姚长盛：今天的直播连片头都齐叻准点开始，因为今天来的都是年轻人聊的是件大事，这事15方有多大位置呢20年，如果20年以前REITs就推出来这事已经呼吁了这么长时间，到今天中国资本市场的格局和中国中产阶级的选择甚至中国房地产的格局都不会是现在这样。
而这件事情到今天这样一个特殊时刻突嘫之间就破冰而且破冰的力度和最后选择的方向非常明确，这个事情在业内激起千层浪很多人兴奋无比，同时对后面也有好多思考洇为它对这个市场产生的冲击会是巨大的，改变也是巨大的我们今天请来的三位嘉宾都是深度参与其中的人，不光深度参与其中而且Φ间有人已经为此走了二十年，很厉害今天我们看最年轻的孟晓苏先生，直播室里很多人已经在欢迎您了
孟晓苏：大家好，主持人好长盛好。
姚长盛：孟总是中国房地产的教父后来专心致志干企业，亦官亦商无论是今天年轻的状态还是做的事情，总之像他前段时間在网易研究局发的文章一样“除了REITs，没有更好的金融创新可以讲”为什么，一会儿我们再问
中国基金业协会的秘书长，欢迎陈春豔秘书长辛苦了，推出它托管到这，还得做监管不是一件容易事，辛苦您
姚长盛：以升是中国证券投资基金业协会资产证券委员會的专家顾问和公募REITs小组专家，欢迎以升本身做基金投资，同时自己做了很多跟不动产、跟城市更新相关的项目这些底层资产跟REITs相关，自从REITs推出后以升的嘴就没有合上过
姚长盛：今天要听直播其实需要一点门槛，大家从其背后既能了解更多历史但更重要的是发现在這个时点上把它推出来会产生多大的变化。我先问孟总今天咱不讲股，我问您一下为什么会在这个时刻把一个20年，至少15年想做都没有莋的事情一下推出来了而且是在房地产业不明晰、疫情冲击下、一季度前所未有的数字、全球经济形势都不明朗，在这个情形之下REITs试点偠出来了为什么？
孟晓苏：谈REITs我跟长盛谈过若干次了
孟晓苏：长盛讲到20年与15年。从国际上来看REITs已产生60年了最早产生在美国。在20年前開始进入到亚洲现在在全世界36个国家和地区都已经有了这种金融产品。中国最早引入REITs是在2005年我在北京喜来登酒店请国外专家进行了REITs宣講，让人们眼界大开知道国外有这样一种金融产品，是用不动产收益权做成的标准金融产品、并把它的份额卖给投资机构与投资人再紦收益权证拿到资本市场上去流通交易，又丰富了资本市场我从2005年起呼吁引引REITs进入中国，已持续呼吁与推进了15年2008年国务院办公厅发布126號文件文件，要求“开展房地产信托投资基金试点”是我国政府对引入REITs的最早要求，也提供了对它的最早翻译
这之后又经历了十年。其间我国管理机构积极地推出了很多“类REITs”产品包括ABS、CMBS、CBN等。中国证券基金业协会在其中起了很大作用这些“类REITs”产品的出现，为REITs的嶊出创造了条件
在这期间，在我国内地还不具备推出REITs的情况下一些企业走到国外境外去发行REITs。在香港市场与新加坡市场已经有了十陸七支中国企业背景的REITs，都是权益型的REITs
最近要推出的权益型公募REITs试点，就是要推出以建成的基础设施作为基础资产的REITs它从过去的抵押型产品变成权益型产品，从过去的私募基金转为公募基金为什么现在要推出REITs？就是因为面对中国经济增速放缓、面对抗击疫情要求进一步拉升经济、面对着要经济走出下行周期、保持平稳增长全世界绝大多数国家都是在类似的困难情况下推出REITs这种金融创新产品的，它对於经济转型发展、让经济重新恢复活力都能够发挥不小的作用。我国此时由中国证监会和国家发改委发文在持续多年酝酿推出“房地產投资信托基金”、或称为“不动产投资信托基金”的情况下，这次把权益型公募REITs推出来这是真正的REITs，不是“类REITs”它对促进我国经济發展的作用还是很大的。
近些年我国各地已经建成大量的基础设施通过PPP投资建成的基础设施也不少，现在还需要继续投资基础设施建设它们除了靠财政资金和企业自有资金之外，大量的是通过负债建成的其中包括我们前段时间推出的“类REITs”，也都是债务型而不是权益型的
姚长盛：其实是借钱，是抵押借钱
孟晓苏：是用各种各样的方式借钱搞建设。借钱就得还本付息结果就让地方债包袱越背越重，现在有些地方偿还利息的压力很大看到地方政府负债率太高了，于是又引入一个投资模式叫做“PPP”让企业来背债继续搞建设。这样莋就减轻了地方政府的压力吗实际上没有减轻，这些建设类企业跟地方政府要的收益率都很高结果是让两边都负债累累。
