住宅小区内分布着供热、给排水、供电、供气、通讯、有线电视等企业的设备设施，他们每年都要对其进行维修、养护、对于存在问题较多或者为了适应发展的需要还要对其进行改造，由于没有全面、协调、统筹兼顾，或者工作不到位，给物业管理造成了不便。本文结合与上述相关企业打交道的经验，找出问题症结，以减少损失。
问题一:硬铺装问题
现象:硬铺装上的污渍和塌陷的硬铺装
原因:污渍的产生，一是给排水公司每年都要对排水检查井至少清淤一次，清出的杂物先放在硬铺装上，然后再清运，或者是排水检查井堵塞，污水外溢留下污渍：二是热力公司在处理管道堵塞或者是跑冒滴漏时排泄出的采暖水流到硬铺装上，由于采暖水中含有铁锈和其他杂质，因此水的颜色呈红褐色，在硬铺装上留下污渍;塌陷的原因，一是由于敷设在硬铺装下的供热管线或给排水管线渗漏对硬铺装基础的浸泡和冲刷；二是由于供热管线、给排水管线、通信管线等改造后，回填土未按操作规程夯实，尤其是在冬季施工改造中，由于土处于冰冻状态，经过季节的温度变化或供热管线的温度变化影响，回填的冻土化成松土，以及夏季的雨水浸泡回填土等造成的。
对策:一、硬铺装污渍的预防:排水清淤时杂物不落地直接清运到车上，供热的采暖水直接排泄到排水检查井内;发现跑冒滴漏及时通知相关企业处理;二、硬铺装塌陷的预防:一是发现跑冒滴漏及时通知相关企业处理，减少对硬铺装的浸泡和冲刷;二是在硬铺装施工时要按操作规程夯实，并且在次年经过雨季之后再次夯实，或者回填采用风沙。
问题二:道路问题
现象:道路塌陷和夏季道路积水、冬季积冰。
原因:供热管线、通讯线路、给排水管线改造需要穿过道路，对原来的路面破坏后回填土未夯实，或者夯实后受雨季和季节的温度变化或供热管线的温度变化影响，造成了塌陷;由于小区内道路处于低处，当给排水管线、排水检查井、供热管线发生跑冒滴漏或者采暖管线检修、清洗时，排出的水都会淌到路面上来，夏季出现积水，冬季没有来得及处理，水冻成冰，给业主的出行带来不便。
对策:一、采用顶管技术可以减少道路塌陷;对道路破坏面积较小的，可以采用现浇的混凝土水泥路面，回填要夯实并且道路施工的当年不能直接抹水泥路面，要等到次年雨季过后再次夯实才能抹水泥;如果穿过道路的管道面积较大，在恢复时直接回填或者砌筑地沟，应该采用预制混凝土路面，便于日后的维修养护;二、热力、给排水企业做好日常维修养护和巡检工作，把问题消灭在萌芽状态，发生跑冒滴漏后物业管理企业及时通知相关企业来处理。
问题三:散水坡问题
现象:散水坡起鼓、塌陷。
原因:起鼓主要是由于供电管线（电缆线）、供热管线、给排水管线改造施工结束后恢复的散水坡没有伸缩缝，因热胀冷缩所造成;塌陷主要是由于恢复时未按改造要求施工，只是用原有的土回填，经过雨季渗水和经过季节的温度变化或采暖管线的温度变化影响，造成了塌陷。
对策:一是恢复时必须要留伸缩缝，伸缩缝内应填沥青胶泥或沥青麻丝;并且伸缩缝的位置要避开落水管的位置;二是要严格按照设计施工:在素土的基础上，铺100至200毫米厚夯实的3:7灰土，上面再打40毫米厚1:2:4细石混凝士，撒1:1水泥砂压实抹光。
问题四:护栏问题
现象:挖出护栏基础、割断护栏。
原因:由于供热管线、给排水管线改造，或者处理渗漏时，管线上面有护栏，需要找出管线的所在位置，就要破坏护栏基础挖沟坑，这样就要把基础挖出来，护栏相应地要割断。
对策:一、施工改造时采用顶管技术可以减少对护栏基础和护栏的破坏，减少恢复时不必要的损失;二、对于处理渗漏时必须要挖坑的，改造企业对破坏的护栏基础和护栏要重新恢复。
问题五:避雷问题
现象:避雷测试时电阻达到无穷大，并且发生过雷击损坏女儿墙墙角的事故。
原因:避雷网测试正常的允许电阻应该在30欧姆以内，出现无穷大是由于在采暖或通讯改造过程中对埋地的避雷网中角铁破坏，从而造成避雷失去作用，在雨季造成雷击事故。
对策:挖到地下的避雷网处，需重新焊接恢复正常，经过重新测试合格方可回填。
问题六:电缆线问题
现象:埋地电缆线有长2米左右裸露在草坪中，以及将电缆线固定在外墙上。
原因:供电企业未遵守以下施工规定:埋地电缆线至少要在地表面0.7米以下，而且要用风沙做垫层，电缆线上面要用保护盖板或采取其他措施。供电企业实际施工只埋深在30厘米左右，上面根本就没有采取措施，在种树或其他施工时，需要挖一些草坪中的土，于是就把埋深不够的电缆线挖出来裸露在草坪上，这样若电缆线被弄坏将会有漏电安全隐患;供电企业在处理单元与单元间电缆线短路问题时，由于很难在短时间内抽出来重新换线，为了解决用户用电的燃眉之急，于是就废弃原来的电缆线，重新在外墙上跑明电缆线。
对策:一、物业管理企业发现后，要采取一定的保护措施，并且要及时通知供电企业，要求供电企业或者对电缆线采用地沟敷设或者直埋在地表面0.7米以下，并且要做好垫层和顶层的保护;二是作为应急的明电缆线存在安全隐患、影响环境美观，必须要把原来的电缆线抽出来，换上新的电缆线。
问题七:通讯施工后地下室渗水问题
现象:通讯施工后地下室在下雨后出现渗水。
原因:通讯施工过程中破坏了地下室外墙防水层，在恢复的过程中没有把挖开的散水坡和路面恢复，而只是简单回填。下雨时，雨从回填土直接渗入到地下室外墙处，由于防水层被破坏，从而雨水渗入到地下室。
对策:一是修复好地下室外墙的防水层;二是夯实基础后抹好散水坡和相临的路面。
问题八:草坪和树木问题
现象:施工改造时造成草坪和树木死亡。
