适逢“二孩”入学高峰,义务教育阶段今年迎来了招生大年。相较于市南区镇江路小学、莱芜一路小学、市南区实验小学等常规热点学区之外,近几年浮山后片区火速升温,俨然已成为“第一学区”。
　　据悉,浮山后分属市北区和崂山区两个行政区,而这两个区今年发布的招生政策变化也多数是围绕浮山后片区展开的,包括同安路小学、富源路小学、桦川路小学、宁安路小学、崂山区实验二小、合肥路小学等。针对这些热点学校,两区均表示“自2022年起,将根据落户时间优先安排落户落一年的适龄儿童入学”。也就是说,想要让孩子顺利进入上述几所学校,起码要提前一两年在此买房。
　　优铭家浮山后一门店的负责人陈经理表示,目前各个优质小学对应的小区,成交量相对稳定,受市场影响不大。而且相比之下,学区房的购房人群更精准一些。“大部分客户买学区房都有一个心理预期,想买哪所学校附近的,有多少预算,然后我们根据情况帮他们找合适房源。只要合适,比其他客户成交周期普遍要短。”陈经理同时表示。
　　陈经理表示,浮山后交易量比较大的热点学区小区不在少数。主要为:鲁信含章花园,挂牌均价约为31370元/平米,目前所挂牌房源主要为一居室和二居室,套总价在180万~350万元不等；海尔东城国际,挂牌均价约为45892元/平米,目前所挂牌房源多为二居室和三居室,套总价多在350万~550万元之间；四季景园,挂牌均价约为34255元/平米,挂牌房源多二居室和三居室,套总价多在280万~420万元；浮山后四小区,挂牌均价约为29783元/平米,挂牌房源多为二居室,套总价多在180万~240万元之间；浮山后六小区,挂牌均价约为28694元/平米,目前所挂牌房源主要为一居室和二居室,套总价多在100万~230万元。同时记者发现,上述热点小区本月的挂牌均价较4月均环比上涨,涨幅在0.1%~1.5%之间。

因为最近是青岛小学入学信息采集的时间，所以我连续写了几篇关于学区的文章。今天，我想给大家提出几点避险意见。

01 浮山后学区的现状

现在青岛学区的热度已经起来，这其实是每一年青岛都会迎来的一个行情。上半年火爆，下半年熄火，向来是青岛学区房的一大现象。

我曾经分析过，浮山后学区房价格在去年上半年平均单价上涨2000元，下半年下降1000元，全年平均上涨1000元/平。

以现在的行情，今年上半年学区房的涨价幅度不如去年，但也很是火爆。

这两年，浮山后因为宜居宜学，已经代替市南中片成为青岛最火的学区（为了避免引战，这里着重说明是最火，而不是最好）。

但浮山后又是青岛最特别的一个学区，因为历史原因，其范围横跨市北和崂山两个辖区：

我们本来以为浮山后学区最大的风险来自市北区的部分，因为又是浮山后三小区配套初中，又是同德路小学、劲松三路小学，家长们普遍害怕新建学校会拉低浮山后的水准。

结果浮山后三小区配套初中成为富源路小学东校区（也有成为其他初中分校的可能），浮山后学区最大的“隐患”已经解除，家长们终于可以放下心来。

但殊不知，浮山后学区最大的风险点不在市北区部分，而在崂山区部分。

02 崂山区浮山后的现状

浮山后区域很大，又以劲松五路为界，东为崂山区，西为市北区。

属于市北区的浮山后，即如上面那张地图所示全部属于浮山后学区范围；而属于崂山区的浮山后部分，却不完全属于浮山后学区。

上面这张图中划定的范围就是崂山区浮山后的传统区域，即是劲松五路以东，海尔路以西，滁州路以南，银川东路以北。

这个区域有三个小学，即崂山二实验小学、浮山小学、合肥路小学。

区域虽然不大，却是青岛最复杂的学区：三个小学就有两个交叉学区。

我和大家捋一捋，浮山小学的绝对学区，即铁定且只能上浮山小学的区域，是辽阳东路以南、劲松七路以西、同安路以北、劲松五路以东区域，包括东盛花园、香邑暖山、远洋风景、远洋自然、金地悦峰、印象畔等小区。

