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>> 第一章 在房地产泡沫中游泳的空置住宅
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中国房价到底算不算高，学会自己判断（1）
　　全球房地产空置率的警戒线为10%，意思是有10%的房子卖不出去就表明房地产行业的景气度不够。这个数据，和我们的房屋空置量6540万套是无法类比的。因为那是行业景气度，而6540万套空置住宅涵盖了宏观经济、金融风险和房价泡沫诸多方面，预示着中国经济将要发生大的变局。为了让大家正确理解6540万套空置住宅的意义，我们专门来谈谈中国房价的真相，从空置率、租售比、收入比三个方面进行详细解释，让大家对房地产行业能有一个本质的认识。这样中国房地产泡沫到底有多大，看完这章，我相信大家都会有自己的判断。
　　1.空置率
　　房地产市场的概念常常被开发商弄得模糊不清，让买家无所适从，让决策层面难以判断，空置率概念就是其中之一。
　　中国官方的空置率有两个概念，存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。
　　前一种空置率是老百姓指的空置率，后一种空置率又被称为存量新房，多指开发商还没有销售出去的新房占一年销售房屋的比例。开发商多以这个空置率为依据，判断是否应该去库存化。因此，我们常常讲的空置率是指存量市场的空置率，老百姓去观察亮灯率的房子也是指的这种房子。尽管调查亮灯率不一定科学，但却是一种观察市场的方法，判定这些住宅的用途，究竟是楼市炒家囤积房源，还是转化成为住宅用途，即使是租出去了，也足以证明这个住宅在用，否则就不是住宅，而是货币的转移支付问题。
　　房地产的空置率的高低，不仅仅用于判断楼市炒家囤积房源的严重程度，也用于判断社会财富是否平衡。空置率越高，表明社会的两极分化越严重，少数人拥有大量的住宅，用以囤积居奇，哄抬房价，而大多数人却被迫承受过高的房价。这种社会平衡一旦被打破，直接破坏的是社会运行的法则和经济发展的机制，破坏了生产和消费的对应关系。更为恶劣的是，国家用于发展实体经济的大量贷款也变成了空置的房子，对社会危害极大。
　　就开发商的空置率来说，有统计数据表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达50%以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%～10%之间为合理区，空置率在10%～20%之间为空置危险区；空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。因为货币发行量过大，这种积压不是销售不出去?而是囤积居奇的反市场现象，其危害比正常库存更为严重，金融系统风险更大。因此，这种空置率是指房子囤积在开发商手上。
　　就老百姓的空置率来说，是指房子囤积在炒家手上。到处都是刚建好的新房子，到处都是坐地起价的二手房，你不想炒房子都不行。判断这种空置率的依据之一是新房换手率。在香港，新房换手率一年超过35%，就表示投机过度，香港政府就要采取措施。而在上海、北京、深圳、广州这样的一线城市，杭州、南京、武汉、成都等二线城市，甚至丽水、瑞安这样的三四线城市，新房换手率半年就超过了65%，那么这个房子还是房子吗？
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当当网免费试读此书地址：/book_13369?ref=read-7-share中国房价太高，而且已是畸形
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中国房价在进入2014年春季后开始出现降温。新华网日前一项有关未来房价趋势的调查显示，有超过85%的民众希望房价大跳水。据相关人士分析，不动产业作为经济的支柱产业，如果现在出现崩溃，将引发普遍而严重的经济大衰退。
3月以来中国主要城市房价降温，北京房价更出现了降价百万无人问津的现象。针对房价降温，出现了两种截然相反的观点：一些人认为目前的状态是过去10年中〝短期停滞—强烈反弹〞的又一次重演；第二种可能是楼市〝崩盘〞，房价马上就会〝大跳水〞。
