“营改增”5月1日起全面推行，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。什么是“营改增”?营改增之后有哪些影响?详情如下营改增是什么意思?跟着小编的脚步一起来了解吧!

“营改增”实施细则全面解读

“营改增”5月1日起全面推行，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。什么是“营改增”?营改增之后有哪些影响?详情如下营改增是什么意思?

营改增就是营业税改增值税。

增值税是对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入征收的一种税。

1、避免了营业税重复征税、不能抵扣、不能退税的弊端、能有效降低企业税负。

2、把营业税的“价内税”变成了增值税的“价外税”，形成了增值税进项和销项的抵扣关系，从深层次影响产业结构。

1、扩大试点行业范围：将建筑业、金融业、房地产业、生活服务纳入营改增范围

营改增各行业所适用的增值税税率

注意：营改增政策实施后，增值税税率实行5级制(17%、13%、11%、6%、0)，小规模纳税人，可选择简易计税方法征收3%的增值税。

二手房交易营改增的影响

一、营改增后二手房交易增值税怎么缴?

二手房交易中所需缴纳的增值税部分，仍由地税部门代征，纳税人无需“两头跑”。

二、营改增后二手房交易增值税交多少钱?

比如某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元，买房方需要承担10万营业税。

在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调;税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。

最新增值税暂行条例实施细则

中华人民共和国增值税暂行条例实施细则

(20xx年12月18日财政部国家税务总局令第50号公布 根据20xx年10月28日《关于修改〈中华人民共和国增值税暂行条例实施细则〉和〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的决定》修订)

第一条 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(以下简称条例)，制定本细则。

第二条 条例第一条所称货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。 条例第一条所称加工，是指受托加工货物，即委托方提供原料及主要材料，受托方按照委托方的要求，制造货物并收取加工费的业务。

条例第一条所称修理修配，是指受托对损伤和丧失功能的货物进行修复，使其恢复原状和功能的业务。

第三条 条例第一条所称销售货物，是指有偿转让货物的所有权。

条例第一条所称提供加工、修理修配劳务(以下称应税劳务)，是指有偿提供加工、修理修配劳务。单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供加工、修理修配劳务，不包括在内。

本细则所称有偿，是指从购买方取得货币、货物或者其他经济利益。

第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：

(一)将货物交付其他单位或者个人代销;

(三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外;

(四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;

(五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;

(六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户;

(七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;

(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

第五条 一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税;其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。

本条第一款所称非增值税应税劳务，是指属于应缴营业税的交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。

本条第一款所称从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营非增值税应税劳务的单位和个体工商户在内。

第六条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税;未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：

(一)销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为;

(二)财政部、国家税务总局规定的其他情形。

第七条 纳税人兼营非增值税应税项目的，应分别核算货物或者应税劳务的销售额和非增值税应税项目的营业额;未分别核算的，由主管税务机关核定货物或者应税劳务的销售额。

第八条 条例第一条所称在中华人民共和国境内(以下简称境内)销售货物或者提供加工、修理修配劳务，是指：

(一)销售货物的起运地或者所在地在境内;

(二)提供的应税劳务发生在境内。

第九条 条例第一条所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。

条例第一条所称个人，是指个体工商户和其他个人。

第十条 单位租赁或者承包给其他单位或者个人经营的，以承租人或者承包人为纳税人。

第十一条 小规模纳税人以外的纳税人(以下称一般纳税人)因销售货物退回或者折让而退还给购买方的增值税额，应从发生销售货物退回或者折让当期的销项税额中扣减;因购进货物退出或者折让而收回的增值税额，应从发生购进货物退出或者折让当期的进项税额中扣减。

一般纳税人销售货物或者应税劳务，开具增值税专用发票后，发生销售货物退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按规定开具红字增值税专用发票的，增值税额不得从销项税额中扣减。 第十二条 条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内：

(一)受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税;

(二)同时符合以下条件的代垫运输费用：

1.承运部门的运输费用发票开具给购买方的;

2.纳税人将该项发票转交给购买方的。

(三)同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;

2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;

3.所收款项全额上缴财政。

(四)销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。

第十三条 混合销售行为依照本细则第五条规定应当缴纳增值税的，其销售额为货物的销售额与非增值税应税劳务营业额的合计。

第十四条 一般纳税人销售货物或者应税劳务，采用销售额和销项税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额÷(1+税率)

第十五条 纳税人按人民币以外的货币结算销售额的，其销售额的人民币折合率可以选择销售额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应在事先确定采用何种折合率，确定后1年内不得变更。

第十六条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：

(一)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;

(二)按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;

(三)按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。

公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

第十七条 条例第八条第二款第(三)项所称买价，包括纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按规定缴纳的烟叶税。

第十八条 条例第八条第二款第(四)项所称运输费用金额，是指运输费用结算单据上注明的运输费用(包括铁路临管线及铁路专线运输费用)、建设基金，不包括装卸费、保险费等其他杂费。

第十九条 条例第九条所称增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票和农产品销售发票以及运输费用结算单据。 第二十条 混合销售行为依照本细则第五条规定应当缴纳增值税的，该混合销售行为所涉及的非增值税应税劳务所用购进货物的进项税额，符合条例第八条规定的，准予从销项税额中抵扣。

第二十一条 条例第十条第(一)项所称购进货物，不包括既用于增值税应税项目(不含免征增值税项目)也用于非增值税应税项目、免征增值税(以下简称免税)项目、集体福利或者个人消费的固定资产。

前款所称固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。

第二十二条 条例第十条第(一)项所称个人消费包括纳税人的交际应酬消费。 第二十三条 条例第十条第(一)项和本细则所称非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。

前款所称不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 第二十四条 条例第十条第(二)项所称非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失。

第二十五条 纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

第二十六条 一般纳税人兼营免税项目或者非增值税应税劳务而无法划分不得抵扣的进项税额的，按下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额=当月无法划分的全部进项税额×当月免税项目销售额、非增值税应税劳务营业额合计÷当月全部销售额、营业额合计

第二十七条 已抵扣进项税额的购进货物或者应税劳务，发生条例第十条规定的情形的(免税项目、非增值税应税劳务除外)，应当将该项购进货物或者应税劳务的进项税额从当期的进项税额中扣减;无法确定该项进项税额的，按当期实际成本计算应扣减的进项税额。

第二十八条 条例第十一条所称小规模纳税人的标准为：

(一)从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应征增值税销售额(以下简称应税销售额)在50万元以下(含本数,下同)的;

(二)除本条第一款第(一)项规定以外的纳税人，年应税销售额在80万元以下的。

本条第一款所称以从事货物生产或者提供应税劳务为主，是指纳税人的年货物生产或者提供应税劳务的销售额占年应税销售额的比重在50%以上。

第二十九条 年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税;非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。 第三十条 小规模纳税人的销售额不包括其应纳税额。

小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额÷(1+征收率)

第三十一条 小规模纳税人因销售货物退回或者折让退还给购买方的销售额，应从发生销售货物退回或者折让当期的销售额中扣减。

20xx建筑业营改增实施细则

篇三:增值税实施细则,20xx

20xx年建筑业营改增实施细则 来自于：姜昭楠 发布时间：20xx-04-05 3月23日，财政部、国家税务总局颁布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕36号)(以下简称《通知》)，万众期待的营改增实施细则终于落地!建筑业增值税税率适用11%，20xx年5月1日开始由缴纳营业税改为缴纳增值税。

在今年国务院政府工作报告中，郑重承诺：确保所有行业税负只减不增!随后，财政部部长在答记者问中，再次强调营改增全面推开后，确保所有行业税负只减不增，但同时也强调，全行业只减不增，不能保证每个企业税负不增加!

《通知》包含四个附件，分别为：

附件1-营业税改征增值税试点实施办法;附件2-营业税改征增值税试点有关事项的规定;附件3-营业税改征增值税试点过渡政策的规定;附件4-跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定;合计约四万字。

我们根据《通知》及四个附件，将涉及建筑业的主要内容整理出来，以便于您快速浏览重点，文件全文和四个附件详细内容可以参阅本公众号对应文章。

一、建筑业增值率税率和征收率是多少?

