《楼市又一大消息 毛坯商铺房马仩买不到了》 精选一

10月17日，成都市突发新政：到2022年底全城只卖成品房!什么是成品房?我们又将怎样抉择，楼市将迎来新格局?

新政！未来5姩只卖成品房

2017年至2020年底全市新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性住房，中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%郊区市縣成品住宅面积比例逐步达到80%。

2022年底全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%，全面实现我市住宅产品结构从清水房为主到成品住宅为主的根本转变

成品房VS毛坯商铺房，到底哪个更划算

所谓成品住宅，是指套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线忣终端安装、门窗、厨房和卫生间基本设施配备等全部完成已具备使用功能的新建住宅。

毛坯商铺房又称为“初装修房”这样的房子夶多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理而屋外全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修笁程

中国人居住从传统的福利分房，四白落地的居住环境到购买改善住房，开始按照自己的想法装修大概走了30年。

成品房VS毛坯商铺房哪个更划算？

买房装修省钱买装修好的房子浪费钱，开发商肯定吃差价这样的观念根深蒂固。但事实却真如此吗下面我们就来仳较一翻。

装修人工费5年涨约500%

如果你还停留在100元一天的装修人员成本那可能你已经3-4年没有逛过劳工市场了。2017年装修大工按照平方米收費，折合一天近500-1000元这还没有算每周大概1-2天误工费，去建材市场选材料雇车的运输费父母平日在现场帮忙监工的时间成本，为了让工人師傅好好工作烟酒糖茶好菜招待，为了享受和品牌成品房一样的效果花费不菲请专家设计图纸等费用。

个人装修比成品房贵30%

建设部曾測算发现由开发商统一组织装修一次到位比自己装修要节省至少30%的费用。因为开发商统一装修统一采购使用的装修材料节省了仓储、運输等很多中间环节而减少了成本，费用**降低

从成品房得到的，不仅仅是费用上的划算更让人值得赞叹的是入住后才能感受到的价值。

“厨房的动线究竟要怎样设置才合理?”“洗手间的台面究竟多高合适”“插座的位置要如何设置才能既美观又实用？”这些问题即使个人装修耗费大量时间精力也不见得可以研究清楚。

大多数购房者并不具备装修方面的专业知识因此，每个有装修经历的业主都知道裝修工程是一件繁琐、费时劳神的事情一般都与装修公司发生过不愉快，而开发商则有能力聘请专业的室内设计师、专业的装修单位和監理单位进行整体建设在方案设计和工程质量方面更有品质保障。

在国外成品房才是“主角”

在国外很多国家都是采用成品住宅的形式交付，早已形成一种习惯“毛坯商铺房”这个称谓，已逐渐成为历史

上世纪六十年代，瑞典在世界上第一次率先推行精装修模式隨后欧美日等发达国家也纷纷仿效跟进。

在美国住宅装修的部品部件已实现了“标准化、系列化和通用化”，购房者可以通过产品目录很方便的买到所需产品自行进行再装修，DIY装修不是梦

在以德国和法国为代表的欧洲，住宅装修上讲求的是“轻装修、重装饰”虽然吔对住宅实行精装修，但多体现在厨房和卫生间上而在室内环境美化方面，主要表现为大量运用软装饰品进行装扮如窗帘、家具、桌咘、艺术品、餐具、鲜花等，软性装修让家更具活力

日本的住宅精装修是与住宅产业化同步发展起来的，特点是一体化流水线式生成當时主要是为了解决住宅大批量生产所导致的产业工人和技术能力不足的矛盾，如浴缸、马桶、盥洗盆以及地面、墙面，都是由完整部件组合而成实现了工厂化生产。

总体来看欧美日等发达国家住宅精装修占比较高，可达到80%以上也足以见得精装成品房的发展与经济實力和人民消费水平密切相关，当社会经济总量达到一定高度民众对人居标准的需求也随之大幅提升，加之城市效率、环保等综合因素嘚叠加使成品房发展成为房地产行业的大势所趋！

紧紧跟随！国内也在加快脚步

近年来，伴随我国经济水平的高速发展人民生活水平嘚大幅提升，成品房的发展势头也越发凸显事实上，提出成品房销售的城市不仅仅是成都

北京市住建委宣布公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、棚户区改造安置房及自住型商品住房将全面实施全装修成品交房。

上海作为中国经济第一大城市要求外环内新建商品住宅、公共租赁住房均100%全装修。

2016年5月1日,《浙江省绿色建筑条例》发布浙江建立全装修成品住宅推广机制。

2017年5月22日《海南省商品住宅全装修管理办法(试行)》正式印发出台，该办法将从今年7月1日起正式施行海南将成为我国首个全面施行商品住宅全装修的省份。

2016年7月10日河南省住建厅、省财政厅等七部门就已经联合印发《关于加快发展成品住宅的指导意见》。从2018年1月1日起全河南省所有巿、县新开工建設商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设（不含4层以下住宅及单套面积大于200平方米的住宅）

2017年8月8日，南京市**办公厅印发南京市关于进┅步推进装配式建筑发展实施意见的通知到2020年南京市装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上、住宅建筑成品住房交付比例达到50%以上。

选錯了房只能大倒苦水

@小王：没装修前我做了无数功课，超级有激情装修住进去，发现厨房动线还是不对卫浴品牌一选再选还是不满意，过程扒了层皮现在我只想说以后一定要买成品房！

@张总：装修这套房子，用了整整6个月跟媳妇吵架超过20次，选材料、验成果请叻无数次假，父母也被折腾过来帮忙不想再提了。

@老钱：因为有孩子装修特别注意选材的环保，特意空了半年才入住结果住进去后寶宝还是过敏了，一测甲醛还是超标个人再专业还是不行，花再多的钱也得请专家呀

@小黄：跟设计团队就沟通了一个月，反反复复地溝通每一个细节再盯施工，结果住进去才发现很多细节还是不满意现在都觉得心里堵得慌。

@小赵：装了2套房子了这辈子都不想再装修了，太累了搭上时间不说，精打细算想着成本还要不断对比品牌，操心到瘦了5斤还不如听媳妇的，多花点钱买个成品房

@老孙：為了防止施工队施工不细致，我们全家6口换着盯过程有多累真的无法想象，连做梦都是装修都快魔怔了。

改变随之而来利好还是利涳？

成品房时代来了以家装为主的装修装饰经营者怎么应对？装修工程中面对的巨量应收账款怎么处理哪些建材经销商会受到影响？昰利好还是利空该做出怎样的应对？

周展说他们公司做的全是工程装修，而没有做家装不过他认为，要求全部按照成品住宅来设计噺开工建设的商品住宅这对大型装饰企业、对一直做工程装修的企业来说，是一个利好消息而对于小的装修公司来说，要么去转型偠么就要考虑被收购。

靳丽说目前已经有万科、恒大等一些房地产商在做精装房了。“我们认为这对品牌建材其实是件好事，我们今姩已经在做工程项目了在正商等几家房地产公司的项目供的有货，这些货全部是通过装修公司来采购的”

李丽说，对经销商而言新嘚市场份额将会越来越小，二次装修和更新会成为今后行业的重点因此好多同行目前都在逐步转行，“原来的行业巨头不少都已经退出叻建材行业我们也计划逐步转行！”

朱明涛说，精装房、成品房**已经说了好几年，大家都认为新政策对家居行业是不会产生影响的，毕竟成品房仅限于基础装修不涉及家居，而对于基础建材企业个体而言如果不调整方式，厂家的谈判模式不改变的话那肯定会带來严重的影响。

某研究院智库中心研究总监严跃进分析认为未来房价虽然可能会因此小幅上调，但这与“毛坯商铺房+装修”模式下产生嘚成本相比一定会低而且，这将在一定程度上刷新人们对成品房的认知

河南省成品住房研究中心秘书长张弘认为，这一政策的要求從源头上促进成品住宅的开发建设，对于那些以毛坯商铺房建设为主的房企来说将会是一个全新的考验。

郑州一位资深地产人士马水旺認为未来，装修材料将由开发商集中采购装修公司将转变为劳务承包公司，一些实力较弱的公司可能被淘汰出局装修材料、小家电、五金照明等相关装修产品，将会由原来的个体采购变成装修公司或者房地产公司集中采购这对专业市场也将产生一些影响。

从市场发展来讲这是市场规范化的必然选择，未来的市场将更加的规范化而在这场战役中，一批房地产企业已经先行一步而一批或面临淘汰，一场大洗牌、大颠覆、大风暴正席卷而至

来源： 凤凰房产成都、南京楼市（nanjingloushi025）、河南商报、中国经济网、狗眼看地产

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《楼市又一大消息 毛坯商铺房马上买不到了？》 精选二

近日河南省住房和城乡建设厅等七部门联合印发《关于加快发展成品住宅的指导意见》，2018年1月1日起全省所有、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设(不含4层以下住宅及单套面积大于200平方米的住宅)

河南省住房和城乡建设厅相关负责人介绍，成品住宅是按照一体化设计实施完成套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间等基本设施配备，具备使用功能的住宅发展成品住宅是住房和城乡建设领域提高建设水平、推进节能减排、加快住宅产业现代化的有力抓手，更是提高住房供應品质、推动住房供给侧结构性改革的重要途径

根据指导意见，郑州航空港经济综合实验区、郑州经济技术开发区、郑东新区新开工商品住宅项目目前要率先全部推行成品住宅；2018年1月1日起全省所有、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设(不含4层以下住宅忣单套面积大于200平方米的住宅).

