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本帖最后由 wanghaidong918 于
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请问房地产企业的存货，流动资产和非流动资产分别有什么？房地产企业大部分都是房子啊，那哪些房子是存货，哪些流动资产，哪些是非流动资产？
谢谢指导了
http://bbs.ck100.com/BackList_2.shtml
房地产企业会计核算入门
http://zhidao.baidu.com/question/.html
房地产企业会计科目
http://www.ctax.org.cn/grhy/csfd/kjfd/t210.shtml
房地产开发企业存货确认中的几个问题
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论坛法律顾问：王进律师　　由中国研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心主办的2014中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛，5月29日在香港盛大举行。
　　万科七年蝉联榜首，保利中海位居前三
　　根据2014中国房地产上市公司测评结果显示，万科连续多年位居榜首，保利地产和中国海外发展位居三强，其中，中国海外发展由上年的第四位上升至第三位。恒大地产、龙湖地产和世茂房地产分居第四到第六位，碧桂园上升六个位次至第七，富力地产、融创中国和华润置地分列第八至十位。
　　占据榜首的万科聚焦主流市场，坚持以面向自住购房者的中小户型普通商品房为主的产品定位，144平方米以下户型占比达到91.5%。配合良好的销售节奏，万科2013全年实现销售金额1709.4亿元，销售面积1489.9万平方米，同比分别增长21.0%和15.0%，销售金额再度刷新行业纪录。
　　房产板块整体低迷，估值水平差异很大
　　2013年，沪深房地产板块指数与大盘走势基本一致，整体呈震荡下行态势，且表现弱于大盘走势。以日收盘价计算，房地产行业指数年内累计下降9.56%，而沪深300指数累计降幅为7.65%。港股方面，在恒生内地100指数累计上升1.01%的情况下，恒生地产分类指数年内仍累计下降9.17%。在基本面与政策面交替作用下，上市房企整体表现低迷，仅在主题遇机会时，题材类个股有超预期表现。
　　全年来看，房地产板块超额收益时间段主要在7-9月，期间基本面稳定向好，调控压力较小。具体看，年初大盘整体向好，房地产板块上行。2月至3月，受&新国五条&影响，房地产板块大幅回调。而4月至5月，地产指数反弹并创出年内新高。在6月资金紧张、资金成本突然大幅上升背景下，房地产板块跟随大盘深幅调整。7月，新型城镇化概念带动地产板块反弹，自贸区概念兴起，相关地产类上市公司有较好表现。10月以后，一二线城市加大了房地产调控力度，房地产板块再度表现低迷。
　　规模导向特征明显，千亿阵营增至五家
　　2013年，上市房企资产总额均值为362.89亿元，同比上升24.33%；净资产均值为102.66亿元，同比上升17.11%；房地产业务收入均值为92.08亿元，同比上升46.63%；营业利润均值18.08亿元，同比上升12.53%；各项规模指标同比增幅均有较大幅度的回升。
　　总资产方面，2013年，沪深上市房企总资产均值为236.71亿元，同比增长26.14%；在港上市房企总资产均值为640.89亿元，同比增长15.22%，增速较上年提升13.68个百分点。房地产业务收入方面，2013年，沪深上市房企收入均值为65.11亿元，同比增长64.37%；在港上市房企收入均值151.51亿元，同比增长26.11%。总体来看，在港上市房地产公司的资产规模、房地产业务收入在绝对量上依然领先于沪深上市房地产公司，但近两年来的扩张速度已慢于沪深上市房企。
　　偿债压力不断上升，优势企业风险可控
　　2013年，由于销售良好，企业普遍加大杠杆力度，偿债压力有所上升。从长期负债比率来看，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，较2013年上升0.95和16.96个百分点，均为近三年来最高点。从短期负债比率来看，房地产上市公司流动比率均值较2013年下降34.58个百分点至190.15%；现金流动负债比率均值也由-0.06%下降至-7.75%。总体来看，行业负债水平仍处于历史高位。
