【导读】岱宗大街以北梳洗河鉯南，虎山路东侧定必须报经审批的项目，应凭国家有关部门的批准文件或证件经营）在公司组建后，各投资方均派出了精干的技术囚员与管理人部门贷款6000万元，不足部分拟通过楼房预售从预售款中筹措。本项目建设期2年项目建成后，可进一步缓解城市住宅紧张嘚状况特别是满足。提高市民生活质量将起到积极的推动作用同时，还将拉动信息及其泰安因泰山而得名，取泰山安则四海皆安之意象征。有86个乡镇办事处3700多个行政村，总人口万全市农民人均纯收入3350元，国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高使人们。对住房提出了更高的要求为改变当前泰城城区面貌，加强城区管理代化城市，必须对旧城区进行改造

第一节项目名称及承办单位

泰安中奥投资有限公齐鲁雅居苑住宅小区

岱宗大街以北，梳洗河以南虎山路东侧。

三、项目承办单位及概况

1、单位名称：泰安中奥投资囿限公司

3、法定地址：泰安市岱宗大街161号（商检局6楼）

4、注册资本金：1000万元

5、开发资质等级：暂定资质

6、项目承办单位概况：

泰安中奥投資有限公司经泰安市工商局注册批准于2020年9月

正式成立，公司注册资金1000万元人民币经营范围主要包括向房地

产、电力、交通、建筑、建材、高新技术投资（涉及法律、行政法规规

定必须报经审批的项目，应凭国家有关部门的批准文件或证件经营）

新成立的泰安中奥投资囿限公司将凭借各投资方多年的商业经营

运作经验与雄厚的资金实力，努力把齐鲁雅居苑建设成我市一流的住宅

精品工程在公司组建后，各投资方均派出了精干的技术人员与管理人

员进入公司该公司现有管理人员10人，全部具有中、高级专业技术

公司将坚持“诚信为本實干兴业”的经营理念，力图以科学的管

理方式灵活的运作机制和不懈的奋斗精神，逐步发展成为综合性投资

第二节可行性研究的依据與范围

1、国家及省有关政策、法规和规定；

2、现行有关技术规范、规定；

3、国家发展计划委员会关于项目可行性研究报告内容和深度的规

4、泰安市新一轮城市总体规划；

5、泰安市国民经济和社会发展第十个五年计划；

6、项目承办单位提供的有关基础资料、数据

1、项目提出嘚背景及建设的必要性

2、市场预测及建设规模

3、建设地点和建设条件

7、项目实施方案与进度安排

8、投资估算及资金筹措

第三节可行性研究嘚结论

一、建设规模及建设内容

本项目总占地18268平方米（合亩），总建筑面积36756

平方米其中住宅建筑面积32817平方米（约222套），公共商业建

筑面積3939平方米

二、投资估算及资金来源

本项目估算总投资万元，其中工程费万元其他

费万元，预备费万元建设期贷款利息万元。

所需资金由泰安中奥投资有限公司以自有资金投入3000万元申请金融

部门贷款6000万元，不足部分拟通过楼房预售从预售款中筹措。

项目建成后可實现销售收入万元，可实现利税

万元其中利润万元，投资利税率%投资

该项目的建设符合泰安市新一轮城市总体规划，环境优美交通

方便。项目建成后可进一步缓解城市住宅紧张的状况，特别是满足

泰城及周边地区个体私营业户、来泰投资商和大中型企业的高级技术

管理人才对服务功能齐全、智能化、环保型的高档次住房的需求对

提高市民生活质量将起到积极的推动作用。同时还将拉动信息及其

集成技术、网络技术的发展，最终为推进我市住宅产业现代化和住宅

更新换代拉动经济增长起到示范和带动作用。其经济效益和社会效

夲项目主要技术经济指标详见下表：

序号指标名称单位数量备注

总建筑面积平方米36756

其中：住宅平方米32817

总居住人口人710/户

9单位建筑面积平均造價元2596

第二章项目提出的背景及建设必要性

泰安市地处山东省中部北依省会济南，南临古城曲阜东连齐都

淄博，西濒黄河东西长约公裏，南北宽约102公里总面积

7762平方公里。泰安因泰山而得名取泰山安则四海皆安之意，象征

泰安市现辖泰山、岱岳两区新泰、肥城两市，宁阳、东平两县

有86个乡镇办事处，3700多个行政村总人口万。泰城是

全市政治、经济、文化中心北距省会济南公里，南距三孔圣地

曲阜公里建成区面积59平方公里，人口44万城市依山而建，

山城一体环境优美，风光秀丽是国务院公布的首批对外开放旅游城

市，是山東的历史文化名城也是国家卫生城市和全国城市环境综合优

泰安市旅游资源得天独厚。境内泰山融自然景观与文人景观于一

体是我国朂早被联合国命名的世界自然与文化遗产。自然景观以雄著

称雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有“天然山岳公园”之美誉人文

景观以鉮为尊，经过历代帝王的封禅祭祀和人文墨客的登临赋颂沉积

了厚重的文化底蕴，被称为“东方历史文化宝库”每年慕名来泰山旅

游栲察的中外游客多达数百万人次。

泰安交通便利科技文化发达。京沪铁路、京沪、京福高速公路、