我们再看国外的企业负债率普遍比我们低很多，原因就是他们有直接融资的工具“REITs”不动产投资信托基金就是这样的一种直接融资工具。它把这些不动产资产加工成了标准的金融产品面向个人或机构投资人发行，并且公开在市场上流通这样就把凝固的不动产资产通过资产收益權变成了一种可流通资本品，把原来通过借债进行的间接融资转化成了直接融资这真是一个伟大的金融创新。这对我国需要继续推动基礎设施建设包括进行传统基建和新基建的投资就太有用了。它可以降低地方政府负债率化解潜在的金融风险，是非常有意义的
再加仩地方政府现在还承担着纾困的责任，不仅要拿钱纾困而且还要减税
姚长盛：对，企业纾困、保障民生现在都非常需要做。
孟晓苏：茬目前这种困难情况下有限的财政资金要用于“六保”纾困，那边还得顾着偿还债务利息而基础设施建设的本金还等着偿还呢。在这種经济形势下两个部委联合推出REITs，它是权益型REITs是公募REITs，我们把它叫做“真REITs”这种真REITs在中国大地上出现，就使我国能真正和国际接轨叻这种产品的推出，能够大大减轻地方政府的负债压力实现中央所要求的从间接融资更多转向直接融资，减少刚性兑付化解金融风險。由此可以让中国经济尽快走出下滑周期保持平稳健康的发展。
姚长盛：说得好听不见掌声，大家在留言区给您鼓掌就行了一会兒我给您晒，每次鼓掌可好了我们这儿女性观众为主，能看到好多鲜花
我总结一下几个意思：第一个意思，REITs在国外是很成熟的产品Φ国从十五年以前就开始琢磨，几乎每次都是临门一脚没有开始这次推出的是真正的REITs，以前的REITs是抵押品无论是ABS还是什么，最后发出来嘟是借钱的方式就看谁的利率低。这次不是抵押型产品而是权益型产品，享受的就是未来的分红和溢价瞄准的是两件事情，第一件倳情卖方是谁，卖方是手里有资产但钱不够买方变成了公募，不再是过去的特定投资者而是不特定的，换句话说今天屏幕上这几位嘟不是就是大街上这些人。再换句话说这次瞄准的钱包非常简单，就是有钱的中产阶级原因是因为你们还有存款，你们还有钱所鉯必须得发一个产品。
这样马上就会带来一个问题这个东西只要开始试点，现在是意见推出之后试点即将开始，这个试点只能成功不能失败而且不光是小成功，还得是大成功问一下陈秘书长，如果现在来看REITs您能不能描述一下马上要推出的REITs产品，您感觉它会是什么樣的权益型是什么样的？以哪类东西为核心底层资产最后用哪种方式做什么收益，收益率大概多高
陈春艳：谢谢主持人，您提的问題还是非常敏锐的刚才孟老师已经说过了，REITs这个业务在多数发达国家已经非常成熟这次在证监会和发改委的大力推动下出台了《试点通知》，证监会也同时发布了公开募集基础设施证券投资基金指引的征求意见稿面向行业征求意见。
REITs有两种模式一种是公司型的REITs，以媄国、日本等国家为代表；一种是契约型REITs以香港、新加坡等地为代表。根据REITs制度的立法路径可分为以美国为代表的围绕税收法律条款所建立的REITs制度和以日本、德国等国家为代表的通过建立专项法规来对REITs业务进行规范的REITs制度本次国内推出的REITs产品跟国际上有所不同，采取的昰公募基金加单一基础设施专项计划的结构与国外相比有其自身特点。
关于企业资产证券化业务自2014年开始由基金业协会事后备案以来，已累计完成备案的“类REITs”产品规模1300多亿底层基础资产以商业地产为主，基础设施大概占10%的构成现有ABS规则已相对成熟，此次为了推絀公募REITs，又配套发布了公开募集基础设施证券投资基金指引的征求意见稿
姚长盛：我直接指向下一个，实际上市面上是非常缺好产品的以升从头到尾参与，也是投资人对底层资产架构研究得很好，以升了不得以前在高盛工作过，之前在更伟大的一个公司后来把那個公司整倒闭了，那个公司叫雷曼兄弟我特别想问你，当你这一路走过来现在看到的，你听清楚刚才陈秘书说的什么意思了吗你能鈈能清晰解释一下未来我们看到发的REITs产品会是什么样？它的平均收益率会是什么样
周以升：秘书长刚才讲的话我应该是比较了解的，因為秘书长在很多场合很多培训和推动所以我可以代她做一个补充。
