最近在跟一些朋友交流，发现很多人虽然是身在商业地产行业之中，但其实对于商业地产并不是很理解，特别是对于一些行业术语其实并不清楚。这在实践之中会令一些招商、拓展以及法务、律师在合同谈判中对于双方交流的内容产生误解和偏失，所以为了各位能够在交流之中有着更准确的定义和沟通，我对于一些商业地产中常用的术语进行了简单罗列细化，以帮助各位有着明确的语境语义减少交流中的困扰。但由于这是我个人的一家之言，且这些术语中有着一些正在逐渐消亡，有一些应用程度不高，所以仅供大家参考使用。

占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。

指自然地面以上各楼层的建筑面积总和。

指自然地面以下的（如地下室的）建筑面积总和。

也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。

城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线，在红线内不允许建任何永久性建筑。

等于占地面积除以土地面积，密度越低舒适度越高。

各类绿地总面积除以总占地面积乘以100%。

公用建筑面积（即分摊面积）除以建筑面积 乘以100%。

框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，空间分隔灵活，自重轻、较大空间的建筑结构，如购物中心等。

指建筑物用砖或者砌块砌筑，梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。适合开间进深较小，房间面积小，多层或低层的建筑，对于承重墙体不能改动，如商业街等。

以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜，如建材城等。

建筑内部宽敞开阔的空间，不一定设立在地面一层。

在建筑物内设置在二层或二层以上曲折环绕的回形走廊。

楼与楼之间之空间用地，即天井。中庭通常通常指建筑内部的庭院空间，其特点是形成具有位于建筑内部的“室外空间”，是建筑设计中营造一种与外部空间既隔离又融合的特有形式，或者说是建筑内部环境分享外部自然环境的一种方法。

动线是指引导客流、车流、货物行进的路线。通常主要划分为内部动线和外部动线，内部动线指引导顾客在场地内行动的路线，外部动线指导顾客项目整体外部行进的路线。按照使用者来划分，还可以分为客流动线、车流动线、货物后勤动线等。按照建筑功能来分可以分为水平动线、垂直动线。按照使用要求可以分为物理动线、强制东线、柔性动线等。通常来说商业的动线设计是根据商场配置的位置跟陈列来设计的，目的是引导顾客按照设计自然走向商场的每一个角落，接触到所有商品，使得商户能够获得最多的展示以达成更多的交易机会。

又称平面动线，是指同一水平面或楼层内的通道引导，解决的是客流在同一个楼层的走向，即客流如何流动的问题。

是指不同标高空间或楼层的垂直联系，如楼梯、电梯、自动扶梯等。客流、物流、如何从低楼层到高楼层或相反方向有效流动的问题。

物理动线是根据人的行走、驾驶等习惯，在不受任何干扰情况下自然形成的客流、物流、车流动线。有时也指如何将商场与外部连接的通道进行关联，将如出入口、汽车入口、地铁接驳站、公交站进行接驳等。

强制动线是在物理动线的基础上，由于业态规划与动线设计的需要，强行将动线阻隔和引导，以达到既定目的。

柔性动线是为达到既定目的，通过一定的引导方式，如人为引导、构筑景观、构筑特色小品吸引客流、车流等。

对商业企业的客流动线、物流动线、车流交通进行平面和立体的设计。

商铺的面宽多是指商铺的门面宽度，与开间定义容易形成混淆，商铺面宽包括两面边墙体各一半的宽度，端头位置含端头的整个墙体宽度在内。

指物体和物体的外部空间直接接触的界面，建筑外立面即是除屋顶外建筑所有外围防护部分。

又称建面毛密度，通常指一个小区的地上总建面与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。

是建筑物承载的重量。一般分为楼板荷载、电梯荷载等。建筑物本身所承受的重量，还可以分为活荷载和死荷载：活荷载指人，家具，陈设品等。死荷载指楼板，隔墙，门窗等建筑实际构成部分。每平方米的单位面积/每平方米的单位重量=每单位平方米的荷载。

是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地下空间串连融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。他是一个围合式的开敞公共空间，将客流往下吸引，极大提高地下商场的租用价值。

