买个旁边有优质教育资源的房子，让孩子从小可以接受好的教育，是不少家长买房的初衷。

　　正因如此，不少“高龄”二手房小区价格居高不下，已经确定学区的新房又一房难求。在这样的背景下，小面积、低总价，被开发商宣传能落户、“有学区”的部分公寓产品就成了一部分家长的选择。

　　近期，关于湖畔嘉苑三期公寓是否能上学的问题被众多购房者所关注，有网友提问：湖畔嘉苑三期公寓能上湖畔一小和湖畔中学吗?据说每年的政策不一样，担心有变。那么，实际情况到底是什么样的呢?

　　湖畔嘉苑三期公寓能不能划分学区?官方回复来了!

　　据金凤区教育局在人民网“领导留言板”的回复表示，依据《金凤区2022年义务教育阶段学校招生工作安排》规定：“自2022年7月1日起购买非住宅性质的公寓，同时在银川市三区有自有住房的，将调剂安排，不再按公寓学片区入中小学”。如果在2022年6月30日以前购买该公寓的，迁户时间符合规定，中小学可以安排到片区学校就读。

　　小编查阅《金凤区2022年义务教育阶段学校招生工作安排》相关文件，也再次确定：自2022年7月1日起购买非住宅性质的公寓，同时在银川市三区有自有住房的，将调剂安排，不再按公寓学片区入中小学。

　　近年来，银川不少优质学校开始生源饱和，学位紧张，不少公寓都打出了可落户、有学区的宣传，购房者在买房时一定要谨慎对待。

　　那么，到底公寓能不能买，这就需要购房者根据自身的情况来选择。因为只有选择适合自己的房屋，日后才能住的舒心。下面小编带你了解下什么是公寓，什么是住宅，以及它们之间的区别!

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　　用地性质：一般为住宅。产权类型：公寓。产权年限：70年。特点：户型面积小，30~60平米;精装修交房标准，拎包即可入住。配套设施完善，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务;销售价格一般高于区域整体水平。

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　　用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地。产权类型：商务公寓。产权年限：根据用地性质而定，50年或40年。特点：一般处于城市 核 心地段及商务中心区，既可居住又可办公;具备写字楼功能，在部分城市可注册公司;价格相对写字楼较低，一般首付在5成，按揭10年。产权性质为商务公寓，非纯写字楼。

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　　用地性质：一般为商业用地。

　　产权类型：公寓或商务公寓。

　　产权年限：根据用地性质而定，产权为40年。

　　特点：面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高;大多位于城市核 心繁华地带、商圈周边，交通方便;按照星 级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性;一般以只租不售和产权式经营为主;大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。

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　　住宅分为：单层住宅，多层住宅，高层住宅，超高层住宅。在我国，修建的住宅以高层住宅为主，其中高层住宅分为：

　　①单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。②塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核 心布置多套住房的高层住宅。

　　③通廊式高层住宅：以共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。

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　　按产品性质分为：普通住宅，别墅，公寓，花园洋房;商品住宅，非商品住宅。

　　按缴税标准分为普通住宅和非普通住宅。

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　　公寓和住宅有什么区别

　　在单价方面，公寓房的单价会比住宅用房的低一些。但公寓房的首付比例一般为50%，相对于住宅比例比较高，对于多数人来讲，首付的压力比较大。而住宅房，首付比例一般为20%-30%左右，有的公寓还是精装的，这样就省去一部分装修费用。有的还有0 首付的，首付压力小，相比下会比较容易入手。

　　住宅用房是可以进行落户的，可以拥有学校就读资格的，但公寓房没有相同的待遇。相比之下公寓房比较适合作为个人用房购买，而住宅用房比较适合作为家庭住宅，如果考虑孩子上学的还是需要考虑住宅的。

　　住宅房和公寓房的土地性质是不同的，产权年限却是和土地性质有关系的，所以住宅房和公寓房的产权年限就不同，虽然房屋的使用没有限制，可是土地产权的使用是有年限的，一般而言，普通住宅的使用权限一般为70年;公寓的使用权限根据所处地块的用地类别，有40年和50年两种。也有70年产权的住宅式公寓，但价格上相对来说也就高些。后期产权到期了需要缴纳土地使用费，缴纳的费用根据你房子的面积来算。

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　　公寓转让相关税费会比住宅高，而且户型也会比住宅小，一般很难再次转手卖，但公寓作为投 资，出租率会比住宅高。一般的单身，年轻小情侣，上班族会选择装修好的公寓。

　　而住宅一般是围绕着好的区域、好的交通、好的学区以及好的配套（未来）而建设，在保值和增值的空间上可能比公寓更占有优势。住宅：1%-3%契税，主要交易税包含营业税及个人所得税;公寓：3%契税，主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税。

　　商业性的产品，尤其公寓，在水、电、气，等使用成本，甚至物业费都是偏高的。因为它在管理要求上，是比较高的。而住宅使用民水、民电，生活成本较低。长远来看，住宅的水电费用支出，至少会比公寓的水电费支出节省一半。

众所周知，很多时候开发商和中介为了营造房子热销的氛围，会放大学位的优势，很少会主动提醒学位的风险，以至于消费者盲目的作出判断。

学位被租客中介串通骗走,无法追回?

