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　　什么是城市综合体？4 M# o( b4 F. ?, T6 m# s$ b&&}
　　“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”。
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　　城市综合体市场需求旺盛。由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物业管理水平等要求较高；其次，要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。因此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。 　　“城市综合体”——高端商业地产开发主流模式
　　随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略，引领行业的发展。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来的城市建设，招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标，这被认为是拉开了中国城市化进程的序幕，开启了中国城市综合体的发展。3 e2 Y7 t1 S9 s* x% Y; [) e2 F&&F5 l
　　“城市综合体”的基本特点是：
　　1、规模大。一般的“城市综合体”的建筑面积都是30万至80万平方米，在城市规划建设中扮演着重要的角色。
　　2、功能强。通常“城市综合体”都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，各类功能之间互相叠加和补充。6 J8 K&&T( H4 K; e( g
　　3、整体统一性。建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系，与外部空间整体环境统一、协调。& &&&4、大空间尺度。室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
　　5、通道树型交通体系。将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。* N1 a&&Q+ ~$ E
　　6、现代城市景观设计。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。) Y) K0 m* Z7 W7 c
　　7、高科技集成设施。具备高科技和高智能的先进设施。/ C" w3 ~3 r6 {$ L
　　城市综合体引领了集约型城市开发的浪潮。各种经济活动在城市综合体内互动，各种资源有效整合，物业资源获得优化配置，从而发挥更大的空间效益，既省地又节能。权威机构调查显示，城市综合体内的各种业态和物业的运转效率，往往能提高36%，而节能收益则可以提升42%。此外，还可以带动大量就业和巨额税收，带动一个城市地区的经济发展，在城市规划建设方面起到巨大作用。按照目前中国城市化的发展趋势，中国城市人口将于2025年达到9.26亿，到2030年将突破10亿。未来20年，我国城市新增人口将在4亿左右，解决如此大规模人口的居住和生活需求，必须走集约型城市开发之路，城市综合体是一个现实的选项。6 V4 r! s) U' `: |( I2 F
　　商业地产开发模式及上市公司
　　商业地产主要分为纯开发模式、开发+持有模式和全部持有模式。纯开发模式周转率及增长率均较快，但难以形成较强的长期竞争优势；全部持有模式回报期较长，采用该模式的公司业绩较为稳健，但增长速度较慢；开发+持有模式既可以通过销售非核心物业实现资金回笼，还可以通过持有优质物业获得长期稳定的投资回报。5 q$ m9 s. f. U' ^; @9 w0 E
　　1、纯开发模式1 d( _) \+ @5 J) E( Q
　　纯开发模式是以出售为主，A股商业地产公司业务收入来源以出售为主，这些公司表现为投资资金的转向带动业绩加速，并且资金能够及时回流，避免资金链断裂风险，如鲁商置业（600223）、世茂股份（600823）、金融街（000402）等。9 _: k( f3 Y0 B) a
　　2、全部持有模式1 L$ g# n3 b& S" K% v/ t: ]2 Z
　　持有型物业价值能够增大公司的重估净资产，但由于租金收入短期增长空间不大，不能获取高溢价。如：中国国贸（600007）、陆家嘴（600663）、成城股份（600247）、中储股份（600787）等。. c&&p7 X7 t5 L" V3 i$ _' X2 {
　　3、开发+持有模式
