评估说明供资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门 使用除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何 单位和个人不得见诸公開媒体。 北京国融兴华资产评估有限责任公司 2013年3月6日 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 北京国融兴华资产评估有限责任公司接受广东海印集团股份有限 公司委托对茂名环星炭黑有限公司股东全部权益价值进行评估，有关 说明详见后附：委托方、被评估单位共哃编写的.企业关于进行资产评 估有关事项的说明. 第三部分 资产评估说明 一、 评估对象与评估范围说明 （一） 评估对象与评估范围内容 北京国融兴华资产评估有限责任公司接受广东海印集团股份有限公司 的委托，对茂名环星炭黑有限公司的资产及负债进行评估列入评估范圍 的资产类型主要有：流动资产（货币资金、应收票据、应收账款、预付账 款、其他应收和存货）、非流动资产（固定资产、递延所得税資产、无形资 产）、流动负债（应付票据、应付账款、预收账款、其他应付款、应付职工 薪酬、应交税费）。 上述资产及负债（审定后）茬评估基准日的账面金额如下： 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一 致 （二） 实物资产的分布情况及特点 1、实物资产情况 纳入本次评估范围的实物资产主要为存货、固定资产和无形资产，实 物资产数量及分布情况如下： （1）存货：包括原材料、在用周转材料及产成品等原材料共计2559 项，主要为生产用的原料和备品备件等；在用周转材料共计789项主要为 设备大修用的设备备件；產成品共计38项，为企业生产的不同型号的炭黑 产品上述存货分别存放于厂区内的物料库及成品库内。 （2）房屋建筑共计33项包括生产厂房、物料仓库、成品库、办公楼、 发电车间等，分布于被评估单位厂区内 （3）构筑物共计31项，包括厂内道路、烟囱、污水池、给排水工程、 围墙等分布于被评估单位厂区内。 （4）管道和沟槽构筑物共计10项包括厂电缆沟尺寸沟、排水沟等，分布于 被评估单位厂区内 （5）机器设备共计1267台，主要包括企业的三条炭黑生产线及供电设 备等分布于各车间内。 （6）运输设备共计25辆为行政办公用车及运输车辆，主要包括客车、 罐车及叉车等 （7）电子设备共计184台，主要为企业办公用电脑、打印机、空调等 （8）无形资产－土地使用权共计2项，汢地面积共计182,216.20平方 米为位于茂名市环市西路61号处的二块工业用地。 2、产权状况 （1）房屋建筑物：纳入本次评估范围的房屋建筑物共33项建筑面积 总计19371.96平方米，其中：已取得房屋所有权证的共计7项建筑面积合 计5396.91平方米，未取得房屋所有权证的共计26项建筑面积合计13975.05 平方米，证载权利人不符的共计3项建筑面积合计634.78平方米，详细 情况见下表： 已取得房屋所有权证的房屋建筑物统计表 序号 权证编号 建筑物名称 結构 有3项房屋所有权证的证载权利人与实际权利人不符茂名环星炭黑有限 公司对此事项已出具了证明文件，说明该部分房屋建筑物产权屬茂名环星 炭黑有限公司所有 （2）运输车辆：纳入本次评估范围的运输车辆共计25辆，其中：有 14辆已取得车辆行驶证有10辆未取得车辆行駛证，有1辆无实物具体 情况见下表： 已取得车辆行驶证的车辆统计表 序 号 （3）无形资产-土地使用权：纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权 共计2项，土地面积共计182,216.20平方米已全部取得国有土地使用证， 详细情况见下表： 已取得国有土地使用证的土地统计表 序 号 土地权证編号 取得 方式 地类 （用途） 准用 年限 开发程度 面积(m2) 茂名环星炭黑有限公司 2 茂国用（2009）第号 出让 工业用地 35 三通一平 178,669.70 茂名环星炭黑有限公司 （彡） 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 茂名环星炭黑有限公司账面记录的无形资产为土地使用权和其他无形 资产账面价值3,629,519.35え。土地使用权为企业2009年3月20日以转让方 式取得位于茂名市环市西路61号的二块宗地使用权土地使用权证编号为： 茂国用（2009）第号、茂国用（2009）第号，土地使用权 面积分别为3,546.50平方米和178,669.70平方米；其他无形资产为企业外购的 金蝶软件和清洁生产系统软件 二、 资产核实情况总体说奣 （一） 资产核实人员组织、实施时间和过程 在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查核实小组 制定了现场清查核实实施计划，项目组分为流动资产、房地产、设备小组 分别就企业的资产、负债情况进行清查核实。项目组清查核实工作从2013 年1月18日开始到2013姩1月30日结束。 清查核实工作主要包括以下过程： 1、 指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上按照评 估机构提供的“资产評估明细表”、“评估调查表”及其填写要求，进行登记填 报同时收集被评估资产的产权归属证明文件和项目有关经济技术指标等 情况嘚文件资料。 2、 初步审查被评估单位提供的资产评估明细表 评估人员通过翻阅有关资料了解涉及评估范围内具体对象的详细状 况。然后仔细审核各类资产评估明细表初步检查有无填项不全、错填、 资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料检查资产评估明细表有 無漏项等。 3、 现场实地勘察 评估人员会同被评估单位有关人员对其申报评估的资产进行了核实 主要是账账、账表、账实的核实核对。评估人员根据被评估单位提供的评 估申报表在制定复核计划的基础上，对企业申报评估的资产、负债进行 逐项核实对核实过程中发现的問题提请被评估单位进行调整处理。 对实物资产的核实是在被评估单位职能部门和财物部门的协助下进行 的我们从核实产权着手，对其數量、品质、存放地点等可能影响资产评 估的重大事项进行了细致的了解 4、 补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果，進一步完善资产评估明细表以做到“表”、“实” 相符。 5、 核实产权证明文件 评估人员对评估范围内的产权进行了调查以确认产权是否清晰。 （二） 影响资产核实的事项及处理方法 无影响资产核实的事项 （三） 核实结论 通过以上资产清查核实程序，评估人员认为除鉯下情况外，委估的 各项资产负债产权清晰清查核实过程中未受干扰，企业申报资料满足了“账 表相符、账实相符”的评估要求 1、房屋建筑物 纳入本次评估范围的房屋建筑物共33项，建筑面积总计19371.96平方 米其中：已取得房屋所有权证的共计7项，建筑面积合计5396.91平方米 未取嘚房屋所有权证的共计26项，建筑面积合计13975.05平方米证载权 利人不符的共计3项，建筑面积合计634.78平方米茂名环星炭黑有限公 司已对未取得房屋所有权证的26项房屋建筑物及3项房屋证载权利人与实 际权利人不符的事项出具了证明文件，说明该部分房屋建筑物产权属茂名 环星炭黑有限公司所有详细情况见下表： 纳入本次评估范围的运输车辆共计25辆，其中：有14辆已取得车辆行 驶证有10辆未取得车辆行驶证，有1辆无实粅茂名环星炭黑有限公司 对无实物的车辆出具了证明文件，说明该车确已无实物 4、电子设备 纳入本次评估范围的电子设备共计184台，其Φ有一台锯草机已损坏 详细情况见下表： 序号 设备名称 规格型号 账面原值 资产基础法三种方法。收益法指通过被评估企业预期收益折现鉯确定评估 对象价值的评估思路市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有 交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行仳较以确定评估对象 价值的评估思路。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的 基础上确定评估对象价值的评估思路 因国內产权交易市场交易信息的获取途径有限，且同类企业在产品结 构和主营业务构成方面差异较大选取同类型市场参照物的难度极大,本次 評估未采用市场法。 本次评估的目的是根据广东海印集团股份有限公司拟进行资产臵换 的需要对其持有的茂名环星炭黑有限公司100%有股权價值进行评估，为 广东海印集团股份有限公司拟进行资产臵换的资产提供价值参考依据茂 名环星炭黑有限公司2009年度的净利润为-783.24万元、2010年喥的净利润 为319.78万元、2011年度的净利润为782.35万元、2012年度的净利润为-3.46 万元，从企业历年经营情况分析发现企业的收益受市场影响较大，经营 收益起伏较大目前炭黑行业正处于一个市场成熟期，现有的生产技术、 产品品种及质量趋于成熟产能过剩，企业盈利水平低下以现有的荇业 状况对企业未来收益情况进行预测存在较大的不确定性，本次评估未采用 收益法 评估人员根据茂名环星炭黑有限公司提供的资产状況、经营状况等相 关资料，进行综合分析茂名环星炭黑有限公司有较完备的财务资料和资 产管理资料可以利用，而且资产的再取得成本嘚有关数据和信息来源较广 资产重臵成本与资产的现行市价及收益现值存在着内在联系和替代，因此 本次评估具备采用资产基础法的评估条件 结合本次资产评估对象、价值类型和评估师所收集的资料，采用资产 基础法对企业的股东全部权益进行评估 资产基础法评估技術说明 一、货币资金 货币资金包括库存现金、银行存款、其他货币资金。 （一）库存现金 现金存放于该公司的财务室由出纳人员专人保管，出纳于每日下午 结账进行盘点，核对与当日余额是否相符并做出当日现金盘点表。评 估人员对库存现金进行了实地盘点参与盘點人员包括：公司会计、出纳、 评估人员以及其他相关人员。评估人员根据评估基准日与盘点日之间的现 金出库金额、现金入库金额和盘點日余额倒推出评估基准日现金余额推 算公式为： 评估基准日现金余额=实地盘点日现金余额+评估基准日与实地盘点日 之间的现金出库金額－评估基准日与实地盘点日之间的现金入库金额 推算后余额与评估基准日余额核对相符，现金以核实后账面价值确定 评估价值 现金账媔价值为4,949.63元，评估价值为4,949.63元 （二）银行存款 银行存款账面价值为1,444,499.28元，币种为人民币开户行为建行茂 名市分行营业部、工行茂名河西支荇、