根据《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定，建筑业的增值率税率和增值税征收率：为11%和3%。

大家一直在讨论的税收比例，就是增值税税率11%，怎么还出来了3%，这儿有必要向大家解释一下“增值税征收率”。

增值税征收率是指对特定的货物或特定的纳税人销售的货物、应税劳务在某一生产流通环节应纳税额与销售额的比率。与增值税税率不同，征收率只是计算纳税人应纳增值税税额的一种尺度，不能体现货物或劳务的整体税收负担水平。适用征收率的货物和劳务，应纳增值税税额计算公式为应纳税额=销售额×征收率，不得抵扣进项税额。

二、哪些建筑服务适用3%的增值税征收率?

根据《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十四条阐述：简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率。试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

换句话说：适用简易计税方法计税的，就可适用3%的增值税征收率，按3%的比例交税，同时不得抵扣进项税额。

那问题有来了，具体是哪些建筑服务是适用于简易计税方法计税呢?

三、哪些建筑服务适用简易计税方法计税?

根据《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》和附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，有如下几种情况。

1、小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

2、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

3、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

4、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

四、建筑工程老项目是如何规定的?

建筑工程老项目，是指：(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在20xx年4月30前的建筑工程项目;

(2)未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在20xx年4月30日前的建筑工程项目。

五、建筑服务发生地与机构所在地不同，如何纳税?

1、一般纳税人跨县(市)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2、一般纳税人跨县(市)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3、试点纳税人中的小规模纳税人(以下称小规模纳税人)跨县(市)提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4、一般纳税人跨省(自治区、直辖市或者计划单列市)提供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省(自治区、直辖市或者计划单列市)的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

六、进项税额中不动产如何抵扣销项税?

适用一般计税方法的试点纳税人，20xx年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者20xx年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

七、建筑业哪些可以免征增值税?

1、工程项目在境外的建筑服务。

2、工程项目在境外的工程监理服务。{增值税实施细则,20xx}.

3、工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。

八、什么是建筑业纳税人和扣缴义务人?

单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。

九、纳税与扣缴义务发生时间如何确定?

1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

3、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

十、纳税地点如何确定?

1、固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

2、非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税;未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。

3、其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。

4、扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。 十一、建筑服务包含哪些类服务?

建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。

安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。

固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。

修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。

装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。

其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井(打井)、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚(不包括航道疏浚)、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业。

建筑业营改增所带来的挑战

“营改增”是国家税制改革的一项重大举措，是建筑企业一场输不起的战役!大部分企业的管理者已引起高度重视，不仅自己带头学习，成立营改增工作小组，召集各层管理人员组织研讨应对方案，还开展自行模拟测算。然而，也有部分企业还处于麻木不仁、漠不关心的状态，有的企业错误地以为增值税也和营业税一样是价内税，属“代扣代缴”，税率从3%变化到11%，有变化也没关系，反正可以向建设单位要。这部分人基本上都是“税盲”，因此“无知无畏”。

实际上，现行的营业税和消费税一样属价内税，而增值税是价外税。价外税是由购买方承担税款，销售方取得的货款包括销售款和税款两部分。用公式可以清楚说明价内税与价外税的区别：价内税的税款=含税价格×税率;价外税的税款=[含税价格/(1+税率)] ×税率=不含税价格×税率。可以断言，那些毫无思想准备的企业将在“营改增”中碰得头破血流，甚至破产关门。

应对营改增，加强企业管理是王道

加强企业管理，这在建筑行业是老生常谈的话题。市场形势好，政策相对宽松的时候，辉煌的业绩往往遮盖了管理上的矛盾和问题，在经济增长放缓、市场竞争激烈程度加剧，特别是税收政策、经济政策趋紧的时候，许多企业的深层次矛盾都将暴露出来。因此，在“营改增”这一关键时刻提出加强企业管理，尤为重要。

有些企业对于分公司的管理一直是“一脚踢”承包管理，满足于“交点”(利润)的经营模式，使分公司的管理成为企业管理的一个盲点。现在让这些不重视基础管理的分公司拿出税收要求的可抵扣资料，谈何容易!

有些企业很多项目经理是挂靠的，这些挂靠的项目经理往往本身就是企业经营的风险所在。现在要按照规矩建章立制，其反应无非是两个：一是抵制，二是走人。而企业却走不了，将如何应对?

中华人民共和国增值税暂行条例实施细则

篇四:增值税实施细则,20xx

中华人民共和国增值税暂行条例实施细则

第一条 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(以下简称条例)第二十八条的规定，制定本细则。

第二条 条例第一条所称货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。 条例第一条所称加工，是指受托加工货物，即委托方提供原料及主要材料，受托方按照委托方的要求制造货物并收取加工费的业务。

条例第一条所称修理修配，是指受托对损伤和丧失功能的货物进行修复，使其恢复原状和功能的业务。

第三条 条例第一条所称销售货物，是指有偿转让货物的所有权。 条例第一条所称提供加工、修理修配劳务，是指有偿提供加工、修理修配劳务。但单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供加工、修理修配劳务，不包括在内。

本细则所称有偿，包括从购买方取得货币、货物或其他经济利益。

第四条 单位或个体经营者的下列行为，视同销售货物:

(一)将货物交付他人代销;

(三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外;

(四)将自产或委托加工的货物用于非应税项目;

(五)将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者;

(六)将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者;

(七)将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费;

(八)将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。

第五条 一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，应当征收增值税;其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非应税劳务，不征收增值税。

纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。本条第一款所称非应税劳务，是指属于应缴营业税的交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。 本条第一款所称从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者，包括以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营非应税劳务的企业、企业性单位及个体经营者在内。

第六条 纳税人兼营非应税劳务的，应分别核算货物或应税劳务和非应税劳

务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其非应税劳务应与货物或应税劳务一并征收增值税。

纳税人兼营的非应税劳务是否应当一并征收增值税，由国家税务总局所属征收机关确定。

第七条 条例第一条所称在中华人民共和国境内(以下简称境内)销售货物，是指所销售的货物的起运地或所在地在境内。

条例第一条所称在境内销售应税劳务，是指所销售的应税劳务发生在境内。

第八条 条例第一条所称单位，是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。

条例第一条所称个人，是指个体经营者及其他个人。

第九条 企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。

第十条 纳税人销售不同税率货物或应税劳务，并兼营应属一并征收增值税的非应税劳务的，其非应税劳务应从高适用税率。

第十一条 小规模纳税人以外的纳税人(以下简称一般纳税人)因销货退回或折让而退还给购买方的增值税额，应从发生销货退回或折让当期的销项税额中扣减;因进货退出或折让而收回的增值税额，应从发生进货退出或折让当期的进项税额中扣减。

第十二条 条例第六条所称价外费用，是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金(延期付款利息)、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内:

(一)向购买方收取的销项税额;

(二)受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税;

(三)同时符合以下条件的代垫运费:

1.承运部门的运费发票开具给购货方的;

2.纳税人将该项发票转交给购货方的。

凡价外费用，无论其会计制度如何核算，均应并入销售额计算应纳税额。

第十三条 混合销售行为和兼营的非应税劳务，依照本细则第五条、第六条规定应当征收增值税的，其销售额分别为货物与非应税劳务的销售额的合计、货物或者应税劳务与非应税劳务的销售额的合计。

第十四条 一般纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和销项税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额:

销售额=含税销售额÷(1+税率)

第十五条 根据条例第六条的规定，纳税人按外汇结算销售额的，其销售额的人民币折合率可以选择销售发生的当天或当月1日的国家外汇牌价(原则上为

中间价)。纳税人应在事先确定采用何种折合率，确定后一年内不得变更。

第十六条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额:

(一)按纳税人当月同类货物的平均销售价格确定;

(二)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;

(三)按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:

组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。

公式中的成本是指:销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

第十七条 条例第八条第三款所称买价，包括纳税人购进免税农业产品支付给农业生产者的价款和按规定代收代缴的农业特产税。

前款所称价款，是指经主管税务机关批准使用的收购凭证上注明的价款。

第十八条 混合销售行为和兼营的非应税劳务，依照本细则第五条、第六条的规定应当征收增值税的，该混合销售行为所涉

及的非应税劳务和兼营的非应税劳务所用购进货物的进项税额，符合条例第八条规定的，准予从销项税额中抵扣。

第十九条 条例第十条所称固定资产是指:

