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近年来我国房地产宏观调控政策的梳理与评价
发布时间： 10:31
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论文摘要：自2003年以来，为了控制房地产的过热发展，中央政府密集地出台了许多措施与政策。然而，严峻的现实是房价的直线上升和全面上涨。本文在对2003年以来我国几次房地产宏观调控进行回顾与评析的基础上，深入剖析了前几轮宏观调控未能奏效的原因。最后，在此基础上，提出了治理高房价的政策建议。论文关键词：房地产市场,宏观调控,政策建议　　一、对近年来我国房地产宏观调控政策的梳理及评价　　自2003年以来，为了扭转房地产市场过热态势，政府陆续出台一系列的举措对房地产市场进行调控。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段：　　（一）调控的初始阶段（）　　2003年以来，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，尤其是长三角地区有些城市，房价涨幅超过10%。于是从2003年6月央行121号文件开始，中央政府出台了一系列调控政策。这一阶段调控的主要目的是为了抑制房地产投资过热，调控的主要内容是关死土地、信贷两个“闸门”，加强土地和金融政策的管理。出台的政策主要有日，国土资源部发布的《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》；日，中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文）；2003年8月国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，以及2004年央行两次提高存款准备金率，将房地产开发项目资本金比例提高到35%以上和对金融机构存贷款利率的调整等。总的来说，此次调控措施以行政手段为主，力度较大。在调控政策的作用下，房地产投资增长速度由2004年年初的50.2%，逐月下降到年末的28.1%，回落22.1个百分点。　　但这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，结果出现投资炒作和被动需求等非合理需求的快速增长，引起了供求关系的失衡。加之中低价位住宅供应比例下降、房地产供求结构不合理等问题引起商品房价格大幅上涨，全国平均销售价格同比增长14.4%，尤其是上海、杭州、宁波等东南沿海城市房价涨幅更大，引起了社会各界对是否出现房地产“泡沫”的关注和担忧。　　（二）调控的强化阶段（2005）　　2005年初，根据房地产市场出现的新情况和新问题，中央政府在3个月内连续出台了一系列调控政策。调控的目标由控制房地产投资规模过大的单一目标，向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。调控重点也出现了相应调整，从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产市场，实现稳定房价的目的。一方面，利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本，抑制房地产投机需求；另一方面，加大对闲置土地的清理力度，以此增加土地供给。同时，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。这一时期的政策主要有：日，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》（媒体称之为老“国八条”），将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任；日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（媒体称之为”新国八条“），这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。此外，日，央行上调房贷利率，这是继日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，个人住房贷款利率再次上调，同时，央行宣布取消住房贷款优惠利率。　　通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，年末房地产投资增长了19.8%，增速比上年同期回落了8.2个百分点；商品住宅销售价格上涨7.5%，涨幅比上年同期回落了3.6个百分点；上海、杭州等城市大幅上涨的房价得到了有效控制，宏观调控初见成效。