通高空间，可以利用热压或者文丘里管效应形成良好的通风空间，是特指两层或两层以上通风的高层空间。

一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修建在横切面机大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。

下层地面到上一层地面的距离。

层高减去楼板厚度，商业上通常指吊顶后天花板到地面的距离，也有部分区域、项目的定义是将设备层管道刨除后的距离。

两根柱子中心线到中心线的距离，由于建筑载体、工艺、材质、形态的不同，导致柱距并没有统一的标准。

在建筑物内设置在二层或二层以上的曲折环绕的回形过道。

楼顶或门楣平面凸出墙体的部分，主要是为方便做屋面排水。

上下水就是“给排水”的俗称，“给水”就是接自来水的管道，“排水”也就是“下水道，接下水道的管道。

排污并不是指排水，是有排除污染的管道。通常有餐饮功能或有卫生间设置的商铺设置有排污管道，有排污的一般也可以排水，但有排水却不一定有排污。

烟道是废气和烟雾排放的管状装置，也称排风道、通风道、排烟管道，烟道一般是餐饮功能商铺的标准配置，也是很多餐饮行业所需的必备条件。

增容指原有电力用户增加用电量的相关业务。有的需要新安装配电设备及线路，有的只需在变电站调整配电容量。增容还通常指供电公司根据用户分布情况，自已更新扩大配电设施的工作。实务操作中，一些用电量大的商户如部分餐饮、烘焙、美发等需要用电量大的行业调整功率。

建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。

42、地毯面积（使用面积）

也称使用面积、实用面积，地毯面积是室内的净使用面积（不含柱网），也就是墙体以内的所有可使用的面积。

套内建筑面积包括了套内房屋使用面积（地毯面积），套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。实践之中不同的房屋性质（商铺、写字楼、厂房、住宅、公寓、酒店等）会有不同的计算方式和表现形式。

44、商铺使用率（实用率）

商铺使用率也就是商铺的建筑面积利用率，指商铺的使用面积与建筑面积的比例，其中商铺套内使用面积是指商铺套内房屋使用空间面积，商铺建筑面积指套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。

是指在建筑中采用耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域，需要特别注意的是这是国家强制标准，必须遵守。