(一)使用期限超过一年的机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、工具、器具;

(二)单位价值在20xx元以上，并且使用年限超过两年的不属于生产、经营主要设备的物品。

第二十条 条例第十条所称非应税项目，是指提供非应税劳务、转让无形资产、销售不动产和固定资产在建工程等。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰建筑物，无论会计制度规定如何核算，均属于前款所称固定资产在建工程。

第二十一条 条例第十条所称非正常损失，是指生产、经营过程中正常损耗外的损失，包括:

(二)因管理不善造成货物被盗窃、发生霉烂变质等损失;

(三)其他非正常损失。

第二十二条 已抵扣进项税额的购进货物或应税劳务发生条例第十条第(二)至(六)项所列情况的，应将该项购进货物或应税劳务的进项税额从当期发生的进项税额中扣减。无法准确确定该项进项税额的，按当期实际成本计算应扣减的进项税额。

第二十三条 纳税人兼营免税项目或非应税项目(不包括固定资产在建工程)而无法准确划分不得抵扣的进项税额的，按下列公式计算不得抵扣的进项税额:

不得抵扣的进项乘额=当月全部进项税额×当月免税项目销售额、非应税项目营业额合计÷当月全部销售额、营业额合计

第二十四条 条例第十一条所称小规模纳税人的标准规定如下:

(一)从事货物生产或提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或提供应税劳务为主，并兼营货物批发或零售的纳税人，年应征增值税销售额(以下简称应税销售额)在100万元以下的;

(二)从事货物批发或零售的纳税人，年应税销售额在180万元以下的。 年应税销售额超过小规模纳税人标准的个人、非企业性单位、不经常发生应税行为的企业，视同小规模纳税人纳税。

第二十五条 小规模纳税人的销售额不包括其应纳税额。

小规模纳税人销售货物或应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额:

销售额=含税销售额÷(1+征收率)

第二十六条 小规模纳税人因销货退回或折让退还给购买方的销售额，应从发生销货退回或折让当期的销售额中扣减。

第二十七条 条例第十四条所称会计核算健全，是指能按会计制度和税务机关的要求准确核算销项税额、进项税额和应纳税额。

第二十八条 个体经营者符合条例第十四条所定条件的，经国家税务总局直属分局批准，可以认定为一般纳税人。

第二十九条 小规模纳税人一经认定为一般纳税人后，不得再转为小规模纳税人。

第三十条 一般纳税人有下列情形之一者，应按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票:

(一)会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的;

(二)符合一般纳税人条件，但不申请办理一般纳税人认定手续的。

第三十一条 条例第十六条所列部分免税项目的范围，限定如下:

(一)第一款第(一)项所称农业，是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业。 农业生产者，包括从事农业生产的单位和个人。

农业产品，是指初级农业产品，具体范围由国家税务总局直属分局确定。

(二)第一款第(三)项所称古旧图书，是指向社会收购的古书和旧书。

(三)第一款第(八)项所称物品，是指游艇、摩托车、应征消费税的汽车以外的货物。

自己使用过的物品，是指本细则第八条所称其他个人自己使用过的物品。

第三十二条 条例第十八条所称增值税起征点的适用范围只限于个人。 增值税起征点的幅度规定如下:

(一)销售货物的起征点为月销售额600–20xx元。

(二)销售应税劳务的起征点为月销售额200–800元。

(三)按次纳税的起征点为每次(日)销售额50–80元。

前款所称销售额，是指本细则第二十五条第一款所称小规模纳税人的销售额。

国家税务总局直属分局应在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报国家税务总局备案。

第三十三条 条例第十九条第(一)项规定的销售货物或者应税劳务的纳税义务发生时间，按销售结算方式的不同，具体为:

(一)采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售额或取得索取销售额的凭据，并将提货单交给买方的当天;

(二)采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天;

(三)采取赊销和分期收款方式销售货物，为按合同约定的收款日期的当天;

(四)采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天;

(五)委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位销售的代销清单的当天;

(六)销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售额或取得索取销售额的凭据的当天;

(七)纳税人发生本细则第四条第(三)项至第(八)项所列视同销售货物行为，为货物移送的当天。

第三十四条 境外的单位或个人在境内销售应税劳务而在境内未设有经营机构的，其应纳税款以代理人为扣缴义务人;没有代理人的，以购买者为扣缴义务人。

第三十五条 非固定业户到外县(市)销售货物或者应税劳务未向销售地主管税务机关申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。

第三十六条 条例第二十条所称税务机关，是指国家税务总局及其所属征收机关。

条例和本细则所称主管税务机关、征收机关，均指国家税务总局所属支局以上税务机关。

第三十七条 本细则所称“以上”、“以下”，均含本数或本级。

第三十八条 本细则由财政部解释或者由国家税务总局解释。

第三十九条 本细则从条例施行之日起实施。1984年9月28日财政部颁发的《中华人民共和国增值税条例(草案)实施细则》、《中华人民共和国产品税条例(草案)实施细则》同时废止。

20xx年5月20日 建筑业营改增实施细则最新(图解)

篇五:增值税实施细则,20xx

：5月1日起营改增全面推开。建筑业由营业税3%税率，改为征收11%的增值税，在本次营改增四大行业中受影响最大，要求大型建筑商财务核算更为严谨。 建筑业营改增新政一览表

进项税额抵扣项目知多少?{增值税实施细则,20xx}.

建筑业“营改增”政策解读

在本次营改增扩围中，建筑业的情况同样比较特殊。营改增后，建筑业纳税人将分为增值税一般纳税人(年销售收入500万元以上及其他符合规定的纳税人)和小规模纳税人。一般纳税人税率为11%，小规模纳税人及选择适用简易计税方法的一般纳税人税率为3%。

对于小规模纳税人，以及一般纳税人选择简易计税方法的，由于增值税属于价外税，在计税时只按不含税价计算增值税，同等条件下，实际税负仅有2.91%。此外，月销售额在3万元及以下的小规模纳税人，在规定时间里免征增值税。

而对于一般纳税人，税率虽然提升，但营改增后小到一包水泥、一根钢筋、简易工棚，大到施工机械取得的进项都能用来抵扣，实际税负很有可能是降低的。

问：营改增试点范围中的“建筑服务”包括哪些内容?

答：按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕36号)的规定，建筑服务是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动，包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

问：“建筑服务”的适用税率和征收率是怎么规定的?

答：按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕36号)的规定，一般纳税人适用税率为11%;小规模纳税人提供建筑服务，以及一般纳税人选择简易计税方法的建筑服务，征收率为3%。境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。

问：试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的销售额是怎么确定的?

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕36号)规定，试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

问：一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，能否选择适用简易计税方法计税?

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕36号)规定，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

问：一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，能否选择适用简易计税方法计税?

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕36号)规定，一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

问：一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，能否选择适用简易计税方法计税?

20xx年5月营改增政策解析

篇六:增值税实施细则,20xx

营改增政策解析及增值税税收筹划

通过学习增值税政策，研究增值税对影响，研究营改增应对措施，并应用到各工作流程、岗位，降低增值税税负，防范增值税税收风险。

二、增值税的原理： (一)增值税概念

增值税对从事销售货物或提供加工、修理修配劳务、以及进口货物的单位和个

人取得的增值额为课税对象征收的一种流转税。

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个

人所取得的营业额征收的一种流转税。

(四)如何对增值额征税?

应纳增值税额=销项税额-进项税额 增值税管控的对象：两张票的管理。 管控目的：控制税负、控制风险。

第一部分、营改增政策解析

第二部分、建筑服务增值税政策解析及筹划

第三部分 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税政策解析及政策应用

第四部分 不动产租赁服务营改增政策解析 第五部分、转让不动产增值税政策解析及政策应用 第六部分、不动产进项税额分期抵扣政策解析

第一部分、营改增政策解析{增值税实施细则,20xx}.

