房屋买卖需要注意事项
1、开发商将房屋先卖后抵可获赔偿。
永州市江华县袁先生电话咨询&#年，我在江华县城购买了一套二居室，今年3月发现开发商在将房屋卖给我以后，又抵押给了银行，请问可以获得赔偿吗？
蔡律师回复：可以获得赔偿。出卖方将房屋先卖后抵押，属于恶意违约，应予制裁。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，要求出卖人返还已付房款及利息、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
2、商品房买卖中哪几种情形可以适用惩罚性赔偿？
家住岳麓区的蔡先生咨询：最近我发现自己从开发商手上买的商品房又被开发商买给了他人，请问我可不可要求开发商承担双倍赔偿的法律责任？商品房买卖合同中哪几种情形可以适用双倍赔偿？
蔡律师回复：商品房买卖不适用双倍赔偿的法律规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定一房二卖等情况，消费者请求返还已付购房款及利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。不超过已付购房款一倍的赔偿责任不是双倍的赔偿责任。这和《消费者权益保护法》第49条的规定不一样。但是，法律上都将这两种赔偿方式叫做惩罚性赔偿。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定下列五种情形可以适用惩罚性赔偿原则：
一、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
二、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
三、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
四、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
五、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在以上五种情况下，致使买受人无法取得房产的，除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。所以，如果开发商的行为致使蔡先生不能取得房产的话，可以要求开发商承担惩罚性的赔偿责任。
3、开发商将我的房子又买给别人,我的权益能得到保障吗?
家住开福区四方坪的杨女士来打来电话咨询&#年她在开发商那里买了一套商品房并办理过户登记。2005年7月，发现开发商将已经出卖给她的房子又和长沙县的李先生签定了商品房买卖合同。请问，我们和开发商签定的哪个合同有效？谁拥有该房屋的所有权？开发商应当承担什么责任？
蔡律师回复：两个合同都有效，杨女士拥有该房屋的所有权。开发商对第二买受人长沙县的李先生承担恶意违约的赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，如果出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给他人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，第二买受人可以请求返还已付购房款及利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
4、开发商将拆迁补偿安置房屋作商品房销售给我。
长沙天心区青园路某小区的阳太太电话咨询：开发商故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，将拆迁补偿安置房屋当作商品房销售给我，如何处理？
蔡律师回复：这属于典型一房二卖的行为。开发商在签订商品房买卖合同时，虽然双方签订的买卖合同有效，但是因拆迁补偿安置协议因具有优先效力，阳太太的债权无法对抗，开发商将房屋交付给被安置人时，阳太太自然无法取得房屋。所以，阳太太可有权选择请求撤销合同或者解除合同，要求法院对开发商的行为适用惩罚性赔偿。
5、房产商擅自变更规划、设计，购房者有权退房吗？
长沙识字岭的杨先生到律师楼咨询&#年8月我和开发商签定了商品房购买合同，购买了一栋处在2楼的房屋。今年6月交房的时候，我发现我购买的房屋的结构和合同约定的不一样，而且离卧室窗户不到2米的地方，开发商建了一个垃圾站，很让人不舒服。请问蔡律师，房产商擅自变更规划、设计，我有权退房吗？
蔡律师回复：《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面回复。买受人在通知到达之日起15日内未做书面回复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。所以，杨先生有权选择退房。
6、层高比约定的差了0.27米。
娄底链钢陆先生律师楼咨询：买房合同中约定房高2.8米，房子实际从天花板到地板高2.53米，测量了一下木地板，最多厚5厘米。另外，房间的四角不一样高，最多相差3厘米，阴阳角也不直，影响美观。请问这些数据是否合理，开发商是否违约？
蔡律师回复：从您提供的情况看，开发商已经违约，他提供的房屋空间体积显然小于合同约定的体积。很多的购房人对层高达不到合同约定的责任没有约定，给了开发商钻空子的机会，开发商即使违反了合同的约定，我们也不知道该如何要求他承担法律责任。所以，建议消费者在签定合同的时候一定要将层高不一的违约责任协商好写进购房合同。
7、未取得商品房预售许可证，和开发商签定的商品房买卖合同有法律效力吗？
长沙岳麓山庄的蔡先生到律师楼咨询：我购买了一套预售的商品房，签定合同后发现开发商未取得商品房预售许可证，请问开发商与我订立的商品房预售合同是否有效？
蔡律师回复：开发商未取得商品房预售许可证明，订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在法院起诉前取得商品房预售许可证的，预售合同有效。
8、买房合同约定的违约金过高或过低时如何调整？
湘潭大学的吴教授电话咨询：买房合同约定的违约金过高或过低时如何调整?
