调查报告：为什么洛杉矶在吸引外资方面会超过旧金山
1月14日，北美最大的商业房地产新闻活动网络媒体公司Bisnow发表一篇调查报告：
根据位于首都华盛顿的境外投资房地产协会（AFIRE）最新研究结果，近8年来洛杉矶在吸引外资方面首次超过了旧金山。
我们有机会找到了AFIRE的CEOJim
Fetgatter来分析一下这份调查报告。
Jim告诉我们，这一变化可能是由于湾区令人咋舌的价格所致，“我认为旧金山越来越给人一种价格高昂的感觉”，他说到：“也有另外一种可能性，我们经常也会看到报道，对硅谷的房价泡沫的顾虑让很多人停下了他们的脚步”。
Jim提到，“旧金山是一个非常好的市场，但是同时历史上它商业地产市场不是很稳定”。
根据AFIRE报告，洛杉矶在“五大全球城市”排名第3（去年排名第10）。而洛杉矶在“五大全美城市”排名第2，较去年上升了2位。
对于调查结果，协会成员并无异议，一个原因很有可能是得益于洛杉矶市中心复苏的贡献。
“我认为这引起了人们的注意”，他说：“你已经有了一些外资在这，而且，工业在一定阶段一直是这里最重要的产业类型。洛杉矶是一个超大港口，这至少在洛杉矶某些区域是经济驱动力。”
一些澳洲公司也纷纷选择在洛杉矶安置办公场所，Jim说。
价值2亿美金的华尔道夫正在比弗利山庄建设，2017年完工后将成为西海岸首个华尔道夫酒店。
& AFIRE代表21个国家的200个大型公司，第一份报告发表于20年前。
& ADF|美国梦基金推出组10项目
洛杉矶CBD第五大道豪华公寓
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/etc/nginx/nginx.conf.与CBRE世邦魏理仕高级副总裁探讨第五大道豪华公寓项目(一)
　　CBRE/世邦魏理仕(纽约证券交易所代号：CBG)总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富500强和标准普尔500强企业，为全球最大的商业地产服务和投资公司(按2012年的营业额计算)。拥有全球最完善的智能资产丶最优质全面的综合业务平台和最深入的本地市场知识，在各主要市场均处于领导地位。　　CBRE世邦魏理仕，为ADF美国梦基金组10 - 洛杉矶市中心第五大道豪华公寓项目提供了第三方权威的经纪商价值分析报告，为投资者的资金投资安全护航。Ted Fentin，作为CBRE的债务和结构融资部高级副总裁，接受专访，分享了洛杉矶市中心经济发展情况，并与大家探讨了洛杉矶市中心第五大道豪华公寓项目。专访内容包括了洛杉矶市中心的最新发展动态丶人们的工作生活娱乐状态丶投资环境以及第五大道公寓项目的结构和前景分析等等，内容十分丰富并具有参考价值。我们将分为多篇来分享给大家。
　　Q1：　　能否请您更详细地介绍一下您自身与世邦魏理仕，以及您近期所参与的一些项目?　　请介绍一下您与第五大道项目开发商麦克法兰(McFarlane Partners)之间的关系?　　Ted:　　当然。我们最近以2亿美元出售了位于洛杉矶市中心的8th&help公寓大楼。这一价格在当时突破了洛杉矶市中心每平方英尺售价的最高记录。同时，我们在西海岸开展了多个中层和高层项目，包括从最近在丹佛开发的豪华公寓，到西雅图的高层建筑，以及南加州洛杉矶的多个中层和高层建筑。显然，我们所开发的项目见证着美国(尤其是核心城市)的发展历程。而在西海岸地区，在过去几年中开展的大量开发项目中，凝聚了我们的大量心血。　　