一、(财税〔20xx〕36号)《营业税改征增值税试点的通知》自20xx年5月1日起执行。

1.营业税改征增值税试点实施办法 2.营业税改征增值税试点有关事项的规定 3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定

4.跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定

二、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告20xx年第14号)

三、《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告20xx年第15号) 四、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告20xx年第16号)

五、《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(公告20xx年第17号)

六、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(公告20xx年第18号)

第一节 纳税人和扣缴义务人 第二节 征税范围 第三节 税率和征收率 第四节 应纳税额的计算 第五节 一般计税方法 第六节 简易计税方法 第七节 销售额的确定

第八节 纳税义务 扣缴义务发生时间和纳税地点 第九节 税收减免的处理

第十节 试点前发生业务的特殊处理

第十一节、营业税改征增值税试点有关事项的规定

第一节 纳税人和扣缴义务人

一、纳税人的规定 二、纳税人的分类管理 三、扣缴义务人的规定 四、合并纳税人

一、纳税人的规定： (一)基本规定：

《财税〔20xx〕36号办法》第一条：在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。 (二)特殊纳税人的规定

《财税〔20xx〕36号办法》第二条 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。

二、纳税人的分类管理 (一)纳税人划分为两类

纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 (二)一般纳税人的界定 1、定量标准

应税行为的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。

会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。

(三)一般纳税人的其他规定 1、不得做为一般纳税人的情形

年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。 2、超过一般纳税人标准可选择小规模纳税人的情形

年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

3、一般纳税人的登记管理

符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。具体登记办法由国家税务总局制定。

除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。

应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票

5、一般纳税人会计核算要求

纳税人应当按照国家统一的会计制度进行增值税会计核算。

一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。

(四)两类纳税人的利弊分析 1、税负分析：

(1)一般纳税人：如果管控不当或存在抵扣不充分等多种因素，税负相对较高。 (2)小规模纳税人，征收率3%，税负较低。 2、操作：

(1)一般纳税人采用一般计税方法，计征复杂，管理严格。

小规模纳税人采用简易征收办法，操作简单。 3、发票开具：

一般纳税人可开具增值税专用发票，也可以抵扣。

小规模纳税人开具普通发票：不得抵扣。可到税务机关代开增值税专用发票。 4、企业发展：

一般纳税人发展空间大。

小规模纳税人影响企业的发展壮大，主要在于发票不能抵扣或抵扣率低。 思考：做什么人 1、 2、

无选择 一般纳税人 可选择

中华人民共和国境外(以下称境外)单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。

两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。具体办法由财政部和国家税务总局另行制定。

一、销售服务、无形资产、不动产的征税范围

二、销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务 三、不征收增值税的业务 四、境内销售的界定

五、不属于在境内销售服务或者无形资产 六、视同销售的范围

一、销售服务、无形资产、不动产的征税范围

应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。

20xx年营改增后简易办法征收项目大全

篇七:增值税实施细则,20xx

关键词：依5%减按1.5%征收的项目

根据36号文规定：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。 关键词：3%减按2%征收的项目

1. 销售自己使用过的固定资产

①20xx年以前购进或者自制的固定资产

根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税〔20xx〕170号)第四条第(二)项、第(三)项和《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》(国家税务总局公告20xx年第36号)文件规定：固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。自20xx年1月1日起，下列项目按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税：

20xx年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的20xx年12月31日以前购进或者自制的固定资产;20xx年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。

②试点前购进或者自制的固定资产

根据《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔20xx〕106号)相关规定：按照规定认定的一般纳税人，销售自己使用过的试点实施之日前购进或者自制的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。即按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税。使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

③销售不得抵扣且未抵扣的固定资产

根据《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税[20xx]9号)第二条第(一)和《财政部 国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》(财税(20xx)57号)文件规定：自20xx年1月1日起，一般纳税人销售自己使用过的属于增值税条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。

④销售其他情形的固定资产

根据《国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告》(国家税务总局公告20xx年第1号)和国家税务总局公告20xx年第36号文件规定，自20xx年2月1日起，增值税一般纳税人销售自己使用过的固定资产，属于以下两种情形的，可按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税：纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产;增值税一般纳税人发生按简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。

根据财税[20xx]9号第二条第(一)项和国税函[20xx]90号文件规定：自20xx年1月1日起，小规模纳税人(其他个人除外)销售自己使用过的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。

不过，值得一提的是，根据国家税务总局公告20xx年第36号文件规定，纳税人适用按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额： 销售额=含税销售额/(1+3%)

应纳税额=销售额×2%

同时，根据国税函[20xx]90号文件规定：一般纳税人销售自己使用过的固定资产，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票;小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，应开具普通发票，不得由税务机关代开增值税专用发票。

旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物(含旧汽车、旧摩托车和旧游艇)，但不包括自己使用过的物品。该货物自己并没有使用过，一般是以经营为目的，主要是针对旧货经营单位。

根据财税[20xx]9号文件第二条第(二)项和财税(20xx)57号文件规定：纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。

应纳税额=销售额×2%

3.营改增一般纳税人销售固定资产

根据36号文规定：一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。

根据国税函[20xx]90号文件规定：纳税人销售旧货，应开具普通发票，不得自行开具或者由税务机关代开增值税专用发票。但根据《国家税务总局关于营业税改征增值税试点期间有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告20xx年第90号)有关规定：纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。同时，放弃减税后，36个月内不得再申请减税。另外，以上所称的固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产，不包括不动产。这和企业所得税法中的固定资产完全不同。

关键词：按3%简易办法征收的项目

根据目前税法规定，增值税小规模纳税人适用简易办法征收，一般的征收率为3%(销售和出租不动产除外)。

2.固定业户临时外出经营

根据《国家税务总局关于固定业户临时外出经营有关增值税专用发票管理问题的通知》(国税发[1995]87号)和国家税务总局公告20xx年第36号文件规定：固定业户(指增值税一般纳税人)临时到外省、市销售货物的，必须向经营地税务机关出示“外出经营活动税收管理证明”回原地纳税，需要向购货方开具专用发票的，亦回原地补开。对未持“外出经营活动税收管理证明”的，经营地税务机关按3%的征收率征税。

3.拍卖行取得的拍卖收入

根据《国家税务总局关于拍卖行取得的拍卖收入征收增值税、营业税有关问题的通知》(国税发[1999]40号)和国家税务总局公告20xx年第36号文件规定：对拍卖行受托拍卖增值税应税货物，向买方收取的全部价款和价外费用，应当按照3%的征收率征收增值税。

4.一般纳税人销售自产货物

根据财税〔20xx〕9号文件第二条第(三)项和财税(20xx)57号文件规定，自20xx年7月1日起，一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税：

(1)县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下(含5万千瓦)的小型水力发电单位。

(2)建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

(3)以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)。

(4)用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。

(6)商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。

5.一般纳税人销售非自产货物

根据财税〔20xx〕9号文件第二条第(四)项和财税(20xx)57号文件规定，自20xx年7月1日起，一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税：

(1)寄售商店代销寄售物品(包括居民个人寄售的物品在内);

(2)典当业销售死当物品;

(3)经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品。

6.一般纳税人销售非自产自来水

根据财税〔20xx〕9号文件第三条和财税(20xx)57号文件规定，自20xx年7月1日起，对属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照3%征收率征收增值税，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。

7.一般纳税人供应非临床用血

根据《国家税务总局关于供应非临床用血增值税政策问题的批复》(国税函【20xx】456号)和国家税务总局公告20xx年第36号文件规定：属于增值税一般纳税人的单采血浆站销售非

临床用人体血液，可以按照简易办法依照3%征收率计算应纳税额，但不得对外开具增值税专用发票;也可以按照销项税额抵扣进项税额的办法依照增值税适用税率计算应纳税额。

8.药品经营企业销售生物制品{增值税实施细则,20xx}.

