& 【复华资产研究】近两年美国REITs基金收益率远超沪深300指数
【复华资产研究】近两年美国REITs基金收益率远超沪深300指数
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房地产证券化起源于美国，美国是全球最早发展 REITs 的地方，也是全球发展最成熟的市场。在美国基金市场逐步发展的同时，这种投资工具的优势也开始在全球范围内得到确认。
美国REITs基金现状
1972年-2016年美国REITs市值
数据来源： 　复华资产
　　美国拥有目前全世界最发达的房地产投资信托基金（REITs）市场，根据美国国家房地产投资信托基金基金协会（NationAssociation of Real Estate Investment Trusts，简称 NAREIT）统计，至 2005 年底为止，向美国证券及交易委员会 (SEC) 注册的REITs有197只，它们都在美国主要股票交易所挂牌上市。这些登记上市的 REITs总资产超过4千亿美元。已在SEC注册的REITs约有20家未上市交易。大约有800 家REITs尚未向SEC注册，也不在证交所交易。
　　1990 年代是 REITs 的高速扩张阶段，进入二十世纪 90 年代美国的经济繁荣也带动了房地产投资信托基金的迅速发展，1990年共有119家房地产投资信托基金上市交易，资产市值为87亿美元。此后，该类产品发展迅猛。截止2016年底，美国的房地产投资信托基金市值（market capitalization）已经达到10187.29亿美元。
REITs基金类型比较
投资美国上市REITs的QDII基金
近两年QDII REITs基金与沪深300收益率比较
数据来源: wind 复华资产
　　目前，投资海外房地产主题的基金共5 只，其中指数基金为1只，主动管理的基金4 只。4只基金的投资的主要标的是美国及全球上市的REITs。
　　从产品设计来看，目前国内市场中的这几只产品有所差异。具体来看，诺安全球收益不动产专注于投资全球范围内的权益型REITs，并实施主动管理策略；鹏华美国房地产主要投资美国权益型REITs，也可投资REIT-ETF和房地产上市公司，进行主动管理；嘉实全球房地产以全球范围内的 REITs 为主，也可以投资REIT-ETF 和房地产上市公司，进行主动管理；广发美国房地产只投资美国权益型 REITs，实施被动指数化投资策略。国泰美国房地产投资美国房地产产业链的上市公司，进行主动管理。
　　从图表中可以看出无论采取哪种投资策略，投资美国REITs基金的收益率均高于沪深300指数。
REITs基金指数情况
数据来源： 复华资产
　　美国市场REITs具有长期的投资价值，可以考虑进行长期的布局，逢市场在短期有稍大的调整时进入。虽然未来市场对于加息的一致预期可能导致REITs 在短期内出现下跌，但是从历史数据看，在伴随着经济复苏的温和加息周期中，REITs通常有较好表现，这样的环境有利于REITs的未来表现。
　　虽然美国不动产REITs基金目前是一种具有较高收益的投资方式，但是作为一种金融衍生品，美国不动产REITs基金仍然具有较高的风险性，如跨境投资风险、流动性风险、信息不对称等风险。所以在人民币兑美元贬值的大背景下，大家在选择投资美国不动产REITs基金的时候建议投资者寻找专业的投资机构进行投资。
　　本研究报告仅客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本研究报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。　　本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的报告之外，绝大多数研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。　　本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。　　本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。　　如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为本公司，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。
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该网址被大量用户举报，可能含有恶意信息。美国、日本的REITs发展有哪些值得我们学习的(4)
& & 组织结构
& & 美国最大的A级写字楼运营商-波士顿地产公司即采用了UpREITs结构。从1997年以房地产投资信托基金（REITs）形式在纽交所上市以来，给投资者带来年化收益率高达19%，成为纽交所规模最大写字楼类REITs公司。波士顿地产出资成立BPLP（Bostonpropertieslimitedpartnership）作为有限合伙企业，负责收购并管理具体写字楼等资产，因为有限合伙企业不为投资公司，在收购资产时，资产持有者获得有限合伙经营单位时可以享受税收延迟优惠。有限合伙企业BPLP持有写字楼资产并直接负责资产的运营管理。坚持经营区域A级写字楼的BPLP自成立以来已收购了波士顿著名地标约翰汉考克大楼等A级写字楼。
& & 同时波士顿地产成立了其他纳税子公司，负责从事房地产的开发、装修、电讯、酒店管理等REITs不能从事的房地产开发业务以及依靠销售而非租金获取收入的房地产业务如酒店等，增加公司业务的多样性。
& & 正是得益于UPREITs的优点，波士顿地产的持有物业面积大幅提升。截止日，波士顿地产拥有170处商业物业，包括164个办公物业，5个零售商场，1家酒店和4个住宅物业资产，合计约443.19万平方米净可租面积，主要集中在波士顿，洛杉矶，纽约，华盛顿和华盛顿特区五个区域，出租率达90.2%，成为美国最大的写字楼REITs。
& & 其中前5大租户为：客户集中度较高，承租能力强的优质客户占比较高。美国政府是公司最大的客户，承租面积占比达5.3%，其次是洛克希德&马丁（3.75%），花旗银行（3.15%），基因技术公司（1.59%），科克兰德&埃利斯律师事务所（1.46%），吉利（1.41%）等。这些公司都是各个行业的龙头类公司。
& & 其中租户按行业分类占比情况为：
& & 发展策略
& & 波士顿地产的核心战略一直是开发，收购和运营物业供应有限的市场，具有高进入壁垒的市场，并专注于寻求长期租约和财政实力雄厚的租户。其中主要的发展策略包括自行开发、收购重置、合并合资等。
& & 自行开发：公司是从房地产开发转型而来，拥有较强的开发建设经营。
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