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房贷小贴士:等额本息or等额本金 那个更划算?
[摘要] 贷款按揭买房已经稀松平常，一大部分的原因是因为房价过高，无力承担高额房款，又或者是手中没有太多闲钱，急着买房，所以向银行贷款是一个不错的选择。贷款有两种方式：等额本金法和等额本息法，很多人因为不清楚两者的区别和利息的算法，导致在贷款买房的时候吃大亏。
房贷小贴士:等额本息or等额本
贷款按揭买房已经稀松平常，一大部分的原因是因为房价过高，无力承担高额房款，又或者是手中没有太多闲钱，急着买房，所以向银行贷款是一个不错的选择。贷款有两种方式：等额本金法和等额本息法，很多人因为不清楚两者的区别和利息的算法，导致在贷款买房的时候吃大亏，小编就跟大家来说说等额本金和等额本息的区别，看看等额本金和等额本息哪个更划算。等额本息又称为定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。&由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于&以钱生钱&的人来说，无疑是好的选择！等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。适合于有计划提前还贷。举例来说，同样是从银行贷款20万元，还款年限15年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金1111元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行2200元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。究竟采用哪种还款方式，专家建议还是要根据个人的实际情况来定。&等额本息还款法&每月的还款金额数是一样的，对于参加工作不久的年轻人来说，选择&等额本息还款法&比较好，可以减少前期的还款压力。对于已经有经济实力的中年人来说，采用&等额本金还款法&效果比较理想。在收入高峰期多还款，就能减少今后的还款压力，并通过提前还款等手段来减少利息支出。另外，等额本息还款法操作起来比较简单，每月金额固定，不用再算来算去。总而言之，等额本息还款法适用于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的借款人，如部分年轻人，而等额本金还款法则适合有一定积蓄，但家庭负担将日益加重的借款人，如中老年人。&400-890-0000 转 620521浩创梧桐郡二期房源均价5500元/平米，在售的17号楼18号楼和22号楼小高层，房源面积为97-125平米三房和四房，41号楼45号楼高层，房源面积为77-113平米两房和三房，具体一房一价。一期所剩房源不多，小高层均价5500元/平米，房源为93-149平米两房三房和四房。洋房均价7800元/平米，户型是143平米以上的大平层和复式。项目目前推出0首付0月供活动。买房前先领房天下红包1500元。可以乘坐567、551、552、553、555、106、13、19到郑新快速路和双湖大道下车向北约800米即到&地理位置图浩创梧桐郡自建有北师大幼儿园、三十六班公立小学。同时将迁入4所省级示范性高中，分别为郑州一中、郑州六中、郑州十一中、外国语中学。周边还有三所医院和多个金融配套。商业配套已经逐步完善，自带五万平方的商业，包含中小型超市、餐饮、娱乐等。&&周边配套图
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公积金政策
买房贷款 等额本金和等额本息有哪些区别？