　　根据流动比率、净负债率和资产负债率均值等指标的比较分析，整体来看，2013年具有相对较好的抗风险能力的企业数量较上年有所下降。其中，强抗风险层级和中抗风险层级的企业分别占上市房企总量的21%和24%，合计为45%，而2012年这两个层级的企业占比合计为71%；低抗风险层级和弱抗风险层级企业分别占比51%和4%，2012年这一比例合计为29%。
　　盈利比率持续下滑，标杆企业出现分化
　　从绝对值指标看，2013年，上市房企净利润均值止降回升，为13.76亿元，同比增长16.44%；现金及现金等价物余额均值为44.00亿元，同比增长19.73%。从比率指标看，净资产收益率和总资产利润率均值两项指标仍处于自2009年以来的下行通道中。由于成本费用相对利润额增速更快，成本费用利润率同比下滑3.31个百分点至28.56%，企业需加强成本和费用的管控，全面提高盈利效率。
　　2013年，受房地产开发成本费用上升且房价上涨压力较大的影响，盈利增长型和盈利维持型企业数量较上年明显减少，分别仅占6%和13%，二者合计比例下降了21个百分点，盈利乏力型和盈利下滑型两类企业的占比分别为55%和26%，合计占比从上年的60%上升至81%。数据表明，企业盈利能力分化明显。
　　核心企业成长领先，热点城市储备资源
　　2013年，房地产上市公司部分成长性指标优于2012年。营业利润增长率均值为20.19%，同比上升0.45个百分点；净资产增长率均值为19.47%，同比提高6.76个百分点；但营业收入增长率均值为31.96%，同比下降1.01个百分点。
　　从成长性指标来看，2013年，企业业绩分化更为明显，其中，高成长性和中成长性企业阵营合计占比由上年的85%减少至48%，低成长性和弱成长性企业合计占比由15%增加至52%。
　　土地储备方面，2013年，尽管土地成本高企，但优势企业拿地热情不减，补货意愿强烈，无论拿地面积还是拿地金额都有较明显的增长。其中，高成长性企业在项目拓展上大多坚持区域和城市深耕为主、新城市拓展为辅的策略，并普遍加大了在一二线热点城市的投资力度。
　　高周转快销成主流，精准运营平衡成本
　　2013年，房地产上市公司存货均值在200亿元左右，同比增加约25%，较上年提高10个百分点，去化压力依然较大。虽然过半企业的存货周转率较上年有小幅提升，但由于两级分化情况比较严重，再加上个别企业极端值的影响，行业均值由上年的0.60降至0.47；流动资产周转率均值和总资产周转率均值分别为0.33和0.25，基本与上年持平。
　　近年来，由于土地成本和资金成本不断攀升，而杠杆系数提升空间有限，高周转快销策略逐渐成为企业提高回报率的主要途径。整体来看，产品定位以中小户型普通商品住宅为主并力推标准化和产品线复制的企业，在周转速度上更胜一筹，而定位仍偏高端住宅和物业且产品差异化程度较高的企业，周转速度普遍较低。
　　建立规范常态机制，积极履行社会责任
　　近些年，房地产企业越来越重视社会责任的履行。2013年，行业基本面持续好转，房地产上市公司纳税额增长明显，均值为7.35亿元，同比增加16.26%。此外，企业在保障房建设、创造就业、支持创业、慈善捐助和绿色等方面也有突出的表现。
　　2013年，各层级房地产上市公司整体纳税水平较2012年都有所提高。同时，上市房企密切关注社会发展动向，将自身发展与社会背景紧密结合。各企业对养老模式的探索，既是自身的谋篇布局之举，也提高了各界对社会化养老问题的关注度，有力的推动了养老地产相关制度的完善和顶层设计进程。此外，上市房企还将&低碳&、&绿色&的环保和节能理念贯穿到企业发展的战略以及地产项目的规划和建设当中。部分企业在扶贫赈灾、捐资助学和襄助公益等方面已经形成了规范化、常态化和品牌化的社会责任建设机制。
　　营销服务触网升级，勾勒发展地域版图
　　为了在竞争日趋激烈的房地产市场实现企业长期可持续发展，在营销、社区服务等层面积极探索创新成为企业的必然选择。2013年4月，新浪乐居推出&口袋乐居&、&口袋经纪人&、&口袋家居-钱管家&三款房产家居类移动客户端APP产品。11月，乐居发布房产电商4.0平台，推出金融产品&乐居贷&，在E信通优惠购房者的基础上，还将为购房者解决首付不足的难题。与此同时，以&大数据&、&云服务&为基础的社区服务创新引人注目。
　　除在营销、服务等经营面上积极创新外，在业务领域的拓展上，多家企业对养老地产和相关服务也展开了探索。
　　上市房企在市场定位的创新也没有停止脚步。不少上市房企通过出资合营或直接购地开发的方式在海外住宅市场上先行一步。
　　一些上市房企抓住国家推进城镇化的机遇，积极参与城镇化建设。
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房地产企业流动资金运用