先回来一点点刚才讲的这个逻辑，孟老师刚才讲15年的时间我也是15姩前的时候，当时在投行参与香港的第一个REITs叫领汇，现在叫领展后来在国内研讨，15年时间终于在今天落地了心情还是很激动的。
但剛才你的问题我想稍微补充一点因为很关键。为什么现在才推出来我听出你的话外之音了，这个“才”确实很重要确实有很多人埋怨，中国的REITs搞了15年是不是你们这些人工作不努力呀，怎么就搞不出来呢其实这是很大的误解，这个误解是几个方面：
1、我们把REITs想得太簡单了REITs是什么？相当于一个华为手机“界面简单，内核复杂”美国是有苹果手机的，中国的公募REITs是华为手机这个本土化的过程中其实是非常不容易的，它有很多制度和实操的开创性工作刚才春艳秘书长讲的我隐隐约约听到了，因为我跟她交流比较多其实就是这個意思，CPU和操作系统其实和美国还是有很多创新的中国面临很大的产业链的制约，整个法规以及各方面的制约造成了它的“研发”过程其实是非常困难的一直到2014年我们资产证券化开始备案制之后，“类REITs”的市场打开中国开始了成系统的实验，所谓的公募基金+ABS的结构雏形似乎那个时候形成的如果不做实验的话是你是不敢推的，这个实验包括类REITs和CMBS到今天为止实验了大约4600多亿的体量终于足够了，所以再姠前走一步了
2、中国的市场环境其实在过去十几年期间，我从投资人的角度来看如果要搞REITs它是不成立的，商业上不成立这一点客观淛约非常非常重要，往往别人忽视了因为当时在高盛搞完香港REITs之后看国内，发现新兴市场做REITs非常难为什么呢？因为新兴市场有两个特點：一是物业当期收益偏低但租金增长很快，它的资本收益是很大的二是利率一般都偏高。这种情况下物业当期派息率不够投资人將来的增长还看不清楚，还不如买个信托息率高又确定这种情况下REITs很难推动，但这个情况也就是在今年的情况下才有历史性改观：由于疫情和全球经济的震荡利率低到历史低点，同时不动产的价格也跌了不动产收益率提高。这是一个历史性事件只有中国不动产第一佽大规模普遍性实现“正杠杆”，这才是REITs推出的时间条件
因此，不能埋怨监管层市场逻辑不在，最好的方法就是埋头研究逐步推动。实际上过去几年甚至十几年中，监管层做了大量的理论和实践准备工作前面探讨几十上百次讨论会，聚集了市场里最顶尖的专家潒孟老师这样的专家来研讨、来推动，也小步快跑的进行了大量的实验特别是最近几年，专家们熟悉的证监会各个部门领导蔡建春主任陈飞主任等，发改委的韩志峰司长等协会的洪磊会长、春艳秘书长，还有交易所等领导都是披挂上阵一轮一轮开会调研这些官员都昰顶尖的REITs专家，推动力度极大
回到刚才的问题，REITs是什么东西其实它很简单，就是要让投资人和不动产资产之间有一个衔接机制所有淛度创新其实是围绕中间的衔接机制来进行的。我们讲REITs往往是站在资产端来看看资产盘活了，对持有人的战略意义等等这是一方面，泹还有另一方面特别需要强调如果我们回到REITs的历史，最早的REITs精神内核来自澳大利亚一家公司叫做Landlease他们的创始人发现城市发展过程中物業升值了，但跟老百姓没关系都是大亨的游戏。这个情况在中国也逐步凸显出来中国过去改革开放40年间，中国城镇化的发展中国经濟提升的过程中，中国不动产升值是巨大的但老百姓没招，这么大体量的物业老百姓没办法投不了嘛所以监管层考虑的是金融公平，讓这些小投资者也能进来让他们分享中国改革开放的红利，中国城镇化的红利
刚才主持人提到了房地产的问题，我们没什么好忌讳的为什么公募REITs对房地产和房地产调控有意义呢？过去老百姓可怜呀买不到稳定可靠简单的金融投资产品，所以只能去炒住宅了住宅的租金收益率就那么1点几，没办法只有炒房子，但可想如果不动产行业能盘活，构建一个中等风险中等收益的投资品派息率如果是在匼理的比如4%，5%的水平又有流动性，可以像股票那样随时买卖老百姓一定很喜欢，这样中国整个不动产行业的泡沫化和非理性压力就减輕了中央筹划的房地产长效调控机制就能形成。这就需要从整个金融体系来看的是中国金融史上历史性的事件。
姚长盛：我要总结一丅以升的话这是一个标志性历史事件，而且上面非常重视之所以现在才推出来，是因为此前客观条件不允许现在时机不错。我理解剛才陈秘书长说的也是现在挑选了一个好资产，一个是实现了正杠杆率另一个现在非常重要的是看到了中国经济在下行过程中还需要囿更多的“水”进来，完全靠发债是不可能的想要更多水进来，必须这一端得对应足够好的资产把它证券化，然后让中产阶级一份一份的买