蔡律师回复：根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》　第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。
当事人没有按照约定履行义务或者迟延履行合同义务，构成违约的，应当按照商品房买卖合同约定的违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，承担违约责任；当事人如果以约定的违约金过分高于因违约造成的损失为由请求减少的，人民法院可以约定的违约金是否超过损失的30％为标准，予以适当调整；当事人以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求增加的，应以损失确定违约金数额。
9、合同中应约定开发商违约的处理办法。
长沙雨花区粟女士到律师楼咨询：我准备购买一套商品房，但是开发商提供给我签约的合同中只有我方违约责任的约定，却没有对方违约责任的约定。请问，在合同中应该约定开发商违约的处理办法吗？
蔡律师回复：很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。购房者与开发商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺的处理办法，做到越详细越好。
10、开发商可以一边报建,一边改建物业的两层吗?
长沙雨花亭某美容院院长程女士律师楼咨询：我目前住的新居房小区内，
我们物业要加建两层，发展商说“一边报建，一边加建”，这样做可以吗？&
蔡律师回复：不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原《建筑工程规划许可证》进行变更或备注并领取施工许可证后，方可施工。如未履行以上手续，将会被认定为违法建筑。
11、买了五证不全的房子，请求确认买房合同无效，法院会支持吗？
　　株洲芦凇区蔡先生到律师楼咨询：上周与某开发商签订了商品房买卖合同（期房），后来经人提醒查看“五证”，才发现开发商五证不全，蔡先生想以开发商“五证”不全为由向法院提起诉讼，请求法院认定合同无效，但不知道能否得到法院的支持。
蔡律师回复：
人民法院对出卖人预售资格的审查，主要是看其是否取得商品房预售许可证明，对其他预售条件的审查主要是行政管理部门的权限。最高人民法院的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此进一步予以明确，以避免司法审判权与行政管理权之间的冲突。
　　因此，如果出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但该开发商已经取得商品房预售许可证，那么，蔡先生以开发商“五证”不全为由，请求认定合同无效是无法得到法院支持的。
需要补充说明的是，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定：即使出卖人在订立商品房预售合同时尚未取得商品房预售许可证，但只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证，合同可以认定有效。
12、小区布局发生变化，有权拒绝验收吗？
长沙大学教授蔡先生律师楼咨询：我买的房子明年元月底就要交房，今天我去看了一下房子，发现小区里许多地方与我买房时看到的沙盘上的小区布局不一样了，有些地方盖了塔楼，有些应是绿地却变成了配电房。开发商说是规划变了。我是否有权拒绝验收并追究开发商的违约责任呢？
蔡律师回复：
您提出的这个问题非常普遍。对开发商改变小区环境的行为，没有一个业主不愤怒但又苦无良策。开发商也自以为其对小区环境的改变是经过规划部门许可的、是合法的，就可以不承担任何责任。其实不然。
　　开发商改变小区环境无论是否经过规划部门的许可，即无论是否合法，都构成对购房人的违约。购房人有权以小区环境变化为由退房并追究开发商的违约责任；亦可以不退房，在追究开发商的违约责任的同时，以小区环境变化导致房屋品质下降为由要求开发商降低房屋销售价格。
13、开发商违约，未约定违约金的具体计算方式。
湖北武汉公务员叶先生电话咨询：我看中了由某置业集团开发的“现代城”中的一套商品房，于是就签订了《购房合同》，并付了首付款。合同规定在去年7月31日交房，但是在规定日期里开发商不能交房，就向我们口头承诺到去年年底。然而在去年底开发商又说要到今年的5月。合同中规定，如果不按期交房则按按贷款利息向我支付违约金，但是没有规定是以总房款还是以首付款为基数。开发商就以首付款的利息支付赔偿。我想知道这是不是合同不公平的表现？
蔡律师回复：由于没有约定是按总房款的利息还是首付款的利息赔偿，作为消费者完全可以提出按总房款为基数要求开发商支付违约金。因为消费者是弱势群体，如果在合同中出现了争议不清的地方，法律会偏向于没有参与合同制定的一方，也就是消费者这一方。开发商拿出合同，消费者在上面签字就存在一种不平等，所以如果合同中有争议，那么消费者可以要求更有利于自己的赔偿方案。
14、开发商伪造合同。
湘潭市张先生律师楼咨询&#年我和开发商签订了《购房合同》。可是后来开发商向我出示的合同和我手上的这一份完全不一样，我也从来没有看过这样的合同文本，上面还有我的签字，我认为开发商在欺诈我，因为在他们出示的合同中增加了8%的面积，价钱也多了一万多元。
蔡律师回复：开发商伪造合同其性质是非常恶劣的。这不仅是纠纷问题，还可以追究其法律责任，因为他们已经构成了欺诈。可以去司法部门鉴定笔迹，再向法院起诉。也可以到消委投诉来维护正当权益。另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，实测面积如果超过了合同面积的3%，那么多出面积的款额就应该由开发商支付。
