北京房价比纽约贵？看看是谁骗了你！
23:30:44　来源: 中国金融四十人论坛　
进入2016年以来中国房地产市场的局部火爆，引发了民众的广泛关注和一系列奇特说法，这些说法从逻辑上是难以成立的，但却在国内媒体和民众中间得到了广泛传播，需要引起我们的警惕和认真对待。
来源：（ID:CHINAFINANCE40FORUM）作者：北京师范大学教授 钟伟进入2016年以来中国房地产市场的局部火爆，引发了民众的广泛关注和一系列奇特说法，这些说法从逻辑上是难以成立的，但却在国内媒体和民众中间得到了广泛传播，需要引起我们的警惕和认真对待。繁华大都市的高房价，呈现出巨大的向心力，将财富、资源和梦想不断吞噬进来；同时也呈现出巨大的离心力，将中低收入群体不断从房价漩涡中抛离出去，房价在很大程度上，并不纯粹是一个金融或经济问题，而是大城市和中小县城、农村等区域割裂；高收入人群和普罗大众阶层割裂的问题。关于中国楼市的三个奇特说法说法一：中国六个城市加起来房地产市值已经超过美国，北、上、广、深的房价已经比纽约还高。撇开收入从绝对房价看，这一说法目前还不是事实，纽约曼哈顿区的新公寓售价接近每平米10万美元。暂时还不能说京沪的绝对房价是全球最高的，但如果继续快速膨胀，那么赶上甚至超越纽约、旧金山的房价似乎也只是迟早问题。考虑到中美大城市居民的收入差异，从相对房价看，京沪深从收入房价比看，很可能已经排在全球大城市中相对房价最贵城市的前列。如何看待这种惊人的变化？也许有两个视角，一个视角是中国的现状是：在大都市化、城市群和新型城镇化三条路径中，仍继续走在大都市化的路径中推动了人才、财富、创新向京沪深持续集中。另一个视角是京沪城市在自身城市布局中的失衡，核心区建设和行政区划反差过于大。这两个视角有助于我们理解极其繁华的大都市核心区。由于大都市化，教育、医疗、资讯、资金等资源，官学商精英群体，央企和金融机构总部及其带来的就业资源等，几乎都集中在京沪深。将如此之多的财富和如此之多的人口集聚在如此狭窄的空间，此类地区的房价居高不下并不令人惊讶。更进一步，大都市自身的空间布局也是有着较大差异性的，在深圳表现为关内关外，在京沪为不同的环线。以北京为例，其行政区划面积为1.6万平方公里，而四环以内面积大约仅仅只有350平方公里，五环以内面积也只有700平方公里，这是一个非常狭窄的区域，只占北京行政区划的4%。城市功能高度密集导致北京五环内的房价非常昂贵。大都市化在中国大陆有可能是吸纳举国资源来支撑的，这使大都市仍然处于精力弥漫的扩张期，而不是已垂垂老去。深圳、上海、北京这些城市，看起来是一个青壮年城市还是一个逐渐老迈的城市呢？如果是一个青壮年的城市，那么它将有可能集聚更多的公共资源、财富、优秀人才以及创新潜力。从相对长远和动态的观点来看，京沪深这样的城市，超越东京、新加坡、中国香港、台北、首尔是必然的，其在全球范围内的重要性大致应可与纽约、伦敦等相媲美。目前，中国内地这些重点城市已经表现出非常蓬勃的内在活力，在这些城市出现核心区房价和居住成本飙升是难以避免的。说法二：房地产中介散布虚假信息、制造谣言，然后垄断并推高房价。尽管许多地方政府对地产中介有居高临下的批评，但这些批评经不起太多考究的。一是很少有中介机构介入新房销售，而是集中于二手存量房交易，如果将新房涨价归结于中介，有些难堪。二是中介的盈利冲动主要源自推动交易，而非推高房价。因房地产中介服务于买方和卖方两个市场，并且几乎没有房地产中介能够在区域市场形成垄断，尤其是对房源的垄断，因此，房地产中介对二手房并没有价格上的决定权，他们是交易的参与和推动者，无法偏向于买方或卖方中的任何一方。其对促成交易收取佣金的兴趣，远远大过了高价售房。三是所谓中介机构的加杠杆行为。