　　2015年，在各类利好政策，尤其是降息政策不断出台的背景下，上海楼市行情量价齐升。据上海链家市场研究部数据显示，2015年上海商品住宅成交量为1500万方，同比暴涨54.9%，创下2010年以来近6年的新高；成交均价为32174元/平方米，同比上涨18.1%，突破3万大关。经历了去年跌宕起伏的股市，以及今年年初股灾3.0，很多人觉得还是买房最安全。即使你觉得房价目前过高已经没有很大的投资价值了，准备&不住不买&。但是作为最基本的居住需求，&买房&依然是我们每个人都要面对的。
　　面对高企的房价，房屋按揭贷款是大部人的必然选择。而且现在房贷利率也已经低至历史低位，贷款可以有效地提高我们的资金使用效率。很多人在贷款的时候对于还款方式的选择，应该选&等额本金&还是&等额本息&犹豫不决，本文将和大家一起来探讨一下。
什么是&等额本金&和&等额本息&？
　　很多人其实对于这两个名词其实并不陌生，还会搞出很多似是而非的概念，往往搞不清这两个还款方式到底什么意思？
　　通俗来说，问银行贷了款以后是要付利息的，就像我们在银行存款收利息一样，利息是怎么算的，本金乘以利率（请记住这六个字，这就是银行计算利息唯一的方式）。目前银行5年以上的基准利率是4.9%。假设我们现在存款贷款利率一样。现在我们在银行存款，存100元，存5年。可以算得，每年的利息是4.9 元，5年后可以拿回本金100元，利息24.5元（4.9*5）。如果我们存30年，那么30年以后，可以拿回本金100元，利息147元（4.9*30）。如果我们存100万，那么到期可以拿回本金100万，利息147万。如果贷款的话，相当于方向反一反，我们问银行借100万，30年，到期后还给银行100万本金，147万利息。这么一来，借款人不干了，凭什么借100万，还247万？数字看起来好吓人。银行也不干了，100万放贷出去，30年以后才收回来，先不说资产的流动性问题，这个时间的风险也太大了，30年以后说不定人都找不到了。
　　所以就有人说，那么就每个月还吧。有这么一个还款方式，每月只归还利息，不还本金，如同表一。
　　表1列出了前12月的情况，后面360个月情况和这个相同，只是最后一个多还100万本金而已，这个还款方式，借款人的利息依然没有减少，总利息依然是147万，银行也觉得100万的本金收回期太长了，所以两方面都不满意，但是这种还款方式还是存在的，因为事实上这种还款方式借款人虽然利息付的最多，但是资金占用效率是最高的，最初的还款压力也是最轻的，这在一般在银行一年期的贷款中比较常见。 接下来，有个聪明人设计出了&等额本金&和&等额本息&两种还款方式，让借款人通过每个月归还本金和利息的方式降低了总利息，也让银行得以每个月收回一定的贷款本金和利息，保证信贷资产流动性并能够对资产做到一定的监控（至少都和借款人保持接触）。
　　如何做到帮借款人节省利息？上文提到银行利息就是本金乘以利率，既然利率不能动，那么就动本金咯，所以每月归还一定的本金就能省利息。而每月还本金方式的不同就诞生了两种还款方式。
　　第一种是&等额本金&还款法，即每月归还相同的本金。以上述100万30年贷款为例，借款人每月归还的本金为2777.78元（100万除以360个月）。而每月的利息就自动计算出来了，就是每月剩余的本金乘以月利率4.0833&（4.9%除以12），见表2.
　　表2计算了前十二个月每月的归还的利息情况，以后每月的利息和归还总额都比上期减少11.34元（即每月归还2777.78元本金所节省的利息）。可以算得，这种还款方式总利息为73.7万，比每月只还利息不还本金的方式产生的147万，足足少了一半。
　　第二种还款方式是&等额本息&还款法，即每月归还的本金和利息之和相同。可用等比数列求和公式推导出每月还款额=贷款本金&[月利率&（1+月利率）^还款月数]/[（1+月利率）^还款月数&1]
　　仍然以100万30年为例，可以先用上述公式计算出每个月的还款金额为5307.27，然后我们已知第一个月的利息为4083.3元（原本金乘以利率），可以计算出第一个归还的本金，接下来就可以计算出第一个月还完后还剩余的本金，接着又可以计算下一个月的利息，以此类推，见表3.
