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行业好不好，就看你是不适合你做QQ 04
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我国的立法模式是，先有事件的发生，之后加以规范，到了成熟以后，然后再立法。比如说个体经济，从1978年就开始发展，一直处于不合法状态，直到1991年才立法，才确...
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大家还关注广西桂林移民经济真实内幕分析用事实说话！_广西临桂移民经济是传销吗_天涯博客
加我扣扣了解【移民经济】
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　　& & &朋友你好：你能上网查关于这个移民经济行业的一些问题，说明你已经接触了这个行业，我也在这行业里呆了一年多，在这一年多来的时间里，我感受颇深，国家引进项目的根本，我估计大多数的人是不能够领会的，试问有多少人真正能够深刻领悟项目之意义？估计也没几个人能够回答。
& & & &对于移民经济行业，我只能用一句话来概括：&前途是光明的，道路是曲折的&。
& & &从移民经济行业出来的人，已经不是一个&人&，而应该称之为&神&！客观地讲，行业的确是一个好的行业，是国家在为直销行业做铺垫，让一部分人学习直销这种经济运行模式，同时也是锻炼人的各项素质，让这种经济模式彻底渗透到社会的每个角落里。很多聪明的人正是对国家的&愚民政策&不解，只身前往广西桂林探个究竟，终于真相大白，抓住了能改变一生甚至几代人命运的机会。异地的我们也努力了，拼博了，可异地太多的因素阻碍了我们成功。
异地被迫放弃者： 真诚与你交流
那么这个移民经济是怎样的一个来龙去脉呢？又隐藏着什么？投资存在的困难在哪？
1.做移民经济确实有很多困难阻碍着我们。
2.投资大，最少就要3800元。运作费用高，接个新人要花1千。还要来回车费。加上自己在异地的生活费。
3.虽然我们在外面省吃俭用。到最后还是有很多人没有备用资金，放弃行业。
4.必须到异地去蹲守，要放弃的太多。与家人分开。妻离子散。失去朋友。丢掉好的工作。
5.要用谎言叫人，最后搞的亲戚朋友的关系都僵了。
6.人太难管理，每个人的想法和习惯都不一样。让他们在一起生活工作很难。带不好家的最后散伙的非常多。7.人难邀约。宏观调控多。不成功的人回去乱说。信息太发达，新人刚了解行业一个短信市场全破坏了。
8.破坏的不是他一人的市场，而是一家人的市场，甚至是一个地方的市场。
9.受别人因素影响太大,自己做好了、有能力了改变不了太多,下面人做不好,一样不能成功.
10．现在全国都有了,人越来越难叫了,不管什么人都叫，有很多人来跟本就不能做行业,他们自己失败,也影响别人
11.16年前的模式、行业运作方式,不适应21世纪的很多人了，16年前的工作，十年前的生活标准。
12.异地连&锁行业只有20%不到的人成功，这么多人失败,最后会做到传-消的结果,国家会不管吗?我和大家都是一样，当初在考察行业的时候，把行业想象的太简单，盲目的加入，造就了异地太多的失败者，行业并没有错，可是行业并不是每个人都可以去做的，本人从事过这个行业一年多，对移民经济行业的失败是深有感触。
& & & &在这个行业赚钱的的确有，赔钱的更是有！就像我，朋友你可能会说我放弃了，那朋友你想想这么赚钱的行业我就那么傻？很多在Q-Q里咨询我的朋友都喜欢问我为什么放弃了，那我在这里如实的写出来吧。
1.生活经营管理20条让我们难以适应这种年复一年，日复一日的日子，白天积极，晚上深思，失眠！对经管20条是行业生存的根本，这个是没法动摇的！所以我们只能去改变自己！
2.市场破坏，负面调控大！有的朋友可能你还在暗自庆幸你的市场还没有破坏，朋友你别担心，总有一天你被会破坏，当你或者你的朋友中有一个没认可行业就被破坏了。
& & & 曾经我体系来一个新朋友，考察第一天好好的，晚上13楼爬水管跑了！我真替他捏了一把汗。都说行业是照妖镜，看清楚一个人，但是现在这个社会说这些都太虚了！现实是中国人的本性，负面如此之大。失去的亲情，友情，甚至是爱情谁来替你买单？我当时来了一个朋友，看懂了生意，当时雄心壮志，就算卖血也得来做！我说朋友还没到这个地步，可他回去之后，他老婆抱者小孩大着个肚子站在楼顶，如今谈销色变不是危言耸听！那时的我真感觉力不从心.......
3.后备资金不足,朋友都知道我们是投资一份3800，十份也要三万多，要是来个高起点21份就是一个69800,一星期之后返还19000,实际投资50800,或许朋友你有钱人,觉得50800微不足道,一点小钱,丢了就丢了.对!今天这个社会50800真的不算什么,人生路长的很,博一博,单车变摩托!当时我也是抱着这样的心态,可朋友你有没有想过这个是个家族性的行业,当你亲人朋友都被你邀约过来了,申购之后呢?这时候你还能是说博一博了吗?说放弃就放弃吗?你之前传统中的所有成就从新开始!朋友你你肯定说为什么要放弃?当时我一个朋友带着20W到合肥做这个生意,如今她也是放弃了!
当你邀约来一个新朋友来考察,第一天风尘仆仆过来,你得为他接风洗尘,然后给他准备一条鱼,第二天就揭谎!朋友你是带他来赚钱的,所以你得摆出一个你赚钱了的姿态,所以你不能拮据,一个新朋友把过程走完你至少要花吧.这保守的了,你自身的衣食住行,返还的19000很快就花完了,这时候你得去借,.可你市场破坏了,谁愿意借钱给你?行业内不允许借贷,这个时候你去打工吗?那你来新朋友了你还有说服力吗?好,暂且算你后备资金充足,百万富翁,但是你能保证你合作伙伴资金充足吗?然后他们下面的呢?