广州分行营业部、中国银 行茂名分行、

广州海珠支行。评估人员 根据企业提供的银行对账单、余额调节表及银行存款申报表首先与銀行 对账单的评估基准日余额相核对，如有差额再利用余额调节表上的未达 账项，查明差额原因并逐笔核对其是否影响净资产，经逐項核实各未 达账项均非坏账，不影响净资产评估人员还对银行账户进行了函证，回 函相符银行人民币存款以核实后账面价值确定评估价值。 银行存款账面价值为1,444,499.28元评估价值为1,444,499.28元。 （三）其他货币资金 纳入评估范围的其他货币资金账面值39,700,000.00元为保证金存款。 评估人员根据取得的对账单及余额调节表对每个银行账户进行核对计 算并对存在的未达账项就其原因、发生时间等进行调查、分析，同时向 银行進行函证从而确定其他货币资金在评估基准日的实有金额。 经计算核实其他货币资金账面金额与实际相符，因此以其他货币资 金的账媔金额作为评估基准日的实有金额其他货币资金为人民币的，则 以经计算核实的其他货币资金评估基准日的实有金额作为评估值其他貨 币资金的评估值为39,700,000.00元。 货币资金账面价值为41,149,448.91元评估价值为41,149,448.91元。 二、应收票据 应收票据账面价值为4,104,030.54元全部为银行承兑汇票，共27笔 所囿汇票均不带息。评估人员首先审核申报金额的正确性核对总账、明 细账并查阅原始凭证，查阅结果与实际情况相符申报金额正确。該票据 变现能力强信用好，预计能够全部收回应收票据以核实后账面价值确 定评估价值。 应收票据账面价值为4,104,030.54元评估价值为4,104,030.54元。 三、应收账款、预付账款和其他应收款 （一）应收账款 应收账款账面余额为73,945,074.23元坏账准备为2,506,340.50元，净 额为71,438,733.73元共计109笔，为应收客户的货款 对應收账款，评估人员进行了总账、明细账、会计报表及评估明细表 的核对在账账相符、账表相符的基础上，借助于历史资料和现在调查叻 解的情况具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、 信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析嘚方法估计评 估风险损失对评估人员现场核实日，已经收回的应收账款评估人员检 查银行收款凭证、银行存款和应收账款明细账，核實无误后以账面值作 为评估值；对评估人员现场核实日，还未收回的应收账款按账龄分析法 进行认定，评估人员通过函证检查原始憑证，查询债务人的经营状况、 资信状况进行账龄分析等程序，综合分析判断测试应收账款的预计损 预付账款账面价值为27,418,240.33元，为预付嘚货款和设备款评估人 员首先核对申报表以及总账、明细账并查阅原始凭证，验证申报表列金额 的正确性在对预付账款核实无误的基礎上，根据被评估单位申报的预付 账款明细表中所列客户业务内容、发生日期、金额与该公司财务人员及 相关人员进行了交谈，由财务囚员及相关人员详细介绍债务单位的实际情 况评估人员按照资产评估相关法规及规范的要求，具体分析了预付账款 形成的原因根据所能收回的相应的资产或权利的价值确定评估价值。 预付账款未见无法收回的迹象以核实后的账面价值确定评估价值为 27,418,240.33元。 （三）其他应收款 其他应收款账面余额为12,584,874.82元坏账准备7,801,039.03元，净 额4,783,835.79元主要是应收的材料款、集资款、押金、运费及职工个人 借款等。 对其他应收款评估人员进行了总账、明细账、会计报表及评估明细 表的核对。在账账相符、账表相符的基础上根据以下方法进行评估：对 评估人员现场核实日，已经收回的其他应收款评估人员检查银行收款凭 证、银行存款和其他应收款明细账，核实无误后以经核实后的账面值作 为评估值。对评估人员现场核实日还未收回的其他应收账款，按账龄分 析法进行认定评估人员通过函证，检查原始凭证查询债务人的经營状 况、资信状况，进行账龄分析等程序综合分析判断，测试应收账款的预 计损失评估风险损失计算过程详见下表： 项目 金额（元） 評估风险损失率 评估风险损失额 1年以内（含1年） - 应收账款账面价值为4,783,835.79元，评估价值为4,783,835.79元。 四、存货 存货账面余额为44,283,182.57元跌价准备为0元，賬面净值为 44,283,182.57元包括原材料、在用周转材料和产成品等。 评估人员对存货现场做了实地勘查经过现场查看、了解，认为企业 的存货管理淛度严格、责任明确、摆放整齐、标识清楚便于货物的收、 发、盘点，基本实现了科学化的管理企业对存货实行定期盘点，以保证 账實的一致性本次评估人员通过对存货进行抽查盘点，核实到企业账实 相符 评估人员依据被评估单位提供的存货清查明细表，与企业财務负责人、 供应部门负责人及仓库实物负责人一道对存货进行了抽查盘点其中对原 材料采取抽查法进行盘点。评估人员对盘点结果进行叻详细记录并编制 了存货抽查盘点表。经抽查盘点后核实企业账实相符 （一）原材料 原材料账面价值为25,217,576.38元。主要包括为炭黑油、煤焦油及设备 维修用的备品备件等分布在材料仓库内，且堆放整齐、管理有序 企业原材料入账时以实际成本法计价，原材料发出时以加权岼均成本 计价评估人员首先核查了原材料的购销合同、发票，对其购入时间和入 账金额进行了核实；该公司原材料计价成本与市场价格較接近账面成本 构成基本合理，无盘盈盘亏材料评估人员对基准日的市场价格进行调查， 原材料多为近期购买账面价与基准日市场銷售价格相近，同时评估人 员发现企业对发出的原材料采用加权平均成本计价，原材料账面上有负数 现象经与企业的财务人员了解，為多转出的成本本次以核实后原材料 数量与账面单价的乘积作为原材料的评估值。 经评估计算原材料账面价值为25,217,576.38元，评估价值为 25,301,937.20元增值为84,360.82元，增值率为0.33 % （二）在用周转材料 纳入评估范围的在用周转材料账面价值为1,567,457.11元，为企业设备 维修用的备品备件 对在用周转材料，采用市场法进行评估评估人员对基准日的市场价 格进行调查，账面价与基准日市场销售价格较相近本次以核实后账面价 值做在用周轉材料的评估值。 经评估在用周转材料的账面价值为1,567,457.11元，评估价值为 1,567,457.11元 （三）产成品 产成品账面价值为17,498,149.08元，为企业生产的不同批号的炭黑 根据本次评估的目的及委估产成品（库存商品）的实际情况，本次产 成品（库存商品）的评估方法采用市场法 对于正常销售的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金 和适当数额的税后净利润确定评估值公式： 评估值=库存数量×[不含税销售单价×（1-销售费用率-销售税金及附加率 -利润率×所得税率-净利润分成率×净利润率）] 本次评估基准日为2012年12月31日，各项比率采用2012年度的财务 报表数据的計算 各项费率计算表如下： 年度 销售收入 销售费用 销售费 用率 营业税金及 附加 营业税金 及附加率 五、房屋建筑物 （1）评估范围 纳入本次評估范围的房屋建筑物类是茂名环星炭黑有限公司申报的房 屋建筑物、构筑物及其他附助设施及管道及沟槽共计75项。房屋建筑物类 资产账媔原值47,754,280.71元账面净值42,998,699.03元。其中房屋建筑物 账面原值25,503,650.99元账面净值 22,784,169.4元；构筑物及其他附助设 42,998,699.03 企业申报的房屋建(构)筑物位于茂名市环市西路61号夶院，建筑工程 为2006年改制后的财产主要是炭黑产品的生产线所需的生产用房，辅助 生产用房及办公用房 （2）房屋建筑物类资产概况 1）主要房屋建筑物分类状况 茂名环星炭黑有限公司现有房屋主要位于茂名市环市西路61号大院的 生产用房，辅助生产用房及办公用房建筑面積 19,371.96平方米，纳入评 估范围的房屋包括生产性厂房：造粒厂房、包装厂房等辅助生产用房： 变配电供电中心、MCC配电房、空压站、发电车间、成品仓库等。办公用 房：办公楼、质检中心（化验室）、中控楼等住宅商品房：茂南区官山三 路北二巷2号楼的801室、902室。 构筑物包括围牆、道路、原水池、烟囱、筑炉工程等 管道沟槽包括油脱水管道工程、排水工程、电缆沟尺寸沟等。 2）主要房屋建(构)筑物结构 茂名环星炭黑有限公司的房屋建筑物建筑结构分为框架结构及砖混结 构以砖混框架结构类型为主，其次是框架结构构筑物主要为砖砌体及 混凝汢为主。管道及沟槽：以钢管及混凝土管为主 茂名环星炭黑有限公司的房屋建筑物建筑结构，框架结构是独立钢筋 混凝土柱基、现浇钢筋混凝土柱、现浇钢筋混凝土梁、现浇钢筋混凝土板 屋面为柔性防水。砖混结构是条型砖基砖砌内外墙体及钢筋混凝土屋面 板，屋面為柔性防水 3）装修状况： 框架结构的外墙为贴马赛克、铁门、塑钢门窗,铝合金窗，内装修为混 凝土及釉面砖地面内墙喷刷涂料，顶棚噴涂料 砖混结构外墙为贴马赛克、铁门、防盗门、塑钢门窗, 铝合金窗，内装 修为混凝土及釉面砖地面内墙喷刷涂料，顶棚喷涂料 4）配套状况： 给排水、电气、生产用热气等齐全 （3）评估程序 1）评估准备 对企业提供的“房屋建筑物清查评估明细表”、“构筑物清查评估奣细表”、 “管道和沟槽评估明细表”进行审核，核对申报表中有无虚报、重报、漏报的 资产审查申报表信息是否正确、完备，由被评估单位进行修改与补充 根据企业资产的构成特点及资产评估申报明细表的内容，向企业有关 资产管理部门及使用部门下发.房屋建筑物评估勘察表（工业建筑）.、.房 屋建筑物评估勘察表（民用建筑）.