其中比较典型的就是房地产中介推出一些如加成贷、过桥贷、赎楼贷等金融工具，帮助推高了房价，同时增加二手房购房者的金融杠杆等等。但是上述做法经过央行和银监会的整顿后，在今年7月末8月初，中介机构的二手房金融服务基本被叫停。在重点城市，二手房上半年交易量比新房交易量和交易金额要更大，是万亿规模级的，其中二手房中介（包括一些中型商业银行）所提供的二手房加杠杆融资规模都很小，除了“平安好房”可能接近千亿之外，其他中介机构为二手房交易者提供加杠杆资金的能力有限，大概只有几百亿，不足以对市场造成显著影响。因此，从市场地位，利益驱动和加杠杆能力来看，全国新房及二手房房价在重点城市、重点区域的上涨和中介机构并没有明显关系，部分中介所散布的一些舆论信息倒是有可能对市场带来了一些扰动，但也无关大局。说法三：房价上涨损害了实体经济的竞争能力。这一说法由于华为的生产基地迁出深圳而得到了广泛传播。但一线城市房价上涨和实体经济，尤其是传统制造业的竞争能力之间很可能并没有密切关系。我们可以从三个视角来观察高房价大都市和实体经济之间的关联性：一是房地产是否吸纳了较多流动性，导致实体经济融资困难？二是房地产是否驱使实体经济无心主业，转而进入房地产？三是房地产是否推高了工业用地成本，从而增加了实体经济的负担？从房地产和实体经济的资金分流情况看，我们大致的判断是，尽管引导资金脱虚入实的效果并不理想，但流入房地产资金的增加，目前并没有导致实体经济融资难融资贵的困局。央行的统计显示，2016年前三个季度，企业的银行存款增5.1万亿，贷款增5.3万亿，尽管实体经济财务状况持续改善，PPI逐渐转正，但总体上企业存款增加较多而贷款意愿不强。房地产升温和实体融资需求不旺并存，尚未出现此消彼长的局面。从房地产升温是否导致实体经济无心主业的情况看，这也仅仅是一种设想。在2010年之前，确实有不少工业企业偏离主营业务，转战房地产开发的情况。但此后经治理，大多数央企逐步退出了房地产开发。近五六年来，地产开发风险不断上升，房地产开发企业整体过剩，甚至在北京，过去两年也有近900家开发商逐步注销退出。在当下地产升温时，我们很少听到实体企业无心主业，尝试以巨资组建房地产开发企业的例子。甚至中国大型开发商本身也在不断向海外、向金融、向多业并举转型。从全国的情况看，从上市房企的情况看，中国开发商队伍已过于庞大，需要进入兼并重组，转型退出的萎缩阶段。从高房价大都市和实体经济竞争能力之间的关系看，两者也不密切相关。我们看一下全球高房价的地区，如伦敦、东京、西雅图、纽约、旧金山等城市，基本上都没有传统制造业的容身之处，这些城市周边集聚的都是高精尖企业，所吸引的人群也具有高智慧、高收入、高忍耐力和专注力等特点。传统制造业在一线城市重点区域去生产布局这个设想本身就是不切实际的。华为虽然是我国IT企业中的翘楚，它的研发也带有高科技色彩，但其生产很大程度上仍属传统制造业的一部分。放眼全国，交通物流便利、厂房设施齐全、上下游产业配套完整、地价低廉的工业园区和开发园区比比皆是，且其中大多数处于低效运作状态。中国制造业，尤其是附加值不高的传统制造业企业，没有必要非得挤在北、上、广、深去发展。因此，无论从资金配置、主营业务，还是产业选址看，制造业竞争能力和局部城市高房价，这两者之间并无特别相关。传统产业分布到中国使用效率还不高的工业园区、开发园区，可能是更好更合理的布局。少数大都市的高房价和中国实体经济核心竞争力之间关系并不密切，反过来，建立在低地租甚或零地租而强化自身竞争能力的制造业，也必然没有远大前途。房地产的回暖到底有助于拉动实体经济回升，还是将实体经济推入更深深渊？当下大都市高房价主要抑制的可能是大都市的普通服务业，也可能抑制了大都市居民的消费能力。