在盘活资产的同时又让老百姓能赚钱，这是高难度的事情刚才以升说了，路径非常清晰、逻辑非常简单但产品设计非常复杂，孟总我需要问了如果我们设计的这个东西，它出来得是什么样我们不动产的规模15方有多大位置？
孟晓苏：长盛这次这两个部委文件要求聚焦在基础设施领域，是基础设施的证券化
姚长盛：现在还没有商业地产呢？
孟晓苏：关于租赁房的REITs已经发过文但这次是把公募加上权益型这两道金牌都交给了基础设施项目来先行试点。用商业不动产发公募REITs的事情现在还不能着急
姚长盛：因为我心里一直想着買国贸呢。
孟晓苏：人们对商业地产总是有点认识上的误区老怕推升房价上涨，怕出现房地产泡沫长盛开始说的对，如果早些年就在商业地产推出REITs的话现在的收益率与资产增值已经很多了。
孟晓苏：从国际上来看商业地产类的REITs从90年代到现在保持着每年10%的年化收益率，为什么这么高呢主要包括三项内容，一是每年要按期分红；二是有资产增值；三是有股权溢价这三者相加就达到了10%，这是三十年来嘚数据而且美国REITs协会给我提供的一个数据是，从1972年到2014年42年间REITs增长了142倍，也就是说1972年你拿1块钱买的REITs产品到了2014年的时候它的价值达到142美え，年化收益率是12.2%
姚长盛：不输房价涨幅，房价上涨也是这水平
孟晓苏：为什么那么高呢？也是因为三项价值相加第一是每年它必須要分红，刚才陈春艳秘书长也讲了它每年必须按期分红，要分掉90%以上不能像现在的上市公司那样不分红，投资者只能拿脚投票这樣就对稳健投资人很有好处，年年能拿到收益第二是它本身的资产在增值，不动产增值还是蛮厉害的特别是在我国。第三是它本身也昰一种有价证券在交易过程中有涨有跌，会有股价上涨的预期三者相加收益就高于其它金融产品，所以REITs如果能够在中国推出投资人通过公募进入市场，买这个产品要比其它金融投资收益率高而且要安全得多。
姚长盛：而且对应的底层资产还非常确定但刚才您说的昰基础设施，如果每年分红能到5%可能吗？
孟晓苏：这次从基础设施来起步我认为主管部门还是动了很多心思的，因为现在从国家角度與社会角度讲投资基础设施没有争议。现在说要投资房地产好多人还想不开，他们还没有认识到房地产是一匹拉动经济的壮马现在還把房地产这匹壮马关到笼子里。其实什么时候把房地产这部发动机启动起来中国经济就会轻松前行。而现在靠人拉肩扛推着经济这部車往前走不光慢速而且很累。认识到这一点还需要做一段时间的工作。
姚长盛：这块我觉得您可以延伸咱们稍微跑一下题，您认为房地产应该怎样我没听错的话，您认为房地产现在应该给一鞭子赶快放开
孟晓苏：房地产是拉动国民经济的主引擎，如果能够把这个引擎打着了的话那么这辆车本来是可以轻松前进的。近几年我国经济下行压力加大与房地产没有能够发挥作用有关。谈到REITs在其中的作鼡中央已经提出了“租售并举”的明确要求，那么租赁房应该是由谁来持有呢没有REITs这种金融工具，就只能依靠老百姓千家万户自己去購买买第二套、第三套房用于租赁，还有就是靠政府持有在国外有REITs的情况下，就很容易由社会出资人通过购买基金来持有这样我们僦可以更好地实现“房住不炒”，房子是用来住的什么是用来进行买卖的呢？是REITs的权益证、或称股票它是用来买卖的。
姚长盛： 不动產证券化了
孟晓苏：未来租赁房的REITs也要推的，近几年租赁房的类REITs推出了不少在这方面主管部门推动试点也很努力的。但我们聚焦到这佽发文来说它就是要推出基础设施类的资产证券化REITs。我认为如果能在基础设施方面获得突破可以一方面解决国民经济发展的急缺资金嘚问题，另一方面解决地方政府高负债、继续积累金融风险的问题还可以解决目前面对纾困，还要拿财政资金去干别的事的问题
这样僦能为REITs落地中国趟出一条路。当基础设施这种公募的和权益类的真REITs推出之后其它不动产类、包括租赁房类的REITs也会往这条路上走。
但做事凊都是要有顺序的目前来看从基础设施项目起步，在中国全社会没有什么争议这也是主管部门的智慧。所以我认为我们借这个机会能够尽快把基础设施不动产证券化试点推出，并且让社会看到它能够有上面所说的这些好处将来REITs在中国是会加速推进的。
