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2017目前房地产市场各种各样营销策略分析论文
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一、引言1.房地产的概念。在我国所谓房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不可分离的物，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；权益指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）。在我国，就房地产开发经营来说，附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利，如抵押权、典当权等；房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下：2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略。房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。房地产开发商和经营商，首先要对市场变化和需求等做出预先反映，并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系，作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员，不但要熟悉市场环境等市场经济知识，还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识，以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言，为了达到获取利润的目的，公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。二、房地产营销策略的发展史市场营销理论于2世纪初诞生于美国，菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父，他提出了最早的营销4C理论，是现代营销的基石，4C包括产品、价格、促销、渠道，从这四点出发，衍生出新的营销方法。在市场营销过程中，目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场，将其划分为较小的细分市场，选择最有开发价值的细分市场，并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素（4C）所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合，企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动，企业观察并应变于市场营销环境。营销简单的说就是用科学的方法，分析市场上的需求，并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。房地产市场竞争日益激烈的今天，房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代，只有简单的“房地产”概念，很长一段时间，我国的住宅建设一直是学习前苏联模式，而且住宅的建设标准由政府统一制定，造成所有的设计全按标准图进行建设，形成千楼一面的现象。2.楼盘观念阶段——销售策划。在这个阶段，房地产刚刚走向市场化，大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代，策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论，而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识，开发的项目充满了主观臆断。3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实，使开发商认为消费者缺乏理性，有一种购买惰性或者抗衡心理，必须主动推销和积极促销。在1997年～1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已，策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多楼盘的选择过程中，比较容易选择自己偏好的楼盘，以达到促销目的。4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高，消费者对居住条件的需求层次日益明显，房地产市场供应量的增加，导致需求相对减弱及消费者理性购买，为有效的满足用户的各种需要，适应卖方市场和消费者理性选择，开发商认为必须以用户为中心。因此，策划人把众楼盘之长集于一身，极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等，虽然提升了楼盘品质，但使得开发商成本高于售价。5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销，并没有使供需缓和、楼盘空置减少，开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身，转而关注市场需求。6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益，各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来，企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务，企业的营销活动成为企业各部门的工作。三、房地产营销策略的现状目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和网络销售三种。1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。2.委托代理销售策略。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势当前，我国房地产市场营销策略主要有以下特点：品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权；分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售高潮，实现阶段性销售目标；以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。四、房地产营销策略的创新在新形势下，随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题，我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战，这就要求房地产企业积极思考，探索营销策略的创新。在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。第一，项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二，强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性，要求房产设计上要符合消费者的喜好，建筑材料选择要合理，物业管理信誉要好，已解决业主的后顾之忧。第三，突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异，可以提高房地产产品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。第四，合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力，同时要根据项目本身的开发目的确定。第五，积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下，开发商应从坐商观念转变为行商观念。公务员之家目前，全国各地的房地产发展都处于高潮期，人们对房地产的需求较大，对于各大房地产商，这无疑是利好消息；但是，由于房地产市场通过近几年的发展，已经开始转向买方市场，所以，根据目前的市场状况，各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中，由于资金的周转，市场的激烈竞争等问题，导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累，往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终，不是个别的，而是整体的。只有这样，才能使得品牌成为企业的竞争优势；另外，企业往往将品牌理解成为案名，只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分，品牌应该注意“内外兼修”，即要有好的案名，更要有好的质量及服务，做到“名实双具”。这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌。2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。3.知识营销。