近日，一名网友在深圳论坛发帖求助： 学位被租客和中介恶意串通骗走，却无法追回？求大神支招！

1、本人的房子2017年8月出租，签合同前，租客说急着要用学位，让我们把我们房子的学位给他朋友用，（本人有小孩，目前4岁）当时我的**反应是学位给你们用会不会影响我们自已的小孩子上学？租客和中介信誓旦旦地说不会，还截图网上的一些政策给我们看说不锁定等一大堆忽悠的话，当时我们看他们表现蛮诚恳的，觉得既然不影响我们自已小朋友上学，那就给他们用也无所谓，所以当时就同意了。

2、后续租客让我跟他一起到街道办弄了一份为期一年半的阴阳合同，说是给他们小孩子上学要用；

3、到今年春节后，租客提出他们要提前退租，合同当时签的是2年，按合同是到2019年8月才到期。租客找理由说经济困难，提出要提前退租等一大堆理由。

4、他们退房前，我们才了解到真实的情况是：学位被他们小朋友用，会锁定6年，我们自已的小朋友反而是没办法上学的了。

我们跟教育局了解到的学位锁定情况是：2016年开始部分学位锁定，2017年全部锁定；但租客和中介跟我们说的是2017年还没有锁定，，，与事实不符。

5、整件事情回想起来：租客和中介的做法从开始就是阴谋：目的不是要租我们的房子，目标是骗取学位，等2018年秋季他们小朋友用我们的房子学位上学了，春节后就马上提前退房，学位到手，房子就不需要租了！

6、这件事情，给我们的感觉是非常愤怒的，我们想追讨回来学位，所以当时租客来还钥匙，我们还当场跟他还原签合同时【他们说不会影响我们自已的小朋友上学的场景，他也自已承认他们当时就是这么说的】，并且我们在门口有监控录下了视频场景做为他们有预谋去诈骗学位的证据。但教育局说，学位他们一用就要锁定6年，是无法退回了。这一点我们也非常不理解，他们仅仅租了我们房子一年半，凭什么要锁定我们的学位6年？这是否公平？

帖子一出，网友纷纷给受骗业主支招

yy1118：楼主的这个问题,需要提前一年写申请,可以去教育局了解一下政策,申请解锁的!凡是学区房,自己小孩算好时间,如果学位不用,一定要租6年才办租赁合同,否则一切免谈的!!!!!!

翠竹道：1.去法院**，告他们诈骗；2.拿着法院的文件，去教育局申请酌情处理，申请大学区的学校。

lzh999：1，依法主张自己权利。告知租客及中介，你准备法律**，**；2，告知教育局，你的实际情况，请求解锁你房屋锁定的学位，并保留诉求连带责任的权利；3，查询你这房屋锁定学位给了谁，通知学校，要求将**信息通知该孩子父母。能协商，不**。****可能耽搁你的入学手续。如果有阴阳合同，你也获得其他好处，一并退还。

4409：上网查一下教育局的学位房政策应该不难啊！如果不锁定几年学位的话个个人都学你的租客一样，租一年半载申请完学位就走。那么住别家房子的人的孩子都不用申请学位了。

其实，在一线城市，学位几乎是每位家长的痛。尤其是在深圳，人口数量超过了2000万，但是配套的教育资源远远跟不上。所以学位就成了家长们纷纷挤破头都要抢占的公共资源，为了给孩子尽可能的争取到优质教育资源，许多家长从打算买房时就仔细考量学位这一重要因素。好的学位在开发商和中介意味着“高价+热销”。

很多时候开发商和中介为了营造房子热销的氛围，会放大学位的优势，很少会主动提醒学位的风险，以至于消费者盲目的作出判断。

有哪些学位未兑现或变动大的例子？

1、规划变动 名校梦或碎

近期，深业东岭楼王单位7B即将现楼推出，但其已经入住的其他栋业主拉起横幅，控诉开发商的种种问题。

关于学位的问题,业主庞女士表示，当时买这里，是因为开发商及中介说可以就读翠园中学（本部），未来还会规划建一所九年一贯制学校，由翠园集团承办，现在规划中的学校变成了3年制的黄贝中学，而且配建的幼儿园引进普林斯顿幼儿园，学费一年15.8万，如此高昂的幼儿园学费，很多家庭难以承受。