新华网发展论坛的一项〝你希望将来房价是什么趋势？〞调查显示，有85.7%的民众投票希望房价大跳水，另有约3%的民众希望短期停滞后强烈反弹。
财政部相关人士贾康在接受媒体采访时称，如果房价崩盘，将引发普遍而严重的经济衰退。
房地产业和建筑业合起来作为不动产业，在整个产业链中的影响是非常广泛的，前端是原材料，如钢材、水泥等，中间产品是设计、建筑工程、装修等，最后形成商业物业和住房。整个链条拉动的是市场活动的方方面面，比如住房交付使用会促使入住者购买家电、家具、床上用品等耐用消费品，这又涉及很长的产业链和很大的产业群。
另外还有很多文化社会属性的产品，比如一个人搬入新居后往往会买书籍放到新居的书架上，年轻夫妇会考虑生孩子，这又涉及婴幼儿用品、教育产业等。因此，不动产业是整体经济的一个确切无误的支柱产业。
现阶段如果出现楼市崩溃，那么就很可能会跌进中等收入陷阱，使贫富分化加剧，而且很可能使经济问题政治化。新华网发展论坛的一项〝你希望将来房价是什么趋势？
解大便涉及穿裤子、手纸，卫生巾，抽水马桶，看厕所老头老太就业，内裤质量，吃的食品，水的消耗，解大便蹲茅坑玩手机信息流量、大便回收做废料，厕所的搭建，拆迁，用电，，，，，故此，解大便也是人身大事，当然也算支柱产业 h?h
又见煞笔相关人士
大陆的房价畸形源于政府对于土地的垄断，源于国内贪官转移到海外的财富再次进入大陆的炒作。大陆的经济发展，大陆民众基本没得到一丁点发展成果，那大陆房价崩溃不崩溃，经济衰退不衰退就与普通民众没任何一丁点关系，这个人类26000年历史上最肮脏无耻无底线的制度早就该进坟墓了。
财政部相关人士贾康在接受媒体采访时称，如果房价崩盘，将引发普遍而严重的经济衰退。掌握话语权的人，总是为高房价找出各种借口，有机会就力挺高价房，因为利益集团们不愿意房价下跌，主要原因. 这些权势者子女及亲属家里少则几套，多则十几套房等着升值呢.这些房子要么是单位分的，要么是花了只能买白菜的钱买来的，总之没有一套是市场价.在中国有如此家财官员绝不是少数，他们非但不会因为房价的极度高涨而深受其害，还能从高房价中得到财富快速升值. 一路飙升的房价榨干百姓几代人的腰包.利益集团的腐败在推波助澜，成为推高房价、掠夺百姓血汗钱的罪魁祸首之一
政府肯定会出手救市。最为根本的原因是，有关决策者跟房地产开发商等既得利益者“穿着同一条裤子”，难道中国住房问题的症结真的在土地稀缺吗？很清楚，中国真正稀缺的并不是土地，中国缺的是社会公正，是执政为民的决心！房价居高不下.若按收入比算甚至超过了东京银座、纽约的第五大道..房价为什么疯狂上涨、普通民众为什么一辈子也买不起房子了！！因为众官员们不愿意房价下跌，主要原因. 这些权势者家里少则几套，多则十几套房等着升值呢.在中国.有多少官员的亲属子女们沒在各大城市囤积大量房产.？有多少房产老总没有权利做后台？
房价暴降.别做梦了！最为根本的原因是，有关决策者跟房地产开发商等既得利益者“穿着同一条裤子”，将在2016年全面实施统一登记制度。为何不是当下,而要推迟2年?设身处地替贪官着想.急贪官所急，这几年把不动产隐藏好，黑钱冼白处理好真的想降房价.只要对房叔.房姐们.，囤积几十套，数百套房屋实行阶梯税收，增加多套房产持有者的房屋持有成本.什么都解决了！为什么不这样做.就是因为官员及亲属手上都有多套房. 就是这帮特权阶层们是房价飙升的的推手. 想想他们怎会甘心下手贬值自己的资产。国家早己变成一个贪腐的乐园。
钱相说不搞就不高。再印十几万亿。
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中国房价到顶了吗
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你可能喜欢国家统计局公布的数据显示，5月份，中国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）环比价格上涨的城市有6个，6月份升至25个，7月份大幅上升至50个。新建住宅价格上涨城市数量连续4个月增加。
北京、上海、广州、深圳等一线城市指标环比也全面上涨，二手房价格上涨幅度明显超过新建住宅。一直被称为价格“洼地”的北京天通苑房价“井喷”，两个月内上涨10％，领涨京北二手房市场，买房者形容房价“一杯茶功夫涨竟涨两万”。