你以为你交了几万带上三个合作伙伴,就撒手不管了?那谈何发展,可能很多朋友都冲着那个保底工资去的,如果朋友当你有幸千辛万苦,踩着亲人,朋友200万,经历两到三年走上了走上了这个平台,这时候告诉你根本就没有保底工资呢?其实朋友你应该想的到根本就没有保底工资,这是个发展的行业,靠发展才有钱拿.如果有保底工资.人家有钱的花200W直接买上总.两年就回本,一直不发展.月月拿.还轮的到你我去从事吗?没有保底不知道朋友还记得1040W是如何算出来的?是不是拿6-10W取中间数字算的?你觉得现在1040W还成立吗?
其实投资1份和21份拿钱一样多,只是增加成功率,缩短时间,朋友这也是行业最后一道谎言,最致命的一道,什么第2平台,国家项目,出局证全他娘的忽悠人的,其实你推荐人他也不知道的,只是为了行业更好的发展才有的这样一个个谎言,国家项目,直接拿出出局证,项目合约,多有说服力,大街上都能叫人来做了何须这么多口舌,看按出局证是国家什么部门的印章,如果有不证明合法了吗?朋友你从侧面你也能看出来45%的税收是子虚乌有的！从小我们就知道我国是依法纳税的国家。
& & & &朋友应该很多讲工作的人和你讲过这个行业是先机行业，没有立法，既然没有立法，何来收税？这45%的税收其实就是4代老总的保底工资！朋友，也许你看到这的时候会很吃惊，也许你也很淡定，也许你还不怎么相信这就是所谓的国家项目？那么我们也可以面对面交流一下这个移民经济行业存在的真实的一面。
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　　[编者按] 我区作为后发展欠发达地区,产业基础相对薄弱,工业化城镇化发展水平滞后,面临的深层次矛盾和结构性问题比全国更加凸显。在当前实施新型工业化和新型城镇化战略,加快转变经济发展方式的背景下,协调工业化与城镇化的发展关系,促进产业布局与城镇布局的关联协调发展,提升产城融合程度,成为实现我区工业经济转型升级和城镇建设转型发展的新方向。
　　一、我区进入工业化与城镇化高度关联发展阶段
　　近年来,我区工业发展主动适应新常态,深入实施工业强桂战略,大力推进产城融合发展,实现了工业化与城镇化快速融合发展。2015年工业实现总产值2.26万亿元,规模以上工业增加值增长7.9%,工业对经济增长的贡献率达到50%以上,确保了工业经济持续平稳发展。然而,通过将我区工业化率与城镇化率同全国、广东的长周期对比分析,可以发现在我区工业快速发展的同时,工业化率和城镇化率两项指标的实施进度仍较为偏慢。从全国和广东发展历程看,工业化与城镇化的交叉拐点位于40%左右,即当工业化率达到40%的时候,将与城镇化率形成交叉,之后城镇化率将进入加速阶段,工业化与城镇化进入高度关联发展阶段,全国平均水平2004年实现了这一目标,广东1998年就实现了这一目标。从我区发展进程看,2010年我区工业化率为40.3%,城镇化率为40.1%,直到2011年我区城镇化率才实现超过工业化率0.4个百分点,完成工业化与城镇化的“拐点”阶段,进入了工业化与城镇化高度关联发展阶段,在时间上比全国慢7年、比广东慢13年。根据广东等发达省份的发展规律和经验,在当前和今后一个时期,我区将进入工业化与城镇化协同发展的关键时期,在政策方向上选择促进产城融合发展是必由之路。
　　图 年全国、广东、广西工业化率和城镇化率走势图
　　二、当前我区应积极探索产城融合发展的新模式
　　当前,我区地区城镇化和工业化发展水平存在较大差异,特别是部分市县仍处于产城分离发展阶段,主要表现为城市功能结构单一、城市生态环境破坏、城市流动人口难以吸纳、配套产业发展相对滞后等问题。因此,随着我区整体上进入工业化和城镇化高度关联发展阶段,必须探索出符合我区实际的产城融合新模式。借鉴国内外先进经验,结合我区在产城融合领域的探索,提出了5种产城融合发展模式。
　　一是点轴模式。主要特点是依托现有城镇空间格局、交通体系、区域位置、产业基础及环境资源等条件,形成以带提点、以点促面、点面融合互动发展的新格局。如柳州市的柳城县,以柳城华侨经济开发区、马山工业集中区和走马片经济开发区及沿209国道、县城出口路、柳州市外环高速路和三江至柳州高速公路为重点,形成“两带五区”的点轴式的产业发展模式。
　　二是同城模式。主要特点是依托中心城市,积极融入中心城市建设,以中心城市为发展带动力,共同形成一个“大经济圈”,主要适用于制造业和服务业较为发达,且与中心城市相距较近的城市。如柳江县与柳州市同城发展、玉北福一体化发展就是“同城模式”的典型代表。
　　三是双核模式。主要特点是在县域内具有两个中心城镇来承载和带动全县的工业化和城镇化建设,是城市或县域经济社会发展的重要增长极,主要适用于桂东地区和西江经济带地区的可选择模式。如宾阳县、横县,宾阳县的宾州镇和黎塘镇,横县的横州镇和六景镇均属于“双核模式”。
　　四是新区模式。主要特点是以城市功能新区建设为依托,以重点产业和城市特色功能布局为核心,以行政先导或产业先导为集聚力,以生产性服务业和生活性服务业为主的现代服务业为重点,打造形成城镇建设和产业发展新的增长极。如梧州苍梧新区、桂林临桂新区、柳州柳东新区、南宁五象新区等。
　　五是港产城模式。主要特点是以在港口城市产业布局与城镇布局中,“港”对产业起到引领和带动作用,“产”促进城市经济发展,“城”反过来为推动港口和产业的大发展提供更为优良的服务和持久的支撑。如防城港市充分发挥港口的产业带动作用,依托企沙工业园区、大西南临港工业园区、防城港钢铁基地等,积极发展钢铁、有色金属、粮油食品、装备制造、化工等临港支柱产业,延伸带动相关产业,形成“港产城”关联发展格局。
　　三、进一步加快我区产城融合发展的对策建议
　　(一)稳妥推进新区(新城)建设。新区(新城)建设是实现产城互动融合发展的重中之重,也是产城融合发展的典范代表。充分发挥新区建设和新城建设在优化空间、集聚人口、带动发展的作用,创新理念,分类推进,将南宁五象新区、柳州柳东新区、桂林临桂新区、梧州苍海新区等城市新区建设成为功能完善、产城融合、用地集约、环境友好、管理规范的现代产城发展综合体。在新区建设前期应明确新区的城市定位,合理规划新区产业及城镇布局,加强新区在产业及城镇建设与城区的良性互动发展。