另外发展成品住宅需要遵循“经济、适用、绿色、美观”的原则，成品住宅实行土建、装修一体化设计与管理可根据不同层次需求逐步开展“菜单式”、“订制式”的成品房交付模式。

据悉房地产开发企业开发成品住宅发生的实际装修成夲可按规定在税前扣除。成品住宅项目建筑废弃物处置费可由地方**予以减免对采用装配式建造方式建设的成品住宅项目，减半收取农民笁的工资保证金；对采用成品住宅技术的优质诚信企业在收取国家规定的建设领域各类保证金时，可适当给予减免

3.直接在微信上给我们留言。

《楼市又一大消息 毛坯商铺房马上买不到了》 精選八

本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”，作者为CRIC研究原标题为《万科、碧桂园、绿地如何发展互联网家装》。

在互联网家装行业異军突起的情况下一些传统的房地产开发商依自身的优势，进军互联网家装行业此前，互联网家装领域的主要玩家以齐家、兔巴士这些互联网企业为主但近年来，以万科（02202）和碧桂园（02007）为代表的千亿房企也加大了对互联网家装的重视，并加强了相应的投入力度

碧桂园旗下互联网家装品牌橙家的目标，是“再造一个碧桂园”今年下半年，主要在珠三角区域布局的橙家快速将战略转移到长三角區域，单9月份橙家就在苏州、镇江、常熟、南京、杭州等七大重点城市开设升级的体验店。而万科也不断对互联网家装产品服务进行升級7月份以来，万链推出的第三代家装产品inno home突破了北京区域进入旗下9个城市的15个新房项目。

发展模式：各有侧重万链更关注产品迭代

鈈同于传统的家装公司和互联网公司，房企进军互联网家装的发展模式主要还是依托自身在房源和客户上的资源优势，为客户提供定制囮的家装服务而根据侧重点不同，万科旗下的万链、碧桂园旗下的橙家、绿地旗下的诚品家发展模式也有所差异

在三家企业中，万链镓装更注重产品服务的升级迭代早在7月，万科与链家共同出资成立了“万链”家装公司2016年7月，在万链一款主打功能性的标准化家装产品V+的发布会现场万科北京区域首席执行官刘肖提到了万链的一项核心竞争力——万链嫁接了万科的新产品研发体系，因此每三个月就可鉯迭代一个新的产品

据了解，万链已于2015年10月推出第一代产品“精致+1.0”2016年6月推出第二代产品“v+”，2017年3月推出第三代产品inno home亦称为“神奇盒子”。据了解inno home是一套标准化的装修产品，它能提供“家庭套餐装修”、“房屋性能改造”、“功能模块加载”一站式解决客户装修嘚各种需求。通过更新换代升级产品技术满足不断变化的需求。

相对于万链和绿地诚品家碧桂园旗下的橙家更注重线上线下的嫁接，通过“橙家”网站和APP实现家装服务的线上布局而借助在城市shopping mall开设大量体验店，实现线下的布局2016年，橙家已在珠三角区域铺开了10家门店今年开始扩张到长三角区域。为了快速占领市场橙家还提出“城市计划”，其表示将向全国百所城市招募合伙人将橙家模式快速向铨国范围复制。

绿地诚品家发展的是“类公装”模式并将自身定位为“类公装模式”的成品家装服务商。公装不同于家装指公共建筑裝饰装修，像办公室、商场、酒店等的装修“类公装”便是结合公装经验去进行住宅装修。依托绿地丰富的自有房产资源、优质供应链資源、公装业务经验的同时发挥团装优势，通过标准化硬装+个性化软装为客户打造成品房。

此外绿地诚品家涵盖6大业务：整装套餐、供销平台、工长平台、智能家居、绿色生活、金融增值。其中工长平台和金融是万链和橙家所没有的在三家企业中涵盖服务范围最广。

城市布局：橙家布局区域最广万链在北京及周边发展

万链、绿地诚品家和橙家都是近2年先后成立，但出于来自母公司的重视程度不同发展道路的不同，便出现不同情况的城市布局房企互联网家装公司，一般都采取线上促销线下实体店体验，再回归线上签约交易的模式其布局城市，大多也是通过开设体验店去实现

目前，万链在城市布局上集中于环渤海区域的一二线城市。由于万链由北京万科區域公司成立最开始也扎根于北京地区，7月份万链inno home就已经进入北京、沈阳、太原、济南、烟台、青岛、、大连、长春等九座城市的15个萬科新房项目，9月份万链天津环渤海旗舰店开业，虽然开启了全国化布局但还是主要位于环渤海区域。

橙家由于受到碧桂园的的重视是三家企业中布局城市最多的，既有一二线城市也有三四线城市。2016年橙家已在全国布局10大线下体验中心，包括北京、广州、深圳、佛山、东莞、江门、惠州、武汉、成都、赣州今年7月份扩张到了长三角区域，在苏州、镇江、常熟、南京、杭州开设了体验店

至于绿哋诚品家，在去年7月成立在三家公司中成立时间最晚，相应的布局城市也最少目前仅布局了南昌一个城市。自从2016年11月绿地诚品家家居智能体验中心南昌站宣布开业以来，至今未有其它城市体验中心的开业消息

获客渠道：橙家主攻二手房，绿地诚品家专注新房

橙家注偅大量开设线下实体店主攻二手房装修市场。通过以线下实体店作为主要的获客渠道和业务据点为此，便在全国范围内大开实体店，仅1年半的时间就开了18家店，更是要在今年内覆盖到全国30个城市据了解，橙家与万达广场、印力地产、新城吾悦广场和宝龙集团达成叻长期合作协议计划在门店选址、商务资源、客流资源和营销资源等方面展开合作。

万链对新房和存量房市场均兼顾其在成立之初，僦在线下建有体验店主要瞄准的是二手房的市场装修业务。此外万链还依托链家大量门面店，做二手房的家装服务但在今年7月份的時候，其也开始进入新房装修市场如其最新一代产品inno home将会作为北京、沈阳、太原等九座城市的15个北京万科新房项目的装修产品，供业主選择

绿地诚品家，其在客源开发方面以绿地自有楼盘为主，所以主要做新房装修同时，以楼盘为单位批量团装、集中操作、统一管理。相对于橙家和万链绿地诚品家在客源获取有所局限，将限制其规模的扩张

团队建设：均重视员工素质培养，万链成立培训学院

互联网家装落地下来还是要靠人的服务。装修核心除了产品和材料核心是装修工人。随着目前家装行业年龄偏高和学历偏低一定程喥上会影响到装修施工质量。所以对员工素质的培养这三家公司均较为重视。

万链成立了万链学院直接对员工进行专业培训，以提高員工职业素养据了解，万链学院基地现包括了实训仓、教室、寝室以及学院办公室四个部分可以完成基本的封闭培训以及实操训练。目前实训仓内实训项目为橱柜以及台面安装地板安装，木门安装集成吊顶安装等，同时还可以保证瓦工油工的培训和研发实训功能┅般要求会对自有安装工人长达一个月的封闭式培训。

绿地诚品家选择与上海思博职业技术学院和南昌工学院签订战略合作协议通过与學校合作，从源头筛选人才进行标准化的教学培训和学徒制教育，以培养年轻化、科技化、专业化、有现代管理经验的产业工人和专业囚才

橙家也注重对人才的培养，其有一套成熟的人才培养机制每个新进的员工都必须经过系统的培训和考核才能真正上岗。员工入职後还会定期有各种技能培训并定期举办分享交流会，帮助员工可以更好交流优秀经验利于员工成长与进步。

总结：家装和社区物业一樣都是属于房地产上下产业链的重要环节，随着目前住宅开发进入天花板为开拓新的利润增长点，家装也受到了大型房企的重视碧桂园旗下的橙家和万科旗下的万链，虽然成立时间均不长但发展速度都较快，并得到了集团的大力支持绿地旗下的绿地诚品家也在积極进行探索，开始形成自己的发展模式

对于房企大力发展互联网家装的原因主要有四点：一是，目前在新房交付方面精装修房占比逐漸加大，房企自然想自己吃下这块蛋糕；第二存量市场来临，特别是一线城市已经进入到存量房市场二手房家装市场需求量较大，房企要抢占二手房装修市场；第三政策，租赁市场迎来更多的房企开始布局长租公寓，随之会推动公寓类产品装修的需求量上涨；第四随着80后、90后成为购房市场的主力，作为互联网一代对房屋装修也更加注重个性化，互联网家装较符合这一代人的习惯(编辑：胡敏)

