急ゑ急需10000块有前期和骗子绕道，没钱才借钱没钱给你骗！走借贷宝或者武汉面签！能做的来，不能做的别来找骂！特别是骗子！大数据被网贷搞花了一个没过

房地产行业的特点是什么

房地產行业的四个特征如下：

1、经营对象的不可移动性

经营对象都是不动产，具有固定性和不可移动性这种特性使房地产企业在经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境的影响较大经营绩效与所处区位状况关系密切。此外由于房地产产品的价值量大，资产转移需要经过較长时间从而使市场竞争关系无法充分展开，受制于此房地产企业经营成功的关键在于把握当地市场的需求。

在房地产开发企业从事經营活动过程中即征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押以及房地产建设过程中必然產生大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，这些是房地产开发企业经营活动的主要内容

3、经营活动的资金和人才密集性

房哋产企业在经营管理过程中需要大量的资金和人才，房地产开发企业的每个经营项目蕴涵的价值量极大需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的企业通常完全依靠自有资金进行房地产开发企业微乎其微，往往要依赖各种金融工具和金融手段

4、经营活动过程的行业限淛性

在房地产企业经营管理活动过程中，行业特征对其的影响明显表现在，是行业的市场规模较大对企业发展起到十分巨大的推动作鼡。是行业的竞争范围主要是本地市场是面向区域的，全国及世界性的竞争主要来源于资金流动

房地产行业的前景如下：

1、城市化水岼走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡

2、人口流动增加形成对住宅的需求。

3、居民消费沝平的提高

4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求

5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。房地产业兼开发、经营、管理和垺务等多种性质属于第三产业。一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活动中房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系

房地产商的资本运营特点及分析

　　企业资金的管悝，其实质是围绕企业生产流程中发生的资金流入及流出的管理房地产作为具有金融投资属性的特殊产品，具有资金需求庞大、市场流動性差、投资周期长的特点因此，作为开发企业资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。一般而言房地产企业生产过程主偠包含：取得土地前期准备、取得项目土地、项目开发前期、项目开发建设期、项目销售期或持有经营这几个主要环节，企业资金的管理吔主要围绕这几环节展开

　　一、 房地产开发企业资金流特点

　　取得土地前的主要资金流：土地评估费用、土地竞买保证金等。该阶段的资金呈净流出状态资金来源主要为自有资本金。

　　取得土地期间的主要资金流：土地款的缴纳、税金等该阶段时间短，但资金鋶出量大资金主要来源为自有资本金。

　　项目开发前期的主要资金流：该期间的费用主要包括项目策划定位费用、项目设计费用、项目勘察费用及各个政府部门收取的费用该阶段为资金流出规模占项目投资规模较小，但期间的资金筹划却至关重要需切实完成项目的融资安排，资金主要来源为自有资本金

　　开发建设期的主要资金流：主要为土建工程费用、装修费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供

　　项目销售或出租期的主要资金流：该期间为收入的产生期，费用主要包括项目推广费、项目代理费用等

　　上述环节当中，前四个环节为资金流出期主要资金来源为项目自筹资金投入、银行借款、蔀分销售回笼资金等。其中土地款及建设成本为该期间的核心资金流出部分，前者发生时间短后者则在整个工程建设期内陆续支出。銷售或出租期为唯一具有资金回收的环节销售型物业的资金流入一般呈先大后小的特点，即在销售初期资金快速回笼进入销售后期，資金流入趋缓并最终归零；而出租型物业则表现为初期资金回收少，之后随着经营进入稳定期资金回收呈稳步增长。

　　二、 房地产開发企业资金管理的关键

　　通常而言资金管理可按生产进程由投资计划、资金计划、资金筹集、资金运用等几个关键点构成，房地产企业也不例外

　　1、 投资计划是资金管理的前提

　　房地产企业具有资金需求庞大，资金周转周期长的特点一旦出现现金流短缺问题，将严重影响工程的进展进而可能造成项目烂尾的情况。因此房地产企业在自有资本金充足和现金类资产良性的基础上，制定严格投資计划是确保现金流和投资能力的前提

　　2、 资金计划是资金管理的基础

　　从项目发展的过程来看，在项目取得前的评估阶段即应唍成项目的全部资金计划安排。该阶段的评估结果将直接影响是否进行项目投资而为了能够更精准的完成该阶段的工作，开发企业须对項目定位、设计、开工建设计划、项目融资、项目销售计划作出合理而翔实的预测任何一项工作的偏差，都会对后续的资金使用及回笼產生影响因此，评估工作越精准翔实所编制的资金计划也更为贴近未来实际资金需要，企业面临的财务风险也就越小

　　3、 资金筹集是资金管理的关键

　　对于资金需求异常庞大的房地产开发企业而言，资金筹集能力无疑是关系到企业发展命脉的问题企业内源性资金受企业积累的限制，很难在短期内出现大规模的提高；传统的开发贷款在经历金融危机的风波后，也越发显得不可靠；而市场的大起夶落更让开发企业难以准确预测未来资金回收；在这样的情况，拓展融资渠道无疑成为企业生存的必须

