&马光远：2018年是房地产最困难一年
马光远：2018年是房地产最困难一年
【老潘说】中国房地产就是政策市，这是研究地产的第一准则，不少开发商老板经常研读大大的讲话，不同年份对比的看，看一些字眼和关键词的变化，可以洞察房地产政策变化的端倪和信号。
房地产是用来住的，不是用来炒的，这个最新扭转性的政策，意味着房地产政策从&拉动经济导向&的支柱产业进入&优先保证民生&的新导向、新篇章。意味着今后很长一段时间，房地产投资需求，从政策层面被否定。
高房价，实质，是一把双刃剑。
一则98年福利分房取消进入大干快干的市场化快速通道后，房价被巨大的投资收益，巨大的供需失衡的刚需，以及过去长期增发货币预防贬值的目的，最终带来房价10倍级的增长，支撑了GDP，税收，经济、地方财政和就业等，这是功。
二则到2016年9月，中国核心城市房价之过高，一线城市也可与世界发达城市不相上下，房价收入比已经脱离普罗大众，已经很大程度上制约高级人才进入，谈房色变，最终进而影响到民生感受，这是过。
转向，调整，在高房价时代必须勒住绳子，不让房价继续失控的走高，同时，租购并举，多渠道暴涨，建立多主题供给，供给侧改革，让全体人民住有所居，这是民生之保证。
当然，反过来说，一个大起大落的房地产市场，对房企成长而言也未必是好事。尤其是2015年大量房企发债，意味着2018年进入偿债的高峰期，而目前楼市政策严控，不少房企在2018年间面临现金流的考验。
显然，住房投资作为中国最好的投资的历史，已经结束，未来也不排除国家继续采取对投资交易更严厉的举措。就连上周老潘在南昌听吴晓波演讲，他也表示，以前每年都买一套房的他，如今也判定房产投资已经不是效率较高的渠道，他的资产配置开始从房地产投资转向基金和股权投资新战场去了。他的这个投资路径的变化，也算是一个显著信号吧。
作者：马光远
来源：光远看经济
最近官方通过各个途径释放房地产政策的信号，值得关注的
一是本次大会报告关于房地产政策的表述，
一个是最近住建部有关领导在新闻发布会上的表述。
两者都释放了颇有含金量的信息，在谈及房地产时，本次大会报告的具体表述是：&坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。&
关于这个表述的意义，我已经在最近的一些论坛会议上多次阐述。房地产政策在本次大会报告中的最重大的意义，不仅在于说了什么，更在于在什么地方说。
特别要提醒各位的是，党的全国性代表大会提及房地产政策，只有两次。
第一次在十七大。十七大报告在提及房地产政策时并没有谈及全部，而只是在社会保障部门提到了廉租房制度，具体表述是，&健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。&
第二次就是在这次举世瞩目的大会上。
而本次大会报告关于房地产的表述之所以在我看来意味着中国房地产政策的巨变，关键在于，报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房，而是住房的总体定位，以及未来的长效机制问题。
提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域，而是出现在&提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理&这一部分的&加强社会保障体系建设&这一小部分。什么意思，意思很大，最大的意思是房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要的位置，这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。
我在过去的文章中多次抨击，中国房地产政策的最大问题，是偏离了住房的民生和社会属性，而过于注重其对经济增长的作用。长期把房地产作为支柱产业，以至于形成了对房地产的过度的依赖。
每一次经济下行，房地产都首当其冲，成为对冲经济下行风险的首要工具。同时，土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源，很多地方，土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。
对土地财政和房地产的过度依赖，一方面导致房地产行业的种种乱象，同时，随着房价的上涨，房子也逐渐脱离了居住的基本功能，成为资产配置的主要工具。在这种思维下，中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的&任务&，使得中国的房地产政策越来越偏离主题。
为什么要盖房子，盖房子为什么，为什么要买房子，这些几乎不是问题的问题，因为房地产政策过于&经济化&和&&功利化&而成了中国社会和中国经济的大问题。
在2016年，由于出台笔者一直反对的&去库存&政策，中国房价在政策刺激下的再一次暴涨，引发了对房地产政策的反思。无论是2016年&权威人士&的讲话，还是中央经济工作会议，都明确&房子是用来住的&这一定位。开始对中国房地产政策的定位进行纠偏。这次报告，等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结，房地产政策重回民生领域，房子的居住属性再次回归。大会报告的这个定位，必将对下一步构筑中国房地产市场的长效机制和制度建设产生重要影响。