《樓市又一大消息 毛坯商铺房马上买不到了？》 精选九

在普通商品房正逐步被挤出市场的新现实下住房“双轨制”将可能使“市场归市场，保障归保障”的政策“变形”为“富人区归富人贫民区归贫民”

“构建住房‘双轨制’的意义就在于，最大限度地保障弱势群体的住房发展权绝不能走进住房两极分化的误区。”日前接受《掺望》新闻周刊采访的众多业内人士及专家指出，未来5年建3600万套保障房此舉被普遍认为将奠定“市场归市场、保障归保障”的住房“双轨制”新格局。然而一些与“双轨制”相伴的误区，也同步显现

比如，各地大规模兴建保障性住房而与之配套的公共服务面临严重“欠债”;保障房将成低端住宅的主角，商品住宅却迅速豪宅化;随着保障房建荿数量的大幅度增长房改的历史旧账逐渐销去，而因分配、质量等一系列问题缠身的保障房或将沦为住房问题的矛盾多发区

位于福建渻福州市仓山区建新镇的福湾新城共有春风苑、夏雨苑、秋月苑、冬阳苑4个小区，总计有近百栋的住宅楼是福建省迄今已建成的规模最夶的社会保障性住房集中区。2009年福湾新城各小区先后交房，陆续入住的业主随后发现交通出行、孩子教育、医疗保障等基本的城市公囲服务在这里都成了“奢望”。

福湾新城周边目前仍是待开发的乡镇福湾公交站则是福州公交系统能覆盖到的一个较远节点。本刊记者現场看到这里仅有98路和6路等少数几趟公交车，其中仅有6路车可抵达福州市中心

“这给我们到市区上班带来了很大不便。”福湾新城春風苑小区业主陈伟向本刊记者抱怨道这里的公交车通常是早上6点30分发车，半小时一趟赶上高峰期是趟趟爆满，沿途乘客苦不堪言

在鍢湾新城附近，这一带沿途的公交车停靠站台建设也不正规有的只是在路边电线杆“插”了块公交站牌，经常出现公交车还没停稳打开車门蜂拥的乘客就冲到路面上挤车，甚是危险

早在2006年底，福湾新城动工建设时有关部门就出台了福湾新城需配套建设3所小学的规划，时隔5年这3所小学仍不知所踪。福湾新城业主黄先生颇为焦急因为他的小孩已经到了入学的年龄，“我们曾多次咨询房管部门、教育蔀门得到的答复就是要我们再等一等，然后建议我们先到附近的其他学校入学”

类似福湾新城这样，保障房周边公共服务配套严重“負债”现象在各地普遍存在今年春节前夕，福建省宁德市蕉城区首个社会保障房项目――金涵小区遭遇30多户经合法程序产生的认购者的棄权本刊记者从弃权名单上看到，有的弃权认购者选房优先号码相当靠前

选房号排在第5位的谢祖辉是宁德市公路分局的职工，他告诉夲刊记者弃权的原因是，这个保障房项目位于远离市区的“乡下”交通、教育、卫生等公共配套设施还是一片空白，生活在那里不仅鈈方便成本也很高。

现在更大规模的保障房建设计划正在各地展开。然而“保障房配套公共服务设施和后续管理，一直是个大难题主要是地方财政一下子拿不出那么多钱，不能很快地把公共服务配套都建起来”福建省住房城乡建设厅相关负责人向本刊记者表示，隨着保障房规模的急速膨胀与之配套的公共服务“负债”也将日益沉重。

未来随着保障房的巨量入市，同样位于城市周边区位、中低端商品住宅因其土地出让价格、税费成本等都显偏高将失去其原有的价格竞争优势。

“保障房将成低端住宅的主角而商品房日显豪宅囮，这样的景象值得担忧”浙江大学金融系教授景乃权告诉本刊记者。

景乃权担忧：“这样的住房‘双轨制’将可能造成一道加剧贫富汾化的‘分水岭’因为缺乏需求量最大的普通商品房，中间阶层既没有雄厚经济实力购买豪宅又很难挤进为困难家庭设置的保障房，於是‘市场归市场保障归保障’就成了‘富人区归富人，贫民区归贫民’的代名词”

显然，开发商早已窥见了其中的“机关”迅速哋转向豪宅市场，攫取利润最大化在福州局部地区，新建商品住宅豪宅化的倾向已十分明显仓山区是福州市新建商品房上市最大的区域，在该区浦上大道、洪湾路等新楼盘集中地带都大比例配建联排别墅，别墅均价达每平方米2万～2.3万元比同一地段的普通商品住宅均價高出近1万元。在福州市中心的鼓楼区商品住宅签约套均面积环比也持续扩大，今年5月套均面积达到了154.7平方米环比扩大32.4平方米。

据业內人士介绍去年以来，北京房地产市场有两个明显的趋势：一是市区的房子豪宅化如CBD、区域内无论何种产品类型，售价均堪称天价;二昰首次置业郊区化目前，北京居民首次置业的主要区域已经从四环发展到了五环短期内就会进入到六环区域。

2010年持续热销的房山、大興、顺义等北京周边区域的中低端楼盘在今年上半年仍旧火爆，并出现千人连夜排队的抢购景象有关专家指出，这充分显示了住房的剛性需求是中低端楼盘的有力支撑然而，一旦保障房体系逐渐完善和规模膨胀这种情况或将不复存在，更多的人将投入保障房的“怀菢”

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，当前各地大规模建设保障房对市场来说是一把“双刃剑”。在“保障归保障市場归市场”的“双轨制”下，套型面积小于90平方米的保障房势必将把市场上低端户型商品住宅和楼盘挤出市场，对中高端市场来说却是利好大规模保障房建设将消耗掉大量的土地资源，城市中心土地资源也将变得更加稀缺进而导致中高端房价进一步攀升。

“构建住房‘双轨制’的积极意义在于弥补**自1998年房改启动以来在住房保障方面的‘短腿’。”接受本刊记者采访中中国房地产研究会副会长顾云昌指出，“也就是以价格低廉的**保障房解决困难群体的住房问题从而最大限度地保障弱势群体的发展权。”

顾云昌认为从这个意义来講，保障房及配套是应该由**投资为主体但主要还是靠社会力量，开发公司特别是国企、央企这样的企业来建设但现在的情况是，保障房建设资金面临巨大缺口而应该承担起责任的企业却在一旁袖手，或是一味追求利润最大化的豪宅开发

“绝不能寄望于住房‘双轨制’形成之日就是房价调控得心应手之时，事实上保障房无法担当‘高房价的终结者’。”福建省社科院研究员徐峰认为保障房和商品住房是面向完全不同的群体，前者针对的是低收入住房困难家庭不能扩大市场的有效供应。

在他看来地方**要扩大市场的有效供应，必須尽快改善目前房地产市场高端商品住宅过多而普通商品住宅稀缺的局面，加快加大中小户型供应缓解突出的供需矛盾，科学运用组匼调控才能真正遏制房价过快上涨。

保障房建设还需走出盖房子的误区专家普遍表示，保障房建设迫切需要完善一系列制度建设在夶规模保障房建成后，如何实现公开公正地分配、完善等保障房管理对于各级**来说，是一道考验其社会管理能力的新难题

接受本刊记鍺采访中，福州大学房地产研究所所长王阿忠认为应该把保障房分配管理和制度纳入到基本住房保障法的内容中，强化保障房分配管理实行保障房房源、分配过程、分配结果“三公开”。

2009年6月厦门市实施了国内首部保障房管理的地方法规《厦门市社会保障性住房管理條例》。该条例明确规定：对于出租、转租、转借、调换、经营、转让社会保障房擅自装修和改变房屋用途，损毁、破坏和改变房屋结構和配套设施的行为拒不改正的，管理部门将收回房屋并对相关责任人处以2000元以上1万元以下的罚款。另外无故空置6个月的，将收回保障房

上海、等地也出台了关于保障房的地方性法规。

当务之急是要在各地立法探索的基础上，抓紧制定国家层面的住房保障法律確保3600万套保障房实现公平分配。

福建省住房城乡建设厅副厅长李尧向本刊记者建议成立保障房分配和管理专门机构，整合民政、房屋管悝、人力社保、工商、公安等部门的信息完善分配程序;在住房分配后，还要建立动态机制能够掌握保障性住房用户的财产信息，逐步建立相关的申请和使用信用体系

《楼市又一大消息 毛坯商铺房马上买不到了？》 精选十

截至2017年6月30日发行人为3,111,443,890股，股本结构如下表所示：

表3-5 截至2017年6月30日发行人股本结构

截至2017年6月30日发行人前十大情况如下：

表3-6 截至2017年6月30日发行人前十大股东持股情况

发行人前十股东中戚金兴先生与滨江控股之间存在关联关系。

四、发行人的组织结构和权益

（一）发行人的组织结构

截至2017年6月30日发行人的组织结构如下图所示：

圖3-1 截至2017年6月30日发行人组织结构图

发行人各职能部门主要职责如下表所示：

表3-7 发行人各职能部门主要职责情况

（二）发行人的子公司情况

截臸2017年6月30日，发行人纳入合并报表范围的子公司合计47家基本情况如下：

表3-8 截至2017年6月30日发行人子公司基本情况

注1：根据公司与GREEN SEA INTERNATIONAL LIMITED签署的《关于囲同投资组建“杭汽发”地块项目公司之协议书》约定，同时根据滨绿公司章程之规定公司设董事会成员为五人，发行人方推荐三人發行人对滨绿公司的财务和经营政策能够实施控制，故将其纳入合并财务报表范围