15、应该如何理解商品房买卖合同中的“不可抗力”？
娄底娄星区的胡先生电话咨询：我签订的商品房买卖合同中，有不可抗力的的免责事项，请咨询此条款中的“不可抗力”应该如何理解？
蔡律师回复：根据《民法通则》第
153条规定，“不可抗力”是指不能预见、
不能避免并不能克服的客观情况
，如：地震、火灾、战争等。
依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。如果开发商逾期交房的理由，符合这三个条件，那么可认定该事由为不可抗力，可免除开发商的违约责任，否则就不能视为不可抗力，应追究开发商的违约责任。
现行商品房买卖中，开发商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：
1、施工中遇到异常困难（如：恶劣气候、季节影响）及重大技术问题不能及时解决；2、市政配套的批准与安装的延误或其他政府原因。其实,开发商所述的这二种情况，依据法律的规定可以推出，都不具备不可抗力的三个必备条件。简单地分析一下，在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。同样，市政配套的批准与安装是具有一定的程序性，开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是政府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。因此，在签订购房合同时，正确理解“不可抗力”的法律含义。
建议购房者将不可抗力的事由写清楚。
16、逾期交房责任无约定，可否要求开发商承担违约责任？
望城坡的杨先生打来电话咨询：我在五一路附近买一套三居室，签订买卖合同时，开发商承诺在日交房，但对于合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”没有明确规定。将来开发商要是逾期交房，还能否让其承担违约责任？
蔡律师回复：虽然合同没有明确具体的违约责任，但并不影响你在开发商逾期交房时向其主张违约赔偿的权利。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
17、按揭借款人提前还清贷款是否构成违约？
衡阳闵先生到律师楼咨询：我在2002年办理了按揭购房，当时经济不是很好。现在可以完全支付房款了，我到银行要求提前还清贷款，借款人提前还清贷款是否构成违约？
蔡律师回复：我国《合同法》第二百零八条规定：“借款人提前偿还借款，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。”根据该条的规定，在借款合同未做明确约定的场合下，银行无权禁止借款人提前偿还借款，也无权单方面向提前还款者收取费用，更不应向提前还贷者收取违约金。
当然，在银行与借款者有明确约定的前提下，并不否认银行可以向提前还贷的借款者收取一定的费用。对提前还款约定收取部分费用，这也是银行商业化运作中可以采用的经营措施之一。
18、开发商延期交房，房产商将承担什么责任？
　长沙市马坡岭的阳女士到律师楼咨询：开发商约定在05年8月交放，现在都12月了，开发商都没有交房，也不告诉我们什么原因。请问蔡律师，延期交房开发商将承担什么责任？
蔡律师回复：在《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
19、买方逾期付款，卖方可解除合同并没收已付价款吗？
衡阳申女士律师楼咨询：我的商品房买卖合同中有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”，请问这样的条款合理吗？
蔡律师回复：这显然是不公平条款，假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果开发商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的开发商并没有权利来没收他人的财物。依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。
20、迟交预付款被接受不算违约。
常德市乔女士电话咨询：乔女士在常德市区南郊某小区购买一房子，已交过了预付款，但乔女士交的预付款并未按当初和开发商约定的期限交纳，可是乔女士交纳的该款开发商也予以接受，但开发商前些时间却突然通知乔女士，因她违约，此房子不卖给她，并称要给她退还已交房款。乔女士到房管局一查才知道，此房已由开发商卖给了他人，请问，乔女士应当如何和开发商交涉？
蔡律师回复：乔女士并未违约，因为乔女士交的预付款虽然未按当初和开发商约定的期限交纳，可是乔女士交纳的该款开发商也予以接受，这说明开发商和乔女士之间又达成了一个新的预付款交纳协议，所以乔女士并未违约。在此情况下，开发商又把房子卖给他人，这是开发商违约，并不是乔女士违约，开发商应当向乔女士承担相应的法律责任。
21、开发商承诺延期交房称以租赁的形式抵付违约金
长沙望城县娄女士到律师楼咨询&#年在长沙河西购买商铺一套，目前延期交房已经20多个月。对于此事开发商声称违约金将以租赁的形式抵付，我该同意吗？
蔡律师回复：在订立合同时，应对双方的违约行为制订违约条款，您完全可以按照相关法律以及合同的规定主张自己的权利，或者要求开发商支付违约金并赔偿损失，或者要求退房。开发商并无权利那样做，但如果您同意用违约金抵租金也是可以的，这需要订立书面协议以保护您的权益。
22、不按期还银行按揭贷款有什么法律后果？