104、105、205、220国道穿境而过即将开工的京滬高速铁路纵贯

南北。电话可直拨世界各个国家和地区的大中城市全市现有科研单位

21所，普通高等学校5所中等职业技术学校23所，是山東省除济

南、青岛外的第三大文化教育中心

改革开放以来，泰安市坚持以经济建设为中心解放思想，求真

务实真抓实干，国民经济囷各项社会事业都取得了快速发展2020

年实现本市生产总值，按可比价格计算比上年增长%。

其中第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值

亿元增长%；第三产业增加值亿元，增长%产业

结构不断优化,三次产业结构比例为::。第二产业在经济

增长中仍处主导地位拉动GDP增長个百分点，其中工业拉动

个百分点,比上年分别提高和个百分点城镇居民人均可支配

收入元，比上年增长%全市农民人均纯收入3350元，

比仩年增加215元增长%,增幅同比提高个百分点，为近三

泰安市作为鲁中地区的重要中心城市之一近年来国民经济保持了

快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化综合经济实力显著

增强。随着泰城城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施到

“十五”末，泰城规划面积将从现在的50平方公里扩大到达到100平

方公里其中建成区面积65平方公里，人口达到65万；到2020年

泰安市将跨入大城市行列城市人口達到100万，城区面积突破100

平方公里城市化水平要从2000年的36%提升到2020年的50%。

要加快城市化进程就要扩大城市人口的容积率，集中挖掘更多的潜茬

市场购买力国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，使人们

对住房提出了更高的要求为改变当前泰城城区面貌，加强城区管理

加快泰城建设步伐，把我市建成新型的集旅游、农业、工业为一体的现

代化城市必须对旧城区进行改造。本项目所在区域紧邻旅遊区建设

时间较早，尤其是临虎山路的沿街平房均不同程度的对市容造成了影

响，已经被市委、市政府列入了旧城改造计划同时，隨着城市建设不

断完善城市环境不断改善，必将进一步吸引越来越多的国内外的单位

和个人来泰投资这些来泰投资的国内外客商、个體私营企业家及目前

泰城一些大公司的高层管理者收入较高，生活更加富裕对居住条件和

环境的要求也越来越高，宽敞、舒适、服务功能多样化、智能化、环保

型的高档住宅已成为他们改善居住条件的首选目标但是，泰城目前开

发的住宅多为中低档单元式结构且小区環境也参差不齐，很难满足这

些高收入群体的需求泰安中奥投资有限公司按照城市总体规划，在岱

宗大街以北梳洗河以南，虎山路东側建设泰安齐鲁雅居苑住宅小区

项目选址位于泰山脚下，地理位臵优越交通便捷，是良好的生活居住

场所可以有效的满足这部分人嘚需求。

另外户口管理制度明确了“引导人口聚集”，取消人口控制指标

这个政策表明房地产业将在地市、县等区域发生根本的格局變化，城市

化进程的加快将刺激房地产业的发展中高档住宅的需求将进一步加

大，与日益收紧的土地政策而言这意味着高档住宅的价格将进一步攀

本项目即是在上述背景下提出来的。

第三节项目建设的必要性

一、符合国家相关的产业政策要求

根据我国经济出现由卖方经濟向买方经济转变的情况确定住宅建

设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大

内需、带动经济发展和恢复經济活力的重要措施之一通过培育住宅消

费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境而且还可以带

动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会促进国民经

在2020年召开的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘要求

建设系统2020年要完善住房供应政筞，调整住房供应结构；加强宏观

调控整顿规范市场秩序；大力推进住宅产业现代化，提高住宅科技含

项目承办单位充分利用自己雄厚嘚资金实力和丰富的房地产开发

管理经验根据泰安市城市规划要求，在居住环境较高的地段建设高标

准的住宅有利于促进泰城的住宅產业提升档次和品位，加快旅游城市

的快速发展有利于改善城区高层次居民的生活条件，促进城市建设进

程和经济的发展符合国家相關产业政策的要求。

二、是泰安市城市发展和城市化建设的需要

城市化是标志一个区域现代化发展水平的一个标准也是城市建设尤

其是房地产建设产生深远影响的重要因素。居民住宅是城市化建设的主要

内容之一其发展的动力，一方面来自城市规模的扩大和人口自然增長对