但是，总的来说，本轮宏观调控的重点是抑制房地产需求的过快增长，如开征房地产交易税、提高房贷利率等都是着眼于需求方面的。在供给方面，由于担心投资过热，在稳定房价的政策下，政府采取一切措施防止投资增长率的反弹，控制房地产投资。其次，大多数政策无法有效操作，如房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例等都不具体。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。　　（三）调控的深化阶段（）　　进入2006年，房价不断高涨的问题还没有解决，住房供应结构失衡的突出问题又凸显出来。于是，2006年5月国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条）。随后各种细化的调控措施陆续出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控，不仅涉及房地产二级市场（房地产开发、交易市场），而且集中力量于房地产一级市场（土地市场），不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控措施的执行力。
所有这一切，显示了政府控制房价、促进房地产市场持续健康发展的决心。因此，可以说2006年我国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严厉的政策调控，但国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变其运行轨迹。全国70个大中城市房价上涨5.5%，尽管与上年相比有所回落但一些大城市的房价还创下了历史新高。尽管中央政府严厉督促各地方要在规定时间内制定出落实房地产新政的实施细则并加以落实，但由于一方面房产新政执行须有一定时间，另一方面在操作层面还存在一些技术障碍，因而各项调控政策并未取得立竿见影的成效。　　到2007年我国房地产宏观调控的重要任务是落实并完善前几年出台的各项措施。除此以外，针对2007年国内经济过热、房价飙升、投机泛滥以及住房社会问题突出等新的现象，国家也加强了应用金融调控的力度和增加保障性住房供应的力度。因此，2007年我国房地产市场调控也可以称为“金融调控年”。总的来说，2007年的房地产调控政策，整体趋势是针对性加强，操作性加强，力度大，见效快。在2003年国家实施房地产宏观调控以来，2007年房地产宏观调控是最有效的，也是最有针对性的。这是因为，一路飙升的房价已经成为一大社会公害，上至国家决策层下到百姓都为之焦急万分。无论是从民生、社会稳定还是经济可持续发展的角度来看，房价持续快速上涨的危险性都已被决策者高度重视。同时，房价过快上涨使得低收入人群住房问题越发突出。也正是在2007年，国家房地产宏观调控的基点发生的根本性的转变，即市场和保障都要抓、市场和保障不能偏的“两条腿走路”调控模式。　　（四）调控的转折阶段（）　　2008年，我国房地产宏观调控是随着国家宏观经济运行状况的变化，以及宏观调控政策基调的变化而变化的。2008年，美国次级抵押贷款危机从金融领域传染到实体经济领域，由美国国内蔓延到全球。受次级抵押贷款危机的影响，我国宏观经济调控政策经历了迅速和大幅度的调整，由年初的“双防”转向“一保一控”，再转向“扩内需、保增长、促发展、调结构”，国内宏观调控基调一年多变。在此背景下，我国房地产宏观调控分为截然不同的两个阶段：9月之前的“去泡沫化阶段”和9月之后的促进阶段。　　2008年上半年：这一阶段房地产政策的特征是平淡，因为在房地产市场自身下行和国际金融危机的冲击下，这一阶段的房地产市场调整是政策制定者们所愿意看到的。在政策上，在巩固以往调控成果的同时，重点落实国发〔2007〕24号关于加强保障性住房建设的精神。　　对房地产行业既不打压、也不促进，他们更关心的是宏观经济的调控。　　2008年下半年，美国金融危机暴发使全球经济急剧恶化，中国的GDP继续快速下行。前三季9.9%的增长率成为警示的信号，“保增长”也开始逐渐替代“一保一控”。从此时开始，房地产行业实质上进入政策拉升期。在11、12两个月多重强力政策的刺激下，居民购房贷款成本、税费成本明显下降，持续观望的购房需求得到一定程度释放，各地房市成交量出现了回升，整个行业在一片期待中进入了2009年。然而，出乎大多数的意料，2009年中国不少城市房价涨幅达到甚至超过了50%，有的甚至超过100%。于是，以去年12月“国四条”为标志，中国开始调控经济危机过后一路高歌猛进的房地产市场，但房价却是“越调越高”，楼市从“小阳春”一举进入“大阳春”。于是，在百姓的质疑声中，新一轮调控开始了。和上一轮调控的不温不火相比，本轮宏观调控呈现以下几个特点：第一，调控思路与过去有所不同。在前几轮宏观调控中，房地产被视为仅仅是经济政策的一部分，而非社会政策的一部分。把房地产视为单纯的经济政策领域，其GDP功能（对经济增长的贡献）被凸显出来，而其社会功能就被忽视。