崂山二实验小学的绝对学区为辽阳东路以南、海尔路以西、银川东路以北、劲松七路以东区域，包括奥林花园、成盛花园、馨和小区、埠东佳苑、恒易慧心园、和悦蓝庭、十八号公馆、东城国际、金顶花园、金泽人才公寓等小区。

合肥路小学的绝对学区为滁州路以南、合肥路以北、劲松五路以东、海尔路以西区域+辽阳东路以北、合肥路以南、劲松八路以东、海尔路以西区域，包括温哥华家园、青建橄榄城、蒙地卡罗小区、七星花园、世纪华庭、竹韵山色、北村小区、采菊苑等小区。

浮山小学和崂山二实验小学的交叉学区只有一个小区：鲁信长春花园。

浮山小学和合肥路小学的交叉学区为劲松八路以西、劲松五路以东、辽阳东路以北、合肥路以南区域，包括春光山色、开泰锦城、金光丽园、鲁信含章、北村新苑、大埠东小区等小区。

交叉学区的意思就是，两个小学都可以选择就读。

这里还有一个事情需要交代，这三个小学并不是都能上浮山后学区的初中：

根据崂山区的招生政策，崂山区能够参与浮山后学区青岛二实验初中、65中和青岛四实验初中电脑派位的只有埠东片区，即辽阳东路以南、银川东路以北、海尔路以西、劲松五路以东区域，也就是浮山小学和崂山二实验小学的绝对学区、交叉学区。

而浮山小学和合肥路小学的交叉学区、合肥路小学的绝对学区是不能参加的，其对应的是华东师范大学青岛附属学校。

至此，我们就捋清了崂山区浮山后片区的学区情况。

崂山区浮山后片区的这三所小学，口碑最差的其实是浮山小学，原因不多说。而正是浮山小学，占了两个交叉学区。

合肥路小学+华东师范这一个组合，因为是新学校不多做评判，买这个学区房子的家长朋友们心里自有一杆秤。

我以前说过，国信体育场将要建一所初中，建成后崂山二实验小学将会划入。也就是你买崂山二实验小学学区房，一个可能的结果是小学上了崂山二实验小学，初中就进了这所新建的：

虽然如此，国信体育场初中毕竟还没有公示，什么时候建也不确定，这个风险虽大，但还不是一个必然的结果。

要说最大的风险，还是来自浮山小学。

浮山小学改扩建工程已经于5月3日公示，马上进入建设阶段。我们以浮山后三小区配套初中为例，浮山后三小区配套初中2020年初公示，今年9月就投用了，建设时间为两年。

那么，浮山小学改扩建工程最快将于2024年完工，这是一所九年一贯制学校。

这个影响是很大的，我分三个方面来说：

一是浮山小学的绝对学区，你现在买这个小学的绝对学区范围内的房子，6年后的小升初大概率是上不了浮山后初中的。因为这是九年一贯制，只能上自己的初中。

二是浮山小学和崂山二实验小学的交叉学区，也就是鲁信长春花园。浮山小学改扩建工程完成后，鲁信长春花园将只能上浮山小学，不能上崂山二实验小学，不能上浮山后学区初中。

我这么说是有理由的，下表是崂山二实验小学官方招生简章配的图：

这里面说的很明白，鲁信长春花园是浮山小学招生范围，不是崂山二实验小学招生范围，只是在浮山小学改扩建工程完成前暂时作为交叉学区。

三是浮山小学和合肥路小学的交叉学区，虽然没有见到具体的文件，但以学区面积来看，这个交叉学区属于浮山小学的可能性大点，或者说到时候分给浮山小学的面积大些。

基于上面这些原因，基于对待建学校教学质量的未知和浮山小学的基础水平，我认为浮山小学学区房是目前青岛学区房中风险最大的。