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西安市国有土地上房屋征收评估办法
西安市人民政府文件市政发〔2012〕29 号西安市人民政府 关于印发《 关于印发《西安市国有土地上房屋征收评估 办法》 办法》的通知各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构： 《西安市国有土地上房屋征收评估办法》已经 2012 年 3 月 13 日 市政府第 3 次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。二○一二年四月一日图1西安市国有土地上房屋征收评估办法第一章总 则第一条 为了规范国有土地上房屋征收评估行为， 维护房屋征收 当事人的合法权益，保证房屋征收评估客观公平，依据国务院《国有 土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《国有土地上房屋征收评估办 法》、《房地产估价规范》及《西安市国有土地上房屋征收与补偿办 法》等相关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。 第二条 在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞 桥区行政区域内评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的 价值， 测算被征收房屋类似房地产的市场价格以及对相关评估结果进 行复核评估和鉴定，适用本办法。 第三条 本办法所称国有土地上房屋征收评估 （以下简称征收评 估），是指根据被征收房屋区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑 面积以及占地面积、土地使用权等影响其价值的各项因素，对其房地 产市场价格进行的评估。 第四条 房地产价格评估机构（以下简称评估机构）、房地产估 价师、房地产价格评估专家委员会（以下简称评估专家委员会）成员 应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的 评估、鉴定意见负责。 任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收 当事人有利害关系的，应当回避。图2第二章 管理第五条 市征收主管部门负责本市征收评估的监督管理； 其所属 的市房屋征收管理办公室负责本办法的组织实施。 第六条 市征收主管部门应建立征收评估机构的信用档案， 并将 有关情况向社会公示。 第七条 从事本市征收评估的评估机构必须具备房地产评估相应资质，并在市征收主管部门备案。 第八条 承担征收评估业务的评估机构由被征收人协商选定； 在 5 日内协商不成的，由市房屋征收管理办公室组织相关部门依法采用 投票、摇号、抽签、招标等方式确定。 评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、恶意低收费、虚假 宣传、虚假申报评估人员等不正当手段承揽房屋征收评估业务。 第九条 房屋征收决定公告确定的同一征收范围内的被征收房屋，原则上由一家评估机构评估；需要由两家或两家以上评估机构评 估的，评估机构之间应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依 据、评估原则、评估技术路线、程序、参数选定等进行协调并执行共 同的标准。 第十条 评估机构选定后， 征收范围所在地区人民政府或开发区 管委会及相关部门与评估机构签订《房屋征收评估委托合同》。评估 机构不得转让或者变相转让受托的征收评估业务。 第十一条 在征收评估活动中， 评估机构和房地产估价师有违法 违规行为的，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设图3部《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》及 《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》等规定处罚。 第十二条 对于承接的征收评估项目， 评估机构应当指派与征收 评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展业务。 从事征收评估的人员应当具有房地产估价资格证书， 并在法定机 构登记注册。 第十三条 征收评估前， 征收范围所在地区人民政府或开发区管 委会及相关部门应当向评估机构明确评估对象。评估对象应当全面、 客观，不得遗漏、虚构。 征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当向 受委托的评估机构提供征收范围内房屋情况， 包括已经登记的房屋情 况和未经登记建筑的认定、处理情况。 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权 属证书和房屋登记簿的记载为准； 房屋权属证书与房屋登记簿的记载 不一致的， 除有证据证明房屋登记簿确有错误外， 以房屋登记簿为准。 对于未经登记的建筑，应当按照前款的认定、处理结果进行评估。 第十四条 房屋征收当事人应当如实向评估机构提供评估所必需的资料，协助评估机构进行现场查勘，搜集被征收房屋价值评估所 必需的被征收房屋状况的资料， 房屋征收当事人未履行义务造成评估 结果失实的，房屋征收当事人应当承担相应责任。 第十五条 评估人员从事征收评估活动时， 应当对被征收房屋进 行实地查勘，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，制作和保留被图4征收房屋的影像数据， 并妥善保管。 实地查勘记录由查勘的评估人员、 征收当事人签字认可。 房屋征收当事人不同意在实地查勘记录上签字的， 应当由无利害 关系的第三人见证，并在评估报告中做出相应说明。 征收评估所涉及的房屋建筑面积测量标准依据建设部 《房屋测量 规范》执行。 第十六条 评估机构应当依照《房地产估价规范》的规定出具征 收评估报告。 评估报告应由负责征收评估项目的两名或两名以上注册 房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。 评估结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。 第十七条 评估机构应当按照 《房屋征收评估委托合同》 的约定， 向征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门提供分户 的初步评估结果。 