总体来看，中国房地产泡沫是全球量宽之后资产泡沫的一部分，并且是波动性更大、冷热失衡程度更高的一个泡沫。它典型的是一种货币现象，折射出中国高净值人群在资产荒和资本管制背景下的焦虑；折射出中国在大都市化、城市群和新型城镇化这三条可选道路上的犹豫不决；折射出部分大城市汲取了过多的公共和私人部门的优质资源。在这一过程中，它和实体经济的运行、资金脱虚入实等命题关联不紧密；另外，由于高房价仅局限在重点城市重点区域，因此它和中国绝大多数普通民众的生活也没有紧密关联。高房价更多是民众和媒体在茶余饭后的谈资。借力楼市长效调控机制，引导楼市软着陆国内一些媒体和学者认为，中国目前的房地产市场是有史以来最大的，已经超越1994年的日本以及2008年的美国，成为影响全球经济增长和金融稳定的最大不确定因素。我们对于中国房地产市场，尤其是大都市的高房价也比较忧虑，同时也主张对以楼市为代表的资产价格予以及时谨慎的短期和长效的机制性调控，但是对于上述说法，我们还是倾向于认为过于夸张。引发关于“中国楼市泡沫已是史上最大”这种担忧的导火索，在于2016年9月的单月信贷投向中，有高达七成资金流入了个人按揭领域。关于这一点，我们需要从个人住房贷款的存量和增量两个视角去观察中国居民户在这轮楼市热潮中的金融风险。从存量角度的观察是，中国居民对房贷的整体承受能力仍稳健，而不是脆弱。我们可以将中国居民净储蓄状况和中国房地产销售状况做一个大概的比较：目前中国个人住房按揭贷款大约为16万亿，加上公积金不会超过20万亿。在商业银行的存款这一侧，居民储蓄总额接近60万亿。可以看到，按揭贷款和居民银行储蓄之比大约是30%。尽管2015年的股市波动给普通散户和白领的个人财富带来了较大影响，但当年中国居民储蓄仍然增加了大约4万亿。2015年，全国房地产销售面积不超过13亿平米，销售金额大约9万亿元。可以看到，十万多亿的城镇居民年收入，和60万亿且年增长在4万亿以上的银行储蓄存款，是在支撑一个每年销售面积13亿平米左右、销售金额9万亿左右的房地产市场的大背景下取得的。到目前为止，中国居民的高储蓄率拐点并不明显。从居民加杠杆的情况来看，我们认为2016年房地产的销售面积和销售金额增长不会太大。中国居民的收入、储蓄、储蓄率大致可以支撑目前的房屋贷款余额。从增量角度的观察是，中国居民仍然持有谨慎负债的惯性。当下在中国申请按揭贷款的平均年限大约在20年，其中大部分合约都在大约8年内被全额提前还贷。2016年前3个季度，居民户存款增4.7万亿，房贷增4.2万亿。相比之下，前3季度商品房新房销售近8万亿，即便不考虑二手房交易，居民当期按揭率也在50%，按揭贷款占同期信贷新增约40%。从历史数据看，居民商贷和公积金贷款，和相对应的商品房销售额，房屋市值相比，仍相当稳健。我们也不妨看一下中国人民银行周小川行长在今年上半年的一段表述：他认为中国居民和西方大约40%-50%的贷款投向住房按揭贷款不同，中国目前这一比例还不超过20%，中国居民仍然具有一定的购房和消费加杠杆空间，这种描述是合现实和理性的。总体来看，中国房地产现在的销售面积和销售金额，与中国居民收入增长及储蓄状况之间并没有出现非常明显的脱节。呈现明显脱节的仍然是大都市和重点城市。高房价所诱发的资产泡沫总是令人苦恼的，但宏观政策的选择也总是只能诸害相权择其轻。日本及中国香港的经验都表明，房地产泡沫破灭所带来的危害比高房价带来的危害有过之而无不及。几年前，前任银监会主席曾放言中国房价下跌30%甚至更多，对中国银行业的稳健也没有什么影响。但由于房价进一步大幅上涨，我们今天可能需要重新对其进行压力测试。由于房地产行业上下游的带动链条比较长，同时，地产是商业银行发生信贷违约时最重要的一个还款来源，如果商品房价格出现剧烈调整，以厂房设备为抵押物的实体企业贷款也会随之减值并陷入风险。所以总体上来说，我们对于房地产泡沫的破裂要抱有比对高房价更加谨慎和警惕之心。建立楼市长效调控机制，引导楼市软着陆，避免局部楼市投资过热引发系统性风险，应当仍是主攻方向。