近期楼市的回暖，与货币政策微调、开发商“以价换量”、刚性需求部分释放、部分高价楼盘放量推高均价等不无相关。
常年在珠三角从事房地产销售的代理商曾凯籁分析指出，无论是银行政策还是监管部门，对上半年房地产效果都非常看重，但进入下半年之后，开发商充分利用“稳增长”的信号，引导银行和消费者“误读”信号，希望能在7到10月间将上半年少赚的钱翻倍赚回来。
国土资源部公布的最新数据显示，今年上半年商品住宅用地落实率仅为28.7%。所购住宅用地量的减少将直接导致其后住宅供应量的下降，或将成为房价再次上扬的合理“借口”。
住宅用地落实率低、加之前几个月全国房地产开发景气指数连续下滑，跌至10多年来的新低，开发投资增速放缓等将直接影响到之后的商品住宅供应情况，对于这一问题，在刚刚结束的博鳌房地产论坛上，开发商学者纷纷表示，供应减少或将导致房价再次上扬。
华远地产董事长任志强直言，住宅用地供应太少，直接推高了房价。此前，他就曾表示，今年商品房新开工面积增幅的回落将影响一年后的开盘，所以在明年3月，房价可能上涨。
记者近日展开针对家庭持有3套以上广州市民展开调查，发现即使房产调控持续出台，房产税呼之欲出，“抛房”仅仅是极个别现象，83%的受访广州多房族表示供楼无压力，原因主要是“租金获利高于还贷或基本与还贷持平”。面对是否会继续置业的问题时，37%的人选择了会考虑。由于公租房、经济适用房供应不足、房价和租金长期看涨等因素，使得“多房一族”市民即使面临房价波动或开征物业税也不愿轻易将手中物业出售，而是长期持有坐等升值。
大家之所以都愿意持有住宅，无他，其实也就是为了手上的资金保值升值而已。假如十年前你有30万元，可以在番禺买一套100平方米的单位，十年后，这套房子的价格已经升至130万元左右。但若拿这30万元存银行，到现在，在番禺就只能买一套50~60平方米的二手楼。
据媒体报道，随着物价上涨，购买力大大下降。过去10年中，10万元能够购买的房子面积下降了60%。任志强对此评论道，十年前把现金变成房子的则实现了增值保值。都说房子不是投资品，但十年来的现实告诉民众，没有比房子更好的投资品了。
综合房地产目前在中国的不可代替性以及刚性需求的旺盛，房地产的调控所面临的困难还是很大。国家喊着要经济转型，鼓励大家把钱投资到各个领域，可是在中国，食品、高铁、汽车等等行业都相继出问题，风险太高，只有投资房地产是比较安全的。
陈启宗：房地产未来绝对是可持续的
房地产这个行业本身就是一个长周期的行业，难得有另外一个行业像房地产行业这样有这么长的周期。长远来说，中国的房地产绝对是可持续的，机会绝对是有的。
2007年下半年，唐先生购入天河区某楼盘单位，总价86万元,首付34万，贷款51万元。
目前唐先生的投资房出租，月租2600元。唐先生目前的月供为4800元。“每个月租金收入和月供之间还有2200元的差价。”到目前，唐先生的房子出租了不到4年时间。“租金收入大约为11万元左右，全部用于还贷。”
尽管中介称唐先生的房屋目前市场价已经达到124万元，现在如果卖掉房产，唐先生将净赚28万元，5年的投资回报率为50%，年收益率不过8.4%。
目前一套135万的商品房首付要81万，还要付出15.6万元的各种税费。加上贷款，一套135万元的房产实际需要付出的费用为161.4万元。而五年后如果要将房产变现，还可能付出高额的税费和中介费用。
而如果现在，将首付81万元和16.2万元税费作为五年期定存存入银行，按照4.75%的年利率，将获得23万元的利息收入。
与此对照，房价五年内涨幅要超过36%才能达到定期收益。即每年房价必须稳步上涨6.34%以上，才能与定期存款收益持平。
&中国房价存在非理性泡沫
　　 据《中国统计年鉴》公布的数据测算，年的12年间，城镇居民平均家庭年收入从2000年的19656元（城镇居民人均可支配收入6280元×平均每户家庭人口3.13人）增长到2011年的67393元（城镇居民人均可支配收入21810元×平均每户家庭人口3.09人）。
如果这个数据中再包含农民收入的权重一起测算的话，那么2011年中国全国居民家庭年收入的增长还要小于67393元。而与此同时，商品房单套销售均价从2000年的175320元（1948元/平方米×90平方米）增长到2011年的484290元（5381元/平方米×90平方米）。相应的，2000年的商品房单套销售均价/居民平均家庭年收入的指标值为8.92倍，2011年的指标值为7.19倍。如果在北京、上海、深圳等一线城市测算这个指标的话，数值接近于20。
