你现在的位置：> >
房屋土地的价值部分是否记入房产税计税依据
会计城 | 日
来源 : 互联网
根据《房产税暂行条例》规定，对城市、县城、建制镇和工矿区的有关单位和个人经营管理或所有的房产，都必须按规定缴纳房产税。但对房屋所占土地的价值部分是否应当计入房产税计税依据，应当区分以下两种不同情况：一、对企业无偿划拨并单独计价的土地价值
　　根据《房产税暂行条例》规定，对城市、县城、建制镇和工矿区的有关单位和个人经营管理或所有的房产，都必须按规定缴纳房产税。但对房屋所占土地的价值部分是否应当计入房产税计税依据，应当区分以下两种不同情况：
　　一、对企业无偿划拨并单独计价的土地价值不计入房产税的计税依据。我国的国有土地在过去实行由国家无偿划拨使用方式。原国营工业、商业企业会计制度和1995年修订的建设单位会计制度的规定，通过划拨方式取得土地而支付的土地征用费、迁移补偿费等，应计入工程投资成本，竣工时按占用土地面积或其他适当方法分摊计入建筑物成本；同时，按建筑物的预计使用年限计提折旧。在计算折旧年限或预留净残值时，不考虑土地的因素。1993年至 1995年企业清产核资，根据财工[号文件规定：将国有企业以划拨方式取得的土地，单独估价，报经核准批复后记入“固定资产——土地”科目，同时将其新增的价值记入“资本公积——土地估价”科目。对该单独估价记入“固定资产——土地”的价值不征收房产税。因为房产税是按照纳税人根据企业会计制度规定，在账簿“固定资产——房屋”科目中记载的房屋原价作为计税依据。而会计制度对原单独估价入账的土地并未记入“固定资产——房屋”的原价。
　　二、有偿征用的土地应计入房产税的计税依据。根据《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家依法实行国有土地使用权有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”按新的会计制度规定纳税人购置的不需要再经过建造过程既可使用的房产，按实际支付的买价，包括购买房产过程中缴纳的有关税金及费用作为房产的人账价值。纳税人实际支付的买价当中相应就包括了土地的价值在内；自行建造的房产，按建造该项房产达到预定可使用状态前所发生的全部支出作为人账价值，既然是“全部支出”，就应当包括建房征地费用，如土地补偿金、拆迁补偿费、建房手续费等。自行建造的房产，在会计处理上，企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按实际支付的价款。借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”等科目；待该项土地开发时再将其账面价值全部转入相关在建工程，借记“在建工程”等科目，贷记“无形资产”科目；工程竣工验收后，借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。从会计处理上也可看出：土地价值记入了固定资产原价之中。土地一旦被用来建造房产，其土地的价值就应当从无形资产转入在建工程，最终组成固定资产——房产的价值。由此可见，房产相应所占的土地价值应当与房屋建造成本一并作为计征房产税的计税依据。
　　新的《企业会计准则第6号——无形资产》（从2007年实行）应用指南规定：自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别处理。即自行开发建造厂房等建筑物时，土地使用权仍作为无形资产单独核算，土地使用权账面价值不计入建筑物建造成本。企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
　　由此可见，从2007年实行新会计准则后，可以将自行开发建造厂房等建筑物相关的土地使用权不记入建筑物成本，仅仅指自行开发建造厂房等建筑物，会计“固定资产”科目中记载的内容不含土地使用权数额，即房产原值中不含土地使用权数额。但对企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本；外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产。相应地应当将土地使用权账面价值计入所建造（外购）的房屋建筑物成本计算缴纳房产税。元的包金首饰和600美元的金银戒指、项链。由于金银制品及包金饰品免税，那么您所负担的税负则为零。相比之下，同样花了1000美元，却付出了不同的代价。
[获取更多干货，请关注会计部落微信公众号]
你可能对以下内容感兴趣：一、土地价款计入房产原值征收房产税存在问题
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
3、加强对纳税人政策业务培训和宣传，在每年年初的房土信息调查前，组织企业财务人员进行专项培训，将财税〔号文件的规定以及税务部门在具体实践中发现的问题进行详细讲解，让纳税人理解接受政策，自觉履行纳税义务。在房土信息调查核实中，要求税务人员加大重组、房土股权投资等重点核查，对发生重组业务的，将合并双方的地价作为无形资产单独入账，并入房产原值计征房产税。对房土股权投资的，重点检查企业的投资协议与资产评估报告等资料，仔细查看被投资企业地价的入账科目与金额，凡计入无形资产的，应并入房产原值计征房税
1、企业取得土地使用权所支付的价款难以确认。企业通过方式竞得土地使用权，其土地价值包括土地出让价和为取得土地使用权而缴纳的相关税费、以及开发土地发生的成本费用等。但在日常征管工作中发现，地方政府出于招商引资的需要，往往以较低的地价甚至零地价换取投资，企业实际缴纳的土与招拍挂时成交价款往往差别较大，为计入房产原值的土地价款确认增加了难度。2、纳税人对计税依据理解不透彻，或出于各种原因，在一些情形下，会出现土地价款不能及时并入房产原值缴纳房产税情况。有的企业在重组后，在计税房产原值中往往会忽略无形资产地价。有的企业以房产和土地使用权分别作价进行股权投资，被投资企业成为新的房产税纳税人后，也会出现忽视地价并入房产原值问题。有的企业出于不同目的，委托房地产评估机构对企业拥有的房地产进行评估，然后根据评估结果调整有关账户金额，对于调增的情况不能及时计征房产税，仍按老的计税依据缴纳房产税。3、税务机关实际征管不能完全到位。由于纳税人对政策不理解，配合不够，税务机关得到的地价信息不能保证准确；税务机关获取地价信息渠道还不畅，特别是与相关评估机构之间的协调合作还不够；少数基础资料核实人员在进行税源调查和基础事项核实过程中责任心不强，不能克服困难，全面排查，摸清实际情况。二、土地价款计入房产原值征收房产税的相关建议1、对于企业通过招拍挂方式竞得土地使用权中政府承担或者减免地价款的情况，在查看企业竞得土地使用权后与国土部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》所确认的出让价格，土地使用权过户中所缴纳的相关税费以及取得土地使用权初期所发生的开发费用同时，要求企业提供收据、与政府部门签订的相关补充协定以及政策减免相关依据等，综合确定地价总额，并依法计入房产原值征收房产税。