我们对开发商麦克法兰做了尽职调查，在我们所负责的项目中，尤其是在高层开发项目以及洛杉矶丶大洛杉矶项目中。麦克法兰做过的项目非常多，有很长的列表，因而具备项目开发的专业知识和经验。如果我们不了解我们的客户是否具备相应的执行力，我们就不希望参与如此复杂的交易。　　麦克法兰(McFarlane Partners)主要从事于具备优越地理位置的都市核心项目。这是他们的专长之一。寻找核心的地理位置，对于未来的开发而言，是最为基础的。他们非常擅于寻找最佳的位置和建筑，换言之即是精心设计的高品质项目。
　　我们最近一直围绕着如何处理一些真正的黄金开发地段，与他们进行探讨。他们在西雅图有不少优质开发项目，而目前，他们的目光已经转向南加州和北加州地区。因此，当提出第五大道公寓这一项目时，我认为应当与地块的项目经理进行沟通，而讨论的主题则是对于其购买和重新规划的这块黄金地段，这一在洛杉矶市中占据得天独厚优势的地理位置，什么才是与之契合的最佳方案。　　而他们选择与我们合作的原因之一，是因为我们不仅拥有资本市场的专业知识，而且拥有销售专长。我们是南加州地区多户型住宅的专业销售团队，而我本人主要负责高层多户型混合用途项目的债务股权。因此，我们把上述两方面同时融入到我们的具体执行之中。当他们就本次交易与我们进行交涉时，其关注的重点在于我们将如何为其提供最佳的合伙人，从而在项目成立时为其提供资金，并且在项目稳定后，我们将采取什么具体措施以及将如何获取价值。　　而事实上，我们在进入市场时所采用的是一种双重方法，即不仅从股权角度以及债务角度来寻求合作伙伴，而且与此同时，积极地寻求潜在的预售合作伙伴，此类合作伙伴在参与交易以及为交易注资时，往往已具备现有的交易战略。或者，我们将寻找那些能以长远目光看待洛杉矶市中心项目发展前景的优秀合作伙伴，他们可以在项目稳定后选择参与和退出项目，或者选择在项目竣工后出租。　　我们最终找到了最佳的合作伙伴，大家对于结构丶合伙企业以及项目都感到非常兴奋。　　Q2:　　为什么第五大道项目如此激动人心和具有吸引力?　　洛杉矶市中心目前的最新动态是什么?　　Ted:　　其实，我从九十年代末就开始在洛杉矶市中心工作。许多规划者和政治家的梦想是希望洛杉矶市中心成为真正的洛杉矶中心以及24小时不夜城。在二十年前，那简直就是天方夜谭。　　大约15丶16年前，斯台普斯中心(StaplesCenter)和南方公园的建造开发，项目开发一派欣欣向荣。仿佛一夜之间，人们在过去15年到20年希望在市中心看到的繁荣景象最终一一得以实现，食品店丶零售店丶餐厅丶高人气的新开餐厅丶电影院不断涌现。全食超市已入驻市中心。　　在80年代和90年代遥不可及的梦想，现在已然成为了现实。人们希望通过良好的公私合伙企业缔造这一现实。现在，随着大量建筑物丶就业岗位丶公寓和零售的涌现，洛杉矶已经成为人们长久以来所期待的不夜城。而对于真正创造都市环境的年轻人而言，洛杉矶市中心是洛杉矶的最佳宜居地之一。如果你希望融入都市环境，你可以走出建筑物，逛一逛餐厅和食品店，和你的朋友在街角的咖啡店逗留片刻。洛杉矶市中心，便是这种充满都市气息的社区。　　因此，我认为第五大道公寓项目的特色在于，它不仅毗邻邦克山，拥有市中心所具备的所有文化设施，包括新布罗德中心丶华特迪斯尼音乐厅以及邦克山的所有文化设施。而且第五大道项目与政府中心丶市政厅以及所有其他南加州政府中心，仅隔两三个街区。而另一侧与金融区毗邻。聚集了会计事务所丶律师事务所丶银行机构等，以及他们创造的许许多多的就业人员。　　