原因:供热管网、通讯管网、给排水管网的改造，或者处理故障时需要经过草坪，一般要挖地沟，由于没有对草坪和树木采取有效保护措施，这样就造成草坪和树木的死亡。
对策:对于草坪应该是从原来的根部以下整体移走，就近栽种，改造结束后再回移;对于树木要分季节，若是在冬季、秋季和春季可以采用在其根部涂凡士林等做保护，移种他处;而对于夏季施工则需要提前在春季就要把树移走，否则夏季移种树木很难成活，待施工结束，在适宜的季节回移到原处。
问题九:检查井盖问题
现象:破损或丢失的检查井井盖，给业主出行造成了安全隐患。
原因:住宅小区内分布着给排水、供热、通信等检查井井盖，破损的原因，一是由于年久老化造成;二是由于小区内车辆扎压造成。丢失主要是由于原来检查井多采用铸铁井盖，近年来铁的价格上涨，时有被偷盗的事件发生。
对策:对于老化及车辆扎压造成破损井盖，物业要先采取一定防护措施避免发生安全问题，然后再及时通知相关企业进行更换;并且要做好日常物业管理中的车辆停放管理，减少和避免压坏检查井盖。对于丢失的问题，一是加强保安的看护力度，二是把铸铁井盖更换成橡胶井盖。
问题十:供热阀组间内外墙皮脱落问题
现象:供热阀组间内外墙皮脱落。
原因:冬季供暖期间，供热阀组间内，供回水阀门因盘根松动造成跑水，由于阀组间内温度较高，使水蒸发成水蒸气，一方面阀组间内墙吸收水份，内墙因干缩裂缝产生脱落，砖墙继续吸收水蒸气，并且由于砖与砖之间的砂浆不饱满，以及砖墙自身的吸水性，二者综合长时间作用，使水蒸气逐渐洇透到外墙;另一方面由于阀组间的水蒸气从阀组间的门缝串到楼道，对阀组间外墙侵蚀，内外作用，使外墙因干缩裂缝，产生脱落。
对策:一是供热企业做好夏季检修，加固好阀门盘根;二是物业管理人员发现阀组间有渗漏或跑水现象，及时通知供热企业处理。
问题十一:楼道的潮气和异味问题
现象:冬季楼道内有明显潮气和异味。
原因:主要是因位于楼房中间的采暖地沟内有存水。地沟内水的产生，一是排水检查井因堵塞而跑水;二是夏季的雨水;三是供热管线的跑冒滴漏产生的水，流入到地沟内，因冬季分布在地沟内的供热管线散热后，地沟内的水被加热变成水蒸气后从阀组间的采暖供回水立管缝溢出，然后从阀组间门冒出来，产生了明显潮气和异味。
对策:一是通过巡检和定期检修等措施有效控制给排水和供热企业的管线和检查井的跑冒滴漏，小区内要有完备的雨排系统，对雨水合理疏导，避免水流入到地沟内;二是在供暖前供热企业要对地沟进行检查，发现有存水要用水泵抽干。
问题十二:楼道配电箱问题
现象:在二层楼道挂着一个大的配电箱。
原因:供电企业为了对单元内用户用电统一控制和管理的方便，把原来分布在各楼层的分配电箱取消，统一改到二层的一个大配电箱。由于配电箱是固定在二楼墙壁上，对于物业管理存在以下弊端:配电箱高不便检修、增加了清洁员清洁的工作量，而且在清洁配电箱时还有一定的安全隐患、占用了楼道的空间，造成视觉污染。
对策:一是合理布置配电箱的高度，一般下边高度50厘米，上边高度180厘米，便于检修和抄表;二是把配电箱镶嵌在墙壁内。
问题十三:楼道内的布设线路问题
现象:楼道内的墙壁上星罗棋布地固定着各种线路，造成视觉污染。
原因:建于上个世纪八十和九十年代的一些楼房，由于当时的设计没有充分考虑到日后发展需要，在墙壁内没有预留出一些线槽，后来的改造也没有在墙壁上重新埋线槽，所以出现了楼道内的闭路线、电话线、电子门专用线、上宽带专用线等用明线槽布设在楼道的墙壁上。
对策:统一规划在墙壁预埋一定管径的主线槽和到各户的支线槽，把上述的一些线路集中于此。(来源：现代物业)
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物业接管验收应注意的问题
摘要：物业项目接管验收工作执行得好与坏，直接影响到未来物业管理工作的正常开展。所以，把握物业管理接管验收的要点，具有重大的实际意义。物业管理项目接管验收前的准备工作、物业管理公司项目接管验收时需要接收的资料、项目接管验收的程序是物业管理项目接管工作中应注意的三个问题。
一、项目接管验收前的准备工作
1 ．建立健全项目接管验收的组织与机构。
在物业项目接管验收中，首先应根据分类建立不同专业人员的验收小组。制定和安排物业的验收计划，还应对验收组成员根据分工进行必要的培训，提出要求，掌握标准，及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程项目，从物业管理角度提出相应的整改意见。 2 ．在物业项目接管验收前就做好财务方面准备。
筹措物业管理维修基金；制定财务预算方案，提交开发单位审批；并建立完善的财务制度，有效控制管理费及基金收支；制定第一年的管理收支预算，拟定收费标准，包括管理按金及其他管理款项的建议。
3 ．确定验收的主要项目和重点环卫。
在物业项目接管验收中，应该大致掌握以下重点环节：
①土建工程：包括屋面排水、伸缩缝、地面有无渗水，地下室墙面有无渗水；地面有无气鼓及渗水、开裂；消防门、通道、楼梯等有无问题。
② 装饰工程：包括各地面、护墙板、门和门框护栏及扶手、灯具及其他水电设施、外墙面（装饰、
涂料、玻幕）公共区域设施设备的装饰、公共洗手间、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。
③ 供配电系统：包括供配电设备，应急供配电设备、各强电检查井内管线及电箱、避雷装置、公共照明、用电器具等
④ 给排水系统：各供水、消防水泵及电机等、各水箱、给排水管网、接头及接门等，检查井内管线、