　　依然是计算前12个月的还款情况，可以发现第一个月，这种还款方式的利息和等额本金是一样的，但是本金却比等额本金还款法少，所以从第二个开始它的利息减少不如等额本金多，合计的利息为91.06万元，比等额本金的73.7万多，但也比每月只还利息不还本金方式147万元的利息要少。
比较一下两种还款方式的优劣
　　贷款本身就是为了现金流压力，首先比较一下两种还款方式的月供压力，见图4
　　可以发现，等额本息还款法在最初的时候还款压力比等额本金还款方式要轻，但是在第138个月（11年半）以后，等额本金的还款压力要小于等额本息。不过，一般来讲11年半以后，说不定自己的收入已经大幅度上涨，所以，从缓解自己初期的月供压力的角度来看，等额本息还款法有优势。
　　出来混的总是要还，虽然等额本息还款法初期压力轻，但是剩下来的钱实际上会在下个月多产生利息，图5描绘的是两种还款方式每月供中的利息数额，出来可以发现等额本金还款法每月的利息是匀速下降，而等额本息还款法的利息是加速下降，开始速度较慢，越降越快，所以，从节省利息的角度考虑，等额本金还款方式更划算。而等额本金还款法比等额本息还款法节省的利息就是图中蓝色阴影部分的面积。
　　从银行计算的利息方式等于本金乘以利率中，我们可以得出一个结论，也就是说你本金归还的越快，最终的利息就越少。这里我们就想到了可以通过银行的提前归还本金的服务来更有效地减少利息支出，（小贴士：一般银行贷款一年以后申请提前还款就没有违约金了）也就是说，如果我们是每月工资较少，但年底有大笔年终奖的收入方式，可以选择等额本息还款法，不但可以享受较轻的月供压力，而且每年发放年终奖后通过提前还款的方式来归还一部分本金，也能够有效地节省利息支出。
　　假设上面那个案例中如果我们在第15年的时候等额本息还款法比等额本金多归还约18万元的本金，此时如果我们选择的是等额本息还款法，但是我们在15年年末提前归还了18万元的本金，那么我们的利息支出，也会从原来的91.06万将至83.61万元（见图6，可以发现蓝色阴影部分的面积减少了），月供也会减少为3893.13元。
　　以次类推，如果每一年都提前还款一次，那么蓝色阴影部分的面积会越来越小，利息也就更加节省。
误区澄清：为什么等额本金和等额本息在提前还款这件事情上没有优劣之分？
　　通过计算：等额本息30年100万贷款，第15年的时候，剩余本金67.56万元，如果一路还到底，剩余利息27.97万元。而已归还本金32.44万，已归还利息63.09万。于是有人会说，你看，一开始还的钱里面32万本金，但是有63万利息，而之后，你还的钱里面有67万本金，但是利息只有近28万，资金利用效率大幅度提高啊，为什么要体现还款？这里我是这么看的，首先利息的计算方式是剩余的本金乘以利率，所以最初还款中63万左右的利息，对应的是以100万为基数（每月递减）计算的，而非你归还的38万的本金。
　　而之后的还款额中的28万的利息，是用67万本金基数（每月递减）计算的，从这个角度来看，实际上资金利用效率是一样的。图6的阴影部分表示的等额本息方式提前还款前后的所产生的利息，清楚地向我们展示了，一旦提前还款能够有效地带来利息地减少，而资金的适用效率也并没有降低，因为利息产生的依据就是剩余的本金数目。
　　总结一下，等额本金和等额本息的还款方式各有优劣。通俗讲，等额本金还款法初期还起来吃力一点，但是最终比较节省利息，适合平时现金流就比较宽裕的人群；等额本息还款法初期还起来轻松，但是最终利息支出多，不过可以通过定期提前还款来降低利息支出，适合平时现金不宽裕，但是每年有固定大笔收入的人群。
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贷款买房等额本息or等额本金，怎么选最省钱
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贷款买房时等额本息or等额本金如何选择
等额本息or等额本金首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。但是，真的是这样吗?其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月)，计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多;借的本金少，要还的利息就少。举个例子：如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元;(1)第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。(2)第二个月剩余本金为100万-元，则第二个月要还的利息为：..64元，则第二个月的实际还款额为=9270.64元以此类推，等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。2.&如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额(含本、息)为7251.12元。(1)&第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元;(2)&第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元以此类推，等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。等额本金所还利息少，但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢?用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少?一年后回款10661，实际年化6.61%，而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了，每月复投收益倍增，基价值远远高于6.15%的商业贷款。结论：建议选择等额本息的还款方式，理由一，前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。延伸阅读：
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