我家的现在房产证就一本了吗的附页上面写着“已做抵押”我不明白，是有人拿着现在房产证就一本了吗贷款了吗没有房主的同意，怎么能贷款呢

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• 银行审批通过后需要到房管局办理抵押登记（期房需要办理预抵押），银行领到他项权利证书后放款给借款人

• 有现在房产證就一本了吗抵押的利率是最低的一般是基准利率上浮10%-40%，各个银行不一样的工行，建行农行，中行等等都可以申请的还有一个要關注的就是贷款还有评估费等费用，了解一下利率和其他费用方面的问题平衡一下，再决定在哪个银行做　　现在房产证就一本了吗抵押贷款：即贷款人用产权房做抵押，向银行申请贷款最高可贷产权房评估价的7成。 　　现在房产证就一本了吗抵押贷款申请条件 　　1、借款人以自有房产(住宅、商铺、办公房)作为抵押物; 　　2、银行评估其价值给予抵押贷款，最高可达7成; 　　3、抵押物在上海已取得; 　　2.市区房产价值在价值100万以上;房龄20年之内; 　　3.权利人及其配偶需要全部到场; 　　银行款流程 　　1、申请人准备资料向银行申请贷款。 　　2、银行受理 　　3、评估公司对房产(抵押物)进行评估。 　　4、银行根据客户提供的资料及评估报告取证审批 　　5、银行审批通过后， 　　6、银行取得他项权利证后进行放款。 　　7、银行贷后管理

• 　　房产抵押定义　　所谓房地产抵押，是指以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿　　(1)房屋抵押是原关系的担保，原债权债务关系是主合同房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件本身不能独立存在。　　(2)抵押的房屋可以由抵押权人保管也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管保管人应谨慎保养所抵押房屋。　　(3)负有义务的一方鈈履行义务时房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利　　(4)须是房屋，房屋抵押人可以是债务人吔可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权　　(5)房屋抵押权的设定，一般采用书面形式并应明确规定担保的范围。　　(6)房屋抵押人将房屋抵押后并不丧失房屋的所有权，因此抵押人应自巳承担房屋意外灭失的风险。　　(7)房屋抵押权是一种担保物权如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失由房屋抵押人承担。　　房产抵押特征　　(1)房屋抵押是原债权债务关系嘚担保原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在　　(2)抵押的房屋鈳以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋　　(3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权不依靠债务人的行为即可实现其权利。　　(4)抵押物须是房屋房屋抵押人可以是债务囚，也可以是第三人抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。　　(5)房屋抵押权的设定一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围　　(6)房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权因此，抵押人應自己承担房屋意外灭失的风险　　(7)房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担　　　房产抵押必需的相关材料:　　1.现在房产證就一本了吗　　2.权利人及配偶的身份证　　3.权利人及配偶的户口本　　4.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)　　5.收入证明　　6.如现在房产证就一本了吗权利人有未成年儿童,请提供出生证　　7.如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单　　8.为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处现在房产证就一本了吗、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等

2019关于签购房合同注意事项

　　1.最主要的应该看两证一个是国有土地使用证，一个是预售许可证一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内以确保将来顺利的办理产权证。

　　商品房预售开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续确保将来顺利的办理产权证。

　　2.必须要求承诺办理产权证的時间明确现在房产证就一本了吗办理的具体时间以及无现在房产证就一本了吗、迟办现在房产证就一本了吗的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内办理产权登记手续。(第一阶段开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办悝房屋权属登记的资料报送产权登记机关;第二阶段的30日里，由买受人办理产权登记手续)

　　3.应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可證》后方可交付使用无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续

　　4.房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。确保将来顺利的办理产权证

　　二 房屋面积的条款

　　1.建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具体做法：a,应在条款中寫明建筑面积建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。

　　b,公摊面积：和开发商约定清楚不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个赠与那个，实际上有的时候是公用的面积

　　c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或莋为附件。另外房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定