水表及阀门等，化粪池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管网、接头、阀门等、人防工程及相应供水系统等。
⑤ 电梯系统：各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。
⑥ 空调系统：空调制冷机组、风柜、各盘管机、各风管及风口，空调风柜房地面排水坡度、下水口、
回风系统、鼓风机、暖风系统，空调冷却水系统、冷机塔、冷却泵及电机、各检修口等，避风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。
⑦ 弱电系统：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门），
楼宇自动化（模块控制的空调、电力、电梯、保安等）弱电检查井内的管线、接线箱等。
二、物业项目接管验收时需要接收的资料
在物业项目接管验收中，资料交接是项目接管验收中的薄弱环节。许多事实证明，往往是资料不齐、或资料交接不完整，影响了后期的物业管理。因而，物业项目接管验收中，资料交接也是应该特别注意的方面。
1 ．产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、报告等
2 ．技术资料：竣工图（包括平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等），各类公共设施、设备说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、故障观察记录（布置图）、竣工验收证明书等等。
3 ．验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证书、电话、网络保养及验收协议等
三、物业项目接管验收的程序
程序是物业项目接管验收工作顺利完成的保障。在实际工作中，要区分新建物业和缘由旧物业接管验收两种情况。
1 ．新建房屋的接管验收程序。
① 建设单位书面提请接管单位验收；
② 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具体条件的，应在巧日内签发验收通知并约定验收时间；
③ 接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行验收；
④ 对验收中发现的问题，按质量问题处理办法处理；
⑤ 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证签发接管文件。
2 ．原有房屋接管验收程序。
① 移交人书面提请接管单位接管验收；
② 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核；
③ 接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验；
④ 对检验中发现的危损问题，按危险和损坏为题的处理办法处理；
⑤ 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；
⑥ 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。
四、物业项目接管验收实际工作中的几个要点
在物业项目接管验收中的实际工作中，物业项目承接验收往往得不到足够的重视，要么是没有经过物业项目接管验收就接管物业，要么物业项目接管验收不能严格按标准和程序进行，流于形式，也给日后的物业管理工作留下很多隐患和问题。因而，要把握以下几个要点：
1 ．在接管验收前，物业管理企业与开发建设单位要协商接管验收的相关问题，如：交接双方的人员、
验收各分类的时间、注意事项等。统一思想、统一验收标准，明确验收程序，明确交接双方的责、权、利。
2 ．接管验收不但要注意检查物业质量，还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资
料、绿化、杂品等数量、类型，并经交接双方在验收报告签字后生效。
3 ．对查验中发现问题，属于必须改正和返修的，应书面报请建设施工单位返修，一时无法返修的项
目要确定今后维修期限，属于无法返修的项目，应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。 4 ．为保证设施设备的正常运行，对接管验收之后的设施设备进行试运行测试。在此期间，工作重点
应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移。
物业管理项目接管验收中应注意的几个问题
摘要 :项目接管验收，是物业管理企业提供服务的一个重要环节，也是服务的基础。做好这项工作，既是企业和业主（业主委员会或开发商）共同了解项目现状的需要，也是企业与业主（业主委员会或开发商）分清责任、减少纠纷的需要，更是企业弥补其缺陷和不足、完善设备设施、为业主和使用人提供满意服务的需要；为做好这项工作，应当注意以下几个问题：
一、业主的重视与支持，是做好接管验收工作的前提