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房地产企业融资渠道的运用与金融创新 主要内容 一、房地产企业的融资环境 二、房地产金融市场 三、房地产企业的融资渠道 四、房地产企业的传统融资方式 五、房地产企业的创新融资方式 房地产信托的融资创新 房地产产业基金的融资创新 房地产企业的资产证券化 一、房地产企业融资环境 资本市场房地产企业基本概况 目前，全国房地产开发企业 超过5万家，投资规模在10000亿元以上; 在沪深两市公司已超过800家 其中： 房地产公司上市公司 首次公开发行股票并上市企业 通过买壳上市的企业几乎各占一半
资本市场房地产企业基本概况 1994年以前 房地产企业曾经是证券市场的一个亮点; 从1994年下半年开始 国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策： 1995年中国证监会明令： 对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批; 资本市场房地产企业基本概况 1996年 在新股发行方面,中国证监会则于开始对金融、房地产行业企业暂不受理。 1997年 继续沿用了这一规定 房地产企业上市暂停了5年时间 由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一定的操作难度。 资本市场上房地产企业 2001年 国内资本市场恢复 房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，其中很大部分都是国有股份控股。 许多房地产公司不得不选择到 境外上市 借壳上市 房地产业基本发展态势 国务院办公厅 日颁布了 《关于当前金融促进经济发展的若干意见》 日又颁布了 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 房地产业基本发展态势 日
中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2011年《住房绿皮书》发布暨年住房形势与政策研讨会” 在北京举行。 会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的国家重大社科基金阶段性成果： 住房绿皮书《中国住房发展报告（）》 房地产业基本发展态势 绿皮书指出： 近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头： A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。 仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。 房地产业基本发展态势 房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业： 不仅房地产类上市公司为数众多 涉足房地产领域的非地产公司也为数众多 据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中 除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。　　
房地产业基本发展态势 其中： 通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家 占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。 房地产业基本发展态势 收入中有房地产贡献的前三位是： 1、综合类公司 19家中15家涉足房地产业务，占78.95%； 2、35家建筑与工程业的公司 24家通过销售房地产取得收入，占总数的68.57%； 3、批发和零售行业73家 占行业114家公司的64.03%，排在第3位
