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业委会如何工作建议
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业委会欲更换物管反成被告(图)
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厚街凯伦花园业委会选举投票现场，夜色之下，3名热心业主仍坚守投票点。　　样本A
　　厚街凯伦花园
　　汇景凯伦花园业主委员会是厚街成立的第一个小区业主委员会。该业委会成立后的第一件事就是组织业主大会，更换现有的物业管理公司，招标选聘新物业，“小区停车收费、会所、游泳池、电梯以及外墙广告收入等均属于小区公共收益，一年几百万元的收入应该属于全体业主所有，而不是物业管理公司”。但与此同时，该业委会将面对被现有物业管理公司以“侵犯名誉权”告上法庭，以及被当地政府责令停止召开此次大会的双面夹击。眼下小区更换新物业管理公司一事也陷入了僵局。
　　为保护选票 守着铁箱过夜
　　业主们一手持房产证，一手持选票，在接受身份核对之后，再将选票投进选票箱。到了夜晚，这些选票全部被装进一个体积约2立方米的大铁箱，贴上封条，并由专门的业主志愿者24小时看守。为了保护好选票，看管人就睡在铁箱上过夜。经过为期10天的投票选举，2013年11月，酝酿了3年之久的凯伦花园业主委员会终于宣告诞生。这也是厚街成立的第一个小区业主委员会。
　　这场选举，前前后后发动了两百多名业主当志愿者，甚至还发动小区上百名小学生，挨家挨户送宣传单、送选票。
　　“给志愿者提供盒饭、矿泉水，印发宣传资料等，费用都是业主自愿出的。每开一次业主大会，都要花费几万元，而且还要发动几百名业主参与，难度可想而知。”业委会主任王稳雄讲述：“从准备成立业委会至今，花了10多万元。业委会本身没有经费，都靠业主自愿捐钱，有些业主自愿掏出几万元，也有些钱是向业主开了借条，等以后有了公共收益再还给他们。”
　　欲换物管 被要求召开三次大会
　　“本来以为成立业主大会后，就可以自主选择更换物管公司，没想到后来事情这么复杂。”一名业委会委员告诉南都记者，今年3月，他们准备召开业主大会，由全体业主投票决定是否更换现有的物业管理公司。业委会成员到厚街房管所咨询选聘物业服务企业有关事宜。厚街房管所给出《关于续聘、选聘物业服务企业的意见》，要求业委会召开三次业主大会。对此，凯伦花园业委会认为：“召开一次业主大会都很难，三次就更难了，而且这个指导意见没有依据，我们不接受这样的指导。”5月14日，厚街镇人民政府称凯伦花园“不符合我市选聘物业服务企业的政策和程序要求”，责令该业委会停止组织此次业主大会。
　　对此业委会表示不服，6月16日向东莞市人民政府提出行政复议申请，提出“没有任何法律法规规定业主大会选聘物业服务企业，必须完全按照当地房管所指定的方案进行”。8月底，东莞市人民政府回复：“因情况复杂，本案需延长审查时间，审查期限延长至9月23日。”不过，更换现有物业管理以及选聘新物业管理一事，并没有因此而搁置。
　　不服政府责令 申请行政复议
　　按照凯伦花园业主委员会的说法，成立业主委员会不仅仅是出于对现有物业管理服务的不满，更重要的是为了争取小区的公共收益。该业主委员会认为，根据《物权法》和《广东省物业管理条例》，“小区的停车收费、会所、游泳池、电梯以及外墙广告收入等均属于小区的公共收益，我们小区一年几百万元的收入，应该属于全体业主所有，而不是物业管理公司，现在这些收入被物业公司掌控，将来我们的小区、房子老化了，拿什么来维修？说白了，我们是在争取自己的小区以及房子的养老金。”
　　“如果我们小区争取到这个权利，那么东莞整个物业管理格局可能都要变。这是和整个物管行业的博弈。”一位王姓业委会委员说：已经预料到此过程必然会遭遇各种阻力。“现在我们已经通过业主大会投票决定，不再续聘东莞市汇景物业服务有限公司，并通过投票同意重新选聘物业管理公司，现在有三家企业进入竞标考察阶段。”由于凯伦花园业委会提出行政复议申请，厚街镇房管局方面表示，在行政复议结果出来之前，不再介入此事。
　　凯伦业委会方面称，如果行政复议这条路不行，接下来他们将走法律程序。在行政复议结果出来前，他们还没有办法跟汇景解除合约，但业主们投票重新选聘物业管理公司的决定不会改变，在他们看来，“我们只不过给自己换一个管家而已，法院没有理由不支持。”
　　被物管告上法庭 一审被判道歉
　　跟行政复议申请同时进行的，还有凯伦花园业委会与汇景物业管理的纠纷。6月13日，一封《凯伦花园业委会致全体业主的公开信》提到：汇景物业每年非法侵占业主公共收益达几百万元，业委会多次要求他们公开公共收益，直至今年6月份物管才公示部分广告收益，停车场等绝大部分公共收益被隐瞒。
　　此外，对于业委会受贿，以及业委会成员想自己成立物业公司或想从新的物业拿回扣的各种传闻，该公开信也做出回应：“法律禁止业委会成员及亲属从事物业工作。我们理解部分业主会有这种想法，强加于他人的主观想法不能成为证据，我们不对没有证据的猜测去作过多的解释，不管是现在还是以后，业委会成员都置于广大业主的监督之下，完善对业委会的监督体制是广大业主的权利和义务。”