目前，对于大多数消费者而言，他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后总结以上的内容，达到让消费者获得知识的目的。可见，宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时，又宣传了企业的品牌，提高大众的认知度，增加购买欲望；同时，对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求，促使房地产开发商运用新技术，创造新工艺，推动市场的前进。4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。5.合作营销。和其他商品一样，对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。首先，应该积极与下游供应商进行联系，由于长期的合作，可以给开发商带来一定的折扣，减少成本；同时，消费者购买商品房之后进行装潢，开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料，既为房主提供了优惠，同时会给供应商带来不少的收益。第二，开发商积极与金融信贷部门进行联合，前期可以通过宣传开发项目优势的方式，向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作，利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中，与金融部门沟通，为顾客设计贷款或按揭的组合方式，为顾客提供多种丰富的支付手段。第三，与其他开发商进行联合造势，形成双赢的格局。6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。7.社会营销。社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的，主张企业提供的产品和服务，不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望，而且要符合消费者的长期利益，不忽视社会利益。注意到企业发展中的社会效益，对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了，销售量和利润也自然得到提高。五、结语总而言之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是需求导向型经济的客观要求。从根本上说，没有一个营销策略优于另外一种渠道，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点。
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友情链接链接合作QQ：上传用户：dbrqrcdnkv资料价格：5财富值&&『』文档下载 ：『』&&『』学位专业：&关 键 词 ：&&&&权力声明：若本站收录的文献无意侵犯了您的著作版权，请点击。摘要:（摘要内容经过系统自动伪原创处理以避免复制，下载原文正常，内容请直接查看目录。）本文把价值链实际用于剖析房地产企业的价值链运动，以期寻觅和发明房地产企业在项目获得进程的竞争优势，懂得和掌握房地产企业的项目投资决议计划进程及其响应才能的扶植，使得房地产企业的项目投资决议计划进程更加迷信，终究到达企业价值的全体晋升。地盘资本是房地产企业连续成长的主要基本资本。投资决议计划环节任务的重要目的是获得地盘。投资决议计划环节是企业价值链的症结环节，是项目价值的发明环节。房地产企业须要构成一个综不雅的项目投资决议计划框架，将价值链上各个环节的才能前置施展感化，用整合思虑的方法来断定项目标价值，使得企业关于地盘资本的获得进程更有用率、更有用果。在投资决议计划环节，房地产企业须要在项今朝期研讨断定项目标内涵价值，梳理项目标价值完成进程，公道计划、有用应用各类企业资本，构建、施展运作项目标才能、最年夜限制地完成项目标经济效益。项目标财政价值是项目内涵价值的重要内容，其能否精准依附于项今朝期的市场调研、产物计划谋划、本钱猜测等。企业在投资决议计划环节关于项目标价值断定须要企业表里各方面才能的协同介入，其任务成效有赖于企业在价值链后续环节的才能前置施展感化。企业在各个价值链计谋环节的才能扶植的更加完美，能力对项目价值更加精确掌握。Abstract:In this paper, the value chain is used to analyze the real estate enterprise value chain movement, in order to find and real estate enterprises in the project to obtain the competitive advantage of the process, understand and master the real estate enterprise project investment decision process and its response to the construction, making the real estate enterprise project investment decision process more scientific, eventually reach the enterprise value of all promotion. Land capital is the main basic capital of real estate enterprises. The important purpose of the investment decision is to gain territory. Investment decision is the key link of enterprise value chain, and it is the invention link of project value. Real estate enterprises need to constitute a comprehensive project investment decision plan framework, the value chain in various aspects of the ability to pre cast effect, with the integration of the method to determine the value of the target, making enterprises on land capital to obtain the process more useful rate, more useful results. In the investment decision, real estate companies need to be in the current period to determine the connotation of the target value, to sort out the process of the value of the target, reasonable planning, useful application of various types of enterprise capital, build, display the operation of the project, the most effective way to limit the economic benefits of the project. The financial value of the project is an important content of the value of the project, whether it can be accurately attached to the current market research, product planning, capital speculation, etc.. Enterprises in the investment decision in the process of decision on the value of the project to determine the needs of enterprises in all aspects of the synergy involved, its task performance depends on the value chain in order to play a role in the follow-up to play a role. Enterprises in the various value chain strategies to foster the more perfect, the ability to more accurately grasp the project value.目录:论文摘要4-5Abstract5第一章 绪论8-15&&&&第一节 引言8-10&&&&第二节 研究对象的界定:房地产(集团)公司10-11&&&&第三节 应用的主要理论11-13&&&&第四节 本文的主要研究目的及其框架13-15第二章 房地产企业价值链解构15-25&&&&第一节 房地产企业的价值链15-16&&&&第二节 房地产企业的价值链分析16-18&&&&第三节 典型房地产企业的业务活动流程与管控模式18-21&&&&第四节 房地产企业价值链的整合与服务外包21-22&&&&第五节 价值链与项目资金链22-25第三章 企业价值链作用于项目投资决策过程25-36&&&&第一节 投资决策是房地产开发企业价值链的关键环节25-28&&&&第二节 投资决策环节需要后续环节及支持系统的合力支持28-30&&&&第三节 投资决策环节判断项目价值及其构成30-31&&&&第四节 从财务角度判断项目价值31-33&&&&第五节 价值链参与项目投资决策过程33-36第四章 房地产企业投资决策能力的构建36-44&&&&第一节 房地产企业的资源36-38&&&&第二节 房地产企业投资决策能力体系的构建38-44第五章 全文小结44-45参考文献45-46后记46分享到：相关文献|文档分类：