房地产业基本发展态势 上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业： 通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益 截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业。　 房地产业基本发展态势 绿皮书分析认为： 国内众多企业集中投资房地产行业的原因为： 一是相对较高的行业毛利率 2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。 仅万科就实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%。 二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。 三是民间投资渠道窄，经营环境差。 房地产业基本发展态势 日 在136家房地产上市公司中，有133家收于红盘。 申万房地产指数上涨5.09%，位列全部行业之首
年我国房地产企业资金来源比例 我国房地产企业资金来源
从上表可以看出： 金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款 在中国房地产企业融资中，占据了相当大的比重。一直都保持在19%~23%左右的比例 除此以外，在其他资金来源中，约有50%以上来源于商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款的方式买房。 自筹资金、银行贷款和其他资金来源三者加起来约有50%~60%的资金来源于商业银行贷款 我国房地产企业资金来源 根据《2008年中国房地产金融报告》: 银行贷款是最主要的融资渠道 我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于银行贷款的比重大约占55% 超过30~40%的国际水平 这种以银行贷款为主的融资状况对房地产企业和金融业都有不利影响. 我国房地
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房地产行业资产结构的优化
　　摘要：本人结合相关文献及80家上市公司财务报表分析了房地产行业资产结构存在的不合理问题，提出优化房地产行业资产结构的相关对策，以期推动房地产企业内部资产结构的优化，盘活现有存量资产，使企业从自身出发来谋求更大的经济利益和发展空间，从而提高企业总体价值。 中国论文网 http://www.xzbu.com/3/view-7385802.htm　　关键词：房地产；资产结构；优化 　　中图分类号：F276.6 文献识别码：A 文章编号：X（0-02 　　一、相关理论 　　资产结构指的是企业各项资产与总资产、各项资产之间的关系，它体现为各项资产在企业总资产中的价值比重，以及各项资产相互间比例关系。最优的资产结构是指最佳的资产组合形式，用以衡量企业资产结构是否最合理的标准主要有： 　　1.综合的资产成本最低。 　　即企业的资产结构能够满足开发经营及偿还债务的需要，而且资产能够做到物尽其能，财尽其用为最佳。 　　2.资金要充分，能确保企业长短期经营和发展的需要。 　　3.公司股票价值上升，股东财富最大，企业总价值最大。 　　4.企业财务风险小。 　　二、引言及文献回顾 　　高层首次提出房地产去库存化，房地产的江湖有了全新的变局，10月23日，国务院总理李克强曾指出，“以往我们长期依赖的房地产去库存问题也没有解决”。10月10日，习近平提出“要化解房地产库存，促进房地产业的持续发展”。去库存，实际上涉及到房地产行业的资产结构不合理问题。 　　我国学者也早已发现这一问题，徐?矗?2011）研究发现：在各行业中，房地产企业的固定资产和无形资产比例最低，而且逐年降低；对外投资属于中等，存货比例在各行业中属于最高，而且逐渐增高；应收项目比重最低且逐渐降低；货币资金处在中等。康雅君（2009）将资产分为收益性资产、保值性资产、支出性资产，发现房地产企业收益性资产占比最高，所占5年均值都在42%以上；而保值性资产波动较大，而支出性资产房地产企业最低，五年均在20%以下。 　　企业所在行业不同，资源配置会有不同的侧重点，资产结构往往存在重大差异，所以排除行业因素之外，我国房地产行业资产结构不合理也是不争的事实。黄?B、黄妮（2012）提出我国房地产企业存在自由现金流过度投资问题，而且银行借款也不能抑制房地产企业的过度投资。白彦炜（2011）发现大部分房地产业企业的资产结构趋于保守，流动资产比例较高，其中，货币资金比例较高而应收及预付款项比例和存货比例则相对较低。固定资产和无形资产等非流动资产的比例偏低，且存在资产总体规模不经济的现象。 　　房地产行业与老百姓的生活息息相关，“居者有其屋”是中国人千百年来的梦想，现在除了老百姓的刚性需求，还慢慢演变成一种投资融资的手段，因此房地产行业资产结构问题关系国泰民安，意义重大，房地产行业如何优化资产结构是值得深思的问题。 　　李婷（2008）利用实证分析发现建筑业流动资产比重越高，企业绩效水平越低。