就一个具体的物业管理项目而言，企业和业主（业主委员会或开发商）是一个利益共同体，企业提供物业管理服务，业主或物业使用人通过接受服务使物业保值增值，可谓各有所需、各有所得。双方在委托合同中，原则只有一个，即物业管理服务质价相符。物业管理企业提供服务，需要得到业主（业主委员会或开发商）的理解、支持、配合。同样，作为物业管理服务组成部分之一的项目接管验收工作也离不开业主（业主委员会或开发商）的理解、支持、配合。可以说，没有业主（业主委员会
或开发商）的重视与支持，接管验收工作就无法开展。在接管验收过程中，企业要不断地和业主（业主委员会或开发商）进行沟通，引起他们对工作的重视和支持，从而促进工作的开展。
项目接管验收工作，一方面是物业管理企业做好自身服务工作的需要，另一方面也是业主（业主委员会或开发商）了解物业管理项目现状，进而确定物业管理费和维修、改造投入的需要，同时也是物业管理企业与业主（业主委员会或开发商）双方分清各自责任、减少纠纷的需要。接管验收绝不仅仅是企业单方面的工作，而应当是企业和业主（业主委员会或开发商）双方共同的工作。业主（业主委员会或开发商）应当重视和支持物业管理项目接管验收工作。
二、制定工作方案是做好接管验收工作的基础
项目接管验收不仅是一项重要工作，而且是一项艰巨而复杂的工作，这就要求物业管理企业要精心策划，制定详细的工作方案，确保工作有序进行并按时完成。
工作方案一般包括：接管验收的工作原则、组织机构及人员分工、范围和事项、工作计划、注意事项、接管验收记录、工作的准备等。由于接管验收工作大都是在时间紧迫的情况下进行的。因此，企业应当选派懂业务、有经验、专业技术水平高的人员，必要时，还可聘请社会上的专家组成专门的组织机构，专门负责项目接管验收工作。待接管验收工作结束，再回到各自的岗位。在组织机构内，应当做到分工明确、各司其职。
制定工作方案，有助于接管验收工作，但由于它是企业和业主（业主委员会或开发商）双方共同的工作，所以，工作方案要事先和业主（业主委员会或开发商）进行沟通、洽谈，并得到他们的认可。对于已经委托过企业管理的项目，业主（业主委员会或开发商）还需和原企业沟通、协商。
工作方案是企业和业主（业主委员会或开发商）双方开展项目接管验收工作的依据，一经确定，双方即应照此办理。
三、牢记宗旨、不越雷池、学会沟通，是做好接管工作的保证
物业管理企业的宗旨就是全心全意为业主和使用人服务，企业通过自身服务，不断满足业主和物业使用人的现实需求和潜在期望。所以企业应当一门心思地做好服务，而不应当陷入其他是非之中，企业在项目接管验收过程乃至整个服务过程中，都应当牢记这一点。企业在项目接管验收时，应当遵循一个基本原则：即仅仅对项目现状作详尽的、细致的客观描述；对问题和缺陷，既不夸大，也不缩小；不对现状作任何分析和推测；不涉及与接管验收和服务有关的其它事项。一旦违反这个原则，就会造成企业接管验收工作的被动。如果企业参与接管验收的工作人员，随意议论项目建设过程中或原物业企业服务过程中相关方的是是非非，甚至“掺和”在其中，势必引起反感和不满，从而导致其对项目接管验收工作不积极配合，造成对项目接管
验收工作质量与进度的负面影响，严重的还会影响到企业和业主（业主委员会或开发商）的关系，对企业在接管后的服务中产生负面作用。
项目接管验收毕竟不是企业单方面的工作，需要各相关方的支持与配合才能完成。所以，参与项目接管验收人员，应当学会和业主（业主委员会或开发商）及有关人员沟通，取得其对工作的支持与配合，顺利完成项目接管验收工作。
四、认清并解决历史遗留问题，是做好项目接管验收及接管工作的关键
物业管理项目的接管主要包括三个方面内容：一是建设文件、工程图纸及其它资料的接管；二是合同（协议）的接管 ; 三是房屋、场地及其设备设施的接管。项目的接管验收与竣工验收不一样，虽然竣工验收具有法定作用，但它是按一定比例进行的抽验，只反映项目的总体情况，对细部关注不够。而接管验收是百分之百的查验，不仅关注总体，而且关注局部；查验的越细越全，遗留的问题也就说得越清，以后企业与业主（业主委员会和开发商）的纠纷也就越少。
遗留问题要说得清，就要求企业对项目的接管验收要细致、全面、不留死角。
首先要查验主要的文件、图纸及其它资料、合同（协议）是否齐全；其次再对现有的文件、图纸及其资料、合同（协议）要一页一页查验，看有无缺损等瑕疵，并做好记录。对房屋、场地及设备设施的接管验收，要逐项逐室进行，力争做到百分之百的查验，并将存在的问题，记录在统一的表格内。对本企业有查验困难的专业项目，可委托社会上的专业公司进行查验。最后对项目接管验收的结果一定要记录准确、完整，并制作接管验收清单，由双方相关负责人签字确认，作为企业接管项目和移交项目的依据。
项目的接管验收工作，必须制作交接文件，由企业和业主（业主委员会或开发商）双方代表签字。交接文件要阐明交接时间、交接内容及事项（含建设文件、工程图纸及其它资料、合同、设备设施清单等）、管理责任的时点划分、项目存在的问题及解决方案等。
把遗留问题的解决落到实处，就是要求企业要随时随地和有关方沟通、协商，落实解决遗留问题的单位、责任人、时间、费用承担者等。对于项目接管验收工作，只要本着科学、客观、公正的态度，就一定能妥善解决，并最终保障整个服务过程的圆满顺利。
新小区物业接管验收的准备
（一）人员准备
（1）组建接管验收小组。由物业管理企业管理部牵头，组织办公室、工程部、公司策划部有关人员参加。各部门应选派既精通业务，又责任心强的技术人员参加，并且一般要有不同专业特长的工程技术人患参加。规模一般为5～8人。