根据《国家税务总局关于药品经营企业销售生物制品有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告20xx年第20号)文件规定：自20xx年7月1日起，属于增值税一般纳税人的药品经营企业销售生物制品，可以选择简易办法按照生物制品销售额和3%的征收率计算缴纳增值税。而药品经营企业，是指取得(食品)药品监督管理部门颁发的《药品经营许可证》，获准从事生物制品经营的药品批发企业和药品零售企业。

同时，《国家税务总局关于兽用药品经营企业销售兽用生物制品有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告20xx年第8号)也明确规定：自20xx年4月1日起，属于增值税一般纳税人的兽用药品经营企业销售兽用生物制品，可以选择简易办法按照兽用生物制品销售额和3%的征收率计算缴纳增值税。兽用药品经营企业，是指取得兽医行政管理部门颁发的《兽药经营许可证》，获准从事兽用生物制品经营的兽用药品批发和零售企业。

9.一般纳税人销售的库存化肥

根据《财政部国家税务总局关于对化肥恢复征收增值税政策的补充通知》(财税〔20xx〕97号)文件规定：自20xx年9月1日起至20xx年6月30日，对增值税一般纳税人销售的库存化肥，允许选择按照简易计税方法依照3%征收率征收增值税。库存化肥，是指纳税人20xx年8月31日前生产或购进的尚未销售的化肥。

10. 光伏发电发电户销售电力产品

根据《关于国家电网公司购买分布式光伏发电项目电力产品发票开具等有关问题的公告》(国家税务总局公告20xx年第32号)文件规定：自20xx年7月1日起，光伏发电项目发电户销售电力产品，按照税法规定应缴纳增值税的，可由国家电网公司所属企业按照增值税简易计税办法计算并代征增值税税款，同时开具普通发票。

11.营改增纳税人部分项目

根据36号文规定：一般纳税人发生下列应税行为，可以选择适用简易计税方法计税。

(1)公共交通运输服务

公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。班车，是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输服务。

(2)动漫企业开发动漫产品

经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)服务，以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)。

动漫企业和自主开发、生产动漫产品的认定标准和认定程序，按照《文化部财政部国家税务总局关于印发的通知》(文市发〔20xx〕51号)的规定执行。

(3)电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。

(4)以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。

(5)在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。

(6)一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

(7)一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

(8)一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 建筑工程老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在20xx年4月30日前的建筑工程项目;未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在20xx年4月30日前的建筑工程项目。

(9)公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。

试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在20xx年4月30日前的高速公路。

1.一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

2.适用简易计税方法，不得抵扣进项税额

适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×当期简易计税方法计税项目销售额÷当期全部销售额

主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。

3.一般纳税人跨县(市)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。

4.适用按3%简易计税办法计算缴纳增值税的项目，除明文规定不得对外开具增值税专用发票外，可以开具增值税专用发票。

关键词：按5%简易办法征收的项目

1.中外合作油(气)田企业

根据《全国人民代表大会常务委员会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的决定》(国发[1994]10号)第三条规定：中外合作油(气)田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%，在计征增值税时，不抵扣进项税额。

2.营改增纳税人销售不动产

根据36号文规定，纳税人销售不动产，可按下列规定实行简易办法征收增值税。

20xx年4月1日起增值税小规模纳税人可以按季申报增值税及附征税

篇八:增值税实施细则,20xx

20xx年4月1日增值税小规模纳税人可以按季申报增值税及附征税

重磅消息来了，根据国家税务总局发布《国家税务总局关于合理简并纳税人申报缴税次数的公告》，从20xx年4月1日起，增值税小规模纳税人可以按季申报增值税了!具体规定是咋样的?和小编一起看看吧!

小规模纳税人可按季申报

公告明确，增值税小规模纳税人缴纳增值税、消费税、文化事业建设费，以及随增值税、消费税附征的城市维护建设税、教育费附加等税费，原则上实行按季申报。

纳税人要求不实行按季申报的，由主管税务机关根据其应纳税额大小核定纳税期限。随增值税、消费税附征的城市维护建设税、教育费附加免于零申报。符合条件的小型微利企业，实行按季度申报预缴企业所得税。对于采取简易申报方式的定期定额户，在规定期限内通过财税库银电子缴税系统批量扣税或委托银行扣缴核定税款的，当期可不办理申报手续，实行以缴代报。

虽然小规模纳税人在办税上有些便利，但是也要小心税收风险。

根据《增值税一般纳税人资格认定管理办法》(国家税务总局令第22号)规定，增值税纳税人(以下简称纳税人)，年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的，除本办法第五条规定外，应当向主管税务机关办理增值税一般纳税人资格登记。年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应征增值税销售额，包括免税销售额。

年应税销售额，包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额、税务机关代开发票销售额和免税销售额。

“规定标准”包括《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》和财政部、国家税务总局在营改增试点中规定的销售额标准。就目前有效的标准是：(1)从事生产货物或提供应税劳务，或以其为主兼营货物批发或零售的纳税人(判断标准50%)，年应税销售额标准为50万元;(2)从事货物批发或零售的纳税人，年应税销售额为80万元;(3)应税服务年销售额标准500万元(不含税销售额)。

根据《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》(国家税务总局公告20xx年第18号)规定，纳税人年应税销售额虽然超过规定标准，但符合有关政策规定的，可以选择按小规模纳税人纳税。“有关政策规定”主要指，一是《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定，个体工商户以外的其他个人、非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税;二是根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔20xx〕106号文件印发)，应税服务年销售额超过规定标准但不经常提供应税服务的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

因此，年应税销售额是否超标的时间标准是任何的时段中、连续12个月的经营期内。实行按季申报后在申报表上无法体现出连续12月经营期的销售额，纳税人需要按月注意连续12个月的销售额累计数，防止超标未及时发现导致未在规定的时限内办理一般纳税人资格登记或者向主管税务机关提交选择小规模纳税人纳税书面说明，造成税收风险。

销售额超标了，怎么办?

1、纳税人办理相关手续的时限

纳税人年应税销售额超过规定标准的，除按规定可以选择按小规模纳税人纳税的以外，在申报期结束后20个工作日内按照规定办理相关手续;未按规定时限办理的，主管税务机关应当在规定期限结束后10个工作日内制作《税务事项通知书》，告知纳税人应当在10个工作日内向主管税务机关办理相关手续。

也就是说纳税人连续12个月应税销售额超标后，除规定情形需要提交选择小规模纳税人纳税书面说明外，最迟(包含税务机关履行的延长时限在内)在申报期结束后的40个工作日内办理资格登记手续。这里需要注意的是“工作日”，而不是“天”数。

实行按季申报后，申报期是否应该属于季度申报的申报期呢?这是个问题，我的理解应该算是季度申报期限。

2、税务机关履行告知义务的主要内容

税务机关的《税务事项通知书》的主要内容包括，提示纳税人年应税销售额已超过财政部、国家税务总局规定标准，请于具体期限(一般需要明确注明10工作日的最后一天)前向主管税务机关办理一般纳税人资格登记或提交选择按小规模纳税人纳税的情况说明，逾期仍不办理的，将按《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十四条规定，按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票，直至纳税人办理相关手续为止。

制作并送达《税务事项通知书》是税务机关应当履行的程序。因未按时限履行通知手续，造成纳税人超期未办理相关手续的，相关税务人员将承担执法风险。

实行按季申报后，税务机关如何对纳税人连续12月经营期的销售额超标的监控将是一个问题。

3、一般纳税人资格生效之日的选择

在办理一般纳税人资格登记中，对资格生效之日有选择的权力，具体是：《增值税一般纳税人资格登记表》中“一般纳税人资格生效之日”项目，由纳税人在填表时自行勾选“当月1日”或“次月1日”，也就是说可以选择当月就按一般纳税人计算，也可以选择从此月1日起实行。

各乡（镇）人民政府、街道办事处，区直各有关单位、各相关企业：

《朔州市朔城区》已经区政府常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

朔州市朔城区2022年冬季清洁取暖

在“双碳”目标下，按照国家、省、市冬季清洁取暖的工作要求，结合《朔州市冬季清洁取暖项目实施方案（）》及实际工作开展情况，为有序推进朔城区年冬季清洁取暖改造工作，特制定本方案。

按照党中央、国务院和省委、省政府以及市委、市政府关于打好污染防治攻坚战、打赢蓝天保卫战的决策部署，结合乡村振兴战略、人居环境整治和农村能源发展，在清洁取暖工作中推动能源生产和消费革命、农村生活方式革命，巩固和提升清洁取暖改造成果，深入推进清洁取暖工作。以保障广大群众温暖过冬、减少大气污染为立足点，按照“政府引导、市场化运作、合理负担、惠及民生”的原则和“居民可承受、运行可持续”的要求，因地制宜、以量定改，提高清洁供暖比重，降低用户侧能耗，构建绿色、节约、高效、协调、适用的清洁供暖体系。