本文来源：中国金融四十人论坛 作者：钟伟 (责任编辑：)
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来源：融360
如果你希望自己上百万美元的房产投资物有所值，你可能会避开摩纳哥，而选择南非。
3月2日，房产公司Knight Frank 和Douglas Elliman发布了《2016年财富报告》，分析了100万美元能够在全球各地买到什么样的房产。
报告显示，摩纳哥依然是全世界每平米房价最贵的国度，100万美元只能买到17平米。这也就意味着，你用100万美元只能买到一间宽12英尺长15英尺的房间。
香港的住房市场是全世界第二昂贵的，用100万美元能够买到20平米。伦敦排在第三位，能够买到22平方米。
纽约再一次成为全美每平米房价最贵的城市，用100万美元只能买到27平米。
榜单的最后两名是巴西的圣保罗和南非的开普敦。这个榜单只考察了这些城市里的&黄金&房产(换句话说，也就是每个住房市场中最好的地段)。目前，巴西出现了经济危机，你可以用100万美元在最好的地段买下203平方米的房产。较之去年，用100万美元你只能在同一地段买下142平方米的房产。在开普顿，100万美元能够买下255平方米的房产。
尽管如此，那些每平米单价最高的城市并不是房价涨幅最大的。报告显示出，温哥华房价的涨幅最大，达到25%，悉尼排在第二，涨幅为15%。上海排在第三，涨幅为14%。
这三个城市房地产市场都有一个共同的推动因素：中国买家。房产中介和地产专家都表示，中国经济增速的放缓，事实上助长了中国富人在海外购置房产。他们还预计，2016年这一财富流动趋势还将继续甚至加快。
&眼下中国买家的需求比去年同期要强烈得多，&纽约地产公司Douglas Elliman董事长霍华德&洛伯(Howard Lorber)说。
在美国，旧金山的房价涨幅最大，2015年上涨了11%。迈阿密排在第二，上涨了6%，洛杉矶紧随其后，上涨了5%。纽约的房价涨逾2%。
不过，2015年房价涨幅最大的城市可能不会在2016年出现同样的涨幅。据总部位于伦敦的房产公司Knight Frank估计，悉尼将在2016年登顶榜首，房价预计将上涨10%。纽约和摩纳哥将并列第二，预计涨幅为5%。上海的房价将上涨4%。
该报告还指出，由于中国和其他新兴经济体的经济增速放缓、金融市场的动荡，世界范围内的财富创造也随之放缓，2016年全球房地产市场的销量和价格将总体下降。而且，顶尖大城市的房价这些年增长迅猛，房价可能已经触及天花板。
&如果你看一下纽约、伦敦或者香港以及其他的主要市场，你会发现目前这些城市的房价水平已经相当之高，& Knight Frank全球研究主管利亚姆&巴莱(Liam Bailey)说，&因此我认为，即便是最乐观的估计，未来几年，这些城市的房价增速应该比过去五年缓慢得多。&
原标题：100万美元能在全球各地买到多少平米的房子？
编辑：李慧（房产）
[此文系转载，来源于融360，版权归属原作者]
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核心提示：中国的城市“贵”得也可以买下整个美国了。