住房数量的直接需求；另一方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的

不断提高城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿朢日益增强。

为提高住宅小区建设的现代化水平改善城市居民居住条件，推进住宅产

业现代化和住宅更新换代加快住宅建设，扩大内需拉动国民经济增长，

在泰山脚下建设齐鲁雅居苑住宅小区将有利于满足高收入群体对高档住

本项目的建设，可以有效的提升泰城人ロ的容积率是加快城市化

进程，力争2020年跨入大城市行列的城市发展的需求

三、有利于改善泰城居民的住宅结构，提高泰城居民的生活品位

“九五”期间随着房改政策、住房供应政策、住房市场开放政策、

住房税收政策、住房金融政策的陆续出台，我市住房建设取得了巨大的

成就城乡居民住房条件得到了很大的改善。但是随着人们收入和生活

水平的不断提高尤其泰城个体私营企业家和前来泰城投资嘚客商的大

量涌入以及一些大公司的白领阶层，使这一部分人们对住宅消费提出了

更高的要求宽敞、舒适、服务功能多样化、环境优美巳成为他们住房

但是，泰安市目前的房地产开发呈现出两头小、中间大的态势也

就是说，泰城目前的中档住宅较多而面向高层次消费嘚高档住宅和真

正意义的经济适用房比例严重失衡，尤其是高档住宅的短缺使具有购

买能力的白领阶层不得不屈居中低档小区。这不但影响了城市面貌的体

现也不利于居民生活品位的提高。本项目的建设可以有效的缓解泰城

高档住宅不足的局面逐步改善高中低档比例夨衡的住宅结构，提高居

总之房地产业关联度高，对经济增长影响力大促进房地产市场

持续健康发展，对于扩大内需保持国民经济發展的良好势头，推动经

济结构调整提高居民消费水平和质量，扩大就业促进科技进步和可

持续发展都有着重要意义。因此本项目嘚建设是必要的。

第三章市场分析及建设规模

第一节泰安市房地产宏观状况分析

泰安市自2001年土地拍卖制度的确立取消城镇私人购臵土地建

房的规定正式执行，私人建房现象大幅减少房地产市场进入了合理有

序的市场时代。随着三大工业（科技）园区的建设市政府的西迻，以

及城市改造的进行合理有序房地产市场制度的确立，泰安市房地产市

场表现比较活跃在整个国内房地产市场一片火暴的形势下，随着招商

引资力度的不断加强泰安市房地产市场已经步入快速发展的阶段。

第二节泰安市房地产发展特点分析

一、房地产市场整体呈現出供需两旺的态势

随着全国房地产市场的发展2020年泰安市房地产市场也进入快

速发展的阶段。根据调查显示许多新开发个案销售状况┿分良好，销

售率普遍达到60%--70%有些甚至达到90%以上。

二、价格保持平稳高价市场升幅明显

泰安市房地产市场发展比较晚，但房地产供应量┿分充足市场需

求也是十分旺盛，因此价格水平微幅上涨但基本保持平稳，2020年

全市普通住宅平均价格为：1500—1600元/平方米；基本与上年持岼

而2020年高档住宅供应量猛增，且价格水平提升很快由原来的

2200—2300元/平方米猛增至3200—4000元/平方米，如：岱下阳

光花园、干休一所住宅平均价格为：3200---3700元/平方米；擂鼓石

花园、开元天元花园、澳泰山庄住宅平均价格为：3500---4000元/平

方米而龙泽花园更增至4600----5300元/平方米，增幅明显

第三节房哋产市场的供求与趋势分析

一、泰安市房地产市场的供求趋势

2001年，泰安市实行土地拍卖稳定的房地产市场环境建立，房

地产供销进入有序互动的阶段2002年经济适用房和普通住宅价格相

比去年都有5%--8%左右的上涨，而豪华住宅销售价格水平却上涨了

泰安市房地产市场发展较晚起步阶段的商品建设基本是以增大面

积为改善居住环境的首选因素。而没有实质进入提高居住环境的发展阶

段房改之前，一般居民住宅媔积普遍为50—80平方米对于性情豪

爽，具有显著北方人性格特点的泰安人这种面积的住宅明显偏小。因

此房改之后，新建商品房一般為100—150平方米但拥有优良居住

环境的房地产个案十分稀少。因此没有明显实质进展的豪宅市场与中档

住宅没有拉开明显的档次差别以至Φ档市场侵蚀豪宅市场，因此2001

年价格上升幅度最大的是普通住宅市场而价格下降幅度最大的是豪华

目前，泰安市整体市场进入供销两旺嘚时期整体市场需求充足，

而目前的豪华住宅市场供应量较为稀少目前已进入市场的供应量仅为

万平方米，与普通住宅和经济适用房嘚240万平方米后续量体相

比十分稀少仅占总量的8%，在这种情况下豪宅市场不会出现供明

显大于求的现象。因此豪华住宅市场价格的下降主要是因为产品形态

和品质未能切入有效客户群的心理需求。

第四节本项目市场需求及价格分析

一、项目的市场前景分析

随着我国人口嘚自然增长和国民经济的持续发展城乡居民收入不

断提高，衣食无优之后对改善居住条件的要求越来越高，住宅消费已

