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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。前沿 | 设计新风向，基准方中独家解析成都“严控商改住”“商住分离”新政
4月21日，成都市规划管理局、成都市城乡房产管理局、成都市国土资源局、成都市城乡建设委员会联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》的正式文件，对商业、办公类建设项目加强管理。4月25日，市规划局兰正秋副局长组织召开关于成都五城区及天府新区，高新区内底商设置的紧急会议。因此，我们针对这两份新文件做出以下解析，以供大家参考。
一、新条文解析
《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》
1、商业、办公类建设项目（含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分）应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。
解析说明：在3月成都出台一系列限购政策后，这种处于灰色地带的“类住宅” 项目销售形成井喷，3月单月成交14.1万㎡，环比上涨91.4%；LOFT类产品成交5.4万㎡，环比上涨73.6%。对政府来讲“公寓式办公房等“类住宅”乱象扰乱了房地产市场的正常秩序，也间接拉动了工业用地和其他商业用地的价格。对这一类问题，必须予以清理、整顿和规范。针对以往”类住宅“的绝大多数形式，政府都将一一杜绝。
以往“类住宅” 的方式——外挑阳台+层高4.9米 ?
以往“类住宅” 的方式——公寓接入天然气 ?
2、商业、办公类建设项目（不含酒店）宜采用公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型式布局与功能设计。商业、办公类建设项目标准层办公用房分隔的，层高不应大于4.2米；商业、办公类建设项目标准层办公用房不分隔的，层高不应大于4.6米。
解析说明：①外挑阳台增加了赠送面积，是提升单价的卖点之一。取消外挑阳台赠送后，立面将更加公建化。②原层高4.9米层高，套内可划分为2层，赠送面积成倍增加，是loft项目的主要卖点。现条例将层高控制在4.2米(办公用房分隔的)，和4.6米(办公用房分隔的) ，买一层送一层的模式不能实现，同时会影响分隔式的办公楼的空调系统。
3、商业、办公类建设项目中的办公用房（公共食堂除外），不得接入天然气。商业、办公类建设项目的水电气，应按照商用标准收费，禁止按照非商用标准收费。
解析说明：目前成都市场上除了布局上的办公住宅化模式，往往通气且民用水电也是卖点。不得接入天然气从建筑形态上上，会进一步减少设置凹槽的必要，完整公建化立面的要求。同时对用做居住用途的成本会增加，会限制一部分人群购买。
4、对商业、办公类建设项目，开发企业和中介机构不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住，不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语。
解析说明：针对报规报建时图纸标注办公、酒店等建筑性质，实际建设和宣传时用做住宅用途，这种的阳奉阴违的情况进行限制。
5、商业、办公类建设项目登记的基本单元是固定界限、可独立使用并且具有明确唯一编号的房屋或特定空间。房屋测绘机构应按照建设工程规划许可和审定的施工图对商业、办公类建设项目进行测绘，开发企业及中介机构应根据建设工程规划许可、审定的施工图和已备案的测绘成果等制定预售（销售）方案。禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对商业、办公类建设项目进行分割和销售。
解析说明： 严禁把一个大产权分割成若干小产权。
6、开发企业、设计单位、中介机构等违反本通知规定的，依法予以查处，并纳入我市企业信用信息系统。
7、本通知自发布之日起执行。本通知发布之前已办理建设工程规划许可证的商业、办公类建设项目，按原规划许可执行。
二、新条文解析
【“不得出现住宅底商”】
4月25日市规划局兰正秋副局长组织五城区及高新区、天府新区各规划局分管领导召开了一个紧急会议会议主要内容为：
1、未办理《建设工程规划许可证》的项目住宅与商业不能设计在一栋楼内（不允许出现底商），必须住宅与商业独立成栋、分离设置；
2、近期拟上市拍卖土地的规划设计条件全部撤回重新拟定，并会备注不允许设置底商这个条件；
塔楼模式：住宅密度占比减小后，住宅将在竖向上增加建筑面积。
原底商模式：
1、底层商业密度单独占比较小；
2、住宅塔楼下部底层商铺进深较大；
3、部分项目底商仅在住宅塔楼下，大部分密度均给低层产品（别墅等）。
限制底商模式：
1、如果要做商业，商业密度占比将大量增加，商铺进深会减小；
2、如果要保证原有商业量，将损失塔楼密度，建筑高度会增加内院尺度会减小；
3、如果按原有模式，仅取消楼下底商，商业连续面会受到破坏。
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注：上图为旧规范示例
以下为基准方中研判的新规范下的发展方向
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