本轮宏观调控首次强调了房产的社会功能。第二，调控政策的针对性强，精确度高。本轮宏观调控在强调加大住房保障力度、增加住房供给、改善供应结构和加强市场监管的同时，重点放在了加强住房需求管理，尤其是坚决抑制不合理住房需求，对炒房投机行为进行精确严厉打击。第三，调控政策的力度大，如“国十条”首次提出：建立考核问责制，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责。这意味着维护房价稳定已被纳入官员的考核体系，使地方官员不能再在遏制高房价上不作为甚至推波助澜，这是过去从未有过的，充分表明了中央政府稳定房地产市场的决心。　　二、对策建议　　虽然历经数年的“空调”和“越调越涨”之后，很多民众已经对房地产的宏观调控失去信心，更有甚者认为“房地产调控的政策公信力已消失殆尽”，但这次打破了“以往套路”的调控新政，迅速给中国房市带来的“转折性”变化，不仅一下子使楼市由“卖方市场”转变为“买方市场”，而且就连一些开发商和炒房者都不得不承认，新政下，中国一些大中城市的房价可能要降两三成。但是笔者认为，单纯靠政策调控价格，治标不治本，中国房地产要真正走上健康发展的轨道，除了房产新政更多的“精准之刀”外，尚需中国整体改革的推进。
具体而言：　　第一，改变过于倚重房地产的经济结构。2009年为了遏制金融海啸余波的蔓延，中国采取适度宽松的货币政策，直接催生了房产的异常火爆。但过分依赖房地产对经济的拉动也成为我国经济结构最不合理的部分。房地产业相对IT、生物制药等行业，技术含量低，对国力增强的综合推动作用有限；而且这一行业的兴盛是以资源损耗为代价的，因为土地是越用越少的资源。国家的实力提升，不可能靠房地产业暴利来实现。因此，我们必须加快产业结构调整，有计划有步骤地使房地产业退出国民经济支柱产业序列。　　第二，深化财税体制改革。在1994年分税制改革后，我国现行的地方税体系呈现税种小而多、税源分散、涉及面广、收入零星的局面，缺少“站得住”的主体税种。另一方面，与世界大多数国家相比，中国把更多的责任下放给了省以下的地方政府，中国财政支出的65%由这些地方政府承担，地方政府所拥有的权利和承担的责任不对等。）因此，要提升政策效力，实现政策目标，就必须加强中央与地方的利益整合，协调双方利益关系，实现利益均衡。一方面，要合理配置税种，明确划分各级政府的财权，另一方面，加强地方税体系建设，培育地方财源新的增长点。此外，还要逐步建立规范、高效的财政转移支付制度。　　第三、转变政府职能，改革政绩考核标准。由于传统的绩效考核标准和办法存在许多弊端，如政绩考核以GDP增长为重要指标甚至唯一指标，导致目前我国地方政府在贯彻落实中央政府的各项政策措施时打了折扣。因此，一方面，上级政府要强化责任（事故）追究制度，　　使各级决策者在行使公共权利时，如履薄冰，如临深渊。为了国家，为了未来，科学发展。　　另一方面，改革政绩考核标准，允许一些地区GDP零增长甚至是负增长。同时，完善地方政府利益约束机制，如尽快出台《土地出让金管理办法》，使土地出让金的支出有法可依。　　第四，加快收入分配改革。改革开放30多年来，中国居民收入大幅增长，但分配失衡的问题也日益凸显。数据显示，内地基尼系数已激增至0.48，大大超出0.4的警戒线。收入差距过大，在目前我国缺乏多样化投资工具的背景下，导致大量资金炒股炒楼，最典型的如温州炒房团。因此，要让商品房回归消费属性的本质，一方面我们要扩大居民投资渠道；另一方面，要尽快启动收入分配体制改革，只有使调控和改革相结合，在定期的调控之下，进行金融、税收、土地、财政、收入分配等方面的长效改革，同时实现地方政府转型，中国房地产市场才能真正“健康”。　　第五，改革现行的房地产开发模式，实行多轨制的开发与建设。应打破只有房产商开发房地产的格局，走房产商开发、政府开发、单位集资建房等多种途径。比如可以采取“政府出地，房产开发商建房”的办法，由政府提供成熟土地，按“代建制”即建设主体招投标的模式实施各类房屋的建设，房产商只能买卖地上建筑部分的房屋，地皮部分则以税收或租金方式由政府根据地价增值情况逐年累进或分年限向房屋购买者征收。还应改革现行的单一的供地制度，按使用方向实行有条件的土地“招拍挂”，如解决普通居民自住用房的“三限”土地招标（限房价、限地价、限户型）等。　　第六，把改善民生与调整房地产供应结构紧密结合，努力增加保障性住房供给。有资料显示，我国香港地区、新加坡的保障性住房比例分别达到了50％和84％。我们有必要学习借鉴它们的经验，积极推进保障性住房的大规模建设，进而大幅度增加保障性住房比例。同时要加快制订、完善全国统一的保障性住房配售条件、流转、管理等的法律和制度规范，严格依法管理，杜绝弄虚作假、徇私舞弊等腐败问题，杜绝保障性住房的完全市场化开发和商业化投资炒作。参考文献1 刘旦:《适度宽松的货币政策对房地产市场作用》,上海房地,2009年第9期。2 巴曙松:《物业税不可能解决房地产问题》,沪港经济,2010年第3期。3 郑永年:《要预防房地产泡沫转化为社会泡沫》,中国发展观察,2010年第4期。4 丁任重:《中国房地产业的调控效应与走势分析》,经济学家,2010年第5期。5 周伟林:《中国地方政府经济行为分析》,复旦大学出版社,1997。6 楼继伟:《深化财税体制改革,完善公共财政体制》中国投资,2005年第8期。