按照“市级指导、区级推动，企业实施、企业运营，户为主体、整村推进，多元投入、政府奖补，因地制宜、经济适用”的原则，坚持“先立后破、不立不破”的底线，积极稳妥推进清洁取暖，严格遵循“先规划、再合同、后改造”的程序，保障群众基本取暖需求，牢牢守住不让居民挨冻底线，把民生实事办实办好。

根据市政府要求，结合《朔州市冬季清洁取暖方案（23613户，其中集中供暖9387户、“煤改电”6130户、“太阳能+”4173户、生物质炉具+燃料3923户。

结合我区各乡（镇）、各街道上报数据及实际情况，确定我区各路径改造任务共23613户（详见附件）。

清洁取暖工作改造方式主要包括两个方面：热源侧热源清洁化替代和用户侧建筑能效提升。

1.热源侧热源清洁化替代

（1）热电联产集中供暖

优先采用热电联产集中供暖进行提升改造，主要工作包括换热站、一次管网和二次管网建设；共涉及5个乡镇（街道）14个村（片区）9387户。

该项工作由区住建局牵头实施，负责项目立项、招标等工作。

（2）分户式“煤改电”

每户配备一台低环境温度空气源热泵热水机（制热量不小于3kW)、一台电磁炉、电热炕（面积5平方米）以及线路改造；共涉及4个乡镇20个村5274户。

该项工作由市生态环境局朔城分局牵头实施，负责项目立项、招标等工作。

（3）分布式“煤改电”

分布式“煤改电”主要包括热源站（空气源热泵机组构成）建设、管网建设、一台电磁炉及电热炕（面积5平方米）；共涉及2个乡镇（街道）2个村（崔家窑村、东邵庄村）856户。

该项工作由区能源局牵头实施，持续推进

每户末端配备一台低环境温度空气源热风机（制热量不小于3kW)、一台直热式电暖气（制热量不小于2kW）、一台电磁炉、电热炕（面积5平方米）以及线路改造、太阳能光伏板一套（户均70平方米）；共涉及3个乡镇（街道）35个村4173户。

该项工作由市生态环境局朔城分局牵头实施，负责项目立项、招标等工作；

（5）生物质炉具+燃料

在各种管网线路难以触达、扩散条件好、生物质资源丰富的区域，使用符合国家排放标准的生物质炉具兜底，技术路线优先选用集中式或分布式生物质炉具供暖。“生物质炉具+燃料”清洁取暖包括生物质炉具一套、末端暖气片两片及生物质燃料。采用分户式炉具的必须在人员活动的室内安装一氧化碳报警器。生物质炉具烟气污染物排放应满足《山西省锅炉大气污染物排放标准》DB14/的要求。生物质颗粒的技术指标应符合现行行业标准《生物质成型燃料质量分级》NB/T或山西省环境与资源保护协会发布的团体标准《民用生物质燃料质量分级》T/SXERA007-2020中的要求，并确保供应原料的质量等级与采购合同签订的要求一致。

政府补贴生物质燃料购买费用，补贴标准每户每年最多不超过3吨。

共涉及6个乡镇75个村3923户。

该项工作由市生态环境局朔城分局牵头实施，负责项目立项、招标等前期工作。

辖区内公办卫生所、学校、派出所和福利院等非营利性公益场所全部进行清洁取暖改造。非公益性生产经营场所，由属地乡镇、街道督促用户自行进行改造。对于在整村推进过程中房屋条件不具备计划改造方式的，可适当调整路径。

2.用户侧建筑能效提升

要求新建、扩建和改建民用建筑、设置供暖空调系统的工业建筑以及既有建筑节能改造工程的建筑节能与可再生能源建筑应用系统的设计、施工、验收及运行管理必须严格执行国家标准《建筑节能与可再生能源利用通用规范》（GB ）。既有建筑节能改造采取围护结构保温隔热的做法，要求能效提升完成后相较改造前能效提升30%以上，与老旧小区改造、公共建筑能效提升、乡村振兴等建设项目有机结合，引导更广泛的社会资源参与我区建筑节能改造工作，保障清洁取暖长效可持续运行。通过既有建筑节能改造，降低建筑热损耗，达到降低取暖费用的目的。

1.热电联产集中供暖、分布式“煤改电”按照相关政策和法律法规，确定中标企业并负责实施。

2.分户式“煤改电”、“太阳能+”、生物质炉具+燃料等分户式清洁取暖改造，按照相关政策和法律法规，确定实施企业，项目资金来源包括企业投资、政府补贴及用户自筹等，由企业负责安装、运维等。

供暖补贴户原则上以当地派出所登记户口，结合村委登记为准。

（一）有以下情形之一的，按一户对待。

1.夫妻在当地派出所分户登记的；

2.子女与父母共同生活，在当地派出所分户登记的；

3.同院落居住户原则上使用一条管线供暖的；

4.其他不具备补贴条件的。

（二）有以下情形的，可以按分户对待。

子女独立生活且在本村分户居住，未在当地派出所分户登记的。

（三）其他特殊情况，由村委议定、乡镇（街道）审核确定。

（四）不参与清洁取暖的不予补贴。

（一）热源侧热源清洁化改造

（二）用户侧建筑能效提升

（一）清洁取暖领导小组

为保障全区清洁取暖工作扎实推进，结合我区实际情况，经区政府研究决定调整朔城区清洁取暖领导小组，调整后组成人员如下：

市生态环境局朔城分局局长

区住房和城乡建设局局长

区卫生健康和体育局局长

南城街道党工委副书记、办事处主任

区市容市貌事务中心主任

市公安局交通警察支队朔城大队大队长

山西地电朔州分公司总经理

朔州富华燃气有限公司董事长

朔州再生热力能源有限公司总经理

领导小组下设办公室，设在市生态环境局朔城分局，办公室主任由王志文兼任，负责朔城区清洁取暖工作的联系协调和日常监督管理工作，具体工作包括分户式“煤改电”、“太阳能+”、“生物质炉具+燃料”项目的牵头实施以及项目立项、招标、验收等工作。

清洁取暖是一项系统工程，需多部门、多方联动形成合力才能保证任务顺利完成。该项工作在区领导组领导下，由市生态环境局朔城分局牵头负责指导协调全区清洁取暖工作，各乡（镇）人民政府、街道办事处负责本行政辖区内清洁取暖工作，其他成员单位负责在职责范围内的清洁取暖工作。要各司其职、各尽其责、强化协作，共同推进清洁取暖工作任务圆满完成。