从总体上看，这12年的房价泡沫，尤其在一线、二线等城市是非常严重的。这么多年，居民对房价上涨的抱怨声载道也反映了这一趋势。
近6年来房地产开发贷款额与金融机构贷款总额比值
&中国房地产市场资金信贷存在巨大泡沫
　　 据《中国统计年鉴》和中国央行公布的数据测算，年的12年间，中国的金融机构贷款总额从2000年的99400亿元增长到2011年的582000亿元，增长了4.86倍，而房地产开发贷款总额却从2000年的1385亿元猛增长到2011年的27200亿元，增长了18.64倍。
最值得关注的是2010年、2011年这两个年份。2010年，中国房地产开发贷款额为2.32万亿元，房地产开发贷款增长率为23%，金融机构贷款总额为50.9万亿元，房地产贷款额/金融机构贷款总额为4.56%。2011年房地产开发贷款额为2.72万亿元，房地产开发贷款增长率为17.1%，金融机构贷款总额为58.2万亿元，房地产贷款额/金融机构贷款总额的指标值达到了创历史纪录的4.67%。
这些数据都说明2006年以来，中国房地产市场资金信贷方面存在着巨大的泡沫，最近两年更是达到了疯狂的地步。这种金融信贷泡沫一旦破灭，将会对整个社会产生难以想象的破坏力。
&中国房地产存在投资虚高的风险
　　 房地产投资增长率/GDP增长率指标衡量的是房地产投资的泡沫程度。按照国际标准，这个比值一般不应超过2。比值越大，越意味着房地产业偏离实体经济，越意味着投资需求和虚高价格的形成。
据《中国统计年鉴》上公布的数据测算，年的12年间，中国GDP从2000年的89404亿元增长到2011年的471564亿元，增长了4.27倍，房地产投资总额却从4902亿元激增到75685亿元，增长了14.44倍，中国房地产投资增长率/GDP增长率除了在2005年为最低点2，其他十一个年份，都远大于2，这12个年份的比值总和为34.58，平均每年比值为2.88。
其中，2011年中国房地产投资总额为75685亿元，投资增长率为29.7%，GDP为471564亿元，增长率为9.2%，房地产投资增长率/GDP增长率值为3.23。这说明中国房地产投资过热的现象依然存在，楼市投机特征明显，楼市泡沫化程度令人担忧。
投资客谨慎入市：大量购房时机尚未到
一些资深投资客认为，目前依然是卖房而不是买房的时期。“从去年下半年开始，我就开始卖房，现在已经卖了4套，今年准备再卖两套。”资深的房地产投资客郑先生说，他在一家房地产开发企业任职。“现在房价仍在高位盘整，而今后几年，房价很难再像以往那样的速度快速增长。”深谙投资之道的郑先生这样解释他坚持出货的原因。什么时候可以再入市？郑先生表示，还想再等等。
专家：房地产市场环境已经发生重大变化
住建部政策研究中心主任秦虹女士表示，过去那种有钱做房地产就能赚钱，无论什么企业投资房地产就能赚钱的格局可能不太容易再出现了。你不专业，就可能被套牢。“随着房地产回归到正常的居住功能与价格回归合理水平，房地产投资属性的逐渐消失，投资客在房地产利润和收益具有下降风险。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示。
房地产泡沫一旦破灭 后果不堪设想
如果房地产泡沫越吹大，最后破灭，还会导致银行呆账、坏账的增加，甚至会带来连锁性的金融危机。一批涉足企业将会因为抵押贷款还不上而破产、倒闭。同时，民众对房价的预期会持观望、看跌态度，可能还会导致房价迅速跌落，而且许多烂尾楼、空置的地皮会随之出现，整个经济会延续长期的不景气。
编辑:蔡健雄
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　　中国的房子贵以及上涨的原因有：
　　一、需求旺盛。供给严重不足是房价上涨的重要原因。停止福利分房，使近几年全国住宅市场化消费成为一股洪流。而且，目前我国正处于城市化和工业化加速阶段，大量农村人口涌入城市，每年约有几百万大学毕业生留在城市，每年城市增加人口在1000万以上。这些自住型的刚性需求很难通过调控加以大幅抑制.