她认为流动资产占总资产的比重在一定程度上相对过高，对企业收益的贡献不大，应降低流动资产比重。固定资产的比重较小，利用效率较低，她认为该行业应该加大固定资产投资额。她还发现存货比率对企业绩效产生了负面影响，说明该行业上市公司的存货量过多，存货的周转率不高，应该适当的减少库存，减少资产的占用。 　　何珍（2008）从资产结构的定义出发，分析了企业资产结构对于企业经营风险、收益以及流动性的影响，指出企业优化资产结构的工作主要在于调整固定资产与流动资产的比例，并由此将固流比例划分为适中型、保守型和风险型，但并没有说明何种企业应该采用何种固流比例。 　　白彦炜（2011）根据边际报酬递减规律理论，认为企业的各项具体资产之间存在着一个合理的比例结构，任何一项具体资产过多或者过少都会造成资源的浪费或者缺乏，只有合理的资产结构才能使总资产的效率达到最大，所以他提出各项资产比例与总资产报酬率呈开口向下的抛物线型相关关系，各最佳资产比例应位于抛物线最高点。 　　三、根据年报数据，总结房地产行业资产结构的现状 　　本人利用80家房地产行业上市公司2014年的财务报表，通过简单的数据处理得出各资产占总资产的比例如图所示： 　　从图表中我们可以发现，房地产行业资产结构的特点 　　1.流动资产比例高（88.7%），非流动资产比例低（11.3%） 　　表现最突出的应该就是流动资产比例了，占总资产的88.7%，而仅存货就占流动资产的74.2%。非流动资产包括长期投资、固定资产、无形资产等等仅占总资产的11.3%。说明企业的资产结构相对比较保守，这或许与房地产特殊的行业背景及风险相关，但流动资产过高，企业资产的资本成本随着增高，资产的利用效率不高，造成企业盈利率相对降低，所以企业应保持合理的流动资产比例。 　　2.存货比例高（65.8%） 　　其次应该就是存货比例了，达到了总资产的65.8%。房地产行业生产的存货具有一定的特殊性，生产形式比较单一，生产周期比较长，所以会有很多在产品、半成品和产成品，所以房地产公司的存货在流动资产中最多，甚至在总资产中也是最多的。 　　3.货币资金比例高（11.3%） 　　房地产行业的产品是房屋，相对于制造业、服务业或者零售业而言，其开发成本比较高，例如，开发一个地产项目，首先在准备阶段，需要支付土地出让金、土地增值税，而且可能需要支付拆迁安置费用，其次在建造过程中，需要支付施工人员工资和各种物料费用、管理费用，而且在项目建成后，还要进行配套设施的建设，同时需要进行广告宣传等。房地产行业不仅周期长，而且需要的资金量非常大，所以房地产行业是资金密集型行业。 　　4.应收及预付款项比例高（5.3%） 　　因为房地产行业进行大规模的房地产开发，难免会跟建筑材料等供应商形成长期合作关系，为了维护这种供应商关系，获得更加低廉的成本，公司可能会预付一部分款项形成预付账款，而在房地产销售过程中，尤其是预售，为了刺激销售会形成对客户的应收账款，这些都是企业扩大规模，增强实力的手段。
　　5.固定资产比例低（1.6%） 　　房地产业企业的生产过程主要是房地产开发，不同于制造企业，房地产开发商不管是自己开发，还是和建筑公司合作，都不会拥有太多固定资产。 　　6.无形资产比例低（0.04%） 　　房地产行业研发生产技术比较少，大部分的无形资产主要以品牌的形式存在。而国内的房地产行业还没有完全重视品牌的塑造，因此房地产上市公司的无形资产比例都比较低，甚至有很多上市公司根本不存在任何无形资产。 　　四、相关对策及建议 　　1.房地产业上市公司应该适当控制流动资产水平 　　房地产业上市公司投入资金大，生产周期长，面临的财务风险也比较大，因此采取保守型资产结构是非常合理的。但流动资产的比例过大，会带来资金机会成本的浪费，从而损失了资产很大部分的盈利性，以此需要将过高的流动资产比例适当调低，尽量做到风险性和赢利性的平衡双赢。 　　2.提高应收及预付款项的周转速度 　　大部分房地产业上市公司的信用政策是比较保守的，应注重应收及预付款项收现的控制，建立良好的款项催收政策，降低坏账损失率，提高应收及预付款项的周转速度。 　　3.降价促销及政策支持，加快存货周转 　　存货是企业最主要的盈利来源，企业正常的生产经营活动获取的利润都是通过存货的销售来产生的，因此对于存货的管理是提高企业盈利能力最直接也最关键的步骤。但是过多的存货会占用大量的资金，所以对于房地产企业而言，最重要的一个事情就是存货变现，为了避免资金链断裂，或者项目问题的出现，尽量不要造成存货积压。所以房地产业的存货应该维持一个合适的比例。然而我国存货比例连年上涨，今年的10月份库存销售比已经达到了72.32%，尤其是三四线城市大量的楼房空置，俗称“鬼屋”。