（1）全面负责完成所属各项任务目标，开展确村确户和项目库建立工作，负责推动清洁取暖项目实施和验收；

（2）根据实际需要制定配套资金补贴政策、筹措安排配套资金；

（3）做好清洁取暖相关培训、宣传、舆情管控应对工作。

2.市生态环境局朔城分局

（1）根据国家规划和省、市实施方案推进情况，制定朔城区清洁取暖实施方案；

（2）具体负责分户式“煤改电”、“太阳能+”、“生物质炉具+燃料”项目的实施；

（3）会同有关部门组织开展清洁取暖调度、统计、通报工作；

（4）负责指导各乡（镇）、街道选好清洁取暖技术路径，做好清洁取暖相关工作；

（5）负责指导清洁煤兜底替代和做好民用清洁煤配售点的布局和管理工作。

（6）负责各技术路径污染物排放及环境监管工作。

（1）负责争取国家和省、市级清洁取暖资金；

（2）负责健全完善并落实清洁取暖不同技术路径的财政支持政策；

（3）负责筹措朔城区冬季清洁取暖配套资金，按程序做好冬季清洁取暖专项资金的拨付工作；

（4）管理监督清洁取暖专项资金的使用，做到专款专用；

（5）监督政府采购行为，按程序做好政府采购工作。

（1）负责协调、调度地电公司做好分布式“煤改电”供暖、分户式“煤改电”、“太阳能+”配套电网增容改造工程，具体负责协调分布式“煤改电”项目的电网增容改造；

（2）配合相关部门制定和完善清洁取暖支持政策。

5.区住房和城乡建设局

（1）负责做好全区热电联产集中供暖、“煤改气”改造项目实施以及质量安全和运行安全工作，严格执行国家、省、市有关工程技术标准；

（2）负责做好全区房屋建筑节能改造工作。

（1）负责和上级发改部门协调清洁取暖各路径价格政策；

（2）负责修订和完善我区清洁取暖各路径价格政策等相关工作。

配合宣传上级清洁取暖相关政策，共同推进农村清洁取暖工作。

（1）负责做好清洁取暖特种设备安全监察工作；

（2）负责对优质民用煤生产销售企业及各配售点的洁净煤质量依法实施监督抽查，每月煤质抽检覆盖率不低于20%，全年抽检覆盖率达到100％；

（3）负责打击销售不符合质量标准的民用煤和“禁煤区”内售煤的行为。

根据全区清洁取暖改造工程建设情况，负责清洁取暖改造工程建设项目用地及规划许可的办理工作。

10.市公安局交通警察支队朔城大队

负责依法配合相关部门查处运输不符合质量标准燃煤货运车辆涉及的道路交通违法行为。

负责清洁取暖原料、设备、燃料等公路运输保障工作。

12.各乡（镇）政府、街道办

（1）配合区政府、区清洁取暖领导小组办公室实施清洁取暖各项工作，协调施工过程中的入村入户工作；

（2）负责本行政辖区清洁取暖工作的统计上报（确村确户、工作进展月报等），及时宣传、贯彻、落实上级清洁取暖相关政策；

（3）做好辖区内民用优质煤供应和保障工作。

13.山西地电朔州分公司

负责“太阳能+”、“煤改电”电网配套升级改造及投资，分布式“煤改电”电网至热源站或换热站电源接火点线路铺设。按月向区能源局提供清洁取暖改造用户电费补贴明细（包含户号、户名、身份证号码、清洁取暖用电量、电费补贴金额等）。

（一）摸清改造底数。建立

（二）编制清洁取暖工作方案。区能源局负责制订分布式“煤改电”实施方案；市生态环境局朔城分局负责制订分户式“煤改电”实施方案、生物质炉具供暖及洁净煤兜底实施方案；区住房和城乡建设局负责制定建筑能效提升方案。

（三）巩固现有清洁取暖成果。区政府要组织开展清洁取暖“回头看”，对标目标任务，牢固树立底线思维，认真履行清洁取暖政治责任和主体责任，严格落实属地责任、监管责任和包联责任制，开展清洁取暖安全大排查，全面提高居民安全使用意识。加强清洁取暖安全宣传培训及燃气供暖设施日常巡检、户内安全检查、运营维护服务等工作。强化舆论引导，健全舆情监测、预警、研判、应急处置机制，传递清洁取暖“好声音”，凝聚政策暖心正能量。

（四）加强质量安全管理。质量方面，各乡（镇）、街道要在招标中提出质量、技术要求并在实施过程中严格执行；要加强对各种清洁取暖设备抽检力度，依照现行国标、地标和行业标准，严把产品质量关，并对质保期内的售后服务进行严格要求；建立清洁取暖设备三级质检体系，要求产品供应商投标时提供一次设备型式检验报告、到货后对主要技术参数组织一次抽样检测，三次质检全部合格才能在清洁取暖项目中使用，一次发现不合格立即剔除该供应商；施工结束后，制定验收计划并按照标准规范组织验收。安全方面，开工前，项目建设单位要制定安全教育专项方案，牵头组织参建单位开展安全施工教育培训，确保进场作业人员培训全覆盖，未经安全教育培训合格的人员不得上岗作业。特种作业人员必须经过专业培训并持证上岗，坚决杜绝无证上岗和“人证不符”现象发生。施工过程中，监理单位要有效开展现场监理工作，及时报告施工过程中出现的问题，发现隐患立即按规范标准进行整改。

（五）健全资金管理办法。根据《朔州市冬季清洁取暖项目实施方案（

（六）部署散煤清零工作。坚持“先立后破”原则，各乡（镇）政府、街道办对现有居民存煤情况进行细致摸底，建立清理台账，实施分类清零。对尚未进行清洁取暖改造的地区，实施“连改连清”，将清洁取暖改造与散煤清理工作同步进行，改造一户清理一户；对已经实施清洁取暖改造但尚未清理散煤的地区，列出清理计划。同时，为预防发生大面积停电、停气等特殊情况或暴雪、地震等自然灾害，造成居民不能正常取暖，各乡（镇）政府、街道办应建立长效应急机制，设立洁净煤供应点，健全突发情况下的洁净煤配送保供体系，确保常备冬季临时取暖洁净煤库存，保障居民温暖过冬。

（七）创新清洁取暖项目运营模式。总结低财政补贴力度，探索“新型清洁取暖运营商”模式。建立多元化投融资机制，鼓励和引导民间金融资本投入清洁取暖领域，拓宽金融机构支持清洁取暖渠道，创新金融产品和服务，引导社会资本投资清洁取暖项目。

（八）完善舆情应对机制。进一步建立和完善舆情应对机制，坚持属地管理的原则，加大正面宣传教育和引导力度，开展清洁取暖公益宣传进农村、进社区、进家庭活动，切实把各项工作做实做细，切实为群众排忧解难，切实妥善处理和回应人民群众关心的问题，确保问题及时解决，把不稳定因素的影响控制在最小范围内。

（一）加强组织领导。建立由朔城区清洁取暖领导小组统一领导的工作体系，逐级压实责任，将市定目标任务和时间节点进一步细化分解，建立工作台账，定期督导检查，形成有目标、有计划、有组织的工作机制；同步做好各类清洁取暖资料的收集、归档、保存和上报等工作，确保按时完成年度任务，为朔州市顺利通过国家绩效评价打下坚实基础。

（二）建立问责机制。要精准把控工作计划，掌握工作进度，建立工作台账。各乡（镇）政府、街道办、区清洁取暖工作领导小组成员单位、有关企业，指定专人每月定期填报工作进展情况。对当月不能完成节点任务的乡（镇）、街道进行通报，对连续两个月未能完成节点任务的乡（镇）、街道约谈相关负责人，对于连续三个月未能完成目标任务的乡（镇）、街道将报请区政府给予相应处理。各乡（镇）政府、街道办要加强对相关单位督导考核，对工作不力、进展滞后的单位，采取通报批评、约谈、发提醒函、警告等方式督促工作推进。

（三）广泛宣传引导。各乡（镇）政府、街道办和有关单位要借助微信、公众号、手机APP等多种新型传播方式，向广大群众大力宣传清洁取暖对治理雾霾、改善环境的重要意义和相关知识、政策，倡导绿色低碳生活理念和能源消费方式，树立正面典型宣传，凝聚社会共识，营造良好氛围。清洁取暖相关工作人员要重点在电价气价优惠政策、高能效比取暖设备的使用、清洁取暖运营模式等方面向社会进行深入宣传，引导居民积极使用清洁能源，主动配合施工单位改造，不断增强城乡居民的环保意识。

1、建筑区划内的道路、绿地、公共场所等，如何归属？

     筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

2、建筑区划内的车位、车库如何归属？

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但是，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。

3、承租人等物业使用人在建筑物区分所有权中处于什么地位？

   专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

4、哪些事项需要由业主共同决定？

下列事项由业主共同决定：

（1）制定和修改业主大会议事规则；、

（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（6）改建、重建建筑物及其附属设施；

有关共有和共同管理权利的其他重大事项，如改革共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。

决定上述第（5）项和第（6）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

5、物业管理规约具有什么作用？

物业管理规约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如, 物业管理规约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如物业管理规约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。

6、召开业主大会会议前应做好哪些准备？

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

7、业主大会决定哪些事项需要多数业主同意？

业主大会决定需要业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但决定以下事项时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

(1)筹集和使用专项维修资金；

(2)改建、重建建筑物及其附属设施。

8、业主在哪些情况下丧失业主委员会委员资格？

业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

(2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的；

(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的；

(6)拒不履行业主义务的；

(7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

9、业主委员会委员如何变更？

经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

10、业主大会、业主委员会作决定时有哪些限制？其决定违法时怎么办？

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

11、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，怎么办？

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依法请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起1年内行使。