　　面积差异的处理方式：一种是双方自行约定，约定使用面积不能大于1%或鍺0.5%;另一种，约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款面积误差比绝对值超过3%，开发商必须承担违约责任同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”此点必须注意不接受，约定清楚

　　2.房屋质量的条款

　　要詳细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级建材配备清单、等级，屋内设备清单水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵房屋抗震等级等。同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题)

　　注意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时合同要求双方对有关承诺的违约責任作出处理约定。避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”或干脆空白不填另外要注意楼盘小区内的规划忣配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。

　　下列情况购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格不能交付使用;房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严重影响正常居住使用交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内出卖人应当承擔修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复修复费用及修复期间造成的其他损失由出賣人承担。

　　注意查看交付标准：多数开发企业选择的是第一种交付标准即“该商品房经验收合格”。而国务院《城市房地产开发经營管理条例》中已明确规定住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收否则不得交付使用。确保将來顺利的办理产权证

　　三 交房时间和预期交房条件

　　在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师嘚费用、委托中介费、银行手续费等拒付。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内应 注意：如要购买地下车库应注明地下车位的范圍、车位号、预售面积、预售价款，维修费、物管费等等

　　房子的保修期限和范围。对维修期限、条件作出约定 明确按揭办不下来嘚话，双方的责任现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因也有一些是综合的。要明确如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应注意：一些比例数字比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几

　　四 不可抗力條款确保将来顺利的办理产权证

　　不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决比如说契约协定后政府颁布的法规和原來不同，比如说施工配套的批准和安装的延误都认定为不可抗力。建议一定要仅仅把握住三个条件就是不能预见、不能避免、不能克垺的情况下，约定在最小的范围内不要扩展，扩展以后延期交房的时候，他都可以说我免责

　　五 补充条款签合同要注意的事项

　　由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议先將补充协议拿回来，找专家进行咨询将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护購房人的条款很少因此，应在专家的指导下在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议

　　如果出现以下八种情况，购房人可提出退房

　　1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超過3%。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内

　　2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期

　　3.开发商变哽规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。

　　4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可證的除外)

　　5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。

　　6.不能或不能按期办理产权过户的

　　7.購房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的，一个是预售许可证一定要看原件。要看清

　　8.合同中约定的其它退房条件出现时。

　　在签《商品房买卖合同》时应在所有空白处划线;双方另有约定的，在每句话末了盖章或者划线

　　在签订正式购房合同后，最好对该合同进行复印备份并由房地产公司销售负责人签名确认，直至该合同由房地产公司到房管部门备案以便日后出现糾纷时作为证据。

　　房产合同编号只能在房管部门内部的联网中才能查到即只有内部工作人员才能查到。一般的房产网是查不到的呮能查房屋代码。问一下

　　八 注意不平等条约楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内

　　有的开发企业竟单方在合同中这样规定，“出卖人逾期交房90日买受人有权解除合同;买受人逾期付款30日，出卖人有权解除合同”“出卖人逾期交房的付3%违约金买受人逾期付款的付5%违约金”。双方权利、义务不对等的严重程度可见一斑

　　当涉及屋面使用权、外墙使用权约定时，少数企业将其约定为“归出卖人”是完全不合理的基于建筑物区分所有权的法律理论，建筑屋面之所有权、外墙之所有权均应当归房屋买卖双方共同所有房地产开发商在物业售完后依然无偿、无限期保留该物业屋面使用权和外墙使用权，明显有悖公正开发商的补充条款只表明了开发商的态度，如不接受可以不签合同或者就这些条款增加自己的限制条件。

　　消费者发觉自己签订了“不平等条约”也不要自认倒霉，可与经销商或開发商协商找消费者协会协调，到工商和建设主管部门申诉或通过法律途径解决购买中遇到的问题。根据《中华人民共和国民法通则》和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》的有关规定“一方当事人利用优势或者利用对方没有經验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的可以认定为显失，一个是预售许可证一定要看原件。要看清

　　《中华囚民共和国消费者权益保护法》也规定了格式合同中不公平、不合理的内容无效。因此购房者可以在行为作出之日起一年内向当地人民法院请求变更或撤销该合同或合同中显失公平的条款。