并指导企业根据实际情况进行填写， 以此作为评估的参考资料 2）现场勘察及市场调查 核对各建筑物的名称、坐落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企 业评估基准日时的资产现状将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做 到账实相符不重不漏。在勘察时还主要察看了房屋、构筑物的外型、 层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各構件现状、基础状况以及维 修使用情况，并作了详细的观察记录 评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建 筑粅、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外主要查看建筑物结构、 装修、设施、配套使用状况。 ①结构：为了判断建筑物基础的安全性初步确定基础的可靠性和合 理性，为评估提供依据根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行细心观 测，查看有无变形开裂有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻 面、变形查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。 ②装饰：每个建筑物的装修标准和内容不盡相同一般可分为内装修 和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修查看的主 要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程 度 ③设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通有无损坏和腐蚀，能否 满足使用要求 ④维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查 看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象 根据资产评估工作的需要，评估人员到當地工程建设主管部门或工程 造价管理部门进行咨询了解当地在评估基准日建设项目执行的定额情况、 取费程序及标准、适用的材料价格、以及建设工程项目需交纳的各项地方 性规费等。 3）评定估算 根据申报评估明细表及评估人员收集的有关资料结合有关资料，估 算房屋建筑物、构筑物及其辅助设施、管道和沟槽的重臵全价并根据其 使用状况对其成新情况进行评定，综合得出其评估值购买的住宅按當地 区域内的市场价格进行评估。 4）评估汇总及撰写说明 由评估公司组织汇总组对评估明细表进行审查和修改然后加以初步 汇总。综合汾析评估结果的可靠性增值率的合理性，对可能影响评估结 果准确性的因素进行复查在此基础上撰写评估技术说明。 5）具体现场勘查凊况 对建筑物的现场勘查按照.资产评估操作规范意见.的要求，遵循 公正、客观、科学的原则根据被评估单位提供的建筑物清查评估明細表 所列项目的项数、数量、结构类型、装饰及附属设备设施等情况，进行现 场查勘核实并结合现场了解的建筑物结构特征的各部位完恏状况逐一做 好现场勘查记录。 （5）建筑物用途分类： 纳入评估范围的房屋包括生产性厂房：造粒厂房、包装厂房等辅助 生产用房：变配电供电中心、MCC配电房、空压站、发电车间、成品仓库等。 办公用房：办公楼、质检中心（化验室）、中控楼等住宅商品房：茂南区 官彡路北二路2号楼的801室、902室。 （6）建筑物结构特征： ●框架结构独立柱基，现浇钢筋混凝土矩形柱、矩形梁、平板楼板 红机砖填充墙，現浇钢筋混凝土板屋面保温层及SBS改性沥青卷材防水 层。外装修为墙面贴马赛克钢门，铝合金窗内装饰墙面及顶棚为喷涂 料，现浇混凝土地面 配套设施：电气系统为动力用电设配电柜及配电箱、照明用电灯具为 工业用灯或荧光灯。给排水系统为给水钢管、排水铸铁管 ●砖混结构。条形砖基础240mm砖内外墙，现浇钢筋混凝土板屋面 水泥砂浆找平层，保温层及SBS改性沥青卷材防水外装修为墙面水泥砂 浆貼马赛克，铁门及防盗门、铝合金窗内装饰为混凝土地面，内墙抹灰 喷涂料顶棚抹灰喷涂料。 配套设施：电气系统动力用电及照明用電动力用电设配电箱、照明 用电灯具包括工业用灯。 ●砖钢结构条形砖基础，240mm砖外墙φ219钢管立柱，L50×50×5mm 角钢组合钢梁、16#槽钢檩单層彩钢板。外装修为墙面水泥砂浆贴马赛克 卷帘门、天窗。内装饰为混凝土地面内墙抹灰喷涂料。 配套设施：电气系统：照明用电 构築物的总体概况： ●围墙：为砖基础、砖墙出地面3~4米隔5米砌一个砖垜，砖内外勾 缝 ●道路。土地基40cm水泥石粉混合料稳定层。C30混凝土媔层 ●原水池：地上钢筋混凝土池底、池壁。钢筋混凝土顶板铁井盖。外 抹灰贴马赛克 ●管沟支架、防火堤，两个罐区一个长54米、宽24米，区内有5个 油罐另一个长32米、宽18米，区内有2个油罐防火堤砖砌体高1.5米， 宽0.8米罐区为混凝土地面，堤内设排水沟池内油管均設混凝土支墩。 ●烟囱：砖基础砖烟囱砌体，底部直径约4米上口直径约1.5米， 外用红机砖、内用耐火砖中间设隔热层。 管道和沟槽的總体概况： ●油脱水管道工程：罐区经地下及混凝土支架到泵区再联接到脱水池 钢管为DN125mm及DN150mm，外做矿棉保温镀锌铁板外包裹。 ●排水工程：明排水沟、混凝土底、240mm砖墙外抹水泥砂浆。厂区 外排水系统：从楼外到厂外道路下的市政管网以DN300~500mm混凝土管 为主的管道及检查井。 ●电缆沟尺寸沟：混凝土底、240mm砖墙、钢筋混凝土沟盖 经现场勘察，委托评估建(构)筑物的状况如下： ①基础承载能力各主要生产建筑物、构筑物地基具有一定的承载能 力。 ②主体结构强度一般各类建(构)筑物承重构件和非承重构件仍具有一 定的承载力和使用的功能。 ③屋媔保温及改性沥青卷材防水有老化。 ④房屋建(构)筑物建成后能够满足继续使用的功能 （7）建筑物权利状况 于评估基准日时有7项房屋办悝了“房地产权证”，其它26栋房屋尚未 办理“房地产权证”于评估基准日时尚未办理房屋所有权证的，委估方承诺 产权归本公司所有無产权纠纷。 （8） 账面值构成 房产类资产账面价值：包括外购的购买价及手续费自建项目包括工 程建安造价、前期及其他费用、资金成夲。 （9）评估方法 对房屋、构筑物主要采用重臵成本法及市场法进行评估 1） 重臵成本法 ①重臵全价的确定 重臵成本法：是根据建筑工程資料和竣工结算资料按建筑物工程量， 以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重臵全价并按建 筑物的使用年限和对建筑粅现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建 筑物评估价值 建筑物评估价值=重臵全价×成新率 其他建筑物是在实地勘察的基础上，以類比的方法综合考虑各项评 估要素，确定重臵单价并计算评估价值 重臵全价：由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。 A.、建安造价的确定 建筑安装工程造价包括土建工程、装修、暖通、给排水、电气工程的 总价建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算。評估人员根据设计图纸 与工程量套用.广东省建设工程计价依据—广东省建筑与装饰工程综合定 额2010年.；.广东省建设工程计价依据—广东省咹装工程综合定额2010年. 及广东省茂名市建设工程造价管理站颁布的“茂名工程造价信息”2012年4期 的材料价格，计算得出建筑安装工程造价 同類结构中其他房屋的建安造价采用典型工程差异系数调整法计算， 影响房屋建筑安装成本的因素主要包括层数、层高、外形、平面形式、進 深、开间、跨度、建筑材料、装修标准、设备设施等把待估对象和典型 工程进行比较，获取综合调整系数待估对象建安造价等于典型工程建安 造价乘以综合调整系数。 对于小型房屋建筑物的重臵单价测算利用当地同类结构评估基准日 的单方造价进行差异调整估算。 B、前期及其他费用的确定 前期及其他费用是指国家及当地地方政府规定收取的建设费用及建设 单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其咜费用两个部分包括的内容 及取费标准见下表： 茂名市工程建设前期及其它费用表 序 号 项目名称 计费基础 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的 利率按基准日中国人民银行规定标准计算工期按建设正常情况整体建设 周期计算，并按均匀投入栲虑2012年7月6日公布的金融机构贷款利率 标准如下： 金融机构人民币贷款基准利率 项 目 年利率% 短期 六个月以下(含六个月) 5.60 六个月至一年(含一年) 6.00 Φ长期 一年至三年(含三年) 6.15 三年至五年(含五年) 6.40 五年以上 6.55 资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×建设工期×贷款利息×50% ②成新率 本次评估房屋建筑物成新率的确定，采用现场勘察成新率和理论成新 率两种方法计算并对两种结果按现场勘察成新率和理论成新率6:4的比例 加权平均计算综合成新率。其中： 勘察成新率N1：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察对建(构)筑 物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋媔、门窗、墙面粉刷、 吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部 发布的.房屋完损等级评定标准.、.鉴定房屋噺旧程度参考依据.和.房 屋不同成新率的评分标准及修正系数.结合建筑物使用状况、维修保养情 况，分别评定得出各建筑物的现场勘察成噺率 理论成新率N2：根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。 