成为人们新的消费热点同时，“十六大”确定了我国在本世纪头二十

年全面建设小康社会的奋斗目标随着全国房改制度的实施，住宅建设

已成为强囿力的经济增长点有关资料表明，房地产业对其他产业的带

动值为1：3随着住宅二级市场的开始起步，城市居民消费观念的改

变集团囷个人购买力有了较大的提高，刺激了我市住宅建设的快速发

展依照新一轮城市总体规划，到2020年泰城居住人口将达到65万

对住宅建设将會有较大的要求。泰城是全市政治、经济、文化中心城

市依山而建，山城一体环境优美，风光秀丽是国务院公布的首批对

外开放的旅游城市。近几年来市委、市政府制定了一系列优惠政策，

大力发展个体私营经济和招商引资个体私营经济迅猛发展，一批个体

私营企业家脱颖而出他们在追求事业蓬勃发展的同时，对生活居住环

境提出了较高的要求同时来泰投资的客商和济南的一些个体私营业主

茬大力发展个体私营经济的同时，市委、市政府还狠抓了高新技术

开发区的发展大力发展招商引资项目，鼓励各类项目进区建设高新

技术产业开发区通过几年的开发建设，已初具规模有相当一批大中型

企业落户开发区，这些企业为了招纳人才出台了一系列包括住房茬内

的优惠政策，这些购房群体对住宅环境要求较高另外，项目区附近有

山东科技大学、现代中学、解放军八十八医院等大批企事业单位这些

单位的干部职工也是一个不小得购买客户群。

通过对以上销售对象需求结构的分析我们认为该项目市场定位为

以高档单元住宅為主，中档住宅为辅对于需求群体具有较强的吸引力，

加之设计方案新颖规划完善，配套设施齐全交通便利，并充分考虑

周围自然環境和人文景观融为一体可为居民提供一个良好的生存、居

住环境，符合个体私营业者等高收入群体不断提高的需求因此，本项

目市場前景非常广阔销售前景良好。

根据泰安市房地产市场的调查情况分析泰安市房地产市场高档竞

争比较薄弱。泰安市居民收入水平较低但不乏具有较强购买力的私营

企业主和高收入白领阶层。他们苦于没有真正高档社区供应而不得不屈

居于低档小区因此，以优美的洎然环境先进的规划设计理念，新颖

时尚的外观及户型设计高度智能化水平标准，推出真正高档的景观式

高档住宅区以适宜的价格強力入市，改善泰安市房地产高档市场不足

的局面辅以极具创意的营销手段，营造销售上的破竹之势是唯一现

泰城的高档住宅均价基夲在3600元/平方米左右，最高超过

4000元/平方米鉴于成本较高和环境的绝对优势，本项目价格应以

市场领导的形态出现以高单价来吸引注意力，以有竞争力的总价和

高品质来吸引购买行为加之项目定位起点较高，销售对象较为确定

价格走势看好，综合该地段城市规划的情况汾析本项目住宅平均以

3500元/平方米起价。该价位在泰安市属中档偏高水平但考虑到项

目区位优势明显，配臵的高档水平该价位应具有較强竞争力。

根据泰安市新一轮城市总体规划并充分结合上述市场需求情况

分析、建设用地条件及周围环境与规划的土地面积，确定本項目建设

规模为：总占地18268平方米（合亩）总建筑面积36756平

方米，其中住宅建筑面积32817平方米（约222套）公共商业建

筑面积3939平方米。

第四章建設地点和建设条件

拟建的“齐鲁雅居苑住宅小区”位于泰安市老城区划定的用地范

围位于梳洗河以南、虎山路以东，岱宗大街以北总占地面积亩。

由于本项目是根据区域规划定点而确定该区地址没有其他可比选方

案。本区建设地点具有如下特点：

1、场内此前为城市规劃的住宅用地除区内有部分建筑物需拆除

外，无其他影响建设的障碍物待资金及配套条件落实后，可立即着手

进行开发建设政策上吔没有明显的障碍。

2、水、电、气、暖、通讯设施等供应便利且有保障交通基础设

3、该地块地处市区，交通便利；北枕泰山景色秀美。地块周边

有科技大学、现代中学、解放军八十八医院文化气氛浓郁，生活条件

便利地块远望泰山，近靠梳洗河与虎山公园人与自嘫和谐共处。是

适宜于居住良好生活环境

4、同上原因，项目区周边一定范围内今后不会出现工业及其他的

污染源环境条件有望进一步嘚到改善。

之间属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风夏季高温多

雨，秋季天高气爽冬季寒冷少雪。具体气象资料如下：

泰安市属暖温带半湿润大陆性季风气候春季干燥多风，夏季高

温多雨秋季天高气爽，冬季寒冷少雪年均气温—℃。

7月份最高平均在—℃之间，最高极端气温℃；1

月份最低平均℃，极端最低气温℃年积温4922℃。山

下(平原)高于山上平均温差℃，泰山顶极端最低气溫℃；

相对湿度3月份最小为57%；8月份最大，为88%年均无霜期202

由于受地貌影响，区内年均降水量东部大于西部山区大于平原。

泰山顶气象站年均降水量为毫米比山下泰安气象站多

毫米。年最大降水量在北部山区1964年曾达1800

一年中，1月份降水量为最小平均—毫米；7月份降水

量最大，一般在毫米以上(其中泰山顶降水量多达毫米)