　　(二)构建现代基础设施体系。围绕“一带一路”战略支点,加快构建海上东盟、陆路东盟、衔接“一带一路”、连接西南中南、对接粤港澳“五大通道”,提升出海出边出省通达能力。全面推进基础设施建设攻坚战,力争到2020年基本实现县县通高速公路、乡乡通油路、具备条件建制村通硬化路,加快实现市市通高铁、片片通民航、县县通天然气,加快把北部湾港口建设成为千万标箱现代化大港,实现全部县城和建制镇污水垃圾处理设施全覆盖、稳定达标运行。
　　(三)加强融合发展人口集聚。加快推进农业转移人口落户城镇。加大户籍制度改革力度,因地制宜制定具体的农业转移人口落户标准和办法,逐步解决符合条件的农业转移人口落户城镇。释放居民自住和改善性住房需求。落实好国家出台的房地产调控政策,抓好已出台房地产去库存政策的落实。因城施策采取差异化的房地产调控措施。加快推进棚户区改造,打通商品住房与保障性住房通道,通过市场方式筹集棚户区改造安置房源,逐步消化存量商品住房。
　　(四)推进产城互动发展试点。重点围绕产业园区、产业聚集、产业新城三个层次,充分发挥产业集聚发展对城镇建设的带动效应,稳步推进园区管理体制机制创新,加大园区合作开发建设力度,全力推进园区上规模、上档次、上水平。在全区选择一批产业基础好、配套条件完善、发展潜力大的工业园区作为产城互动发展建设试点。积极推进北部湾经济区产港城互动发展。
　　课题负责人:彭新永
　　课题组组长:刘南星
　　执 笔:尚毛毛 李强
责任编辑：潘晓东
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房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。
桂林市对发展房地产业十分重视，市政府在2009年的《政府工作报告》中提出了要“积极发展房地产业。贯彻中央、自治区促进房地产业健康发展的系列政策措施，坚持政策扶持、规范市场、有序供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设，增加保障性住房供给，发展二手房市场和住房租赁市场。利用我市优势，适度开发高中端商品住房。鼓励房地产开发向临桂新区、县城和重点镇延伸”的工作要求。
但在12月14日，国务院召开常务会议，要求按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
那么，桂林市房地产业发展现状如何？在国家相关宏观调整政策下，桂林市房地产业发展趋势如何？影响桂林市房地产业发展因素是什么？桂林市房地产业发展的基本方向是什么？以下就是笔者作为旁观者的基本判断，仅供大家参考，欢迎大家批评指正。
一、桂林市房地产业现状及对经济社会发展的贡献
从近年的桂林市房地产市场发展情况及国民经济社会发展统计公报来看，桂林房地产产业和房地产市场有以下几个特点：
1、近年来桂林商品房价格呈现平稳、逐年增长的趋势，房价已经处于中等水平。2006年-2008年，桂林市房地产市场住房需求多为本地刚性需求，居民在购房行为上相对理性，其结果表现为桂林市商品房价格呈现平稳上涨的态势。以下就是年桂林市商品房销售面积、销售价格的基本情况：
2008年底，在全球金融危机的影响下，对经济发达地区的房市影响较大，而桂林作为内陆城市，国内经济增速放缓对我市的影响表现得并不特别突出。2009年初，为进～步扩大内需，促进经济平稳增长，促进房地产市场健康发展，国家相继出台一系列相关政策以刺激房地产市场的发展。
受国家相关政策影响，从第一季度起，桂林市房地产市场已有回暖迹象，商品房销售面积、销售金额均有所回升。随着成交量的缓慢上升，也带动了房地产投资额、商品房新开工面积的逐步回升。截止上半年，桂林市商品住房成交45.5万平方米，同比增长15.3%，平均成交价格为3680元。
从供求关系来看，目前的桂林房地产市场基本上供求平稳，从销售面积看，2003年～2007年，总体上保持逐年增加的态势，尽管2008年销售面积受金融危机及楼市寒流影响出现了略微下滑，但仍然保持了较高水平，并未出现大幅度波动和下滑的情况。
从价格关系上看，作为国际旅游名城的桂林，其商品房价格的涨幅普遍低于全国平均水平。但如果从城镇居民收入水平来看，当前桂林市房地产价格是高还是低呢？
根据2009年12月，中国社科院发布《2010年经济蓝皮书》所指出，房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）应当在3-6倍的范围，6倍以上的居民购买住房就已非常困难（也有研究认为，房价收入比在6-7倍区间）。笔者以2008年全市五城区商品住房销售价格(均价) 3567元/平方米、2008年全市城镇居民人均可支配收入14636元/年、2007年全市城市居民人均住房面积达到22平方米等3个数据来计算，桂林市房价已经达到城镇居民收入可支配收入的5.36倍。从这个角度来看，桂林市房地产价格已经属于中等房价水平。与全国部分发达地区相比，桂林市房价还处于较低发展水平。
2、房地产业发展对桂林市GDP增长的拉动作用明显，但具体贡献率还有待计算。经过多年的发展，房地产业已经成为我国国民经济中具有支柱性质的重要产业部门。特别是房地产业的发展对其他行业的发展关联作用十分明显。比如建材、钢铁、机械、家电、家具、五金、装饰、设计、旅游、商业、金融、保险、汽车等。在与房地产业发展相关的50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品中，房地产业的发展状况对这些部门与产品的影响有的是重要的，有的是重大的，还有的则是带有根本性的。