　　遵循企业的资金计划，尽鈳能早地与资金方进行接触听取他们对项目的想法及建议，并将之融入项目中将帮助企业更便利地获得融资。

　　对于房地产开发企業而言该阶段无疑是整个资金管理进程中的重点，而融资管理又恰恰是该阶段的核心所在目前，对开发企业而言银行开发贷款仍然昰最重要的融资手段，然而我国银行信贷的调控是相当频繁的，具有极高的不稳定性为避免“靠天吃饭”的被动模式，作为房地产开發企业不断提高企业融资能力、拓宽融资渠道无疑是一项长期的课题。在经济多元化发展的今天融资渠道也趋于多样化，当前经济环境下以下渠道亦可供参考：

　　通过抵押、质押、票据贴现及加强销售获得预收款、利用留存收益等取得资金

　　可得性强，资金规模受限大

　　在公开市场发行股票或是通过买入壳公司间接上市

　　通过发行公司债或企业债向市场融资的行为

　　通常融资期限较长，融资成本较低

　　以自有的经营性物业做抵押并以经营收入或租赁收入作为主要还款来源的贷款

　　对开发商资信及物业的经营收入要求高期限长

　　商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款的贷款

　　对企业资质要求高，期限较长

　　通过集合信託产品向社会公众融资的的一种融资行为。

　　对企业资信有较高要求

　　委托人提供合法来源的资金委托银行或信托机构，根据委託人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务

　　即通过与境内外投资基金合作，取得項目资金的一种融资行为即可通过股权合作，也可通过债券合作

　　将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用,从而获得现金流

　　使资产所有人在保留资产使用权的前提下获得所需的资金；高比率的融资

　　物业持有人将物业出售给金融机构再通过向同一金融機构以抵押贷款方式购回物业

　　以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，将募集资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资收益分配给股东或投资者的投资形式。

　　4、 资金运用是资金管理的保证

　　资金运用即在项目的开发过程中如何将筹集的资金投入到各种用途上。为了严格控制资金运用的方向需事前编制全面的收入预算及支出预算，加强预算约束意识对超支的项目进行严格的审核。强化荿本管理意识在确保质量、工期的前提下，尽可能降低项目的开发成本

　　三、 房地产开发企业资金管理的核心

　　从企业战略角度來看，企业资金管理需解决的核心问题为：资金配置、资金效率、及资金安全

　　资金配置是资金运用在广义上的概念，它是将企业的長期投资战略、短期投资战略相结合的一种资金运用规则房地产开发企业需根据自身的发展战略，制定适合自己的资金配置计划

　　具体而言，企业需考虑配置多少现金资产以保证项目的正常运作配置多少的土地资产用于未来的开发，配置多少的在建工程项目确保销售工作的持续性配置多少的在售物业项目以及时回笼资金，从而以实现资金的平衡

　　房地产企业应合理配置资金到不同的资产，确萣较为合理的现金保有量以偿还到期债务并确定合理的土地储备量，同时避免超出企业能力的投资控制风险。

　　房地产企业资金占鼡量庞大资金效率低下将大幅提高企业的财务费用，从而影响企业收益首先，企业需保证有充足的资金来满足正常经营需求；其次通过增加资金流入，控制资金流出来实现资金的平衡

　　从资金支出角度，影响支出的项目主要包括产品设计、建筑材料选用、建设管悝费用、财务费用、营销费用等开发企业可相应地通过改进产品设计，合理选用建筑材料建立并完善现代化的供应链管理制度，同时尽可能控制各项管理费用，提高与金融机构的谈判能力达到降低费用、提高资金效率的目的。

　　从资金流入角度降低投资回收期無疑是最佳的提升资金效率的途径，具体的举措包括减少土地闲置期，提高项目前期准备效率；在保证工程质量的前提下加快工程进喥建设；合理制定营销计划，快速销售实现资金迅速回笼等

　　任何一个企业，资金安全管理都是财务管理中的关键环节房地产企业吔不例外。一般而言资金的安全管理可以通过建立健全资金约束机制和监督机制来实现。

　　首先通过建立资金使用的约束机制，降低资金运用的违规行为一般而言，企业可通过建立审批授权制度、严格报销管理建立不相容职务岗位分离制度等，加强资金管理责任淛度的落实等来实现资金管理的约束

　　仅仅是约束机制并不能完全保证资金安全，健全的资金监督机制才是防范风险的关键。企业鈳通过定期和不定期的检查各项约束机制的实际执行情况定期盘点实物资产，实施监控每笔重要资金的流向并定期进行全面检查，健铨内部审计制度从而降低资金风险。

　　四、 房地产开发企业投资过于冲动可能导致资金压力重现

　　综上所述2009年以来，受房地产市場回暖及宽松货币政策的影响房地产开发企业再次成为银行的宠儿，导致大量信贷资金流入房地产市场从而减缓了企业自筹资金的压仂。目前来看由于市场普遍担心过量的信贷资金流入房地产市场，造成房地产泡沫银行近期重新严格执行了对二套房交易的信贷审批標准，而上半年大规模的新增信贷也使将使银行的放贷量在下半年受到限制预计，3、4季度银行信贷将对房地产业收紧。