分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其 基本情况和评估价值。 征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及 相关部门应当将分户的初步评估结果及时转交被征收人， 并在征得被 征收人同意后予以公示。 公示期间， 评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评 估结果进行现场说明解释。初步评估结果存在错误的，评估机构应当 修正。 公示期满后， 评估机构应当向征收范围所在地区人民政府或开发 区管委会及相关部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报图5告和分户评估报告。 征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相 关部门应当及时向被征收人转交分户报告。 第十八条 评估机构应当将下列资料整理存档： （一）评估报告（含技术报告）； （二）评估委托合同； （三）房屋征收公告及相关档案资料（复印件）； （四） 评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料； （五）评估对象的实地查勘记录、照片等数据； （六）其它涉及评估项目的必要数据。 第十九条 房屋征收当事人对评估报告有疑问的， 出具评估报告 的评估机构应当向其作出解释和说明。 房屋征收当事人对评估结果有 异议的，自收到评估报告之日起 10 日内，向评估机构提交书面复核 评估申请。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起 10 日内对 评估结果进行复核。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估 结果没有改变的，出具书面答复告知申请人。 第二十条 房屋征收当事人对评估机构的复核结果有异议的， 自 收到复核结果之日起 10 日内，可以向评估专家委员会提交书面技术 鉴定申请。 第二十一条 受理征收评估鉴定申请后， 评估专家委员会应当指 派 3 人以上（含 3 人，其中半数以上应当为注册房地产估价师）单数 成员组成鉴定组，处理征收评估鉴定事宜。图6原评估机构有义务对评估专家委员会鉴定涉及的有关事宜进行 说明。 第二十二条 评估专家委员会应当自收到申请之日起 10 日内， 对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、 参数选取、评估值确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。 评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在 技术问题的，出具该评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评 估报告。 第二十三条 征收评估费用由委托人承担， 鉴定费用由申请人承 担；但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。征收评 估费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行， 鉴定费用参照评 估费用收费标准执行。 第二十四条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下， 由熟悉情况的交易双方以公平交易 方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵 押、查封等因素的影响。因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停 产停业损失以及西安市人民政府规定的其它补贴和补助费用等， 按照 《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》相关规定执行。 第二十五条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者 相似的房地产。图7被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地 产在评估时点的平均交易价格。 确定被征收房屋类似房地产的市场价 格，应当剔除偶然的和不正常的因素。 第二十六条 被征收房屋价值评估目的应当表述为 “为房屋征收 部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据， 评估被征收房 屋的价值”。 第二十七条 日。 第二十八条 本市国有土地上各类被征收房屋宜采用 “典型房屋 市场价格修正法”评估。 “典型房屋市场价格修正法”是指在同一征收范围内，对同一用 途且建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片 房屋，确定其典型房屋的市场价格，并根据不同房地产的微观区域因 素、实物状况、权益状况等差异，对该价格进行调整、修正，确定征 收范围内类似房地产的评估价格。 （一）“典型房屋市场价格修正法”的操作程序： 1．按照房屋的用途、建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完 整性等进行房屋分类； 2．在同一类别房屋内确定典型房屋； 3．求取典型房屋的市场价格； 4．根据被征收房屋与典型房屋微观区域因素、实物状况、权益 状况等方面的差异进行修正； 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之图85．确定被征收房屋的评估价格。 （二）一般情况下，在同一征收范围内，可对各类别房屋分别确 定其典型房屋的市场价格。如同一类别房屋的价格差异较大，可对同 一类别房屋确定多个典型房屋市场价格。 （三）典型房屋市场价格宜采用市场比较法评估确定。 （四）不具备市场比较法条件的，可采用其它适宜的评估方法确 定典型房屋的市场价格。 求取典型房屋市场价格所采用的各种评估方 法均按照《房地产估价规范》中所规定的技术路线和要求执行。 （五） 房屋重置成新价格， 依据 《西安市各类房屋重置价格标准》 执行。 对于标准中未列举的房屋类型和结构可根据造价部门或行业管 理部门公布的数据确定。 （六）房屋的装修及附属物价格，按照实际使用状况结合评估时 点的市场价格计算。 第二十九条 对于不适用 “典型房屋市场比较法” 的被征收房屋， 可以选用其它适宜的房地产估价方法进行评估。 