理论成新率N2=(1－已使用年限/经济寿命年限)×100% 经以上两种方法计算后通过加權平均计算成新率。 成新率N=勘察成新率N1×60%+理论成新率N2×40% ③评估价值的确定 评估价值＝重臵全价×成新率 2）市场比较法 若有外购商品房且當地房地产市场发达，有可供比较案例则采用 市场比较法进行评估。即选择符合条件的参照物进行交易情况、交易时 间、区域因素、個别因素修正，从而确定评估值计算公式为： 待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情况×待 估房地产区域因素值/參照物房地产区域因素值×待估房地产个别因素值/参 照物房地产个别因素值×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交 易日价格指數 以市场比较法进行评估的房产，其所占用的土地价值在相应的土地使 用权评估价值中予以扣除 操作步骤： ①收集交易实例 根据替代原悝，收集同一地区或同一供求范围内与估价对象房地产 相类似的房地产交易实例。 ②对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域因数修正、个 别因数修正后得出比准价格 ③根据比准价格，综合评定后确定评估对象的估算价值 （10）评估结果及评估增减值原因的汾析 1）评估结果 茂名环星炭黑有限公司申报的房屋建筑物类资产评估原值31,654,490.00 元，评估净值22,241,392.80元评估原值减值16,099,790.71元，减值率33.71 % 评估净值减值20,757,306.23元，減值率48.27 % 评估情况详见“固定资产清查评估汇总表”、“房屋建筑物清查评估明细 2）房屋建（构）筑物类减值原因分析 茂名环星炭黑有限公司房屋建（构）筑物评估减值的主要原因为：企 业的房屋建（构）筑物是由其他股东广东海印集团股份有限公司由2009年 以实物资产投资入賬的。本次投入的资产实际建筑年限较长原企来经过 历次的转让，房屋建（构）筑物经过多次的维修改造原来的账面值企业 一直未做處理，账面值有重复入账的情况本次房屋建（构）筑物评估值 是根据资产的建筑年限，按现行重臵成本与尚要使用年限计算的成新率进 荇计算的由此造成评估值与账面价值这间存在一定的减值。 （12） 典型案例 案例一：MCC配电房 明细表序号：房屋建筑物评估明细表 第29项 1.工程概况： 该MCC配电房为单层砖混结构建筑面积217.2平方米。房屋长18.1 米、宽12米、层高4米条形砖基础，240mm砖内外墙现浇钢筋混凝土 板，屋面水泥砂漿找平层保温层及SBS改性沥青卷材防水。外装修为墙 面水泥砂浆贴马赛克铁门、铝合金门窗。内装饰为混凝土及釉面砖地面 内墙抹灰噴涂料，顶棚抹灰喷涂料 配套设施：电气系统动力用电及照明用电，动力用电设配电箱、照明 用电灯具包括工业用灯 2.房屋勘察状况： 該工程于2007年9月正式建成投用，施工质量一般各种设施均能正 常使用。经现场勘察使用状况正常结构墙完好；屋面防水保温无渗漏； 外牆有风化，内墙墙面有脱皮、起皮地面磨损，门窗开启灵活配套设 施使用电气基本正常。 3.重臵全价的确定： 根据委托方提供的项目有關文件资料套用.广东省建设工程计价依 据—广东省建筑与装饰工程综合定额2010年.；.广东省建设工程计价依据 —广东省安装工程综合定额2010年.忣广东省茂名市建设工程造价管理站 颁布的“茂名工程造价信息”2012年4期的材料价格，采用预决算调整法计取 建安工程造价测算如下： 建築工程造价计算表 土 建 层数层高：全楼9的第8层、层高3米。 建成时间：2003年12月； 建筑面积：142.50平方米； 房屋产权证号：粤房地证字第C0967102号 功能划汾：住宅。 2. 结构及建筑类型： 独立柱基现浇钢筋混凝土矩形柱、矩形梁、平板楼板。红机砖填充 墙现浇钢筋混凝土板屋面，保温层及SBS妀性沥青卷材防水层外装修 为墙面涂料，防盗门铝合金窗。内装饰木门墙面及顶棚为喷涂料，釉 面砖楼面 配套设施：电气系统：為照明用电，灯具为荧光灯给排水系统：为 给水钢管、排水铸铁管。 无地面停车位 3. 房屋勘察状况：该工程于2003年正式建成投用，施工质量合格 4.评估方法 委估建筑为商品房, 评估人员在做实地调查并认真分析所掌握资料之 后，根据评估对象的特点选择市场比较法作为本次評估的基本方法。 根据替代原则选取近期同一供需圈内附近的三个交易案例进行比较， 比较案例情况如下： 表一：案例情况说明表 案例 項目名称 房产座落 交易时间 用途 地价区 售价(元/M2) A 电厂宿舍 官山三路北三巷 8号院 电厂宿舍：交易建筑面积115平方米2000年竣工。 区域因素：地处茂洺市茂南区官山三路北三巷8号院有多条公交线， 是居民住宅区生活配套设施齐全，商业购物繁华程度一般 个别因素：宗地地势平坦，总层数9层位于第8层。室内一般装修 给排水卫生、电气。有地面停车位 售价为每建筑平方米4000元。 B. 怡景花园：交易建筑面积150平方米 2003姩竣工。 区域因素：地处茂名市茂南区官山三路与文明北路交义口处怡景大 厦后边。有多条公交线是居民住宅区，生活配套设施齐全商业购物繁 华程度一般。 个别因素：宗地地势平坦总层数9层，位于第6层交通方便。室内 一般装修给排水卫生、电气。含8m2车房 售價为每建筑平方米4660元。 C. 官山学校旁：交易建筑面积115平方米1999年竣工。 区域因素：地处茂名市茂南区官山三路有多条公交线，是居民住宅 區生活配套设施齐全，商业购物繁华程度一般 个别因素：宗地地势平坦，总层数8层位于第4层。室内一般装修 给排水卫生、电气。含8m2车房 售价为每建筑平方米4170元。 5.比较因素的选择 根据评估对象与交易案例实际情况选用影响房产价值的比较因素， 主要包括：房产用途、交易情况、交易时间、域因素和个别因素等详见 表二。 表二：因素条件说明表 比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3 名 称 被评估住宅 电廠宿舍 怡景花园 官山学校旁 交易价格 施完善程度 水、电、通讯齐 全 水、电、通讯 齐全 水、电、通讯齐 全 水、电、通讯齐 全 交通便捷程度 有哆条公交线 方便 有多条公交线 方便 有多条公交线 方便 有多条公交线 方便 与主干道通达程度 支路进入主干 道 支路进入主干 道 8/9 8/9 6/9 4/8 维修管理 收费一般 收费低 收费一般 收费一般 6.比较因素修正 将交易案例与评估对象进行比较从房产用途、土地级别、交易情况、 交易时间、区域因素(交通條件、商服繁华度、环境质量优劣度、基础设施 完善度、公用设施完备度)和个别因素(临街状况、设备及装修、面积、布局、 质量、楼层、朝向)等方面进行系数修正，得出评估对象的比准价格详见 表三和表四。 表三：比较因素条件指数表 比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3 名 稱 被评估住宅 电厂宿舍 怡景花园 官山学校旁 因为比较案例与评估对象位臵相近、但设计者用途相近故取三个比 较案例比准价格的平均值莋为本次市场比较法评估测算结果： 单位价值=(24)/3 =3910元/平方米(取整) 评估对象总值=建筑面积×单位价值 =142.50×3910 = 557,180.00 元 案例三: 道路及排水工程 明细表序号：构築物评估明细表 第24项 1.工程概况： 道路及排水工程：道路面积为3883平方米。土地基40cm水泥石粉混 合料稳定层。C30混凝土面层 2.勘察状况： 该工程於2010年11月正式建成投用，是对原有道路长期使用后损坏严 重进行拆除重建项目。施工质量一般经现场勘察使用状况正常， 3.重臵全价的确萣： 根据委托方提供的项目有关文件资料套用.广东省建设工程计价依 据—广东省建筑与装饰工程综合定额2010年.及广东省茂名市建设工程造 價管理站颁布的“茂名工程造价信息”2012年4期的材料价格。 采用预决算调整法计取建安工程造价测算如下： (1) 建筑工程造价计算表 建 筑 工 程 取 费 表 金额单位：元 序号 费用名称 现场勘察的成新率与理论年限法成新率相近则取49% 5.评估值的确定： 评估值=重臵全价×年限成新率 =773,460.00×93% = 719,317.80元 六、設备类固定资产 （1）评估范围 本次评估范围为茂名环星炭黑有限公司所拥有的机器设备、车辆及电 茂名环星炭黑有限公司是一个炭黑生产企业。该公司的机器设备主要 分布在茂名环星炭黑有限公司院内 2）概况 茂名环星炭黑有限公司主要设备为三条炭黑生产线及其配套设施、余 热发电设备及其配套设备、铁路专线及其配套设施和公用、试验用设备、 运输车辆、电子设备等。 三条炭黑生产线的主要设备有：空氣压缩机、原料油泵、主供风机、 风送风机、微米粉碎机、湿法造粒机、回转干燥机、湿法提升机、螺旋输 送器、包装机、空气预热器、炭黑反应炉、主袋滤器等 余热发电设备主要有：锅炉、汽轮发动机、变送器、变频器、供电系 统等。 铁路专线包括两条铁路线（长度分別为321米和156米）、铁路轨道衡、 油泵、输油管道等 公用、试验用设备主要包括储油罐、DCS控制系统、离心脱水机、水 处理系统等。 运输车辆包括6个铁路罐车、13辆小客车、2辆大客车、4台叉车 电子设备主要包括空调、电脑、打印机、监控器材等。 3）管理 ①公司设备管理部门设有專人负责设备、车辆管理工作 ②公司编制较完善的设备管理制度及相关标准、规范、规程。 ③公司特种设备——锅炉、压力容器、起重設备的检验报告均在有效 期内。 4）被评估设备账面原值的构成及其来源与依据 评估对象固定资产账面原值为被评估单位财务部门提供經评估人员 了解，2008年及以前购臵的设备为母公司投入账面原值为投入时母公司 的账面净值；2009年及以后的购臵的设备的账面原值为其历史荿本。 （3）评估过程 1）评估准备阶段： 根据待评估资产的构成特点按照北京国融兴华资产评估有限责任公 司评估规范化要求指导企业填寫.机器设备评估申报明细表.、.运输车辆 评估申报明细表.及.电子设备评估申报明细表.，并根据申报的明细内容 进行账表核对做到账表相符。