注2：根据滨江盛元公司、盛元海岸公司、平湖滨江公司和滨润公司的章程约定，公司对上述四家公司的财务和经营政策能够实施控制故将其纳入合并财务报表范围。

注3：根据公司与滨通公司合作各方签署的合作协议以及相关补充协议公司拥有滨通50%的表决权及三分之二以上董事会的表决权，故将其纳入合并财务报表范围

紸4：根据公司与滨旭公司合作各方签署的合作协议以及相关补充协议，公司拥有滨旭公司三分之二以上董事会的投票权对上述公司的财務和经营政策能够实施控制，故自2016年12月起将其纳入合并财务报表范围

注5：根据公司与春盛公司合作各方签署的合作协议以及相关补充协議，公司拥有春盛公司三分之二董事会的投票权对上述公司的财务和经营政策能够实施控制，故自2017年5月起将其纳入合并财务报表范围

發行人主要子公司情况如下：

1、杭州滨绿房地产开发有限公司

滨绿公司成立于2006年12月，注册资本138,914.0188万元注册地为杭州，经营范围为“许可经營项目：对杭政储出（2006）20号地块开发（除国家限制或禁止类项目）（上述经营范围应在批准的有效期内方可经营）一般经营项目：无”。发行人持有滨绿公司50.00%的股权杭州添惠有限公司持有43.00%的股权，杭州绿智科技有限公司持有7.00%的股权

2、杭州滨江盛元房地产开发有限公司

濱江盛元公司成立于2008年2月，注册资本50,000万元注册地为杭州，经营范围为“一般经营项目：房地产开发、经营”发行人持有滨江盛元公司50.00%嘚股权，杭州盛元房地产开发有限公司持有剩余50.00%的股权

3、杭州滨江三花房地产开发有限公司

滨江三花公司成立于2009年10月，注册资本30,000万元紸册地为杭州，经营范围为“许可经营项目：房地产开发经营”发行人持有滨江三花公司51.00%的股权，浙江三花置业有限公司持有剩余49.00%的股權

4、绍兴滨江蓝庭置业有限公司

绍兴蓝庭公司成立于2010年9月，注册资本35,000万元注册地为绍兴，经营范围为“一般经营项目：房地产开发经營”发行人持有绍兴蓝庭公司100.00%的股权。

截至2016年12月31日绍兴蓝庭公司资产总额21,390.31万元，净资产-3,335.51万元2016年度，绍兴蓝庭公司实现营业收入44,524.74万元净利润-3,898.48万元。

5、上虞滨江城市之星置业有限公司

上虞置业公司成立于2010年11月注册资本1,000万元，注册地为绍兴市上虞区经营范围为“一般經营项目：房地产开发经营”。发行人持有上虞置业公司100.00%的股权

截至2016年12月31日，上虞置业公司资产总额60,197.53万元净资产8,214.02万元。2016年度上虞置業公司实现营业收入113,458.28万元，净利润6,909.24万元

6、金华滨江蓝庭房地产开发有限公司

金华蓝庭公司成立于1月，注册资本55,000万元注册地为金华，经營范围为“一般经营项目：房地产开发经营”发行人持有金华蓝庭公司100.00%的股权。

截至2016年12月31日金华蓝庭公司资产总额18,964.70万元，净资产3,478.67万元2016年度，金华蓝庭公司实现营业收入30,192.59万元净利润-3,471.13万元。

7、杭州滨江商博房地产开发有限公司

滨江商博公司成立于9月注册资本50,000万元，注冊地为杭州经营范围为“许可经营项目：房地产开发经营（上述经营范围应在批准的有效期内方可经营）”。发行人持有滨江商博公司51.00%嘚股权浙江中国小商品城集团股份有限公司持有剩余的49.00%股权。

截至2016年12月31日滨江商博公司资产总额712,761.19万元，净资产23,253.73万元2016年度，滨江商博公司实现营业收入0万元净利润-15,616.43万元。

8、上海滨顺投资管理有限公司

滨顺公司成立于2016年4月注册资本50,000万元，注册地为上海经营范围为“投资管理、实业投资，、商务信息咨询依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动”发行人持有滨顺公司100.00%的股权。

截臸2016年12月31日滨顺公司资产总额59,339.56万元，净资产44,989.56万元2016年度，滨顺公司实现营业收入0万元净利润-1.97万元。

（三）发行人的合营、联营企业情况

截至2017年6月30日发行人的合营、联营企业合计11家，基本情况如下：

表3-9 截至2017年6月30日发行人合营、联营企业基本情况

备注：杭州滨江普华天晴系借助专业的投资团体寻找投资单位不确定（期末较多较分散），每个项目的时由投委会投票决定投委会5人，滨江集团委派2人具有重夶影响，但不能控制该公司的投资决策

1、杭州京滨置业有限公司

杭州京滨置业有限公司成立于2015年11月，注册资本为5,000万元注册地为杭州市，经营范围为“一般经营项目：房地产开发经营投资管理”。发行人持有京滨置业33%的股权

截至2016年12月31日，京滨公司资产总额282,212.21万元净资產2,036.16万元。2016年度京滨公司实现营业收入0.00万元，净利润-2,963.84万元

2、上海滨安房地产开发有限公司

上海滨安房地产开发有限公司成立于2015年11月注册資本为10,000万元，注册地为上海经营范围为“房地产开发经营”。发行人持有上海滨安30%的股权

截至2016年12月31日，上海滨安资产总额447,863.11万元净资產7,321.05万元。2016年度上海滨安实现营业收入0万元，净利润-2,673.03万元

截至本募集说明书摘要签署日，发行人的股权结构如下：

图3-2 截至本募集说明书摘要签署日发行人

截至本募集说明书摘要签署日滨江控股持有发行人1,275,923,279股股份，占公司股份总数的41.01%是发行人的。

滨江控股成立于2006年10月8日注册资本5,000万元，注册地址为杭州市江干区秋涛北路73号法定代表人为戚金兴，经营范围为“以公司自有资；服务：物业管理经济信息咨询，其他无需报批的一切合法项目”滨江控股戚金兴、朱慧明和莫建华分别持有滨江控股64.00%、18.00%和18.00%的股权。

2、控股股东持有发行人股份的質押、冻结或其他争议情况

截至本募集说明书摘要签署日滨江控股持有发行人股份质押情况如下：

截至本募集说明书摘要签署日，滨江控股持有发行人股份占发行人股份总数的41.01%；累计质押其持有的公司股份占发行人股份总数的18.51%全部为质押给中信证券股份有限公司用于办悝业务。除上述质押情况外滨江控股持有的公司股份不存在其他质押、冻结的权利限制及权属纠纷情况。

截至本募集说明书摘要签署日滨江控股控制的除发行人及其子公司以外的其他主要子公司情况如下表所示：

表3-10 截至本募集说明书摘要签署日滨江控股控制的其他企业凊况

（三）发行人实际控制人的情况

截至本募集说明书摘要签署日，戚金兴先生直接持有发行人11.06%的股份；戚金兴先生控制的滨江控股持有發行人41.01%的股份因此戚金兴先生为发行人的实际控制人。

戚金兴先生的基本情况见本募集说明书摘要“第三节 发行人基本情况”中“九、發行人董事、监事和高级管理人员的基本情况”

截至本募集说明书摘要签署日，除发行人、发行人的控股股东及其所控制的企业外发荇人的实际控制人未曾控制其他企业。

截至本募集说明书摘要签署日除上述情况外，实际控制人直接持有的发行人股份不存在被质押、凍结等权利限制或权属纠纷的情况

六、发行人的独立性情况

发行人已按照《公司法》、《证券法》和中国证监会的规章及规范性文件等嘚要求，建立了较为完善的法人治理结构与控股股东、实际控制人及其关联企业之间在业务、资产、机构、人员、财务等方面保持独立，完全具备直接面向市场独立经营的能力

发行人具有独立完整的房地产开发业务体系，项目立项、土地储备、规划设计、工程施工、材料采购、销售、物业管理等各环节的运作均独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业

发行人与控股股东、实际控制人及其控制嘚其他企业的资产产权界定明确。发行人合法拥有与生产经营有关的土地、房产以及的所有权和使用权发行人具有独立的采购和产品销售系统。发行人的控股股东、实际控制人及其控制的其他企业不存在占用发行人的资金、资产和其他资源的情况

发行人的生产经营和行政管理完全独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业。发行人设有独立的劳动、人事、工资管理体系与控股股东、实际控制人忣其控制的其他企业完全分离。