　　开发+持有模式最典型的业态即“城市综合体”，一般包括酒店、写字楼、商业、公寓和住宅几种业态，公司可以根据项目具体情况调整出售、出租和自持比例。阳光股份副总经理杨宁向本刊说道：“商业、酒店式公寓、写字楼可以自持经营，维持稳定的现金流；住宅可以销售回笼资金缓解资金压力。因此，城市综合体与单一业态商业地产项目相比具有较强的抗风险能力。”
　　面对如此有前景的模式，自然很多新进入者加入，如：万通地产（600246）、鲁商置业（600223）、中茵股份（600745）、深国商 （000056）、世茂股份（600823）、嘉凯城（000918）、银座股份（600858）、阳光股份（000608）等。
　　世茂股份（600823），公司60%~70%的项目用于出售，保证资金充裕和收入增长，30%~40%的项目用于出租和自营，形成稳定的现金流，同时享受公司物业升值带来的好处；嘉凯城（000918），“城市综合体”业务占主营业务4成，2011年商业地产项目的占比将大大提升，其中具有代表性的苏纶场和东方红街项目将分别竣工5万平米和6万平米左右；鲁商置业（600223），2010年下半年频频出手大型的商住项目，与银座商城和银座股份合作解决了商业部分的运营，并整合大股东在百货、超市、旅游、酒店、教育等方面的资源，在二三线城市发展城市综合体。
　　在楼市调控上升到民生的高度后，商业地产没有在调控中伤筋动骨，相反在写字楼租售价攀升的同时，空置率也在不断下降，这对于商业地产，特别是那些包括了酒店、公寓、写字楼等多种业态的“城市综合体”上市公司是利好。
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　　城市综合体上市公司上市公司简介
　　1、深国商（000056）：! q2 m&&}) |&&y) J! T! }&&z( A
　　晶岛项目提升估值，2011年2月正式运营。公司位于深圳市中心区的晶岛国际购物广场是公司着力打造的精品商业地产项目。公司将之定位为集购物、休闲、娱乐、观光、旅游于一体的高档的、现代化的购物中心。深圳地产资深人士半求指出，晶岛项目处于深圳福田区核心商圈，按照晶岛项目周边可比物业的4.5万元/ 平方米市场价格计算，该项目的资产价值约为62亿元，且未来价值不可估量。公司占晶岛项目37.2亿元左右的权益，预计未来几年晶岛项目每年的租金收入会给公司带来6000万元左右的净利润，这对于一直在亏损边缘挣扎的深国商来说不啻为一棵摇钱树。因此，晶岛项目即将正式运营，公司基本面有望发生质的飞跃。
　　公司位于深圳福田中心区的购物中心项目招商工作一直在进行当中，新装修的招商中心于日正式启用。截止本公告日，招商客户均在洽谈中。出于项目定位和经营的考虑，公司还需和高端客户进行深入谈判招商，并对意向商户进行选择。大型购物中心的开业经营是一个牵涉诸多因素的系统工程，需要招商、精装修等一系列的配套，目前前述各项工作都还未完成，且短期内对公司利润不会产生较大影响。2 o2 \: b1 M) C
　　经向公司第一大股东百利亚太投资有限公司问询：百利亚太的实际控制人公司董事长郑康豪先生控制的深圳市皇庭投资管理有限公司于日至 日收市止在二级市场增持深国商股票2，201，446股，占公司总股本的0.997%。本次增持是为看好公司发展并履行其在收购百利亚太股份而披露的《详式权益变动报告书》作出的承诺，其未来将视市场情况和公司发展决定是否继续增持。
　　2、成城股份（600247）：
　　公司已形成以商业地产开发、租赁及管理为主的主营业务框架。公司最主要资产是拥有吉林物贸商城、哈尔滨物贸商城和上海物华广场等商业地产的专业市场租赁，其中吉林物贸商城是吉林地区最大的生产资料交易中心，而哈尔滨物贸商城已成为我国东北北部地区最具规模的有色金属型材集散地。定向增发后，中技实业与收费物业类有关的资产全部进入公司。6 ?/ f3 L: {* q* k" K0 G
　　成城股份公告称，全资子公司深圳市成域进出口贸易有限公司拟对其全资子公司富源贸易进行7000万元的现金增资。通过此次增资，富源贸易的注册资本由最初的1000万元增加至8000万元。公开资料显示，富源贸易的注册地在江西，而江西的赣州素有&稀土王国&之称，是我国第二大稀土矿资源集中地，仅次于包头。+ S9 h9 |/ o9 [8 e* V0 `( t" l
　　3、中储股份（600787）：
　　公司当前仓储占地600多万平方米（其中超过290万平方米为自有土地，其余以租赁母公司中储总公司仓储用地为主），由于公司大部分仓储用地取得时间较早，在各区域城市化进程迅速发展的今天，公司仓储占地商业化趋势显着，因此市场对公司该部分土地内在价值较为关注。; O; {8 v&&E3 u&&d
　　公司表示以旗下子公司为主体推进的电子商务平台建设是类似于钢铁网、大宗钢铁交易中心等商务平台，旨在为钢材贸易提供信息与交易平台，公司初步以佣金收入为主，电子商务平台成功与系统安全、规模化效应等诸多因素紧密相连，因此我们认为公司向该方向探索为公司发展注入新的血液。/ ~8 |1 U* {1 N$ ]# v
