陕西秦川机械发展股份有限公司擬吸收合并 陕西秦川机床工具集团有限公司项目涉及 陕西秦川机床工具集团有限公司 股东全部权益价值 资产评估说明 中和评报字（2013）第XAV1083号 （共十三册第一册） 二○一三年九月二十六日 总目录 第一册 陕西秦川机床工具集团有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估说 明 第②册 陕西秦川机床工具集团有限公司股东全部权益价值评估项目涉及陕西汉 江机床有限公司资产评估说明 第三册 陕西秦川机床工具集团有限公司股东全部权益价值评估项目涉及汉江工 具有限责任公司资产评估说明 第四册 陕西秦川机床工具集团有限公司股东全部权益价值评估項目涉及宝鸡机 床集团有限公司资产评估说明 第五册 陕西秦川机床工具集团有限公司股东全部权益价值评估项目涉及秦川机 床集团宝鸡仪表有限公司资产评估说明 第六册 陕西秦川机床工具集团有限公司股东全部权益价值评估项目涉及宝鸡秦 川机电设备制造有限公司资产评估說明 第七册 陕西秦川机床工具集团有限公司股东全部权益价值评估项目涉及宝鸡市 秦川海通运输有限公司资产评估说明 第八册 陕西秦川机床工具集团有限公司股东全部权益价值评估项目涉及陕西秦 川物资配套有限公司资产评估说明 第九册 陕西秦川机床工具集团有限公司股东铨部权益价值评估项目涉及陕西秦 川设备成套服务有限公司资产评估说明 第十册 陕西秦川机床工具集团有限公司股东全部权益价值评估项目涉及陕西秦 川精密数控机床工程研究有限公司资产评估说明 第十一册 陕西秦川机床工具集团有限公司股东全部权益价值评估项目涉及盐城秦 川华兴机床有限公司资产评估说明 第十二册 陕西秦川机床工具集团有限公司股东全部权益价值评估项目涉及西安秦 川思源测量设备有限公司资产评估说明 资产评估说明目录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 构和部门使用。除法律、行政法规规定外材料的全部或部汾内容不得提 供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体 本评估说明涉及部分机密材料，敬请阅读者注意保密 第二部分 企业关于進行资产评估有关事项的说明 此部分由委托方和被评估企业共同撰写，具体内容详见附件一 第三部分 评估对象与评估范围说明 （一） 评估对象与评估范围内容 根据本次评估目的，评估对象是陕西秦川机床工具集团有限公司的股 东全部权益价值评估范围是陕西秦川机床工具集团有限公司的全部资产 及相关负债。 本次评估的资产总额1,649,369,862.16元其中：流动资产 267,405,144.76元，长期股权投资852,969,082.43元投资性房地产 本次评估范围内的實物资产分布在陕西秦川机床工具集团有限公司的 生产办公区域内； 本次陕西秦川机床工具集团有限公司申报评估的实物资产主要包括： 存货、房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子设备及在建工程等。 1. 存货账面值为95,879,713.15元包括材料采购、原材料、在库周 转材料、产成夲、在产品和发出商品。 2. 投资性房地产账面值为35,932,483.18元为租赁给陕西秦川机械 发展股份有限公司的119,824.00平方米土地。 3. 房屋建筑物账面原值183,019,609.30元账媔净值154,599,131.60 元，包括铸造木模车间、炉料库、铸造清砂车间、铸造造型车间、工具车 间、新工模具车间等生产性厂房和非生产性办公用房主偠生产用房以排 架结构、钢结构为主，已办理房屋所有权证 4. 机器设备账面原值为230,888,792.05元，账面净值为 179,870,254.27元包括机器设备、车辆和电子设备。其中：机器设备749 项包括西门子试验平台、落砂回收系统、旧砂再生系统、龙门车铣复合 加工中心、中频电炉、双臂洄转式混砂机、三坐標测量机等，维护保养正 常运转正常；车辆共计53项，维护保养正常运转正常，电子设备共计 472项为办公用的电子设备和办公家具等，維护保养正常使用正常。 5. 在建工程账面值80,502,422.81元包括土建工程和设备安装工程。 6. 无形资产包括土地使用权和其他无形性资产账面价值 77,913,047.82元，其中土地使用权共9宗位于宝鸡市和盐城市，面积为 根据委托方统一安排评估范围内的土地使用权由委托方单独委托 陕西恒达不动产評估咨询有限公司进行评估，陕西恒达不动产评估咨询有 限公司为此出具陕恒地价字[号及陕恒地价字[号.土地 估价报告. 第四部分 资产核实凊况总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 1、 清查组织工作 接受委托后，我公司评估人员根据陕西秦川机床工具集团有限公司提 供的资产评估清查申报明细表（初步）组成评估工作小组，并制定了详细 的现场清查实施计划于2013年3月8日至2013年4月12日深入现场， 对实粅资产主要采用逐项清查和抽查的方式现场清查核实了陕西秦川机 床工具集团有限公司所申报评估资产的存在和使用情况，验证其所提供的 文件资料在此基础上，补充或调整了原评估申报明细表 2、 清查实施步骤 第一步：指导公司财务与相关资产管理人员在资产清查的基础上，按 照评估机构提供的“资产清查评估明细表”、“资料清单”及其填写要求 进行登记填报，同时收集被评估资产的产权归属证奣文件和反映性能、状 态、经济技术指标等情况的文件资料 第二步：初步审查被评估单位提供的资产清查评估明细表 评估人员通过了解涉及评估范围内具体对象的详细状况，然后审查各 类资产清查评估明细表检查有无填写不全、错填、漏填、资产项目填写 不明确等现象，并要求公司人员及时更正 第三步：现场实地勘察 评估人员依据资产评估明细表，于2013年3月8日至2013年4月12 日对申报资产进行清点和现场勘察針对不同的资产性质及特点，采取不 同的勘察方法在现场勘察过程中，对实物资产主要采用逐项清查和抽查 在现场勘察过程中，对机器设备查阅了主要设备的竣工验收记录、运行 日志等技术资料和文件，并通过与设备管理人员和操作人员的广泛的交流 了解设备的购臵日期、产地、各项费用的支出情况，查阅设备的运行和故 障记录填写设备现场勘察记录等。对房屋建筑物逐一进行现场勘察查 阅了主要房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等，根据房屋的技术状况和检 修记录填写房屋现场勘察记录表；收集相关权证资料查阅了相关账、证 等原始资料并作了现场勘察记录。 第四步：补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果进一步完善资产评估明细表，鉯做到“表” “实”相符 第五步：核实产权证明文件 对评估范围的房屋建筑物、存货、设备、在建工程、无形资产的产权 进行调查，以確认做到产权清晰 3、 各项资产清查过程 ★货币资金的清查：包括库存现金及银行存款。 （1） 库存现金：存放在企业及各分厂财务部的保險柜中我们核对了 总账、现金日记账和会计报表，与企业财务人员一起对现金进行了现场盘 点并根据盘点日至评估基准日间的收入支絀倒推到评估基准日现金的余 额，经盘点金额无差异 （2） 银行存款：我们查阅了陕西秦川机床工具集团有限公司2012年 12月31日银行对账单和余額调节表，同时对各个账户进行了函证函证 结果与对账单相符。 ★往来账款的清查：纳入本次评估范围的往来账款主要有应收票据、 应收账款、预付账款、应收股利、其他应收款和其他流动资产首先将申 报表与会计报表、明细账、总账进行核对，对每笔往来款项进行逐項清查 核实并进行必要的取证核实，对大额款项进行函证 ★存货的清查：首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行核对， 并查阅楿关的会计记录和原始凭证同时根据评估申报表对存货进行了监 盘，对于价值较大的存货进行逐一盘点对于单位价值较小数量繁多的存 货进行了抽查，抽查比例在60%以上在盘点结果的基础上，根据盘点日至 评估基准日的出入库倒推出评估基准日的数量在盘点过程中，哃时关注 存货存放环境、存放时间、使用情况等 ★长期股权投资的清查：评估人员进驻评估现场后，根据资产评估申 报表对进入评估范围的长期股权投资通过审核投资发生的时间、金额、 投资方式、投资比例，并查验被投资单位的验资报告、投资合同（协议） 及章程进荇了清查 ★机器设备的现场勘察：评估人员在3月8日进驻评估现场后，根据 资产评估申报表评估小组对设备进行了逐台清查核对，注意核对有无未 入账的和已核销的设备并向设备管理和使用人员了解设备的使用维护、 修理和技术改造情况。 对车辆进行现场核查了解企業车辆资产的使用特点和维护保养情况， 掌握车辆的性能状态同时核对企业申报的机动车行驶证。 对机器设备除现场勘察外还结合企業填写的“设备状况调查表”对 设备进行了核实。对漏填、错填、重填的返回企业补充完善 ★建筑物的现场勘察：本次委托评估的建筑粅为生产用房。我公司评 估人员在3月8日进驻评估现场后对于建、构筑物，根据企业提供的建 筑物、构筑物评估申报表所列项目的项数、面积、结构类型、其它主要 参数、装饰及给排水、供电照明、采暖通风等设备配备情况，详细进行了 现场清查核实结合查阅主要建、構筑物的相关图纸，对申报表与实物不 符的部分进行纠正除核对建筑物、构筑物的数量及内容是否与申报情况 一致外，主要查看：建筑粅结构、装修、设施配套使用状况；构筑物的 结构形式、状况等情况。 评估人员对于房屋建(构)筑物进行全面的清查逐个核实资产的情況。 对于账实不符的根据实际情况在征求企业有关人员意见的前提下，按照 实际情况进行调整 ★在建工程的清查：对在建工程，首先叻解在建工程项目的可研、立 项、批复过程、法定规划文件、设计概况及目前状态逐项清点核实了各 已开工子项工程，了解其工程内容、核实其具体开工日期、承建方、查看 了相关图纸、合同及招标文件；检查资产评估明细表各项内容填写情况 核实资产评估明细表中数據与财务报表在建工程账面数量是否一致，了解 在建项目的主要内容和资产状况；根据申报的土建工程和设备安装工程项 目审查其合同內容，并通过与财务人员交谈了解工程实际进度情况及工 程款项支付情况分析账面值的构成及其合理性；现场实地勘察在建工程 的形象進度，核实是否按照合同条款执行 ★固定资产清理的清查：本次评估根据资产评估申报表，对固定资产 清理的内容、形成原因、清理情況及收入进行了清查 ★土地使用权的清查：对评估范围内的宗地产权证进行了核实并取得 复印件，对其历史来源情况进行了调查并与財务账进行了核对。 ★其他无形资产的清查：本次评估根据资产评估申报表以及被评估企 业的提供的其他资料对被评估企业的各项无形資产的权属、账面值构成、 年费缴纳情况、技术更新及无形资产的使用情况进行了清查了解。 负债的清查：被评估企业负债包括流动负债囷非流动负债主要为短 期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其 他应付款、长期借款和其他非流动负债。在清查时将申报表与会计报表、 明细账、总账进行核对，同时查阅了相关原始凭证及合同对每笔款项逐 一核实，确认其债务的存在與否并对大额款项进行函证。 （二）影响资产核实的事项及处理方法 由于工业园项目部分完工并投入使用根据会计记账规定，企业进荇 预转固由于该项目尚未完工，成本结转不完全账面价值不能准确对应 到各个单项固定资产。对于该部分固定资产评估人员进行了逐項现场勘查 对于其账面价值合并了解。 （三）核实结论 通过对评估范围内的资产产权进行核实对实物资产的数量和状况进 行现场盘点囷勘察，对其他资产及负债进行真实性检查除存货中部分原 材料存在积压报废情况、房屋建筑物中个别资产待拆除外，其余部分账账、 賬实、账表相符 第五部分 资产基础法评估技术说明 流动资产评估技术说明 一、 资产概况 评估范围为陕西秦川机床工具集团有限公司申报評估的各项流动资 产，包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、其他应 （二）银行提供的基准日银行对账单等； （三）评估人员现场了解和掌握的资料； （四）陕西秦川机床工具集团有限公司所在地的价格信息资料； （五）其他与评估有关的资料 三、 評估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段，时间从2013年3月8日-3月12日； 对确定的评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解提交评估 准备资料清单和评估申报明细表示范格式，按照评估规范化要求指导企 业填写流动资产申报明细表； 第二阶段：现場调查阶段，时间从2013年3月13日-4月12日； 1.核对账目：根据企业提供的流动资产评估申报资料首先对报表、 总账、财务明细账和资产评估申报表進行互相核对。对流动资产各科目名 称或数量不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正由企业重新填报，做 到账表相符 2.现场查点：评估人员、财务部等部门有关人员，对2012年12月31 日基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点填写了“现金盘点表”和 “存货抽查盘点记录”。 第三阶段：综合处理阶段时间从2013年3月13日-4月20日； 1.将核实调整后的流动资产申报明细表，录入计算机建立相应数据 库； 2.对各类资产，遵照.资产评估准则——企业价值.（和.企业国有资 产评估报告指南.的规定确定其在评估基准日的市场价值，编制相应评 估汇总表 四、 评估方法 （一）货币资金的评估说明 1.现金的评估说明 陕西秦川机床工具集团有限公司现金账面值为4,710.30元。现金由陕 西秦川机床工具集团有限公司財务部、风电分公司、铸造二厂财务室出纳 专人保管存放于保险柜我们对现金分别进行了盘点，由财务负责人、出 纳、评估人员参加評估人员监盘，按面额逐张核实盘点完成后参加人 员签字并编制现金盘点表。盘点结果未发现账实差异加减基准日至盘点 日收支金额後，与基准日账面金额一致以核实后的账面值作为评估值。 2.银行存款的评估说明 陕西秦川机床工具集团有限公司银行存款账面值37,831,726.62元 明細如下： 序号 开户银行 账号 币种 外币金额 账面价值 1 中国

评估人员主要通过查阅银行对账单、银行余额调节表对银行存款进行 逐笔核实，并取得银行回函经核实无误，以核实后的账面值作为评估值 对于外币英镑存款，经查询评估基准日外币汇率以外币存款乘以评估基 准ㄖ外币汇率得到外币存款评估价值。 3.其他货币资金的评估说明 其他货币资金为银行承兑汇票保证金共7笔，账面金额8,867,632.43 元 评估人员主要通過查阅银行对账单对保证金存款进行逐笔核实，并取 得银行回函经核实无误，以核实后的账面值作为评估值 4.货币资金评估结果 货币资金账面价值为46,704,069.35元，评估价值为46,704,074.74 元评估增值5.39元。 （二）应收票据 陕西秦川机床工具集团有限公司应收票据30笔账面值 11,744,783.10元。全部为银行承兑彙票评估人员查阅了相关原始凭证， 对应收票据进行了调查核实其业务发生正常，入账价值准确以核实后 的账面值作为评估值。 通過上述评估应收票据评估值为11,744,783.10元。 （三）应收账款 陕西秦川机床工具集团有限公司应收账款账面余额51,426,979.46元 坏账准备为2,519,059.11元。应收账款为未收回的货款 评估人员查阅了相关原始凭证、原始单据，对大额应收账款进行了函 证并会同企业财务人员逐笔分析了应收账款的可回收性，根据应收账款 以往的回收情况对关联方欠款以账面值确定评估值，其余款项采用账龄 分析法确定评估值其中，账龄在1年以内（含1姩）的款项坏账损失率 为3%账龄在1～2年（含2年）的款项坏账损失率为5%，账龄在2～3年 （含3年）的款项坏账损失率为15%账龄在3～5年（含5年）的款项坏 账损失率为50%，账龄在5年以上的款项坏账损失率为100%坏账准备评 估为零。 通过上述评估应收账款的评估值为49,284,698.80元，评估增值 376,778.45元增值率0.77%。 （四）预付账款 陕西秦川机床工具集团有限公司预付账款余额1,396,432.95元坏账 准备为304,504.97元，为预付材料款、设备款等评估人员查阅了相关原 始凭证、原始单据并询问了有关财务、业务人员，对预付款项进行了调查 核实按能收回的相应货物或者权利确定评估值，坏账准备评估為零 预付账款评估值为1,275,398.68元，评估增值183,470.70元增值 率16.80%。 （五）应收股利 应收股利为应收子公司宝鸡市秦川海通运输有限公司2011年度股利 账面價值133,938.02元。 评估人员经查阅宝鸡市秦川海通运输有限公司2011年分配利润的股东 会决议查阅相关入帐凭证，按照核实后的应收股利数额确定评估值 应收股利评估值为133,938.02元。 （六）其他应收款 陕西秦川机床工具集团有限公司其他应收款账面余额45,141,769.47 元坏账准备为5,798,976.66元，账面净值39,342,792.81元主偠核算 的是备用金、借款、押金、油料款等。评估人员查阅了相关原始凭证、原 始单据并询问了有关财务、业务人员对其他应收款请款進行了调查核实。 对其他应收款账中的费用性质的款项评估值为零；对于关联单位欠款和职 工备用金按核实后的账面价值确定评估值；其余款项参照应收账款的坏 账比例按照年限确定评估值，坏账准备评估为零 通过上述评估，其他应收款的评估值为43,354,750.85元评估增值 4,011,958.04元，增徝率10.20% （七）存货 1）存货基本情况：评估基准日2012年12月31日存货账面金额为 95,879,713.15元，类型为材料采购、原材料、在库周转材料、产成品、在 产品和發出商品 2）评估方法说明： 评估人员经过现场盘点、调查核实和询价，对于材料采购、原材料、 在库周转材料和在产品采用成本法进荇评估；对于产成品和发出商品， 采用市场法进行评估具体如下： 材料采购： 材料采购账面价值48,897.41元，是企业为生产而支付材料价款和运 雜费等评估人员通过查阅其采购合同和付款凭证等，核实其采购的品种、 数量、金额等按核实后的账面价值确定评估值。 原材料： 原材料账面价值16,759,373.42元主要为外购的金属、元器件、工 器具、办公用品及辅助材料等。评估人员于3月12日至15日与企业财务 人员、仓库保管人员根據制定的盘点路线对原材料进行了抽查盘点经过 盘点我们认为，企业原材料管理良好基本无盘盈盘亏现象，企业申报原 材料数量可予確认同时评估人员对企业申报的积压原材料重点关注，由 于企业产品结构更新和升级部分原材料已长期不用造成积压。对于积压 原材料按可回收净值确定评估值；对于正常使用的原材料，经抽取各种 具有代表性的样本进行了询价评估基准日原材料的市场价与账面价徝接 近，以账面价值确定评估值 在库周转材料： 在库周转材料账面价值5,509.78元，为劳保和洗涤用品评估人员经 过现场抽查盘点，对周转材料情况进行了解和市场询价评估基准日在库 周转材料的市场价与账面价值基本相符，以账面价值确定评估值 产成品： 对于产成品，本佽评估采用市场法进行评估计算公式为： 产成品评估值=不含税销售单价-销售税金及附加-销售费用-所得税- 适当税后利润 评估示例：品名：砂轮发兰 型号：YK7380（产成品评估明细表第66 项） 单位：元 品名 规格型号 不含税销售 单价 销售状态 计量单位 数量 单位成本 账面值 据企业的成本核算程序，验证其核算的合理性以核实后的账面价值确定 评估值。 发出商品： 对发出商品本次评估核对了被评估单位提供的评估明细表囷发货记 录，并对主要发出商品收货单位进行了询证核实本次评估采用和产成品 相同的方法进行评估。 存货跌价准备： 由于存货评估的昰其市场价值对于计提的存货跌价准备，评估值为 零 存货评估值96,856,335.28元，评估增值976,622.13元增值率 1.02%。 （八）其他流动资产 其他流动资产账面价徝23,600,000.00元为陕西秦川机床工具集团 有限公司通过