长沙火星镇的王先生电话咨询：我2001年按揭贷款买的房子，现在因为生意亏本，无法再支付银行按揭贷款人，请问不按期还款会有什么法律后果？
蔡律师回复：银行发放按揭贷款，都要与借款人签订《借款合同》、《借款合同》对于各方的违约责任有详细的约定。一般而言，不按期偿还贷款在一定期限以内的，未按期偿还偿还部分要按一定比例计收滞纳金；超过这个期限的，银行有权解除《借款合同》，依法处分抵押的房产或要求开发商承担担保责任。如银行以折价、拍卖、变卖等方式处分抵押的房产，所得价款在支付相关费用及偿还银行贷款后，剩余部分返还借款人，如不足，则借款人仍要支付余款。一般情况下，银行处分抵押房产，借款人要承担价格偏低、利息及相关费用的付出等后果。
1、管道燃气初装费究竟是否要交。
长沙芙蓉区的陈先生电话咨询：现在看到一些报道说不要交管道燃气初装费，而我购买商品房合同上，开发商要我们一定要交纳该费用。请问，管道燃气初装费究竟是否要交纳？
蔡律师回复&#年12月27日广州物价部门已经叫停了管道燃气初装费的收取。至于是否需要继续交纳该费用目前湖南还没有相关的政策出台。尽管报道称管道燃气初装费的诉讼，已经有消费者胜诉，但是在相关政策没有下来之前，根据规定开发商要求消费者交纳还是有一定的依据。但开发商在合同中承诺不需要交纳的除外。
2、物业公司何时开始收取物业管理费？
长沙天心区罗女士律师楼咨询：物业公司何时开始收取物业管理费？
蔡律师回复：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计收物业管理费。也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计收物业管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外，例如开发商签约时承诺免第一年物业管理费。
3、物业公司收取费用能自行加价吗?
永州江华县邓先生电话咨询：物业公司在向住户收取水、电、气等能源费用时，是否可以自行加价？
蔡律师回复：自来水公司，供电局、煤气公司是上述能源的供应者，住户是消费者，物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收能源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。至于物业公司的代收酬劳，按有关规定，由物业公司向住户收取。
5、物业管理费的计费面积标准？
湘潭市民王女士电话咨询：在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？
蔡律师回复：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签定的购房合同上的销售面积为准。
6、公共区域的照明费用如何负担？
衡阳市民谭女士电话咨询：公共区域的照明费用，谁来负担？
蔡律师回复：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担；一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用，而欠费的后果是众人受损。
7、业主未按期交纳房款物业公司无权停水电。
株洲夏先生到律师楼咨询：物业管理公司能有权以业主未按期交纳房款为由而停水电吗？
蔡律师回复：在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房价款的义务，享有取得房屋所有权的权利；而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，履行了相关合同义务，就应该享有相应的权利，反之，则应按照合同的约定承担相应的责任，这就是责权利一致。可是两种法律关系混淆不行，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这样做就会导致责权利不一致。
业主，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等，可以双方协商，也可以打官司。
但是，如果该住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业管理公司应该保证其权利的实现，而其他人包括开发商则不能对这种权益进行侵害。
现在开发商要求物业管理公司用停水、电的方式使住户按时交款，其实质就是：由于住户未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业管理法律关系中的权利。这显然是对住户合法行使权利的侵害。
物业管理公司按照其要求对住户停水、电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。假设该住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应，但即便是这个时候，也是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发商的发号施令。
8、业主与开发商有纠纷有权拒交物业费吗？
长沙某物业公司职员胡先生当面咨询：业主与开发商有纠纷而拒绝交纳物业管理费，物业公司该怎么办？
蔡律师回复:商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决，业主不能以此为由拒交物业管理费。业主拒交物业管理费的行为构成对物业管理公约的违反，是一种违约行为，物业管理公司有权要求业主履行义务，交纳物业管理费；如业主继续违约的，物业管理公司可以采取法律手段，起诉业主或提出仲裁，要求业主履行物业管理公约的义务。
