买房办贷款，还款方式等额本息好还是等额本金好？买房办贷款，还款方式等额本息好还是等额本金好？自夸出租百家号如果说细数上个月最火的楼盘的话，那就是最后一周开盘的世纪城四期了，（这个月最“火”的是大（sheng）润（shi）发（hao）附（ting）近楼盘），因为我的对桌孙大圣定的世纪城，所以小庆也前往参加了开盘活动，真可谓人山人海。2017年4月最火盘世纪城开盘5月最“火”楼盘现在全款购房的人的确不少，但是在这小庆给大家的建议还是能贷款尽量贷款吧！现在全国楼市已经进入了“四限”时代，在全国楼市银行的大政策下的莱芜，银行还在实行“85折”的利率政策，我们岂能白白浪费这等机会。众所周知银行的贷款利率是4.9%，而85折后是4.165%，要知道一般银行推出的理财产品就可以保住这个贷款利息啊，另外的比较安全的第三方平台的理财都在7%以上。既然推荐大家选择了贷款，那今天就给大家科普个贷款中最忽略的一个点，那就是选择还贷款的方式，“等额本金”还是“等额本息”我们如何选择呢？为什么说大家会忽略，其实在几年前银行还在收缩贷款的时候，银行都会选择默认走“等额本息”的，因为相对等额本金而言，等额本息银行会收到更多的利息，而随着对房贷的政策从不屑一顾到今天的举足轻重，在签订贷款合同的时候我们有了这两种的选择。等额本金的特点是每个月的还款金额不同，将所贷的金额均分到每个月再加上上个月产生的利息，采取了递减的方式，往往是第一个月还最多，月还越少。等额本息的特点是每个月的还款金额相同，而在还款时间的前半段时间主要还利息，后半段主要还本金，所以一些想提前还款的客户注意了，前几年光还利息了，曾经有一个客户还了三年贷款去提前结清，才还了一万多的贷款额。请看下图：等额本息等额本息：贷40万还30年，在利率打完85折后，我们月均还款为1947.91元，支付利息301246元。等额本金等额本金：贷40万还30年，同样利率85折，第一个月还款最高2499.44元，支付利息元。对比表看了上面这个表，大家是不是感觉到触目惊心啊！整整多了五万！而且等额本息前几年光还利息了，想到我和孙大圣之前贷的款，不禁相拥而泣！（他贷款今下午刚办理完成）相信很多朋友和我俩一样在签订贷款合同的时候只是草草一算，这两种还款方式的适用人群其实是不一样的。等额本息适用于正在辛苦打拼的年青人，前期的还款压力较小，而且贷款也不可能前几年就全部还清了，在这物价横飞人民币贬值的时代还是较为划算的；等额本金比较适合现在的收入相对来说高点家庭，最起码还款能力能承担的起，而越还越少越还越轻松的方式也让大家更容易接受。看了本期的房庆说，相信大家对等额本金和等额本息有了很全面的了解，更多需要交流的可以给小庆留言，小庆将第一时间回复大家。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。自夸出租百家号最近更新：简介:二十一世纪什么第二贵？土地！作者最新文章相关文章对于买房，大多数人选择向银行贷款，然而贷款买房一般有两种选择方式：等额本金和等额本息。对于等额本金和等额本息这两种方式很多人不甚了解，以至于吃了很多亏，今天房天下西安二手房就为您详解等额本金和等额本息的含义、区别，以及适用人群等。
>等额本金和等额本息
等额本金和等额本息的含义
等额本金的含义及计算公式
等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
计算公式：
　　每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率
　　每月本金=总本金/还款月数
　　每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率
　　还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2
　　还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额
等额本息含义及计算公式
等额本息又称为定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。
计算公式：
　　每月还本付息金额=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]
　　每月利息=剩余本金x贷款月利率
　　还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】-贷款额
　　还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】
等额本金和等额本息的区别