20多年前，日本房地产市场一片火爆，卖掉东京的土地可以买下整个美国。20多年后的今天，中国的城市“贵”得也可以买下整个美国了。根据我们的测算，仅仅卖掉中国北上广深建成区的土地，就可以买下半个美国。自去年股灾以来，中国一线城市的房价就开始飙涨，买房比买“春运”的火车票都难。看似一片繁荣，有什么理性因素推动？有无非理性因素？未来房价走势的变数在哪里？政策在日本和俄罗斯模式间将如何抉择？有无第三条道路？本文试图分析这些问题。1.地产结构性分化，一线房价大幅飙升总体来说，中国的房地产是处于下行周期中。从投资角度看，房地产开发投资累计完成额同比增速从30%以上的高点一路下滑到15年12月份的1%；从开工状况看，房屋新开工面积累计增速在2010年高点时突破了70%，但截至目前该比例已经连续22个月为负值，且去年底更是降至-14%；从房价看，70个大中城市新建住宅价格同比自14年9月以来连续15个月为负，直到去年12月受一线城市房价提振才转为正值。15年6月份股灾以来，房地产市场有所回暖，但出现结构分化。从70个大中城市新建商品住宅价格指数来看，房价同比增速从-6.3%的低位上升至16年1月的1.0%，其中一线城市房价同比从-4.5%的低位飙升至22.4%，二线城市同比由负转正，三线虽然跌幅缩小，但行情与一、二线不可同日而语。从百城住宅均价看，二三线楼市自14年初就处于下行趋势，且三线仍在转差。一线城市价格飙涨，深圳涨幅超越纽约“辉煌”时期。如果计算近一年一线城市房价的涨幅，广州-2.1%，北京8.3%，上海14.8%，深圳45%，而纽约房价在次贷危机爆发前的最大一年涨幅仅15.4%，东京在90年代房价暴跌前的最大一年涨幅为86%，上海与纽约接近，深圳则超过纽约涨幅，“追赶”东京。如果计算近五年一线城市房价的累计涨幅，广州27.2%，北京49.3%，上海43.3%，深圳92%，而纽约在房价暴跌前的五年累计涨幅仅59%，东京141%，北京和上海都接近纽约，深圳远远超过了纽约。2.理性因素：人口结构与人口流动我们得承认，房地产市场整体下行、结构性分化，一线城市房价的过快上涨，这些现象的背后有一定理性因素驱动。2.1. 人口结构变化，决定长期下行从日本、美国等国的经验看，房地产周期与人口结构密切相关。房地产属于典型的年轻型消费品，25-45 岁人群是房地产消费的高峰期，而在45 岁以后房地产消费占比会持续下降。日本的人口红利在1990 年代最早结束，房地产市场新开工数量迅速下滑，地产大周期终结。而美国15-64周岁人口占比在上世纪80年代中期见顶回落，房地产市场也迅速下滑。之后由于移民的增加，在1995 年后又贡献了10多年的地产小周期。但是从2010 年开始人口红利正式宣告终结，房地产市场再次开始回落。中国人口红利消失，老龄化程度加剧。从2011年起，中国15-59岁的劳动年龄人口在总人口中的占比就在下降，从74.5%的高点下降到2014年的73.4%。根据联合国人口署的预测，中国总人口抚养比每5年平均升幅为0.05个百分点，至2050年将达到0.91的高点。而且总人口抚养比的上升主要是由老年人口抚养比不断上行所带动，即老龄化程度加剧。人口结构变化令中国房地产市场也将出现趋势性下行。过去十几年来，我国劳动年龄人口数量巨大，且占比在上升，催生了房地产市场的大辉煌。新开工住宅面积快速增长，从99年的每年不到2亿平米到经济危机前08年的8.4亿平米，在4万亿计划的刺激之下，新开工面积2010年又突破10亿平米，并在随后几年中保持这一高位。但现在劳动年龄人口占比减少，人口红利消失，房地产市场开始大幅度下行。2.2.人口内部流动，决定结构分化一方面，从各国城镇化的经验来看，人口向大城市集中是大势所趋。城镇化的过程就是人口集聚的过程，而人口的集中可以创造更多的经济需求和经济活动，提高福利水平。由于集聚效应，人口流动的总方向是从农村流向城市，而大城市的吸引力更强。