闻道网报平台 文章列表晒番禺公寓投资回报有多高
万博核心区不过3.5%
商业公寓的投资回报真如宣传般高?从2010年广州限购政策出台掀起商业公寓楼盘高潮至今,有不少的项目交楼投入使用,记者从获得的市场真实成交数据中还原公寓项目投资回报的实际情况。
■专家表示商用物业的转手交易税费比住宅高,更适合长期投资,因此公寓投资首先要追求稳定的租金回报。
目前,除了市中心之外,番禺、黄埔甚至是南沙、花都都出现了众多的商业公寓项目。非市中心的公寓项目总价几十万元就可以购买一套,并且不少楼盘还签约了酒店管理公司负责公寓的售后运营,并打出每年8%以上的租金收益回报作为宣传。商业公寓的投资回报真如宣传般高?从2010年广州限购政策出台掀起商业公寓楼盘高潮至今,有不少的项目交楼投入使用,记者从获得的市场真实成交数据中还原公寓项目投资回报的实际情况。
loft小复式回报率稍高
目前万博板块和相邻的长隆板块是番禺区商业公寓单位供应最多的区域,随着部分新建的公寓楼盘交楼投入使用,早两年出售的部分楼盘公寓单位也开始放租。根据满堂红链家的成交数据,新近交楼的楼盘中,位于汉溪长隆地铁口附近的奥园城市天地,毛坯单位的租赁成交均价为45.6元/平方米/月,带装修家私、家电的单位放租均价则为79-88元/平方米/月。
记者查看了奥园城市天地的网签数据,楼盘的成交均价约为1.7万元/平方米,楼盘的公寓户型为45-56平方米的loft小复式。按照目前毛坯单位的成交租金,45平方米的单位租金约为2000元/月,其投资回报大概为3.1%。45平方米带装修单位的月租金在3600元-4000元/月,如果按每套单位业主投资的装修和购买家私家电的费用是10万元计算,则单位的投资回报率可以达到5%左右,是比较理想的投资回报。不过附近中介地铺的经纪则告诉记者,楼盘带装修单位的放租价去到元/月,会比较接近市场水平。也就是说投资回报率维持在4%左右,会比较容易出租。
位于番禺万博CBD板块核心的番禺万达广场,也是区内少数已经投入使用的楼盘之一。楼盘2012年销售均价约为1.4万元/平方米,楼盘户型为33-86平方米。近期楼盘成交的租金为41.23元/平方米/月,按此租金计算,该盘的投资回报率约为3.5%。
除了番禺华南板块的核心区域外,其他一些距离市中心更远的区域也有不少公寓项目在售,其租金回报率则预计要更低。如位于亚运城板块的金龙城财富广场,目前也有平层和loft小复式公寓在售。楼盘76平方米的平层单位为两房一厅的格局,毛坯均价约9000元/平方米,而附近亚运城两房单位的月租金则约为1800元/月左右。也按照单位装修和配置家具的成本为10万元计算,楼盘的投资回报率约为2.8%。
楼盘声称的高租金回报是怎么回事?
目前不少带有酒店管理售后服务的公寓单位,都宣称投资回报率可以达到8%以上。事实上,业主真正的投资收益未必就有如此高。
据了解,目前不少楼盘都是以购房和发展商签订买卖合同后,再与酒店式公寓管理方签订租赁协议的方式进行。一些规模化运营的酒店式管理集团如途家、私享家等,均是以与业主进行租金分成的方式进行。如约定未来的定价可能在250元-350元/晚,在一个月满租的情况下,单位的月租金可达到约元/月,然后酒店管理方与业主之间按照租金收入五五分成。也就是说业主的月租金收入最高可以达到元不等。按照目前一套45平方米的公寓单位,总价60万-70万元左右计算,租金回报率最高真的可以达到7%-10%。
不过,必须提醒投资者注意的是,实际上公寓单位不可能每个月都出现满租的情况。每月出租率在60%-80%已经是最理想的状况,有部分地段不太好的项目,每月的出租率可能低于50%。也会出现,公寓单位旺季(如寒暑假、黄金周假期等)满租,而淡季则出租率低的情况。因此实际的租金回报会低于广告宣传。
■专家支招
投资公寓 要考虑是否有足够多租客
高力国际项目销售及推广部高级副董事熊薇表示,在目前北上广深一线城市未放开限购的情况下,不限购、面积小、总价低依然是公寓产品最大的投资卖点。对于手上没有名额购买住宅但又有闲置资金的客户,公寓是不错的选择。但同时,目前广州公寓供应量较大,同质化非常严重,投资仍需谨慎。购买公寓投资,一是看地段,优选区域中心项目;二是看交通条件,如靠近地铁;三是看项目自身及周边商圈配套,成熟或即将进入成熟期。