等额本金的特点
特点：每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法个月的还款额多 ，然后逐月减少，越还越少
等额本息的特点
特点：每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小
这张图上红色的部分是还款的利息，蓝色的部分是还款的本金。在等额本息还款的方式下，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。
等额本金和等额本息的适合人群
等额本金适合的人群
等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
等额本息适合的人群
等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。
等额本金和等额本息的利弊
等额本金的利弊
等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。
等额本息的利弊
等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。
因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整（或选择）还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。
等额本金贷款
等额本息贷款
贷款年利率
每月支付一次
每月支付一次
每月支付金额
&2569.24 (所有还款额月平均值)
&2,886.18 （每月固定还款值)
&424,927.08
&539,024.42
等额本息贷款每月需多支付
等额本息贷款30年需多支付
&114,097.34
注意：对于借款人来讲，管理好自己的贷款是一项非常重要的理财项目。所以重要的是根据自己的经济收入来制定财务目标和还款计划，而不是一定要比等额本金贷款节省利息。而等额本息贷款加上额外还款方法能够帮助借款人灵活的理财。
等额本金和等额本息的五条原则
等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减；等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。既然同样情况下等额本金法还的利息少，是不是就要等额本金的还款方式呢？答案是不一定的，掌握以下五条原则，选择合适的还款方式才是重要的。
1、 生活幸福感：刚开始还款时，等额本金方式每月的还款额比较高，还款压力比等额本息大，因此，要考虑个人的承受能力。从女性生活的角度来看，今天的幸福感比多还的几万元重要，建议在还款初期不要给自己太大的压力；
2、考虑货币的时间价值：等额本金方式意味着更高的“首付款”——前期还款额高，早期负担重；等额本息则有更高的财务杠杆，用更少的钱翘起了更大规模的资产；
3、考虑是否要出售房产：如果房产打算短期（在等额本息总还款额少于等额本金的时间区间内）持有，变现后往往等额本息还款法的投资率更高；
4、考虑开始还款时的年纪：如果你40岁，今后的十几年间，随着年龄增长收入会进入下行区间，等额本金还款符合收入曲线的变化规律。如果你20岁，到40岁之前收入曲线向上，就没必要给今天的自己太大压力；
5、考虑是否提前还款：如果提前还款，等额本金前期还的本金多、利息支出少，显然更划算。
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在办理房贷时，也许很多人都会纠结，还款方式要选等额本金还是等额本息？噼里啪啦一顿摁计算器，发现同样100万的商业贷款，等额本息还款总金额要比等额本金多8万啊！这时候是不是都想赶紧扑入等额本金的怀抱了？
要回答这个问题，首先要弄清等额本息和等额本金究竟是怎么一回事，先上一张图。
（以某房贷还款计划为例）
等额本息VS等额本金
从以上图表中可以看到，等额本息的还款过程是，每个月要还的利息逐月减少，而还给银行本金的部分逐月增加，这是符合等额本息还款方式的设计的（每个月还的本金+利息总数是固定的）。
但等额本金的还款过程，则是每月还给银行本金的部分不变，利息随着欠银行本金总额的减少也逐月递减，因此每月还款本金+利息总数也是逐月递减的。
其实，无论是等额本息还是等额本金，我们每个月还给银行的利息，都是看目前欠银行多少本金，再乘以利率。只是等额本息一开始还的本金少一点，欠银行的本金相对更多，所以总的利息会高一些。
多留现金在手里VS早点还钱给银行
有了这样的分析，那我们就不难理解，选择等额本金还是等额本息的本质其实在于要不要快点还本金，也就是说你是要多留现金在自己手里，还是早点把钱还给银行？