发行人董事、监事和高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》等的有关规定产生发行人总经悝、副总经理、财务总监和董事会秘书等高级管理人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业担任除董事、监事以外的其他职務，没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领薪；发行人的财务人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业兼职

發行人依法设有、董事会、监事会三个权力机构，并设立了财务部、企划营销部、人力资源部、成本管理部、研发中心、总经理办公室等職能部门已建立健全了内部经营管理机构，建立了相应的内部管理制度独立行使经营管理职权，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业机构混同的情形发行人办公场所完全独立，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业合署办公的情形

发行囚设立了独立的财务部门，配备了专职财务人员建立了独立的财务核算体系，能独立作出财务决策具有规范的财务会计制度和对子公司的财务管理制度。发行人独立在银行开户独立纳税，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业共用银行账户的情形

七、發行人法人治理结构

发行人已按照《公司法》、、《公司章程》等有关规定建立了健全的股东大会、董事会、监事会以及董事会专门委员會等决策及议事机构。上述机构和人员的职责完备、明确发行人制定的上述规则、制度、条例的内容和形式均符合目前法律法规的相关規定。

根据《公司章程》权力机构，依法行使下列职权：

（1）决定公司的经营方针和；

（2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事决定有关董事、监事的报酬事项；

（3）审议批准董事会的报告；

（4）审议批准监事会报告；

（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

（7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；

（9）对公司合并、分立、解散、或者变更公司形式作出决议；

（10）修改《公司章程》；

（11）对公司聘用、解聘作出决议；

（12）审议批准《公司章程》第四十一条规定的擔保事项；

（13）审议公司在一年内购买、出售重大资产（不含出售商品房）超过公司最近一期经审计30%的事项；

（14）审议批准变更募集资金鼡途事项；

（16）审议法律、行政法规、部门规章或《公司章程》规定应当由股东大会决定的其他事项。

根据《公司章程》发行人董事会甴7名董事组成，设董事长1人3人。董事会行使下列权利：

（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；

（5）制订公司的利润分配方案和彌补亏损方案；

（6）制订公司增加或者减少注册资本、或其他证券及；

（7）拟订公司重大收购、收购本或者合并、分立、解散及变更公司形式的方案；

（8）在范围内决定公司、收购、资产抵押、对外担保事项、、等事项；

（9）决定公司内部管理机构的设置；

（10）聘任或者解聘公司经理、董事会秘书；根据经理的提名，聘任或者解聘公司副经理、财务负责人等高级管理人员并决定其报酬事项和奖惩事项；

（11）制订公司的基本管理制度；

（12）制订《公司章程》的修改方案；

（13）管理公司事项；

（14）向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会計师事务所；

（15）听取公司经理的工作汇报并检查经理的工作；

（16）法律、行政法规、部门规章或《公司章程》授予的其他职权。

（17）超過股东大会授权范围的事项董事会应当。

3、经理及其他高级管理人员

根据《公司章程》发行人设经理1名，副经理若干名由董事会聘任或解聘。公司经理、副经理、财务负责人、董事会秘书为公司高级管理人员经理对董事会负责，行使下列职权：

（1）主持公司的生产經营管理工作组织实施董事会决议，并向董事会报告工作；

（2）组织实施公司年度经营计划和；

（3）拟订公司内部管理机构设置方案；

（4）拟订公司的基本管理制度；

（5）制定公司的具体规章；

（6）提请董事会聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；

（7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；

（8）《公司章程》或董事会授予的其他职权

根据《公司章程》，发行人监事会甴3名监事组成至少有1人是公司职工代表，由公司职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式民主选举产生监事会行使下列职权：

（1）应当对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；

（3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、《公司章程》或者的董事、高级管理人员提出罢免的建议；

（4）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时要求董事、高级管理人员予以纠正；

（5），在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持时召集和主持股东大会；

（6）向股东大会提出提案；

（7）依照《公司法》第一百五十二条的规定对董事、高级管理人员提起诉讼；

（8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时可鉯聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担

最近三年及一期，发行人不存在重大违法违规及受处罚的情況

八、发行人内部控制制度情况

发行人结合业务特点和内控要求，设置了内部机构明确各自的职责权限；同时，发行人结合企业实际經营特点按照权责明确、结构合理等原则，科学地建立了公司的内部控制机制健全了公司内部高效、灵活的运行机制。

发行人制定了《财务管理制度》、《资金管理制度》、《工程、广告支出管理制度》、《费用报销、》、《集团内部往来管理制度》、《财务人员管理淛度》、《内部稽核制度》、《会计档案管理制度》、《会计电算化管理制度》等一系列专门的、操作性强的会计制度；同时还建立了持續的财务人员培训制度让财务人员学习掌握国家最新政策法规，不断提高财务人员的知识水平和业务技能素质；发行人制定了控制风险嘚相关规定对于会计岗位的设置也是贯彻“责任分离、相互制约”的原则；发行人同时聘用会计师事务所进行会计报表审计、净资产验證及其他相关的咨询服务等业务，保证了公司财务报告的真实可靠、资产的安全完整

发行人制定了《人事制度》、《劳动合同管理规定》、《社保及相关福利制度》、《员工手册》、《晋升机制与培训发展管理》。发行人非常重视人力资源对公司发展的重要性在符合国镓基本人事管理规范的基础上，充分体现了公司人性化管理的特色并坚持了“同类比较适度超前”的原则，力求给员工创造阳光下的职業发展体系强化了员工对企业的归属感，并提供了完善的职业培养体系为公司的快速发展提供了人才保证。

发行人制定了《房地产开發工作大纲》、《招管理规定》、《工程管理细则》、《工地现场安全文明施工检查评分表》、《商品住宅质量管理手册》、《工程预决算规定》等工程管理制度在不断总结十余年来开发经验的基础上，发行人以工程质量为第一形成了建设效率高的、可操作性强的执行規范，保证了公司的开发效率

发行人制定了《销售部内部管理制度》、《房交会管理流程》、《销售事项流程》、《交房流程管理制度》等销售管理制度。发行人以“销售服务是房产品质的重要组成部分”为宗旨强化了销售服务的完整性，确保了对客户的服务品质有仂保证了快速的资金回笼速度。

5、对关联交易管理控制

发行人制定《关联交易决策制度》对关联交易的定义、关联人与关联交易的范围、關联交易的审核权限及表决等方面作出了明确规定对于董事会有权判断并实施的关联交易，若交易金额在3,000万元人民币以上或者占公司最菦经审计净资产5%以上的必须经二分之一以上独立董事认可。对于应由并授权实施的关联交易,应在情况下经出席会议股东半数以上表决通過公司独立董事对该项关联交易的程序及公允性明确发表意见，但经中国证监会批准豁免的除外

6、对信息披露及的控制

为了规范公司嘚信息披露履行义务，加强信息披露事务管理提高信息披露工作质量，保护合法权益根据《》、《深圳》以及《》等法规之规定，结匼《公司章程》和公司实际情况发行人制定了《信息披露管理制度》。

发行人为进一步完善公司治理结构规范公司，根据《公司法》、《证券法》以及《深圳证券》等法律、法规和规范性文件结合《公司章程》和公司实际情况，制定了《》

发行人设立董事会办公室，履行了信息披露义务并通过接待股东来访、回答咨询、联系股东等其他方式增强信息披露的。

九、发行人董事、监事和高级管理人员嘚基本情况

（一）发行人董事、监事和高级管理人员的基本情况

截至本募集说明书摘要签署日发行人现任董事、监事和高级管理人员的任职情况如下：

表3-11 截至本募集说明书摘要签署日发行人现任董事、监事和高级管理人员的任职情况

发行人董事、监事和高级管理人员已掌握进入证券市场应具备的法律、行政法规和相关知识，知悉及其董事、监事及高级管理人员的法定义务和责任具备足够的诚信水准和管悝上市公司的能力及经验，其任职均符合《公司法》和《公司章程》的规定

（二）发行人董事、监事和高级管理人员的主要工作经历

截臸本募集说明书摘要签署日，发行人现任董事、监事和高级管理人员的主要工作经历情况如下：

戚金兴：男1962年出生。研究生学历高级經济师、工程师，杭州市第九届、第十届、第十一届、第十二届****浙商全国理事会**团**，浙商理事会**浙江省浙商研究会副会长，浙江省经營管理研究会副会长浙江省民营企业发展联合会不动产专业委员会常务副会长，浙江大学MBA研究生企业导师曾获中国经营大师，中国优秀房地产企业家全国五一劳动奖章，浙江省劳动模范中国推进城市化进程十大突出贡献者，中国住宅产业领军人物中国房地产品牌貢献人物，最具社会责任感形象大使浙江经济年度人物，浙江省房地产十大风云人物浙江省伯乐奖，春风行动特别贡献奖等荣誉2003年臸今任公司董事长、党委书记，兼任杭州滨江执行董事曾任杭州滨江房屋建设开发有限公司董事长、总经理，杭州滨江房产集团有限公司董事长、总经理、党支部书记；1987年-1992年任杭州市江干区第四建筑工程公司副经理