最后提醒购房消费者一定要分清在购房消费过程中房屋买卖关系与物业委托管理关系，出现不同的问题由不同的责任人承担违约责任，不能因为开发商与物业公司之间存在委托关系，就将开发商的行为与物业公司的行为混在一起。除房屋交付时存在这个问题之外，在房屋维修方面也存在这种类似的情况，希望消费者辨清责任的承担者，避免开发商与物业公司之间的互相推诿，让应该承担责任者无法推托，以便住房消费者更好地保护自己的利益。
9、我可以拒绝开发商要求提前交一年的物业管理费吗？
永州冷水滩周先生电话咨询：05年我在冷水滩购买了一套三居室，今年交房的时候,开发商要求我提前交纳一年的物业管理费。请问我可以拒绝吗？
蔡律师回复：物业管理费用是按月交纳还是按年交纳，由业主和物业管理公司在物业管理合同中约定。开发商选定的首期物业管理公司物业管理费用收取的具体问题也应该征的业主同意，开发商无权也不得单方面做出规定。对于开发商单方面作出这样的规定，业主可以拒绝。所以，周先生可以拒绝开发商的要求。
10、物业管理费的交纳时间。
长沙吴女士律师楼咨询：请问购房后没有装修入住是否要交物业管理费?如要交，是交部分还是交全部？
蔡律师回复：物业管理费的交纳时间不以实际入住作为标准。在开发商按照买卖合同约定向您交付了房屋后，您即应交纳物业管理费；如您未按时办理入住手续，物业管理费应自办理入住手续的期限届满之日起交纳。
　　11、谁有权制止小区内的私搭乱建行为？
长沙市省政府退休干部到律师楼咨询：我们小区内有几个业主在公共场所搭建车棚，请问一下谁有权制止小区内的这种私自乱建行为？
蔡律师回复：有些小区由于管理混乱，许多住户纷纷强占小区内的空地，或搭建车棚，或盖储物间，地面空间被瓜分后又向空中发展。抢到地盘的，怕别人背后指责不讲公德，没抢到地盘的，愤愤不平，抢到的和没抢到的又都在品尝小区内拥挤混乱的苦果。为什么会出现如此的局面呢？关键是小区无人管理，私搭乱建行为无人制止。根据《物业管理条例》的规定，小区如果成立有业主委员会，或者聘有物业管理公司，业主委员会和物业公司均可出面制止乱建筑行为。小区如果是单位自管，没有建成业主委员会或者聘请物业公司，管理单位当然也有责任制止小区的违法建筑活动。如果单位、业主委员会、物业公司都没人管理，那么业主个人也有权制止小区内的乱建行为。因为业主的权利不仅限于其特定的房屋内，对公共设施同样也享有使用和管理权。制止行为可以是告知违法建筑人停止建筑行为，恢复原状，也可以是向有关职能部门投诉，要求依法查处，还可以是提起民事诉讼，由法院判决行为人承担相应的民事责任。
12、开发商与物业公司签订的物业管理合同对业主有效吗？
湘潭市国土局干部谢先生电话咨询：我们的开发商在我们购买房屋前，与物业公司已经签订了合同，请问开发商与物业管理企业签订的物业管理服务合同，对业主有无效力？
蔡律师回复：开发商与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同，在前期物业管理中，对继受该物业的业主具有约束力。继受该物业的业主不得以物业管理合同非与业主委员会签订而不履行合同约定的义务。但在业主委员会依法成立后，业主委员会有权对前期物业管理服务合同关系作出调整。
13《物业管理条例》对物业的使用与维护作了哪些规定？
　长沙河西晴先生到律师楼咨询：《物业管理条例》对物业的使用与维护作了哪些规定？
蔡律师回复：《物业管理条例》对物业的使用与维护作了四个方面的规定：
　　一是，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。
　　二是，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
　　三是，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
四是，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
14、开发商在前期物业管理活动中承担什么责任？
永州冷水滩市钱先生电话咨询：像我们在购买商品房时，又没有和物业公司订立物业管理合同，那么像前期物业管理活动中开发商可以和物业公司有签订合同吗？
蔡律师回复：开发商应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。住宅物业的开发商，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　开发商不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；开发商应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料；应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
15、物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业？
长沙市彭先生律师楼咨询：我们业主最近发现，我们的物业管理公司由于最近业务繁忙，打算把他们的全部物业管理业务交给另一家物业公司管理，现在正在和业主委员会协商，请问物业管理公司有这个权利把物业服务再转移给其他的物业管理企业？
蔡律师回复：物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。
16、拖延交纳物业管理费，滞纳金该如何确定？
长沙湖南师范大学附属中学林老师律师楼咨询：因为物业公司管理不尽责，我拒绝交纳物业管理费用。在我和物业管理公司进行交涉的过程中，发现我不交纳物业管理费用的理由并不成立，那么我要交滞纳金吗，怎么交纳？