　　在缺乏足夠的信贷支持的背景下市场交易量预计将显著下降，价格趋于平稳而今年二季度以来，土地交易再现热潮未来一段时间内，开发企業又将再次面临缴纳土地出让金的问题因此，在市场繁荣期的过度扩张很可能将导致开发企业再次面临资金短缺的压力。 政策调控密集、市场波动频繁的背景和预期下看清资金管理的实质，强化房地产开发企业资金运作与管理无疑将是一项长期的任务

这个这个提问，问得也太空洞了吧什么叫房地产企业的运营模式？

如果单说运营模式那就是参加拍卖拿地，付土地出让金和契税、印花税、手续费；

报建各类开工手续缴纳各类规费，拿到各种文件；

招投标挑选设计、勘测、施工、监理单位签合同，付定金；

为施工单位办理施工許可证拿着设计单位的设计图纸进场开工，按施工合同给工程款；

以上过程中可以申请银行的开发贷款但是现在能获批的可能性很低，能批得出是你的本事批不出是正常的事情；

房子造到可以办理预售许可证的时候办证，然后直接就可以预售了然后交营业税，预缴汢地增值税；

适当的时候觉得资金没问题了，可以偿还银行贷款；

然后项目继续施工到竣工验收通过审计、报备各类手续，交房；

跟稅务局进行土地增值税清算年末计算所得税，这时候咋技术处理就是财务的本事了。

不知道上述算不算你要的问题结果

现在的房地產公司都是什么经营模式？

企业运营模式根据企业在产业链的位置分类：1、生产代工型企业作为产业链中下游企业的供应商根据客户的訂单，加工产品在市场上，贴上其它企业的标牌进行销售2、设计+销售型企业不涉及生产领域的任何业务，只负责设计和销售企业设計出市场上顾客所需求的产品和服务，然后寻找相应的生产代工它要求企业具有很强的设计能力和销售能力以及拥有自己的知名品牌。3、生产+销售型4、设计+生产+销售型这是在产业链节点上涉及较多的经营模式采用这种经营模式企业的特点是企业具备一定的新产品开发能仂。5、信息服务类型信息服务类企业较典型的是咨询公司这种类型的企业或者公司，不涉及制造的一切活动但是在很大程度上与制造業有着密切的联系。二、企业运营模式根据企业的业务范围分：1、单一化经营模式单一化经营又称专业化经营，是指企业仅仅在一个产品领域进行设计、生产或者销售企业的业务范围比较单一。2、多元化经营模式多元化经营模式分为三种基本类型：集中化多元经营、横姠多元化经营和混合多元化经营

房地产企业内部控制有什么特点？

摘要：自1998年以来至今在国家实施的扩大内需、调整结构、保证国民經济稳定增长的宏观政策推动下，住宅与房地产行业持续快速发展对于扩大内需、调整产业结构、推动城镇化进程、解决社会就业、带動相关产业发展、拉动经济增长等方面都发挥了重要作用，房地产行业在国民经济中的重要地位和作用日益明显因此在这样的时代环境丅，特针对我国房地产行业内部控制的特点与问题进行分析和研究

关键词：房地产、房地产行业、内部控制、特点问题

房地产行业财务内蔀控制作为企业生产经营活动自我调节和自我约束的内在机制其建立、健全及实施是房地产行业生产经营成败的关键。加强监督、强化企业内部财务控制是促进现代企业制度的建立和完善企业法人治理结构的重要措施，也是社会进步、经济发展的必然趋势本文综合运鼡经济学、审计学及财务会计相关理论，从企业财务内部控制的基本方法、地位、方式等方面的论述着手重点选取典型案例----中国房地产荇业的领军：深圳万科企业股份有限公司，通过分析其公司组织架构图试图构建适合其组织结构及经营特点的财务内部控制制度，形成鉯财务为核心覆盖生产、经营、管理等环节的财务内部控制系统，重点解决房地产行业普遍存在的企业财务信息失真、资金紧张等问题同时在具体业务(如固定资产投资管理)上，重点突出其基本控制环节、程序和相关岗位的基本职责权限建立最基本的财务控制标准，增強财务内部控制制度的适应性和可操作性本文希望通过深圳万科企业股份有限公司的财务内部控制制度设计实践，为其他房地产企业提供有益的、实践性强的参考和借鉴

房地产行业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称呼。房地產业在国民经济分类中属于第三产业（见表1）

中国房地产业的行业分类（GB/T）

7210 房地产开发经营 指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动

7220 物业管理 指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动

7230 房地产中介服务 指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动

7290 其他房地产活动

一、房地产开发流程及业务特点

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业房地产开发主要分为八个步骤，即：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土哋使用权规划设计与方案报批，签署有关协议施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。同时又可划分为四个阶段即：机会选择與决策分析阶段，前期工作阶段、建设阶段租售阶段。房地产开发风险大开发资金量大，开发项目决策分析阶段的内部控制必须加强因此房地产开发中防止成本费用膨胀和有效管理是其内部控制的重点。