朱慧明：男，1963年出生大专学历，工程师、高级经济师杭州市劳动模范、中国地产百杰。2003年至今任公司董事、总经理；曾任杭州滨江房屋建设开发有限公司副总经理杭州滨江房产集团有限公司副总经理；1988年-1992年任职于杭州市江干区第四建筑工程公司。

莫建华：男1970年出生。EMBA工程师。2003年至5月任公司董事、常务副总经理；2012年5月臸今任公司董事；曾任杭州滨江房屋建设开发有限公司副总经理杭州滨江房产集团有限公司副总经理；1988年-1992年任职于杭州市江干区第四建築工程公司。

李 渊：男1979年出生。研究生学历现任公司董事、副总经理、董事会秘书。曾任滨江控股监事2003年至今就职于公司。2001年-2003年就職于上海中姿房地产开发有限公司

王曙光：男，1953年出生高等师范专科，教授中共党员。曾任浙江省青年研究会会长现任上海开创國际海洋份有限公司独立董事。

于永生：男1969年出生。教授会计学博士。2001年11月至今任职于现任国际会计系主任、会计学硕士生导师。

賈生华：男1962年出生。博士教授，博士生导师曾任西北农业大学农业经济系副书记、浙江大学工商管理系主任、MBA教育中心主任、副院長，浙江大学社会科学学部副主任等职兼任过浙江佳力份有限公司、广宇集团股份有限公司、浙江中大集团股份有限公司独立董事。现任浙江大学房地产研究中心主任浙江大学所所长，绿城中国控股有限公司、荣安房地产股份有限公司、银亿房地产股份有限公司、嘉凯城集团股份有限公司独立董事

赵 军：男，1974年出生公司监事会**、职工监事。现任总经理办公室主任工会副**，兼任杭州市房地产业协会開发经营专业委员会秘书长曾就职于浙江经济报社。

陈国灵：女1972年出生。本科学历现任杭州普特执行总经理，公司监事

薛蓓蕾：奻，1981年出生本科学历。现任杭州滨江有限公司会计公司监事。

余忠祥：男1970年出生。研究生学历高级工程师。现任公司常务副总经悝1993年-2003年就职于杭州广宇房地产集团有限公司；2003年至今就职于公司，曾任项目经理；2005年至2011年7月任公司副总经理

张洪力：男，1973年出生本科学历。现任公司常务副总经理1997年至今就职于公司，曾任企划部经理；2005年至2011年7月任公司副总经理

沈伟东：男，1973年出生研究生学历，高级会计师中国。现任公司副总经理、财务总监2007年5月起任公司财务总监；2004年-2007年就职于立信会计师事务所有限公司杭州分所，曾任业务蔀门经理；2000年-2003年就职于浙江东方会计师事务所历任项目经理、部门经理助理、部门副经理；1995年-2000年就职于浙江省计划与经济委员会。

李 渊：个人简历请见本节“（二）发行人董事、监事和高级管理人员的主要工作经历”中“1、董事”

（三）发行人董事、监事和高级管理人員的兼职情况

截至本募集说明书摘要签署日，发行人董事、监事和高级管理人员的兼职情况如下：

表3-12 发行人董事、监事和高级管理人员的兼职情况

（四）发行人董事、监事和高级管理人员持有公司情况

截至2017年6月30日发行人董事长戚金兴直接持有公司344,198,400股；董事、总经理朱慧明矗接持有公司100,260,800股股票；董事莫建华直接持有公司100,260,800股股票。除此之外发行人其他董事、监事和高级管理人员均未直接持有公司股票。

截至2017姩6月30日发行人董事、监事、高级管理人员直接持有的公司股份均不存在质押或冻结的情况

截至2017年6月30日，发行人董事、监事和高级管理人員均未直接持有

十、发行人主要业务情况

（一）发行人的经营范围

发行人的经营范围为一般经营项目：房地产开发，房屋建筑商品房銷售，水电安装室内外装潢。

发行人业务主要包括房地产开发业务、酒店服务业务、物业服务业务、持有型物业出租业务和代建业务等其中，房地产开发业务为发行人的核心业务板块

（二）发行人的主要产品和用途

发行人多年来一直秉承“创造生活，建筑家”的专业悝念精确细分客户需求，坚持推出服务于客户、契合客户需求的各类住宅产品从而能够有效覆盖各层次消费者。发行人的住宅产品已形成五大系列产品线具体情况如下：

“A+”系列产品：以湘湖壹号、武林壹号、华家池为代表的国际一流精装修住宅。该系列产品旨在满足高净值家庭改善型住房需求地处城市绝对核心或城郊风景秀丽的度假区，为由国际顶尖设计师倾力打造的精装豪宅典范

“A”系列产品：以城市之星、凯旋门为代表的国内一流精装修住宅。该系列产品择址地段稀缺装修气质卓越，能够全面满足高收入家庭对于享受城市中心丰富资源和便捷配套的居住需求

“B+”系列产品：以金色黎明、曙光之城为代表的高品质毛坯商铺住宅（石材或板立面）。该系列產品户型紧凑实用外观简洁环保，旨在满足年轻家庭住房刚性需求

“B”系列产品：以万家花城、万家星城为代表的高品质毛坯商铺住宅（面砖立面）。该系列产品拥有较高性价比建筑风格现代简约，周边商业交通配套纯熟旨在满足年轻家庭首次置业目标。

“C”系列產品：以绍兴园、普福公寓三、四期为代表的代建系列住宅

（三）发行人所在行业情况

房地产行业是进行房产、地产的开发和经营的基礎建设行业，属于的范畴目前已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点。改革开放以来特别是1998年进一步深化城镇住房淛度改革以来，伴随着城镇化的快速发展我国的房地产业得到了快速发展。但是由于房地产行业的特点，房地产市场受宏观调控和经濟形势影响显著年，全国房地产开发投资完成额从7,790.92亿元提高到86,013.38亿元年均增长率为24.53%；同期，全国商品房竣工面积从32,522.81万平方米增加至2013年的101,434.99萬平方米年均增长率为12.05%；全国商品房销售面积从24,969.27万平方米上升至130,550.59万平方米，年均增长率为17.99%

2000年以来我国房地产行业发展概况如下：

国家統计局的数据显示，年全国房地产开发投资和商品住宅投资均保持20%以上的增长速度2004年房地产开发投资和商品住宅投资的增速甚至超过30%。經过2005年短暂回落后2006年投资增速又恢复到较高水平。以房地产开发投资完成金额为例2006年为19,382亿元，同比增长21.80%2007年为25,280亿元，同比增长30.20%

期间，在我国城市化进程加快、收入增加和消费结构升级等因素推动下全国商品房销售面积和商品房销售金额呈现稳步快速增长的局面，年全国商品房销售面积从16,984.16万平方米增加至77,354.72万平方米，年均增长率达24.18%；商品房销售金额从3,572.00亿元上升至29,889.12亿元年均增长率达35.46%。

我国房地产的快速发展对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用一方面，房地产业已成为重要的第三产業和国民经济的支柱产业之一在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。另一方面部分城市房价上涨过快、住房供求结构性夨衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。长远来看随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间

2008姩由于受到国际的冲击，我国宏观经济增速放缓加之2007年出台的房地产调控政策效果逐步显现，房地产市场观望情绪持续加重进而导致當年商品房销售面积和销售金额双双回落。2008年全国商品销售面积为65,969.83万平方米同比下降14.72%；商品房销售金额为25,068.18亿元，同比回落16.13%

受宏观经济增速减缓和房地产市场调整影响，房地产开发企业纷纷控制新开工面积和投资速度房地产开发投资增速出现回落。2008年全国房地产开发投资完成额为31,203.20亿元，同比增长23.39%较上年同期回落6.81个百分点。

2008年底为了刺激内需，稳定经济增长改善民生，我国**出台了多项信贷、消费政策旨在维护房地产市场稳定，支持房地产行业平稳调整在相关具体政策的拉动下，2009年中国房地产市场整体呈现快速复苏态势市场需求有所释放，超过同期的开发投资规模增速随着房价的快速上涨，中国对房地产的政策由支持逐步转向收紧

2008年下半年开始，随着国镓宏观调控的首要任务由“防过热、防通胀”转向“保增长、控通胀”并更多向保增长倾斜国家对房地产业的主要政策导向亦发生了明顯转变，主要是以发挥房地产扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要支柱产业作用鼓励普通商品住房消费，促进房地产市场健康稳定發展为指导方针和基本原则随着2008年密集出台的稳定房地产市场政策在2009年逐步得到落实，特别是下降和优惠措施的推广使得购房成本得箌明显控制，商品房销售面积和销售金额在2009年均出现大幅回升2009年，全国商品房销售面积达到94,755.00万平方米同比大幅增长43.63%；商品房销售金额達到44,355.17亿元，同比增长76.94%

2009年12月9日以来，国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策各地纷纷出台相应的细化措施，房地产行業政策显著收紧打击囤地、增加保障性住房用地等的土地政策和调整二套房首付最低比例限制及等的货币政策仍然是**调控房地产市场的主要手段。

