业主欠费 物业就能公布门牌号吗
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业主不交费 物业出绝招 小区贴公告 住址全曝光 律师质疑业主欠费 物业就能公布门牌号吗
据报道，近日，昌平区海德堡花园所属物业公司在小区公告栏上贴出公告，称数十名业主尚未交付物业费，并将欠费业主的姓名和门牌号一一列出。此举引起了部分业主的不满，认为自己的隐私受到侵犯。
公告写明：为保证广大业主的正常生活，维护已交费业主的权益，公司暂将未交付物业费的人员名单和门牌号公布。
部分业主担心，自家的姓名和门牌号被公布出来会带来安全隐患。
而小区物业公司相关负责人则称，物业公司根据规定进行公告，先前已咨询了建委等部门，此行为并不侵犯业主隐私权。此次公布的是拖欠2年以上物业费的业主名单，此批业主属故意拖欠物业费用，物业方多次劝说未果。
那么，小区物业的行为是否涉嫌侵犯业主的隐私权呢？本报记者就此问题采访了法律人士。●法律看点一
未经业主同意，物业公布业主门牌号是否侵犯业主隐私权？擅自公布门牌号码 涉嫌侵犯业主隐私
北京市律师协会物业管理法律专业委员会副主任连艳律师认为，姓名、门牌号码等信息，都属于业主的个人信息，也属于个人的隐私范畴，未经本人同意，其他人是没有权利擅自将这些信息进行公布的。
小区物业在未征得业主同意甚至根本没有告知业主的情况下，就擅自将业主的姓名及门牌号码等相关信息在小区公告栏内进行公布，即使仅仅公布的是未按时交物业费的业主的信息，物业公司的行为也涉嫌侵犯了业主的隐私权。●法律看点二
擅自公布业主个人信息，如果导致了严重后果，物业是否需要承担责任？如产生较严重后果 物业要担法律责任
连艳律师说，公布未按时交物业费的业主的个人信息，物业的目的可能就是想让大家知道都有哪些人没交费，给未交费的业主一个警示，以达到让其尽快交物业费的目的。
但是，这种做法是十分欠考虑的，因为它极有可能导致非常严重的后果。
比如：小区里的人都知道了是哪些人没交物业费，其他的业主很有可能会说些很难听的话，甚至是辱骂没交物业费的业主。
如果被辱骂的业主是老人、有病的人或是心理比较脆弱的人，很可能会因此被气病甚至被气死；有些心眼小的人没准还会做出些傻事，如承受不住压力而自杀等。
北京市中润律师事务所主任王杰认为，这些严重的后果虽然不是物业公司公示业主信息要达到的最初目的，但却是物业公司公布业主信息后可能产生的极端不良后果。而且，物业公司对这些后果根本无法主观控制。
如果确实发生了这些可怕的事，物业公司是要承担民事赔偿责任的。●法律看点三
业主是否有权要求物业公司撤下公告？被公布个人信息者可要求物业撤公告
王杰律师说，根据最高人民法院《关于贯彻执行&民法通则若干问题的意见（试行）&》的规定，如果物业公司的行为没有给业主造成严重的损害，被公布个人信息的业主可以要求物业公司停止侵害，并可要求撤下个人信息。
如果物业公司坚持不撤，业主可以对其提起诉讼。律师建议
连艳律师说，事实上，向业主追缴物业费的官司并不少见，而且，物业公司胜诉的例子也不少。物业公司完全可以通过合法渠道追缴物业费，比如，给未交费的业主发通知或信件等，对于那些多次提醒仍不交费的业主可起诉。
连艳律师说,物业公司应定期走访一下业主，问问业主对物业的服务有何需求,以完善其服务。
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物业公司被欠费上法院 找不到业主难维权
　　晚报讯 今年10月，崂山区某小区的物业公司及律师代表拿着18张诉状来到崂山法院，他们起诉的对象正是小区业主，物业公司要求18名业主支付共计3万多元的物业费。可就在追缴过程中，由于三分之一的业主已经不在小区居住，去哪“讨钱”又成了难题。
　　根据双方提交的证据显示，自2006年起物业公司进入小区。 日，物业公司与小区业主委员会签订物业管理委托合同，规定了物业费收费标准等。合同期