熊薇表示,目前靠近写字楼办公区如天河CBD的公寓,有白领或外籍客户租住,出租情况较好,有4%左右的租金回报。虽然略低于银行理财产品的年化收益率,但是中长线投资加物业升值回报,相对还是比较值得入手的,且相对理财产品风险小,更有保障。萝岗、番禺等郊区板块的公寓供应较多,虽然单位的总价相对低,但是否有足够多的租客承租公寓,使投资者顺利获得租金回报则是关键。同时,需要指出的是,商用物业的转手交易税费比住宅高,更适合长期投资,因此公寓投资首先是追求稳定的租金回报,二才是资产保值及增值。
近期广州商业公寓单位成交数据
区域 楼盘名称 近期成交租金均价(元/㎡/月)
番禺 奥园城市天地 45.6(毛坯) 79-88(带装修)
番禺 番禺万达广场 41.23
番禺 敏捷华美国际 53.22
番禺 奥园越时代 64.03
越秀 民间金融大厦 100(放租均价)
越秀 金润铂宫 106.47
越秀 府前铭泰 99.69
天河 保利中达广场 134.12
天河 珠光新城国际中心 135.45
(资料由满堂红链家提供)
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本文来源：金羊网-新快报
作者：谢蔓
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1花都 价格待定
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3顺德 待定
4荔湾 价格待定
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6番禺 18000元/㎡
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购房者在沙盘上了解项目整体规划
新浪乐居讯(编辑 杨洁怡)9月20日，位于南庄大道与禅港路交接处的水悦龙湾正式推出V-SOHO公寓产品，33-66平米户型带精装均价7500元/平米，总价25万/套起。开盘当天，项目与“私享家”、“顺客隆”签订商家战略合作协议，购买公寓者可进行托管分成，以租代养，年回报率达7.8%。
价格真相：带精装均价7字头
出租18年可回本
水悦龙湾本次推售的产品为南庄大道上较为稀缺的SOHO公寓，同时也是项目本身唯一一栋商住两用物业，带40年产权，不限购不限贷。公寓楼高28层，4梯22户设计，面积涵盖33-66平米，其中33平米的单间每层仅1套，41-66平米为主力户型。
据乐居编辑现场所见，公寓楼座已基本封顶，排栅仍未拆除，经过项目小区园林即可到达公寓实体楼参观板房。项目现已开放43、45平米的精装板房，均为长条形单身公寓设计，客厅卧室一体，功能分区齐全，可谓“麻雀虽小、五脏俱全”。不过，也有参观者反映，“阳台偏小了一点，景观性有所减弱。”板房客厅卧室一体 基本功能布局齐全
公寓整体均价7500元/平米，带精装发售，总价25万/套，日供18元。据了解，目前项目周边二手房租金约为元/月，以1200元/月为例，18年内租金不变，也可实现回本。而项目附近拥有宝盈陶瓷、圣德堡陶瓷、新鸿基陶瓷等大型陶瓷企业，高层白领或将成为项目未来的主力消费人群。随着南庄城镇化的升级与发展，公寓的客源情况日后也将变得更为多元化。
投资真相：五五分成
龙光地产赠送2年托管费
与一般公寓不同，水悦龙湾V-SOHO公寓将联合“私享家”推出酒店式托管服务，凡是把公寓托付给“私享家”管理的业主，首先可获得龙光地产赠送的2年托管费(购买时总价直接减免)；其次，每年收取的租金可与“私享家”进行五五分成，届时可实现7.8%的年回报率。但前提是，业主需按照“私享家”所给出的条件，完善部分家私等设备，具体条款会在签订合同前列明。
托管费方面，业主需承担2.5元/平米/月的费用，而租用者则需要交付3.9元/平米/月的物业费，预计2015年年底可交楼。商家签约仪式及SOHO公寓开卖现场龙光地产与私享家、顺客隆等商家代表进行合影佛山乐居——最全最快房产资讯平台①微信自助查房点击下方菜单【楼盘查询】，输入项目名称；还可以直接给房产君发送位置查房哦！②看房团在线咨询点击下方菜单【在线资讯】即可进行看房团报名；若有买房疑问，可联系机器人或加入买房Q群哦！③百万礼盒大派送关注佛山新浪房产公众号，点击下方菜单【乐居礼盒】，中信山语湖、力迅城筑，百万现金红包、iPhone6等豪礼等着你！
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