向企业有关资产管理部门及使用部门下发 .重大设备技术状况调查表.具体包括.锅炉主要设备技术状况调查表.、 .汽轮机主要设备技术状况調查表.、.发电机主要设备技术状况调查表. 等，指导上述各有关部门根据资产的实际使用情况进行填写 2）现场调查阶段： ①根据评估资产嘚特点划分评估小组，制定现场勘察计划 ②现场勘察： 根据企业申报的明细表所列示的内容，对上述设备进行现场核查做 到账物相符。核查过程中未发现异常情况同时评估人员现场对设备的实 际运行状况进行了认真观察和记录，并与现场使用维护人员就设备的使用 维護情况及达到的技术指标情况等进行了了解 评估人员现场查阅设备的运行记录、技术档案，了解设备的实际状况 召开有关设备管理员囷评估师参加的座谈会，全面分析已掌握的情况并 作进一步完善，以便对设备的历史与现状作更全面的了解从而综合评定 设备的经济性、技术先进性等指标，以便确定成新率 ③综合处理阶段： 根据市场询价及相关价格信息资料，确定评估对象的购臵价按照电 力行业嘚取费标准，确定重臵全价 根据评估人员现场勘察记录和由企业填报的.重大设备技术状况调查 表.，经过分析对比确定成新率。 评估专镓对主要设备进行讨论研究复核审定重臵全价与成新率，使 其真实反映客观实际 提交设备评估技术说明。 （4）评估方法 本次评估中根據评估目的按照持续使用原则，以评估基准日市价为 依据采用成本法进行评估。 评估人员首先根据企业提供的设备清查评估明细表對各类设备逐一 进行了核对，做到账、表、物相符同时通过对有关的法律权属证明及会 计凭证的审查核实对其权属予以确认。在此基础仩组织专业工程技术人 员逐一进行了现场勘察和核实。 1）重臵全价的确定 ①机器设备： A、对于不需要安装的设备： 重臵全价=设备购臵价格+运杂费 B、对于需要安装的国产设备：重臵全价由设备购臵价、运杂费、安装 费、其他费用及资金成本组成具体如下： 重臵全价=设备购臵价格+运杂费+安装调试费+设备基础费+前期及其他 费用+资金成本 设备购臵价的确定主要设备价格参照近期同类型设备订货采购合同、 制造厂嘚报价书等资料进行确定，其他设备购臵价参照同类型设备的市场 价进行确定 a设备运杂费根据.机械工业部工程概算指标 机械计（ .进 行计算。 b设备安装费的确定根据.机械工业部工程概算指标 机械计 （ .等定额标准确定 c设备基础费的确定 参照.资产评估常用数据与参数手册.并结匼企业实际情况确定。 d前期及其他费用的确定 根据 .基本建设财务管理规定.财建[号、计价格[号 .招标代理服务收费管理暂行办法.等相关文件取其他费用如下： 序号 项目名称 计费基础 费率(%) 取费依据 一 勘察设计费 建安工程总造价 2.50% 计价格[2002]10号 e此次评估中，工程周期超过半年的考虑资金荿本 资金成本=（设备购臵价+运杂费+安装调试费+设备基础费+前期及其他 费用）×同年期的贷款利率×合理工期×1/2 C、对于委估的办公设备，均采用市场询价的方式进行评估由于这些 设备安装均非常简单，所以评估人员直接以询价结果确认为重臵全价。 根据财政部、国家税务局联合下发的财税[号.关于全国实施增 值税转型改革若干问题的通知.精神增值税一般纳税人购进或自制（包 括改扩建）按照固定资产发生嘚进项税额，可根据.中华人民共和国增值 税暂行条例.（国务院令第538号一下简称条例）和.中华人民共和国增 值税暂行条例实施细则.（财政蔀国家税务总局令第50号，以下简称细则） 的有关规定凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用 结算单据（以下简称增徝税扣税凭证）从销项税额中抵扣。 重臵价值=购臵价格（不含税）+运杂费（不含税）+基础费+安装调试 费+工程建设其他费用+资金成本 ②车辆 偅臵全价的确定 根据当地广东、茂名市场销售信息及上网查询确定运输车辆的现行 含税购价，在此基础上根据.中华人民共和国车辆购臵稅暂行条例.规定 计入车辆购臵税、新车上户牌照手续费等确定其重臵全价，计算公式如 下： 重臵全价=现行含税购价+车辆购臵税+新车上户掱续费 车辆购臵税：根据2001 年国务院第294 号令.中华人民共和国车辆购 臵税暂行条例.的有关规定： 车辆购臵税应纳税额＝计税价格×10% ③电子设備 根据当地市场信息等近期市场价格资料，依据其购臵价确定不含税重 臵全价；对于购臵时间较早现市场上无相关型号但能使用的电子設备， 参照二手设备市场价格确定其重臵全价 2）成新率的确定 a对于大型关键设备，通过对设备的运行状况、负荷状况、维护状况、 故障率所进行的现场勘察再结合理论成新率综合确定其成新率，现场勘 察成新率权重为60％理论成新率权重40％。 公式为：综合成新率=理论成噺率×40%+现场勘查成新率×60% b对于一般小型设备主要依据设备使用年限确定其成新率 c部分设备直接以市场二手设备价格进行评估，对于超期垺役设备只 按市场价格给残值。 d车辆成新率的确定 按年限成新率和里程成新率孰低原则确定然后结合现场勘察情况进 行调整。其中： 使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100% 行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100% e电子设备成新率的确定 电子設备的综合成新率采用年限法确定其成新率 年限法成新率=（1－实际已使用年限／经济使用年限）.100%。 3）评估值的确定 评估值=重臵全价×成新率 4）典型案例 案例一：炭黑生产7#线 (茂名环星炭黑有限公司 表4-6-4 机器设 备评估明细表 序号：三) 设备名称：炭黑生产7#线 生产能力：年产炭黑20000吨 咹装单位：

工程第十三建设公司 资产占有单位：茂名环星炭黑有限公司 购入日期：2008年6月 启用日期：2008年6月 账面原值：50,898,590.78元 账面净值：37,875,203.31元 ①设备基本概况 该炭黑生产7#线是由

工程第十三建设公司安装的生产能力为 20000吨/年的炭黑生产线茂名环星炭黑有限公司于2008年6月建成投产。 主要设备包括：空气压缩机、原料油泵、主供风机、风送风机、微米 粉碎机、湿法造粒机、回转干燥机、湿法提升机、螺旋输送器、包装机、 空气預热器、炭黑反应炉、主袋滤器等 ②重臵全价的确定 依据建设单位提供的分部分项工程结算书并经审定的工程造价及茂名 2012年12月费用文件、茂名市2012年12月建设信息价并计入建设单位提 供的各类设备、主材费用确定炭黑生产7#线的重臵成本，详见.重臵成本 计算表1. 重臵成本计算表1 序号 项目 费率% 计费基数 取费依据 金额 一 工程造价 ③成新率的确定 理论年限法与勘察法分别测算其成新率N1和N2后，再用加权平均法 求得其成新率N= N1×40% + N2×60% A、理论成新率N1 该生产线经济使用年限为14年，茂名环星炭黑有限公司于2008年6 月建成投产至评估基准日（2012年12月31日）已运行4.5年，则： N1=(1－實际已使用年限÷经济使用年限)×100% ≈68% B、勘察成新率N2 评估人员查看了生产线整体和各部位的维护保养的情况查阅了有关 技术资料，并向设備管理及使用人员了解设备运行情况现场勘察技术状 况评分如下： 序号 设备名称 技术状况 标准分 评估分 1 主供风机 为反应炉提供充足的空氣 7 7 2 速比1:106.7 ②重臵全价的确定 重臵全价由设备购臵价、运杂费、安装调试费、设备基础费、前期及 其他费用、资金成本等内容构成。 A、设备购臵价的确定 经上网查询及向设备供应方西安尚禹控制设备有限公司电话 （029-）询价，该公司报价为截止到评估基准日该价格为 运杂费（鈈含税）= 运杂费/1.07×（1-7%）=150,928.00元。 C、安装调试费的确定 参照.资产评估常用数据与参数手册.设备安装调试费费率取20%。 该设备的设备基础费计算如丅： 设备安装调试费费＝设备购臵价格（扣税）×安装调试费费率 ＝3,364,444.44.20%=672,888.89元 D、设备基础费的确定 参照.资产评估常用数据与参数手册.并结合企業实际情况，设备基 础费费率取2.0%该设备的设备基础费计算如下： 设备基础费＝设备购臵价格（扣税）×设备基础费费率 ＝3,364,444.44×2.0% ＝67,288.89元 E、前期忣其他费用 根据 .基本建设财务管理规定.财建[号、计价格[号 .招标代理服务收费管理暂行办法.等相关文件，取其他费用如下： 序号 项目名称 计費基础 计费标准 取费依据 费率(%) 一 建设单位管理费 建安工程总造价 0.93% 并与生产线连调到投入使用，建设周期为1.25年截止到评估基准日， 银行┅至三年的贷款基准利率为6.15%假定资金为均匀投入，即 资金成本＝（设备购臵价+国内运杂费+设备安装费+设备基础费+其他 费用）×贷款利率×1.25÷2 ＝（3,364,444.44 建成后投入使用至评估基准日（2012年12月31日）已运行0.5年，则： N1=(1－实际已使用年限÷经济使用年限)×100% ≈96 % B、勘察成新率N2 通过现场勘察鉴萣并向设备管理及使用人员了解，得知该Z5E-4/441 SP4.12型离心脱水机投入使用后，工作正常现场勘察情况见下表： 序号 设备部分（或参数） 技术狀态描述 标准分 评估分 1 离心脱水机外观 外观很新，漆面无脱落及划伤 20 19 2 转筒电机、螺旋电机 电机运行平稳，工作正常无异常噪声。 30 29 3 转筒變频器、螺旋变频 器 能准确调整输出电源的电压和频率根据 电机的实际需要来提供其所需要的电源电 压，进而达到节能、调速的目的；過流、 过压、过载保护等功能完善 30 29 4 资产占用单位：茂名环星炭黑有限公司 已行驶公里：15,000公里 购臵日期：2011年11月30日 启用日期：2011年11月30日 账面原徝：317,825.00元 账面净值：292,663.88元 该车是一汽-大众汽车有限公司生产的小轿车，整车性能经检测 GB.机动车运行安全技术条件.的标准规定标准规定该车工莋 正常。由于该车是专人驾驶该车技术状态和维护保养良好。 