12、业主大会和业主委员会怎样应对小区内损害他人合法权益的行为？

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为“损害他人合法权益的行为”：

（1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（3）违反规定进行房屋装饰装修；

（4）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

13、前期物业服务合同应于何时签订？其具有哪些法律特征？

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

前期物业服务合同有以下特征：

（1）前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。

（2）前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。

（3）前期物业合同是要式合同，即法律要求必须具备一定形式的合同。

14、前期物业服务合同的法律效力延续到什么时候？

前期物业服务合同可以约定期限；但是，限期未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合事终止。

也就是说，前期物业服务合同按照约定的期限履行结束，只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业服务企业，进入了正常的物业管理阶段，则前期物业管理就不再有存在的必要，自动终止，终止的时间以来主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时为准。

15、物业共用部位、共用设施设备包括哪些?建设单位可否对其处分？

物业共用部位、共用设施设备，是物业管理区域内，业方专有房屋以外的，属于全体业主共有所有、共同使用的建筑物的部位、场所、设施、设备。根据我们目前的有关规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，共用的、上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业共用部位、共用设施设备为全体业主共同所有或者使用，建设单位无权对之擅自进行处分。但是在实践中，建设单位擅自处分归业主所有或者使用的物业共用部位、共用设施设备，侵害业主合法的财产权利的情况比较突出，因此《物业管理条例》特别强调：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”

16、物业承接、验收的相关资料如何交接？

在办理物业承接、验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

物业服务企业承接物业时，还应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

17、物业管理用房应由建设单位还是物业服务企业配置？

建设单位应当按照天物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

18、什么是物业的保修责任？物业的保修责任由谁承担？

物业保修责任，是指建设单位有对物业竣工验收后在保修其他出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。

虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与保修范围内的房屋维修由建设单位承担担首要责任。因此，《物业管理条例》明确规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。保修期限与保修范围以外的物业维修、保养，由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

19、同一个物业管理区域是否只能有一个物业服务企业实施物业管理？

根据《物业管理条例》确定的物业管理区域统一管理原则，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

20、物业服务合同应当包括哪些内容？

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定：

（1）物业管理事项，主要包括物业共用部位的维护与管理，物业共用设备设施及其运行的维护和管理，环境卫生、绿化管理国，物业管理黄公共秩序、消防、交通等协助管理服务，物业装饰装修管理服务，专项维修资金的代管服务，物业档案资料的管理。

（2）服务质量，即对物业服务提供的服务在质量上的具体要求。

（3）服务费用，目前主要有两种计算方式：一是按照每平方方多少元来计算；二是按照每户多少元来计算。

（4）双方的权利义务。

（5）专项维修资金的管理和使用。

（7）合同期限，期限条款应当尽量明确、具体、或者明确规定谋算期限的方法。

（8）违约责任，即物业服务合同当事人一方或者双方不履行或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的应当承担的法律责任。

除此之外，物业服务合同一般还应当载明双方当事人的基本情况、物业管理区域的范围、合同终止和解除的约定、解决合同争议的方法以及当事人约定的其他事项等内容。

21、物业服务合同的法律地位如何？其当事人之间的关系如何？

物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据，在物业管理活动中的地位非常重要。

物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业服务企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中，物业服务企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业服务企业之间是平等的民事主体关系，不存领导与被领导、管理与被管理的关系。

22、业主可否以自己并未直接选择物业服务企业为由拒绝物业服务企业提供服务？

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同、以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为主提出抗辩的，人民法院不予支持。

23、物业管理用房包括哪些？其所有权属于物业服务企业还是业主？

物业管理用房一般包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房以及业主委员会活动用房等。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。但在特定条件下，有些物业管理区域内的物业用房确有空余，如不能改变用途，实属资源浪费，由经业主大会同意，并依法到有关部门办理相应的手续，有可以改变用途。

24、物业服务企业可否将部分服务内容委托为其他服务企业？

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人。这里所指的专项服务业主，是指保安、保洁、绿化、电梯等共用设施设备的维护等服务企业；专业服务企业，是指专让客户提供某项服务业务的专业化公司，例如：保洁公司、保安服务公司、设备维修公司、绿化公司等。

在专项服务业务委托之后，物业服务企业与业主之间，仍然是物业服务合同关系；物业服务企业和专业服务企业之间，属于委托服务合同关系。委托服务合同的内容不得与物业服务合同的内容相抵触。专业服务企业与业主之间不存在合同关系，但是，专业服务企业在履行委托服务合同时，应当遵守物业管理区域内的规章制度，不得侵害业主的合法权益。物业服务企业就专业服务企业提供的服务向业主负责。

25、物业服务企业可否提供物业服务合同约定以外的服务项目？

物业服务合同的标的是物业服务企业提供的物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。由于每个物业服务的业主都是独立的民事主体，情况各异，在有着全体业主均有的共同需求之外，单个业主不可避免地会发生不同于他人的特殊需求。因此，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

特约服务属于派生服务的范畴，提供特约服务，并不是物业服务企业的法定义务。物业服务企业可以不接受业主的特约服务要求。

26、物业服务企业在物业管理区域的案例保障方面有哪些义务？

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时赂有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

27、物业服务企业是不是必须聘请保安人员？

《物业管理条例》并没有规定物业服务企业必须雇请保安人员。物业服务企业可以雇请保安人员，也可以不雇请保安人员。在实践中，一些物业服务企业根据企业情况和业主需求，不雇请保安人员，而是由企业员工（如企业安护人员）协助维护物业管理区域内的秩序，这与条例的规定并不矛盾。

28、物业服务费用如何确定？如何交纳？

物业服务收费应当遵行合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人酱肉物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

县级以上人民政府价格主管部门合同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

29、业主不交费的，物业服务企业如何救济？

经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业可以诉至法院请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

30、物业管理区域内的水电气等公共事业如何收费？

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

31、业主违反物业服务合同的，如何承担法律责任？

业主违反物业合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

32、物业服务未能履行物业服务合同约定的，如何承担责任？

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主以违规收费为主提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持

33、物业使用人包括哪些？其在物业管理活动中的权利义务如何确定？

物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。其中，物业承租人是指与物业所有人订有物业租赁合同因而物业享有使用权的人；其他实际使用物业的非所有权人，包括物业所有权人，包括物业所有权人的亲属、朋友、雇工等因为某种原因而实际使用物业的人。

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反《物业管理条例》和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

34、住宅业主可否将住宅改变为经营性用房？

业主不得违反法律、法规以及管理我，将住宅改变为经营性用房。但是，遵守法律、法规以及管理规约，并经全体有利害关系的业主同意后，可以将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房，示依法经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行伉辩的，人民法院不予支持。

业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋保监会、生活质量受到或者可能受到不利影响。

35、业主无偿利用屋顶以及外墙面等，是否构成对其他业主的侵权？

业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，及与期专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

36、他人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的，业主如何救济？

建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。起诉至法院的，人民法院应予支持。

属于前述“擅自进行经营性活动”的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

37、物业管理区域内公共建筑和共用设施用途可否改变？

物业管理区域内按照规划公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

38、物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护工作由谁负责？

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。上述单位及时因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

39、业主装饰装修房屋需要遵守哪些规定？

装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。我国的房屋，尤其是住宅，多数属于群体式类型，不当的房屋装饰装修活动会导致共用部位、共用设施、设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到相邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全。因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

40、住房专项维修资金制度是什么？归谁所有？如何使用？

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。但是，专项维修资金属于业主所有，并不意味着业主个人可以随意支配维修资金。专项维修资金制度是基于全体业主的公共利益而确立的制度，有关其使用、过户、账户等必须符合国家有关规定。

41、业主可否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？所得收益可否由经营者自行支配？

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收收闪应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

42、物业存在安全隐患时，由谁负责维修养护？

物业安全隐患，主要是指物业在使用过程中由于人为、自然或突发事件等因素作用出现的潜在的结构、使用等方面的危险。物业存在隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

责任人主要是指房屋的产权人或者说按照合同约定承担相关部位维修责任的单位和个人，还包括由于历史等特殊原因造成的房屋的实际使用者或维修责任的承担者。

43、建设单位擅自处分业主地于共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，如何承担法律责任？

违反《物业管理条例》的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

44、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，如何处罚？

违反《物业管理条例》的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期整改，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

45、业主逾期不交纳物业服务费的，如何承担法律责任？

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用手，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。