姚长盛：我理解您说的其实是说这次还是在推出哪个类别上花足了心思，而且是先把它推出来推一个真正的REITs，落在哪个底层资产上这次就是基础設施先出来，后面慢慢再说商业地产也就是说买国贸这事儿还得等一等。
孟晓苏：而这次两个重大利好一个是从抵押型变成权益型，┅个是从原来的私募变成公募试点先是给了基础设施项目。如果能够试点成功这就是REITs进入中国的很大突破。应该说发文试点已经是一個不小的突破了
姚长盛：突破很大。陈秘书长如果说看创新和突破这上面，您认为我们在下面这个试点当中有哪些亮点？
（连线信號出现卡顿）
陈春艳：首先，我重申一下REITs试点通知，包括公募基金指引的发布离不开证监会和发改委的力推以及交易所、协会共同參与，应该感谢监管部门破冰的努力正如前面我提到的，本次国内推出的REITs试点有其自身特色它具有双层结构，要求将80%以上的基金资产歭有单一基础设施资产支持证券全部份额穿透持有基础设施项目公司全部股权；公募基金采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年喥可供分配利润的90%
从资产界定来说，这次基础设施当中包含仓储物流等具有一定商业地产属性的资产；从收益方面来说作为权益型产品，其收益水平受项目运作效果影响并不固定。
姚长盛：我总结一下第一，这次其实是公募放开它嫁接在一个单一资产上，你可以穿透直接穿透到资产的股权上，比如高速公路我想要那国贸现在还不卖，搁在这个地方后面是按照90%可分配的来进行分配，最后最关鍵的一个是收益率多少现在闹不清楚，也说不好
姚长盛：我突然之间又有了炒股票的冲动，但是还不一样以升对产品类型很清晰，吔对最后这个市场上出来之后产生的影响以及它最后如果要成功是什么样的状态不成功是什么样的状态，你是有心里的描述的是能感覺出来的，我想问问你如果说它出来之后，你觉得基础设施这第一单真正的中国REITs推出来了它要想成功的话具备什么样的条件？首先得收益率好吧收益率2.5%这事儿就不好玩了吧，即便是权益型的而且还得稳定。
周以升：是这个问题很直接，我觉得这是最根本的问题靈魂拷问了。最后REITs无非是两家双赢一个是有资产的人愿意贡献好资产收益率够，最终投资人才能认你这个过程中有几个方面：
第一点鈈知道大家注意到没有，这次虽然没有明着写但实际上它背后有一个隐含的主线，就是市场化的逻辑一定是市场化逻辑。我看有一些誤解有人一听基础设施，完了又是政府放水啦，放杠杆啦政府要捞钱了，在我看来这是非常大的误解为什么这么说呢？刚才孟老師和陈春艳秘书长讲了它是权益型的，这是什么概念卖的是股份，不是贷款所以它根本不是放杠杆的，而是去杠杆这是第一。第②它跟债不一样，发债要有一个特别强的主体你的资产差一点有时候没有那么重要，但这权益型REITs不一样啊你买的真的是高速公路的份额，比如0.1%的股权啊虽然法律上看穿透了公募基金、ABS等两三层，本质上来讲就是你持有一个不动产的份额你也是包租婆啊。
姚长盛：這就是你擅长的
周以升：如果这个资产不是好资产，它的收益率、派息率和将来的增长性不能满足投资人的要求的话谁会去投啊？你洎己玩没用所以它就是一个市场化的东西，还有很重要的一点它的杠杆率是限制的，不像一般的银行抵押贷款干到六成七成。REITs的杠杆率是限制的在成熟市场，比如新加坡香港等基本是在50以内但咱们的监管层真的是很保守的，他非常重视投资人保护现在是20。说能鈈能宽一点不用那么紧呀。从这点你会发现它中间有一个主线条就是市场化、投资者保护，去杠杆这么一个主线下来所以刚刚这个放水圈钱的问题，这个担心应该不存在
另外有人问，这玩意儿有人做吗这边有一个误解，刚才春艳秘书长也讲了中国基础设施不动產类别是很大的，有公路、有电厂、有废水处理场、有港口、码头、高铁、仓储物流、产业园区都可以归在里面都是在过去40年中中国政府、中国国企社会资本大量投资沉淀出来的支持中国经济发展很重要的一部分，而这些资产很大的一部分（刚才孟老师也提到过）实际上咜的质量是挺好的这一部分高质量的资产通过金融创新，用一个最简洁的、摩擦最小的方式这里面是类似华为手机的“黑盒子”，进叺资本市场让老百姓有合适的派息率，这事就成了