有专家曾经对中国40个产业的带动效应进行了研究，结果表明：房地产业的总带动效应为1.416。他们还从房地产开发和销售两方面研究了中国房地产业对经济发展的促进作用，研究发现2002年和2003年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达GDP的7.6%和7.2%。
在我国房地产业相对发达的城市，房地产对当地经济带动作用表现尤为明显。比如上海2000年房地产业对GDP的贡献率为5.5%，而到2004年却已上升为8.4%，由其带动的关联产业的GDP贡献率总计约为19.5%。
因此，在桂林市的经济发展过程中，房地产业的确对地区经济的发展起到了重大推动作用，带来明显的GDP拉动效应。但房地产业对桂林市经济社会发展特别是GDP增长是多少，还有待进行明确的计算。
3、桂林市房地产投资是固定资产投资中的重要组成部分，连续多年保持高位增长。房地产业发展速度与国民经济增长之间的关系，集中体现在房地产投资与国民经济增长之间的互动关系。据统计，房地产业作为固定资产的投资对消费需求的拉动为1:1.3 - 1.7。房地产业所提供的l个就业机会又可以在其他行业中创造2个就业机会，这种乘数效应在其他投资活动中是较为少见的。
以建筑业为例，2006年我市建筑行业共有企业145个，从业人员45815人。其中从事与房地产业有关的建筑企业为123个，占企业总数的84.83%。从业人数为39912人，占建筑企业从业总人数的87.12%。2006年，我市建筑企业全年消耗钢材105.40万吨，消耗水泥104.38万吨，耗木材总量为18万立方米，全年建筑企业生产总值为76.04亿元。建筑企业全年上缴税金为0.1亿元。
从我市建筑业2006年相关统计数据比对分析显示，房地产业对建筑业的生存发展起着重大而直接的影响和制约作用。可以说，没有房地产业的发展，建筑业的生存和发展则无以依托。近年来，桂林房地产市场投资额保持逐步上涨的发展态势，2005年～2008年，搀资额增长了近一倍，即使是市场不理想的2008年，投资额仍然保持了正增长，达到历年最高值。以下就是我市房地产投资完成情况。
4、桂林市房地产对政府税收、财政收入增长发挥重要作用。据了解，我市通过房地产开发经营涉及的税种有 10个，各种收费近10项。2007年我市共实现房地产业税收7.15亿元，同比增长20.07%。2008年，在全国房地产市场低迷，交易量大幅下渭的情形下，我市仍实现房地产业税收7.54亿元，同比增长5%. 2007年和2008年，我市地税收入分别为30.48亿元和36亿元，其中房地产税收占了近1/4。可以说，房地产作为桂林市财政收入的重要来源。在今后一段时期，政府积极推动房地产业发展的基本方向不会改变。因为：
一是由房地产业的发展给地方财政带来可观的收入所决定。在2008年桂林市房地产企业中，纳税额在2000万元以上的有桂林彰泰实业、安厦、广运实业等3家公司；纳税额在2000万元至1000万元之间有：兴进、德天、家乐、林森、鸿瑞、方正、桂加等7家房地产公司；纳税额在1000万元至500万元之间有：天清、福泰、联达置业、北斗置业、双达、恒宇、合通、万正等8家公司。
二是桂林市财政紧张的现状所决定的。如2007年，桂林市财政收入仅为72.5 亿元。全市财政收入占GDP的比重为9.71%，低于全国22.0%的平均水平；人均财政收入1444元，只相当于苏州市的16.6%、柳州市的42.7%。以下年桂林市本级财政收入中房地产业上缴税金的基本情况。
5、桂林房地产市场开发商实力日渐成熟、经营曰趋理性。一是桂林本地房地产开发商的自身规模不断扩大、项目开发运作能力趋向成熟、盈利能力持续上升、品牌价值显著提高。桂林市“安厦”、“彰泰”、“兴进”等企业的房地产品牌逐渐形成，并在全区拥有一定知名度。
二是国内有实力的开发商如新疆广汇集团、北京住总集团、湖南德天集团等区外开发商逐渐跨区域进入桂林房地产市场，一定程度上营造了桂林房地产市场的良性竞争环境。
三是品牌作用凸显，房地产企业品牌价值持续攀升，企业开始从单一的战略规划过渡转型到注重品牌效应的塑造，同时更注重品牌内涵的丰富和品牌建设支持手段的多样化，而其品牌在产品市场和资本市场影响力的提升，最终促成了企业的快速发展。
四是企业间战略合作加强，面对宏观调控政策频出、房地产行业准入门槛不断提高的大形势，开发商开始尝试进行资源整合，通过合作拿地、土地转让、资本联合等手段强强联合，使得整体竞争力不断增强。
随着市场经济的不断发展和完善，桂林市的房地产业快速发展，形成了从勘探、规划设计到开发建设、流通交易、广告、中介服务到物业管理的产业链，房地产市场相对稳定，房地产业在经济社会发展中所占比重不断增大，发挥的作用日益明显。
二、桂林房地产业发展面临的主要问题
1、桂林城市不大，人口不多，经济总量偏低，这些因素很大程度上制约了桂林房地产业的发展。2008年，桂林市区面积为565平方公里，但建成区面积只有63平方公里，市区人口只有78万。全市城镇化率达36.9%，也低于全国44.94%和全区38.2%的平均水平。
2008年，全市生产总值883.02亿元，人均生产总值只有17435元，相当于全国平均水平的79.7%，仅为苏州91360元的16.2%。全市城镇居民人均可支配收入14636元，农民人均纯收入4465元。的十年间，这两项指标不仅增速低于全国平均水平，而且绝对值也分别由高于全国平均水平下降到低于全国平均水平。2008年，全市城乡居民人均储蓄存款只有10384.8元。
从总体上看桂林仍是一个后发展、欠发达地区，经济总量小，综合实力不强，不少经济指标低于全国平均水平，与先进地区横向比较差距更大。虽然2008年，全市城镇居民人均住房建筑面积38.15平方米，农民人均住房面积达到35.70平方米。但2007年桂林市区居民人均居住面积只有22平方米。
2、设计和营销手段依然相对落后。在很大程度上，桂林的房地产市场还在使用传统的和老式的方法进行设计和营销，房地产项目仅考虑居住目的，较少考虑文化等高附加值的元素。