是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。

是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。

是商场业态定位规划设计的用语，在平面图上划分若干个单元、供商户租用。

是指建筑物内的一种消防设施，像门一样自动关闭，起到防火隔离的作用。

是指某建筑物内设置一种灭火系统，各个喷淋头经过高温后膨胀、爆裂、系统内的水经压力自动喷出，同时水流指示器发出信号并报警，达到自动喷淋灭火的作用。

因通道交叉或其他物阻碍，无法看到的地方。

坪是日本用来计算面积的指标单位，后由港澳台地区引进至大陆。但目前我国所称坪效一般是以平方米（㎡）作为计算单位，也有写作平效。一般来说平效的计算公式如下：

平效=销售额/门店营业面积

日均平效=日均销售额/门店营业面积

月均平效=月均销售额/门店营业面积商场经营效益的指标

商业地产中的人效是指人的效率，指单人次的销售量，计算公式如下：

商业地产中的时效是指在一定时间内的产出销售量，计算公式如下：

客流量是在项目或店铺门前经记录所得的一定时间内客流总数。

指一定时间内，对某品牌商品购买的顾客人数占总进店人数的比例，但该概念正在逐步扩大化，也有指在该项目内成交总数占总客流量人数的比例，计算公式如下：

提袋率=成交次数/到店的总访客* 100%

剥离率是与客流量和销售额相关的比率，反映商场的客流量和实际有效客户，计算公式如下：

剥离率=到店的总访客/经过通道的总人数*100%

商场或店铺平均每个客户购买货品的数量，是店铺运营的重要衡量指标（这个数据是在规定时间内有效，超过这个时间则没有任何意义），其计算公式如下：

客单量=货品出售数量/成交笔数

超市经营区以外，一般由超市经营者租用给小商户，利用超市人气带动消费，主要是用于超市分摊租金，营造氛围。

指各商品详细的名称，规格，产地，生产日期，保质期及条形码。

商品没有摆满货架的时候，利用先进先出的原则，将商品向前排列，使排面充盈丰满。

11、拾零、理货、码货

捡回遗弃在各角落的零星商品，把凌乱的商品清理整齐，整齐地堆放商品。

货架两端的位置，也是顾客在商场回游经过频率最的地方。

印“促销区”通常用栋板，铁筐或周转箱堆积而成。

也称价签，用于标示商品售价并作定位合理的标牌。

降价处理活动，多为滞销品或近期货（快到保质年限的商品）

付需进行第二次加工包装为商品的称重。

为防止顾客遗漏商品，在其离开时对其所购商品的核对。

指实物和标示上的商品描述有差别的现象，

指商品出售效果不明显或很难售出的现象。

用来促进出售用的试用（吃）商品。

均价卡，掌上型终端机，数据机。

指商场、百货、超市中能促进出售的广告，也称作出售时的广告。在零售店内将促销讯息，以美工绘制或印刷方法，张贴或悬挂在商品附近或显著。

是英文Direct mail 的缩写，意为快讯商品广告，通常由8开或16开广告纸正反面彩色印刷而成，通常采取邮寄、定点派发、选择性派送到消费者住处等方式广为宣传。

指任何一项产品均有其寿命，从其上市起，一般可分为导入期，成长期，成熟期，衰退期，各期期间长短及消费环境及竟争之影响。

商品目录，将每项商品基本材料（如品名，名号，规格，单位，成本，售价，供应商等）详细整理成明称之。

也称关连陈列，指据某项目标，而将相关连之商品陈列在同一地区或附近。

泛指在货架内或冷藏（冻柜内，放置商品之横隔板）

指在商店内出售同一项的产品，其卖价从上限到下限之间的数据。

由商场设置统一收银端点进行收银结算，后与商户或供货商进行结算，一般15天或30天结算一次。

商户自身不办理营业执照，以出租方名义进行销售，由出租方集中收银后再按照一定扣率与商户或供货方结算。

北方区域少见，即承租方向出租方交付特定费用以获得承租资格。在超市或百货业态中的进场费则需要根据供货品类，品牌数决定。

除进场费歪，承租方或供货商还需缴纳堆头费（每月每个×元）、端杂费（每月每个×元）、广告位使用费（根据位置不同，征收）、开业赞助费等，常见与超市与百货业态，目前在网络电商中也比较常见。

通常指商场或超市每一个顾客平均购置商品的数额，也即是平均买卖数额，其计算公式如下：

客单价=出售总额÷顾客总数

柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备，柜台或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于贮藏。

也称抽成扣率租金，即按照一定总销售额的比例来计算商场的抽成租金，主要分为两类：一是基础扣点，这是在签定合约的时候就在合约中列明的，二是临时活动（如临促、中庭促销等）的扣点。

指商场为保障自身盈收，要求商户在签订有保障性的固定租金数额下，如销售额达到一定数值时，则按照约定的扣点租金数额来缴纳租金。

一般出租商铺回报率：投资回报率=年租金/总房款x100%

一般售出商铺回报率：投资回报率=（售出价-购入价）/购入价x100%

指租金的依次增加，实务操作的表现就是递增是在前一年的基础上的租金增加，一般表述为百分比。

商铺转让费是指租户在商铺租期内（未到期）征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其它无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。

商铺进场费是从超市进场费演化而来，在商铺实务操作过程中，是因为商铺利用其优势的市场稀缺性和很优势的地理位置由房东直接向租客收取的费用，常见与华南地区，也称“茶位费”、“茶水费”。

指承租方在合同到期前，在同等条件下有权优先续约。

原有租赁期限到期前，客户可以向发展商争取再延长2或3年租赁期限，重新签署租赁协议。

对于个别项目，出租方承诺客户在租赁期限内前若干月内免收租金，用于客户装修。

一般是指出租方提供的交房标准，也有部分承租方商户是在合同签署前会要向出租方发送具体的交付标准，多数商业地产纠纷源自交付标准的不明确。

甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，在我国现行的建筑设计规范里无定性标准。但行业内有几项自定义指标，如LEED认证或24小时写字楼、空间的舒适性和数字化等。