从国际上来看，美国人口超过100万城市的人口总数占全国比重一直在上升，从1960年的38.7%提高到2014年的45.2%；日本从40.6%提高到65.3%；韩国更明显，从21.3%提高到45.9%；澳大利亚从54.2%提升到高点时的61.6%；加拿大从30.1%提升到45.5%。中国的这一比例从1960年时的7.9%提高到了2014年的23.2%，但和其它国家相比还有很大的差距。所以随着城镇化率的提高，中国人口会进一步向大城市流动，这一趋势也决定了中国房地产市场的分化格局。另一方面，中国的资源分布更加集中，也决定了一线城市人口流入压力大。在中国，一线城市在就业、教育、医疗、娱乐以及其它基础设施方面远远超过二三线城市，均占有绝对优势，这也是人口向一线城市不断流入的一大动力。05年至今，北京常住人口增长45%，上海增长37%，广州38%，深圳30%。人口的集中流入增加了房地产市场的需求，也是推升一线城市房价飙涨的重要原因。但近几年一线城市“性价比”在降低，人口增速已大幅放缓，支撑一线城市房价上涨的力量在减弱。在2009年之前，一线城市人口增速从2004年的1.7%提高到8.7%的高点，但是之后增速一路下滑，2014年仅为1.1%。原因可能有三方面：第一，在现有的土地面积和城市设施下，一线城市可容纳的人口数量逐渐趋于饱和。第二，二线城市和一线城市存在竞争，一线城市尽管具有很多优势，但随着生活成本提高、人口管理政策的实施，“魅力”也在下降。第三，国际大都市和一线城市也存在竞争关系，当年东京房价飙涨、日元高估的时候，日本出现了“Buy America” 的狂潮，当前高房价也在降低中国一线城市生活的“性价比”。根据最新统计，上海市2015年外来常住人口同比是在下降的，这是十五年来的首次。3.非理性因素：货币超发与风险偏好一线城市房价短时间内的过快上涨，也存在非理性因素的推动：货币超发和风险偏好提升。3.1.货币供给过量，资产价格飙升国际经验表明：货币超发对房地产价格的上涨有重要推升作用。上世纪80年代广场协议签订后，为减小日元大幅升值对实体经济的不利影响，日本央行大幅下调利率，实施宽松的货币政策。日本主要银行长期贷款利率从高点时的10%一路下降到不足5%，导致的结果是货币超发严重。1985年时日本M2同比增速在8%左右，实际GDP同比在7%左右，相差不大，但此后M2同比不断攀升至12%以上，而GDP同比却一路下降到%的低点，而通胀并不能解释之间的差距。超发的货币大量流入股市和房地产市场，导致房价、地价均大幅飙升。21世纪初的互联网泡沫破灭和“911”事件使美国经济遭受重创，美联储在00年至03年间将目标利率从6.5%的高位下调到1%，且保持低利率至04年中，导致货币超发：1999年时美国实际GDP和M2增速分别为4.7%和6.0%，相差不大；但到了2001年实际GDP仅1%，而M2增速却达到了10.5%，2002年两者之间的增速也相差4.5个百分点，而通胀无法解释如此大的差距。充裕的流动性使美国股市翻了一倍，20个大中城市房价长期保持10%以上的增长，滋生了地产泡沫。中国的货币超发对一线城市房价也起到推波助澜的作用。自2010年以来，中国的GDP增速就在不断下降，季度同比从12.2%的高点下降到15年4季度的6.8%，但M2增速却从15年年中开始回升，16年1月份M2同比更是高达14%，远超目标值。与此同时去年6月股灾后股市吸收资金也逐渐减少，市场上过剩的流动性开始流入楼市，一线城市房价也正是从这时开始飙涨。货币超发导致房价暴涨的同时，人民币汇率却保持了相对稳定，这使得中国房地产资产的美元价值急剧飙升，存在被高估的风险。