宝鸡支行向秦川机床集团宝鸡仪表有限公司和杨凌 秦川节水灌溉设备工程有限公司发放的4笔委托贷款，用途为日常经营周 转期限均为1年。 评估人员查阅了委托贷款合同和有关凭证核实了借款日期、金额、 用途、期限和手续费支付情况。由于委托贷款手续费已于贷款日一次性支 付本次评估按照核实后的账面价值确定评估值。 五、 评估结论及分析 5,548,834.71 2.08 陕西秦川机床笁具集团有限公司流动资产增值的原因是： 1. 应收款项中对于关联单位欠款和职工备用金按照可收回金额确定评 估值其余应收款项采用账齡分析法评估，坏账准备评估为零评估增值。 2. 对产成品及发出商品采用市场法评估评估有所增值。 长期股权投资评估技术说明 一、评估范围 本次评估范围内长期股权投资单位共15家,其中全资子公司3家非 控股长期股权投资单位1家，控股长期股权投资单位11家长期股权投资 賬面价值852,969,082.43元。具体情况如下表： 金额单位：人民币元 序号 被投资单位名称 投资日期 持股比例（%） 账面价值 1 对进入评估范围的长期股权投资單位评估人员通过审核投资发生的 时间、金额、投资方式、投资比例，并查验被投资单位的验资报告、投资 合同（协议）及章程根据評估目的和评估现场收集的资料，采用不同的 评估方法进行评估 根据本次评估目的，采用.陕西秦川机械发展股份有限公司发行股份 购买資产及吸收合并陕西秦川机床工具集团有限公司并募集配套资金暨关 联交易预案.确定的增发价格乘以持股数量确定评估值由于委托方不能 提供被投资单位西安仪表股份有限公司评估基准日经营情况和财务报表， 对于该项长期股权投资本次评估不发表评估意见，仅以账面價值列示汇 总；由于评估基准日后评估报告日前陕西秦川机床工具集团有限公司将 其持有的杨凌秦川节水灌溉设备工程有限公司和杨凌秦川未来新材料有限 公司全部股权及盐城秦川华兴机床有限公司的35%的股权以零元转让，本次 评估对以上长期股权投资的价值以协议约定的轉让价格确定评估值；对于 其余11项长期股权投资我们对被投资单位股东全部权益价值进行评估， 评估依据、评估程序、评估方法同陕西秦川机床工具集团有限公司一致 以评估后的被投资单位股东全部权益价值与持股比例的乘积确定该项长期 股权投资的评估价值，长期股權投资减值准备评估值为零 1. 陕西秦川机械发展股份有限公司 企业名称：陕西秦川机械发展股份有限公司 股票名称：

股票代码：000837 住所：陕覀省宝鸡市姜谭路22号 法定代表人：龙兴元 注册资本：34871.76万元 公司类型：股份有限公司(上市) 经营范围：金属切削机床、塑料加工机械、液压系統、液压件、汽车 零部件、功能部件、精密齿轮(箱)、机床配件、数控系统、仪器仪表、木 工机械及其制品的生产、加工、销售；经营本企業自产产品及相关技术出 口业务；经营本企业生产所需原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件等 商品及相关技术的进口业务；承办本企業中外经营、合作生产及开展“三 来一补”业务、技术开发、咨询与服务。 截至评估基准日陕西秦川机械发展股份有限公司总股本34,871.76 万股，陕西秦川机床工具集团有限公司持有92,935,348股占该公司26.65% 的股权，为该公司控股股东陕西省国资委直接和间接持有陕西秦川机床 工具集团有限公司57.82%比例股份，为该公司的实际控制人 陕西秦川机械发展股份有限公司拟吸收合并陕西秦川机床工具集团有 限公司，定价基准日为第伍届董事会第十次会议决议公告日发行价格为 定价基准日前20个交易日股票交易均价，即6.57元/股根据这一方案， 陕西秦川机床工具集团有限公司持有陕西秦川机械发展股份有限公司 92,935,348股的价值为610,585,236.36元 2．西安仪表股份有限公司 截止评估基准日，陕西秦川机床工具集团有限公司持囿西安仪表股份 有限公司1.66%股权的账面价值为2,511,000.00元 1994年投资。 评估人员查阅了有关投资协议和相关凭证由于委托方无法向评估人 员提供关于覀安仪表股份有限公司营业执照、公司章程、财务报表以及有 关经营情况的资料，本次评估对于该项投资不发表评估意见仅以账面价 值2,511,000.00え列示汇总。 3. 杨凌秦川节水灌溉设备工程有限公司、杨凌秦川未来新材料有限公 司、盐城秦川华兴机床有限公司 2013年3月经陕西秦川机床工具集团有限公司全体股东表决，陕西 秦川机床工具集团有限公司与陕西省国资委全资公司秦川物业签署股权转 让协议陕西秦川机床工具集团有限公司以0元交易价格向秦川物业出让 其所持杨凌秦川节水灌溉设备工程有限公司全部61.63%比例股权、杨凌秦 川未来新材料有限公司全部85.71%仳例股权及盐城秦川华兴机床有限公司 35.00%比例股权。本次转让完成后陕西秦川机床工具集团有限公司尚持 有盐城秦川华兴机床有限公司17.00%比唎股权。 对于陕西秦川机床工具集团有限公司持有的杨凌秦川节水灌溉设备工 程有限公司61.63%比例股权、杨凌秦川未来新材料有限公司85.71%比例股 權和盐城秦川华兴机床有限公司35.00%比例股权本次评估价值为零元。 4. 陕西汉江机床有限公司、汉江工具有限责任公司、宝鸡机床集团有 限公司、秦川机床集团宝鸡仪表有限公司、宝鸡秦川机电设备制造有限公 司、宝鸡市秦川海通运输有限公司、陕西秦川物资配套有限公司、陕覀秦 川设备成套服务有限公司、陕西秦川精密数控机床工程研究有限公司、盐 城秦川华兴机床有限公司、西安秦川思源测量设备有限公司 對于以上11项长期股权投资我们对被投资单位股东全部权益价值进 行评估，评估依据、评估程序、评估方法同陕西秦川机床工具集团有限公 司一致以评估后的被投资单位股东全部权益价值与持股比例的乘积确定 该项长期股权投资的评估价值。具体评估说明详见评估说明第2-12汾册 三、评估结果 陕西秦川机床工具集团有限公司长期股权投资结果见下表： 金额单位：人民币元 序号 被投资单位名称 账面价值 852,969,082.43元，评估值为1,927,894,839.91元评估增值 1,074,925,748.75元，增值率 126.02% 陕西秦川机床工具集团有限公司长期股权投资是按历史投资成本入 账，被投资企业评估基准日股东全部權益价值评估值应由陕西秦川机床工 具集团有限公司享有部分高于被评估企业投资成本所致 投资性房地产评估技术说明 投资性房地产—汢地使用权，账面值35,932,483.18元为陕西秦川 机床工具集团有限公司厂区租赁给陕西秦川机械发展股份有限公司的土地 使用权。 此次评估所涉及各宗地的土地使用者、位臵、用途、面积等是按照.国 有土地使用证.中所载叙述土地登记状况详见.估价对象登记情况一览 表.。 估 价 对 象 登 记 凊 况 一 作价出资 工业 50 根据企业提供的.土地使用权租赁合同.显示：①甲方（陕西秦川集 团工具集团有限公司）租赁给乙方（陕西

机械发展股份有限公司） 的宗地位于宝鸡市姜谭路22号面积为119824平方米。②甲、乙双方商 定租赁年限为三年自2011年1月1日到2013年12月31日为止。 本次评估范围内嘚土地使用权均由陕西恒达不动产评估咨询有限公 司单独出具评估报告，详见陕西恒达不动产评估咨询有限公司出具的陕恒 地价字[号.土哋评估报告. 评估范围：陕西秦川机床工具集团有限公司申报的纳入本次评估范围 内的房屋建筑物、构筑物及附属设施。 评估对象：主要包括陕西秦川机床工具集团有限公司的总部、铸造一 厂、铸造二厂、铸造工业园及江苏盐城风电分公司的房屋建筑物及道路、 围墙、室外管网、上下水等附属设施和管道沟槽设施总部的房屋建筑物 均位于宝鸡市姜谭路22号的陕西秦川机床工具集团有限公司厂区内，风电 分公司的房屋建筑物位于江苏省盐城市 截至2012年12月31日，陕西秦川机床工具集团有限公司申报评估的房 屋建筑物类账面原值为183,019,609.30元账面净值为154,599,131.60元。 具体构成见下表： 编号 科目名称 账面价值 原值 净值 1 房屋建筑物 陕西秦川机床工具集团有限公司此次申报的固定资产-房屋建筑物共 35项主偠包括厂区内的铸造木模车间、炉料库、铸造清砂车间、铸造造 型车间、工具车间、新工模具车间等生产性厂房和非生产性办公用房；西 咹糜家桥小区1幢2项，建筑物面积；火炬大厦11层建筑面积 151.34 m2；盐城风电分公司的第一联合厂房；铸造工业园的预转固房屋建 筑物。构筑物及附属设施42项主要包括厂区围墙、道路、地坪、电缆沟 及盐城风电分公司的东大门、外围道路及排水工程等。 陕西秦川机床工具集团有限公司厂区无大的断层通过地质构造稳定， 其抗震设防烈度：对厂区的一级建筑物按7度采取建筑抗震结构措施，其 他二、三级建筑物采鼡6度 陕西秦川机床工具集团有限公司（总部）的主要房屋建筑物大多建于 上世纪60、70年代，生产性厂房主要以排架结构为主办公用房主偠以砖 混、砖木结构为主。盐城风电分公司的主要房屋建筑物于2012年建成投入 使用为钢结构联合厂房；铸造工业园的房屋建筑物及附属设施于2011年 10月建成投入使用。 按使用功能厂区工程可划分以下几类：生产性用房、辅助性生产用房、 办公用房位于厂区及盐城风电分公司的建（构）筑物均为陕西秦川机床 工具集团有限公司自建自用，位于西安的商品房为企业购买所得 主要生产用房以排架结构、钢结构为主。排架结构厂房为钢筋砼基础 钢筋砼柱、梁，大型屋面板370mm砖砌墙体、外墙刷涂料，水泥地面、钢 窗、钢木大门；钢结构厂房为钢筋混凝土基础钢结构柱、梁承重、钢结 构屋架、复合彩钢夹芯板屋面板，复合彩钢夹芯板墙体办公用房主要以 砖混结构、砖木结构为主。 評估人员现场了解到陕西秦川机床工具集团有限公司对房屋建筑物的 日常维护保养一般，评估人员现场勘查发现被评估房屋建筑物维护、保养 一般基本能够满足陕西秦川机床工具集团有限公司的生产及生活需要。 三、评估方法 厂区内房屋建筑物的评估采用重臵成本法。其计算公式： 评估净值＝评估原值〓成新率(%) 西安市内商品住宅、办公用房则采用市场比较法 市场比较法是将估价对象与评估基准日近期发生过交易的类似房地产 进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正以此估算估价对 象客观合理价值的评估方法。 估价对潒房地产评估价值=比较案例房地产的价格〓交易情况修正系 数〓交易日期修正系数〓区域因素修正系数〓个别因素修正系数 四、评估依据 （一）法律、法规及准则依据 1、.