（2）指定负责人,最好是由本项目的负责人担任。
包含各类专业文献、文学作品欣赏、应用写作文书、生活休闲娱乐、专业论文、外语学习资料、中学教育、物业项目接管验收应注意的问题31等内容。　
　三、依据新项目的资料、国家和行业标准及现场考察情况编写接管验收方案。 在编写...其次,物业管理企业与招标方需要建立必要的沟通渠道,特别是工程问题的整改,物业 ... 　物业接管验收注意事项 2页 1财富值 物业项目接管验收应注意的... 暂无评价 ...如要投诉违规内容,请到百度文库投诉中心;如要提出功能问题或意见建议,请点击此处... 　物业项目接管验收过程中应把握的主要问题一、接管验收的作用及分类 接管验收是指物业管理企业接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时,以物业主 ... 　接管物业小区验收注意事项_公共/行政管理_经管营销_专业资料。物业管理服务一定要...――交付――保修――争议的解决 接 管验收中常见 非结构性工程质量问题 1、... 　接管验收注意事项物业公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关, 否则因为把 ...(1)对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核, 对尚未完善的事项,要求... 　协商楼宇交接问 题,如: 商定交接注意事项和开始...3、项目部应与施工单位、物业公司三方共同制定验收...公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E.机电设备接... 　《物业管理合同》 物业管理合同》签订后,总经理应立即下令筹备接管项目物业管理...4.5 对于接管验收出现问题的, 公司总经理应当积极协助接管验收小组同发展商/ ... 　物业新接项目接管验收工作程序_建筑/土木_工程科技_专业资料。今日推荐 180份文档 2014证券从业资格考试 2014证券资格证券交易高分突破试卷及答案 2014年证券考试《投... 　问题处理规程 5. 物业接管工作规程 河南正弘物业...项目房屋接管验收标准及验收办法,确保房屋顺利交 接...(注意关闭室内的 水阀)管道完好无损,无渗漏水,无...家装水路施工协议书来自:
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签订建筑装饰工程施工合同应注意哪些事项推荐回答：一、工期商定：家庭装修，需要与装修公司对于工期进行敲定。以2居室100平米的房间为例，简朴装修的话，工期在35天左右。一般装修公司会把工期商定到45-50天，假如着急入住的，可以在签订时和设计商榷此条款。二、保修条款：装修的整个过程现在主要仍是以手工现场制作为主，没有实现全面工厂化，所以难免会有各种各样的细碎质量题目。有可能的话最好能复印一份装修公司的最初完整报价单，以免在签订合同或是增减项目时，装修公司偷梁换柱，改换价格。三、按图施工：严格按照业主签字认可的图纸施工，假如在细节尺寸上和设计图纸上的不符合，可以要求返工。一般到工程结束，水电费加起来是笔不小的数字，这笔用度应该谁来支付，在合同中也应该标明。四、水电用度：装修过程中，现场施工都会用到水，电，煤气等，双方要在签订合同前做出约定。五、增减项目：装修过程中，很轻易有增减项目，好比多做个柜子，多改几米水电路等等。六、付款方式：一般的装修合同，商定首付60%，木工验收合格后交纳35%，完工后交纳5%。七、合同中必须写明装修的具体要求和完工日期。有的消费者在签订合同时，没有注意这两点，给某些装饰公司粗制滥造和拖延工期埋下了“伏笔”。八、在合同中必须注明使用的装饰材料的具体品牌或型号，以防装饰公司以次充好。九、合同中有关保修的条文是必不可少的，而且要分清责任：如果属于施工或材料的质量问题，装饰公司应承担全部责任；如果属于用户使用不当，双方可协商处理。物业水电外包合同范本推荐回答：甲：（发包）乙：（承包）本着互相信任原则甲水电工程达协议第条 工程概况1．装修施工点：_____________________________________________2．工期：________________月_______至_______________月_______3．本项工程预计费用 元民币第二条 材料供应约定1．甲提供材料乙必须至少提前三向甲提工序需要购买材料清单并注明所需要 材料数量甲应按提供乙需要材料甲负责采购供应材料应符合设计要求合格产品并应按供应现场甲乙应办理交接手续乙发现甲提供材料质量问题或规格差异应及向甲提甲仍表示使用由造工程损失责任由甲承担甲供应材料按抵达现场由乙负责保管由于保管造损失由乙负责赔偿2．甲采购供应装饰材料均应用于本合同规定住宅装饰非经甲同意乙挪作用乙违反规定应按挪用材料价款双倍补偿给甲3．乙提供材料乙供应水电材料甲应现场验收符合设计、施工要求或规格差异应禁止使用已使用工程造损失由乙负责乙自带施工必须工具（锥、切割片等）要保证安全性、良使用性乙自行承担工具维修费损耗费用第三条 关于工程质量及验收约定1．本工程应严格执行家《住宅装饰装修工程施工规范》GB及《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB并参照《福建省家庭装饰装修工程质量标准及其DB-35/T98》及《海市家庭装饰工程质量验收标准》2．