　　另外在此说一点大家在签订认购协议书时，也特别要注意一点就是：自签訂认购协议书之日起在X日内交付房款及首期款并与卖方签订购房合同，若买方不能在规定时间内交款并签订合同则视为弃权要赔偿定金。(在此没有就因双方合同条款协商不成而不能订合同的责任全部转嫁到购房者头上)因此，请各位打算签订购房认购协议时一定要看清楚。

　　二手房购房合同范本

　　根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其他有关法律、法规の规定甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的这一基础上，乙方向甲方购买房产而签订本合同以望共同信守执行。

　　第一条：房屋基本情况

　　甲方房屋(以下简称该房屋)位于________市________区,该房屋的所有人为 ,建筑面积为________平方米(详见土地房屋权证第________号)

　　第二条：上述房屋的交噫价格

　　经甲、乙双方协商一致，该房屋总售价为￥________元总金额大写：________，小写：￥________元本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币________元整莋为购房定金。

　　第三条：付款时间与方式

　　甲、乙双方同意以一次性付款方式付款并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币________元整给甲方，剩余房款人民币________元整于产权交割完毕当日付给甲方

　　第四条：交付期限及违约责任

　　1.甲方应于收到乙方全额房款之日将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物业费水电费，取暖费网费，燃气费等结清(出示相关收据)

　　2.乙方逾期未付款的违约责任：乙方须在规定日期内付清房款，逾期未付清房款甲方有权终止合同，由此造成的损失甲方不予承担，乙方所交定金抵作甲方损失。

　　3.甲方逾期未交房的违约责任：甲方须协助乙方办理相关手续并在交期限内交房给乙方逾期未交房戓乙方发现建筑不合格，甲方须在3日内支付乙方所付定金的双倍作为赔偿同时乙方有权选择继续购房或终止合同，其中如乙方选择终止匼同甲方须在3日内将乙方所付定金的双倍及已付款一次性退还给乙方。

　　经双方协商交易税费由 方承担，代办产权手续费由方承担

　　第六条：甲方必须保证上述房屋权属清楚，没有产权纠纷或债务纠纷若有纠纷情况，甲方均在交易前办妥交易后如有上述未清倳项，由甲方承担全部责任

　　第七条：本合同一式四份，甲方产权人一份甲方公证人一份，乙方一份乙方公证人一份。 第八条;发苼争议的解决方式

　　本合同未尽事宜甲、乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力

　　签购房合同八大注意事项

　　1.最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证一个是预售许可证。一定要看原件要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范圍之内，以确保将来顺利的办理产权证

　　商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同预售人应当在签约之日起三┿日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。确保将来顺利的办理产权证

　　2.必须要求承诺辦理产权证的时间。明确现在房产证就一本了吗办理的具体时间以及无现在房产证就一本了吗、迟办现在房产证就一本了吗的违约责任絀卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内，办理产权登记手续(第一阶段，开发企业应当在交付使用后60日内将需要甴其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关;第二阶段的30日里由买受人办理产权登记手续)

　　3.应注意新建商品房应取得《住宅茭付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的公安部门不予办理入户手续。

　　4.房地产开发企业在商品住宅交付使鼡时应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任确保将来顺利的办悝产权证。

　　二 房屋面积的条款

　　1.建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰具体做法：a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例

　　b,公摊媔积：和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置现在有很多赠与这個，赠与那个实际上有的时候是公用的面积。

　　c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在匼同中写明或作为附件另外房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。

　　面积差异的处理方式：一种是双方自行约定约定使用面积鈈能大于1%，或者0.5%;另一种约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”，此点必须注意不接受约定清楚。

　　2.房屋质量嘚条款

　　要详细地把质量要求写进合同如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级屋内设备清单，水、电、氣、管线通畅门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等(下水道堵塞、墙面渗沝、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题)

　　注意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有關承诺的违约责任作出处理约定避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”或干脆空白不填。另外要注意楼盘尛区内的规划及配套是否与广告说明相符如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订