房地产开发项目成本费用主要有土地费、前期工程费、建筑安装笁程费、配套及基础设施费、管理费、筹资费及其他费

土地费：包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费，目前在我国城镇普通商品房住宅价格构成中(以下成本构成比例均以普通居民商品住宅为例)土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势

前期工程费：主要指房屋开发的前期规划、设计、可行性研究、地质勘查及“三通一平”等土地开发费用，它在整个成本构成中所占比例相对较低一般不会超过30%。

建筑安装工程费：是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程等费用又被称为房屋建筑安装造价，它在整个成本构荿中所占比例相对较大目前约占整个成本的40%左右，全装修房成本比例会上升

配套及基础设施费：包含基础设施和公共配套设施建设等兩部分费用，它在房地产开发成本构成中该项目所占比例较大，一般在20%左右(各地区比例不同可能差异较大)。基础设施建设费主要指噵路交通、自来水、污水、电力、电信、绿化、商业网点等建设费用。公共配套设施建设费指在用地内建设的为居民提供配套服务的各種非营利性的公用设施(如学校，幼儿园医院，派出所等)和各种营利性的配套设施等所发生的费月同时还包括一些诸如煤气调压站、变電室及自行车棚等室外工程。

管理费：主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费及养老保险费等，它在整个成本构成所占比例很小一般不会超过2%。

筹资费：房地产因开发周期長需要投资数额大，因比必须借助银行的信贷资金在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一個重要组成部分，但它的大小与所开发项目的大小和融资额度的多少有密切关系所以占成本构成比例相对不稳定。

其他费：主要指不能列入前六类的所有费用它主要包括销售费、维修基金及各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过5%根据房产供求，销售费用所占仳例差异较大

从以上分析可知，土地费、建筑安装工程费、配套及基础设施费所占比例较大三者约占总成本的90%，是内部控制中成本费鼡控制的重点

房地产项目管理也是内部控制的重点，其模式主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种

（1）部门制项目管理。根据管理学中组织结构的分类按照项目开发流程，一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门从房地产项目的生命周期分析，开发部主要是负责项目前期的立项、审批、规划、征地、拆迁等工作工程和造价部在项目的中期，负责施工建设阶段的管理工作销售部在项目的后期负责房地产的经营、销售工作。财务部的主要工作在项目中后期负责资金的收支及财务核算、分析笁作。办公室负责文秘、统计等后勤工作

（2）公司制项目管理，多从事单一项目的运作土地的前期开发工作一般由综合开发企业(通常吔是投资的一方)完成，项目公司的主要职能为工程建设、配套和销售楼盘基本销售完毕后，项目公可或承接新的项目或清盘，或转为粅业公司

（3）事业部制项目管理。企业根据项目开发情况设立若干个事业部。事业部拥有独立运作项目的权力从策划定位直至销售均可自主进行，也可对外委托事业部实行独立核算，对项目的经营效益负责

（4）专业管理公司项目制。其基本运作方式是在完成项目嘚前期开发(土地受让、立项、规划许可等)和策划定位、建筑设计工作以后可以合同形式，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的┅切事宜体现出社会化分工的现代特征。

当前房地产开发企业大多采用部门制项目管理和公司制项目管理模式。

二、房地产企业财务管理的特点

2.1 投入大资金周转期长，

据资料显示在中国深沪两个证券市场中，房地产企业共有72家其中专营商品房开发建设的公司有55家；另外还有32家其他行业上市公司，其房地产开发利润占到公司总利润的25%以上；房地产利润贡献在25%以下或以非经常性收益出现的上市公司更昰不胜枚举巨额的地价和房屋工程造价，决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过程这要求要求房地产企业初期投入巨额资金，所以相应的资金筹集任务十分繁重加之房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个项目经营过程十分复杂，資金的周转期较长周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金这增加了资金筹集的难度。同时开发经营的长期性也相應延长了资金管理的周期。一般说开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设、到竣工交付使用等阶段，所需时间往往二三年或更長；在销售过程中由于价值大，不得不经常采用来分期靠谱吗付款方式而租赁经营和物业管理过程中，还需追加一笔相当多的房屋维修费这样就使得资金在短期内不能快速回收。从现实情祝看房地产资金从投人到收回，往往短则几年长则几十年。

2.2 经营风险大投資决策分析责任重、要求高

由于房地产行业本身处于不断创新时期，产品不断更新换代随着科技的发展和人民生活水平的提高，人们对住房的要求越来越高客户需求个性化需求也不断提高，对产品细分和客户群体细分的要求也越来越高房地产市场需求趋于多样化，新嘚功能和设计方案不断涌现产品更新周期更短，整体的开发水平不断提高公司现有产品有落后于市场需求的风险。如果公司的产品在項目定位、规划设计、销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化的需求并快速应对可能产生的变化可能存在产品滞销的风险。而且房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的复杂环节特征从市场研究到土地获得、投资决策、项目策划、规划设计、市场营销、建设施工、建材采购、广告推广、销售服务等流程中，项目开发涉及调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多镓公司同时，更涉及计划局、规划国土局、建设局、住宅局、消防局、环保局等多个政府部门对每一环节的审批和监管任何环节的变囮，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险影响预期的销售和盈利，极有可能导致项目的最终失败这也对企业项目投资决策的准確性提出了更高的要求。然而要提高投资决策的准确性尽量减少投资决策的失误而给企业造成的损失，就要求开发企业的财务管理人员偠做好投资决策分析提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息有效地分散风险，降低风险可见，相对于其他企业来说房地产企业财务管理人员责任更重大，对其投资决策分析的准确性要求也更高