由于乙施工技术差及责任位等自身原造质量问题其返工费用由乙承担工期变3．工程竣工：乙应提前两通知甲验收甲接通知两内组织验收并办理验收手续第四条关安全产防火等现场管理约定：1．严格遵守规定装饰装修施工间降低施工噪音减少环境污染处理由于施工带扰民问题及与周围单位、住户关系2．未经甲同意及关部门批准施工随意拆改原建筑物结构及各种设备管线3.工程竣工未移交甲前负责现场切设施工程品进行保护4.保证装饰装修现场整洁竣工前做卫清扫处理工作5.负责装饰装修所产垃圾处理工作每至少清洁6.乙施工原需居住现场用水、用电等必须注意安全工发工伤由乙负责7.乙应做施工材料保管工作禁止闲杂等进入现场8.未经甲许乙携带任何甲供装修材料门若发现偷盗现象按材料价格加倍赔偿第五条 关于工程价款、承包内容、施工工艺、结算约定：1. 工程款付款式：布管验收合格支付工钱50%,水电完工支付30%,整体竣工验收合格支付20%2. 乙承包内容：1）．水电槽、布线、穿线、埋槽2）．所水电施工程垃圾清运(每现场整理装袋)3）．水电施工穿墙、打孔、切割4）．关面板安装5）．五金、马桶、安装6）．期灯具安装3．工程结算式：按实结算：总价结算：20元/平米（套内面积）第六条 违约责任：1．甲未按合同约定间付款每逾期甲向乙支付 伍拾元违约金2．由于乙原逾期竣工每逾期乙向甲支付 伍拾元违约金第七条 纠纷处理式：工程质量双发争议双协商解决；事愿通协商、调解解决或协商、调解按照本合同约定向向民院提起诉讼第八条 合同变更解除：1．合同经双签字效双必须严格遵守任何需变更合同内容应经协商致重新签订补充协议合同签订施工前要终止合同应书面形式提并按合同总价款 10 ％支付违约金并办理终止合同手续2．施工程任何提终止合同须向另书面形式提经双同意办理清算手续订立终止合同协议解除本合同第九条．其约定：1．双同意由第三监理（厦门全垒打装修监理公司）进行协商工作未经第三监理（厦门全垒打装修监理公司）确认情况甲权支付乙相关费用2．经第三监理（厦门全垒打装修监理公司）确认甲必须按照约定支付乙相关费用3．气候、停电等抗力或预见素造工期延误经双确认顺延4．甲入住前要求乙5现场配合其工种交叉施工超5部每甲需支付乙50元/劳务费5．保修期内由于乙施工产品造质量问题由乙免费维修接甲通知48内必须达现场由于甲使用或抗力或遇见原造问题甲按实际发费用支付乙维修费用·店面承包合同 ·建房承包合同 ·园承包合同 ·渔业承包合同第十条 附则（） 本合同经甲、乙双签字（盖章）效（二）本合同签订工程转包（三）本合同式两份甲、乙双各执份（四）合同效期至_____________________(五) 水电工程保修伍保修期乙维护甲应支付相应费用甲签字：乙签字（盖章）：月月更参考物业管理网www。gywygl。com/水电装修时，电线是走墙上好还是地上好？推荐回答：关于水电改造几点需要注意：1、合同注明电路改造所用电线品牌2、全屋关应基本处于同水平位置3、全屋插座应尽量处于同水平位置特殊插座空调、冰箱及特殊要求例外4、电路改造相线、零线颜色应各屋致合同注明火线、零线、控制线颜色保护线按家规定黄绿双色5、插座线（包括空调冰箱）用3线4.0股照明线用2线2.5股6、底盒埋设自已买底盒请装修队报安装费7、关于音响线专业发烧友别装音响线：深圳房屋面积基本100平左右居客厅面积般面积装音响效般实没必要空管要算银关于水路改造点我觉必要说：关于泠热水问题深圳气讲需需要洗脸池、厨房洗菜池都用泠热水呢需要热水打热水器接装修我叹赚钱易花钱却容易!要注意合同注明务必等水电改造完木工进场做处：用同关注两事情水电改造装修项重要支装修公司利润且水电改造隐蔽性木工同进场施工散注意力全关注水电改造水路改造注意围定要整洁水路改造订合同注明水路改造用材料另外水路改造要注意原房间水管屋接原水管管原水管匹配您所电线必须走管说要让电线直接裸露掉顶或者砖木板面管材用金德要选择丰丰假太金德号称1亿圆保险用PPR管电线本身津相足够跪求家装水电施工合同推荐回答：暂无房子水电怎样该是正规的，家装如何规范施工推荐回答：一、 水电1、 防水施工宜采用涂膜防水2、 防水工程应该在隐蔽工程施工完成并验收后做3、 防水施工完成后要做2次蓄水试验4、 浴室防水层应该不低于1.8米5、 地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水6、 地漏要用防臭地漏7、 冷热水管左热右冷8、 水管尽量不要从地上走9、 冷水管在墙里要有1CM的保护层，热水管是1.5CM，因此槽要开得深10、 装PPR管是要考虑贴好瓷砖的厚度，这样管子不会露出来11、 烧菜只有几分钟，洗菜要很久，水斗一定要买大的12、 龙头和台盆要配套，弄不好就装不上去了13、 马桶安装不能用水泥，要用硅胶14、 马桶、龙头安装好后要注意保护15、 买马桶时要考虑马桶的坑距16、 洗衣机要考虑是上排水还是下排水17、 卫生间里最好不要装电话，容易受潮18、 卫生间里的镜子要先考虑好尺寸，否则镜前灯很容易就装高了19、 卫生间管道最好留检修孔20、 强电弱电不能穿在同一根管子里21、 左零、右相上接地22、 电源插座距地300，开关1.4米23、 开关不要装在门背后24、 插座多多宜善25、 大功率电器用16A插座，如电烤箱等26、 暗盒要用好的27、 