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如何评价近期宏观调控对房地产业的影响
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导读:：对房地产市场出现的房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题，我国政府相继出台了一系列的宏观调控措施来抑制或纠正房地产市场发展过热的现状。通过对近期政府调控房地产政策的比较，分析研究我国宏观调控政策发展的趋势及效果。
论文关键词：政府，房地产，宏观调控，政策
　　一、引言
　　随着国民经济的快速发展，房地产已成为我国经济的支柱产业和新的经济增长点。但与此同时，大部分城市的房地产市场也出现了过热的现象。具体表现为：价格的不合理持续上涨；市场运作不规范；房地产有效供给不足与无效供给过剩并存；房地产的投机性日益增长等问题。这些问题不仅威胁着房地产金融秩序的有序性和安全性，也严重影响着我国民生问题和国家经济的健康运行。为此，政府相继出台了一系列的宏观调控措施来抑制或者纠正房地产市场发展过热的现状。
　　政府出台的宏观调控政策主要有：综合性政策，如&国八条&、&国六条&等；土地政策；金融政策，如调整银行存贷款利率、调整存款准备金率、调整公积金贷款利率等；税收政策，如调整税率；财政政策、保障性住房政策等等。下表为十年来我国房地产市场的主要调控政策汇总：
　　我国房地产市场的调控政策
发展是主旋律
调控住房供给总量
调高资本金比例、经济适用房、加息
2005年3月-2006年4月
调控住房需求总量
2006年5月-2008年8月
调控住房结构
2008年9月-2009年
紧缩性政策开始松动
2010年以来
政府连下四道金牌，遏制房价上涨
二、房地产市场调控政策实施的五个阶段
　　政府房地产市场调控政策大体可以分为以下五个阶段：
　　第一阶段（2003年之前）：中国对房地产的宏观调控，最早可以追溯到1992年邓小平&南巡讲话&之后，我国政府于1993年6月出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》（6号文）来抑制出现在海口、北海、惠州等地的房地产过热等现象。此后到2003年初，我国房地产市场宏观调控政策仍未完善，&房地产业的健康发展问题&逐步受到政府重视，发展是主旋律。
　　第二阶段（2003年4月&2005年2月）：2003年是中国房地产市场发展至为关键的一年，2003年4月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面作了规范，拉响了宏观调控警报，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一。随后，中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率、取消住房贷款优惠利率，表明中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。
　　第三阶段（2005年3月&2008年8月）对土地政策、金融政策、税收政策、经济廉租保障体系建设等进一步深化并实施，&国八条&、&新国八条&、&国六条&、&国十五条&、&90/70政策&等一系列行政令相继颁布，宏观调控进入实质性工作阶段，全面治理房地产市场。
　　第四阶段（2008年9月&2009年10月）日，伴随着全球危机的到来，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率，这是中国央行六年来首度降息。日，中国共产党十七届三中全会召开，允许地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，此政策是首次全国性救市的开始。
　　第五阶段（2009年11月之后）日，财政部、国土资源部、中国人民银、监察部、审计署五部委（财综[2009]74号）联合发文《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，12月14日，国务院颁布&国四条&，明确提出加强房地产市场调控，抑制投资投机性住房。2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机、遏制房价过快上涨，并先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。