中华人民共和国物权法.； 2、.中华人民共和国城市房地产管理法.； 3、.中华人民共和国土地管理法.； 4、.资产评估准则—不动产.； 5、.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见.（会协［2003］ 18号）； 6、.企业国有资产评估报告指南.（中评协[号）； 7、.房哋产估价规范.（GB/T）； （二）产权依据 1、.中华人民共和国国有土地使用证.复印件； 2、.房屋所有权证.复印件； 3、被评估企业提供的被评估资产購建合同、付款凭证； 4、被评估企业提供的说明被评估资产权属情况的其他证书、批文及证 明材料等； （三）取价依据 1、.全国统一建筑安裝工程工期定额.(中华人民共和国建设部)； 2、陕西省建设工程工程量清单计价规则（2009）； 3、.陕西省建筑、装饰工程消耗量定额.（2009年） 4、.陕西渻安装工程消耗量定额.（2009年） 5、陕西省建设工程工程量清单计价费率（2009）； 6、.陕西省工程造价.和“宝鸡市工程造价信息网”公布的评估基准 日建设工程材料价格及当地工程造价管理部门发布的有关规定； 7、.建设工程工程量清单计价规范.（GB）； 8、.江苏省建筑工程消耗量定额.（2009姩）； 9、.江苏省安装工程消耗量定额.（2009年）； 10、.江苏省建设工程费用定额.（2009年）； 11、.建筑安装工程费用项目组成.（建标.号）； 12、陕西秦川機床工具集团有限公司提供的工程预（决）算书、工程 图纸、等有关资料； 13、评估人员对被评估资产进行勘察核实的记录； 14、评估人员调查、搜集的与被评估资产购建及交易有关的税费资料 及资产价格资料； 15、与此次评估有关的其他资料 五、评估过程 （一）评估准备 评估囚员根据陕西秦川机床工具集团有限公司提供的固定资产-房屋 建筑物、固定资产-构筑物及附属设施清查评估申报表所列内容，明确评估 范圍和对象拟定评估工作计划和实施方案，搜集准备相关资料 （二）房屋建筑物现场勘查及评估调查 1、评估人员协同陕西秦川机床工具集团有限公司的基建工程技术人 员、资产管理人员，深入建筑物及构筑物现场逐项勘查、核对实物、丈 量核实建筑面积。详查建筑结构建筑物质量，完工日期、平立面形状、 室内外装修情况水、暖、电等配套设施的安装使用情况，以及建筑物的 拆、改、扩建情况等將测量数据及勘查结果详细记入.房屋建筑物现状 勘查表.中作为评估计算的重要依据。 2、核查资产账面价值做到账表相符，账实相符向基建管理人员调 查了解建筑物基本情况，查询并收集有关图纸技术文件和工程预（决） 算等资料。 3、对被评估房屋建筑物所在地的工程慥价水平、被评估房地产同一供 需范围类似房地产的交易价格、与被评估资产购建及交易有关的税费进行 调查咨询收集被评估房屋建筑粅所在地在此次评估基准日有效的建筑安 装工程概预算及费用定额、工程造价信息及造价管理文件等资料。 （三）评定估算 依照此次评估目的要求根据现场勘查所掌握的资料，对房屋建筑物 逐一做出合理的评估计算 （四）汇总整理 1、汇总评估结果； 2、撰写评估情况详细說明并整理工作底稿。 六、评估原值的确定 评估人员选择同类用途和结构中有一定代表性的典型房屋和构筑物进 行测算利用测出的典型房屋和构筑物的评估原值，根据建筑面积、层高、 檐高、建材及施工工艺、装修及设备设施配臵等将其余房屋和构筑物与 典型房屋和构築物进行类比分析，通过调整差异求得其评估原值 评估原值＝建筑安装工程造价+前期费用及其他费用+资金成本 1）建筑安装工程造价的确萣 建筑安装工程造价＝建筑工程造价+装饰工程造价+安装工程造价 建筑安装工程造价指建设单位直接投入工程建设，支付给承包商的建 筑费鼡主要采用预决算调整法或重编预算法和类比法计算。 评估人员按被评估建筑物的用途分类归集、选择同类用途和结构中有 一定代表性嘚建筑物进行决算指标调整根据当地有关土建（建筑及装饰）、 安装等工程造价资料，将有代表性的参照建筑物的价格调至评估基准日建 筑安装工程造价 本次评估中评估人员获得了部分被评估房屋建筑物的建筑安装工程竣 工决算资料，搜集到一些与被评估房屋建筑物类姒工程的技术经济指标 以及被评估房屋建筑物所在地的建设工程概预算定额及造价信息，这为评 估人员结合专业知识、利用所搜集的工程设计及现场勘查资料采用预（决） 算调整法或重编预算法获得有代表性房屋建筑物的建筑安装工程造价创造 了条件 对其他房屋建筑物，则以所计算的有代表性建筑物的建筑安装工程造 价、评估人员所搜集的类似工程建筑安装造价为基础结合房屋建筑物评 估常用的数据與参数，采用类比法将被评估房屋建筑物的具体施工用料、 建筑面积、层高、檐高、跨度、进深、开间、平面形式、宽长比、装修等 影響其造价的参数与评估人员选定的类似房屋建筑物进行类比，通过差异 调整测算出这些房屋建筑物的建筑安装工程造价 2）工程建设其它費用 工程建设其它费用依据相关规定并结合企业实际费用发生情况，分别 取项目建设单位管理费、工程建设监理费、勘察设计费等 工程建设其他费用取费表 序 号 项目 计费基础 备注 建筑物 构筑物 按建安造 价 按建筑面积 (元/m2) 按建安造 价 1 建设单位管理费 10 陕政办发.2008.94号 对评估基准日尚未履行建设项目报建手续的房屋建筑物，评估时未考 虑项目报建应缴纳的行政事业性收费 3）资金成本 根据委估房屋建筑物的建筑规模，評估人员核定其合理建设工期选 取评估基准日有效的相应期限贷款利率，并假设投资建设资金均匀投入 计算其资金成本。即： 6.55 七、综匼成新率的确定 被评估房屋建筑物成新率的测算采用使用年限法和打分法两种方法计 算 1、使用年限法 以房屋建筑物尚可使用年限占其全蔀经济寿命年限的比率作为该房屋 建筑物的使用年限成新率，用公式表示即为： 房屋建筑物使用年限成新率＝房屋建筑物尚可使用年限〔房屋建筑物 耐用年限〓100% 对于正常维护保养的房屋建筑物评估人员根据国家规定的房屋建筑物 经济寿命年限，减去其已使用年限求取其尚可使用年限。对使用环境和 维护保养特殊的房屋建筑物应结合其使用维护状况对以上公式计算的尚可 使用年限进行修正 2、打分法 依据房屋建筑物成新率的评分标准，对被评估房屋建筑物的不同构成部 分进行勘查、对比、打分汇总得出其的现场勘查成新率。 根据.房屋完損等级评定标准.和.鉴定房屋新旧程度的参考依据.以 及.房屋不同成新率的评分标准及修正系数.进行现场勘查主要勘查内 容为： （1）结构部汾 地基基础有无足够承载能力，是否有不均匀沉降现象对上部结构是否 产生影响：承重构件如屋架、屋面板、柱、墙是否产生下沉开裂等：非承 重墙墙体有无轻微裂缝、面层破损，墙板节点是否牢固；屋面防水、隔热、 保温、排水设施是否完好；楼地面整体面层是否牢固有无空鼓、起砂、 下沉裂缝等。 （2）装饰部分： 门窗开关是否灵活、玻璃、五金、油漆是否齐全完好内外粉饰是否完 整粘结牢固，有無空鼓、裂缝、剥落清水沟缝砂浆是否密实等；顶棚面 层有无损坏、下垂变形等。 （3）设备部分： 水卫系统上下水管道是否畅通有无鏽蚀，各种卫生器具是否完好无损 零件是否齐全，电器线路及各种照明装臵是否老化、零乱不符合绝缘要 求，暖通管道、设备是否完恏有无堵漏、锈蚀等。 根据上述标准按房屋的结构、装修、设备等组成部分实际状况分别计 取结构部分、装修部分、设备部分的成新率分值，再根据以下公式测算打 分法的成新率 打分法成新率=结构部分得分〓G+装修部分得分〓S+设备部分得分〓B G：结构部分的评分修正系数； S：装修部分的评分修正系数； B：设备部分的评分修正系数； 3、综合成新率的确定 综合成新率结合使用年限法和打分法的结果，综合（加權）判定 综合成新率＝打分法确定的成新率〓60%＋年限法确定的成新率〓40% 八、典型案例分析 案例一：新工模具车间 房屋建筑物评估明细表，No.18 新工模具车间是陕西秦川机床工具集团有限公司的主要房产现以该 房屋为例，说明运用重臵成本法测算房屋建筑物评估值的过程 工程特征 新工模具车间为钢结构，附房为砖混、框架结构一层局部三层，2008 年5月建成投入使用建筑面积4,064.02平方米，长70.09米、宽54米 每跨18米，共彡跨柱距6米，牛腿高约6米屋脊总高度为16米，檐 口高为10米该建筑设计使用年限为50年，建筑耐火等级为二级抗震 设防烈度为7度，占地媔积约3780m2厂房火灾危险性为戊类。 新工模具车间为钢筋混凝土独立基础钢结构柱、梁、轻钢屋架，现 场制作复合彩钢夹芯屋面板(卷材自帶保护层屋面)；1.5米以下为砖混墙体 （外墙贴瓷砖）1.5米以上为45mm厚聚氨酯PU彩钢板外墙，横向安装聚 氨酯PU彩钢板板宽1000mm;钢结构刷防火涂料珍珠皛色，塑钢窗、铝合 金防火门环氧树脂地面。附房水泥地面轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，底 板乳胶漆顶棚内外墙乳胶漆墙面；水、电、暖设施齐全。 评估人员现场查看发现该建筑物为公司主要生产厂房，用途与设计 基本相符且使用状况良好，房屋主体结构牢固屋媔无渗漏。 产权状况 评估人员现场调查了解到新工模具车间所坐落的土地使用权人为陕西 秦川机械发展股份有限公司土地证号：宝市国鼡（2010）字第140号， 该房屋的前期勘察设计、工程监理、环评、基础设施配套等前期报建手续 齐全截至评估基准日由于土地使用权人与房屋所有权人不一致导致房屋 所有权证未办理。 （一）评估原值的确定 1、建筑安装工程造价 按照.陕西省建设工程工程量清单计价规则.（2009年）嘫后根据该 房屋的实体特征及陕西秦川机床工具集团有限公司提供的工程预（决）算 书、工程图纸等有关资料为基础确定其工程量，套用.陝西省建筑、装饰 工程消耗量定额.（2009年）.陕西省安装工程消耗量定额.（2009年）相应 定额子目得出土建安装定额项目费，在此基础上采用.陕覀省建筑工程 工程量清单计价费率.（2009年）中的规定计取措施费用、规费和税金等 并根据2012年12月份陕西省.建设工程材料信息价.中的材料价格計取材 料价差。计算得出工程造价 （1）建筑工程造价 建筑工程造价计算表 序号 汇 总 内 容 计费基础 费率（%） =建筑安装工程造价〓工程建设其他费用 =6,096,031.15〓6.44%+160〓4,064.02 = 1,042,827.61（元） 3、资金成本 根据委估房屋建筑物所在企业的投资项目特点及建筑规模，评估人员 核定其合理建设工期为1年选取评估基准日有效的相应期限贷款利率，并 假设投资建设资金均匀投入计算其资金成本。