　　综上通过以上分析我们得城市综合体上市公司短期会有获利空间，那么其中受益的龙头股有哪些呢？我们又改如何把握他们的买卖点进行短线获利呢？这些无疑都是导致一部分股民短期不能获利的主要因素，为此财富赢家的炒股软件便应运而生，不但有最新的概念股，各个行业上市公司及各版块的龙头股的分类，更能帮您合理的把握个股的买卖点，使您短线获利！9 p) [+ c2 a, ~/ t
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体验式业态受市场青睐 银川永泰城推第五代城市综合体
新华房产北京讯（记者 王日晨） 近几年随着一线城市商业地产市场趋于饱和，像万达、华润、中粮、恒大等品牌开发商早已瞄准二三线城市。从市场需求来看，尽管这些新兴城市消费力强劲，但唯有独到创新型的产品才能激发市场消费潜力。
永泰地产转型商业地产开发后力推第五代综合体，即永泰城文化旅游综合体，与世界一流专业公司合作，自主创新研发，集合多种独特业态的产品。目前，随着哈尔滨永泰城开业后，银川、呼和浩特的永泰城项目也相继开业，总投资超300亿元。
体验式业态更受青睐
目前实体商业项目之间的竞争由过往的促销战、品牌转向体验战、文化站、网络战，各类商业设施纷纷开始导入文化、艺术、旅游、科技等新兴元素，积极营造创新的购物环境与氛围，不断加大精神、感官、交互等层面的内容供应，儿童游乐与餐饮等非购物类体验业态大受市场青睐，商业竞争由“实”转“虚”。
而永泰地产所打造的银川永泰城项目位于银川市城东，总占地71万平方米，总建筑面积230万平方米，是目前规模最大的永泰城项目。总投资125亿元。项目规划以大型主题乐园为驱动，集国际五星级酒店、大型购物中心、引进重点教育资源、区域型总部办公集群、公寓及中高档住宅于一体的全能型城市综合体。
“主题乐园+奥特莱斯”的文化旅游综合体，实际上很类似华侨城的“欢乐谷+住宅”模式，但很显然永泰城所拥有的业态更为丰富，不仅能让业主体验“一站式服务”，还能对周边区域形成辐射效应，吸纳更多的消费人群，成为所在城市地标式的商圈。
数据显示，从整个2014年来看，银川永泰城永泰城是当年单盘销售第一名，总销售达8.1456亿，销售1516套。这其中很大的原因是学区房概念，由于永泰城引进当地具有95年历史的重点教育资源银川实验小学，在某种程度上更加刺激了项目住宅产品的销售。
“项目连续数月成为银川消冠，赢得了市场青睐，也得到了银川市民的尊重。”永泰房地产集团（银川）有限公司总经理何文学在2月14日业主答谢会上表示，去年银川实验小学已经开工，2015年底交付教育局。主题乐园和大商业等也已正式动工，标志着第五代综合体正式崛起。
二线城市竞争趋白热
据仲量联行早期发布的研究报告《中国新兴城市50强》也表示，中国二三线新兴城市零售业增长迅猛，零售物业将这些城市带来最大的房地产市场商机。
以银川为例，截至目前，先后有金凤万达广场、悦海新天地、奥特莱斯国际名品折扣城、西夏万达广场、大阅城等十余个城市综合体已建成运营或正在建设中。永泰地产相关负责人曾表示，虽然有一些城市目前并不缺少商业项目，但在类似永泰城这样大体量的城市综合体项目领域，这些城市仍然是缺乏的。
依靠住宅销售反哺持有商业的综合体模式是近年中国商业地产最主流的商业模式，但由于当前楼市低迷、库存量加大，这一模式正遭遇困境，尤其是三四线城市问题更加突出。未来综合体中的持有商业正由住宅依赖逐步转向文化、旅游、养老等其他产业依赖。
而对于有丰富商业开发运营经验的永泰地产来说，要想在商业地产竞争趋于白热化的二线城市突围，除了拥有丰富的业态资源，更离不开它背后雄厚的资金支持。
据了解，永泰地产母公司中发实业（集团）有限公司（下称中发集团）是合众人寿的发起人兼大股东，持有合众人寿约39%的股份。集团旗下产业涵盖金融（保险、典当、小额贷款、投资担保）、房地产（开发、酒店、商管、物业管理）、制药等行业。
拥有良好的融资能力也加快了永泰地产的全国布局，除去上述提到的银川、哈尔滨和呼和浩特永泰城项目，未来还将进入佳木斯、西宁、兰州、济南、郑州、太原、南宁等城市。资料显示，目前，永泰地产房地产开发总建筑面积约660万平方米，投资总额约520亿元。
[责任编辑：小型城市综合体可做哪些业态？如何运营？_百度知道
小型城市综合体可做哪些业态？如何运营？
提问者采纳
娱乐。还要看你的区域规划和市场定位，操作规范的物业管理。好的物业也是运营成败的关键，互相取长补短，一定要选择上规模，办公，运营方面要发挥协同效应，选择相匹配的商家入驻才能够有利所图，住宅，停车场等等，院线，宾馆可以做商超
提问者评价
你真棒，学习了
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