限自日起至日止，合同到期是否续签，双方应提前半个月告知对方。
　　按照合同规定，从2010年开始，物业公司与业主委员会的合同就要到期，可物业公司仍继续服务到日，业主委员会贴出通知，要终止与物业公司的合同，并要求业主将日至11月30日的物业费交齐。不过收缴物业费让物业公司很头疼，小区共有40户业主，只有22户缴费，其余18名业主虽多次催缴，但都无动于衷。
　　崂山法院审理认为，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。业主委员会没有在合同到期后要求物业公司退出小区，而且双方均认可合同终止后物业公司继续为小区提供物业服务的事实，业主委员会也向业主发出了公告，告知业主缴纳部分费用，由此可以看出，物业服务合同的当事人双方也对物业公司为小区提供了物业服务合同的事实不存在异议，因此业主应当交付物业费。崂山法院一审认定，要求18名业主共支付物业费3万余元。
　　昨天记者联系了物业公司的代理律师，律师称目前有的业主已经补缴了物业费。“不过收物业费的时候发现，有近三分之一的业主已经不在小区居住，很难找到人，有些在青岛的还好说，还有的业主在外地，如果拖欠的物业费不多的话，物业公司也不愿意折腾了。 ”代理律师说，“由于物业公司收不到钱，没有办法给员工发工资，物业公司还被员工给起诉了。”（记者 王婷）
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物业交接不应影响业主 未书面催告不得诉请欠费
时间： 8:32:20 出处：凤凰新闻
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&&&&核心提示：“我把欠老物业的物业费、停车费都补交给新物业了，咋还收到法院传票了呢？交了钱，咋还成被告了呢？”3月23日，家住皇姑区XX国际B区75岁韩大爷拨打沈阳晚报新闻热线96009-1抱怨称，小区新老物业交接，他将陈欠老物业1年的物业费……
　　&我把欠老物业的物业费、停车费都补交给新物业了，咋还收到法院传票了呢？交了钱，咋还成被告了呢？&3月23日，家住皇姑区XX国际B区75岁韩大爷拨打沈阳晚报新闻热线96009-1抱怨称，小区新老物业交接，他将陈欠老物业1年的物业费、停车费如数交给了新物业，但家门上却突然多了一纸因欠物业费被老物业状告的法院传票。&明明交了钱，咋还告咱欠钱呢？活了大半辈子，咋能摊上这事儿呢？&
　　惊吓：突现法院传票，老伴吓犯心脏病
　　&案由物业合同纠纷，3月27日开庭审理。&一张落款为皇姑区法院的传票贴在韩大爷的家门上，让70多岁的老两口惊慌失措。韩大爷告诉沈阳晚报、沈阳网记者，他和老伴儿不常在小区住，上周五一回家，突然在家门上发现了这张张贴在门上的法院传票。&一看到物业合同纠纷，我俩都蒙了，和新来小区的物业也没啥纠纷啊！&韩大爷说，&我明明交了物业费，还把之前陈欠的钱也交了，咋还把我告了呢？&
　　韩大爷告诉记者，他回家翻出了所有缴费凭证，找到了小区物业。&物业说不是他们告的，是老物业告的，得找老物业。&韩大爷说，&我老伴儿当场吓得心脏病都犯了，我心里也乱七八糟的，咱俩都70多岁了，活了大半辈子，从不欠人什么，咋还能被告上法院了呢？真是太气愤了！&
　　疑惑：陈欠老物业的钱，交给了新物业
　　韩大爷告诉记者，因为老物业服务特别不好，他和很多邻居业主一样，都拒绝交物业费。&老物业冬天不扫雪，门坏了也不给修，小区乱七八糟的，我一气之下，2013年一年没交物业费和车位费。&韩大爷说，&老物业被业主炒了以后，新物业就进驻了，服务比老物业好一些。&
　　&交物业费时，新物业说必须得把陈欠费补齐，才能交新的物业费和车位费，否则不给办。&韩大爷告诉记者，他考虑到不交车位费，进出小区不方便，他就把陈欠费和今年的物业费、车位费都交给新物业，一共5000余元。&我以为新老物业已经交接好了呢，哪承想是这结果？我明明已经交了欠的钱，咋还告我？&韩大爷说。