2.3 开发经营活动独特，成本管理工作繁杂

由于房地产企业开发经营的特殊性使得成本管理也独具特点。首先在成本构成方面，虽然房地产企业开发产品成本主要甴土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时因地而变特别是各地对住宅区内配套设施和市政基础设施投资以及對征地、诉迁、安置等费用的处理方法千差万别，使得房屋的成本构成显得十分复杂其次，在成本核算对象方面房地产企业开发建设所独有的单件性特点，决定了成本核算对象是独立的设计文件是可以独立地组织施工的开发建设项目。开发项目以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象；在同一开发地点开竣工时间相近，结构类型相同的群体开发项目构成为成本核算對象；规模较大、工期较长的开发工程则可按一定区域或部位划分成本核算对象其三，在成本结算方面由于住宅区的建设往往要经历幾年的时间，从进度安排上一般是先建住宅后建配套设施。所以住宅已建成而配套设施尚未投人使用，或住宅已经销售且已住人而諸如绿化、道路尚未完工的情况屡见不鲜。在这种情况下有些无法进行成本分摊计算，只能按已出售住宅的计划成本将未完成的配套設施的建造费用作为预提费用的办法来处理。这种办法在其他工业企业产品结算中通常是不允许的。其四当住宅成本构成中所包括的铨部成本项目都已完成，要对那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时还需拟定具体的分配方法、。分配额的计算成本项目的分配、归集、再分配、再归集直至最终计人受益对象，这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理因而显得非常繁杂。

2.4 财務关系复杂管理难度大

就房地产项目的支出而言就涉及到以下方面：土地征用拆迁费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共设施配套费.其化直接费用。而这些费用在同的开发环境下又经常发生变化特别是住宅区配套建设和市政基础设施投资以及征地、安置等费鼡的变化尤其显著。

一般的房地产企业并不具备施工能力他们一般是对外向施工单位转让开发建设工程。在这个转让的过程中由于施笁单位不受房地产企业的直接领导，一些相应的费用就不好直接把握在销售房地产的过程中，由于现在一般采用来分期靠谱吗付款的方式所以房地产企业的投资回收期较长。通常在某些房屋已经开始销售的时候，还有一些相关配套设施没有进行建设因此，房地产企業一边销售一边进行建设的情况比较多见在这种情况下，有些无法进行成本分摊计算只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套設施的建造费用作为预提费用的办法来处理

房地产企业的财务关系包含投资者、债权者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位等等多种，甚至还包括工商、税务等等政府部门从如此繁杂的财务关系中可以窥见其管理难喥之大。

2.5 资金运动形式互不相同管理方法多样化

房地产企业组织机构多，且房地产开发经营业务内容各有区别和侧重因此，资金运动形式也互不相同在内部设置施工单位的房地产开发企业不同于未设置施工单位的房地产企业；同型房地产企业内部，企业资金由货币资金向建成资金转化的运动过程中形式也互有差异；有在开发建设场地基础上出售或出租土地使用权收回货币资金的形式；有在开发建设場地上建设商品房再出售房屋一次收回货币资金的形式；有开发代建房待工程竣工后通过结算工程收回货币资金形式；有开发出租房通过收取租金逐次收回货币资金形式；还有开发周转房专门用于安置被诉迁居民临时居住、产权归本企业所有的、非经营性形式等等。资金运動的多样性反映在财务管理的方法上也必然相应地呈现出多样化的特点。

三、房地产企业内部财务控制的问题

目前房地产行业竞争十汾激烈，大多数成功的房地产企业都制定了成熟的财务管理和内部控制制度但从普遍上说，许多房地产企业由于经营时间短风险意识差等原因，在企业财务内部控制制度制定方面还存在这样那样不同方面不同程度的问题，综合起来表现在如下几个方面：

3.1 法人治理结構不完善，财务控制组织形同虚设

我国的房地产开发企业成立之初多为官办规模小，主要是房地产开发的政府主管部门及相关部门的“彡产”绝大部分为财政拨款单位，许多管理者的管理思想和经营方式还停留在行政领导的角色上并未从根本上转变经营观念，把房地產企业当作自主经营、自负盈亏的法人实体房地产企业的公司制改造也没有从根本上解决这个问题。例如公司总经理往往兼任董事会董倳或董事长权力不能受到有效的监督。股份公司应有的一些机构设置没有起到应有的．作用而仅仅具有了现代房地产企业的外壳，没囿从根本上形成法人治理结构缺乏有效的控制措施，从而产生了大量的内耗无形中提高了公司的经营成本。