暗盒一定要和面板配套，否则有可能装不上28、 PVC电线管内电线截面面积不得超过电线管截面面积的40%29、 卧室的空调不要对着床30、 空调洞要考虑向外倾斜，否则雨水会进来31、 灯尽量考虑双控32、 卫生间最好安装防溅插座33、 阳台上要考虑个插座34、 电线槽要横平竖直，排好照，以后用起来方便35、 公用烟道要装止逆阀36、 买来的电器一定要好好让工人看说明书37、 说明书和保修卡等资料一定要留好二、 泥工38、 水泥超过出厂期三个月就不能用了39、 不同品种、标号的水泥不能混用40、 黄砂一定要用河砂，用嘴尝味道就知道了41、 墙地砖要浸水两小时以上，阴干后才能贴42、 墙地砖宁可多买几片，不要少买，否则容易出现色差43、 一面墙上不能有两排非整砖44、 擦缝完成后要立即对瓷砖进行清理45、 地面贴大理石（浅色），石材背面要做防水46、 阳角处要割45度角47、 地砖要向地漏处倾斜，否则容易积水48、 墙砖碰到管道口要采用套割的形式，这样看起来还是整块的砖49、 地面大理石宜干铺50、 地砖一定要耐脏，防滑，不要光为了好看51、 亚光瓷砖难清理52、 阳台地砖要注意排水方向三、 木工53、 地龙骨最好用烘干落叶松54、 大的木板材买来后就要锯开风干55、 木工进场先要弹房子水平线56、 花色面板一进来就要买油漆刷一遍，防止被弄脏57、 吊扇不能装在吊顶龙骨上58、 花色面板施工时要预先挑色59、 吊顶的吊筋距离墙边不得大于30060、 石膏板要用沉头自攻螺丝固定，进入板面1~2MM，并做防锈处理，不能用枪钉61、 石膏板钉子之间的距离不得大于20062、 石膏板要与墙有3MM的缝，以便进行防裂处理63、 石膏板阳角处最好做阳角条保护64、 木门的上下冒头处要刷油漆65、 卫生间门套的底部要刷一下防水66、 房门的大小应该一致67、 家具尽量不要让木工做，做也做不好的68、 橱柜尽量买整体的，木工做不好，设计也不行69、 各中尺寸一定要考虑好，改起来就比较麻烦了70、 自己做的移门不要做暗轨道，以后没办法维修的71、 卫生间小的话尽量做移门，不要做开门，占地方72、 吃不准的木工活一定要与工头多交流，千万不能让他们自作主张73、 钱在手里是硬道理74、 家里有小孩，玻璃要少用75、 一定要让工人好好看图纸76、 厨房抽屉很有用77、 地板木龙骨平整度是5MM78、 毛地板要铺成30度或45度，板和板之间留2~3MM，缝要错开79、 地板和墙之间要留8~10MM的缝80、 复合地板长度超过8M时要考虑伸缩缝81、 尽量少用中密度板做门套82、 铰链和五金一定要用好的83、 浴霸要装在木龙骨上，不能直接装在吊顶上四、 油漆工84、 中、深色乳胶漆施工时尽量不要掺水，否则容易出现色差85、 石膏板接缝处要上绷带86、 墙面有缝隙的地方要上的确凉布比较好87、 原来墙面有的腻子最好铲除，或者刷一遍胶水封固88、 尽量买知名品牌的油漆，装修公司推荐或工头推荐的没名气的尽量不要用89、 天气太潮湿，油漆不要刷90、 油漆、涂料的打磨要等完全干透后进行91、 下一道油漆施工必须等前一道油漆干透后进行92、 金属面的油漆要做防锈处理93、 天气太冷，油漆施工质量会差的94、 门油漆时，要用美纹纸贴住铰链和门锁95、 天太热，要注意通风96、 贴墙纸时，要在墙上刷清油97、 贴墙纸时，要把开关、插座的面板卸下来98、 亮光、丝光的乳胶漆要一次完成，补的容易出现色差99、 踢脚线安装好后要用腻子和乳胶漆补一下缝100、 磨砂玻璃要用报纸保护好1、管道安装有哪些规定？（1）管道工程应根据住户要求安装，完工后应试压、检验合格，方可进行其他装饰工程。（2）选用的管道、管件质量应符合现行国家标准的规定。（3）管道的安装，必须横平竖直。排水管道必须畅通。（4）安装的各种阀门位置应正确，便于使用和维修。（5）经通水试压所有接头，阀门与管道连接处不得有渗水、漏水现象。（6）镀锌管道端头接口螺纹必须有八牙以上，进管必须有五牙以上，不得有爆牙，生料带必须5圈以上，方可接管绞紧，绞紧后，不得朝相反方向回铰。安装完毕后，应用清漆涂刷接口并应及时用勾钉固定。管道与管件或阀门之间不得有松动。（7）塑料（PVC）管道、管件，应严格按产品说明书规定安装。（8）热水器（电热水器）进水口前应安装阀门。（9）洗面器的冷热水接头应安装在洗面器下方，龙头连接应冷水在右，热水在左。（10）浴缸排水口应对准落水管口，并做好密封，严禁使用塑料软管连接。淋浴龙头应安装在下水口的同一边，冷水在右、热水在左，龙头位置端正，碗形护罩紧贴墙面。签订室内装潢装修合同需要注意什么？推荐回答：一、装修合同签订需要注意许多细节：1、工期约定：一般2居室100平米的房间，简单装修的话，工期在35天左右，装饰公司为了保险，一般会把工期约定到45-50天，如果您着急入住的话，可以在签订时和设计商榷此条款。2.了解装饰公司工程及施工资格和装饰公司洽谈时，要了解装饰公司的工程施工资格。装饰公司必须有进行装饰工程施工的资格，还要检查该公司的营业执照。此外，公司有无正规的办公地点，是否能出具合格的票据等，都是需要仔细考察的。室内设计师的水平和资历，直接关系到设计水平的高低，所以要对这家公司的设计师详尽询问。如果是朋友介绍，可以通过熟人来了解公司的情况。但有时亲朋好友并不是这方面的“行家”，难免会有“误导”，所以还是要亲力亲为。