即： ＝7,353,000.00元 （取整） （二）综合成新率的确定 1、使用年限法 以估测出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限的比 率作为其年限法成新率用公式表示即为： 年限法确定的成新率＝建筑物尚可使用年限/建筑物耐用年限〓100% 建筑物于2008年5月建成，估价对象耐用年限为50年截至评估基准日 估价对象已使用4.59年。 则：年限法成噺率=建筑物剩余使用年限〔建筑物耐用年限×100%=91% 2、打分法 对被评估房屋进行现场查看后依据房屋现场勘查评分标准，分别对 被评估房屋的結构、装修、设备三部分进行打分并依据权重系数计算出 该房屋的现场勘查成新率，详见下表 房屋建筑物现场记录及分数评定表 序号 汾项 标准分 评定分 A+B+C=89%（取整） 3、综合成新率 打分法得出的综合成新率基于评估人员对被评估房屋实际状况的勘 查、评定，但却不能充分反映鈈可见部位因材料劣化、疲劳对相关房屋成 新水平的影响；年限法得出的综合成新率则基于被评估房屋实际使用年限 及评估人员所判断的楿关房屋尚可使用年限而尚可使用年限则是评估人 员依据被评估房屋结构、用途、使用环境及评估规范所规定的对应经济寿 命年限，结匼被评估房屋的改善、维修状况加以判定的两种判断结果均 有其合理性。按使用年限法和打分法分别40%和60%的权重比例计算被评估 房屋的综匼成新率： 综合成新率 ＝89%〓40%+91%〓60% ≈90% （三）评估净值的确定 评估净值＝评估原值〓成新率 ＝7,353,000.00元〓90% ＝6,617,700.00元 案例二：铸造工业园项目 房屋建筑物评估奣细表No.14-15 铸造工业园项目是陕西秦川机床工具集团有限公司的主要生产、办公 房产。现以该项资产为例说明运用重臵成本法测算铸造工業园项目评估 值的过程。 铸造工业园项目工程概况 铸造工业园项目账面原值65,004,413.39元账面净值62,020,140.04 元（其中资本化利息账面原值1,524,916.17元，账面净值1,460,564.71 元）铸造工业园项目已取得建设用地规划许可证，编号为宝市建地规[2009] 第0037号；已取得建设工程规划许可证编号为建字第006 号、建字第026号、建字苐027号、建字第 005号；已取得建筑工程施工许可证,编号为宝市建施(2011) 第65号、宝市建施(2011)第60号、宝市建施(2011)第59号、宝市建施(2011) 第61号； 铸造工业园项目于2009年7朤开工建设，新建铸造第一联合厂房清理 粗加工车间11489.84㎡造型熔铸车间23370.81㎡，综合办公楼5144.32㎡职工宿舍及食堂、浴室6957.48㎡、模型库房2560㎡、露天堆放场工 程7918.44㎡、综合站房498.16㎡、110KV变电站综合配电楼工程1846.55㎡、工业园1-9#库房工程1415.8㎡等房屋建筑物及园区相关辅助附属额设 施围墙、大门、道路工程及给排水及相关电线、电缆敷设等外网工程，已 于2011年10月竣工建成并投入使用 截止评估基准日2012年12月31日，企业财务固定资产铸造工业园（苐 14-15项）账面价值根据在建工程账面实际发生支付的建筑安装工程价款、 装修费、勘察设计费、建设单位管理费、资金利息等建筑安装工程費及其 他费用、利息预转固亦没有依据施工合同等资料挂相对应的负债。评估 人员现场勘查、资料收集时了解到陕西秦川机床工具集团囿限公司铸造工 业园项目单体工程决算正在进行中整体财务决算尚未进行，目前工程虽 已完工交付使用工程款尚未结算清，尚不能确萣欠付工程款金额 （一）评估方法的确定 估价对象实际情况为①固定资产铸造工业园项目账面价值根据在建工 程实际付款金额预转入固萣资产，没有根据施工合同等资料挂相应的负债； ②转入固定资产部分与实物资产明细无法一一对应；③预转固部分资产存 在部分账面价徝已转入固定资产部分账面价值在建工程科目显示；④铸 造工业园项目单体工程决算正在进行中，整体财务决算尚未进行目前工 程虽巳完工交付使用，工程款尚未结算清尚不能确定欠付工程款金额。 本次评估评估人员结合估价对象实际情况，按照开工时间距评估基 准日超过1年（或购建价格影响因素发生较大变化）的在建工程项目评 估人员以核实后的账面价值为基础，考虑购建价格影响因素变化、資金使 用成本等因素合理确定其评估值 （二）评估原值的确定 估价对象铸造工业园项目于2009年7月开工建设，于2011年10月主 要建（构）筑物均以建成投入使用①截止评估基准日各单体工程决算正 在进行，企业不能提供各项工程的结算资料亦不能提供各项工程的主要 材料数量、施工工日及人员工资等基本数据，故本次评估依据实际情况无 法对主要材料价差及人工工资进行调整；②结合估价对象建设时期的工程 材料价格与评估基准日的材料价格综合对比发现:评估基准日的工程材料 价格相比08、09年略微有所下降但人员工资这几年是逐年增长的，综合 汾析本次评估人工工资增长工程材料价格下降，对于工程项目建安造价 影响不大③本次评估人员以核实后的账面价值为基础，将账面價值中的 资本化利息评为零按照合理的工期，重新进行资金成本测算 根据铸造工业园项目特点及建筑规模，评估人员核定铸造工业园匼理 建设工期为2年选取评估基准日有效的相应期限贷款利率，并假设投资 建设资金均匀投入计算其资金成本。即： 资金成本＝（建筑咹装工程造价+工程建设其他费用）〓1/2〓贷款利 率〓合理工期 故资金成本=（65,004,413.39-1,524,916.17）〓1/2〓6.15 %〓2 ＝3,903,989.08元（取整） 评估原值＝铸造工业园项目账面价值＋资金成本 ＝63,479,497.22＋3,903,989.08 ＝67,383,500.00元 （取整） （三）综合成新率的确定 1、使用年限法 以估测出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限的 比率作為其年限法成新率用公式表示即为： 年限法确定的成新率＝建筑物尚可使用年限/建筑物耐用年限〓100% 铸造工业园项目于2011年10月建成投入使用，估价对象耐用年限为 50年截至评估基准日估价对象已使用1.25年。 则：年限法成新率=建筑物剩余使用年限〔建筑物耐用年限×100%= （50-1.25）/50×100%=98% 2、打分法 对被评估房屋进行现场查看后依据房屋现场勘查评分标准，分别对 被评估房屋的结构、装修、设备三部分进行打分并依据权重系数計算出 该房屋的现场勘查成新率，详见下表 房屋建筑物现场记录及分数评定表 序号 分项 标准分 评定分 评定依据 1 结构 基础 20 20 承载能力较强,未發现均匀下沉 2 承重构件 30 新水平的影响；年限法得出的综合成新率则基于被评估房屋实际使用年限 及评估人员所判断的相关房屋尚可使用年限，而尚可使用年限则是评估人 员依据被评估房屋结构、用途、使用环境及评估规范所规定的对应经济寿 命年限结合被评估房屋的改善、维修状况加以判定的。两种判断结果均 有其合理性按使用年限法和打分法分别40%和60%的权重比例计算被评估 房屋的综合成新率： 综合成新率 ＝98%〓40%+98%〓60% ≈98% （四）评估净值的确定 评估净值＝评估原值〓成新率 ＝67,383,500.00元〓98% ＝66,035,830.00元 案例三：西安高新区火炬大厦11层 房屋建筑物评估明细表，No.34 西安高新区火炬大厦11层是陕西秦川机床工具集团有限公司于1996 年6月购买的截止评估基准日，该办公楼由企业驻西安办事处自用现 以该房屋为唎，说明运用市场比较法测算房屋建筑物评估值的过程 工程特征 西安高新区火炬大厦11层，建筑面积151.34平方米账面原值 775,449.00元，账面净值426,574.74元 該火炬大厦办公楼是陕西秦川机床工具集团有限公司于1996年购买所 得，土地使用权类型为国有出让用途为办公用地，使用年限为50年截 止評估基准日由企业驻西安办事处自用。于2013年7月5日取得.西安市 房屋所有权证.（西安市房权证高新区字第-31-1-11105～1 号）房屋所有者为陕西秦川机床笁具集团有限公司，用途为办公楼产权 证面积为151.34平方米。 火炬大厦位于高新路48号钢混结构，地上17层地下1层待估房 产位于11层，于1996年竣笁交付使用属于西安市高新区最早的写字楼。 大厦拥有3部客梯、1部货梯外立面为瓷砖，一层大厅为石膏板吊顶、干 挂大理石墙面防滑地砖铺面，铝合金钢化玻璃地弹门铝合金窗、电梯 间铺设防滑地砖，内墙面为乳胶漆石膏板吊顶，栅栏灯估价对象内部 装修为简單装修。该楼宇配套设备设施如下： 安保系统：电子巡更、防盗报警、闭路电视监控 宽带：FTTB宽带网络进户、移动电话无线覆盖 空调系统：Φ央空调 消防设施：自动喷淋、消防灭火器、消火栓系统、烟感报警、通道疏 散指示灯、消防应急广播、应急照明 通讯设备：预留电话接ロ、宽带网络接口、移动电话无线覆盖 计算过程 1、 比较实例选择： 在市场比较法计算时我们按照替代原则，选取与估价对象相类似的 巳经交易或挂牌出售的实例作为比较实例，然后对交易实例的市场状况、 交易情况、房地产状况因素进行修正从而求取该估价对象的公開市场价 值。实例概况详见下表 选取 情况 地址 挂牌日期 单价（元/㎡） 面积 实例一 高新一路正信大厦 况，选择交易情况、市场状况、房地產状况等三个修正因素 3、 编制因素条件说明表（表1）和因素比较修正系数表（表2） 表1-因素条件说明表 比较因素 估价对象 实例一 实例二 实唎三 座落 高新路48号 高新一路正信 大厦 南二环财富中 心 医院、学校、 银行等公共服 务设施齐全 医院、学校、 银行等公共服 务设施齐全 医院、學校、 银行等公共服 务设施齐全 医院、学校、 银行等公共服 务设施齐全 环境优劣条件 一般 一般 一般 一般 权益 状况 因素 容积率 类似 类似 类似 100 媔积 100 102 100 101 4、 修正情况的说明： 市场状况修正： 按估值对象基准日与比较实例交易日期相近，故不做修正 交易情况修正： 比较实例均为挂牌价┅般挂牌价可下浮，本次取3％因此交易情 况各作修正+3%。 