　　回应：新物业将陈欠款退还业主
　　3月23日，沈阳晚报、沈阳网记者与小区物业工作人员取得联系，工作人员回应称，正在处理这件事。&我们进驻小区时，老物业已经撤离了，据说是合同没到期就走了，我们连面儿都没见到，只是跟业委会交接手续。&工作人员称，&现在，我们把业主交给我们的陈欠老物业的钱已经退还业主了，但状告到法院的事儿，得业主跟老物业协调。&
　　关于如何与老物业对接解决陈欠物业费的问题，新物业工作人员称，他们根本联系不上老物业，新老物业都是与业委会对接，&业委会应该能联系上老物业吧！&（沈阳晚报）
　　案例点评
　　广东深大地律师事务所黄纲律师
　　物业管理产生于上世纪80年代，起步较晚、制度化建设滞后，发展三十多年也没有形成物业服务行业的规范标准。物业服务公司与业主或者业主委员会因物业服务水平、收费标准、安全管理等利益冲突而产生的纠纷非常多，由于物业服务企业不履行或者不完全履行义务或损害业主公共利益的情况比较普遍，群发性的物业服务纠纷已成为当前社会矛盾的一部分，但业主在与物业服务企业的纠纷中相对处于弱势地位，败诉率很高，主要有以下几方面的原因：
　　其一、业主缺乏证据意识，对物业服务企业工作失误或服务不到位的情形很难固定并形成有效证据，在诉讼过程中常常因为只能提供主观评价无法提交具体证据而处于不利地位。另外业主对于物业服务的范围有所误解，错误地要求物业服务企业超出合同范围提供额外的服务，一旦无理要求未得到满足就毫无理由拒绝付费，这也在一定程度上造成了败诉的后果。
　　很多业主表达对物业服务公司不满意的直接表现就是拒交物业费，但拒交的理由通常都是本案例中所表现出的&服务特别不好&、&冬天不扫雪，门坏了也不给修，小区乱七八糟的&这种朴素的感受或主观印象，一旦涉及到诉讼或是仲裁层面，业主方面通常很少能拿出客观的证据来支持自己的观点，由于缺乏有效的证据，大部分物业公司起诉业主追索欠费案件的判词中都有如下表述&依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，被告（业主）在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费，被告（业主）辩解称原告服务不符合合同约定，却无证据支持其观点，本庭不予采信&&&，正是由于业主们很少从证据保全的角度来固定证据，往往在诉讼中一败涂地。
　　一手业主与开发商指定的物业公司签署前期物业服务合同，很多二手楼的业主甚至根本没有物业服务合同在手，完全不清楚物业服务合同的内容。业主在物业服务合同的签约过程中完全处于被动地位，对于物业服务企业及合同约定内容没有选择权，很多业主完全不了解物业服务合同中约定的权利与义务，导致不能正确理解、适用合同约定，很多业主凭个人理解或是以前居住小区的物业服务内容来要求现在的物业服务企业。物业管理服务包括三大类型：1.公共服务，它是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受到的基本服务，贯穿于物业管理的始终。《深圳市物业管理服务收费管理规定》中就要求物业企业应提供下列基本服务项目：清洁卫生、公共秩序维护、园林绿地养护、物业共用部位、共用设施设备日常维护以及物业管理法律法规规定的其他服务项目以及根据物业管理服务合同约定的其他服务项目。2.专门服务，它是为某些住户群体提供的服务。比如为高层住户24小时开启专用电梯等。3.特约服务，它是为满足住户特别需要而提供的个别服务。比如代管房屋、汽车保养清洁、预约家政服务、代为照看病人接送小孩等经营活动。业主对于这些不同类型的服务不能混淆，不能超出与物业服务企业之间的约定提出服务要求，不能在不付费的情况下要求物业服务企业把特约服务当作公共服务来提供。如果业主自身理解错误要求物业服务企业超值服务，这种情况下拒付费用肯定要承担败诉的不利后果。