另外，桂林目前住宅楼盘规模普遍偏小，物业档次普遍偏低，产品同质化现象严重，建筑布局基本上仍以排列式布局为主，楼盘配套设施不足，真正意义上的精品楼盘极少。
从规划设计和建筑风格上看，目前桂林众多在售和待开发项目在风格上仍然大量采用欧陆风格，住宅大多采用三段式的设计手法，物业档次普遍偏低，产品同质化现象严重，建筑布局基本上以排列式布局为主。另外桂林住宅楼盘规模普遍偏小，小区环境较差，抄袭风行，楼盘配套设施严重不足。缺乏真正意义上的精品楼盘，可以说是目前桂林住宅的普遍特征。
3、房地开发企业普遍不大也不强。我国房地产业的集中度不高，最大的房地产开发企业在全国的市场占有率仅仅约为1%，与美国最大开发商4.5%的市场占有率相比，发展规模依然有较大的上升空间。
据统计，目前我市共有房地产企业(包括房地产开发经营企业、房地产物业服务企业、房地产中介服务企业)近500家，从业人员近11000人。2007年，全市商品房销售额达到69.69亿元，但销售额超过亿元的企业仅为7家。2009年5月，桂林市委书记刘君与部分房地产企业负责人恳谈会上强调，桂林现在的楼盘为什么难以拿出去吸引世人的目光呢?归根结底还是我们的企业实力不够强。
4、外销市场普遍不足。这是因为桂林市经济开放程度还是不高。2008年，全市外贸进出口总额仅有10.11亿美元，全市实际利用外资更是只有1.70亿美元。桂林市消费水平还是较低。2008年全市接待国内外游客1626.90万人次，接待海外游客128.60万人次，旅游收入仅有100.26亿元。由于经济开放度不高，因此目前桂林商品房外销量很小。以2008年为例，外地人购买商品房只占总销售量的14.31%。而同为以旅游著称的海南省三亚市，其商品房的外销达到90%以上。
5、住房保障体系压力加大。我市房地产的总量满足有效需求，但是商品房空置现象一定程度上存在。同时，房地产过剩与短缺并存。一方面，大量的商品房积压，如临桂县最近几年过快开发的楼盘中空置现象就十分明显；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张。一方面高档公寓、别墅的空置率高、发展过快；另一方面普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。
2007年，据初步统计桂林市城区现有居住用地总面积共2488.2公顷，城市居民人均住房面积达到22平方米。但据2005年调查数据，我市目前尚有低保家庭26876户，其中：市区（五城区）3413户，各县（十二县）合计23463户。在低保家庭中，人均住房建筑面积在16平方米以下的有13001户，其中：市区（五城区）2113户，各县（十二县）合计10888户；人均住房建筑面积在8平方米以下的有5902户，其中：市区（五城区）1220户，各县（十二县）合计4682户。
6、房地产业发展的衍生问题不容忽视。从基本情况来看，桂林市房地产行业平均利润依然很过高，地产的行业利润远高于其他行业，许多各类企业纷纷转向房地产开发，如桂林市的机床股份有限公司、玉柴工程机械有限公司、鸿瑞科技有限公司。桂林市一些城区将面临房地产化或产业空心化倾向。同时，如果桂林城市GDP增长主要依靠房地产带动，财政收入主要依靠土地经营收入，银行收益和资产质量依靠房地产抵押贷款。一旦房地产出现问题，随即影响桂林市整个经济和社会发展绩效。
&&&&三、桂林市房地产业培育发展机遇
1、桂林自然生态环境优越，区域优势明显，房地产市场前景广阔。首先，桂林气候温和，雨量充沛，光照充足，温暖湿润，四季直人，还有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。这是世界少有、不可多得自然山水旅游资源，拥有国际山水旅游名城和历史文化名城桂冠。同时，它还拥有“国家环保模范城”、“国家卫生城”、“国家国林城”、“中国十大魅力城”、“中国青年喜爱的旅游城”、“世界最适宜居住的城市之一”、“中国十大最有幸福感城市”等一系列荣誉。桂林具备得天独厚的自然环境优势，为旅游地产、商业地产以及住宅地产的长久发展孕育了肥沃的土壤。
另外，桂林处于华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈交汇处，是直接连通中南的区域性中心城市，具有独特的区位优势。在交通优势方面，随着贵广铁路、湘桂铁路扩能改造、两江国际机场扩建、桂梧调整、桂黄高速等一大批基础设施的陆续开工建设，桂林将成为广东、深圳的后花园，为广西、贵州、湖南、广东四省之间城市市民的理想居住地创造了良好的条件。
桂林作为国际旅游城市、是桂北地区的政治、经济、交通、文化和科技中心，随着社会经济及文化层次的不断发展及提升，逐渐成为我国最适宜居住的城市之一，使得外地购房者选择入住桂林成为可能。
2009年5月，桂林市委书记刘君与部分房地产企业负责人恳谈会上强调，桂林房地产业做大做强具有独特的优势和契机。一是作为国际知名的旅游城市,桂林的名城优势明显,而且随着桂林旅游的转型升级,旅游对地产的推动作用将日益凸显。二是随着我市“保护漓江,发展临桂,再造一个新桂林”战略的实施,临桂新区建设和老城疏解提升都将给房地产发展带来新的空间和机遇。三是桂林正在加快推进全面建设小康社会步伐,工业化、城镇化水平的不断提高将给房地产业带来巨大的市场需求。“桂林山水甲天下，桂林的楼盘也要做到甲天下”。
2、城市总体规划将对桂林房地产发展有一定限制。由于桂林是世界上著名的旅游城市，在地理位置、气候环境、旅游资源上存在着不可复制性，土地资源相对稀缺。这使得桂林城市总体规划将对房地产在本地刚性需求稳步增长的基础上有一定限制。房地产开发商想在桂林进一步扩大发展的空间有限。
2003年7月，国务院《关于桂林市城市总体规划的批复》【国函〔2003〕78号】中明确指出“严格控制城市的人口和建设用地规模，保护耕地、节约用地。到2005年，主城区实际居住人口要控制在67万人以内，建设用地控制在67平方公里以内；到2010年，主城区实际居住人口要控制在70万人以内，建设用地控制在80平方公里以内”。