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1 绪论就我国而言, 我国许多房地产评估方法混乱, 致使房地产评估无法真实反映房地产的公允市场价值,从而,解决这些问题日趋重要。房地产评估是市场经济条件下房地产交易发展的产物。现就房地产评估来说, 尚未形成一套完整的理论和方法体系。在实践中也存在不少问题, 如对房地产本质的认识还不是十分的清楚, 对影响房地产价值的因素考虑不周等,这些都导致在实践中随意选取评估方法,简单套用估价模型,主观决定评估参数,使得评估结果缺乏客观性,公允性和科学性, 不但影响了交易相关者的利益, 还增加了评估机构的风险。房地产价值评估的发展主要得益于房地产活动的蓬勃开展, 在房地产交易活动中, 房地产作为一种特殊的商品, 其价值是建立在持续经营基础上的, 并决定于房地产未来的获利能力, 此外房地产价值最大化的兴起, 也促进了房地产价值评估的技术发展, 认识价值是一切经济管理行为的依据和前提, 房地产企业管理当局都日益需要掌握企业价值评估技术作为其决策的依据。 2 第1章房地产估价基本含义顾名思义,房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估, 必须是由专业估价人员根据据估价目的,遵循房地产价格的形成规律与估价原则,按照估价程序,运用科学的估价方法, 并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此, 理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。 1.1 房地产估价专业人员房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格, 由有关主管部门审定注册, 取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国, 房地产估价专业人员被称为估价师, 在英国和香港等地被称为测量师,在日本和韩国被称为不动产鉴定士。 1 .基本要求。一名合格的房地产估价专业人员,应符合下列基本要求:(1 )有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。(2) 有丰富的房地产估价实务经验。(3) 具有较高的市场调查、推理判断技能。(4) 有良好的职业道德修养。 2 .注册管理。为了达到上述要求,建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定,于 1998 年8 月颁布了《房地产估价师注册管理办法》,自 1998 年9月1 日起施行。该办法共九章三十四条, 规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格,按规定注册,取得《房地产估价师注册证》,才能从事房地产估价活动。未经注册的人员,不得以“房地产估价师”的 3 名义从事房地产估价业,不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。 1.2 估价目的估价目的就是评估房地产的动机, 即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同, 所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同,导致估价结果也出现相应的差异。 1.3 估价原则估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。详见本章第四节。 1.4 估价程序一般而言, 房地产估价的基本程序是固定的, 但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。 1.5 房地产估价的特点由于房地产及其价格构成比较复杂, 决定了房地产估价业务具有许多特点,其中比较典型的特点如下: 1、房地产估价具有科学性房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上,具有科学性。虽然房地产价格受多种因素影响,构成和变化都比较复杂, 难以准确地确定, 但通过估价人员的长期理论研究与实践探索, 总结出了房地产价格形成与变化的基本规律, 这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租 4 理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上, 又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤, 使房地产估价有章可循。另外, 在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律, 以及宏观经济等有关理论和知识。因此, 房地产估价虽然从现象上来看, 是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断, 但究其实质并不是主观臆断, 而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来,具有很强的客观性和科学性。 2、房地产估价的艺术性房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变, 不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性, 主要体现在如下几个方面: (1)、房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务, 估价人员必须具备丰富的经验, 才能作出准确合理的判断。准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说, 土地的形状、地势、地质对价格产生影响; 建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折! 日额的数值; 附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格;另 5 外, 对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚; 对于公寓、单元住宅以及办公楼等, 其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先, 对于某一确定的待估对象, 究竟选用哪几种估价方法较为适宜, 以哪一种估价方法为主, 都需要估价人员具备类似的估价经验。其次, 在运用某种估价方法评估某一房地产时, 还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定, 如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等, 其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断; 运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定, 出租率的确定以及还原利率的选取等; 运用成本法估价时, 成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。(2)、房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提, 在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中, 推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识, 有时会表现出非逻辑性, 体现为估价师的超常眼力。(3)、房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的, 这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力。 3 .房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体 6 现在估价过程中,另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性,保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中, 涉及到准确核实待估房地产的权利状态, 如何以最快的速度拟好估价报告, 避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。 7 第2章房地产估价对象房地产估1
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