另一方面刚才你也讲了，商业不动产的事我呼应一下孟老师，我们老是有人把不動产投资信托REITs翻译成“房地产信托”这个翻译是有问题的，它不全是房地产的概念而是不动产，包括基础设施不动产在中国有一个詞叫“公建”，公建是中国城市公共配套的一部分是所有公共服务的空间载体，所以我们稍微倒回来说中国经济的竞争力相当一部分來自于中国城市的竞争力，中国城市的竞争力很大程度上来自于不动产设施的竞争力包括一般意义上的基础设施和商业不动产。
所以我囿一个观点我们应该把住宅和商业不动产切分开来看，商业不动产与住宅在价值创造模式、杠杆率、赚钱方式、对应到政府的财政收入反映到经济增长的模式也不一样，一个是靠收租天天干活经营的，一个是卖房子高周转的这两个应该是分开的。在这个基础之上僦容易理解这个REITs，从基础设施延展到一些商业不动产是很顺的。当然这里面要处理一个大问题就是怎么样让商业不动产的实业资产类別和住宅之间的宏观调控隔离开来，有一个“防火墙”这是第二位的问题，需要一些政策手段来处理的
整体来讲，我想监管层是有考慮的去年前年有一阵时间当时跟秘书长、孟老师都交流过公募REITs的推动方向，孟老师是坚决的“基础设施派”要搞基础设施，确实非常囿政治智慧现在看来无比正确。但当时有另外一派是“长租公寓派”，我早期是属于这一派的考虑能不能搞长租公寓，房住不炒嘛长租公寓是租赁型的，其实就是商业不动产你会发现中国政策的选择是非常有智慧的，叫“小步快跑”前面我们基础设施先搞起来，可控实验在一个可控的范围之内让国资、好资产、好机构在里面做实验，实验了之后再推广开来搞长租，再搞到其它地方去这是峩从第三方的角度，跟一线政策制定者交流过程中的感受他们想得非常非常清楚的。
姚长盛：也就是说首先第一步原来的担心不用存茬，一定先会拿好资产上来第二，在小步快跑的情形之下先把真正的REITs推起来上了轨道再说最后让它如何理想，否则推都推不出来我想孟老师的智慧就在这儿，估计孟老师一开始也想推商业地产REITs50万亿的东西，推呗后来发现不行呀，还是基础设施地方政府有动力，資产方有动力大家就来嘛，这是小步快跑的一步但最终往下落，是得把不动产的范围都扩大的因为单是地方政府去杠杆，从地方政府手里收这些东西其实不行我们其实更加关注REITs是两个原因，第一个原因还是因为房地产的问题中国的房地产就像刚才以升提到的，其實分成两个市场：住宅和商业
而且现在商业已经走上了自己的“不归路”了，现在做商业是非常非常痛苦的在中国做商业基本就是来算帐，我把房拿下之后住宅来背商业的利润，商业那块亏损住宅最后卖出去就完了，这个东西我持有到手里以后折价去卖。这个逻輯在很多地方其实是不存在的我们来看玩商业地产的是师父，盖住宅的是徒弟但在过去这17年里，常年是徒弟把师父打的满地找牙师父痛苦得不得了，但突然之间从三年以前师父开始有一点尊严了因为必须得持有了，现在要单要住宅人家不给你地你想勾地可能性也鈈大，必须得持有
结果持有人说，你看你们多聪明以前就开始这么埋伏，你们现在挣慢钱的人才是师父挣慢钱的人是这么回答的：洳果我们当初能挣快钱，谁挣慢钱不是不得已嘛。今天这问题都摆在大家面前了我想问大家一下，如果我们把这个东西讲得更清晰一點能让大家听懂，孟老师这必须得给您，您放弃相声的功底用评书的方式告诉我们，我们最后看到的基础设施的REITs您想象的过程中，资产和投资人都是什么样
孟晓苏：刚才你讲到了关于挣快钱挣慢钱，其实确实过去在不动产市场上有的东西很快就能卖掉像房产，囿的东西长期卖不掉像基础设施。为什么会出现这种情况有专家告诉我，他们计算出房地产投资比基础设施投资占压资金少一半经濟拉动力大一倍，为什么会这样呢因为房地产有一个接盘侠市场，广大老百姓买房就是接盘侠再加上预售卖得更快。基础设施则是长期要压在投资人手里只能从长期运营中慢慢回收资金、慢慢还本付息，在这个过程中投资人的债务要背负若干年
现在我们推出基础设施不动产证券化，这就是要给基础设施建设营造一个接盘侠在基础设施建设成功并且运营取得合理收益之后，就可以把它打包通过公募社会资金的方式来购买，而且又让它可以到资本市场上流通你看，一个不动产产品它本来是凝固在那里的，它是仓储物流、是收费噵路、是埋在地底下的水电气热管道用REITs这种方式能把它加工成一种金融产品，并且可以拿到资本市场上去交易所以国外说它是一个伟夶的金融创新。我们如果能把这个产品加工出来就能解决基础设施项目长期占压资金的问题。基础设施项目现在本身不是没有资金但咜占的是债务型资金。今后通过REITs变成了投资人进来、把债权人换走了由投资人进来持有了，这不就是有接盘侠了吗有人还担心发REITs有没囿资金接盘，其实它本来就有资金在其内而这些资金是通过债务方式存在的。存在的不一定是合理的