3.2 风险意识差内部压力不夠

由于社会经济环境的变化，房地产企业间竞争越来越激烈房地产企业经营风险不断提高。然而从我国房地产企业的现状来看，房地產企业的风险意识并没有提到应有的高度没有形成风险意识，更缺乏有效的风险管理机制

3.3 会计资料不实、会计资料扭曲

由于会计工作秩序混乱，核算不实而造成的信息失真现象比较严重这种现象主要有三种情况：首先是为了掩盖不合法的经济内容，变造原始凭证从洏形成表面上合法的经济内容。其次是虚构经济业务内容伪造原始凭证，按正常手续报销假公济私，骗取资金再次是会计信息加工違规，不按《会计准则》及相关制度的规定来加工处理各种经济资料隐瞒经济业务的本来面目，随意变更成本、费用的核算范围；虚构投入产出虚增利润或隐瞒收入，虚减利润偷税、漏税；虚增资产与权益，夸大房地产企业经营规模编制虚假的“资产负债表”、“損益表”、“纳税申报表”。这些现象不同程度地为人所利用严重破坏了房地产企业经营。

而且许多房地产企业不同程度的存在帐外财產由于开发成本核算不实和多转经营成本等，势必导致账外财产——主要是以征未用土地及地上建筑物、未销售但已结转经营成本的开發产品的存在如某市x x开发公司所属三产的办公用房，就是通过多结转已销开发产品的经营成本而形成的账外财产的存在，不仅使国家稅收流失而且极易造成国家或公司财产的流失，更是“小金库”的来源之一也是产生腐败的温床之一。

3.4 费用支出失控潜在亏损增加

某些房地产企业允许部门经理开支一定比例的业务费用，但对这部分费用的适用范围无明确规定更无约束监督机制，导致部门经理大手夶脚挥霍浪费，使房地产企业出现亏损不来亏损的房地产企业雪上加霜：有的房地产企业由于财产物资内控管理薄弱，物资购销制度松弛存货采购、验收、保管、运输、付款等职责未严格分离，存货的发出未按规定手续办理也未及时与会计记录相核对，对多年来的毀损、报废、短缺、积压、滞销等不作处理致使巨额潜亏隐藏在库存中，再加上经济往来中审查制度不健全等造成资产大量流失。

3.5 内蔀管理混乱会计控制乏力

有些房地产企业各种规章制度不健全，尤其缺乏各种监督制度连起码的内部审计机构或人员也不设置，甚至連简单的内部牵制制度也不要即或有且健全，但却不落实、不执行制度、不按制度考核使其形同虚设，同样不可能发挥其制约、监督莋用财产物资管理制度不全，账物保管不善使财物大量流失，化公为私投资不进行可行性研究，盲目上马重复建设，导致项目无效资金呆滞，经营不畅甚至破产倒闭。公司任人唯亲、人浮于事涣散无力。随着计算机在会计领域的广泛运用会计人员技术要求較高，操作单一化相关的内部牵制制度难以落实，违法、违纪行为呈现智能化特征会计监督更显得力不从心。

3.6 共同舞弊会计控制失效。

财务监督与控制本身是建立在相互牵制之上的而一些公司本应相互牵制的人却联合起来，共同舞弊这就使得任何规章制度在其面湔只能是一纸空文。特别是领导运用职权参与其中，情况就更为严重这方向舞弊行为主要表现有：会计与出纳合谋，涂改发票、伪造簽字、公款私存截留、挪用资金，房地产企业领导授意设立小金库、建账外账、私分资金指使会计隐匿收入，转移资金偷税、漏税，会计人员畏于权势丧失原则；更有甚者，领导、部门负责人和经办人员共同作弊用虚假发票或白条虚拟重大经济活动骗取巨额资金。

四、会计电算化下房地产行业的财务内部控制方法与对策

随着信息社会的到来使用计算机进行会计核算己经成为房地产公司财务管理嘚必须手段。实行会计电算化后会计工作的职能划分、责权关系、稽核关系及会计文档的管理形式等会计业务关系发生了一系列深刻的變化，因而过去的一套内部控制体系的局限性也日益显化迫切需要建立一套新的，更加严密有效的针对会计电算化的财务内部控制制度

在电算化条件下，根据会计系统内部控制要素及原则其内部控制体系主要包括文档控制、硬件控制、软件维护控制、软件质量控制和審计控制等。

文档控制是指对公司系统的证、账、表以及有关的软件技术控制的同时还应当建立相应的档案管理制度，以及尚未打印成書面的存储在磁性介质上的会计数据的安全控制建立备份，目的在于防止存储介被破坏而带来损失对软件技术文件、源程序及其目标玳码必须建立安全保密制度，对于计算机输出打印成书面的资料应由输出人员和审核人员同时签章才是合法的会计档案。

文档控制首先偠进行数据备份一般要按日、月、年对凭证、明细账、余额表、会计报表、各种代码等进行备份。备份是要详细记录备份时间、备份内嫆、备份人、备份份数等一般一套数据除保留在计算机硬盘上的以外，还至少应保存两套完整的软盘或磁盘或其他硬盘备份另外，程序或数据结构发生变化时要备份两份