根据罗湖区教育学区划分信息显示，目前，深业东岭片区的学校，小学是靖轩小学（排名比较靠后），中学是翠园中学。该片区学位紧张，正在建设的黄贝中学规模为36班/1800学位初级中学，位于深业东岭东北方向，2021年将投入使用，根据就近入学的原则，届时深业东岭业的小学生将入读黄贝中学。

也就是说2021年以后，深业东岭的中学生将就读的是不知道教育水准如何的黄贝中学。

2、并不是所有公寓 都可申请入学

之前炒得火热的景田传麒景苑，连夜排队买房，现场*拥挤时有近千人的公寓盘。该楼盘去年10月开盘，销售并不理想，市场上几乎没有声音，今年启动转介，531套公寓再次推出，引起市场波动，推售前几天，各大中介开始极力宣传蓄客，过渡宣传此公寓积分可上名校-福田外国语。

按照2018年的情况，买该公寓有可能申请到名校，但是每年录取积分是变动的，如果学位过度紧张，取消公寓申请入学也是极有可能。所以购房者切记盲目，需深思熟虑。

3、学位紧张 家门口的学校也可能上不了

去年4月份，部分颐安麓园二期业主申请入读附近的公办学校依山郡小学时却被告知麓园二期不在规划招生范围之内。此消息一出，不少刚交了购房定金的消费者向开发商提出退定金，无法就近入学的业主们通过各种渠道投诉开发商。

据了解，由于该项目所在地块学校尚未开建，周边学区的公办学校承载力已经饱和，已不能保障自身学区的购房类就读，龙岗区就近统筹安排到区内有承载力的公办学校。

开发商及销售人员故意回避学位紧张，没有跟消费者说明可能风险，造成了被业主投诉，被潜在消费者退定的尴尬局面。

从上面三个案例可以得出，在迫切购买学位房时，务必去教育局官网或者咨询该片区教育局时候该楼盘属于宣传名校的学位，以及未来可能存在的政策变动都需评估清楚，切记盲目听信开发商或者中介的销售说辞，把学位房风险降到**。

学位的政策会时时变动，就比如2018年底罗湖名校——螺岭外国语实验学校发布学位申请公告，对申请学位房产提出补充要求，要求房屋面积小于或等于30平的，需购房及实际居住满六年以上，且在深圳市内没有其他更大面积住宅类商品房。虽然这份公告**被紧急取消，但也说明了，学区房有政策风险，应多考虑政策变化的风险。

作为家长也应时时关注教育局发布的**政策或动态，无论关于学位锁定、积分上学还是学位片区划定等等。

1、孩子上学申请公立学校，卡在一张合同上

租住在南山区蛇口海昌街蓝虹豪苑的王先生一家是深户，小孩目前就读小学5年级，蓝虹豪苑属于集资建房，王先生在蓝虹豪苑和一香港房东租了好几年的房子。王先生小孩要就读租住地附近的公立学校，准备积分入学的材料，向教育局提供相关资料，然而其中一项，出具租赁管理部门的《房屋租赁凭证》这一条件，却难住了他。

“我是合法正规的租房，但房东不配合办租赁凭证”。据了解很多房东为了避税，不愿配合，相关部门说没办法，只能让其跟房东协商，但房东各种推脱，根本没办法协商，所以很无助。“如果办不下来，我的孩子就无书可读”。王先生说。

数据显示，深圳的生源中有一半以上通过租房方式入学。在深圳在公办入学施行按片区划分学区的积分入学政策，租房上学同样享受同等的教育资源。但是租房上学得提前办理《房屋租赁凭证》和相关材料，满足资格之外，进而考核入学积分。租赁学位房一定要谨慎，以防被骗。

购买或租赁学位房 要防这些风险

**，学位房的划分有可能会微调，家长要去学校和教育部门核实，以免花了钱却申请不到学位。

第二，即使有合同也不一定能申请到学位。知名度越高的学校学位越紧张，各学校细则大不同，有的学校学位实行排名制，根据是否有户籍、是否有房、买房或租房时间等，将申请者划分为A、B、C、D几类，按照优先顺序录取，如果是非户籍又租房的，排在后面未必能被录取。

第三，有的学校规定，如该房学位已占用，则该学位使用将受到一定限制，如小学在6年内不能使用，而中学在3年内不能使用。因此，会出现原业主已迁走、学位仍被占用的情况。业主要防范风险，如有孩子近几年需要入学，不要盲目与他人签订合同。

第四，有的学校每学期都要求家长提供合法的《租赁合同》和纳税的《房屋租赁管理费》发票，《劳动保障卡》(或《职工社会保险证》)的有效证件等。因此假合同也会有“穿帮”的风险。