蔡律师回复：业主行使抗辩权不成立的，应对欠交的相应物业管理费用，支付滞纳金。滞纳金即逾期付款违约金。滞纳金的标准，当事人有约定的从约定。当事人无约定的，应当参照最高人民法院关于逾期付款违约金的司法解释所规定的标准计算。物业管理企业履行服务合同确有部分瑕疵的，但其收费项目无法明确区分的，业主一方提出减少物业管理服务费的，法院可以根据物业管理服务的内容、质量，确定相应的物业管理费。业主依此补交物业管理费的，无须支付滞纳金。
17、物业管理公司没有和业主委员会续签合同但又继续管理。
广州索芙特公司职员胡先生网上咨询：物业管理服务合同期满后，物业管理企业与业主委员会没有续签物业管理合同，但又对物业继续进行了管理的，该如何确定其行为性质？
蔡律师回复：物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主委员会（前期物业管理期间，则为出售单位）未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同，但物业管理企业仍然对物业进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受其管理和服务的，可参照《合同法》第236条规定，认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。
18、公用部分的经营收益归全体业主所有。
浏阳市张先生到律师楼咨询：我们新建的小区入住率偏低，业委会还没有成立，业主们入住也分散，很难维护自己的权益，现在物业管理公司在小区内公用部分实行收费停车，请问停车费收益到底归谁？
蔡律师回复：根据《物业管理条例》的相关规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会和物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。”小区的公共场地属全体业主共同所有,物管无权出售公共场地的使用权。物管公司所占场地是公共地段,那么所获利应当归业主共同所有。
19、在家中被盗可以要求物业公司其赔偿吗？
长沙市退伍军人王先生律师楼咨询：我作为小区的业主，在家中被盗或人身受到伤害后，能否要求物业管理企业承担赔偿责任？
　　答：物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。
　　物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不遭不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害而起诉物业管理企业的，经审理，如果物业管理企业已尽到保安注意义务，可不承担损害赔偿责任。业主或使用人与物业管理企业另有约定的除外。
20、小区发生安全事故，物业公司应当承担责任吗？
岳阳市城管工作人员杨先生电话咨询：我们小区内有人被摩托车撞伤了，我们的合同约定，在公共场所由于物业公司的管理不周到导致安全事故，物业公司应该承担一定的责任，请问我国法律支持我们的约定吗？对物业管理公司保安有什么要求？
蔡律师回复：物业管理公司应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理公司在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
　　物业管理公司对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
21、承租人拖欠物业管理费,出租人也可以不交吗?
株洲王先生电话咨询：我的房屋租出后，承租人一直拖欠物业管理费，物业管理公司要求我来交纳管理费是否合法？
蔡律师回复：若业主与房屋承租人约定由承租人交纳物业管理费的，则物业管理公司应向承租人收取物业管理费，但业主负连带交纳责任。因此，若承租人未交纳物业管理费，则物业管理公司既可以要求承租人交纳，也可以要求出租人交纳。
开发商不可以承诺物业管理内容。
株洲天元区的陈先生电话咨询：我购房时开发商承诺物业费是150元每个月，但现在物业管理公司却要收200元每个月的管理费，开发商可以承诺物业管理内容吗？
蔡律师回复；开发商不能对物业管理问题题作出承诺。物业管理与房屋买卖均是两种独立的法律关系。房屋买卖当事人是买卖合同关系。物业管理当事人间是服务合同关系。开发商不能将有关物业管理具体内容的条款直接规定在售楼合同中，这样做是不当处分他人的权利。开发商没有签订这种条款的主体资格，应当由物业管理公司直接与购房客户约定。
23、电视入网费谁买单？
　　邵阳市方女士电话咨询：开发商向业主收取电视入网费，是否合理？
蔡律师回复：这要根据你们双方签订的商品房买卖合同来处理。如果该合同特别约定电视入网费由开发商承担，那么开发商就不应再向你收取；如果合同没有明确约定，一般应由业主交纳。
24、小区内车辆丢失谁之过？&
　　长沙涂家冲江女士到律师楼咨询&#年4月23日，我将自己的小车停放在自己家的楼下停车场内，24日早上，发现自己的小车不见了，我每月都按时交了物业管理费。我请问：小区内车辆丢失，能找物业公司赔偿吗？&
蔡律师回复：业主和物业管理公司之间构成的是在双方物业管理合同关系基础上建立的停车服务关系，并非保管合同关系，个别合同有特殊约定的除外。双方的物业管理服务合同关系中，物业管理公司负有对小区公共秩序和小区业主财产的安全防范义务，双方建立的停车服务合同关系，更使物业管理公司对业主的车辆负有一定的安全保障义务。如果物业管理公司的员工没有认真履行义务，例如未按管理规定对小区的进出车辆和停车场停车进行登记、对进出小区的车辆没有尽到安全检查义务，成为造成业主车辆在小区内失窃的原因之一，那么，在考虑物业管理公司的过错程度以及业主缴纳物业管理费和停车服务费的金额等因素基础之上，物业管理公司应对业主失窃车辆造成的损失承担一定的赔偿责任。