虽然在《桂林市城市近期建设规划（）》中人口规模的预测基础上，结合近期桂林市建设临桂新区的现实要求，规划预测到2012年桂林市城区人口规模将达到110万人左右。但是2008年《桂林市城市风貌设计导则》中却指出“建筑注意高度和体量控制，保证主要景观视线走廊的通畅建筑屋顶应采用坡顶形式，建筑的形式、尺度与色彩应与山水环境景观及历史文化景观相协调”。“单体建筑长度不宜超过50米；老城核心区的建筑高度控制更严，应在24米以下”。
上述规定将进一步限定了桂林房地产发展的两大问题：土地问题和容积率问题。随着桂林市政府房地产支撑和土地储备调控力度的不断加强，在现有国土土地通过招标、拍卖、挂牌方式获得土地使用权的基本政策，桂林市区特别是漓江、两江四湖核心景区周边土地就越发稀缺，土地价格也将逐步飙升，在这些土地上开发的住房价格也将水涨船高。
日，在今年桂林市挂牌出让的第十宗土地，占地230余亩的 P045地块时，安厦房产最终以集团以4.69亿元的价格获得。该地块住房的基本地价就已经达到3061元/平方米。尽管开发商开发容积率还未确定，但已经为未来楼盘的高房价埋下伏笔。
3、桂林房地产行业刚性需求比较明显。根据《桂林市住房建设规划》预计，未来几年桂林市住房需要基本情况如下：
（1）城市化住房需求。2007年现状老城区人口约76万人，临桂县城人口约5万人，规划预测到2012年桂林市城区人口规模将达到110万人左右，城市人口新增约29万人。规划2012年人均住房面积达到27平方米，故由城市化进程产生新增的住房需求为783万平方米。
（2）改善居住条件住房需求。考虑桂林市城区城市职能转换和老城区更新改造的需要，现状主城区居住人口为76万人，临桂县城居住人口为5万人，规划人均住房面积将由现有的22平方米提高到27平方米，故规划期内旧城改造住房需求为405万平方米。
（3）城市拆迁住房需求。根据桂林市年城市房屋拆迁计划，老城区内年均计划拆迁面积为27～28万平方米，临桂新区年均计划拆迁面积为5～6万平方米。年拆迁计划应根据城市建设发展实际情况和需要有计划、有步骤逐步落实。其中拆迁建筑中住宅总量按80%估算，住宅产权调换安置率按80%测算，2008年因住宅拆迁计划需要产权调换安置的住宅中面积约21.1，按照每年城市房屋拆迁规模不超过上年房屋拆迁量的原则，规划期内城市拆迁住房需求约为105万平方米。
综合考虑以上需求预测量和其他各项影响住房需求因素，规划区规划期内住房建设总量将达到约1293万平方米。
4、90平米以下的小户型就成为桂林市商品住房建设的主流。在《桂林市住房建设规划》的规划期内约1293万平方米住房建设总量中，商品性住房建设总量约989.2万平方米，保障性住房约303.8万平方米。在商品性住房中，90平方米以上商品房建设总量约385.5万平方米；90平方米以下商品房建设总量约603.7万平方米；
从全部住房面积上看，在规划新建住房建设总量中建筑面积小于90平方米的住房比例结构为70.2%。达到国务院《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》等政策文件中对于新建住房总面积中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上的要求。
在商品住房中，建筑面积小于90平方米小户型商品房占总量的61%，建筑面积大于90平方米的商品房占总量的39%。可以说，小户型商品性住房是未来桂林市商品房开发的主流。
5、临桂新区将成为桂林市房地产发展的一个主要战场。《桂林市住房建设规划》将通过对不同类别住房建设所需的住宅用地的供应进行控制，来合理调控住房供应体系和满足住房建设的需求。其中在桂林市住房建设年规划期内，规划区新增住房用地供应总量约为612公顷。根据各类住宅建设的平均容积率来确定各类用地规模，商品房新增规划用地约443.4公顷，一般经济适用住房用地约111公顷，公共租赁房用地约44.3公顷，廉租住房约13.3公顷。
尤其是临桂新区作为桂林市未来几年内的建设热点地区，住房配套建设应迅速跟进。临桂新区中心区作为近期重点启动建设地区，新区配套的住宅建设将以商品性住房为主，并配合建设一定比例的保障性住房。规划期内，临桂新区新增各类居住用地约275.5公顷；住房建设总规模将达到近600万平方米。
可以说，未来几年，临桂新区新增各类居住用地约275.5公顷，占全市规划区新增住房用地供应总量的45%；临桂新区住房建设面积总规模将达到近600万平方米，占全市规划区新增住房面积大的46.4%。这充分说明，临桂新区将成为桂林市房地产发展的主战场。
6、困难群体和低收入群体住房压力加大，住房保障体系亟待完善。正如2009年5月，桂林市委书记刘君与部分房地产企业负责人恳谈会上强调，房地产可以细分为许多类型,如解困房、廉租房、经济适用房、商品房等。但是作为房地产企业,要做的是商品房,而作为公共服务范畴的解困房、廉租房、经济适用房等应该是政府的事情。
桂林市保障性住房包括经济适用住房和廉租住房，其中经济适用住房可按产权归属分为一般经济适用房和公共租赁房。在《桂林市住房建设规划》的规划期内约1293万平方米住房建设总量中，保障性住房约为303.8万平方米。在住房保障体系中，保障性住房占建设总量的23.5%。其中，一般经济适用房建设总量约200万平方米；公共租赁房建设总量约79.8万平方米；廉租住房建设总量约24万平方米。
虽然桂林市完成廉租住房建设总量约5万平方米。但目前还只能先解决一线环卫工人和城管人员的住房问题。但要解决桂林市相当大一部分低收入群体的住房问题，1万多平米的廉租房还是远远不够。2008年，我市预计开工廉租住房建设3万平米，也只能解决500户的住房问题。加快我市住房保障体系建设迫在眉睫。
四、桂林市房地产业发展方向建议
房地产业既然对国民经济增长和其他行业的发展有着如此大的推进作用，如何规划和发展好桂林市房地产业，使之成为桂林市经济社会发展的支柱产业，这是一个重大的理论课题。笔者提出如下几点意见建议与大家商榷。
