房地产估价师考试
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试题来源：
正确答案：
①结果报告中缺估价原则。
②结果报告中缺少估价方法定义。
③技术报告中缺少市场背景分析。
④技术报告中假设开发法采用公式错误，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。
⑤市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。
⑥可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正(应加以修正)。
⑦开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入(或答地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也一样。或开发完成后总价计算有错误。应用总建筑面积乘以单价。或缺地下建筑部分价值)。
⑧续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明(或续建工程费取值900/m2缺具体说明；或续建工程费900/m2是否减了完工部分桩基、基础的价值，应作说明)。
⑨假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费。
⑩假设开发法中未扣减利息(未计算利息)。
(11)假设开发法中利润率选取错误，不应选取&&置业公司的利润率(或应选行业的平均 (客观)利润率)。
(12)假设开发法中开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润(或未计算土地部分利润)。
(13)成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对(或应按总建筑面积4779.9m2计算；或应为38.24万元)。
(14)成本法中管理费计算基数错，其中未计土地取得成本。
(15)成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。
(16)成本法中开发成本投资利息计算周期；不应取整个项目开发周期1.5年。
(17)成本法中未考虑(应计算)销售税费。
(18)成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本。
(19)估价结果的确定理由不充分(或权重取值各50%理由不清)(说权重各50%不对，不给分)。
(20)估价结果缺少单价。
(21)缺附件。
答案解析：
[试题分析] 在建工程的估价一般选用假设开发法和成本法，而在使用假设开发法估算建设完成后的价值时又经常会采用市场法和收益法，本题中使用的是比较法。对于这种较为复杂的估价报告，估价方法的使用和计算时检查的重点，当然也是错误比较集中的地方。
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第&1&题：填空题:
表4-9 估价对象与可比实例比较表
比较因素及差异/(%)
估价对象及可比实例
交易价格/(元/m2)
房地产状况因素
配套设施情况
交通出行便利状况
环境、社区状况
房屋装修情况
注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。
当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为、、、1050、 1051。
比准价格计算如下。
一、交易日期修正系数
①KA=99.7%；②KB=99.0%；③KC=99.2%
二、求取比准价格
1．比准价格A=%&100/100&100/98&100/97&100/98&100/100&100/ 100&100/99&100/99&101/100=6617(元/m2)
②比准价格B=%&100/100&100/102&100/99&100/101&100/100&100/ 100&100/102&100/100&100/102=6344(元/m2)
③比准价格C=%&100/100&100/103&100/100&100/101&100/100& 100/100&100/102&100/102&100/103=6201(元/m2)
④比准价格计算结果
(01)/3=6387(元/m2)答案解析：
做了该试卷的考友还做了
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