　　其二、业主的社区意识仍然薄弱、业主委员会的职能缺失、业委会成立困难，业主委员会在提高业主与物业公司的沟通能力和谈判能力方面未发挥应有的作用。
　　虽然有法律规定授权业委会通过法定程序可以撤换物业服务公司，但能够成功的案例却少之又少，最主要的原因是业委会成立的法定条件设定得过高，业委会成立困难，根据现行条例，要成立业委会必须召开业主大会选举业委会成员，得到&物业建筑面积过半&的业主和&占全体业主人数过半&的业主的同意后，选举方为有效，然而现在人口流动频繁，很多物业处于出租状态，要求达到上述&双过半&的业主参会比例几乎不可能实现，从1982年深圳成立第一家物业公司起，目前已形成了1700多家物业服务企业的行业规模，所管理服务的总建筑面积超过4亿平方米，从业人数超过30多万，但不足三成小区成立了业主委员会，扩展到全国，有规范化的物业服务公司提供专业物业管理服务以及成立了业委会的小区比例应该更低。业主委员会在成为业主对物业实施民主、高效、自治化管理的机构、在成为调解物业纠纷的有效主体方面所发挥的作用仍然不够突出。
　　其三、物业服务方面的法律法规仍不健全，服务标准也没有统一规范，缺乏标准化的体系，发生争议后很难对于物业服务企业所提供的服务是否存在瑕疵、是否存在重大过错，业主们能否拒绝付费或减少付费进行准确客观的认定。
　　物业服务企业提供服务承担义务的来源为法律法规、行业规范、物业服务合同之约定以及物业服务企业自身发布的服务承诺等，目前相应的物业服务法律规范、规章制度并不全面，《物业管理条例》、《物权法》以及最高人民法院颁布的关于审理建筑物区分所有权纠纷案件和物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的两个司法解释仍无法全部解决实践中遇到的热点、难点问题，而行业主管部门对于物业服务的质量标准并没有制定出明确和细化的成文规范，现存的一些规定非常零散不成系统也缺乏行业内的统一约束力。
　　物业服务公司与业主之间基于物业服务合同而发生联系，物业服务合同关系是物业公司与业主之间通过对物业的服务而约定的权利义务所组合成的法律关系，物业服务公司依据相关法律规范及物业服务合同的约定提供物业服务，政府的行政主管部门对物业服务进行监督指导及协调，业主基于物业服务合同享受权利履行义务。物业服务企业必须提高与加强物业服务意识、提高服务质量，业主签署物业服务合同时，也应尽可能充分全面地了解合同条款，对于不完全属物业服务企业职责范围需要政府有关部门负责处理的小区乱搭建、公共治安管理等问题，政府主管部门，应该严格依法对违反物业管理的业主行为及时进行处理，各方面都需要进行充分的沟通，以便于相互理解、相互支持，共同培育良好的宜居环境和社区氛围。
　　物业服务是个经年累月的长期服务过程，难免存在一定的工作失误或瑕疵，不可能绝对完美，业主应对此有必要的理解，应从整体上来判断物业服务的水平，不要因个别物业服务人员存在问题或单个事件未处理圆满来评价。事实上，如果物业服务企业存在违规擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等情形，业主拒付此类收费已有现成的司法解释予以援引，无须担心。
　　理论上，物业服务企业退出物业管理区域时不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝退出，本案例中&新物业说必须得把陈欠费补齐，才能交新的物业费和车位费，否则不给办&，应当不是旧物业以存在欠费未结清为由拒绝跟新物业交接的结果，估计是新物业公司担心欠费影响自身利益而特意做出的安排，《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》明确要求，物业服务企业应当与新物业服务企业完成交接工作后方可退出物业管理区域，物业服务企业退出后，物业服务合同遗留的纠纷等有关问题可以通过协商、调解、仲裁以及诉讼等途径进行解决。深圳地方性规定中还规定，如果老物业服务企业应当退出而拒不退出的将受到经济制裁手段责令退还物业管理服务费并行政罚款，逾期三个月不退出、情节恶劣的，可吊销其资质证书。对直接责任人员，还将提请公安机关进行治安管理处罚。这些规定都要求，新旧物业公司的交接应该理性、周密地安排，不应随便撂摊子不管，也不能赖着不撤，无论如何，新旧物业公司需要谨慎交接，不应该影响到业主的正常生活。