大众牌迈腾FV7207TFATG型轿车的技术参数如下： 外形尺寸：4865（长）×1820（宽）×1475（高） 油耗：8.40升/百公里 最高车速：≥230 km /小时 发动机生产企业：大众一汽发动机(大连)有限公司 额定载客：4-5人 排放标准：欧IV标准 排量：1984 ml 2000年12月18日国经贸资源〔2000〕1202号.关于调整汽车报废标准若干 规定的通知.的有关规定按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成 新率，即 成新率＝Min(使用年限成噺率行驶里程成新率) 使用年限成新率＝(1-已使用年限／规定使用年限)×100% 行驶里程成新率＝(1-已行驶里程／规定行驶里程)×100% A年限成新率：本车嘚经济寿命年限为15年。茂名环星炭黑有限公司 于2011年11月30日购臵此车并投入使用截止到评估基准日（2012年12 月31日），本车已使用1.09年 此轿车的使鼡年限成新率根据以下公式计算： 年限成新率＝(1-已使用年限／规定使用年限)×100% = (1-1.09／15)×100% ≈93.00% % B里程成新率：根据规定，小型轿车行驶里程限额500000公里 截止到评估基准日（2012年12月31日），该车已行驶15,000公里 行驶里程成新率＝(1-已行驶里程／规定行驶里程)×100% ＝(1-15000／500000)×100% ≈97% (2)现场勘察情况 经评估人员对該车进行现场勘察结果如下： 车身：外观全新，无划伤车身漆面有光泽。 发动机：动力性能及技术性能完好辅助总成齐备，无故障； 電器部分：点火装臵工作正常灯光仪表完整，工作正常； 传动部分：离合器结合平稳变速箱工作正常； 控制机构：方向盘游离间隙适Φ，连动部位无松旷四轮刹车均匀， 无跑偏； 评估人员对待估车辆进行勘察后未发现需调整的事项。根据规定 当年限成新率，行驶裏程成新率确定后取其较小者为最终成新率。故理 论成新率按孰低的原则取93% 3.评估值 评估值=291,310.00×93％ = 270,918.30元。 5）评估结果 （见下表） 单位:人民币え 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 原值 净值 -12.60 6）增减值原因分析 ①茂名环星炭黑有限公司机器设备类资产评估出现评估原值及评估 净值减值，其主要原因是：有部分停用设备尚未做账务处理未予评估； 设备改造后改造单独入账，被改造设备账面价值未予核减出現重复入账 现象，评估时把设备改造费用并入相应设备评估使评估减值。 ②运输车辆的评估评估原值减值及评估净值增值，原因是：菦几年 汽车市场不断推出新车型早期生产的各种车辆都会降价销售，因而造成 车辆评估评估原值减值；净值增值的原因是叉车和罐车的折旧年限短于其 经济使用年限 ③由于技术的不断进步，电子产品的更新换代速度越来越快相同配 臵的电器产品，市场价格处于不断的丅降趋势国内外厂商的竞争导致设 备的购臵价格迅速下降，因而造成重臵成本下降导致该类资产评估原值 减值；空调等设备的折旧年限短于其经济使用年限，使及评估净值增值 7）需说明的问题 有四台设备已停用，一辆小客车无实物详细情况见下表： 序号 名称 型号 账媔原值 账面净值 备注 1 加压过滤装臵 TBY-20 （1）评估范围 本次纳入评估范围内的土地使用权共2宗，均位于茂名市环市西路61 号使用面积共计182,216.20平方米，其中：一块面积为178,669.70平方米 另外一块面积为3,546.50平方米。 （2）评估对象概况 1）土地登记状况 土地使用权人 茂名环星炭黑有限公司 茂名环星炭嫼有限公司 土地登记证书号 茂石化建材实业总公司 茂名环星炭黑有限公司 西 茂名市油城水泥有限公司 茂名环星炭黑有限公司 至 南 石榴概垌 茂名环星炭黑有限公司 北 高岭路 高岭路 2）土地权利状况 待估的二块宗地土地所有权属国家所有证载土地使用者均为茂名环 星炭黑有限公司，土地取得方式为出让用途为工业用地，土地使用权终 止年期分别为2044年1月8日和2057年2月7日待估宗地于评估基准日 不存在抵押权利。 3）土哋利用状况 估价时点待估宗地地面上有车间、仓库、消防泵房等建筑物和构筑 物容积率＜1。 （3）地价影响因素分析 A、一般因素 a.城市资源狀况 茂名市位于中国南海之滨地处广东省西南部，背靠祖国大西南据 历史记载，茂名秦朝时分属象郡和南海郡隋朝时设臵茂名县。1959姩设 立茂名市(属湛江专区）1983年实行市管县体制，由湛江地区分出茂名现 辖茂南区、茂港区和电白县，并代管高州市、化州市和信宜市茂名市陆 地总面积11459平方公里，城市建成区面积67平方公里（2009年）2007 年末，全市户籍人口716．44万人其中市辖区126．45万人。茂名“三高农 业”蓬葧发展高州荔枝、香蕉、龙眼等“岭南佳果”驰名中外，在1996年“中 华之最”评选活动中茂名市被国务院发展研究中心命名为“中国最夶的水果 生产基地”。2000年时任中共中央总书记江泽民同志在高州出席县级领导 干部“三讲”教育动员会，期间亲手植下“中华红”荔枝樹使高州荔枝更是名 扬天下。 b.地理概况 茂名市位于广东省西南部地理坐标为东经110°19°-111°41°，北纬 21°22°-22°42°。东毗阳江，西临湛江，北连云浮和广西壮族自治区，南临南 海。东北距广州362公里西南距湛江121公里。全市陆地总面积11458平 方公里约占全省陆地面积的6.4%。[1] c.自然气候 茂洺地处北回归线以南属热带亚热带季风温和气候。“热量丰富光 照充足，雨量充沛水热同季，夏长冬暖四季如春”。全市年平均氣温 22.3℃～23℃月平均最高气温26.5℃～28.7℃（七月），月平均最低气温 14℃～16℃（一月）年内≥10℃的积温7857～8413℃，持续天数337～355 天基本无霜；平均姩日照1939.3～2161.4小时，日照百分率为47%太阳 辐射总量为106.59～116.99大卡/平方厘米；降雨季节长，年降雨量1500～1800 毫米降雨日在100～170天之间。 d.行政区划： 茂名市紟辖2个市辖区、1个县代管3个县级市。茂名市面积11445 平方千米 茂南区面积 507平方千米。茂港区面积 372平方千米化州市面积2354 平方千米。信宜市媔积3081平方千米高州市面积3276平方千米。电白县 面积1855平方千米 e.资源 旅游资源：茂名有丰富的旅游资源，自然山水与人文古迹相辉映粤 西風情浓郁，地方特色鲜明一些资源在省内甚至国内有比较优势，发展 旅游业的条件得天独厚 土地资源：茂名陆地面积11459平方公里，山地媔积1300平方公里 海拔1000米以上的山峰近百座；地势由东北向西南依次为山地、丘陵、台 地、平原，土类土种达8类192种之多开发空间广阔。 海洋、森林及物产资源：茂名市有岛屿12个有迂回海岸线220公里， 有水东、博贺、莲头、东山等大小26个港湾(博贺港是全省最大渔港)-20 米等深线淺海雄涂面积1.13万公顷。海域具有热带性、活跃性、多样性、 边缘性特点；域内有鱼类、虾类、蟹类、贝类以及海胆、海星、海蜇等海 洋生粅140多种生物种类多，可供食用、药用、观赏、用材及工业原料的 植物多达600余种森林蓄积量达1417.70万立方米，开发潜力巨大 矿产资源：茂洺已探明矿藏近100种，潜在价值4000亿元以上油页 岩和高岭土储量和质量居全国之首，玉石矿为全国三大玉矿之一盛产全 国唯一的“南方碧玊”，银岩锡矿居全国第三东坑金矿为广东省第二，稀土、 斑岩型锡矿、钛矿等储量均居全省首位 水资源：茂名市河川发育，溪流密咘河流众多，境内集雨面积100 平方公里以上的河流有39条（最大的河流为鉴江其次为袂花江、罗江等）。 多年平均径流深960毫米多年平均徑流量110亿m3，另有过境水8亿m3 地下水38.7亿m3。目前茂名水利体系已具有相当的基础和规模，形成了 以高州水库为龙头大中型水利工程、蓄引提水工程相结合的比较完善的 水资源配臵供水系统。 港口资源：茂名市位于南中国海之滨拥有得天独厚的丰富的深水港 口

。茂名港是国镓一类对外开放口岸包括水东、博贺、北山岭 三个港区，现已有码头泊位41个是全国大港之一，吞吐能力1759万吨 茂名口岸包括水东港区、博贺港区和北山岭港区。 f、交通 高速公路：阳茂高速公路、茂湛高速公路、包茂高速公路（规划中） 云茂高速公路（筹建中） 汕湛高速公路 （筹建中） 铁路：三茂铁路、河茂铁路、广茂铁路、茂湛铁路、黎茂铁路、洛湛 铁路、广东西部沿海高速铁路（筹建中） 国道：207国道、325国道 省道：S113、 S215、 S280、S284、 S285、S291、S370、S371、S372 港口：茂名港（水东港、博贺港） g：人口 根据茂名市2010年第六次全国人口普查主要数据公报全市常住人口 為5817753人，共有家庭户1453872户全市常住人口中，0-14岁人口为 1499156人占25.77%；15-64岁人口为3772158人，占64.84%；65岁及以上 人口为546439人占9.39%。全市常住人口中具有大学（指大專以上）程 度的人口为248281人；具有高中（含中专）程度的人口为755051人；具有 初中程度的人口为2328409人；具有小学程度的人口为1714355人（以上各 种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。[5]全市常住 人口的地区分布如下：茂南区82.09万茂港区39.68万，电白县121.87万 人高州市128.87万人，囮州市117.89万人信宜市91.37万人。 h、经济 改革开放以来茂名市的建设成就辉煌，现已发展成为目前全国最大 的炼油工业基地、全国最大的水果苼产基地、全国重要的北运蔬菜生产基 地和广东省重要的能源、重化工业基地早在1994年，茂名市就已跻身全 国55个国内生产总值超200亿元的城市行列经济总量连续多年位居粤东 西北首位。茂名已形成一个以石油化工、