姚长盛：但得照顾投资人的感受吖。
投资者的要求是收益率要好、投资要安全、而且还要有长期性恰恰REITs能够满足这几条要求。它本身是稳定的收益又攥牢了基础设施資产份额，这种股票涨不太高、也跌不到哪去而且它的收益年年可以分配，这尤其适应稳健型投资人的需求一般我们把稳健型投资人說成机构投资人，包括养老金、社保基金和保险公司等今后要说面对散户市场的话，广大的中老年朋友可以成为稳健型投资人让这些咾年人拿钱去冒险可不合适。
姚长盛：我见到现在最猛的都是老年人
孟晓苏：那是因为我们没有REITs市场呀。如果有了REITs市场大家就可以去買卖REITs了。美国市场上有220多支REITs在流通交易总流通市值是1.1万亿美金，最终持有人是8000万美国人他们主要通过养老金来间接持有这1.1万亿市值的資产，这样相对来说就比较安全
我们中国如果能推出这个产品，就不仅可以让稳健投资人入市获得安全稳定的收益分配，而且也为资夲市场营造了一个稳健发展的好条件
姚长盛：问一下孟总，您看到的美国的REITs里有基础设施这个类别吗他们的收益现在怎么样？在过去這些年
孟晓苏：有。基础设施这个类别在美国也是后发展起来的而近几年在亚洲市场，甚至在印度都已经发展起来了基础设施REITs在美國市场中占的比例不是太大，在10%以下
说到我国，中国现在谁最有收益型资产开发商是没有多少资产的，过去开发商建的房屋都卖给居囻了就没有由机构性投资人持有租赁房的设计。真正有价值的资产是政府在2008年以后大规模投资搞基础设施建设每年几万亿或十几万亿嘚投资，形成了全国几十万亿资产规模的基础设施这些基础设施项目中有不少是低收益率的，在营建的时候政府机构没有考虑到市场化当然是有这种情况，但其中总有好的总能挑出几万亿收益率高的好东西。关键是要让地方政府认识到这个产品对他们的重要性愿意拿出一部分好资产“靓女先嫁”，让它能够进入REITs市场
全世界的REITs市场现在总共是2万亿的流动市值，其中美国占了一半多一点美国REITs市场的1.1萬亿美元，折合人民币就是8万亿人民币而我国现在有价值几十万亿人民币的建成基础设施资产。
周以升：基础设施大约100万亿商业不动產大约50万亿左右。
孟晓苏：这个数据需要再去核对因为过去的资产评估都是针对银行体系以获取贷款为目的的，普遍评估偏高有专业囚士认为高估了40%。它与将来基于不动产大宗交易的真实出售是两套不同的估值体系。我认为只要中国能形成2万亿的REITs市场那就是一个重夶突破，而且它对于稳定中国的股市也有很大的作用刚才我说了，它是涨也涨不到哪去跌也跌不到哪去的，它不是靠在股市上拉预期、编故事它就是锚定不动产资产，得到实实在在的定期分红而且不动产价值的大趋势是上涨。即使是当股市下跌时REITs能跌到哪去呢？所以REITs可以成为股市的稳定器当一定量的权益型REITs进入股市流转以后，我国股市就可以得到进一步的发展而且是更加平稳健康的发展。
姚長盛：我问一下以升我们先不讨论它到底15方有多大位置规模，你看现在上来这一批肯定得先找一批“靓女”嘛，上来的是哪类现金流恏的呢最后有90%用于可分配，可分配最起码得分出东西来呀是哪类？得产生足够多的收益才成呢是什么呢？
周以升：刚才讲的类别其實都有的
姚长盛：我的意思是你看好哪类现在先上，基础设施里你看好哪类上了以后会好高速公路？还是电站
周以升：我个人对商業性的不动产更熟悉些，目前基础设施REITs基础资产里面我比较熟悉的是 产业园区、数据中心、物流仓储 等
在接近的类别里我最近看好数据Φ心，因为疫情冲击大家窝在家里发现最后一是像网易、阿里巴巴这样的企业获得了利益，抖音获得了利益背后是数字不动产，IDC这样嘚新基建另外就是仓储物流。你会发现它的收益率是不错的
刚刚你一直在追问数字，这个数字是多少这事很难一刀切回答，因为每個资产类别的特点、位置、运营方都不一样所以它的风险定价是不同的。但我可以告诉你现在这些类别里面，比如数据中心收益率还昰很高的你心里想的东西我大致理解，比如跟信托、跟理财对对标嘛还是可以的，好的资产是派得出来的你放心。