根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。

根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。

指商业经营的目的而针对消费者生活需求，充份利用商业设施，最大限度的吸引消费者，使他们有计划的在此消费金钱及时间。

指商场为其经营的各种业态提供最基础的物业设施进行装修，达到良好的硬件环境。主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。

指以首次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修。主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩、LOGO、道具等进行标准设计及装修。

从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。

是商品销售的辅助空间，如：试衣间、听音室、咨询台、寄存处等。

购物中心内尚未有厂商进驻的卖场空间，即使租约已签或租金已收，只要厂商仍末进驻，便纳入空店范围。空店率之计算是根据各商店种类，将空出的卖场面积除以已开店的卖场面积而得一百分比。

经营的产品属于专业导向，如运动用品商店、家具店、花店、书店等。

以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。

商品销售收入减去商品原进价后的余额。净利的对称，又称商品进销差价。因其尚未减去商品流通费和税金，还不是净利，故称毛利。

商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。

商铺承租人将部分面积分租给第三方，但仍然以自身名义向出租方交付全部租金。

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。

指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

指位于住宅建筑底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）的商用铺位。

指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”或“品牌折扣店”。

指权属拥有者将拥有的产品或者服务面向一定范围内进行发布，招募商户共同发展。

指经营者向确定的客户群体提供确定的商品或者服务的形式，强调“怎么卖”。

主要指零售商业的行业种类，按所经营商品种类进行划分，强调“卖什么”。

特指购物中心依据项目定位，对引入项目内的业种按照一定的配比进行合理的分配，更好的满足项目发展的需求。

特指购物中心对希望引入项目内的品牌商家按照业种或者档次等各个维度进行合理的分配。

特指购物中心中承租面积较大（不是必备条件），且对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户。

特指购物中心中对客流带动、品牌引领、收入贡献一个或几个方面起到主要影响作用的品牌租户。

确定租赁关系的契约，泛指租赁合同及补充协议。

指已签订租赁合同的商户进驻项目的行为。

指租赁合同终止或者解除后，租户退出项目的行为。

指租赁合同发生终止或者解除情形时，出租方对于商铺进行强行清理的行为。

一般是指商户向顾客进行预收费的情形，但由于发行主体的不同和经营模型的不同，分别适用于商务部对于预付费卡的管理办法或中国人民银行要求的第三方预付费卡管理办法。

一般是指禁止出租方在与承租方在场地租赁后再进行招徕与承租方商户经营品类相同或近似的品牌战略性保护条款。

根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。

根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。

意向书是国家、单位、企业以及经济实体与个人之间，对某项事务在正式签订条约、达成协议之前，由一方向另一方表明基本态度或提出初步设想的一种具有协商性的应用文书。

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。

上述内容是比较常用的商业地产行业术语，另有大量可能大家使用较少或有争议的部分，以后再找机会向大家介绍。

这是我对于多年来的一些小经验分享，时间暂定于7月中下旬与大家分享，有兴趣的朋友也可以加我后报名，六门课程599元，全程14 个小时。

第一讲 商业地产与法务

1、商业地产的基础概念

3、商业地产与其他地产类型的区别

4、商业地产的法务工作要点

第二讲 商业地产整体风控要点

1、商业地产整体风控实质

2、商业地产风控的四个圈层

3、商业地产风控的八项风险

4、商业地产风控的常见危机

第三讲 商业招商合同谈判要点

1、商业地产招商的现实与需求

2、商业招商合同谈判的定位与目标

3、商业招商合同谈判的原则与方案

4、商业招商合同谈判的技巧与节奏

第四讲 商业租赁合同的签署要点

1、排他条款、逃生条款、开业率条款

2、商业租赁中的其他签约要点

3、商场与写字楼的租赁合同签署要点

4、影院与餐饮业态的租赁合同签署要点

第五讲 商业逃逸商铺清场要点

1、商业地产清场的基础条件

2、商业地产如何防范商铺逃逸

3、商业地产如何防范商铺逃逸的方案

4、商业逃逸商铺清场的操作流程要点

第六讲 文旅地产常见风控要点

1、文旅地产项目开发常见风险

2、文旅地产IP开发的风险

3、文旅地产营销推广的风险

4、文旅地产常见失败原因

感兴趣的朋友可以移步我的公众号进行沟通，谢谢大家。