　　二、有效供应不足。从2005年开始，全国商品住宅开始供不应求，今年这一矛盾进一步加剧，全国商品住宅竣工量只有成交量的大概一半。自然引发抢房，涨价现象。
　　三、“招拍挂”推高地价。土地出让由过去协议转让改为实行“招拍挂”后，价格随市场走，土地价格有不小的涨幅，对房价构成较大的影响，但土地价格涨幅远远没有房价的涨幅大。今年前三季度全国地价上涨的幅比房价涨幅高出近一倍。
　　四、商追求高利润。这本无可厚非，企业追求利润是正常的。只要市场能接受，商一定会尽可能提高售价。有些媒体和个人对暴利进行谴责，这是于事无补的，除非供过于求，商才会被迫降价。
　　五、房屋拆迁费提高。近几年房屋拆迁问题非常多，迁费用确实比前些年增长很快。一方面由于房价持续上涨、城市地价上涨使待迁房屋价值提高，另一方面动拆户在拆迁过程中的话语权越来越大，以前开发商和地方政府强行低价拆迁的现象越来越少，而且《物权法》的出台也为动拆迁户撑了腰，导致部分人漫天要价。
　　六、产品质量与城市环境提高。近些年住宅总体质量有所提高，这一方面反映出政府监督力度加大，另一方面，也反映出许多新材料用到住宅上，提高了住宅质量。环境的改善，有许多是政府的投入，如学校、医院、商店、社区设施、道路交通等城市基础设施建设基本是由政府投资，大大改善了居民的居住环境，提高了住宅小区的品位，对成本的影响不是很大。
　　七、建材价格上涨。近些年随着我国经济高速发展，能源、原材料紧张价格上涨，对建材价格有一定影响。但应该看到建材行业是竞争比较激烈的行业，门槛相对比较低，所以价格上升幅度并不大。
　　八、外资大量涌入。人民币升值和全球流动性过剩及中国楼市的高收益，吸引大量外资涌入。外资购买的绝大多数都是高档物业，而高档物业的价格往往会成为整个市场的；外资开发或参与的项目多属中高档，由于他们财力雄厚，往往在土地竞标中推高地价，而且大量高端物业的涌现，也必将拉高市场整体价格。
　　九、投资投机疯狂。2003开始时，主要由温州炒房团在上海及长三角中心城市炒房，后来他们到全国各处炒房；山西煤老板成后起之秀。还有外资，上面已提到。另外，上海、深圳、北京等一线城市居民投资性甚至投机性购房渐成风潮。原因是多方面的，比如流动性过剩，储蓄收益过少甚至贬值，楼市回报高等。
　　十、市场混乱。市场中交易双方信息不对称，地产商囤地捂盘、散布虚假信息，代理商、广告商也玩弄技巧，使消费者白白付出更高的买房代价。比如中天置业这种老板携客户房款、银行贷款潜逃的恶性事件。
　　和经济的因果关系更像是后者决定前者。在任何一个经济体中，经济持续向好，资金自然会选择购买各种资产，而是非常重要的一类资产，经济走强，房价必然上涨。相反，如果经济衰退，各类资产价格下跌也是比如，房价也不能幸免。现在的问题在于超量货币带来的投机需求和外汇制度导致人民币不得不挤在国内，经济和房价之间的因果关系开始模糊起来。
　　恕我直言，世界主要经济体中，几乎没有一个真正摆脱。这里的，我特定指的是热门城市的。我们关注房价涨跌也更多集中在热门城市，因为只有这些城市的才具备金融属性。而这些城市房价的走势才是关键，他们主导了楼市的兴衰，更是经济的晴雨表。
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