1、要大力推进城镇化和工业化建设的进程，为房地产业的发展提供更为广阔的空间和市场。强力推进临桂新区建设，加快城镇化进程是市委、市政府提出的工作目标任务。目前，我市城镇规模还较小，农村城市化水平低，较低的城市化水平严重制约了对房地产的需求规模。
一要加快城市新区的建设。一是实施“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”战略，强力推进临桂新区建设。二是按“疏解、提升老城”要求，推进新一轮旧城改造建设。三是推进雁山教育卫星城、桂林高新技术开发区和八里街经济开发区的建设。
二要加快桂林特色城镇建设进程。加快全州、兴安、灵川、阳朔、荔浦、永福等县城建设，构建以市区为中心，全州、荔浦县为副中心，县城和重点建制镇为支撑，大小结合、功能互补、特色鲜明的桂北城镇群。城镇化推进过程，既扩大了城市规模，又促使城镇人口的增加，这必定会给房地产业带来巨大的市场需求。
2、要改变房地产业的粗放型发展模式，加快形成并推进房地产业集约型发展的创新模式，走规模发展之路。从全行业来看，当前，要更加注重“环境、文化、科技、环保”的先进理念，本着以人为本、节能省地的原则发展房地产业。无论是从全球经济体化的趋势，还是从中国市场经济的客观要求，以及产业自身成熟度来看，房地产业的规模发展，走规模经济之路不仅是房地产业发展壮大的必然选择，也是整个社会经济的需要。房地产业通过发展规模经济，可以从根本上改变重复建设和重复生产造成的过度竞争状况，在一定程度上达到分工的专业化、成本的节约，以提高经济效益及相关资源的使用效率。
3、依托桂林山水和历史文化特色，发展高端房地产――旅游地产。旅游地产是指通过将旅游活动和房地产开发结合在一起进行整体运营的复合地产开发模式，其物业形态主要有以下几种:旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产。旅游房地产和以居住消费类为目的的住宅房地产对经济社会发展的贡献存在着显著的差异。据相关调查表明，一座酒店8年至12年的税收就超过了同等规模住宅房地产项目70年的税收总额。
随着现代立体交通的逐步构建，桂林与北部湾、珠三角、长三角等经济区域的空间距离越来越短，区域间的交流与合作的速度加快，发展前景长远看好。这些，都成为桂林发展高端房地产――旅游地产的优势。
2009年5月，市委刘君书记在与桂林部分房地产商进行恳谈，共同探讨如何做强做大桂林房地产业时曾提出：“现在人们的生活居住观念发生了很大变化，讲究的是生活质量、幸福指数、生态环境。而桂林年平均气温19度，且四季分明，现代交通也日渐完善，这些都支撑桂林房地产业能成为全国高端消费群体的选择。房地产商要注意把自己的产品定位给高端消费群体，做高品质的楼盘，把房子做成精品，做到物有所值，让高端消费人群，包括外地的消费者愿意来买你的房子。”
高端旅游房地产对高素质、高收入阶层有较大的吸引力。发展高端商品房吸纳高素质、高收入阶层，有利于改善城市的人口素质结构。此外，高端商品房还能对城市景观起到较大的正面影响，可提高城市的档次。实际上，桂林市的旅游地产也早有成功案例可以借鉴。一是乐满地度假世界。二是愚自乐园。三是阳朔西街、东街和唐人街酒店式公寓等。因此，桂林房地产业的发展，既要坚持做普通居住消费型有住宅房地产，解决和改善群众的居住环境和条件，同时还要充分利用优势，发展以吸引高端人群为主的高端房地产――旅游房地产，实现两条腿走路，促进房地产业健康持续发展。
4、加强规划设计，开发建设与桂林山水和文化匹配，有桂林特色的高品质房地产品牌。必须在房地产开发项目的规划设计上下功夫，以入为本，结合桂林山水和文化特色，严格把关，用心去做，前瞻性、高水平地搞好建设规划，让规划更科学一些，设计更人性化一些，布局更合理一些，选材更精致一些，施工更精细些，真正做出有品位、有规模、有风格，成精品的楼盘，让消费者眼前亮，有购房的冲动，觉得物有所值。房地产项目还要注重连片开发，有规模才能更容易形成高档社区，才能更凸显风格，才能更有美感。
在高新技术产业区，桂林市应利用现有的科研院所和技术人才资源，大力发展各种软件、信息、节能环保、现代医药生物、医疗器械、保健、新型材料等产业；在临桂新区，通过综合性开发，打造现代新桂林城，与老城遥相呼应，相得益彰；在苏桥工业新区，利用区位优势、土地资源优势和交通优势，建设新型工业基地；在八里街经济开发区，利用市县相邻、交通便捷、经济互补的有利条件，着力发展现代商贸和物流业；在综合实力比较强的县，着重发展特色城镇，加快城镇化的建设速度；在农村，可以鼓励和帮助农民利用自然环境和现代农业种养技术，发展观光、休闲、农家乐、生态旅游业。通过上述多样性的创意产业发展，形成人流、物流、信息流，创意房地产也孕育而成，脱颖而出，一枝独秀，从而引领桂林房地产时尚之路。
5、加大房地产外销力度，把房地产推向全国乃至世界。桂林的城市环境很有吸引力，是个很适合生活或休闲度假的地方，而桂林政府有政策规定外地人在桂林购买商品房可获得入户指标，这都是吸引外地人来桂林购房的有利因素。
据统计，目前桂林出现大批来自永州、梧州、柳州等地的购房者，而且比例不断上升。随着桂林在西南地区陆、空交通枢纽地位的不断提升，在很大程度上为桂林经济加快增长、城市规模的扩大以及桂林房地产业带来了巨大机遇。
一方面我们要打造良好的居住环境。另一方面，政府要积极推介城市、经营城市，要和开发商一起到外面去推介桂林、宣传桂林，让更多的人来这里休闲置业。只要有政府牵头，企业发力，媒体搭桥，整体营销城市，就有可能事半功倍地打造出桂林房地产营销新模式。
6、做大做强桂林市房地产企业。首先，在分工定位上，桂林的地产商可以走股份合作的路子，或者引进实力雄厚的合作伙伴,做大做强。其次，一些规模不大、实力较弱的企业,可以选择到县城、重点乡镇去发展,因为随着城镇化进程的不断推进,县城和城镇同样拥有巨大的市场需求。
参考文献：