　　三、近期我国政府的房地产市场调控政策对比
　　房地产市场调控政策是根据我国房地产市场发展状况制定的。调控政策随着我国房地产市场的发展逐渐完善，由一开始单一的宏观调控手段到现在的多种方式共同起作用。形式上由一开始的不成熟和不健全发展到现在逐步完善、健全的形式；内容上由一开始是单一的和片面的发展到现在的综合、全面；时间上显示政策的出台周期越来越短，但内容越来越丰富。下面对住所周知的综合性宏观调控政策进行比较：
国务院出台&加强房地产市场引导和调控的八条措施&
国务院常务会议通过了《中华人民共和国测绘成果管理条例》
国务院常务会议提出四条政策
国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知
遏制房价过快上涨
遏制房价过快上涨
比较单纯的关注房价问题
措施更为细致，问题针对性被强化；调节方法从过去的土地金融两个领域扩大到运用等更多手段
房地产政策正式从&保增长&转型为&调结构，压房价，抑投机&
进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期。
房地产市场只出现了短暂的观望，但北京、深圳等城市的房价却出现较大幅度的上涨，房地产领域三大问题（大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱）没有得到根本解决。
政策被逐渐架空，高价卖地、大力招商引资甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在。
被视为打压房地产市场重要信号，但是2010年仍然会实行宽松的货币政策，加上市场存量等因素，业内人士怀疑国四条是否能起到遏制房价过快上涨的作用。
政策有利于抑制短线炒家，正面作用无容置疑。与此同时，由于我国经济复苏的势头愈加明显，新政的威力难比2007年，市场有可能在经过一段观望期后重新恢复活跃。
　　1．比较&国八条&与&国六条&
　　日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，简称 &国八条&。
　　日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，并下发了《关于促进房地产业健康发展的六点意见》。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，简称&国六条&。
　　（1）两者背景不同。&国八条&的出台是国务院为了稳定持续上涨的房价、加强市场的监督管理的八条措施。&国六条&的出台由于房地产领域的一些问题没有得到根本性的解决，2006年之后，全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬，因此，出台新一轮的调控手段。
　　（2）两者摘要支柱产业&，内容包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，这六条措施拉开了2006 年房地产调控序幕。
　　（3）两者结果不同。&国八条&政策调控的结果并不理想，不仅没有解决需求的问题，反而一定程度上使抑制了供给，部分大城市的房价仍然持续上涨。这也与政策无法有效操作、房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一途径都有很大的关系。&国六条&在政策上只是对&国八条&的延续和传承，并没有本质变化。
　　从&国八条&到&国六条&，实际上是从&调控&到&再调控&。&国八条&是国家对近年来火热的房地产市场从宏观政策上加以调控，但政策措施对市场的指向和操作性并不强。&国六条&的出台对以往政策实施进行了详细具体的要求，这次政策针对性更强，措施更为细致，问题针对性被强化，调节方法从过去的土地金融两个领域扩大到运用等更多手段。不难看出，&再调控&的重点是&认真落实&，无论是&国八条&还是&国六条&，无论是&调控&还是&再调控&，政策措施依然围绕政府责任、市场供需、信贷和税收、市场监管和信息透明等相同的领域。
　　2．比较&国四条&与&国十一条&
　　日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出了增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，明确提出要遏制部分城市房价过快上涨势头，简称&国四条&。&国四条&是近年来我国房地产宏观调控的一个重大举措。
　　日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，二套房贷款首付比例不得低于40%。增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费宏观调控，抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任五大方面共十一条措施，简称&国十一条&。