在全国经济整体下滑的时期应注重存货资产的可流动性，所以国家应辅之相关政策，公司也应降价销售，努力去库存，加快存货周转。 　　4.房地产业上市公司应当重视固定资产的作用 　　固定资产是企业生产经营的基础，一般认为固定资产的水平决定了企业生产经营的能力，房地产行业固定资产比例相对过少，提高其在总资产中的比例水平，尽可能发挥其对企业盈利能力的贡献。 　　5.加大无形资产投入，充分发挥无形资产价值 　　通过强势品牌建设，施行人才经营战略，深化房地产开发知识，积极追求品牌输出，通过无形资产的经营管理获取更多经济收入，实现房地产企业从粗放式经营模式向精细化经营方式的根本转变。 　　参考文献： 　　[1]白彦炜.房地产业上市公司资产结构与企业盈利能力相关性的实证研究[D].西南财经大学，2011. 　　[2]黄?B，黄妮.过度投资、债务结构与治理效应――来自中国房地产上市公司的经验证据[J].会计研究，-72+97. 　　[3]徐??.我国上市公司资产结构影响因素实证研究[D].宁波大学，2011. 　　[4]康雅君.我国上市公司资产结构影响因素及其优化研究[D].天津财经大学，2009. 　　[5]肖霞，陈万江.资产结构的财务意义[J].西华大学学报（哲学社会科学版），-52. 　　[6]李婷.我国上市公司资产结构对企业绩效影响的实证研究[D].山东大学，2008.
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来源：中国商界
去年下半年以来,以万科、万达为代表的地产开发企业纷纷启动了其商业地产业务的轻资产化模式。先是万科在2014年9月与凯雷达成合作协议，将自己的9个商业地产项目90%的股权出让给凯雷，自己变身为&小股操盘&的&打工仔&，实现了万科商业地产的轻资产、重运营。万达商业地产2015年一开年就公布了与光大控股旗下的的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间首批投资约240亿元人民币。万达方面对外表示，这标志着万达商业地产&轻资产&模式正式启动。
&两万&启动商业地产的轻资产模式，引发行业热议，并引领行业发展方向。实际上，从业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面判断，商业地产(&&&)已经形成了三种主流的轻资产运行模式：
第一种以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式，典型者如万达商业地产拟实施的轻资产模式;第二种以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式，以西蒙、鉄狮门等为代表;第三种是集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的凯德模式。
从提升企业资产流动性，进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展，提升净资产回报率(ROE)进而在短期内提升业绩的角度而言，商业地产企业的轻资产化都是十分必要的。
商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发等几种。
途径一：售后回租方式最现实
售后回租是工业企业常用的一种融资方式，类似于向银行进行的分期付息、到期还本金的抵押或质押贷款，只不过交易对手由银行换成了租赁公司。售后回租的好处除了以固定资产换取了流动资金以支持企业经营以外，还可以将该固定资产移出表外，在回租期限内不再提取固定资产折旧，改善企业的资产流动性，提升流动比率并迅速提升经营绩效。 正因为如此，售后回租除了作为一种融资工具和融资方式用来解决企业流动资金需求之外，还常常被上市公司用来在短期内改善经营业绩以推高股价，其核心价值就在于将固定资产移出表外，使公司资产变得更轻，流动性更好。
虽然地产公司采用售后回租方式进行融资还是一个灰色区，但是作为中小地产企业商用物业销售的重要方式之一，售后回租成为支持中小商业地产开发项目的重要资金来源之一。但中小低产企业的信用较差，往往在以散售形式进行，且在预售商铺时承诺了过高的回报条件，在回租期满时常常不能履约回购，引发群体事件而被建设主管部门屡屡叫停。
如果单单从融资的角度而言，营业中的商用物业完全可以采用向银行申请长期经营型物业贷款来进行，资金成本比售后回租的租金水平更低，期限可长达 8-10年。但是在银行贷款融资模式下，商用物业作为固定资产只是作为向向银行提供的抵押或者质押等保证措施与增信条件，仍然计入企业的固定资产科目，无法将之移出表外。而售后回租的融资方式，因为向金融租赁公司或者投资机构进行了商用物业产权的转移，将之完全移出了表外，从而实现了企业的轻资产化。