在洛杉矶市中心，除了律师事务所和会计事务所外，还涌现了大量新媒体以及旧好莱坞与电影和内容的结合产物，与此同时，目前还有大量科技公司入驻。我们的工作地点便在第五大道公寓街道对面的不远处，仅仅百步千步的距离。　　据预计，我们将有数千个运营流动就业人员，而富有的千禧一代需要居住场所，并且希望其居住场所在其工作地点附近。而第五大道公寓这一得天独厚的地点，连合了金融区丶邦克山丶政府区丶市民区等，并且与潘兴广场(PershingSquare)隔街对望。这里即将成为市中心的新中心区，位于金融区和邦克山的中间，并且街道对面的潘兴广场也正在进行重建。　　此外，与地铁站仅隔一个街区，拥有完备的公交线网，接轨的两条高速公路使洛杉矶与其主要周边城市的交通变得极为便利。因此，这一地段以交通为导向，项目街区对面正在建设投入数百万美元的全新公园(潘兴广场)，项目临近工作地点丶临近各类设施，并且可以通过公交车丶地铁和汽车前往整个城市的各个地方。这是真正的黄金市中心地段。(交通指数100分，步行指数99分)
　　Q3:　　能否请您更详细地介绍一下洛杉矶市中心的生活以及目前的状态?　　Ted:　　在我25岁还是一名年轻律师时，如果市中心已经是如今的面貌，我就会选择居住在市中心。但是，当时并没有这种选择。当时并没有这些全新的美丽建筑，没有食品店，也没有电影院。没有...呃，当时有一些餐厅，但是大多只是在午餐时段供应。我想这一切的变化就是从斯台普斯中心(Staples Center)和L.A. live的开发，以及另一个房地产投资信托公司对诺基亚剧院丶斯台普斯中心以及JW万豪酒店的开发建造开始的。　　来自丹佛的亿万富翁用自己公司数亿美元资金重建了南方公园，这一我们能够观看湖人队和国王队以及其他俱乐部的精彩赛事的地方，以及毗邻洛杉矶会议中心的音乐厅，而新建的酒店则实际提供了更多的会议承办业务。因此，我认为这是市中心再次崛起的起点。毋庸置疑的是，洛杉矶市中心正是南加州和西海岸地区的热点区域。目前随着上述所有项目的开展以及其所带来的建筑丶人员丶零售商以及各类资源，社区因此而紧密相连。　　目前，各类项目在大范围内开展，尤其是在过去的五年中，这显然是大势所趋，无可阻拦。　　Q4:　　希望在洛杉矶市区居住丶工作和娱乐的是哪一类人?以及希望居住在第五大道豪华公寓中的是哪一类人?这一项目的潜力是什么?　　Ted:　　入住洛杉矶市中心高档住宅的主要是90一代。因此，建造了一小部分他们希望入住的建筑，而在这些建筑中，相当一部分是人们希望在洛杉矶市中心居住的高质量住宅。50年前，洛杉矶并没有这类高质量住宅。并没有特定的人群会选择居住在市中心，但是毫无疑问的是，25岁到40岁的年轻人，一般都是单身人士，他们是主要的居住者。但是突然之间这种状况发生了变化，现在你会在市中心看到妈妈们推着婴儿车，你会看到一家人举家搬入新居，你会看到空闲的选手移居市中心。显然，他们在市中心拥有公寓，以供其在比赛后暂作停留丶购物和吃饭。　　所以目前移居市中心的人群十分广泛，但是不可否认，年轻的千禧一代是促进建造这类顶级的中高层住宅丶为其移居市中心而提供住所的主要推动力。　　对于那些在市中心和好莱坞工作的人们，他们需要居住场所。而对于政治家而言，洛杉矶市中心是他们希望推动发展的区域之一，他们希望取得更多的发展成果，并且他们希望有密集的产业集聚。因此，洛杉矶市中心这一地区是市政府明确提出希望进行开发和提高人口和产业密度的区域，开发商们将继续在该区域内迁入和建造高层建筑。　　