　　（1）两者背景不同。&国四条&的出台是在全球性金融危机的大背景下，房地产市场的外部环境发生巨大变化，从经济平衡的角度以及促进房地产业稳定健康发展的角度，调控政策介入房地产市场势在必行，而&国十一条&的出台是在我国经济逐渐复苏的背景下提出的。
　　（2）两者内容不同。&国十一条&与&国四条&相比，内容更加全面和系统，规定也更加具体详细，&国十一条&是&国四条&的细化和延伸。应对金融危机的措施之一是扩大内需，因此要保障住房供给，&国四条&明确提出要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。这不仅保障了房地产市场的供应，扩大了可购买住房者的范围，而且充分体现了民生的精神。&国四条&还提出了加强房地产市场调控，抑制投资投机性购房，保障了房地产市场的安全稳定。为加强市场监管方面，明确提出完善土地招拍挂和商品房预售等制度，要加强房地产信贷风险管理，这从本质上健全了监督管理体制。对于安居工程建设问题，明确提出了力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题的量化目标，使得部分地方政府在实施配套落实政策时，结果量化，信息透明化，措施更有针对性。&国十一条&指出&二套房首付不得低于40%&，严格执行差异化贷款利率，严控制商品住房项目土地出让面积，严格按照申报价格，明码标价对外销售，实现政府对房地产市场的监控，引导市场预期，抑制房地产的投资和投机行为，稳定房价。&国十一条&还增加了地方政府的问责机制，加强了地方政府对房价问题的责任和义务，加强了政府的宏观调控力度。&国十一条&对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防止外部环境对我国市场的冲击。
　　（3）两者结果不同。&国四条&的出台依然带有短期性质，并且需要各地政府去具体落实和解释，能否对高房价起到较大控制作用还有待观察。
　　事实证明，&国十一条&的出台引起的影响要大于&国四条&，在一定程度上抑制了部分城市房价过高的现象，有利于房地产市场的稳定发展。
　　3．我国&十二五&房地产规划
　　近期，国家召开十七届五中全会，于日发布了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，并对提案进行了重点讨论，十二五期间国家对房地产市场的政策何去何从，一时间成为业内和广大购房者热议的话题。
　　（1）十二五期间保障性住房每年建500万套。明确提出要强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。从1995年开始的&安居工程&到1998年的经济适用房政策，再到2007年的保障性住房政策，还有2009年住建部、发改委、财政部联合下发了《年廉租住房保障规划》，2010年住建部等六部委联合下发了做好住房保障规划编制的通知等等，经过近十年的努力，保障性住房的类型细分和实际操作也日益成熟，这为保障性住房建设任务的完成铺平了道路。但是我国的保障性住房虽历经十余年仍然发展缓慢。因此，&十二五&期间必须要加快加强保障性住房建设，着力解决低收入家庭住房困难问题，保障人民基本生活。
　　　　（2）房产税已纳入房地产十二五规划。&十二五&期间，还将建立健全相应的财税制度，抑制住房过度投资、投机成为一个重要任务。简而言之，房产税或物业税等税种可能会落地并加以完善。
　　（3）&十二五&确立&民生型支柱产业&的基本定位。房地产业发展应立足于保民生，加快建设保障性安居工程，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，进一步鼓励普通商品住房消费，开展住房公积金用于住房建设的试点，支持居民购房。政策实施必须以人为本，发展民生建设，由&房地产为支柱产业&到&民生型支柱产业&的转变体现了国家政策的逐步完善与进步。
　　四、结论
　　综上所述，在过去的十几年里，我国宏观调控政策从不成熟到完善，从单一到多种方式共同作用，从强硬性政策到以人为本，从单纯的控制价格到究其本质，是一步步逐年发展完善起来的。就目前来看，虽然还存在一些问题，但是宏观调控政策的作用是不容置疑的。随着我国宏观调控政策的不断完善和改进，相信在不远的将来我国房地产市场一定能够实现健康有序的进行。
【参考文献】
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[5]李中义.浅析中国房地产政策取向.[J].科技信息.2008(21)：5-6 .
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