根据我们的估算，一线城市房屋总价值可买下半个美国：北京、上海、广州、深圳常住人口分别为2170万、2426万、1308万、1078万人，人均住房建筑面积分别为32、35、28、27平方米，利用这两个变量可以估算得到四个城市的居民住房建筑总面积，再乘以四个城市的住房均价即可得到住房总价值，分别为3.7、4.8、1.0、2.0万亿美元。加总起来就是11.5万亿美元，而美国Lincoln土地政策研究机构测算的美国全国家庭住房总价值也就26万亿美元，也就是说，中国一线城市住房的总价值可以买下半个美国。一线城市建成区各类用地总价值可买下60%的美国。根据国土资源部2015年12月的数据，北京、广州、上海、深圳的平均地价分别为2、2元/平米，而四个城市建成区面积分别为、平方公里，依此计算可得四个城市的土地总价值分别为5.7、2.3、4.8、2.6万亿美元，加总起来就是15.4万亿。也就是说，中国的一线城市建成区所有类别用地的总价值，买下半个美国也绰绰有余了。3.2.风险偏好增强，售租比飙升在经济形势不好的大背景下，低利率环境、货币超发提升了投资者风险偏好。资金先是大量流入金融市场，推升了金融市场的大牛市，在15年6月份股灾后，资金开始流入楼市，一线房价开始飙涨。售租比（房价/租金）类似于股市的市盈率，被广泛用来衡量房地产市场的低估或高估程度，也可以反映购房者的风险偏好程度。房屋作为一项资产，其最基本的功能是居住，所以租金是房屋所产生的收益，类似于股票的每股收益。房屋的买卖市场比较复杂，我们难以判断房价高低是否反映了真实的居住需求。但房屋租赁市场是相对市场化程度高、有效率的市场，所以租金可以作为反映住房市场需求的一个较好的变量。如果租金没有大幅变动，但房价大幅上涨，这往往预示着投资者风险偏好的提升。不过，就像我们不能直接拿A股的市盈率和美股、港股的市盈率去比较，将中国的售租比与其它国家的售租比进行横向比较也没有太大意义，所以我们这里仅作时间上的纵向比较。国际经验表明，售租比短期内飙升的楼市繁荣往往难以持续。一般房地产市场的售租比是相对稳定的，例如在2000年之前的40多年里，美国房地产市场的售租比基本维持在17-20倍的范围内。但2000年之后受益于低利率环境、信贷政策等因素影响，售租比大幅攀升，从20倍左右一度上升至接近30倍。直到2006年房地产泡沫开始破灭，售租比又迅速回到2000年的水平。日本、英国等国家的经验也表明，一旦售租比大幅飙升，偏离了稳定水平时，最终都会回到原点。中国一线城市售租比飙升，深圳堪称楼市中的“创业板”。从房价和租金涨幅的对比看，深圳的房价自08年以来上涨了346%，而租金上涨不到70%；广州房价上涨193%，而租金上涨仅54%；北京房价涨157%，租金涨43%；上海房价涨145%，而租金涨88%。房价增速远远快于租金增速，导致的结果是08年以来中国一线城市售租比巨幅攀升，从30倍左右的水平，一直攀升到接近50倍左右。深圳的售租比从29倍的水平提升到56倍，也就是说在深圳买一栋房子，要居住或者出租接近60年才能回本，而根据住建部2010年的统计，我国建筑的平均寿命仅25-30年。由于租金相比房价更能反映真实的住房需求，从国际经验看，一线城市售租比大幅攀升说明居民购房存在非理性因素，风险在积聚。3.3.房屋空置率高，或非单纯刚需我国住房空置率长期远超其它国家，即使是人口流入多、住房需求旺盛的一线城市空置率依然偏高。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的权威调查，2013年中国住房空置率高达22.4%，一线城市也达到21.2%，远远高于美国（2.5%）、中国香港（4.7%）、欧盟（9.5%）、日本（13.1%）、中国台湾（17.6%）等国家和地区。这说明居民购房不仅仅是刚需动机，还可能存在投资甚至投机成分，对房价上涨的预期会吸引没有或者暂时没有住房需求的居民也加入购房“大军”，推升房价在短时间内上涨。