正因为如此，售后回租可以成为大型商业地产企业或者持有商用物业较多的大型零售企业轻资产化的可选途径之一。在我国现有的法律与行业政策环境下，售后回租是最现实的方式。
途径二：利用REITs实现轻资产化
REITs集合了中小投资人的资金投资于成熟的商用物业，聘用专业机构作为物业运营管理人，以租金支持来实现投资的安全性，以上市交易来实现投资的流动性，无论是股权型REITs还是债权型REITs都能够实现安全性、收益性和流动性三者较好的结合与平衡，是成熟期商用物业最适合的融资工具之一。
实际上，我国的商业地产的行业现实也不大能够支持REITs的实现，主要由于过高的物业价格造成过高的租售比，使得租金收入通常只有2-5%，难以覆盖同期银行贷款利率，在基本的商业逻辑上难以成立。
值得注意的是，近来决策层对REITs的态度明显转向，有望在今年上半年试点。日银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提出了积极稳妥开展REITs试点工作;近日住建部也发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
正因为如此，现实中的REITs一般以两种形式出现。第一种是搭建境外架构，将资产权益移出境外，按照境外的法律环境进行REITs操作与运营管理，典型的长江实业以位于北京王府井(21.63, 0.29, 1.36%)地段的(&&&)物业租金支持在香港发行的REITs、新加坡凯德集团以位于中国的多个商用物业租金为支持在新加坡发行的多个REITs。第二种则被业界称之为&中式REITs&,也就是在我国现有法律和监管政策框架下寻求最大创新。比如海印股份(13.01, 0.00, 0.00%)发行的专项资产管理计划以租金收益权为信托标的，而资产并未隔离和出表;&中信启航&苏宁云商(12.10, -0.14, -1.14%)&专项资产管理计划虽然进行了资产转让，但仍为私募型的资产管理计划，并未以信托的形式出现，但其好处是实现了资产出表。
途径三：以商业信托实现轻资产化
商业信托是近年来香港与新加坡资本市场针对商业地产金融支持的一种创新产品与融资工具，与REITs类似，但又比REITs具有较高的灵活性，可以说是REITs的升级版。
商业信托允许将开发中的物业与待开发的物业打入资产包，也没有必须将租金收入的90%以上分配给投资的规定。商业信托这一融资方式还可以留下部分发行收入，在项目早期收入较低时用于对投资人的支付收益回报。正因为如此，商业信托成为开发商及商业地产运营商在资本市场上融资以发展新的物业或者用于收购商用物业的非常适合的工具。
当然，商业信托的一个突出的好处是可以实现资产出表或者大部分出表，是实现资产轻型化或者以轻资产方式进行商业地产扩展的非常好的金融支持工具。在这种金融工具支持下，开发商可以实现&轻资产+重经营&，实现&小股操盘&，而专业的商业地产运营上可以解决资金不足问题，实现在商业信托支持下的运营扩张。
正如商业信托是REITs的升级版一样，商业信托在我国同样面临着REITs所面临的所有问题。但是实践之树常青，商业信托也走在了法律与政策环境的前边。
途径四：以合作开发来实现轻资产化发展
在目前国内金融支持工具不足、资产或者权益出境尚有较大难度、投资机构规模普遍偏小难以支持大体量商业地产项目或者大型地产企业实现轻资产化的情况下，合作开发或者与专业投资管理机构的合作就成为更为现实的选择。
万科商业地产业务与凯雷的合作属于专业的商业地产开发商与专业的头管理机构和作的典型案例。不同于万科转让成熟的商业地产项目个给凯雷，万达商业地产的轻资产化选择了用新建项目与投资机构合作。
上市后的万达商业地产改变了&现金流滚资产&和&以售补租&模式，将走上&轻重并举&的发展道路。
重资产抑或轻资产运营，是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的理性选择，不存在孰优孰劣的问题，甚至轻重之间的转换也只是企业发展的暂时之需。在互联网技术的快速进步助推经济虚拟化的时代大背景下，财富观与企业理念也在与时俱进，资产的内涵与外延也在不断发展变化，而服务于企业的可持续、健康发展才是资产经营的永恒诉求。
原标题：商业地产轻资产化的四种途径
编辑：陈元
[此文系转载，来源于中国商界，版权归属原作者]
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