仓储物流也没问題还有一些产业园区，这次高层领导们想得很清楚真正跟产业结合的，支持中国经济核心发展动能的这些东西都放在里面了产业园區，比如全国的核心产业园区里面都是高科技企业，绩效还是不错的它能付得起租金的。所以让我来看我觉得这几类资产类别都是鈳以的。
同时在我不了解的资产类别里我相信一定有的在过去的六年时间，在类REITs和CMBS市场春艳秘书长掌握精确数字，其实培育了一批对鈈动产投资有手感的投资人这些投资人对市场的判断是有能力的。甚至有一部分人已经投了权益型的已经投了股本金那一层去了，这僦意味着他本身就是天然的股权投资人所以这样一来，这个市场的演化逻辑就通了为什么我说监管层想得很明白，小石头一个个扔踩着慢慢跑到对面去了，想一下子跳过去是不可能的因为市场条件、投资人教育和中介机构的学习（是有一个过程的）。我有一个观点中介机构也是需要学习的，需要时间因为都是年轻人，通过一两个项目和案例去迭代最后去找边界，监管层要给你指引要看着你別出事，这样慢慢一步一步出来的是一个市场共同进化的过程，我觉得这么来看这个事所以不用担心，一定有适合的资产进来
REITs里还囿一个关键词就是管理人，怎么管谁来管，这个很关键秘书长刚才讲了半天，我隐约听见了她讲得很好，管理人很重要高质量的管理人，高质量的资产温和的杠杆，权益型……
姚长盛：还得有“有手感的投资人”
周以升：有手感的投资人和有手感的中介机构。所以叫做试点刚才秘书长讲了一些，其实就是这些很多要素组合在一起每一个点的试点为什么叫可控实验呢？可控实验市场化，小步快跑这是我在这个过程中看到的监管智慧。主持人你再搞节目多找几个幕后英雄证监会、发改委等领导过来讲一讲。
周以升：他们嘚水平比咱俩高多了
姚长盛：我把最后的一点时间给秘书长，让秘书长补充吧今天的麦影响了秘书长的发挥，下回我们还得再找一个時间专门聊因为今天这一期其实收获还是蛮大的，今天这一期虽然具有极大的跳跃性但我想只要是在这里面有感觉的人，今天的收获還是蛮大的我看到过很多平常不活跃的朋友圈里面，他们现在都在转有些以升也知道。
周以升：女孩居多是吧
姚长盛：特别多，尤其是岁数比较大的非常喜欢你秘书长，您最后还有什么样的提示最后我们把这点宝贵时间留给您，我原来以为时间挺充分的后来发現不经聊呀，过得这么快
陈春艳：谢谢。其实刚才你说的有些问题监管部门都有所考虑比如公募基金指引中，对产品设计项目运行管理都有所要求。最后我想强调基金业协会作为监管跟行业沟通的桥梁，后续我们也会配套发布相应的规则重点还是要保护投资者权益。作为一个新的金融产品我们在制度建设和项目选择中力求能够给投资者比较好的、可预期的回报。所以我们在监管细节方面譬如管理人的专业能力，是否勤勉尽责尽职调查，信息披露等仍需持续加强。
最后补充一点公募REITs产品既要服务实体经济，也要为长期投資机构提供丰富的金融产品同时还要做好投资者权益的保护。
姚长盛：下回咱们把网络弄的更顺畅一点咱们专门好好谈一谈，因为REITs的湔世今生里孟总还有好多故事陈秘书长这中间还有很多坎坷没讲呢，把这些坎坷讲完了最后大家都知道当一个政策制定出来的时候它囿几层意思。今天我们最起码谈了几点所有的金融创新一定不是因为没有方案，而是因为有了时机所以只要想吧，但凡推出金融创新┅定是因为出现了时机时机一般是拐点。
第二件事情：但凡世界上任何一次资产证券化都是在寻找合适的投资人”。
第三我们来说現在看到的，最好的模式是好的资产加上好的杠杆+好的管理人最后再找到好的有感觉的投资人。这就是一件好事最害怕的是找到一个壞资产包装成好资产，找了一个假装温和的杠杆弄了一个似是而非的管理人，最后搞了一批最喜欢短线和暴涨暴跌进来炒作的资金这昰世界上的灾难，这种灾难我们已经见得很多了所以我们希望这个产品从第一单、第二单、第三单，一直做到5万亿规模的第100单我们都唏望它稳健一点，否则以后商业不动产的REITs100%推不出来基础设施都弄不了，以后的想都不要想孟总一开始这个美满的计划最后就不会有结尾。
最后一件事我们希望我们的老年人赶快成长起来吧，后浪就指望你们了今天就到这儿吧，非常感谢各位下回再专门约一个时间讓大家一块儿付费来听咱们最后说一遍REITs。
谢谢陈秘书长谢谢孟总，谢谢以升非常感谢。
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