3、初步接洽家装公司目前装饰公司的报价方式有两种：一种是业主报出想投入多少钱，由装饰公司结合业主的要求，开始设计和报价;另一种是业主提出居室装修的具体要求，由装饰公司报出实现业主的要求要花多少钱。许多消费者都愿意采用第二种洽谈方式，其目的是为了避免装饰公司把“底”探走。消费者都想让装饰公司先报价，自己也有个比较和还价的余地。其实，所有正规的装饰公司的利润率都相差无几，所不同的是设计力量和售后服务有好有坏。业主这样做只会耽误自己的时间，从而拖延施工进度。所以在与装饰公司开始接触时，最好直接将自己准备花多少钱，想达到什么样的效果，向装饰公司表达。如果装饰公司同意承接业主的家庭装修工程，才能进入具体的设计、报价和协商阶段。4.按图施工：严格按照您签字认可的图纸施工，假如在细节尺寸上和您在设计图纸上的不符合，您可以要求返工。一般到工程结束，水电费加起来是笔不小的数字，这笔用度应该谁来支付，在合同中也应该标明。那么这些项目的单价究竟应该是多少呢?假如等到已经开工后，那这可能就是设计说了算了。但是一个工地往往是多项目交叉功课，正规的工期过半应该是：木器制作结束;厨卫墙、地砖、吊顶结束;墙面找平结束;电改造结束。5.考查施工队装修质量的好坏，很大程度上取决于施工队的素质。所以在装修之前，业主还要考察一下装修公司所用的施工队。从目前情况看，在全国各大城市从事家庭装修的施工队，绝大部分都是外地人员。目前装饰工程电动化程度很高，一般有实力的施工队为了提高质量和效率，都开始使用电气泵、射钉枪等工具。因此业主从工人使用的工具上，就可判断施工队是否具有相应的素质。6.付款方式：一般的装修合同，约定首付60%，木工验收合格后交纳35%，完工后交纳5%。如果按照这样的付款形式的话，在工期过了一半左右后，您就已经向装饰公司交了95%左右的费用，如果装修的后期出了什么问题的话，就很难在钱上面制约装饰公司了。所以建议在签订合同时候，能把首付压到30%，中期交纳30%。中期款：一般合同上约定的中期付款时间，只是简单的标明“工程过半，木工收口”。但是一个工地往往是多项目交叉作业，正规的工期过半应该是：木器制作结束；厨卫墙、地砖、吊顶结束；墙面找平结束；电改造结束。7、增减项目：装修过程中，很容易有增减项目，比如多做个柜子，多改几米水电路等等。这些都要在完工的时候交纳费用的。那么这些项目的单价究竟应该是多少呢？如果等到已经开工后，那这可能就是设计说了算了。所以如果有可能，最好能复印一份装修公司的最初给您看的完整报价单，以免在签订合同或是增减项目时，装修公司偷梁换柱，改换价格。还要注意一点，最后结算费用的时候，你应该支付的增减费用，都应该是在该项目施工前，由您签字认可的，如果是您没有签字认可的，您一概可以不支付相应的费用。8.杜绝装修合同漏洞在认可了报价之后，正规的装饰公司还要和业主签订一份施工合同或协议书。在这份合同中，业主要注意以下3个问题：1.合同中必须写明装修的具体要求和完工日期。有的消费者在签订合同时，没有注意这两点，给某些装饰公司粗制滥造和拖延工期埋下了“伏笔”。2.在合同中必须注明使用的装饰材料的具体品牌或型号，以防装饰公司以次充好。3.合同中有关保修的条文是必不可少的，而且要分清责任：如果属于施工或材料的质量问题，装饰公司应承担全部责任;如果属于用户使用不当，双方可协商处理。签订家装水电合同要注意的事项有哪些，有谁能说说看？推荐回答：一、很多业主不知道水电的行情和价格，一味的听信水电安装公司报出的价格和规划。有时装修出来的效果不尽人意，而又无可奈何。这些问题，其实在签安装合同之初就应该在合同里明确注明，如果有明确的要求和规定，那么施工方就必须严格安装合同来执行。二、签订水电装修合同的注意事项：1、设计图：在施工之初，一定要施工公司或者单位给出水电的设计施工图。这样可以让业主清楚房子水电的大概走向。2、明线、暗线：对于电线来说，各个开关周围及走向电线是否暗线还是明线，这个十分重要。3、开关：要说明在各类开关安装时，一定要安装在相线上，不然在关掉开关时，电器设备仍会带电。4、固定：在每个电器安装时，要说明每个电器的固定螺丝、螺钉不能少于两个，这样在日后的使用中更放心。5、用电保护：我国目前对用电系统有两种保护方式，接地和接零。一般采取接地保护，在同一系统中，不能同时使用两种方式。6、电线接口：每个电线接口应该平滑，没有裸露的金属电线暴露在外面。7、导线：禁止在穿线管内连接导线，如果导线长度不够接长时，导线的接头处也不能在穿线管内，应该在开关、插座、灯头等内接线。8、给水管：给水管需使用PP-R管或者铜管。给暗敷的给水管道必须严格的检查所有的连接部分是否安装紧密、牢固，走向是否正确。9、排水管：排水管横向应有一定的坡度，承接口连接严密，没有渗漏。固定管道的支架间距合理。10、卫生间：卫生器具应该准确，支、托架安装平整、牢固。地漏安装在地面的最低点。坐便器与地面或者管口的连接应该密封，不应使用水泥。11、电热水器：冷、热水龙头的热水龙头应该安装在左侧。且热水器需要有接地的保护装置。求一份装修水电协议书！推荐回答：添加条款注明：业主要求水路安装铺设另请负责装修程及装修交付使用发漏水导致线路短路、漏电及引起其意外情况板变形面渗水等情况概与我司关我司负责电路使用情况现质量问题维修维护若铺设水路程漏水或钻孔程致使我铺设电路受损坏影响施工质量我司权要求止电路保修服务产额外费用业主自行负责分享至 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