对企业将地价总额计入无形资产，将差额部分计入资本公积（或营业外收入），或者只将实际支付的出让金及其相关税费计入无形资产，差额部分不入账的，都按地价总额依政策规定并入房产原值征收房产税。 2、针对企业通过招拍挂方式竞得土地使用权土地价款确认困难问题，能参照财税〔号关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知和国税函〔号关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复要求。“对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。”按照这一政策精神，建议由财政部和国家税务总局能够明确不得因减免土地出让金，而减免计入房产原值的土地价款，方便基层操作，同时也规范国有土地出让管理。3、加强对纳税人政策业务培训和宣传，在每年年初的房土信息调查前，组织企业财务人员进行专项培训，将财税〔号文件的规定以及税务部门在具体实践中发现的问题进行详细讲解，让纳税人理解接受政策，自觉履行纳税义务。在房土信息调查核实中，要求税务人员加大重组、房土股权投资等重点核查，对发生重组业务的，将合并双方的地价作为无形资产单独入账，并入房产原值计征房产税。对房土股权投资的，重点检查企业的投资协议与资产评估报告等资料，仔细查看被投资企业地价的入账科目与金额，凡计入无形资产的，应并入房产原值计征房税。另外在实地核查中，除了检查企业“固定资产—房屋”的增减变化情况外，还应注意检查企业的“无形资产”明细账。4、充分利用综合治税体系，发挥第三方主题数据库的应有作用，不断强化税收风险管理。在定期召开社会综合治税成员单位联席会议的基础上，加强与国土、房地产管理部门工作协作，扩大信息共享范围，及时传递新增的地价信息、房产证信息等。建立与各类评估机构之间的沟通联系制度，完善协税护税网络。加大相关风险模型的适用性改进，对预加工的外部及税务机关征管系统获取的纳税人涉税数据，采取人机结合方式，进行比对分析，定期有计划的将房土涉税风险推送管理分局进行应对，严格风险应对质量考核，同步强化基础核实的责任考评。宿迁市宿豫地税局 李 鹏 吴国庆
[责任编辑：robot]
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。
04/13 08:36
04/13 08:36
04/13 08:38
04/13 08:37
04/13 08:37
04/13 09:27
04/13 09:27
04/13 09:27
04/13 09:27
04/13 09:28
12/03 09:23
12/03 09:07
12/03 08:12
12/03 08:12
12/03 09:26
09/07 09:38
09/07 09:38
09/07 09:39
09/07 09:39
09/07 09:39
04/13 00:38
04/13 00:38
04/13 00:38
04/13 00:38
04/13 00:38
凤凰财经官方微信
播放数：194353
播放数：124395
播放数：173975
播放数：82180
48小时点击排行财税[号：如何确定计入房产原值的地价
我的图书馆
财税[号：如何确定计入房产原值的地价
　　日，财政部、国家税务总局联合下发《》（[号）文件，对土地使用税和等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”
　　笔者认为，该文件应当这样理解：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。现举例说明：
　　例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）
　　假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。
　　该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。容积率低于0.5，两倍以后，还是不到1.那么按比例计算的房产原值还是比当初的地价低。所以可以减少税负。例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。
　　财税[号文件发布后，对按照房产原值计税的房产，在税务处理上只有一种方法：无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
　　例如：某公司2008年建造办公楼，面积为1500平方米，建筑成本为105万元，不包括土地价值。该宗地为本年新征，土地单价为每平方米150元，容积率为0.48（容积率为宗地建筑面积与土地面积的比值），使用年限为50年。
　　公司自日起执行《企业会计准则》。
　　2011年，因容积率低于0.5，应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据以确定计入房产原值的地价。
　　缴纳房产税的房屋原值＝0×00000（元）。
　　应缴房产税＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。
　　如果公司执行《企业会计制度》。
　　2011年缴纳房产税的地价＝150×0000（元）。
　　2011年缴纳房产税的房屋原值＝0（元），应缴房产税＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。
　　从计算结果可以看出，财税[号文件的发布实施，使得执行《企业会计准则》和执行《企业会计制度》的企业缴纳的房产税相同，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》所做的房产税筹划。
【】 责任编辑：ruby
TA的最新馆藏
喜欢该文的人也喜欢扫二维码下载作业帮
拍照搜题，秒出答案，一键查看所有搜题记录
下载作业帮安装包
扫二维码下载作业帮
拍照搜题，秒出答案，一键查看所有搜题记录
财税号计税地价怎么计算为房价?宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价.这句话我不懂 【建筑面积的2倍计算土地面积】谁能解释下 最好有公式
扫二维码下载作业帮
拍照搜题，秒出答案，一键查看所有搜题记录
容积率=建筑面积/土地面积；如：某企业土地土地面积2000平方米,价值120万元,其上有建筑物一栋,建筑面积500平方米,价值50万,该房产企业为自用,计算企业2011年度应缴纳的房产税.其应缴纳房产税：1、计算土地容积率=500...
为您推荐：
扫描下载二维码}