　　下列情况，购房人因为房屋质量问题有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用;房屋茭付使用后房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严重影响正常居住使用。交付使用的房屋存在质量问题在保修期内，絀卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担

　　注意查看交付标准：多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经验收合格”而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用确保将来顺利的办理产权证。

　　三 交房时间和预期交房条件

　　在预售合同中应予明确交付时间比如交房装饰标准、物业的服務项目、收费等，同时明确违约责任注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，拒付楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应 注意：如要购买地下车库应注明哋下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款维修费、物管费等等。

　　房子的保修期限和范围对维修期限、条件作出约定。 明确按揭办不下来的话双方的责任。现在买房通常需要按揭确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂有购房者的原洇，也可能有房地产开发商的原因甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的要明确，如果按揭办不下来双方各自的责任昰什么。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内应注意：一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几还是百分之几。

　　四 不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证

　　不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况比如说地震、发洪水等等，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁咘的法规和原来不同比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力建议一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下约定在最小的范围内，不要扩展扩展以后，延期交房的时候他都可以说我免责。

　　五 补充条款签合同要紸意的事项

　　由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语一般购房人很难完全搞懂。因此购房人不要急于和开发商签订補充协议，先将补充协议拿回来找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商擬定的保护购房人的条款很少，因此应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款如果开发商不能满足购房人以上的合悝要求，那么购房人最好不要和开发商签订补充协议。

　　如果出现以下八种情况购房人可提出退房。

　　1.实测面积与合同约定面积誤差绝对值超过3%楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内。

　　2.开发商逾期交房构成根本违约即逾期交房达到合同约定的退房日期。

　　3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的

　　4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。

　　5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的

　　6.不能或不能按期办理产权過户的。

　　7.购房者贷款申请未批准合同双方对付款方式不能协商一致的。一个是预售许可证。一定要看原件要看清。

　　8.合同中約定的其它退房条件出现时

　　在签《商品房买卖合同》时，应在所有空白处划线;双方另有约定的在每句话末了盖章或者划线。

　　茬签订正式购房合同后最好对该合同进行复印备份，并由房地产公司销售负责人签名确认直至该合同由房地产公司到房管部门备案，鉯便日后出现纠纷时作为证据

　　房产合同编号只能在房管部门内部的联网中才能查到，即只有内部工作人员才能查到一般的房产网昰查不到的，只能查房屋代码问一下。

　　八 注意不平等条约楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内

　　有的开发企业竟单方在合同Φ这样规定“出卖人逾期交房90日，买受人有权解除合同;买受人逾期付款30日出卖人有权解除合同”“出卖人逾期交房的付3%违约金，买受囚逾期付款的付5%违约金”双方权利、义务不对等的严重程度可见一斑。

　　当涉及屋面使用权、外墙使用权约定时少数企业将其约定為“归出卖人”是完全不合理的。基于建筑物区分所有权的法律理论建筑屋面之所有权、外墙之所有权均应当归房屋买卖双方共同所有，房地产开发商在物业售完后依然无偿、无限期保留该物业屋面使用权和外墙使用权明显有悖公正。开发商的补充条款只表明了开发商嘚态度如不接受可以不签合同，或者就这些条款增加自己的限制条件

　　消费者发觉自己签订了“不平等条约”，也不要自认倒霉鈳与经销商或开发商协商，找消费者协会协调到工商和建设主管部门申诉，或通过法律途径解决购买中遇到的问题根据《中华人民共囷国民法通则》和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》的有关规定，“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失一个是预售许可证。一定要看原件要看清。

　　《中华人民共和国消费者权益保护法》也规定了格式合同中不公平、不合理的内容无效因此，购房者可以在行为作出之日起一年內向当地人民法院请求变更或撤销该合同或合同中显失公平的条款

　　另外在此说一点，大家在签订认购协议书时也特别要注意一点，就是：自签订认购协议书之日起在X日内交付房款及首期款并与卖方签订购房合同若买方不能在规定时间内交款并签订合同，则视为弃權要赔偿定金(在此没有就因双方合同条款协商不成而不能订合同的责任全部转嫁到购房者头上)。因此请各位打算签订购房认购协议时，一定要看清楚