25、维修基金和物业管理费的用途。
衡阳谢女士电话咨询：我刚购买一套商品房，房地产公司代收了维修基金，物业公司收取物业管理费，请问维修基金和物业管理费的用途是什么？
蔡律师回复：物业维修基金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。房屋共用部位是指房屋承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、共用门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指建设费用已摊入房屋销售价格的共用的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、供热管道、供气管道、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业维修基金是用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大修更新和改造，相当于房屋的养老统筹。
物业管理费的收取是指对小区公共秩序、环境绿化等进行的日常管理服务并对小区共用部位共用设施设备的日常维护、小修保养，使之保持使用功能，而向业主收取的报酬，主要用于人员工资、垃圾清运、小修费用等。
1、经济适用房、集资房、房改房等不适用商品房买卖纠纷司法解释
长沙市开福区新河的马小姐律师楼咨询:2002年6月,我们单位要我们职工一起集资建房。我按照单位要求交纳了集资款并和单位签定了合同，我的房屋建筑面积是145个平方。但是&#年8月交房给我的时候，我发现房产证上的建筑面积只有123个平方，我找单位理论单位没有理会我。我查阅了相关法律的规定，面积误差在绝对值百分之三以上的可以退房，如果不退房可以要求双倍返还房款，请问我如果到法院起诉，我要求双倍返还房款的请求法院是否会支持！
蔡律师回复：我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整。比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，该司法解释只适用商品房买卖，不适用经济适用房、房改房、集资房的买卖。所以，如果你签定的合同对房屋面积缩水有相关的规定的话，你对法院的诉请没有法律依据支持。
2、小心防备开发商的补充协议
　　邵阳杜女士律师楼咨询：我在邵阳购买了一套商品房，签订完买卖合同之后开发商又拿出一份补充协议要我签，请问我该注意些什么呢？
蔡律师回复：签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。
3、经济适用房转让，有什么法律特别规定？
长沙新星小区周先生当面咨询：经济适用房转手出售，需要办理哪些手续？
蔡律师回复：经济适用住房上市交易，必须具备房屋所有权证，同时必须在取得房屋所有权证或交纳契税之日起5年届满后才能按商品房交易。上市前需要办理批准手续。
4、不要让开发商以备案为由收了全部的购房合同。
在长沙星沙镇工作的陈小姐电话咨询：3月份我和开发商签定了认购协议，8月份和开发商签定了正式的商品房买卖协议，并当日按照开发商的要求交纳了房屋的首付款。之后，开发商以合同到房产局备案为理由又将我手上刚签的合同要了回去，我很担心，不是很想给他们。但是在售楼小姐的劝说下，我还是给了他们。回到家里还是很担心，要是合同备案期间发生了什么纠纷我连个合同都没有，我该怎么办了？！请问我这样的情况是否有危险？
蔡律师回复：陈小姐的担心是可能会发生的，也是有必要的。现在很多的开发商以备案为理由在签约之后又将合同收回，导致了购房者交纳了十几万甚至更多的钱竟然买不到一份合同在手上。在我接待的咨询里，就出现过开发商拿着合同备案期间，开发商出现违约的事情，业主想状告开发商却发现自己合同全部在开发商的手上。甚至还发生了有些开发商在自己出现违约的情况下，竟然单方伪造合同的事情。
为了保护自己的权利，建议消费者购房和开发商签定一式四份的合同，三份给开发商完成备案，一份留给自己。
5、购房合同上只写夫妻一方名字有何问题？
　　长沙李先生律师楼咨询：在合同上的买方一栏，我妻子想写我们夫妻双方的名字，我父母要求我只写我的名字，请问只写我的名字会影响我妻子的权利吗？
蔡律师回复：经常会有夫妻提出此类问题。这个问题可以从以下两方面进行分析：第一，根据我国现行的婚姻法，在夫妻关系存续期间所得的财产，除双方另有约定和一些特殊财产外，归夫妻共同所有，即属于共有财产。因此，即使合同上或房产证上只写一方的名字，不影响另一方对房屋的所有权。第二，房产又是一种特殊的财产———不动产，而不动产实行登记制度，所有权人应以登记为准。作为登记一方，对外可以不经过另一方而独自处理。
　　如果没有写名字的一方有所担心，建议还是签约时写上自己的名字为好。
6、以未成年人名义购买房产合法吗？
株洲攸县马先生律师楼咨询：我有一个儿子，想以他的名义购买一套房屋，请问蔡律师可以以未成年的名义购买房产吗？
蔡律师回复：法律并未限定购买者的年龄，任何年龄均可购买。而在实际操作中，这种做法也屡见不鲜。很多人出于对日后我国可能开征遗产税的顾虑，干脆现在就将房产登记在孩子名下。
7、公司能以个人名义购房吗？
　　湘潭顺驰贸易公司负责人闵女士律师楼咨询：我们公司目前资金比较短缺，以个人名义购房可以得到贷款方面的优惠，请问蔡律师我们公司能否以个人名义购房？
