为推进城市化进程，平湖街道办向区政府申请改造水门村旧村片区。现将该项目基本情况公示,咨询公众意见。本方案内容由龙岗区旧城改造办公室负责解释。龙岗区旧城改造办公室位于海关大厦11楼，电话 居民们要了解有关旧城改造的详细情况及相关政策法规，可登陆龙岗区旧城改造办公室网站： /。 一、项目位置、范围 项目位置位于平湖街道水门自然村，南面为富安西路，与华南国际工业原料城相邻；西侧为规划的水门路，与华润万佳配送中心相接；东面为新山路，与中央储备粮深圳直属库相邻；北面为规划的中环大道，现状为村民住宅。项目规划范围东以新山路为界，南以富安西路为界，西以水门路为界，北以中环大道为界，遵循整体规划、分片改造的原则，因而以四条道路围合而成的街坊作为规划研究范围，总用地面积为12.84公顷。改造范围为原水门自然村旧村位置，总用地面积2.45公顷，现状为平土区。（最终改造范围和用地面积以政府批准和测量结果为准） 图1水门村区域位置图 二、现状土地使用概况 本次规划用地范围内绝大部分是住宅用地，少量的商业用地和鱼塘等。 二、旧改范围及现状土地使用概况 新南社区水门村旧改用地范围约为2.45万㎡，涉及五个宗地（见图3）；其中PHSF-0238宗地是水门村的祖屋村址，占地面积15035.04㎡。据记载该村有数百年历史，旧村的地势低洼、房屋破旧（见图4）。从1993年前的水门村卫星影象图（图4）可以清晰的看到水门旧村有成片的村屋，该地块上的房屋于2003年在水门村民自发组织的旧村改造时被全部拆除，图中显示的空地也于1993年后随着水门村集体和村民的开发不断被使用，到2004年12月平湖街道办事处对水门村的违建进行强行拆除时，该村实际占地达到2.45万㎡，整个地块基本上被建筑物所覆盖（见图5）。对于水门村旧改范围的由来以及相关情况，详见平湖街道办事处2007年5月9日《关于平湖街道水门村旧改实施范围确定情况说明的函》；2007年7月19日《关于平湖街道水门村改造项目用地情况说明的函》；2007年11月5日《关于平湖街道水门村旧改范围补充说明的函》。 目前改造范围内的土地经过强拆清理后现为平整待建土地（见图5）。 图2 水门村旧改用地权属现状图 图3 1993年前的水门村卫星影像图 图4 2005年的水门村卫星影像图 图5 2004年12月强拆前由龙岗区平湖街道办完成的测绘图 三、上层次城市规划 依据《深圳市中部物流组团分区规划（）》（见图7），本项目改造范围的规划功能为二类居住用地；依据《深圳市平湖物流片区控制性详细规划》（见图8），本项目改造范围的规划功能为二类居住用地。本项目改造范围南侧红线原来与上层次规划用地功能有冲突，实际上南侧的海源仓储用地红线已经作了调整，与本项目改造范围南侧红线一致，没有矛盾，因此建议上层次规划用地进行局部修正。 图6 深圳市平湖物流片区控制性详细规划（局部） 四、改造项目初步规划方案 本项目改造范围总用地面积，容积率初步确定为4.0，计容积率总建筑面积为，其中住宅建筑面积为，商业建筑面积为8000 m2，地下建筑面积为30000 m2，配建总停车位640个，其中地面停车位56个，地下停车位584个。居住户数约900户，居住人口约2880人。配套建设会所、游泳池、羽毛球场、商业服务等公共设施（见图7、图8）。 图8 总平面图 本项目计划分为两部分，一是改造范围的全面改造，二是规划范围内其他地块先期进行综合整治，待条件成熟后实施全面改造。改造范围的全面改造具体时间安排如下： 2007年11月至2008年 6月项目立项，完成全部补偿安置，进行专项规划编制； 2008年7 月至2010年 7月进行实质性开发建设。 图9 公共设施规划图 六、项目可行性研究 (根据深圳市中原物业顾问有限公司提供可行性研究报告) 依据上层次规划的要求，本项目拟以住宅和部分商业为设计主体，为华南国际工业原料城提供生活居住配套服务。 1、经济指标： 用地面积： 建筑面积（计容积率）：98101.2 m2 住宅建筑面积： 商业建筑面积：8000 m2 建筑面积（不计容积率）：30000 m2 容积率：4.0 2、经济分析： （1）销售收入：总收入为52483.2万元 其中，住宅销售均价以6500元/ m2计，项目住宅销售收入为： ％X.2X30％X.2万元 注：此计算基数为70％住宅面积为商品房售价，30％原住民返迁房仅收取成本价。 商业则因华南城现仍有大量空置铺位，片区市场供需比例严重失调，暂无销售市场，因此暂以7500元/ m2计，项目商业销售收入为：