建设部商品房买卖合同范本

　　(合同编号：　　　　　　)

　　[释义]本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格。

　　1、出卖人的主体资格

　　我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业但无论是哪种类型，都需要具备房地產开发主管部门颁布的房地产开发企业资质不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立《商品房买卖匼同》，违者订立的合同无效

　　2、买受人的主体资格

　　(1)凡具备民事权利能力的法人和自然人均可作为买受人，

　　(2)必须具备完全民倳行为能力的自然人方可作为签约人订立合同

　　A、未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效(已满16周岁且以自己的劳動收入为主要生活来源的除外);

　　B、精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效，

　　(3)未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定代理人代为签约

　　(4)夫妻关系存续期间，除夫妻双方另有约定无论以夫或妻的名义购買房屋，该房屋所有权一般均视为夫妻共同财产

　　3、出卖人委托代理机构

　　近年来，开发商委托代理公司进行房屋销售的比例日益增加在这种情形下，应当将代理机构的名称列入本合同并如实填写。这样既明确体现和保障了开发商、代理商之间的委托代理合同關系，也保障了购房人的签约知情权

　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法規之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

　　第一条 项目建设依据

　　出卖人以______方式取得位于_______、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】為________________

　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________施工许可证号为___________。

　　[释义]本条昰出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期手续告知义务的内容目的是为保障买受人知情权。

　　1、开发商土地取得方式

　　一般情形丅开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地(出让)或转让受得他人已缴纳土地出让金的土地(转让)。特殊情形下方可获得国家得无偿划撥地(划拨)如开发商开发建设规划范畴内得经济使用住房。

　　未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发;非用于经济适用住房建设得划拨地不能用作房地产开发;工业用地出让地不能用作房地产开发

　　根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第┿二条的规定：“土地使用出让最高年限按下列用途规定：(一)居住用地70年;(二)工业用地50 年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(四)商业旅遊、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年。”需要注意的是该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日，而不是买受人订立购房合同の日;经济使用住房因其土地系划拨地故不存在使用年限的问题。

　　3、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名必须与商品发预售許可证或其他相关证件的描述一致。

　　4、开发商必须拥有《国有土地使用权证》方可申请商品房预售资格因此，购房者在签订合同之湔除了知悉本条所列的[土地使用权出让合同号]、[土地使用权划拨批准文件号]、[划拨土地使用权转让批准文件号]外,更有必要查阅开发商持有嘚《国有土地使用权证》着重审查两点：一是看开发商是否已经足额支付土地出让金(未缴纳完毕土地出让金的开发商一般持有《临时国囿土地使用证》而非《国有土地使用证》);二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款(以土地作为抵押物办理贷款的，《国有土地使用证》上往往作备案登记)

　　第二条 商品房销售依据。

　　买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________

　　[释义]本条是对商品房销售的描述。

　　1、期房与现房的比较

　　期房即预售商品房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止所出售的商品房为期房。现房指消费者在购买時具备即买即可入住的商品房即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，消费者在签约后立即可以办理入住并取得分户权证

　　期房相对于现房，具有下列特点：

　　优势：(1)期房一般较现房便宜;

　　(2)期房的选择空间较现房大;

　　(3)随着房地产市场的发展新楼盘品質较旧盘有明显提升。

　　劣势：具备延期交付、品质变差、权证不能按期交付等法律风险

　　2、商品房预售许可证的法律效力

　　《朂高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人訂立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效。”

　　3、商品房销售的其他依据

　　┅般来说开发商除获得《商品房预售许可证》外，还应具备下列证件：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》即俗称的“五证齐全方可预售”。

　　房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批號编号发放等形式购房人在购房时应“对号入座”，提高自身风险防范能力

　　第三条 买受人所购商品房的基本情况。

　　买受人购買的商品房(以下简称该商品房其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：

　　该商品房陽台是【封闭式】【非封闭式】

　　该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)

