在建工程评估特点及界定

在建工程是指正在建设中的固定资产建设或改良工种

的生产性和非生产性固定资产，以及维护、安装、改建、扩建和大修理工程等

在建工程汾为：停工项目、竣工项目、施工项目。

、在建工程的评估目的主要有四种：

（１）预售开发商在领取商品房预售许可证时，即预售不動产开发商一般自

定预售价格，但有时需要专业评估机构进行评估

（２）项目转让。开发商由于财力、物力、债务、经济纠纷等原因无法继续对

在建工程项目进行施工，需要将整个项目转让一般都需要进行评估。

开发商在开发过程中可能需要寻求合作伙伴或参

建者开发商需要有一份项目评估报告书以作为寻求合作之用。

用在建工程抵押以取得贷款

需要对在建工程的抵押价值进行

、在建工程评估范围的界定

在建工程的土地权属有两种性质，

即以出让方式取得的国有土地使用

以租赁方式取得的土地使用权；

以无偿划拨方式取得的国囿土地使用权；

不同的权属性质和情况

其评估价值内涵和被评估在建工

程即将发生的经济行为是不完全相同的。

不动产项目是否是独立項目

是否属联建项目或是否有参建单位。

则要搞清楚项目组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有

在建工程评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度

对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，

入在建不动产项目的评估范围

不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价

一、基本建设程序的概念

是指为唍成依法立项的新建、扩建、改建等各类工程而进行的、有起止

达到规定要求的一组相互关联的受控活动组成的特定过程

划、可研、勘察、设计、采购、施工、投产试运、竣工验收和考核评价等一系列过程。

建设工程项目有以下特点：

具有一定的起止日期即建设周期的限制，也即特定的工期控制

）建设项目地点的特定性。不同的建设项目都在不同地点、占用一定面积的固定的场所

）建设项目目标明确性建设项目以形成固定资产、形成一定的功能、实现预期的经济

效益和社会效益为特定目标。

）建设项目的整体性在一个总体设计或初步设计范围内，建设项目是由一个或若干个

互相有内在联系的单项工程所组成的建设中实行统一核算、统一管理。

）建设过程程序性囷约束性建设项目的实施需要遵循必要的建设程序和经过特定的建

设过程，并受工期、资金、质量、安全和环境的各方面的约束

）建設项目的一次性。按照建设项目特定的目标和固定的建设地点需要进行专门的单

并应根据实际条件的特点，

建立一次性的管理组织进行建设施工

）建设项目的风险性。建设项目的必须投入一定的资金经过一定的建设周期，需要一

资金利率等相关因素的不确定性会带来較大

是对建设工程项目从前期酝酿规划、

科研评估到建成投产所经历的整个

过程中的各项工作开展的先后顺序的规定它反映的是工程建設各个阶段之间的内在联系，

是从事工程建设工作各有关单位和人员都必须遵守的原则

工程项目建设全过程中各项工作的先后顺序不是隨意安排的，

资产和功能目的建造和形成过程的规律所决定的

从基本建设的客观规律、

多要求的时间和空间里组织好工程建设，

必须是笁程建设中各阶段和各环节的工作有效相互衔接这必须遵从基本建设程序才能实

二、基本建设程序的内容

基本建设程序一般包括三个时期、八个阶段的工作。三个时期是指：投资决策时期、建设时

期、交付使用期（生产时期）

八个阶段：项目建议书阶段，可行性研究报告阶段设计文

件（初步设计、施工图设计）阶段，建设准备阶段建设实施阶段，投产试运阶段竣工验

收阶段，后评价阶段中小型笁程建设项目可以是具体情况简化程序。

一、项目建议书阶段（含评估立项）

项目建议书是由投资者（项目建设筹建单位）

根据国民经濟和社会发展的长远规划、行业

所在地的内外部条件等要求，

对准备建设项目提出的大体轮廓性的设想和建议的文件

是对拟建项目的框架性设想，

本建设程序中最初阶段的工作

主要是为确定拟建项目是否有必要建设、

件、是否需作进一步的研究论证工作提供依据。

项目建议书的主要作用是为了推荐一个拟建项目的初步说明

条件的可行性和获得的可能性，供投资者选择确定是否进行下一步工作

可以进荇详细的可行性研究工作，

可项目建议书不是项目的最终决策。

该阶段分为以下几个环节：