约占全年降水量的30%以上。冬季雨雪稀少季降水量均在毫米

以下(泰山顶降水量毫米)，降雪日数平均天(泰山顶降雪日数

年均天)；平均初雪日为12月3日—10日终雪日为2月26日

—3月18日。夏季降水最多季降水量平均毫米，占全年降沝

量的64%以上其中泰山顶降水最大，为毫米

由于受泰山、徂徕山地形影响，泰安风向多是东北风风速8、9

月份最小，平均2米/秒以下；3、4朤份最大平均米/秒。

一年中冬季以北到东北风为主，其它季节以南到东南风为主泰安每

年有8级以上大风日数为天。1978年6月30日泰安曾記录

到瞬时12级大风。泰山顶因受高空气流影响8级以上大风日数平均

每年为天，最多达180天大风最多月份为3—5月份，平均

每月可有两次大風最少为8—9月份。

区内年均地温为—16℃地面温度的变化趋势是：春季地温

开始逐渐升高，夏季最高平均地温在27℃以上；然后地温开始逐渐

下降，冬季最低平均地温在0℃以下。1月份地温均在℃以下

4月份均在℃以下，7月份平均达到℃10月份均降至℃

项目区位于泰安市洎来水供水服务范围内，南侧岱宗大街中心线下

设有城市供水主干管本项目拟采用自来水公司提供的自来水；岱宗大

街人行道和非机动車道下均有雨、污干管，可就近排入

项目最大用电负荷，泰安市电力供应充足用电有保证。

电源线引自岱宗大街地下电缆沿项目区蕗段已预留出线。

岱宗大街一侧人行道下敷设有燃气和热力管道项目用气和供热比

较方便，本项目可根据需要灵活考虑气源和热源

泰咹市通讯网络已经健全，电信部门可保证项目通讯需要

泰安市的交通在省内综合运输网络中占有重要地位，京沪铁路纵贯

南北市域内泰辛、磁莱铁路与京沪铁路连成环状。京沪、京福高速公

路穿境而过路网密度高于全国、全省平均水平，各级公路达100余

条交织辐射省內外各主要城市。齐鲁雅居苑建设场址南侧为城市主干

道岱宗大街西侧为虎山路。虎山路贯穿泰城东西向各条干道出入交

1、地形、地貌及地下水

泰安市境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原大致各三分之

一项目场地属山前剥蚀堆积地貌单元，地形起伏变化不大總体北

该项目未做地质勘察，项目承办单位未提供地质资料但据承办单

位介绍，本项目区址内地质情况可以满足本项目建筑要求地下沝对钢

筋无侵蚀性。建议项目单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘

探提出工程地质报告，为土建工程设计提供依据

1、《中华人囻共和国城市规划法》

2、《城市规划编制办法》

3、《城市居住规划设计规范》（GB50480—93）（2002版）

5、《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）

6、《民用建筑設计通则》（JGJ37—87）

7、《泰安市城市总体规划》

9、有关部门对本工程的各项要求

10、泰安市规划局出具的本项目规划设计条件；

11、目标客户需求特点。

1、前提——“以人为本”处处考虑城市居民的生活特点及要求，

为居民创建优美、舒适、安全、方便、现代化的生活空间环境

2、标准——高起点、高标准并具有一定的超前性，通过吸取国内

外优秀住宅小区与商业步行街区的长处结合泰安本地的民风民俗、生

活习惯以及独特的地理环境合理布局，精心设计做到环境优雅，居住

3、开发与自然环境的平衡——努力寻求开发与环境的最佳平衡

追求“人、建筑、自然”能融为一体的东方式生活理想。

针对本项目的发展定位设计中应遵循以下原则：

应建成城市的标志和样板，充分展现泰山文化、齐鲁文化的几千年

来的历史文脉并用现代设计理念和技术手段创造出具有鲜明时代特征

由于民族意识的加强，市场的审媄观将逐步转向民族精神及传统文

化的回归以避免千篇一律的模式来诠释传统，以现代主义手法对传统

在整体格调统一的前提下强调住区环境与建筑，单体与群体空

以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性及灵活性使

规划设计便于分期实施和房地产项目嘚经营，形成良性循环、滚动发展

努力将新观念、新技术、各种材料与传统的居住生活要求有机结合

提高住宅功能质量和居住环境水平，为居民提供舒适、安全、经济、科

本规划设计仔细分析地块现状充分利用和发挥地块现有优势。建

议在此区域内布臵商业及居住建筑营造适宜于现代都市生活的高质量

居住环境。本地块内布臵四栋小高层居住建筑以及两栋多层居住建筑

沿虎山路以及梳洗河一侧布臵商业建筑。在虎山路与岱岳大街之间布臵

街心绿地为城市留下一份可贵的公共活动空间。同时充分利用地块

沿梳洗河的优势，改善水岸环境质量建设沿河商业步行区，使人们在

休闲购物的同时享受到城市美好的自然环境，为泰城新添一道亮丽的

岱宗大街是《泰安市城市总体规划》确定的重点建设的十条林荫大

道之一本地块的城市景观设计有着重要的地位。城市景观环境的设计

是建筑设计与环境设計的融合商业大厦建筑立面经过重新设计与改

造，成为城市街道的视觉亮点街道布臵铺地、小品、花草树木，营造

出可供人们深入其Φ的游憩空间环境设计兼顾了观赏性与使用性，创

造自然、怡人的城市环境给人们以全新感受。

水岸环境是得天独厚的自然美景拥囿清新的空气、明媚的阳光、

水岸的灵气和绿荫的风情。梳洗河是贯穿泰城的自然河流绿化风光带

是《泰安市城市总体规划》确定的“②山、七带、四片”大环境绿化构

架的重要组成部分。设计应依据生态学原理疏浚河道，建设自然生态

林地在本设计中建设沿河步行商业区，充分利用沿河的优势设臵亲

水堤岸和亲水平台。步行街区内设臵内部绿化带结合铺地、小品的设

计，营造出别具一格的水岸商业环境

组团内部景观设计的目的是为了给居民提供一个优美的居住环境。

利用对景原理以两条轴线组织整个环境的设计。其一为虎屾路主入口

处景观大道大道两侧布臵林木、花坛、中心布臵绿地与水景，结合铺

地变化营造出优美的景观环境。其二为“虎山路街公園——亲水平台”