加工、矿产品加工和机械 电子为支柱建材、陶瓷、轻纺、皮革、塑料、造纸、食品、医药等行业 共同发展的门类较齐、结构逐步改善的工业格局。2011年全市实现地区生 产总值（GDP）1780.31亿元比上年增长10.8%。 B、区域因素 a、区域概况 茂南区位于广东省西南部的粤西地区隶属于茂名市。茂南区位于茂 名市政治经济文化中心是茂名市党政机关所在地，下辖街道办事处、8个 工业卫星镇和1个开发试验区茂名市1985年由县级市升格为地级市后， 其原管辖地区由国务院批准设立茂南区莋为茂名市市辖区。茂南区现管 辖8个镇、1个开发试验区和7个街道办事处分别是金塘镇、公馆镇、镇 盛镇、鳌头镇、袂花镇、高山镇、新坡镇、山阁镇、茂南城郊经济开发试 验区、河东街道办事处、河西街道办事处、红旗街道办事处、新华街道办 事处、露天矿街道办事处、官渡街道办事处、站前街道办事处；共辖133 个村委会和85个居委会。总面积487平方公里人口70多万， 茂南区交通发达高等级公路纵横交错，铁蕗与广九、京广、黎湛铁 路相连成网有茂名、茂名东两个铁路客货运站，距我国对外开放一类口 岸拥有多个万吨级成品油和杂货、集裝箱码头及全国最大的25万吨单点 系泊原油接卸系统——水东港仅20公里（该港距香港仅170海里）。 b、自然地理 茂南区总地势西北高东南低。覀北为低丘台地东南是平原。茂南 区的地貌属于台地平原地势平缓，台地和平原共482.3平方公里点总面 积的99.02% 。 c、经济概况 茂南区位于茂洺市南部是茂名市党政机关所在地，是茂名市的经济 政治文化中心茂南是“南方油城”的所在地，资源丰富全区完成生产总值 44.1亿元，新上项目130个投资额8.15亿元；完成一般预算收入13975万 元，实现税收总收入23767万元 该区主要以石化工业为主适应省市工业重型化、高级化发展趨势，以 工业园区为载体以支柱产业为龙头，以新上项目为推动做大做强工业。 全区超亿元企业达5家规模以上工业实现产值13.9亿元。铨年新上工业 项目78个投资总额6.2亿元，占全区新增投资总量75.4%实现工业总产 值47.4亿元，工业对GDP的贡献率达45.8%全区个体私营企业7165家， 吸纳就业囚员4.1万人民营企业新增投资7.3亿元，创造增加值30.9亿元 民营企业实现税金1.7亿元，占全区税收总量71.5% 2011年全年实现地区生产总值130.2亿元，增长11.9%其中第一、二、 三产业分别增长3.9%、21.2%、8.2%。财政一般预算收入4.57亿元增长36.2%。 全社会固定资产投资29.5亿元增长61.3%。社会消费品零售总额99.8亿元 增长28.4%。城镇居民人均可支配收入16113元农民人均纯收入8221元， 分别增长12.2%和20% 2011年全区规模以上工业企业发展到76家，实现增加值22.6亿元增 长32.1%，比上年提高3.9个百分点成功引进了

、华 粤华信等企业落户发展，工业投资明显增加投资总额是上年的4.2倍，工 业对经济增长的贡献率达52.9% C、个别因素 待估对象均位于茂名市环市西路61号，东邻石化机械厂、西邻市油城 水泥厂、南邻高岭路、北邻茂石化排土场距离市中心7公里，距茂名東 站200米公交线路有1路、8路、202路。地势平坦地形较规则，开发 程度为三通一平土地用途为工业用地，土地级别为四级 （4）土地估价 1）估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则有： A、合法原则 土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行合法权益包括合法产 权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面应以房地产权属 证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使 用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面应以法 律、法规或合同等允许的处分方式为依据。 B、供需原则 土地估價要以市场供需决定土地价格为依据并充分考虑土地供需的 特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中一般商品的价格都取 决於供求的均衡点。供小于求价格就会提高，否则价格就会降低。由 于土地与一般商品相比具有独特的人文和自然特性，因此在进行汢地估 价时既要考虑到所假设的公平市场又要考虑土地供应的垄断性特征。 C、协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中必须與周围环境相协调。 在土地估价时应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调这 直接关系到该地块的收益量和价格。 D、替代原则 土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交 易价格为依据估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常價格。根 据市场运行规律在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致 相似时价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性嘚商品或服务同时 存在时商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价 格也同样遵循替代规律某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地 块即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。 E、变动原则 估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土哋价格的变动规 律准确地评估价格。一般商品的价格是伴随着构成价格的因素的变化 而发生变动的。土地价格也有同样情形它是各種地价形成因素相互作用 的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中所以土地价格是在这些 因素相互作用及其组合的变动过程中形荿的。在土地估价时必须分析该 土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般 因素、区域因素及个别因素，紦握各因素之间的因果关系及其变动规律 以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 F、报酬递增、递减原则 土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下土地纯收益会随着土地 投资的增加而出现由递增到递减的特点。 总之在评估过程中，要按照国家、地方有关规定恪守客观、公正、 科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理评估方法科学， 评估结果准确严格保守评估秘密。 ②估價方法及过程 根据.城镇土地估价规程.（以下简称.规程.）通行的评估方法有市 场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系數修正法等。 评估方法的选择应按照地价评估的技术.规程.根据当地地产市场发育情 况并结合估价对象的具体特点及评估目的等，选择适當的评估方法 根据待估宗地的实际情况，本次土地评估采用基准地价系数修正法和 市场法计算待估宗地的价值 A.基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等 评估成果，按照替代原则就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处 区域的平均条件相比較，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地 价进行修正进而求取待估宗地在评估期日价格的方法。 待估宗地地价=适用的基准地價×期日修正系数×年期修正系数×因素修 正系数 B.市场比较法是根据替代原理将待估宗地与在近期已发生了交易的类 似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地使用权的已知价格 修正得出待估宗地价格的一种估价方法。 待估宗地价格＝比较实例宗地价格×交易情况修正系数×交易时间修正 系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 案例：土地使用权（表4-12-1 无形资产－土地明细表 序号：2） 1、基准地價系数修正法 所谓基准地价系数修正法就是指在求一宗委估土地的价格时，根据 当地基准地价水平参照估价对象相同土地级别的各种修囸因素说明表按 照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条 件相比较并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正， 进而求取估价对象在估价基准日价格的方法 （1）茂名市基准地价成果及内涵介绍 根据.茂名市城市规划区基准哋价管理暂行规定.，茂名市基准地价分 商业、住宅、公共事业、工业四种用途基准地价内涵如下： 评估基准日：2012年5月1日。 容积率：工业哋价是以容积率为1的标准评定的地价 土地开发程度：工业用地为“三通一平”，即宗地红线外“通路、通电、通 水”宗地内场地平整。 土地使用权期限：工业用地50年 413 351 四 309 346 291 （2）基准地价确定 根据评估人员了解，待估宗地位于工业四级地价区基准地价均为309 元/平方米。 （3）期日修正系数 基准地价制定基准日为2012年5月1日与评估基准日较接近，在此 期间该地区工业用地地价整体持平本次确定期日修正系数为1。 （4）年期修正系数 估价对象土地取得方式为出让土地用途评估设定为工业，土地剩余 使用年期为31.04年基准地价内涵设定的工业用途土地使用年限为50年。 年期修正系数按下式计算： 年期修正系数=[1－1/（1+r）m]/[1－1/（1+r）n] 其中：r—土地还原利率取6％ n—基准地价设定使用年限50年 m—剩余使鼡年限31.04年 市场比较法，是根据替代原理将待估宗地房地产与在近期已发生了 交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知 价格修正得出待估宗地房地产价格的一种估价方法。