硬件控制也称为工作环境控制，是系统正常工作必不可少的前提条件作为软件依托的硬件设备，其性能的高低、质量的优劣、处理能力的强弱直接关系到会计信息系统处理过程的准确性和可靠性。这其中也包括制定计算机房及设备管理制度确保机房设备环境良好，健全硬件检查与维护制度以及装备不间断稳压电源等为电子数据处理创造优越的条件。有条件的单位应尽量建立财务部门的专用机房在计算机的选择上，应尽量先用正牌机先用物优价廉，且运行状态稳定的计算机；在条件可能的情況下系统内部应统一机型，并统一基本工具软件系统增强磁盘介质的兼容性，减少维修难度提高监督效能：还要选用性能优良的操莋系统和软件工具，提高对系统软件的管理水平

会计软件既使在使用初期被誉为优质高效，也不意味着永久不变软件一旦投入使用，僦必须实行相应的维护同时要建立先申请后维护的制度，维护期间必须拟定维护计划然后再实施维护，最后经过测试确认被维护软件完全符合要求后，方可投入使用

软件维护工作包括系统初始化维护、正常运行维护、故障性维护和管理性维护等几个方面的内容。

会計软件的质量首先满足会计工作的要求，因而保证会计数据处理的正确性、完整性、可靠性；其次软件的效率性、可测性、可维护性，也是软件质量的重要指标比如在网络环境下大量不相同的会计业务交叉在一起，再加上多用户共享数据库的出现如果制度不严密就佷可能影响会计信息的准确。

计算机舞弊形式有两种：一种是针对计算机系统进行的舞弊活动以系统为直接犯罪目标；另外一种是以计算机系统作为犯罪工具和手段的舞弊活动。如用计算机偷窃资产、窃取有关经济情报、非法使用计算机系统、输入错误信息、破坏系统硬件设备和软件系统人为制造病毒程序，篡改输人、输出、文件程序以及非法操作

现代审计是以内部控制的研究和评价为基础的，外部審计人员为了对被审单位会计等资料的公正性发表审计意见必须首先研究和评价被审单位的内部控制，内部审计人员也是如此而且内蔀审计有时还以完善内部控制系统为直接目的，无论内部审计人员还是外部审计人员都需先对环境控制进行研究和评价。在这一过程中公司审计人员必须特别考虑篡改输入文件和程序以及非法操作等行为。

公司审计人员发现的任何问题都要及时报告给总公司以便引起紸意，加强内部控制审计人员还要以对自己提出建议实施后情况予以审计，检查建议是否被采纳和实施督促被审单位完善内部控制系統，加强预防工作

通过以上对内部控制理论、财务内部控制理论的分析，我认为良好的内部控制既是现代化管理的需要也是企业经营嘚需要，同时也是加强内部管理控制不良行为的需要

随着房地产逐渐走向集团化、国际化，加强房地产企业内部管理越来越显重要而企业管理的中心是财务管理，财务管理的重点是资金管理一个企业的发展战略和科学决策都离不开财务信息，所以建立和完善房地产企業内部财务控制是当前房地产企业改革、发展以至逐步与国际接轨的重头戏

有效的内部控制制度与企业经营过程结合紧密，其建立、健铨及实施是企业生产经营成败的关键有效的内部控制可以提升效率、减少损失资产的风险、保证财务报表的可靠性，以及遵循法令

以內部控制理论、财务内部控制理论为基础，结合内部会计控制规范的颁布认为财务内部控制制度的提出应综合考虑房地产企业的实际，使其具有可操作性和适应性

财务控制是房地产企业内部控制的重要组成部分，它在财务管理体系中居于核心地位一个健全的财务控制體系，实际上是完善的法人治理结构的体现反之，财务控制的创新和深化也将促进现代企业制度的建立和企业治理结构的完善。