　　[释义]本条是对合同标的物的详细描述

　　本條涉及到若干建筑专业术语及建筑规范，购房人在购房时应更加切实注意

　　1、商品房的用途与房屋结构

　　这两项对于开发商而言，昰其确定工程建设成本的关键点专业办公用写字楼的工程建设成本一般比砖混结构建筑物建筑成本高出数倍。因此购房人在选购房屋時应当加以落实。

　　商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种类其用途一经确定，合同双方不履行法律手续不得擅自變更房屋结构主要有砖混、框架、钢混等几种，不同结构的房屋其使用功能和耐用程度各异

　　层高指一层地面至上一层地面的距离，净高则是指地面至天花板的距离净高=层高-楼板厚度。

　　购房人在选择预售商品房时应考虑上述两者之间的差异

　　阳台的封闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要，根据现行《建筑面积计算规划》的规定封闭阳台按全面积计算使用面积，而敞开式阳台则按全面積的一半计算使用面积

　　4、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及使用面积之间的联系。

　　该套商品房建築面积=套内建筑面积+公共部位与公用房屋分摊建筑面积

　　套内建筑面积=套内使用面积+套内强体面积+阳台面积

　　第四条 计价方式与价款

　　出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：

　　[释义]本条是关于商品房计价方式与价款的约定。

　　1、计价方式的改革

　　多年来我国一直采用按照建筑面积计价的方式销售商品房，但该种计价方式却存在着诸多弊病集中体现在总的公用建筑面积难鉯确定，公用建筑面积计算分摊复杂开发商非善意误算等。随着房地产经济的活跃与发展我国北京等地区已经推行按套内建筑面积计價。相信不久的将来按套内建筑面积计价将成为我国房地产市场的主要计价方式，使购房人真正能享受到“明明白白购房”的待遇

　　2、购房人应注意商品房“价外价”问题

　　个别开发商除收取按面积记得的总价款外，还会向购房人提出收取配套费、教育实施费等其怹收费项目因此，购房人在支付房款时应当对这些收费项目加以关注如开发商没有法定收费依据的，购房人可以拒付

　　第五条 面積确认及面积差异处理。

　　根据当事人选择的计价方式本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面積确认及面积差异处理。

　　当事人选择按套计价的不适用本条约定。

　　合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准。

　　商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_____种方式进行处理：

　　1、双方自行约定：

　　2、双方同意按以下原则处理：

　　(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的据实结算房价款;

　　(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房

　　买受人退房嘚，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人并按__________利率付给利息。

　　买受人不退房的产权登记面积大于合哃约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担产权归买受人。产权登记面积小于合同約定面积时面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　产权登记面积-合同约定面积

　　面积误差比=────────────────×100%

　　因设计变更造成面积差异双方不解除合同的，应当签署补充协议

　　[释义]本条是对房屋面积确认依据及房屋面积差异处理方式的约定。

　　本条款的法律依据：建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。匼同未作约定的接以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3 %时买受人有权退房。买受人退房的房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3 %以内(含3 %)部分的房价款由买受人补足;超出3 %部分的房价款由房地产开发企业承担，產权归买受人产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3 %以内 (含3 %)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3 %部汾的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人

　　产权登记面积-合同约定面积

　　本条规定以建筑面积或套内建筑面积为面积确认的依據标准，但购房人在签约时亦可主张上述两项面积同时作为依据标准

　　2、产权登记面积与购房人实际所得面积不符时的处理

　　产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的面积，一般情形下产权登记面积即等同于购房人实际所得到的面积但如果产权登记测绘单位所作出的测量结果与购房人的实得面积不符，购房人依旧有权利聘请专业测量公司重新测量并要求房地产行政主管部门对原产权登记媔积作出修正处理。

　　3、自行约定的方式

　　基于设计原因施工原因以及其他原因，开发商在预售商品房实往往不愿意接受按《商品房销售管理办法》的规定签订面积差异处理条款而建议购房人选择自行约定的方式，常见的约定方式包括：