　　因为这封《公开信》，6月18日，汇景物业以“侵犯名誉权”为由一纸诉状将该业委会告上了法庭。8月19日，东莞市第二人民法院做出一审判决称：业委会提供的证据不能证明公开信中“物管每年非法侵占业主公共收益几百万”的陈述，限业委会在规定期限内，在小区内张贴公开信对侵犯汇景物业名誉权发表道歉声明。
　　9月9日，业委会不服一审判决，向东莞市中级人民法院提出上诉。上诉状称：汇景物业是小区及共有部分、共有收益的实际掌控人。对于共有收益支出收入情况，汇景物业有义务公开财务报表，并在扣除合理费用后将共有收益交回给业委会。正是因为汇景物业方隐瞒相关报表和收入，业委会才会发出公开信督促，无侵权过错。
　　9月22日，厚街镇人民政府称，根据《广东省物业管理条例》第五条“街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷”的规定，决定撤销责令凯伦花园业主委员停止组织业主大会的通知。
　　凯伦花园业委会主任王稳雄：
　　两年没休息日但没想放弃
　　小区是传承后代的家园
　　南都：你们是厚街成立的第一个小区业主委员会，为什么很多小区也想成立业主委员会却成立不起来？
　　王稳雄：其实我们也走了很多弯路。根据规定，成立业主大会满足以下两个条件之一即可：20%以上业主联名，或者已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上，业主即可以向镇政府(街道办)提出成立业主大会的书面要求。但很多小区在申请中成立业主委员会时，有关部门会提出要同时满足上述两个条件，而且其中的“交付使用证明”还需要业主自己向开发商去要，开发商往往也不肯开，实际上，这个“证明”应该由开发商主动到房管局备案。很多小区业主委会在申请的第一步就遇到阻力，他们的热情很容易被浇灭。
　　南都：为什么你们的热情没有被阻力浇灭？
　　王稳雄：我们是小区的主人，如果我们自己不站出来维护自己的权益，还有谁能保护我们的权益？为了成立业主委员会，很多业主两年都没有休息日，真的很累，但我们没想过放弃，就是一种信念在支撑，小区就是我们的家园。
　　我们成立业主委员会是为了争取小区房子的“养老金”，也就是物业管理现在收取的公共收益，比如停车费、电梯广告、会所、游泳池，根据物权法，这些收入都应该归全体业主所有，而不是物业管理公司，物业管理公司应该只收取物业管理费。
　　现在一年几百万元的公共收益，全部被物管公司掌控。我们要争取回来，如果这些收益被拿走了，以后我们小区老化了，拿什么来维修？
　　南都：一年几百万的公共收益是怎么算出来的？
　　王稳雄：这个大家都可以算。比如停车位，一个月租金乘以车位数量再乘以12个月，还有外墙广告、电梯广告收入等加起来，以及会所、游泳池、商铺租金等都属于公共收益。
　　南都：你们为什么能发动这么多业主参与到志愿者中来？
　　王稳雄：总的来说，我们小区业主凝聚力比较好。这来自于大家想争取自身权益、维护自身权利的渴望。还有我们在宣传发动时，理念比较明确，业主们很认可。我们希望建成一个小的家园，让大家有一个安全的可发展的生活环境，小区是我们自己的财产，是我们后代可以传承的财产，大家都爱护它。我现在也害怕，常常都有人威胁恐吓我说要搞死我，我能不害怕吗？厚街三屯派出所、厚街公安分局、东莞市公安局，我都去报了案，希望能到警察的保护。
　　凯伦花园业委会
　　厚街首个小区业主委员会，提出“小区一年几百万的公共收益应该归业主所有，而不是物管”。
　　大事记
　　2013年11月　酝酿3年后终告成立。
　　今年3月，欲更换现有物管公司，被厚街镇政府以不合程序为由叫停。
　　6月16日，业委会不服，向东莞市人民政府提出行政复议申请。
　　6月18日，被汇景物业以“侵犯名誉权”为由告上法庭。
　　8月19日，一审败诉被要求向汇景物业发表道歉声明。后来业委会提出上诉。
　　9月2 2日，厚街镇政府撤销“责令凯伦花园业主委员停止组织业主大会”的通知。
　　业主之声：
　　我们成立业主委员会是为了争取小区房子的“养老金”，也就是物业管理现在收取的公共收益，比如停车费、电梯广告、会所、游泳池，根据物权法，这些收入都应该归全体业主所有。一年几百万元的公共收益，我们要争取回来。—凯伦花园业委会主任王稳雄
　　采写：南都记者黄丫丫 凯伦花园业委会供图
　　作者：黄丫丫 凯伦花园业委会供图
本文来源：南方都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
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小区业主有哪些权利，可否查物业公司的账？