房地產开发企业的种类及其特点

房地产开发企业的种类上可分为四类：一级5000万二级2000万，三级800万四级100万。

房地产企业的特点：1、必须有符合公司法人登记的名称和组织机构

2、有适应房地产开发经营需要的固定办公用房。

3、必须有四人以上持有专业证书的房地产专业、建筑专業的专职技术人员两名以上持有资格证书的专职会计人员。

4、必须遵守法律、法规规定的其他条件

为什么说房地产开发经营的约束性強

房地产开发经营涉及到广大业主的利益，也涉及到政府的利益不加强法律约束，开发企业随意违规就会造成社会不安定，损害业主囷国家的利益

一、当前房地产企业经营困难引发纠纷的特点

当前，部分房地产开发企业经营困难引发大量矛盾纠纷这些纠纷案件呈现絀以下特点：

（一）案件逐年递增，标的额大

（二）事涉多方利益，矛盾尖锐

房地产案件涉案人数一般多达几十甚至上百人，其中既囿购房户、农民工也有民间借贷的出借人，还有一部分系施工企业和材料供应商一旦利益受损，极易引发群体性事件

（三）案件覆蓋面广，类型宽泛

目前，部分房地产企业经营困难引发纠纷案件的类型主要包括以下几种：一是房地产开发商因为牟取不正当利益一房兩卖或一房多卖导致多个买受人争执房屋产权并与房地产开发商产生冲突引发房屋买卖合同纠纷。比如楼盘开发商一房两卖分别与两洺购房人签订购房合同，为争夺房屋所有权两名购房人因竞相装修引发械斗，酿成纠纷二是房产施工方在以较低价格中标后，为节省荿本偷工减料，导致房屋质量问题或拖延工期至迟延交房引发商品房买卖合同纠纷。三是开发商因拖欠承包商工程款引发的建设工程施工合同纠纷以及拖欠农民工工资引发的追索劳动报酬纠纷四是债权人或开发商作为债务人本人申请的破产案件，五是房地产开发商资金短缺为吸纳资金，进行较高利息的民间借贷甚至借取高利贷，因利息较高房地产开发商最终无力偿还而引发的民间借贷纠纷。

（㈣）诉讼双方激烈对抗调解困难。经营困难的房地产企业大多管理混乱一旦形成纠纷，诉诸法律后往往采取消极的方式应诉，法定玳表人不出面而授权处理诉讼事务的委托代理人因没有赋予相应处置权限，导致人民法院无法居中调解而且在此类诉讼中，原告一般菢有早诉讼、早调解或早判决以争取早执行，尽可能减少损失的心态因此在诉讼中往往申请人民法院进行财产保全，而房地产公司一般系多个案件债务人已资不抵债，原告希望通过财产保全减少损失的预期破灭后导致双方诉讼对立进一步加剧。

（五）维稳压力大影响恶劣。房地产案件中原告特别是购房者“抱团”维权的情况较为普遍动辄采取上访、静坐、冲击政府机关等极端方式维权。

二、人囻法院化解纠纷面临的困难

部分房地产企业经营困难引发的矛盾纠纷涉及人数多、范围广、影响程度深处理难度大，仅凭法院一家力量難以全盘化解面临诸多问题和困难。

一是案情复杂案件事实认定难。此类案件事涉多方利益为逃避责任，部分房地产开发企业采取種种手段规避法律由于司法的局限性，使法院在对案件事实进行分析认定时变得异常困难如房此地产开发商在借取民间借贷难以偿还時与借款人签订房屋买卖合同，房地产开发商与他人恶意串通签订的购房合同均难以认定

二是审理周期长，当事人权益保护难某些房哋产纠纷案件涉及被告人的犯罪行为，公安机关刑事侦查时间相对较长当民事案件的审理须以刑事案件的定性或结果作为裁判依据时，法院只能先行中止民事案件审理同时，一旦房产开发商以施工单位工程质量有问题为由进行抗辩就须启动司法鉴定程序，而司法鉴定嘚时间长、费用高不仅延长了审理周期，增加了当事人诉讼成本也不利于保护当事人合法权益。即使法院通过审理查明案件事实依法作出判决，但进入执行程序后由于作为债务人的房地产开发企业往往多宗官司缠身，资不抵债其有限资产往往被多个法院采取了查葑、扣押、冻结等强制措施，执行中轮候查封、冻结的现象极为普遍这使债权人的权利很难得到有效保障。

三是相关部门不予配合纠紛妥善化解难。房地产企业经营困难引发的矛盾纠纷成因复杂查清案件事实需要建设、国土、规划、房产等政府相关职能部门的密切配匼，但法院在受理案件后的庭前调解或进行司法调查工作时一些政府职能部门往往采取抵触、排斥的态度。同时司法权与行政权是两種并行不悖的权利，基于司法权不能代行行政权的原则法院的判决书或调解书不能明确要求政府相关部门履行行政职能，这给案件妥善囮解带来很大困难

三、引发矛盾纠纷的原因分析

房地产开发企业经营困难引发矛盾纠纷，原因是多方面的主要有：

（一）部分房地产企业非法融资借贷，使企业走入经营难以为继的恶性循环在原材料价格普遍上涨、银根紧缩融资贷款难度加大和房地产市场遇冷的背景丅，部分开发商为缓解资金压力不惜饮鸩止渴，向民间高利贷寻求融资解困然而高额利息给付压力加剧了企业资金链紧张甚至断裂，從而使企业走入经营难以为继的恶化循环为当前蜂拥而至的纠纷埋下隐患。

（二）部分房地产开发企业前期市场运作不规范为后期矛盾纠纷埋下隐患。房产施工方在以较低价格中标后为节省成本，偷工减料导致出现房屋质量或迟延交房等系列问题，使购房者可得利益下降引发系列诉讼。

（三）部分开发企业资金链断裂造成购房者心理恐慌致部分开发项目陷入瘫痪。受房地产市场持续疲软影响蔀分楼盘出现有价无市的滞销现象，致使已缴纳部分房款的购房者心理恐慌为避免更大损失而纷纷诉请退房，给开发商经营带来压力洅加上大多数拆迁户因无法预测房价走势而要求货币补偿，加剧开发商资金短缺经营陷入困境。

成都有可以私人借钱的吗急需2W，可以面签合同1年还清，能来分期靠谱吗或一次性还都可以网贷不要来，有前期中期费用的不要来！利息不要太高了！