第三十条 产权调换房屋价值包含用于产权调换的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其它不动产的价值。 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外， 应当以评估方式 确定用于产权调换房屋的市场价值。 第三十一条 产权调换房屋价值评估目的应当表述为 “为确定产 权调换房屋的结算价格提供依据，评估产权调换房屋的价值”。图9第三十二条 之日。产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告第三十三条 征收范围所在地区人民政府、 开发区管委会及相关 部门应当向房地产评估机构提供产权调换房屋价值评估所必须的产 权调换房屋的权属、区位、用途、建筑面积、建筑结构、建成时间等 情况和数据。 第三十四条 产权调换房屋为期房的， 其价值评估以征收范围所 在地区人民政府或开发区管委会及相关部门向评估机构出具书面意 见所说明的产权调换房屋状况为依据。 征收范围所在地区人民政府或 开发区管委会及相关部门与被征收人订立补偿协议后， 补偿协议约定 的产权调换房屋状况有变化的， 应当依据补偿协议约定的产权调换房 屋状况对评估结果进行相应调整。第三章 附则第三十五条 临潼区、阎良区、长安区和市辖县国有土地上房屋 征收评估工作，由所在区、县人民政府参照本办法规定执行。 第三十六条 本办法自公布之日起施行。2004 年 5 月 10 日西安 市人民政府颁布的《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》同时废止。 《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》 施行前已依法取得房屋拆 迁许可证的项目，继续沿用原有规定执行。图10图分享到：
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　　我国对国家建设用地征收农村土地的补偿标准并没有统一规定，可根据《土地管理法》的规定结合当地实际由省市自治区制定。　　《土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。　　征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。　　1、征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。　　2、征缉贰光荷叱沽癸泰含骏收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。　　征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。　　3、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。　　征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。　　依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。　　国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
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2。由国土资源部门严格按有关规定使用。4、耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元,统筹调剂使用。水田平均每亩补偿9.9万元。5。3，按征地总费用的3%计算.1万元。2、征收工矿建设用地、村民住宅。菜田平均每亩补偿15.6万元。3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2，按每平方米2元计算、征收基本农田补偿标准旱田平均每亩补偿5。4、商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算、征地管理费、荒山、荒地、道路等集体建设用地平均每亩补偿13、征收空闲地.6万元、耕地占用税。其他税费1征地补偿1、征收耕地补偿标准旱田平均每亩补偿5.3万元。水田平均每亩补偿9万元。菜田平均每亩补偿15万元.8万元.8万元
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】【】稿件来源: 广州日报发布时间： 08:56:51广州国有土地房屋征收最高补偿标准将提高！昨日审议通过了《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(以下简称《办法》)，其中规定在补偿总额达到所处区位新建普通商品住宅市场价格外，原搬迁奖励还可额外获取。
文史普查未完成不得征收
此次《办法》调整了补偿标准，规定征收奖励与被征收房屋类似房地产的市场价格两部分相加，不高于被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格。将原搬迁奖励单列，奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场评估价值的15%以内。
同时，房屋征收部门在摸底、调查阶段，应当向文物行政部门、规划部门确认该地块文物、历史建筑、历史风貌区的普查情况；尚未进行文物、历史建筑、历史风貌区普查的，文物行政部门、规划部门应当会同房屋征收等部门在征收房屋前完成调查工作。未完成调查的，不得征收房屋。
《办法》同时明确，对于征收项目涉及被征收人数量达100户以上(含100户)的，或者存在其他重大复杂情况的，市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当经同级人民政府常务会议讨论决定，推进决策程序的合理化。
搬家补助标准提高一倍
《办法》规定，被征收人或租户选择货币补偿的，由征收部门一次性支付3个月临时安置费，被征收人或租户选择产权调换的，在新房交付前自行安排住所的，征收部门应支付临时安置费。
《办法》同时规定，搬家补助费每户不低于2000元，比现行1000元的标准提高了近一倍。同时房屋征收部门对被征收人或承租人支付的搬迁费，还包括因房屋征收涉及的被征收人或承租人电话移机以及有线电视、管道煤气、宽带网迁装等费用。记者 杜娟（责任编辑:莫亚奇）
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