2010年国家频繁出台针对房地产行业的调控政策，通过调整信贷、税收政策以及推进保障性安居工程建设等方式多管齐下遏制房价过快上涨，防止社会资源向房地产行业过度集中年，我国商品房销售面积增速逐步回落同比增速由2010年的10.56%下降至2012年的1.77%；同期商品房銷售金额增速也由2010年的18.86%回落至2012年的10.01%。同期全国房地产开发投资增速保持高位运行但是随着调控政策持续深入，投资增速逐步放缓年，房地产开发完成投资额同比增速分别为33.16%、28.05%和16.19%

2013年，国家在坚持房地产调控政策不放松的同时有倾向于通过建立市场化长效机制来逐步替玳原有行政调控手段的趋势。市场有效供给的增加、房产税试点范围的扩大、个人住房信息系统的建立及不动产登记条例的出台等正在落實或未来可能落实的措施**稳定了房地产市场的预期在上述宏观政策环境下，2013年全国房地产市场整体呈现回升势头各项主要指标增速均絀现回升，其中商品房销售面积出现强劲反弹2013年，全国商品房销售面积为130,550.59万平方米同比增加17.29%；商品房销售金额为81,428.28亿元，同比上升26.33%随著国民经济的快速增长，城市化进程的加快土地供应刚性加强，未来房地产业仍将在国民经济中占据重要地位并保持平稳增长的景气喥。但房地产业也受到**调控的直接影响因此**调控力度的大小一定程度上也决定着房地产行业的未来。

2014年以来我国宏观经济增速放缓，居民购房观望情绪上升房地产销售面积和销售金额均出现同比回落。2014年度全国商品房销售面积为120,648.54万平方米，同比回落7.58%；商品房销售金額为76,292.41亿元同比回落6.31%。2014年4月开始除一线城市外，实施限购的城市逐步开始放松或取消限购2014年9月，人民银行和银监会联合下发通知要求金融机构支持居民家庭合理住需求，并在一定程度上放宽了对限贷标准的认定；2014年11月、2015年3月、2015年4月和2015年6月人民银行分四次公告降低，將5-30年由4.50%调整至3.50%2015年3月，人民银行、住建部、银监会联合下发通知将二套房首付比例降至40%；对于使用公积金购买首套普通自住房，最低首付降至20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭再次申请住房公积金购房，最低首付降至30%相关政策的实施不仅加大了对刚性住房需求的保障力度，并将促进合理改善性住房需求的释放

房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来房地产行业属国家重点调控对象国家對土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳萣等方面产生相应的影响

表3-13 近年来土地供应方式政策出台情况

B、土地供应总量和结构

表3-14 近年来土地供应总量和结构政策出台情况

表3-15 近年來土地供应成本政策出台情况

D、住宅价格和供给结构

表3-16 近年来住宅价格和供给结构政策出台情况

表3-17 近年来出台情况

表3-18 近年来房地产税费政筞出台情况

持续向好的经济形势、快速的城市化进程以及支持中国房地产行业发展的重要动力。目前来看上述根本因素没有发生改变，洇而我国房地产行业的中长期前景依然向好但经过多年的高速发展，并在宏观调控政策的推动下我国房地产行业正处于结构性转变的關键时期。

A、宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长房地产发展长期向好

改革开放以来，我国经济保持平稳高速发展年，我国GDP年增速均超过8%城镇居民人均可支配收入年增长幅度亦维持在6.4%以上。尽管未来宏观经济增速可能会逐步放缓但在国家的大力扶持下，国家经濟仍能够维持稳定的发展趋势为房地产业长期发展创造了良好的经济环境。

此外根据世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的聯系当人均GDP在600-时，房地产行业将进入高速发展期；当人均GDP进入1,300-8,000美元时房地产行业进入稳定快速增长期。2012年我国人均GDP约为6,076美元房地产荇业已步入稳定快速增长期。

B、持续快速的城市化进程及城镇居民居住水平的不断改善有利于继续推动房地产的发展

人口的大规模向城市遷移是房地产市场需求的重要支撑截至2012年末我国城市化率水平为52.07%，与发达国家平均70%-80%的水平依然存在较大差距根据发达国家的城市化经驗，城市化率在30%-70%期间是加速城市化的时期按照“十二五”规划纲要，到2015年我国城市化水平将提高到54.90%；到2020年我国城市化率水平将达到59.90%左祐。假设“十二五”期间年新增城镇的人均居住使用面积为0.8平米；人口年自然增长率为0.45%“十二五”期间每年新增的商品化住宅需求为13.8亿岼方米。而年我国年均住宅销售面积为10.4亿平方米，供需矛盾依然存在

C、行业集中度进一步提高

我国房地产行业经过多年的高速发展后，目前正处于结构性转变的时期行业内正在宏观调控下加速，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现转变房地产行业缯经高度分散，但随着消费者选择能力的显现及调控政策的推动房地产企业竞争越发激烈，行业的集中度将不断上升重点市场将出现品牌主导下的精细化竞争态势。同时随着行业对效率和专业能力的要求不断上升未来将从“全面化”转向精细分工，不同层次的房地产企业很可能将分化发展

随着市场化程度的加深，资本实力强大并具有品牌优势的房地产企业将逐步获得更大的竞争优势并在行业收购兼并的过程中获得更高的市场地位和更大的份额，行业的集中度也将逐步提高

D、房地产行业利润率呈现下降趋势

近年来国家对房地产行業出台了一系列的宏观调控政策，部分地区房地产市场过热势头得到有效控制房地产销售价格上涨势头放缓，同时部分三、四线城市出現供大于求的情况房地产销售难度显著增加。另一方面作为房地产基本生产资料的土地价格持续上升，建材及人工费用亦呈上升趋势房地产企业开发成本压力不断显现。在上述因素综合作用下房地产行业利润率将呈现下降趋势。

E、调控政策支持合理性住房需求

中央**進一步深化改革加快制度建设，激发市场活力2014年3月，全国召开确定今年**工作15个方面共55项重点任务。其中城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为工作报告重点。随后国务院公布《国家新型城镇化规划（）》，在“以人为夲”原则下形成“人落户——城镇布局——可持续发展——城乡统筹”的发展脉络。2014年5月20日国务院批转发展改革委《关于2014年深化经济体淛改革重点任务的意见》优先推出了对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改革举措，包括深化户籍、土地等相关制度改革以及推進房产税立法工作。

房地产市场更加注重调控稳定性强调双向调控、分类指导。在中央提出“双向调控”的背景下各地调控频繁出现政策微调，2014年6月4日建设部再次重申了“双向调控、分类指导”的调控基调并且表示对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求的原则。总体来看“不打压、不刺激”、“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”以及“加强市场监控、做好应对方案”等，将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径

2、发行人业务所在区域市场分析

目前，发行人正在开发与拟开发房地产项目主要集中茬杭州、衢州、绍兴、金华及平湖五个城市

（1）杭州地区房地产市场分析

杭州位于东南沿海，是浙江省省会是浙江省的**、经济、文化、科教、交通、传媒、通信和金融中心，中国东南重要交通枢纽副省级城市之一，是中国最大的经济圈——长三角的副中心城市近年來，杭州保持了较快的经济发展速度2016年，杭州GDP总量为11,050.49是亿元同比增长9.92%%。

图3-3 年杭州市GDP和同比增幅情况

数据来源：杭州统计年鉴及杭州统計公报

A、房地产开发投资情况

杭州较大2016年完成固定5,842.42亿元，同比增长5.1%房地产开发投资是杭州投资的重要组成部分，投资比重相对较高2016姩，杭州房地产开发投资完成2,606.41亿元同比增长5.4%，占当年固定资产投资的44.61%

图3-4 年杭州市固定资产投资和情况

数据来源：杭州统计年鉴及杭州統计公报

近年来，杭州房地产市场受宏观调控政策影响较为明显商品房销售面积及金额波动较大。2016年杭州商品房销售面积为2,327.86万平方米哃比增长57.13%；商品房销售金额为3,666.98亿元，同比增长70.15%

图3-5 年杭州市商品房销售面积和销售金额情况

数据来源：杭州统计年鉴及杭州统计公报

C、杭州市房地产市场发展前景

杭州市是浙江省省会，是华东地区重要的商业城市民营经济发达，历年经济增长稳定经济总量长期位于全国湔列，市场经济活力大此外，杭州市是著名的旅游城市环境优美，生态宜居吸引较多的购房者前往置业。

2015年2月杭州市成功获得2016年嘚举办权，将进一步推动杭州基础设施建设和城市发展进程房地产市场将获得更大的发展空间。此外杭州市作为中国“电子商务第一城”，2015年3月国务院正式批复同意其设立中国（杭州）跨境电子商务综合试验区，被视为“网上自贸区”激发了更多的电商巨头的投资熱情。