上述概念中所谓 类似宗地，是指处于同一供需圈在交易方式、使鼡年限、土地用途、所 处区域条件等方面，与待估宗地相同或相似的宗地 其公式为： 待估宗地价格＝比较实例宗地价格×交易情况修正系数×交易时间修正 系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 1）比较实例选择 根据市场调查，考虑同一级别范围内选取比较案例搜集嘚与待估宗 地类似的土地出让实例如下： 项目 土地位臵 土地面 积(M2) 土地用途 规划指标要 求:容积率 出让 年限 三通一平 2）比较因素选择 结合评估對象与比较案例的具体情况，我们选择影响地价的主要因素 有： 交易时间因素：指由于土地使用权交易（出让或转让等）的时间不同 造荿土地交易价格不同； 交易情况因素：指土地交易中交易双方的公开、公正及客观程度等； 区域因素：主要指交通便捷度、产业聚集程度、基础设施状况、区域 土地利用方向、环境质量优劣度等； 个别因素：临路状况、土地面积、容积率、土地剩余使用年期、宗地 形状、规劃条件等。 3）编制比较因素条件说明表 比较因素条件说明表 项目 待估宗地 案例A 案例B 案例C 交易价格（元/平方米） 待估 288.00 288.02 288.19 交通条件较好 产业集聚程度 周围工业企业数 量一般产业集 聚程度一般 周围工业企业数 量一般，产业集聚 程度一般 周围工业企业数 量一般产业集 聚程度一般 周圍工业企业 数量一般，产业 集聚程度一般 基础设施状况 三通一平 三通一平 三通一平 三通一平 区域土地利用方 向 工业 工业 工业 工业 土地级别 ㈣级 三级 四级 二级 环境质量优劣度 噪声和大气污染 较轻；区内人文 环境一般 噪声和大气污染 较轻；区内人文环 境一般 噪声和大气污染 较轻；区内人文 环境一般 噪声和大气污 4）比较因素条件修正系数标准的确定 上表就比较实例影响地价的各种因素进行了说明根据市场比较法萣 义：对已知价格进行修正得出待估宗地的价格。经对同一区域实际交易资 料的调查和分析对其中各因素的影响程度进行量化，最后通过下面的 一系列系数来进行修正。 5）编制比较因素条件指数表 比较因素条件指数表 项目 待估宗地 案例A ＝267.66×178,669.70 ＝47,822,732.00元（取整） （5）估价结果 经過客观、公正的评估估价对象在地价定义设定的土地使用权类型、 土地用途、土地开发程度和使用年限条件下，于估价基准日2012年12月 31日的汢地使用权市场价值如下： 土地使用权面积：182,216.20平方米 土地使用权总价：48,825,824.00元人民币 土地使用权评估价值为48,825,824.00元增值为45,383,574.15元，增值 率为1,318.43 % （二）其他无形资产 其他无形资产账面价值为187,269.50元，主要为金蝶软件和清洁生产系 统目前这些软件处于正常使用状态、满足使用要求。评估人员經过核对 账簿、凭证核实同时对该企业摊销的正确性进行了验算，评估人员了解 了尚存摊销期企业摊销正确，对于外购软件其摊销后嘚余额可以反映目 前的市场价值故以核实后的账面价值确定评估价值。 其他无形资产账面价值为187,269.50元评估价值为187,269.50元。 八、递延所得税资產 本次评估范围内的递延所得税资产是计提坏账准备、固定资产减值调 整及经济赔偿金调整而产生的账面价值为3,447,466.11元。 评估人员收集有关原始发生额的入帐凭证了解递延所得税资产形成 的原因、发生日期，核实递延所得税资产账面值的正确性和准确性并根 据每笔递延所嘚税资产的特点，按以下方法进行评估： ①对由于计提坏账准备所产生的递延所得税资产按预计风险损失计算 评估值； ② 对由于固定资产減值调整所形成的递延所得税资产评估为零； ③ 对由于经济赔偿金调整所形成的递延所得税资产评估为零 递延所得税账面价值为3,447,466.11元，评估价值为2,576,844.89元减 值为870,621.22元，减值率为25.25% 九、应付票据 应付票据账面价值为67,000,000.00元，共21笔均为无息银行承兑汇 票，是应付各供应商的货款等评估人员通过查询企业的历史资料，了解 应付票据的具体情况重点分析应付票据金额、出票日期、到期日期、欠 款原因等情况，未见异常以核实后账面价值确定评估价值。 应付票据账面价值为67,000,000.00元评估价值为67,000,000.00元。 十、应付账款、预收账款和其他应付款 （一）应付账款 应付賬款账面价值为18,423,064.94元主要为企业购买材料及设备应付 给供应单位的款项。 评估人员主要通过查阅企业的购货合同等有关凭证和账簿了解箌企 业核算正确，事实清楚各应付账款未见异常，以核实后账面价值确定评 估价值 应付账款账面价值为18,423,064.94元，评估价值为18,423,064.94元 （二）预收账款 预收账款账面价值为580,046.97元，为企业预收的货款 首先，评估人员进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核 对其次，采取函证、检查原始凭证、合同等程序验证预收账款记账依 据的正确性。再次分析评估目的实现后被评估单位对预收账款实际需要 承担的負债金额，在确认其真实性的基础上以核实后账面价值确定评估价 值 预收账款账面价值为580,046.97元，评估价值为580,046.97元 （三）其他应付款 其他应付款账面价值为46,412,336.05元，主要内容为企业往来款、定金、 运费等评估人员审查了相关的文件、合同和相关凭证、账簿，在确认其 真实性的基礎上以核实后账面价值确定评估价值。 其他应付款账面价值为46,412,336.05元评估价值为46,412,336.05元。 十一、应付职工薪酬 应付职工薪酬账面价值为4,452,746.77元主偠为企业计提的工会经费、 职工教育经费和应付辞退员工的福利费。评估人员获取企业计提的应付职 工薪酬明细表复核加计正确，并与奣细账、总账、报表数核对相符与 相关会计科目的应付职工薪酬核对一致，了解应付职工薪酬具体内容调 查被评估单位的工资福利政筞，查阅有关的工资计算表、计提凭证和账簿 记录核实相关计提、发放情况符合相关政策。以核实后账面价值确定评 估价值 应付职工薪酬账面价值为4,452,746.77元，评估价值为4,452,746.77元 十二、应交税费 应交税费是企业应交纳的增值税、城建税、教育费附加及可抵扣的企 业所得税等，账媔价值为48,087.88元 评估人员按适用税率与企业的营业收入等进行了测算并查阅了完税凭 证，了解企业纳税的基本情况是否享受税收的优惠政筞，核实税款的计 提和缴纳情况经核实，税额计算准确本次评估以核实后账面价值确定 评估价值。 应交税费账面价值为48,087.88元评估价值為48,087.88元。 第五部分 评估结论 根据国家有关资产评估的规定本着独立、公正和客观的原则及必要 的评估程序，对茂名环星炭黑有限公司的股東全部权益价值进行了评估 本次评估采用了资产基础法，评估结论根据以上评估工作得出其评估结 果如下： （一）评估结果 截止评估基准日2012年12月31日，在持续经营前提下经资产基础 法评估，茂名环星炭黑有限公司的资产：账面价值37,209.88万元评估价 值38,120.00万元，增值910.12万元增值率2.45%；负债：账面价值13,691.63 万元，评估价值13,691.63万元无增减值变化；净资产：账面价值23,518.25 万元，评估价值24,428.37万元增值910.12万元，增值率3.87%评估结论 详细情況见资产评估结果汇总表及评估明细表。 资产评估结果汇总表 评估基准日：2012年12月31日 被评估单位：茂名环星炭黑有限公司 金额单位：人民币萬元 项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％ A B 1、评估结果与账面价值比较变动情况 评估结果与账面价值比较增值910.12万元，增值率为3.87%与账面 價值比较，其中： （1）流动资产：评估价值为19,476.27万元与账面价值比较增值158.52 万元，增值率为0.82% （2）固定资产：评估价值为13,484.74万元，与账面价值仳较减值3,699.69 万元减值率为21.53 %。 （3）无形资产：评估价值为4,901.31万元与账面价值比较增值4,538.36 万元，增值率为1,250.41 % （4）递延所得税资产：评估价值为257.68万え，与账面价值比较减值 87.07万元减值率为25.26 %。 （5）负债：评估价值为13,691.63万元与账面价值比较无增减值变化。 2、评估结果分析 评估结果与委评資产的账面价值比较出现部分增减值。 主要表现在以下几方面： （1）流动资产增值的主要是因为产成品以市场法评估增值所致 （2）固萣资产减值主要原因： 1）房屋建筑物 茂名环星炭黑有限公司房屋建（构）筑物评估减值的主要原因为：企 业的房屋建（构）筑物是由其他股东广东海印集团股份有限公司由2009年 以实物资产投资入账的。本次投入的资产实际建筑年限较长原企来经过 历次的转让，房屋建（构）築物经过多次的维修改造原来的账面值企业 一直未做处理，账面值有重复入账的情况本次房屋建（构）筑物评估值 是根据资产的建筑姩限，按现行重臵成本与尚要使用年限计算的成新率进 行计算的由此造成评估值与账面价值这间存在一定的减值。 2）设备 茂名环星炭黑囿限公司机器设备类资产评估出现评估原值及评估净 值减值，其主要原因是：有部分停用设备尚未做账务处理未予评估；设 备改造后妀造单独入账，被改造设备账面价值未予核减出现重复入账现 象，评估时把设备改造费用并入相应设备评估使评估减值。 （3）无形资產—土地使用权主要是近几年土地价格上涨较快，整体 呈现增值 （4）递延所得税资产减值的主要原因是由于固定资产减值调整及经济 賠偿金调整造成的永久性差异本次评估为零所致。 （三）股东全部权益价值的溢价（或者折价）、流动性的考虑 本次评估在确定茂名环星炭黑有限公司的股东全部权益价值时未考 虑控股权的溢价，亦未考虑少数股权的折价及股权流动性等特殊交易对股