4.未来房价走势的变数4.1.风险偏好的变化先介绍一下本报告的标题——非理性的繁荣。日，时任美联储主席的Alan Greenspan在演讲中提出一个词——“非理性的繁荣”（Irrational Exuberance），该词提出后，当天的日经指数大跌3.2%，恒生指数下跌2.9%，德国股市大跌4%，英国大跌2.2%，第二天早上美股开盘就下跌了2.3%。这样一个简单的词汇何以有如此大的魔力令全球市场如此恐慌？2013年的诺贝尔经济学奖得主Robert Shiller在其《非理性的繁荣》一书中做了解释：非理性的繁荣是基于心理基础的投机泡沫，资产价格的上涨挑起投资者的热情，并不断在投资者中散播、“传染”；在传播过程中整个故事会被放大，以证明当前价格的合理性；后续的投资者尽管怀疑资产本身的价值，但出于嫉妒别人的成功或享受做赌徒的快感，也会参与进来。也就是说，在非理性的繁荣中，新进入的投资者多是受到资产价格上涨的吸引，而不再关注资产本身的价值，甚至进入到一种编织各种故事来给自己增加信心的状态；而其实越是上涨，投资者的内心深处就越脆弱，一旦大的形势有所变化（例如货币收紧等政策变化），投资者的风险偏好程度也会转变。回顾历史上每一次泡沫的产生和破灭基本都是这样的一个过程。中国的一线城市房价是有人口流入等基本面因素的支撑，但美国、日本当年房价大跌之前也是有各种基本面支撑才上涨的，所以关键的问题是基本面能否支撑如此高的价格。当前一线城市楼市一片火爆，购房者挤破了头还买不到房，但与此同时租金上涨速度却远远慢于房价上涨，售租比大幅飙升，而房屋空置率也居高不下。中国一线城市人口流入速度已经大幅放缓，而一旦像之前的创业板一样，加杠杆成为房价上涨的“故事”，地产市场就危险了。4.2.政策的选择：日本VS俄罗斯模式如果一个国家的房价永远暴涨，理论上最终可以把全世界买下来，但这显然是荒谬的。货币超发导致房价暴涨后有两种结果，一种是日本模式。日本80年代末货币超发，经济增速却在放缓，但由于日本央行的干预，日元还是升值的，导致的结果是日本房地产资产被严重高估。85-90年间，东京土地价格上涨了156%，日元对美元升值90%，也就是说东京土地的美元价值上涨了246%，被严重高估，势必要向市场均衡回归。而向市场回归有两种途径，一是日元对外贬值，二是紧缩货币使资产的本币价格下降。迫于通胀和贬值压力，日本央行选择大幅提高利率、紧缩货币供给，保证日元汇率的基本稳定，但最终导致股市和楼市泡沫的相继破灭。另一种是俄罗斯模式。2008年前，俄罗斯也面临货币超发的问题，M2和名义GDP增速之间的差距最高达40个百分点。过剩的流动性也导致俄罗斯楼市大涨，年俄罗斯平均二手公寓价格上涨了267%，期间卢布对美元汇率升值了14%，资产价格也存在高估的风险。但俄罗斯选择了让汇率贬值，08-09年卢布对美元贬值幅度最高达34%，之后卢布对美元又大幅贬值，继续释放风险。俄罗斯房价在经历了暴涨后却保持了稳定，没有出现崩盘现象，但是汇率却是一贬再贬。日本模式选择汇率稳定甚至升值，紧缩货币导致股市和楼市的崩盘，银行受损，但是货币的购买力上升，持有现金可以保值。而俄罗斯模式下，银行资产无恙，但是货币的购买力受损，必须持有抗通胀的实物资产才能保值。中国1月份以来放出天量信贷，房价再度上涨，意味着俄罗斯模式的概率也在上升。我们希望中国能走出不同于日本和俄罗斯的第三种模式，但未来到底怎么走，还需要拭目以待！本文作者为海通宏观姜超、顾潇啸、梁中华等，授权华尔街见闻发表。
本文来源：华尔街见闻
责任编辑：马丽君_NO096
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