蔡律师回复：经常看到一些小公司以老板的个人名义购买办公用房，之所以如此操作，往往是出于两方面的考虑：其一，契税上的考虑。我国对个人购买普通住宅实行契税减半的优惠政策，因此以个人名义购房，可以省去一半的契税；其二，贷款上的考虑。为了繁荣房地产市场，我国对个人购房贷款在利率、成数等方面实行一定的政策倾斜。以个人名义购房也比较容易获得贷款。而目前对于法人单位购房并无相应的政策规定，因此很多小公司以老板的个人名义购房来绕过政策上的障碍。
8、一定要开发商提供正式合同文本和销售发票。
岳阳黄女士律师楼咨询:我选了一套商品房，和开发商签约的时候开发商不同意使用标准的合同范本，并且我还发现有的业主买了房交了款却得不到开发商提供正式销售发票，请问开发商这样做合法吗？
蔡律师回复：正式的商品房买卖合同和商品房销售发票是你在房地产管理机关办理房证时必须向其提供的，也是目前房地产管理机关在办理商品房所有权登记和颁发房证时要求的。房地产开发商向你出具的销售发票，必须是由税务部门印制商品房销售发票，不能用普通的收据代替。所以，开发商的做法违法。
9、如何防备商品房合同主体错误？
浏阳欧先生到律师楼咨询：我在银盆岭附近购买一套二居室，在签约时发现代表开发商签约的人仅是该开发商的售楼小姐，而不是该开发商的法定代表人，当时我要求开发商的法定代表人签字，而那个售楼小姐说她可以全权代表公司，请问售楼小姐签字有效吗？
蔡律师回复：有时代表开发商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。另外，也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。在签约前您最好查明代表开发商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免开发商推卸责任。
10、合同中法定代表人、地址、电话、邮编应该填写吗？
娄底涟源宁先生电话咨询：我想在涟源买了一套新房，在与开发商协商过程中，发现合同范本中有法定代表人、地址、电话、邮编等内容，请问签订合同中写法定代表人、地址、电话、邮编等有无意义？
蔡律师回复：与旧版本相比，新的合同范本中增加了法定代表人、地址、电话、邮编等内容的填写，这些内容并不是可有可无的，而是有着一定的法律意义。商品房买卖合同往往是一个长期合同，在合同的履行过程中，有很多通知和文书的送达，而送达与否会带来不同的法律后果，有时甚至是决定性的。如合同中没有明确双方的联系方式，双方很容易对是否送达产生纠纷。
11、平面图要签合同才能出图合理吗？
长沙市雨花亭杨先生到律师楼咨询：我现在急需购房，在买房过程中开发商拿出的合同，附件1Ĥ3全部为空，他们说房屋平面图要先签合同后相关部门才能出图合理吗？
蔡律师答复：由于当前房地产市场的混乱,开发商处于绝对的强势地位，在这样卖方市场的格局下，难免会遇到开发商开出的霸王条款，面对霸王合同不同的人会有不同的反映，我想：每一个购房者的情况不尽相同，买房产的目的各异，对于一个急需购房的人来讲，如果所要订立的购房合同不存在大的法律风险（要把好关），还是可以继续这样的交易的。关于你的问题我认为房屋的平面图应当是合同的重要组成部分，应当作为合同的附件。如果开发商不把它作为合同的附件先出图，你可以拒绝和他们继续交易。
12、出卖人不是开发商
衡阳市民崔女士电话咨询&#年我购买了一套商品房，和开发商签定了商品房预售房合同。今年交房的时候，我发现所签合同中的出卖人不是广告宣传中的开发商，这是怎么回事？
蔡律师回复：房屋的卖方，应是房屋的所有权人。而房地产属不动产，实行登记制度，必须以在登记部门登记的所有权人名义与买方签订合同。但与其他的商品买卖不同，房地产开发具有其特殊性，必须具备三大要素：开发资质、资金和土地。而很多企业不能同时具备这三大要素，因此通常是采取几家企业合作开发的形式。你所说的情况很可能就是因为这种原因造成的。建议你落实实际情况再咨询。
13、在选购商品房时最好选“期房”还是选“现房”？
湘西自治州的杨女士电话咨询：在选购商品房时最好选“期房”还是选“现房”？
蔡律师回复：我们认为选择购买商品房时应当首选“现房”。目前我省房地产开发规模较大，就某一项具体房地产开发项目而言，你很难预料一、两年以后的情况。此外，房地产市场上无论房地产开发商还是政府行为，都有一些不规范的地方，这些现实中存在的问题都会给你购买的“期房”带来不确定的因素。而目前可供购房人选购的现房越来越多，“现房”无论是面积、质量、户型等等都是实实在在的东西，交钱就拿钥匙多省心。
14、预售人转让房地产开发项目。
湘潭韶山林先生律师楼咨询：已预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目的，原预售合同如何处理？
蔡律师回复：已预售商品房的，预售人经批准，依照法律程序可以转让开发项目。我国有关法律规定，已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品房预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预售人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起15日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。总之，转让项目后，原来公司与他人签订的有关项目的预售合同依然有效，只是三方应当就继续履行合同的有关事宜签订补充协议，作为原合同的组成部分。
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