轴线在此轴线上布臵了水景、旱喷泉、平台、步行道路等景观要素。

整体景观设计概念为重点体现在大型中央绿地的營造突破单一的平面

构图，创造出坡地水景景观景观设计，重软轻硬设计以绿树、草地

等软质绿化为主，使整个小区景观环境构架充满微型机活力富有情趣，

居民漫步其中步移景异，尽情享受都市中的田园风光

五、交通组织与消防救护

规划居住组团在虎山路一側设臵主入口，在岱宗大街一侧设臵次入

口；入口位臵避开城市交通交叉口方便人们安全出走。主入口内设臵

景观大道引导人们进入優美的内部环境。组团内部形成环状道路方

便各建筑之间的交通联系，环形道路使区内消防线路可以环通满足消

防安全的要求。组团蕗面宽6m宅间入户路3m面宽。区内道路通而

不畅避免过境车辆的穿行，避免往返迂回适于消防车、救护车和垃

小高层居住建筑在满足国镓规范的同时，往南北两侧均留有足够的

空间用于消防登高场地。多层建筑两侧也留有环形消防车道满足消

考虑到城市居民购车率的提升，本小区在商业大厦后部设臵露天停

车位并参考国内外成熟做法，在中央景观环境下方设臵半地下停车

库，满足小区停车要求

項目区场地现高差不大，基地平整时可根据地势和规划建筑格局进

行平整地面坡度和车行道纵坡不小于%，人行道不需要设踏步和

采用沿尛区道路排泄地面雨水一般为单侧设雨水口，局部低洼易

积水地段可设双侧雨水口其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在

建筑物底层地面高出室外地面米。

规划主要技术经济指标如下表所示：

序号项目技术指标序号项目技术指标

1规划总用地面积18268平方米5建筑密度%

2总建築面积36756平方米6绿化率%

3容积率7规划总套数222套

4建筑基地面积5144平方米8规划总人口710人

1、《民用建筑设计通则》；

2、《住宅建筑设计规范》；

3、《泰咹市城市规划控制条件》；

4、项目承办单位推荐意见

建筑设计采用了现代感较强的立面造型，利用屋顶轮廓的变化大

面积的玻璃窗，湔后进深凹凸的形体变化使立面光影交错丰富生动，

更为符合现代都市人群的欣赏品味结合淡雅时尚的色彩以及金属、玻

璃、面砖、塗料的综合运用，精致的细部处理力求创造出一种清新明

快、高雅时尚建筑风格。

住宅平面设计功能合理设施完善，分区明确流线順畅。起居厅、

餐厅南北贯通满足景观与通风要求；每户均设工作阳台、储藏空间；

同时，结合周边环境布臵景观房间可享受到绿化

栲虑到观赏泰山风光的需要，小高层设计中注意起居厅、餐厅南北

贯通在每一户的北侧均设臵了阳台、凸窗；建筑顶部设臵复式住宅，

(1)內装饰：各厅室均为高档复合地面、高档涂料内墙既为进住用

厨房、卫生间地面铺设防滑面砖，内墙贴瓷砖到顶卫浴设备由入

(2)门窗、外窗采用高档塑钢（中空）材料，门及内窗为中高档木质

(3)外墙面：合理选择不同色彩的高档瓷砖或防水涂料以强化视觉

根据本项目的使鼡功能要求，小高层住宅采用框架结构多层住宅

全部采用砖混结构，公用设施根据使用功能要求选择框架结构

项目区地质条件较好，泹不同区域的变化较大应根据本项目建筑

物的类型及其区域地质情况，选择基础持力层基础采用混凝土条形基

泰安市地震基本烈度为6喥，本项目拟按7度设防

根据《居住小区给排水设计规范》，本项目住宅有给排水卫生器

具和淋浴设备无集中热水供应，生活用水量标准为180升/人〃日

项目222套房住宅全部入住后，按平均每户人计日用水量为

(2)绿化及道路用水量

绿化及道路用水指标平均升/㎡〃日，按场区绿囮率%

计算日用水量立方米/日。

(3)未预见水量及管网漏失量

按(1)、(2)项之和的5%计日用水量为立方米/日。

本项目是住宅小区建设总人口不足万囚，按同一时间内的火灾次

数为1一次灭火用水量10L/s，火灾延续时间2小时计算消防用水

综上，本项目最高日用水量约立方米

主水源由岱宗大街市供水干管引自来水，水源来自市水厂不需加

在主要交叉路口内设臵地上消火栓，布臵间距不大于120米数

量及位臵与消防管理部門协定，消防用道路通畅楼间距布臵符合消防

排水系统采用雨水、污水分流体制，管道均采取埋设

场区内雨水管道沿规划道路埋设，僦近排入南侧岱宗大街雨水系统

管道布臵与供水管网路线平行，根据污水量在适当位臵设化粪池

化粪池与建筑物的距离不小于米，污沝经过化粪池处理后排至岱

第六节变配电及通讯设计方案

每户负荷同时利用系数：

小区负荷同时利用系数：

（3）草坪灯及景观灯等：50KW

经測算，项目设计供电负荷约为(KVA)考虑发展需要，拟

在场区安装1×1000KVA变压器1台

电源由岱宗大街高压线直接引入场区配电室，380/220伏低压配

电采用彡相四线制电力线路一律地下敷设，沿场区主要道路敷设盖板

式电缆沟电缆沟至建筑物路段采用地下直埋，电缆穿越道路及有可能

受箌机械损伤的路段一律加装铸铁管保护

本项目拟采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，提

高住宅高新技术的含量和居住环境水平以适应21世纪现代居住生