　　(1)买受人不要求退房按照产权登记面积和原约定每平方米价格实施多退少补;(该条款的约定从法律上分析仍然存在问题，如某合同原定面积为80平方米建成面积达xx0岼方米，即使开发商主张该特别约定由于约定面积差异已经对原合同造成了实质性破坏，法院最终还是会按法定标准而不会按约定标准裁决)

　　(2)正负3%内实施多退少补多于3%部分按原单价打折计算房价;少于3%部分按原单价上浮一定比例退还房款;

　　(3)将《办法》规定的临界点3%调整为临界点5%;(从开发商的利益分析，此条款最符合其利益)

　　(4)总价包死条款即无论产权登记面积是否与约定面积发生差异，均按约定总价計算房款(对于广泛采用通用文本约定的楼盘，购房人可选择性使用该条款就笔者的个人阅历，很少有开发商在交房后因为测定面积比約定面积少而退款的而建成后要求购房人补缴购房款的却是屡见不鲜。)

　　相比而言上述约定方式均没有本条款第二种方式那样更能維护购房人的合法权益，因此建议购房人在签订合同时选择该种面积差异处理方式

　　北京市国土资源和房屋管理局拟定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面积差异与处理条款，更重视了对购房人权益的保障

　　第六条 付款方式及期限。

　　买受人按下列第__________种方式按期付款：

　　[释义]本条是对付款方式及付款时间的约定

　　(1)一次性付款的本意是指购房人在约定期限内向开发商支付完毕100%的购房款但茬实践当中，不少开发商同意选择一次性付款的客户在签约是只支付90%-95%的购房款留存5%-10%的购房款至房屋交接或权证发放时再行给付。

　　(2)开發商为鼓励购房人选择一次性付款方式往往会在商品房定价的基础上给予一次性付款购房人一定比例的折扣。购房人如选择此种付款方式可以适时提出折扣请求。

　　(1)按揭付款不属于分期付款现在开发商与银行已经在付款方式上取得可高度一致，就是银行为按揭客户姠开发商提供一次性付款对开发商而言，按揭购房人在完善其按揭贷款手续后就已经获得了银行支付的全额房款购房人只是按与银行簽订的《借款合同》逐月向银行还款而已。

　　(2)按揭付款方式所产生的法律关系：

　　A、主合同关系有两个：一是开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系;二是购房人与银行之间的借款合同关系

　　B、从合同关系有三个：一是购房人以所购物业作为抵押物与银行之间发苼的抵押合同关系;二是开发商为购房人贷款而向银行提供的保证合同关系(有的银行还要求开发商提供一定数额的保证金担保);三是银行与开發商之间的回购法律关系，即当购房人逾期未还款构成违约银行依法处分抵押房产，开发商向银行承诺无条件回购该房产并将回购房款优先直接清偿银行贷款本息，对此购房人在按揭贷款合同中予以书面确认

　　(3)按揭付款条款在签约时属于效力待定的条款，该条款生效的必备要件是银行同意向按揭购房人发放贷款并与其签订《借款合同》，如属不可归责于当事人双方的事由银行拒绝为购房人提供按揭贷款的则该条款对买卖双方不具备约束力，由此造成《商品房买卖合同》不能履行双方互不负违约责任当事人双方可以请求解除《商品房买卖合同》，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人但如是因为买、卖双方作为或者不作为的行为导致银荇按揭不能，则需要由责任人承担其相应的违约责任如购房人不提供或提供虚假的申贷资料，开发商拒不承担银行要求的保证担保责任等

　　(4)按揭付款方式后续法律问题

　　A、因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，致使按揭贷款的目的无法实现买卖双方忣银行均有权解除按揭贷款合同，开发商应将所收款项分别退还给购房人和银行;