1、、2008桂林市国民经济和社会发展统计公报
2、年广西自治区国民经济和社会发展统计公报
3、年中国国民经济和社会发展统计公报
4、《桂林市城市近期建设规划（）》
5、《桂林市城市风貌设计导则》
6、《桂林市住房建设规划》
7、桂林房地产也要“甲天下”――市委书记刘君与部分房地产企业负责人恳谈侧记
8、伍建民：把桂林房地产业培育成为国民经济支柱产业的思考
（由于编辑器无法显示部分表格，需要部分数据的话请参考原文：）
被 独夫秦圣 编辑]
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[操作人：不醉不归30
Iceason 23:01好帖 ★★★阿乐中招 17:06好帖 ★不醉不归30 07:30好帖 ★★★
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我是广西人,我爱广西!
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发表于& 04:43&第楼 &
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发表于& 11:25&第楼 &
作者: 邻家傻妞
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写得很好！桂林论坛有这样的帖子是我们的福气哦。
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坎坎伐檀兮,置之河之干兮,河水清且涟漪。
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发表于& 20:03&第楼 &
很现实，很有见地的说。
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古来圣贤皆寂寞，惟有饮者留其名！
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发表于& 21:47&第楼 &
楼主的文章还可以！但是，明年再房地产投资上将被南宁、柳州拉开比较大的距离！桂林还要加油！！
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不抛弃不放弃
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发表于& 18:14&第楼 &
楼猪可以做总书记了
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发表于& 19:37&第楼 &
LZ,为什么不拿房价与北京比？
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发表于& 15:47&第楼 &
我买不起~~
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生活残酷但仍然很美，值得去坚强追求
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发表于& 15:56&第楼 &
有没有人介绍一下桂林的楼盘。
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发表于& 19:25&第楼 &
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坎坎伐檀兮,置之河之干兮,河水清且涟漪。
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发表于& 21:31&第楼 &
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发表于& 13:21&第楼 &
考虑到桂林买套房养老
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发表于& 17:08&第楼 &
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发表于& 18:01&第楼 &
到桂林炒房
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望闻问切，理法方药，专治不死人！
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发表于& 16:30&第楼 &
想在桂林买一套房子给女儿以后读书创造条件，不知有什么好的楼盘推荐
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发表于& 03:41&第楼 &
一个地方房产发展的格局，交通布局和物流运输交汇起着关键的作用，虽然政府极力推崇桂林新建设西移临桂，但是湘桂铁路桂林中心站也好，贵广高铁桂林站也好，还是桂黄高速桂林入口和桂柳高速桂林入口也好，还有未来的桂林汽车总站选址落脚点也好，它们都将集中在叠彩区和八里街开发区，大交通和大物流的建设发展，将带来未来叠彩区和八里街房地产业远远超过临桂新区房地产业。脱离交通布局，脱离漓江沿江走道，西移再造新桂林，临桂新城也只能是桂而不林，最后也只能还是临近桂林的“临桂”而已。
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发表于& 10:37&第楼 &
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发表于& 15:37&第楼 &
房子啊。。。
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