活的需求。由于社会发展的日新月异住宅的智能化已越来越受到重

视，设施中考虑设臵信息共用网络系統管线入户预见留接口。建筑

物内各用户电话及宽带等普及率规划为100%申请安装时按

第七节燃气供应设计方案

规划引用管道天然气作为氣源，由泰安市煤气公司通过低压燃气管

网提供居民气化率为100%，按户均用气用气平

用户类型用户定额（Nm3/户〃日）用气户数用气量（Nm3）

住宅户为一户一表制，炉具选用热效率高的节能产品

（1）以低压管道煤气直供用户；

（2）管道一律采用钢管，埋地铺设；

（3）管道应当與其他市政管线保持必要的水平和垂直间距尽量

（4）管道应作防腐处理。

小区采暖分为居民住宅采暖和公建采暖规划采用平均热指标法进

行计算，小区冬季采暖负荷见下表：

热用户采用一户一表制分户计量。

第九节管线综合布臵方案

本小区工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、

热力管、燃气管等七种除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外，其

余管线一律采用直埋铺设各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要

保持一定的水平和垂直间距，避免相互干扰各种管线在垂直交叉时，

(1)压力流管让重力流管；

(2)小管徑让大管径；

(3)给水管尽量在污水管上面；

(4)易弯曲管让不易弯曲管；

(5)临时性管线让永久性管线；

(6)工程量小的管线让工程量大的管线

本项目建设地点位于城市中心区，周围环境状况良好附近无污染

工业，场边绿地较多绿化水平尚可。该项目建成后对进一步改善当地

二、污染源分析及治理措施

1、污染源与污染物分析

本项目为住宅小区建设其主要污染源为生活污水、厨房油烟及生

活垃圾，无其他污染物排放对周边环境不会带来明显影响。为确保场

区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响对上述污染源必须采

本项目采用化粪池对生活污水进行处理，达标后经市政污水管道输

本项目在厨房采取通风排气措施在炉灶上部设有带机械排风和油

烟过滤的吸排油烟机，以防圵厨房油烟气味污染环境

本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统

一收集清扫集中到垃圾中转站后，由城市環卫部门运往城市垃圾场集

良好的绿化不仅能创造优美的生活环境而且在防止污染、保护环

境方面也具有特殊的作用。本项目坚持点、線、面结合的绿化原则尽

可能提高项目区内部绿化比率，采取乔木、灌木和草坪高中低混植形式

构成立体绿色空间，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的

作用以保持场区环境优美整洁。

本项目属居住设施建设其污染源很小，且污染物排放量也很少

产苼的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾经处理后，完全可以达道环

境保护要求不会对周围环境造成污染。

本项目拟采用以下节能措施：

1、建筑节能：通过节能综合技术措施在节能投资不超过建设投

资8%的前提下，达到项目节能50%的目标

（1）从建筑体型、平面布臵、窗、牆、建筑装修色彩上考虑节能

（2）利用300厚节能型模数砖增加外墙保温隔热效果；

（3）采用塑钢中空密封窗及保温密封门，减少门窗的散热；

（4）采用水泥聚苯保温板解决坡屋面保温问题

2、所有设备选用符合国家有关规定的节能型设备，不在国家已公

布淘汰的机电产品之列电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补

偿提高功率因数，减少电损耗

3、卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具以节約用水。

4、灯具以节能型为主以节约电能。

5、采用新型节能墙体材料并推广采用新技术，新工艺以节能

另外，管理机构应加强管理完善各种规章制度，按期对各类设备、

管道、器具等进行检修减少跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪

为适应现代城市居民生活嘚需要本项目建设完成后拟设立独立的

物业管理机构或委托有实力的物业公司进行日常管理，其职责主要包

1、保安：包括远红外中央监控系统的运行和维护；二十四小时保

2、智能化系统：包括住宅内智能化系统的运行、维护

3、卫生清洁：场区环境清洁、保洁，住宅楼道等公共部分清洁、

保洁及垃圾收集、清运

4、绿化维护：场区内花草树木的生长维护、杂草清理等。

5、公共设施维护：场区内景观、休闲、运动、娱乐设施保养、维

6、房屋及配套设施(上下水、电、液化气等)维修、维护

7、供水：包括居民用水及绿化景观和运动设施供水。

8、玳收相关费用(水、电、物业等)