他们希望在市中心投入开发项目，是因为现在重新回到市中心工作以及已经在市中心的年轻的千禧一代和员工，他们希望获得居住丶工作和娱乐的场所。人们并不希望居住在距离其工作地点长达45分钟或一小时交通路程的地点，他们希望住所临近工作地点，而尤其是年轻人，正是他们拉动着这一需求。　　不仅是年轻人，50丶60岁的人群也希望能够和他们的伴侣一起外出吃饭丶看演出和在市中心安家落户。越来越多的家庭迁居市中心，但是希望居住在市中心和追求这类生活方式的主要还是年轻人。　　Q5:　　第五大道公寓项目的设计是否考虑到人们的居住丶工作和娱乐成本在其所能承受的经济范围内?　　Ted:　　在开发商的呼吁之下，第五大道公寓这种顶级中丶高层住宅项目的平均单元面积有所下降，其原因便是考虑到人们的经济承受能力。开发商希望能够使得那些年收入在十万到十五万美元的人们，有能力入住奢华住宅项目。在20年前，户型大小可能是1,100-1,200(平方英尺)，而现在的新式住宅更多的是800-900(平方英尺)。　　而在第五大道豪华公寓建筑中，项目的一大优点是在中丶高层建筑中具有阶梯化的价格，对于入住的租户而言，那些选择24楼或者大户型的租户可能每月支付7,000到8,000美元。对于希望住在中层一居室套间的人，每个月可能只需要支付4,000美元。　　我们还发现，人们的同住者数量有所增加。因此我们为此量身定制了一些双人间，从而使得希望将子女送往南加州大学的人们(无论是否为富有的父母)拥有24小时安保的高层住宅，当确保其子女的安全后，他们可能会选择两人同住以共同分担租金。　　新的设计丶新的方案都是为了使得住宅配备多元化设施——游泳池丶烧烤区丶无线网络丶商业中心以及公共聚集区域。虽然减小了单元面积，但拥有了价格优势，而对于这种高档住宅而言，性价比非常高。相对于建造平方英尺的大单元来讲，建造人们有经济能力承担的小单元，例如一居室套房丶小户型丶单人间以及为两个人而设计的双人间，能够使房型更为经济适用。　　人们希望生活得奢华和安全，相比从前，他们更愿意牺牲部分空间以换取优越的地理位置丶配套设施丶安全和品质。　　(专访内容未完待续，敬请继续关注!)　　洛杉矶市中心第五大道豪华公寓项目是ADF美国梦基金EB-5项目组10，目前正在热售中!ADF秉承只挑选最稳健安全项目的宗旨，并沿用已获得美国移民局批准认可的模式，为投资者的I-526临时绿卡，I-829永久绿卡和资金返还一路护航!第五大道项目将成为美国梦基金EB-5成功项目系列中的又一个标志性里程碑。
　　项目各大优势：　　1, 老牌专业EB-5区域中心，100%成功记录;　　2, 国际大型开发和管理团队，实力强大;　　3, 洛城中心金融商务区，钻石黄金地段;　　4, 仅计算建筑就业，就业创造率达283%;　　5, 公寓市场供不应求，区域入住率达96%;　　6, 多重项目担保和第三方监管，双重第三方权威机构认证评估;　　7, 无最低EB-5资金要求;　　8, 强劲的投资回报潜力。
　　ADF | 美国梦基金是美国最大最受认可联邦政府批准的EB-5区域中心之一，其目前在洛杉矶丶波特兰丶拉斯维加斯丶旧金山丶纽约丶夏威夷等地区拥有并运营区域中心。团队由房地产专家丶律师丶经济学家等不同领域的专业人士共同组成，至今已有超过1000个家庭通过其区域中心投资成功，并一直保持100%通过率。
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