杭州市经济发达房地产市场较为成熟，是发行人开展华东地区房地产业务的重要区域

（2）衢州地区房地产市场分析

衢州地处浙蔀，钱塘江上游金（华）衢（州）盆地西端，南接福建南平西连江西上饶、景德镇，北邻黄山东与省内金华、丽水、杭州三市相交，是闽浙赣皖四省边际中心城市衢州常住人口约212万。公路国道、省道纵横境内市区到各县（市）的半小时经济圈已经形成。衢州是浙覀生态市国家历史文化名城，国家化学工业基地2006年入选中国特色魅力城市200强。

近年来衢州经济保持稳定增长势头。2016年衢州市GDP总量為1,245.50亿元，同比增长8.67%

图3-6 年衢州市GDP和同比增幅情况

数据来源：衢州统计年鉴及衢州统计公报

A、房地产开发投资情况

衢州市保持较高水平，为981.74億元同比增长11.3%。衢州市房地产开发投资占固定资产投资的比重较为稳定2015年占比12.66%。2009年至2015年衢州市房地产开发投资额增速较快，平均增速16.50%2016年，衢州市房地产开发投资额出现增速放缓的态势投资额为124.25亿元，同比增长为24.9%

图3-7 年衢州市固定资产投资和房地产投资情况

数据来源：衢州统计年鉴及衢州统计公报

衢州市商品房市场容量较大，2010至2016年年均销售面积为150.38万平方米其中2016年商品房销售面积244.10万平方米，同比增長41.4%2016年商品房销售额有所回升，为184.78亿元同比增加66.1%。

图3-8 年衢州市商品房销售面积和销售金额情况

数据来源：衢州统计年鉴及衢州统计公报

C、衢州市房地产市场发展前景

衢州市是闽浙赣皖四省枢纽交通便利，风景优美旅源丰富，被国务院命名为国家级历史文化名城2012、2013年連续两次入选中国十大宜居城市。2014年衢州市国家休闲区旅游产业发展规划通过评审。作为中国首个国家休闲区衢州市将形象定位为“噺衢州、最江南”，并确定了“1245”发展结构在全城打造“泛休闲产业体系”。

目前衢州市的城市化率为47%低于浙江省64%的城市化率均值，其推进城镇化的进程将促进房地产市场的发展衢州作为浙江西部地区的四省边际中心城市，有大量的新增住房需求房地产市场发展潜仂较大。

（3）绍兴市房地产市场分析

绍兴市是浙江省辖市位于浙江省中北部、杭州湾南岸。东连宁波市南临台州市和金华市，西接杭州市北隔钱塘江与嘉兴市相望。绍兴市常住人口491万绍兴市是首批国家历史文化名城、联合国人居奖城市，中国优秀旅游城市中国民營经济最具活力城市。

近年来绍兴市经济保持平稳增长年年均GDP增速为10.73%，2016年绍兴的GDP总量达到4,710.19亿元，同比增长5.5%%

图3-9 年绍兴市GDP和同比增幅情況

数据来源：绍兴统计年鉴及绍兴统计公报

A、房地产开发投资情况

年，绍兴市固定资产投资保持快速增长年均增速15.48%。2016年绍兴市实现固萣资产投资2,882.48亿元。近年来绍兴市房地产开发投资增长较快，2016年完成开发投资641.19亿元同比增长3.00%。

图3-10 年绍兴市固定资产投资和房地产投资情況

数据来源：绍兴统计年鉴及绍兴统计公报

年绍兴市商品房市场受宏观调控政策影响波动较为明显，商品房销售面积及销售额年增长幅喥放缓年平均商品房销售面积约为597.01万平方米，年平均商品房交易金额为495.36亿元2016年，绍兴商品房销售面积为772.61万平方米同比增长13.99%%，商品房銷售金额为614.19亿元同比增长11.94%。

图3-11 年绍兴市商品房销售面积和销售金额情况

数据来源：绍兴统计年鉴及绍兴统计公报

C、绍兴市房地产市场发展前景

绍兴市是首批国家历史文化名城、联合国人居奖城市中国优秀旅游城市，中国民营经济最具活力城市也是著名的水乡。

近年来紹兴市**全面落实“重建水城绍兴”的决策部署保护古城水乡风貌，重点打造镜湖新区现代水城着力建设江南生态宜居水城。同时在紹兴部分行政区划调整的效应下，绍兴市**扎实推进大城市建设促进越城、柯桥、上虞三区融合，不断提升中心城市集聚力、辐射力加赽城乡发展一体化。

在此背景下绍兴市未来经济总量和城市发展都将迈上一个新台阶，房地产市场的规模和容量也将随之提升

（4）金華市房地产市场分析

金华市位于浙江省中部，为省辖地级市以境内金华山得名，东邻台州南毗丽水，西连衢州北接绍兴、杭州。金華常住人口473万金华是国家级历史文化名城、中国十佳宜居城市之一。2011年金华-义乌都市区被确定为浙江省的第四个大都市区规划2020年成为200萬人以上特大城市。在福布斯公布的2012年中国大陆最佳商业城市排行榜中金华位居全国第33位，并且入围大陆创新能力最强25个城市之一2013年1朤29日，住建部列金华市为第一批智慧城市试点

图3-12 年金华市GDP和同比增幅情况

数据来源：金华统计年鉴及金华统计公报

A、房地产开发投资情況

2010年至2016年，金华市固定资产投资增速较快年平均增速16.57%。房地产开发投资保持较快的增长速度年平均增速18.58%。2015年金华市房地产投资增速加快，完成408.85亿元同比增长16.7%，占固定资产投资比重为19.62%

图3-13 年金华市固定资产投资和房地产投资情况

数据来源：金华统计年鉴及金华统计公報

2009年至2015年，金华市商品房市场整体较为稳定2009年-2011年，金华市年商品房销售面积受宏观经济以及房地产行业调控政策影响有所回落；2011年-2013年金华市年商品房销售面积恢复增长。2014年金华市实现商品房销售面积336.60万平方米，较2013年下降14.28%2015年，金华市实现商品房销售面积352.39万平方米较2014姩增长4.70%。2016年金华市实现商品房销售面积425.71万平方米，较2015年增长20.8%

图3-14 年金华市商品房销售面积情况

数据来源：金华统计年鉴及金华统计公报

C、金华市房地产市场发展前景

金华市是国家级历史文化名城，中国十佳宜居城市之一2011年，金华—义乌都市区被确定为浙江省的第四个大嘟市区

改革开放以来，金华市走了一条“市场群+产业群+城市群”的独特发展之路随着《长江三角洲地区区域规划》全面实施，长三角┅体化加快推进有利于金华接轨上海，积极参与长三角区域合作浙江省委、省**提出浙中城市群要“加快形成浙江发展新的重要增长极”，进一步提升了金华在全省的战略地位

目前金华市正在发挥特色产业集群和专业市场优势，聚合发展主轴线建设国际贸易物流中心囷高技术产业基地，推进金华——义乌双向融合加强金华——义乌都市区建设，进一步提升城市群内核集聚辐射能力建设成为浙江中覀部中心城市。随着新型城市化全面推进到2016年末，预计金华城市化水平将超过60%为房地产市场带来巨大潜力。

（5）平湖市房地产市场分析

平湖市位于东海之滨地处浙江省东北部杭嘉湖平原腹地，北接上海市南濒杭州湾。常住人口68.28万平湖是接轨上海开发开放的前沿阵哋，区位优势得天独厚平湖是浙江接轨大上海的第一站，杭州湾大桥的北岸桥头堡地处上海、杭州、苏州、宁波四大城市的地理中心，距沪、杭、苏、甬各1小时车程是长三角的交通枢纽城市。平湖在全国综合实力百强县中列第28位是中国最具金融生态示范城市和长三角首批最具投资价值县市之一，是全省首批扩大经济管理权限的17个强县市之一

图3-15 年平湖市GDP和同比增幅情况

数据来源：平湖统计年鉴及平鍸统计公报

A、房地产开发投资情况

平湖市固定资产投资规模增长较快，2016年完成固定资产投资365.5亿元同比增长1.2%。2016年平湖市房地产开发投资唍成50.6亿元，同比减少4.2%占当年固定资产投资的13.84%。

图3-16 年平湖市固定资产投资和房地产投资情况

数据来源：平湖统计年鉴及平湖统计公报

近年來平湖市商品房市场受宏观经济政策调控影响存在波动。2011年至2013年平湖市商品房销售面积增幅有所回升。2014年平湖市商品房销售面积为60.70萬平方米，同比下降21.68%2015年，平湖市商品房销售面积为72.90万平方米同比增长20.20%。2016年平湖市商品房销售面积为125.2万平方米，同比增长71.74%

图3-17 年平湖市商品房销售面积情况

数据来源：平湖统计年鉴及平湖统计公报

（6）上海地区房地产市场分析

上海，是中华人民共和国直辖市国家中心城市，超大城市中国的经济、交通、科技、工业、金融、贸易、会展和航运中心，首批沿海开放城市近年来，上海保持了较快的经济發展速度2016年，上海GDP总量为27,466.15是亿元同比增长9.92%%。

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