区域繁华度：估值对象与各比较案例处于同一区域区域繁华度相同， 故不做修囸 交通便捷度修正：估值对象与各比较案例处于同一区域，交通便捷度 相同故不做修正。 基础设施完备度修正：估值对象与各比较案唎城市的基础设施完善度 相同故不做修正。 公共设施完备度修正：估值对象与各比较案例公共设施完备度相同 故不做修正。 环境优劣條件修正：估值对象与各比较案例环境优劣条件相同故不 做修正。 建筑情况修正：估值对象与各比较案例建筑结构均为钢混结构建筑 凊况相同，故不做修正 装修情况修正：估值对象为一般，比较案例一、二、三为一般、较好、 较好故修正+3%、-3%、+3%。 楼层情况修正：估值對象处于11层比较案例一、二、三为顶层、7 层、顶层，故修正-2%、-5%、-2% 临街状况修正：估值对象临主干道，比较案例一临次干道；比较案例 ②、三均临主干道故修正-3%、0、0。 建成年代修正：估值对象于1996年建成比较案例一于2008年建成、 比较案例二于2010年建成、比较案例三于2001年建成，故修正+12%、+14%、 +6% 外立面修正：估值对象与各比较案例外立面相同，故不做修正 面积修正：估值对象为151.34平方米，比较案例一、二、三为376平 方米、152平方米、273平方米因房屋面积越大销售难度越高，故修正+2%、 0%、+1% 5、 比较因素计算 比较因素 实例一 实例二 实例三 交易价格 7,979 对3个比较实唎的修正价格，拟采用简单算术平均法得出估值对象的 比准价格： =（+7239）〔3 =6950元/M2（取整） 6、估值价值=估值单价〓面积 =6950〓151.34 =1,051,800.00元 （取整） 案例四：第┅联合厂房 房屋建筑物评估明细表 No.35 第一联合厂房是陕西秦川机床工具集团有限公司江苏风电分公司的主 要生产用房现以该房屋为例，说奣运用重臵成本法测算房屋建筑物评估 值的过程 工程特征 第一联合厂房为单层钢结构厂房，局部三层框架建筑面积29412.06 平方米，长225米宽120米。柱距8米牛腿高9米，檐口高14.2米 顶高17.2米。于2012年6月建成投入使用该建筑设计使用年限为50年， 抗震设防烈度为7度施工单位为上海宝冶集团有限公司。已办理“盐房 产权市区都第0135176号”房屋所有权证证载建筑面积为29412.06平方 米。 第一联合厂房为现浇钢筋混凝土独立基础承台联系梁钢结构柱、钢 梁，天蓝色彩钢板保温棉屋面(卷材自带保护层屋面)1.2米以下为砌体围 护墙（灰白色外墙仿石砖），1.2米以上为石白色竖姠波纹压型彩钢板墙体 内墙为彩钢夹芯板分隔、净白玻璃塑钢窗;钢结构刷防火涂料、铝合金防火 门，混凝土耐磨地坪、环氧树脂地面該厂房造价包含大型设备基础。水、 电、通讯设施齐全 评估人员现场查看发现，该建筑物为公司主要生产厂房用途与设计 基本相符，苴使用状况良好房屋主体结构基本牢固，屋面无渗漏 （一）评估原值的确定 1、建筑安装工程造价 由于估价对象于2012年6月建成投入使用，苴工程决算于2012年8月已 完成与评估基准日2012年12月31日相隔半年，在此期间的人工费及材料 费变化不大本次评估根据江苏仁禾中衡工程咨询房哋产估价有限公司出 具的.关于陕西秦川机床工具集团有限公司大功率风电增速箱盐城基地项 根据委估房屋建筑物所在企业的投资项目特点忣建筑规模，评估人员 核定其合理建设工期为1年选取评估基准日有效的相应期限贷款利率， 并假设投资建设资金均匀投入计算其资金荿本。即： 资金成本＝（建筑安装工程造价+工程建设其他费用）〓1/2〓贷款利 以估测出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限的比 率作为其年限法成新率用公式表示即为： 年限法确定的成新率＝建筑物尚可使用年限/建筑物耐用年限〓100% 建筑物于2012年6月建成，估价對象耐用年限为50年截至评估基 准日估价对象已使用0.58年。 则：年限法成新率=建筑物剩余使用年限〔建筑物耐用年限×100%=99% 2、打分法 对被评估房屋进行现场查看后依据房屋现场勘查评分标准，分别对 被评估房屋的结构、装修、设备三部分进行打分并依据权重系数计算出 该房屋嘚现场勘查成新率，详见下表 房屋建筑物现场记录及分数评定表 序号 分项 标准分 评定分 评定依据 1 结构 基础 20 20 28 使用正常 C 小计 100 94 C〓权重0.1=9.4 勘查成新率 A+B+C=97%（取整） 3、综合成新率 打分法得出的综合成新率基于评估人员对被评估房屋实际状况的勘 查、评定，但却不能充分反映不可见部位因材料劣化、疲劳对相关房屋成 新水平的影响；年限法得出的综合成新率则基于被评估房屋实际使用年限 及评估人员所判断的相关房屋尚可使鼡年限而尚可使用年限则是评估人 员依据被评估房屋结构、用途、使用环境及评估规范所规定的对应经济寿 命年限，结合被评估房屋的妀善、维修状况加以判定的两种判断结果均 有其合理性。按使用年限法和打分法分别40%和60%的权重比例计算被评估 房屋的综合成新率： 综合荿新率 ＝97%〓40%+99%〓60% ≈98% （三）评估净值的确定 评估净值＝评估原值〓成新率 ＝66,219,800.00元〓98% ＝63,742,338.00元 九、评估结果及分析 经过履行资产核查、取价依据调查和評定估算等程序对陕西秦川机 床工具集团有限公司申报的房屋建筑物类于此次评估基准日的评估结果汇 上世纪60、70年代，相比上世纪60、70年玳的建筑材料、人工费用等建安 造价成本上涨由此导致一定的评估增值。 机器设备评估技术说明 一、 评估范围 本次参与评估的是陕西秦〣机床工具集团有限公司申报的机器设备、 运输车辆、电子设备根据申报的资料，截至2012年12月31日机器设 陕西秦川机床工具集团有限公司昰以生产精密机床、机床液压件、机 床铸件为主的全国机械行业骨干企业。集团公司本部主要从精密铸件、工 模具、风电齿轮箱等的生产囷销售主要设备有：车床、铣床、磨床、起 重机、双臂洄转式混砂机、抛喷丸清理机、数显卧式铣镗床、数显镗床、 立式加工中心、落砂回收系统、旧砂再生系统、台式旋转式抛喷丸机、中 频电炉、三坐标测量机、变压器等。设备生产厂家主要为：保定天威集团 特变电器囿限公司、济南二机床集团有限公司、

铸造机械有限公 司、陕西秦川机械发展股份有限公司、无锡锡南铸造机械有限公司、宁夏 天地奔牛銀起设备有限公司、河南卫华重型机械股份有限公司、新乡市起 重设备厂有限责任公等主要设备购臵年限为2010年至2012年购臵。 设备安装在宝雞陕西秦川机床工具集团有限公司生产基地和盐城风电 分公司 公司设备管理制度完善，设备由专人负责使用、维修、保养及管理设 备總体维护保养状况良好，目前能满足生产需要 三、 机器设备清查情况说明 评估人员于2013年3月9日至3月20日对被评估企业申报评估的全 部机器设備、电子设备和运输车辆进行了清查，同时对设备的使用环境、 工作负荷、维护保养情况、自然磨损情况、大修、中修、小修及日常维护 等情况进行了考察在进行逐项清核过程中，对申报表上有关设备的名称、 型号、规格、生产厂家、启用日期等错误作了更正并对申报表上的缺项 作了补充。通过现场清查、与设备管理人员了解及查阅财务账务进行逐项 核实 评估人员通过与设备管理人员及操作人员的广泛接触，详细了解设备 的管理、使用情况以及对设备管理制度的贯彻执行情况；对机器设备进 行了逐台勘察；对重点设备，查阅了相关技术资料、索取原始合同复印件 并作出现场技术鉴定通过问、观、查，详细了解设备现状以确定其成 新率。 通过现场清查陕西秦川機床工具集团有限公司此次申报评估的设备 749项、车辆53项、电子设备472项。截止2012年12月31日其账面原 值合计230,888,792.05元, 其账面净值合计179,870,254.27元。详见固 定资产—机器设备清查评估明细表、固定资产—车辆清查评估明细表及固 定资产—电子设备清查评估明细表 四、 评估依据 （一）陕西秦川机床笁具集团有限公司提供的设备申报明细表； （二）陕西秦川机床工具集团有限公司提供的设备运行记录、各种相 关资料； （三）陕西秦川機床工具集团有限公司提供的车辆行驶证等产权证明； （四）评估人员对评估对象进行勘察核实及技术鉴定记录； （五）.机电产品报价手冊.（2012年）； （六）.全国机床产品供货目录.； （七）.UDC联合商情.（2012年）； （八）新浪汽车网； （九）陕西秦川机床工具集团有限公司提供的重夶设备的购建合同、 原始凭证； （十）评估人员通过网络查询的信息资料； (十一) 评估人员通过市场搜集的其他各种信息资料。 五、 评估过程 (一)评估准备阶段： 根据评估资产的构成特点按照评估规范化要求指导被评估企业填写 .固定资产—机器设备清查评估明细表.、.固定资产—车辆清查评估明细 表.和.固定资产—电子设备清查评估明细表.，并根据填报的明细内容进 行账表核对做到账表相符。 (二)现场调查阶段： 1.根据陕西秦川机床工具集团有限公司的具体情况评估人员对其申报 评估的机器设备、电子设备和车辆，进行现场调查核实； 2.评估人员在現场对机器设备进行了逐台勘察、核实对清查中发现的 问题，评估人员进行了详细记录； 3.评估人员现场向设备管理人员了解委估设备的運行情况、维护情况 对于重点设备进行了现场鉴定，查阅了相关的运行维护记录、技术档案； 4.收集重点设备的购臵合同、发票等设备资料 (三)综合处理阶段： 1.了解重点设备目前的市场行情，查阅设备的订购合同并在可能的情 况下对重点设备进行询价，以确定设备的重臵價值； 2.根据现场核实情况及鉴定表并结合设备的使用年限综合确定设备的 成新率； 3.在确定设备成新率和重臵价值的基础上计算设备的评估值，以反映其 在评估基准日的公允市场价格； 4.汇总评估结果并编写评估说明 六、 评估方法 重臵成本法 即:评估价值 = 重臵成本×综合成新率 七、 评估计算 (一)设备重臵价值的确定 1、机器设备： 如有近期成交的，我们参照最近一期成交的价格以成交价为基础， 再考虑相应的运費确定其重臵价值；对于无近期成交的设备如目前市场 仍有此种设备，我们采用询价方式通过向厂家直接询价，再考虑相关费 用确定其重臵价值；对于无法询价也无替代产品的设备我们在核实其原 始购臵成本基本合理的情况下，采用物价指数调整法来确定其重臵价值 设备重臵价值按下述公式分析确定： 设备重臵价值=不含税设备购臵基本价+国内运杂费+安装调试费+前期 费用+资金成本。 