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高层住宅小区物业管理方案
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“官司达人”4年5告物管 自购发电机应对物管断电
&&日 06:34&&字号：大 中 小
四告：天花板渗水物业&不作为&今年9月，王先生第4次将骏祥物业告上青秀区法院。这次他告物业的理由，是楼上住户的公共供、排水道渗漏污水，导致他家两个卫生间顶部渗水严重。物业没有尽到管理职责，导致他的房屋在一定程度上遭受毁损。骏祥物业说，他们从来没向业主收过维修资金。小区的房屋使用已经10年，物业已过保质期。在小区业主未筹集维修资金的情况下，只要王先生支付材料维修费，他们愿意提供免费维修服务。因为他们并不是侵权人，他们没有义务帮王先生恢复房屋原状。而王先生却认为，在他交纳的物业费的综合费中就包含了维修资金。并且，小区里划有不少占道停车位，这些停车费物业从来都没有公布过使用情况，这些费用也可以做为公共维修资金。骏祥物业辩驳说，这些停车费，是如果车辆不见或坏了用来支付赔偿金的，以及支付保安的报酬，他们并没有占为私用。对于自己家天花板渗水一事，王先生也坦言，与楼上邻居防水层渗漏有关。房屋出现渗漏并不是他造成，为什么要自己掏钱维修？王先生坚持认为物业对此有责任，公共水管有渗漏，物业应该免费维修。此次诉讼仍在进行中，尚未判决。邻居：&加价&公摊不合理维权太费事王先生如此执着打官司，邻居们怎么看？12月15日晚，记者采访了王先生的邻居。王先生楼下的邻居陈女士说，她对水电费&加价&收取公摊根本就没有留意。多加一两毛，她觉得无所谓，为这点钱去打官司，哪有精力和时间。陈女士对王先生自己发电意见很大，为此她曾经拨打过110投诉，王先生也向她解释过，可她还是觉得很难理解。说起&加价&收公摊水电费，王先生对门邻居韦女士马上表示，这么收费不合理。因为她家在该小区C栋也有住房，那边实行了一户一表，他们每月的公摊也就一二十块。可在A栋这边，&加价&收费就造成水电用的越多，公摊就越多，这样太不合理了。不过韦女士同时认为物业也很难，他们小区的物业管理费是每平米0.4元，这个收费在南宁市已经很低了，所以也可以宽容一点。对于卫生间渗水问题，王先生楼上邻居黄先生认为，物业确实&不作为&。当初在他遇到这个问题时，物业一推了之，他只能自掏腰包帮楼上做防水层。所以现在物业要求他配合做任何事，他都不会理睬。
编辑：利雪娟&&作者：王斯&&来源：广西新闻网-当代生活报&&【打印】&&
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高层住宅的电梯都有备用电源吗？是柴油发电机吗？
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小区柴油发电机组保养规程提要：每年的12月15日之前，由工程助理组织组组长一起研究、制定《柴油发电机保养年度》并上报公司审批
文章来源自
　　小区柴油发电机组保养规程
　　1.0目的
　　柴油发电机保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行。
　　2.0适用范围
　　物业公司所管理小区内的柴油发电机备用电源。
　　3.0管理内容
　　3.1制定柴油发电机保养年度
　　3.1.1每年的12月15日之前，由工程助理组织维修组组长一起研究、制定《柴油发电机保养年度计划》并上报公司审批。
　　3.1.2制定计划的原则
　　--柴油发电机使用频率
　　--柴油发电机的运行状况（故障隐患）
　　--合理时间（避开节假日、特殊活动日等）
　　3.1.3计划包括的内容
　　--维修保养项目及内容
　　--具体实施维修保养的时间
　　--预计费用
　　--备品、备件计划
　　3.2柴油发电机外附件的维修保养，由维修人员负责，其余维修保养由外委完成，维修保养应按《柴油发电机保养年度计划》进行。
　　3.3柴油发电机维修保养
　　3.3.1进行保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序，不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（应用扭力扳手）。
　　3.3.2空气滤清器的保养周期为每运行50小时进行一次。
　　--空气滤清器显示器：
　　当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位；
　　--空气滤清器：
　　a）松开铁环，拆下储尘器滤芯，由上至下小心清洁滤芯。
　　b）滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷嘴不可太接近滤芯。
　　c）如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干（注意不能过热）。
　　d）清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现有光点则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。
　　3.3.3蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次
　　a）用验电检查蓄电池充电是否足够，否则应充电，
　　b）检查电池液位是否在极板上15MM左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置，
　　c）检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。
　　3.3.4润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次；
　　a）动柴油发电机，让其运行15分钟；
　　b）柴油发电机高热时，从油底壳螺排出机油，排完后用110NM（用扭力扳手）旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油；
　　c）拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清内应注满新鲜的与机内型号相同的机油（粗机油滤清器从代理商处购得）；
　　d）更换精滤清器滤芯（从代理商处购得），加新的与机内型号相同的机油。
　　3.3.5柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的干净柴油，然后装回。
　　3.3.6发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各接头，对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。
　　3.4对于柴油发电机的拆除维修或调整应由工程助理填写《设备对外委托维修申请单》，经理准后，由外委单位完成。
　　3.5对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程助理尽快补充至计划中。对于突发性的柴油发电机故障，先经管理处主任口头批准后，先组织解决而后作好《柴油发电机故障记录》并上报公司。
　　3.6对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范的记录在《柴油发电机维修保养记录表》内，长期保存。
　　4.0相关记录
　　4.1《柴油发电机保养年度计划》
　　4.2《柴油发电机维修保养记录表》
　　4.3《柴油发电机故障记录》
　　4.4《设备对外委托维修申请单》
　　编写：zz&&&&&&&&& 审批：zz
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某住宅小区物业管理方案
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XX一期经济技术指标和主要配套概况
项目物业管理分析
收费项目及标准报备
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组织架构、人员编制及薪酬福利
管理机构设置
人员薪资体系
开办测算及日常管理测算
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详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表 年经营支出汇总表
人工费明细表
办公费明细表
固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表
设施设备维护维修费明细表
清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表
6.0总体管理构想及各项规章制度
公共事务管理与人性化服务
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