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导读：物业管理行业运作有其特殊性，其行业的利润是按为业主提供服务所支出费用总额的一定比例提取的。因此，管理费用的开支成为业主最为关心的问题。在批准管理公司的年度收支预算之后，监督各项费用按计划支出成为物业管理财务监督的一项重要内容。那业主在这里面有什么权利呢？他们能要求查账吗？看下文分析。
一、小区业主有哪些权利（一）住房财产权：业主的对所购房屋的权利是来自业权，也就是住房财产权。政府规定业主应享有的基本物业权益有：小区的道路、绿化、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊或政府规定的其它公用设施的权益。业权特指买房人在获得商品房产权的同时，对公共区域和公共设施，如楼顶广告、地面公共停车位、公共绿地等所拥有的使用权和收益权。简单的说，一个地产项目的楼顶、外立面、电梯厅、电梯轿厢可能产生的广告收益及地面公共停车位、公共广场等可能产生的经营收益，都属于业主。比如，停车位是小区公共区域的主要收益来源之一，过去通常这些收益权都归了开发商或物业公司；很多商品房的楼体、社区里，甚至电梯间里都有各种各样广告设置，这部分的收益往往也进了物业公司的腰包。如果开发商没有在售房合同中保留楼外立面、楼顶、停车场等物业的特别权益，按照“谁投资、谁收益”的原则，与建筑物相关的所有公共空间、设备设施的所有权应归小区全体业主共有，而由此产生的任何收益也应归全体业主共有。（二）物业服务自主选择权：除国家法律法规另有规定以外，业主对于物业采用何种方式进行管理具有选择权。在共有物业的处分中，这个权力是由全体业主来行使，通常授权业主委员会来具体行使，共有物业中任何一个单独的业主无权单独行使该权力。物业可以由全体业主授权业主委员会来进行管理，也可以再委托物业管理公司实施管理；全体业主，通过业主委员会，有选择物业管理公司的权力。在业主享有的权利中，住房所有权是基础和核心，共有所有权和成员权的产生和存在都是源于专有所有权。成员权是与物业管理关系最直接的权利，具体包括：知情权；表决权；参与制订规约权；选举及解任管理者的权利；请求权；监督权。二、小区业主可否查物业公司的账？是不是每一位业主都可以以监督账务账目的名义检查管理公司的账目呢？确切地说，业主作为费用支付人，有财务监督的权利，但行使此项权利的方式并不是通过业主私人检查管理公司的账目。查账的目的是监督管理公司财务支出的公开性与透明度，是否符合预算项目，有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主。作为监督方与被监督方都需要就检查结果做出权威的、有法律效力的结论。而一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。因此，当业主以个人身份查账时，管理公司有权拒绝，否则每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。业主如果要行使此项权利，有两种途径可以选择：一是私人委托会计师事务所检查；二是提请业主委员会委托专业事务所检查。只有国家法律承认的专业会计师事务所才能提供有效的审计报告以达到查账目的，维护双方的合法权益，同时也真正地帮助业主行使自己的合法权利。作为业主，最关心的还是所交的物业费用，物业公司是怎样花的？花得合理不合理？这是合乎情理的，因为在现实中，业主每年都会交不少的物业费，所以，从物业得到服务是应该的，可是有些物业弄虚作假，在这样的情形下，业主要行使自己的权利，维护自己的利益，具体怎么操作，可以咨询律师。
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业委会不可以查物业公司帐目的法律依据。业主个人去查账，物业公司可以拒绝，否则业主可能滥用这项权利，给物管公司的工作带来很多麻烦。关于物业公司的财务问题：1. 业主认为，物业管理费是大家缴的，物业公司的利润也是从中得到的，为明白这笔钱的去向，业主有权查账；2. 而物业公司认为账务是企业的商业机密，住户觉得出的钱值，就继续用他们；如果觉得服务不好，可以请他们走人，但无权查账；3. 就现行规定来说，业主委员会有权利“监督检查物业管理经费的使用情况，审定物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算”（《杭州市住宅区物业管理暂行办法》第16条），业主作为费用支付人，有财务监督的权利；4. 查账目是监督其财务支出的公开性与透明度，是否符合预算项目，有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主等，但业主私人出面查账，方式欠妥；5.作为监督方与被监督方，都需要就检查结果作出权威的、有法律效力的结论，而一般的业主不具备专业财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。
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