　　最高院的司法解释明确规定了物业服务企业起诉业主追索物业服务欠费前必须先行书面催交，只有业主在收到物业公司催交欠费的书面通知后在催告的合理期限内仍未缴纳，法院才支持物业公司追索欠费的主张。从本案例的描述来推测，新老物业公司没有办理任何交接手续，老物业公司也应该是没有进行书面催告的，否则韩大爷对于被诉就不应该如此之意外，韩大爷如果没有接收到老物业公司的有效催告的法律文件，其实并不用太担心承担败诉的后果，至于韩大爷&我把欠老物业的物业费、停车费都补交给新物业了，咋还收到法院传票了呢？交了钱，咋还成被告了呢&的困惑，在于韩大爷不懂&债的相对性原则&，权利义务是在特定主体之间发生效力的，欠老物业公司的钱补交给新物业公司并不能消除向老物业公司给付欠费的义务，除非新物业公司代为将该笔欠费转交给老物业公司，不过，基于新物业公司已将收取的欠费退还给业主，业主韩大爷可与老物业公司协商，所欠费用交付给老物业公司后由其撤诉结案即可。
　　《深圳市物业管理服务收费管理规定》
　　第十条物业管理企业应提供下列基本服务项目：
　　（一）清洁卫生。做好公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁，做好除&四害&消杀服务工作。
　　（二）公共秩序维护。协助有关部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，实行24小时值班、巡逻。
　　（三）园林绿地养护。对公共园林绿地的花、木、草进行定期修剪、施肥，保持绿化物生长良好；按照管理服务合同和服务公约规定对其他园林设施进行日常养护。
　　（四）物业共用部位、共用设施、设备日常维护。做好共用部位、场地及设施、设备的日常维修养护。
　　（五）物业管理法律法规规定的其他服务项目以及根据物业管理服务合同约定的其他服务项目。
　　《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》
　　第四十八条物业服务企业应当与新物业服务企业完成交接工作后方可退出物业管理区域；尚未选聘新物业服务企业的，由业主委员会在街道办事处的指导下决定是否由原物业服务企业服务至新物业服务企业选聘。
　　物业服务企业退出后，物业服务合同遗留的纠纷等有关问题可以通过协商、调解、仲裁以及诉讼等途径进行解决。
　　物业服务企业被区主管部门责令限期退出逾期仍不退出的，除由区主管部门依照《条例》规定予以处理外，对物业服务企业及其主要负责人和直接责任人，由市物业管理协会给予公开谴责的制裁；因物业服务企业拒不退出导致业主损失的，依法承担民事赔偿责任。
　　《深圳经济特区物业管理条例》
　　第一百一十二条物业服务企业违反本条例第七十七条规定，拒不退出物业管理区域的，由区主管部门责令其限期退出；逾期仍不退出的，由区主管部门责令退还逾期所收取的物业服务费，并按月处以五万元罚款；逾期三个月仍不退出的，由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。
　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
　　第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
（责任编辑：张永田）
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