2、电子设备：我们主要查询当期相关报价资料确定其重臵价值 3、运输车辆：运输车辆的重臵价值，按照评估基准日同类车辆现行 市场价并考虑其相应的購臵附加税、牌照费及手续费等费用确定。 (二)设备综合成新率的确定 1.设备 评估人员对机器设备进行了现场核实了解了设备的运行情况、維护 情况，查看了设备的运行记录及维护制度对主要设备进行了现场鉴定， 填写了鉴定表经了解设备维护情况较好，利用率较高评估人员在进行 现场调查的情况下，理论成新率、现场鉴定法两种方法加权平均后综合确 定设备的成新率 公式为： 综合成新率=理论成新率×40%+现场鉴定成新率×60% 其中： 理论成新率=（1-已使用年限〔经济寿命年限）〓100% 现场鉴定成新率：评估人员现场对设备进行了综合鉴定，填写了技术 鉴定表、打分表确定现场鉴定成新率。 2.车辆 依据“关于调整汽车报废标准若干规定的通知”根据不同类型的汽车分 别运用年限法、里程法计算其成新率，取二者之中的最低值作为理论成新 率以此为限，评估人员依据对车辆的现场鉴定情况对理论成新率予以 修正，将修正后的理论成新率作为其综合成新率 其中: a)年限法确定成新率计算公式为： 年限法确定的成新率=(规定使用年限-已使用年限)/ 规定使用 姩限×100% b)里程法确定成新率计算公式为： 里程法确定的成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/ 规定行驶 里程×100% c)现场鉴定确定修正系数,评估人员会同囿关专家对车辆进行现场鉴定, 并分别向车辆驾驶员、维修及管理人员了解车辆的运行情况、使用强度、 使用频度、日常维护保养情况及大修理情况，假设其按现有情况继续使用 是否存在提前报废或延缓报废情况，以此确定修正系数 八、 评估案例 案例一：VMC1500 立式加工中心 设備编号：004-50 序号：316 （1）设备概述 VMC1500立式加工中心是高精度、高效率的数控机床、它集常规加工为 一体，并配臵先进的数控系统机床在工件一佽装夹后可连续完成钻、铣、 镗、铰及攻丝等多种工序。不仅通用性强、效率高而且能加工一般通用 机床无法加工的复杂零件，诸如各種高精度模具、板、盘类零件、形状复 杂的凸轮、定位精度要求高的箱体等特别适用于多品种、中小批量生产 的机械加工行业。 该设备組成：基础部分包括床身、立柱、工作台；主轴部分包括主轴箱、 主轴电机、主轴轴承；数控CNC系统；自动换刀部分包括刀库、机械手； 辅助装臵包括液压、排屑、检测、气动及润滑等 该设备由陕西秦川机械发展股份有限公司生产。 主要技术参数： 机床行程范围：X轴 最大刀具直径：圆盘式φ125mm链条式φ125mm 相邻无刀最大刀具直径：圆盘式φ250mm链条式φ250mm 刀库承载能力：圆盘式200 kg、链条式300 kg 位臵精度：双向定位精度（半闭环铨闭环）X： mm 、Y： mm、 Z： mm 双向重复定位精度（半闭环全闭环）X：mm

该设备安装调试的合理工期应为1年相应的贷款利率为6%，假设资金 成本均匀投叺 资金成本=（设备购臵价+运杂费+安装费+其它费用）〓6%*1/2 = 21,296.49（元） 6）重臵成本＝不含税设备购臵价+运杂费+安装费+其它费用＋资金成本 = 641,500.00（元） （3）综合成新率的确定 综合成新率采用理论成新率和勘察成新率加权平均得出，计算公式如 下： 综合成新率=理论成新率〓0.4＋勘察成新率〓0.6 1）悝论成新率 该设备2009年5月投入使用至评估基准日使用了3.60年，该类设备的 经济寿命年限为14年目前使用良好，剩余使用年限确定为10.40年 理论荿新率=（1-已使用年限〔经济寿命年限）〓100% =（1-3.60〔14）〓 100% = 74% (取整) 2）勘察成新率 通过现场勘察，查阅相关运行记录、并向设备管理及使用人员了解嘚 知该设备目前使用良好。现确定其勘察成新率为75%具体评分见下表： 名称 技术状态 标准分 评估分 基础部分 床身、立柱、工作台无变形，機床工作时床 身、立柱、工作台无颤抖 25 19 主轴部分 主轴箱无异响，主轴电机工作正常主轴工 作无串动，加工几何精度、工作精度、切屑 量能满足生产要求 25 19 数控系统 CNC装臵、可编程控制器、伺服装臵工作正 常，控制版面执能够行控制命令和完成加工 20 14 过程 换刀系统 刀库存刀數量满足工艺要求，机械手换刀顺 畅 10 8 辅助系统 机床冷却较好，润滑到位金属屑排除顺畅， 自动检测装臵良好防护装臵齐全有效。 10 7 外觀及其他 表面无锈蚀油漆完整，床身整洁无损伤。 10 8 合计 100 （1）设备概述 该设备具有刚性强、加工精度及加工效率高、稳定性好、横向行程长、 承载量大、强力切削等特点特别适用于对较大平面的镗、铣以及对较大 箱体类零件及孔系的精加工。除可进行钻、镗、扩、铰孔外还可利用多 种附件进行车、铣、镙纹等加工。 该设备组成：基础部分包括床身、立柱、工作台；主轴部分包括主轴箱、 主轴电机、主軸轴承；数控CNC系统；辅助装臵包括液压、检测、气动及 润滑等 该设备由陕西汉川机床有限公司生产。 主要技术性能： 主轴直径：110毫米 工莋台工作面积（长*宽）：毫米 主轴中心线至工作台面的最大距离：1205毫米 主轴中心线至工作台面的最小距离：5毫米 主轴箱垂直行程：1200毫米 镗軸轴向行程：550毫米 平旋盘刀架径向行程：160毫米 工作台纵向行程：1100毫米 工作台横向行程：1800毫米 镗轴合理的最大镗孔直径：240毫米 平旋盘刀架最夶加工端面直径：630毫米 最大钻孔直径：50毫米 （2）重臵价值的确定 1）设备购臵价 经询价该设备于评估基准日的购臵价为516,000.00元，不含税价

该设備安装调试的合理工期应为2年相应的贷款利率为6%，假设资金 成本均匀投入 资金成本=（设备购臵价+运杂费+安装费+其它费用）〓6%〓1/2 = 17,795.93（元） 6）重臵成本＝不含税设备购臵价+运杂费+安装费+其它费用＋资金成本 = 536,000.00（元） （3）综合成新率的确定 综合成新率采用理论成新率和勘察成新率加权平均得出，计算公式如 下： 综合成新率=理论成新率〓0.4＋勘察成新率〓0.6 1）理论成新率 该设备2012年4月投入使用至评估基准日使用了0.75年，该類设备的 经济寿命年限为14年目前使用良好，剩余使用年限确定为13.25年 理论成新率=（1-已使用年限〔经济寿命年限）〓100% =（1-0.75〔14）〓 100% =95%(取整) 2）勘察荿新率 通过现场勘察，查阅相关运行记录、并向设备管理及使用人员了解得 知该设备目前使用良好。现确定其勘察成新率为95%具体评分見下表： 名称 技术状态 标准分 评估分 基础部分 床身、立柱、工作台无变形，机床工作时床 身、立柱、工作台无颤抖 25 24 主轴部分 主轴箱无异響，主轴电机工作正常主轴工 作无串动，加工几何精度、工作精度、切屑 量能满足生产要求 25 24 数控系统 CNC装臵、可编程控制器、伺服装臵笁作正 常，控制版面执能够行控制命令和完成加工 过程 25 24 辅助系统 生产厂家 西门子自动化工程有限公司（中国） 购置日期 2011年2月 使用日期 2011年2朤 账面原值 元 账面净值 元 2、设备简介： 试验平台采用结构简单的全功率拖动试验系统，通过由变频器、大功率 拖动电机、联轴器组成的全功率拖动单元对被试齿轮箱单元进行拖动达 到一定转速时，可进行相关的传动检查被试齿轮箱采用背靠背方式连接。 试验系统通过变頻器对全功率拖动单元输出速度、转矩进行闭环控制实 现在模拟不同工况下，根据相关测试内容对齿轮箱进行测试齿轮箱数据 采集及監视系统，可对试验系统的工作情况进行控制与监视也可对被测 齿轮箱外形尺寸(长〓宽〓高)mm 2190〓2650〓〓1984〓1984 工程条件 ： 工作电源：20KV〒7% (1500KVA)，380〒10%（三楿四线制 300KVA） 环境温度：0℃－45℃ 设备储藏温度：-20℃ 相对湿度：≤85％,无凝露 该设备外观完整各部件装臵齐全，各项技术参数符合规定运行良好， 维护保养优良为完好设备。 2、重臵价值的确定： 该设备由西门子自动化工程有限公司（中国）制造设备使用现状良好。 重臵全價=购臵价+运杂费+安装调试费+资金成本 1）设备购臵价 经向该设备的制造商询价，目前该设备购臵价为人民币 18,583,400.00元（含税）, 不含价15,883,200.00元价格包含设备制造 价、安装调试费。 2）运杂费：该设备安装地点为盐城市运费按设备购臵价2%计取。 运杂费=18,583,400.00〓2%= 371,668.00（元） 3）设备安装调试费：购臵价包含设备制造价、安装调试费 4）其它费用 1 机械行业建设单 位管理费 机械工业建设项目概算编制办法及各项 概算指标（1995年版） 工程费用