房地产政策动态中，第二个值得关注的是10月19日，住建部部长王蒙徽在回答有关&房地产长效机制有无时间表&的一系列表示。王蒙徽重申了报告对于 &房子是用来住的&定位，以及未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、立法等手段推进房地产长效机制的建立。
王蒙徽特别提及最近在住房租赁市场，以及保障房建设中的共有产权房等问题。王蒙徽的话透露出的最大信号，就是中国住房投资最为最好的投资的历史已经结束。在房地产政策回归民生，房子回归居住属性的情况下，高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题，避免给市场再次释放错误的信号，导致市场再次反弹。这应该是明确无误的。
以上两大信号，对中国房地产市场短期、中期以及长期的走势都有很大的影响。
就短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看，变天已是定局。一线量价出现了明显的松动，二线热点城市除少数外，整个市场也在悄然变化。
国家统计局9月份70个大中城市房价数据也证明。9月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个（8月为46个），持平的8个，下跌的18个，市场已经明显表现出了疲势。各位可以研究一下70个大中城市房价数据，这个数据虽然我一再说是中国最假的统计数据，不要纠缠数据本身，但这个数据基本可以反应房地产市场的强弱对比，当环比上涨的城市数下降为35个以下时，市场基本确立了下行态势。
根据过往，在下行的情况下，地方一般都会悄然放松调控，但今天市场的特殊在于，由于四五六线城市的发力，虽然房地产，特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长，但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响，8.1%的增速仍然在合理区间内。
这事实上也意味着，在明年年中之前，市场很可能出现全面的下行态势，但政策的转向会滞后到明年下半年。也意味着明年下半年，将是本轮房地产周期最困难的时刻。
从中期和长期看，中国房地产和房价的态势，一方面取决于宏观经济周期下，包括货币政策等的取向；另一方面，也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。
大家不妨注意一下本次大会报告对中国社会主要矛盾变化的表述，这个表述符合房地产市场的变化。经历2016年的去库存，以及2017年四五六线的上涨之后，无论是基本居住需求、改善需求以及投资需求在这两年都得到了极大的释放，住房短缺的历史基本结束，供需平衡的基本面差不多形成。
未来中国房地产市场的主要矛盾已经是住房不能满足老百姓基本居住需求，而是转换为住房供应的不均衡不平衡问题。也就是未来热点城市住房的不足，高品质住房的短缺等不均衡不平衡的问题。这个问题，意味着，由于住房短缺引发的房地产投资热潮会告一段落。未来，在中国具有价值的住房，将集中在笔者未来会归纳提炼的一些城市以及物业类型中。
同时，从中国经济大周期和货币政策而言，笔者从去年一直强调货币政策回归常态，超高速印钞时代的终结等问题，这意味着，助推房价上涨的主要工具，货币超发问题逐渐将不复存在，中国的M2已经连续三个月停留在个位数，这将成为未来货币政策的常态。货币的不超发，宏观经济大周期的转折，已经经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代，正在慢慢终结，买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。
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只是会多一个他项权证。是银行的。回去看看合同。当房管局受理办理的请求，一般在7个工作日办理下来。按揭不按揭的不影响办证正常的购房合同应该在合同的第十五条有房本的办理约定。一般是在交房之后的90天内由开发商统一办理。满足房产竣工交房并在交房的90内天办理。购房合同上怎么会没有这样类似的规定呢
主营：房产抵押贷款咨询、汽车抵押贷款咨询。
如何看待自己
一个合法完整的房地产开发项目必须有六个证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《房屋权证》。如果报建时出现资料准备不全、图纸盖章不正确等状况，就容易导致房屋不能按时拿证。对于购房者而言，购买期房时要先看楼盘有没有前五个证。在通常意义上，房产证是房屋权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋权归属的书面凭证。它可以保证登记活动的秩序与安全。大连新房多久能拿到房产证呢？如果买的是一手房，通常开发商是保证交房后180天出证，这一点购房合同里会有。如果买的是二手房，是过户后的7个工作日就会出新证，按揭的话，您可能要在过户后的22个工作日能拿到产证，因为按揭款需要22个工作日才能到房东帐上。如果您是一次性购买的二手房，通常过户当天就会交房，也就是说过户后的7个工作日可以拿到产证。
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