如果不考虑现金流问题，是不可能把这笔钱默默藏在家里的床头柜让它长草发霉的，肯定是要用于投资的。那么，这个问题又可以翻译为，这笔钱用于投资的收益率是不是能超过贷款利率？
假设我以5%的价格获得了银行的商业贷款，转手以8%的利率将这笔资金卖出去，那么来去之间，我们就赚了3%的利差。这样的生意是只赚不赔的，所以我们应该多留些这种资金在手上，也就是选择等额本息法，本金还得慢一点。
所以结论很简单，假设投资收益率大于贷款利率，那么果断选择等额本息还款。假设投资收益率不如贷款利率，则选择等额本金更好。（这里的投资收益率是指一组现金流的内部收益率IRR，关于IRR的具体计算方法可在后台回复“IRR”获取。）
同样，很多贷款人纠结的其他问题，类似于「贷款期限是不是越长越好」，「要不要提前还贷」，其实都可以归结成投资收益率和贷款利率的比较。
通胀影响还款方式的选择吗？
很多人会提出关于通货膨胀的问题。
一般来说，如果是良性通胀，通胀上升时，基准利率上升，贷款利率和投资利率会跟着上涨，不会影响之前说的决策逻辑。所以，一般情况下无需考虑通胀水平。
但如果是恶性通胀，假设通胀利率为10%，那么就代表你今天的消费要比明年的消费“赚”10%，可以视作是一种投资收益率。也就是说，如果你认为未来通胀利率会超过贷款利率，那么欠银行的钱越多越好，贷款越长越好，选择等额本息还款更合适。
当然，以上的决策是在不考虑现金流的情况下进行的。在实际生活中，个人的还款能力也是重要考虑因素。很多一线城市的房产动辄需要贷款200、300万，这样前几个月还款的压力就会陡增。如果贷款额度较大，导致手头根本没有多余的现金流，还是老老实实选等额本息比较合适。
有个同事就等额本金还是等额本息的问题，研究了半天。结果去银行才发现，妈呀，因为前几个月还款金额较多，收入不够审批标准，根本不让办等额本金还款。（摊手）
奉劝各位，还是好好攒钱，不要等到要买房时才一脸懵逼。
联系电话：400-
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今日搜狐热点大家觉得房贷是等额本金好还是等额本息好
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大家觉得房贷是等额本金好还是等额本息好
文：选自集思录话题：我认为等额本金对个人更有利，因为我们多半要提前还贷。网上大部分文章说两者没差别， 我觉的这些文章是不是都代表银行的声音。精彩回复：－扶贫贷款，还想着提前还贷，利率固定的情况下，我巴不得给银行的利息越多越好－目前利率，绝对是等额本息好（最好天天还利息，贷款一直占着呢）。想着提前还款的，还来JSL问啥？－俺就是提前还款的，不是因为帐算不清。是因为家里老人不安心。老人安心，健康比啥都重要。呵。－一个原则：还得越晚越好。如果是8折利率30年，我肯定等额本息了。十年后的1w元估计就是现在的1k元。首先，尽量不要提前还款，这么低息的贷款除了房贷再也找不到了。如果不提前还款，肯定等额本息好。如果因为换房必须提前还款，等额本金和等额本息差不多，我个人仍然会倾向于等额本息。－如果在可预见的未来注定要提前还款，例如换房，并且支付的起一开始的还款额，可以选等额本金，最后可以少还些利息，因为每一期比等额本息多还的那部分本金会减少下一期计息的本金；除此以外的情况选等额本息，符合上述情况但不在乎多付这些利息的也可选等额本息－考虑提前还贷，等额本息法比较实际；因为要贷款，原因是手头现金不足，特别是贷款初期的现金流可能很紧，等额本息法开始还的少一些，只要挺过前一年，然后就简单了。－等额本息对银行有利，对自己不好；特别是不利于提前还款。等额本金对本人有利，对银行不利，银行一般不推荐这种！为何等额本息不好？因为之前每月月供大部分是还利息，本金没怎么减少！类似做股票的思路，银行为何主动推荐等额本息， 难道银行会站在你的角度考虑呵呵，银行是最黑的。有等额本息贷款的，可以去查询下还款明细，你会发现已经月供5年 的，贷款本金都没怎么减少！大部分人是要卖房，提前还款时，才会发现这个问题。这个我还是有发言权的，之前的一套房是有房贷的，当时想着利息这么低，应该不会提前还款的，就选择了等额本息，但 房子后来涨了几倍，就把它卖了。赎楼的时候发现，贷款的本金没怎么减少，几年的月供提前还了未来的利息！等于银行多赚了我不少利息！如果当初我选择等额本金，就可以省下几万块利息，我就可以赚更多了。如果你一直不提前还款，是没有区别。一旦你提前还款，区别就大了，因为银行让你先还利息，再还本金。
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