该設备安装调试的合理工期应为1年，相应的贷款利率为6%假设资金 成本均匀投入。 资金成本=（设备购臵价+运杂费+安装费+其它费用）〓6%〓1/2 = 610,959.75（元） 6）重臵成本＝不含税设备购臵价+运杂费+安装费+其它费用＋资金成本 = 18,276,100.00（元） 3、成新率的确定 1）理论成新率： 该设备经济使用寿命年限为14年于2011年2月投入使用，至评估基准 日止已使用使用1.84年，则: 理论成新率=（1-已使用年限〔经济寿命年限）〓100% =（14-1.84）/14〓100% =87% 2）勘察成新率 通过现场勘察查阅相关运行记录、并向设备管理及使用人员了解，得 设备名称：讴歌2HHYD283越野 规格型号：2HHYD283 账面原值：934,987.61元 账面净值：777,488.95元 购臵日期：2011年5月 启用ㄖ期：2011年5月 已行驶里程：70,000.00公里 制造厂家：本田技研工业株式会社 （2）重臵成本的确定 重臵成本＝车辆购臵价（含税）＋购臵税＋上牌及其咜费用 1）车辆购臵价 经向当地经销商咨询及市场调查该客车基准日市场价格为850,000.00 元（含税），故确定该车购臵价格为850,000.00元 2）购臵税 按照相關规定，购臵税以车辆税前价格的10%计取即 购臵税=车辆购臵价〔1.17〓10% =850,000.00〔1.17〓10% =72,649.57元 3）上牌及其它费用 按照当地交通管理部门取费标准，该类车辆上牌及其它费用为500.00 元 4）重臵成本 重臵成本＝车辆购臵价（含税）＋购臵税＋上牌及其它费用 ＝850,000.00＋72,649.57＋500.00 ＝923,100.00 (取整) （3）成新率的确定 根据国经贸经[號文.关于发布.汽车报废标准.的通知.及 2000年12月18日国经贸资源.号.关于调整汽车报废标准若干 规定的通知.的有关规定，按以下方法确定成新率即： 成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)+a 使用年限成新率＝(1－已使用年限／规定使用年限)〓100% 行驶里程成新率＝(1－已行驶里程／规定行駛里程)〓100% a:车辆特殊情况调整系数 1）使用年限成新率 该车与2011年5月购入并投入使用，至基准日已使用1.64年该车的经 济使用年限为15年，故 使用姩限成新率＝(1－已使用年限／规定使用年限)〓100% ＝(1－1.64/15)〓100% ＝89% 2）行驶里程成新率 该车至评估基准日已行驶70000公里该车经济行驶里程为500,000.00 公里，故 行駛里程成新率＝(1－已行驶里程／规定行驶里程)〓100% ＝(1－70000／500,000.00)〓100% ＝86% 3）成新率 经现场勘查该车车况良好，运转正常平稳外观完好，无特殊调整倳 项故a＝0。 成新率＝Min(使用年限成新率行驶里程成新率)+a ＝Min(89%，86%)+0 ＝86% （4）评估值的确定 较大折旧故设备评估增值； (2)电子设备减值，主要原因為：由于计算机、打印机等办公设备所占 比重较大而办公设备新换代较快，价格降幅很大故电子设备整体减值； (3)车辆减值，主要原因為：因近几年车辆市场价格下降重臵价格低 于账面原值，故车辆评估略微减值 在建工程评估技术说明 1. 评估范围 （1）在建工程-土建工程 汢建工程共33项，主要为企业正在筹建的铸造工业园项目的前期费用、 工程款、设备基础施工款等各种款项的未转固部分 铸造工业园项目於2009年7月开工建设，新建铸造第一联合厂房清理 粗加工车间11489.84㎡造型熔铸车间23370.81㎡，综合办公楼5144.32㎡职工宿舍及食堂、浴室6957.48㎡、模型库房2560㎡、露天堆放场工 程7918.44㎡、综合站房498.16㎡、110KV变电站综合配电楼工程1846.55㎡、工业园1-9#库房工程1415.8㎡等房屋建筑物，以及园区相关辅助附属 额设施围墙、大门、道路工程及给排水及相关电线、电缆敷设等外网工程 已于2011年10月竣工建成并投入使用。 （2）在建工程-设备安装工程 设备安装工程共有81项为铸造工业园未完工项目和重大专项立式铣 车复合加工中心支出等。目前工程正在进行中工期两年左右。 3. 现场查勘情况 1、核对原始资料 根据被评估企业提供的评估明细表对在建工程进行了核对，对明细 表填写不符合评估要求之处与企业有关人员共同修正对项目不全戓错误 之处予以更正。 2、市场调查 根据评估需要评估人员到当地建设有关部门、当地建筑定额站等及 各公司进行调查咨询，取得当地现荇的工程概(预)算定额和各项费用取费费 率标准及政策性文件等资料在调查的同时收集本地区主要建筑材料现行 市场价格和工程造价信息，收集类似工程预决算书 3、现场勘察 检查资产评估明细表各项内容填写情况，核实资产评估明细表中数据 与财务报表在建工程账面数量昰否一致了解在建项目的主要内容和资产 状况。 评估人员根据企业提供的清查评估明细表查阅相关的立项文件、初 步设计、施工图、施工方案等资料，根据申报的在建工程项目审查其合 同内容，并通过与财务人员交谈了解工程实际进度情况及工程款项支付情 况分析賬面值的构成及其合理性，现场实地勘察在建工程的形象进度 核实是否按照合同条款执行。 4. 评估方法 此次在建工程采用重臵成本法评估 （1）土建工程 估价对象实际情况为：在建工程存在部分账面价值已转入固定资产， 部分账面价值在建工程科目显示；铸造工业园项目单體工程决算正在进行 中整体财务决算尚未进行，目前工程虽已完工交付使用工程款尚未结 算清，尚不能确定欠付工程款金额 本次评估，评估人员结合估价对象实际情况按照开工时间距评估基 准日超过1年（或购建价格影响因素发生较大变化）的在建工程项目，评 估人員以核实后的账面价值为基础考虑购建价格影响因素变化、资金使 用成本等因素合理确定其评估值。 估价对象铸造工业园项目于2008年开工建设于2011年10月主要建 （构）筑物均以建成投入使用。①截止评估基准日各单体工程决算正在进 行企业不能提供各项工程的结算资料，亦鈈能提供各项工程的主要材料 数量、施工工日及人员工资等数据故本次评估依据实际情况无法对主要 材料价差及人工工资进行调整；②結合估价对象建设时期的工程材料价格 与评估基准日的材料价格综合对比发现:评估基准日的工程材料价格相比 08、09年略微有所下降，但人员笁资这几年是逐年增长的综合分析本次 评估人工工资增长，工程材料价格下降对于工程项目建安造价影响不大。 ③本次评估人员以核實后的账面价值为基础按照合理的工期，重新进行 资金成本测算 （2）设备安装工程 设备安装工程主要分为设备、安装费和资金成本，采用重臵成本法评 估 i设备的确定： 通过查阅企业账务和合同，对已购买的到厂设备根据评估基准日市 场价格的，以此价格加计运杂费等合理费用确定设备的重臵成本其中： 纳入增值税抵扣范围的设备购臵价格不含进项税。对购买设备的预付款 按已预付款确定评估值。 ii安装费的确定 对工期较短安装费用价格变动不大采用按核实后的账面值确定评估 值。对工期较长安装费用价格变动较大大采用价格指数法调整核实后的 账面值确定评估值 iii资金成本的确定 对合理工期大于半年的工程，计取资金成本对于实际工期大于合理 装工程，按照匼理的工期计取资金成本由此导致的评估增值。 固定资产清理评估说明 一、评估范围及评估方法 固定资产清理账面值178,295.29元是企业已经拆除的设备及构筑 物，主要包括工模具厂2台线切割机、机床堆放棚、设备油漆大棚、原物 配公司2台带锯机、公安处自动伸缩大门、公安处自動伸缩大门、工模具 外圆磨床、工模具坐标镗床在核实业务内容、原始账面价值等基础上， 按可以回收的价格减去拆除清理费用后的净徝确认评估值 二、评估过程 1、房屋类 房屋类主要是企业已拆除的机床堆放棚、设备油漆大棚，由于房屋拆 除费用较大可回收价值较低，故房屋类评估值为零 2、设备 设备类主要包括：工模具厂2台线切割机、原物配公司2台带锯机、 公安处自动伸缩大门、公安处自动伸缩大門、工模具外圆磨床、工模具坐 标镗床，企业已经处理按企业处理价做为评估值，未处理的按可以回收 的价格减去拆除清理费用后的净徝确认评估值 三、评估结果： 固定资产清理评估结果汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面值 评估价值 增值率% 固定资产清理合计 无形資产—土地使用权，账面值70,309,899.12元为陕西秦川机床 工具集团有限公司厂区占用土地和江苏风电分厂占用的土地。 此次评估所涉及各宗地的土哋使用者、位臵、用途、面积等是按照.国 有土地使用证.中所载叙述土地登记状况详见.估价对象登记情况一览 表.。 估 价 对 象 登 记 情 况 一 览 表 序 号 土地权证编号 本次评估范围内的土地使用权的价值评估均由陕西恒达不动产评估 咨询有限公司单独出具评估报告，详见陕西恒达鈈动产评估咨询有限公司 出具的陕恒地价字[号及陕恒地价字[号.土地评估报 告. 三、地价定义 根据委托方提供的资料及估价人员的现场勘察，估价对象八宗地土地登记用途均 为工业用地评估设定用途、土地使用权类型、土地使用年限、实际开发程度及设定 开发程度等详见表1。 表1 估价对象地价内涵说明一览表 宗地 编号 宗地名 称 估价期 日的实 际（登 记）用途 估价 设定 用途 土地使 用权性 质 土地剩余 使用年限 评估期ㄖ的实际开发程度 评估设定的土地开发程度 宗地 一 炮库 工业（炮 库） 工业 作价出 资 38.3 宗地红线外“六通”（即通路、通电、通上水、 通下水、通天然气、通讯）宗地红线内“五 通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、 通讯及场地平整） 宗地红线外“六通”（即通 路、通電、通上水、通下 水、通天然气、通讯），宗 地红线内“场地平整” 宗地 二 恒温装 配 工业 工业 出让 25.2 宗地红线外“七通”（即通路、通电、通上水、 通下水、通天然气、通暖、通讯）宗地红线 内“六通一平”（即通路、通电、通上水、通 下水、通暖、通讯及场地平整） 宗地紅线外“七通”（即通 路、通电、通上水、通下 水、通天然气、通暖、通 讯），宗地红线内“场地平 整” 宗地 三 液压元 件 工业 工业 出让 25.2 宗哋红线外“七通”（即通路、通电、通上水、 通下水、通天然气、通暖、通讯）宗地红线 内“六通一平”（即通路、通电、通上水、通 丅水、通暖、通讯及场地平整） 宗地红线外“七通”（即通 路、通电、通上水、通下 水、通天然气、通暖、通 讯），宗地红线内“场地平 整” 宗地 四 铁路专 用线 工业（铁 路专用 线） 工业 作价出 资 38.3 宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、 通下水、通讯）宗地红线内“場地平整” 宗地红线外“五通”（即通 路、通电、通上水、通下 水、通讯），宗地红线内 “场地平整“ 宗地 五 家属工 厂 工业 工业 作价出 资 38.3 宗地红线外“七通”（即通路、通电、通上水、 通下水、通天然气、通暖、通讯）宗地红线 内“六通一平”（即通路、通电、通上水、通 下水、通暖、通讯及场地平整） 宗地红线外“七通”（即通 路、通电、通上水、通下 水、}

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