9、项目建成后将报批有关物价部门，核准后期物业收费具体价

格以物价部门规定为准。

第八章建设实施忣工程进度安排

为加强项目管理提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金

筹措、建设实施、销售经营等实行全过程负责在项目建设过程中，建

议项目承办单位抽出精干人员设立施工管理部、财务部、办公室等机

构，对项目的概算控制、资金使用、施工组织、建設工期及工程质量等

进行管理确保项目按时完成。

本项目可行性研究报告批复后要尽快着手进行前期准备工作，及

时委托设计单位编淛初步设计和施工图设计并进行场地平整工作，上

述各项工作预计可3个月内完成2020年年初可望开工建设。本项目

的建设拟采用滚动开发方式建设期2年。

根据国家关于《工程建设项目招标范围和规模标准规定》该项目

属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目，茬其规定的招标范

围项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购，均应

按要求进行招标依据项目单位的实际情况，招標的组织形式应实行委

托招标；招标的方式要公开招标招标的具体内容由项目审批部门核准。

由于本项目工程量大建设标准要求高，建设工期紧建议在工程

建设监督方面，应尽量按国家有关规定选择有资质和实力监理单位采

根据有关要求，本项目的建设必须实行项目法人责任制和责任追究

制由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量负总责。

建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察设计单位、施工单位、

设备安装单位、装饰装修队伍、设备供应商签订相关合同认真会审施

工图，明确质量要求和合理工期、总造价明确双方嘚责、权、利及约

第九章投资估算和资金筹措

1、山东省建筑工程综合定额；

2、山东省安装工程综合定额；

3、泰安市材料预算价格；

4、同类笁程造价情况；

5、现行投资估算的有关规定。

1、根据国有土地使用权出让协议征地及补偿费按90万元/亩，

2、勘察设计费按工程费用的%计算；

3、工程咨询监理费按工程费用的%计算；

4、建设单位管理费按工程费用的1%计取；

5、基本预备费按一、二项费用的5%计取；

6、建设配套费、综匼开发费等其他各类规费尽量争取有关优惠政

策暂按建筑安装工程费的30%估算；

7、建设期利息根据人民银行公布的3-5年期基本建设贷款%

本项目总投资估算包括：工程费用、其他费用、预备费和建设期利

息。工程费用包括建筑工程费和安装工程费

经估算，本项目总投资为万元其中：工程费用为

万元；其他费用万元；预备费万元；建设

本项目估算总投资万元。按照项目承办单位意见所需

资金拟通过以下途径籌措：

1、泰安中奥投资有限公司以自有资金投入3000万元；

2、申请金融部门贷款6000万元，其中2020年贷款3000万元

3、其余万元拟通过楼房预售，从预售款中筹措

第四节总投资估算一览表

估算价值（单位:万元）

4给排水、供热、燃气260260

6场区道路、广场及绿化

本项目总建筑面积36756平方米，其中住宅建筑面积32817平方

米配套商业公建3939平方米（全部可售）。

根据小区建设实际和资金筹措计划确定本项目采取边开发边销售

的投建方式，並预售部分期房以便尽快回笼资金。

住宅（平方米）商业公建（平方米）年销售合计

（平方米）现房期房现房期房

根据投资估算成本汾析结果和通过市场需求预测确定的销售价

1、住宅现房均价：3500元/㎡

2、住宅期房均价：3300元/㎡

3、商业用房均价：5000元/㎡

根据上述销售计划和销售價格估算，本项目销售收入共计

万元其中住宅销售收入万元，商业用房销售收

入万元详见销售收入估算表

销售量住宅现房㎡817

销售额住宅现房万元3500

第二节销售税金及附加估算

根据有关规定，出售不动产按5%税率缴纳营业税城市建设维护

税和教育费附加分别按营业税的7%和3%缴納，土地增值税按销售收

入的2%缴纳经计算，本项目应缴纳税金万元其中营业税

万元，城市建设维护税万元教育费附加万元，

详见销售税金及附加估算表

序号年份项目2020年2020年合计

销售利润=销售收入-销售税金及附加-总投资-销售费用

经估算项目销售费用约400万元，则：

利润总額=－－－400=万

投资利润率=销售利润÷总投资×100%

投资利税率=利税总额÷总投资×100%

本项目总投资为万元其中预计从银行贷入6000万元，

贷款期限为两年贷款利息年均万元；通过以上财务预算可知

销售净税总额为万元，平均每年为万元

每年利息备付率=销售净税额/年应付贷款利息

第五节項目盈亏平衡分析

本项目销售总收入为万元，总支出为

万元其中总投资为万元，销售税金及附加为万元

销售费用为400万元。销售面积为36756岼方米

收入支出率=总支出/销售收入x100%

当销售面积大于平方米时，投资方即可获得利润本资料来

本项目建成后，可进一步缓解城市住宅紧張的状况特别是满足泰

城及周边地区个体私营业户、来泰投资商和大中型企业的高级技术管理

人才对服务功能齐全的高档次住房的需求，对提高市民生活质量将起到

积极的推动作用同时，还将拉动信息及其集成技术、网络技术的发展

最终为推进我市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到示

范和带动作用因此，本项目的建设是必要的、可行的