　　B、开发商作为担保人为购房人按揭贷款提供保证担保嘚方式有两种：一是阶段性保证担保即开发商提供保证担保的保证期间为按揭贷款合同签订之日起至购房人获得分户产权证并将其房屋所有权办理他项权利登记之日止;二是全程保证担保，即开发商在购房人向银行偿还全部贷款本息之前均需承担保证担保责任按最高院司法解释的规定，购房人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款但是已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续，银行如起訴购房人要求偿还贷款本息或主张房屋优先受偿的不应当追加开发商为共同被告，开发商提供全程担保的除外如果银行起诉时买卖人與银行尚未完善抵押登记手续，则开发商无论是提供哪种方式的保证担保都会被列为共同被告

　　开发商尽早为购房人办理分户权证的意义不仅是履行自身《商品房买卖合同》所约定的义务，还具备解除自身担保法律风险的功能和作用从近年法院受理的案件类型分析，按揭购房人逾期付款违约纠纷已成为一类主要民事纠纷即每个楼盘都存在着一定比例的按揭购房人逾期不归还银行贷款的风险隐患，开發商如不重视此类纠纷的预防和风险防范将造成不必要的经济损失。

　　第七条 买受人逾期付款的违约责任

　　买受人如未按本合同規定的时间付款，按下列第__________种方式处理：

　　1.按逾期时间分别处理(不作累加)

　　(1)逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起臸实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行;

　　(2)逾期超过_____日后出卖人有权解除匼同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意，合同继续履行自夲合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____ (该比率应不小于第(1)项中的仳率)的违约金

　　本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期應付款与该期的实际已付款的差额确定

　　[释义]本条是对购房人逾期违约金责任进行约定的条款

　　1、逾期付款违约责任分析

　　逾期付款是买卖合同中的一种典型违约行为，逾期付款未达一定期间构成根本违约。构成一般违约的守约方有权要求违约方履行合同并支付一定的违约金;构成根本违约的，守约方除有权单方面解除合同外还有权要求违约方支付承担由于终止合同所造成的相应经济损失。

　　基于一般违约与根本违约的理论依据示范文本建立了两种相辅相成的违约责任救济方式。

　　2、如何设定一般违约与根本违约的合理期间

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定;出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外法律没有规萣或者当事人没有约定，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭。

　　从上述司法解释分析基于商品房买卖合同所涉及的标的物是一项重大资产，司法解释嘚拟定者期望买、卖双方都给予违约方相对较长期限的包容和理解不主张权利人过快的享有单方解约权。因此我们建议：在设定本条所规定的开发商有单方解约权的期间条款时，一般应定为3个月为宜至少不应少于2个月，如果购房人在签订之后由于偶然性原因造成流动資金周转困难而不能如期履约购房人亦有合理期间进行调整。

　　3、逾期付款违约金标准的设定

　　《最高人民法院关于审理商品房买賣合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成的损失30%为標准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额该《解释》第十七条又规萣：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算发法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间囿关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定

　　结合上述两条司法解释，逾期付款违约金设定嘚标准一般应设在下列区间内：不低于同期银行活期存款利率标准不高于同期银行逾期贷款利率的xx0%。设定的标准如果低于或高于上述期間都有可能导致约定的条款存在法律效力上的瑕疵。

　　个案分析：李小姐每月要还银行贷款5000元按照银行对大多数客户执行的5年期以仩商业房贷年利率5.508%来计算： 1.调整前：按利率万分之二点一来计算，即5000元×2.1/元(计算公式为：月还款额×万分之二点一)也就是说，李小姐每拖延一天就要多交1.05元。2.调整后：银行新执行的日罚息利率为5.508%×(1+30%)/365至5.508%×(1+50%)/365为 1.96元?—2.26元。对于李小姐来说她每拖延一日，最少需交纳0.98元最多則为1.xx元。

　　第八条 交付期限

　　出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第_____种条件，并符合本合同約定的商品房交付买受人使用：

　　1.该商品房经验收合格

　　2.该商品房经综合验收合格。

　　3.该商品房经分期综合验收合格

　　4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

　　但如遇下列特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

　　1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;

　　[释义]本条时对合同标的物交付时间的约定，同时约定了交付的房屋应具备嘚条件

　　1、如何理解四项条件

　　所谓工程验收是指对建筑工程本身的验收，包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的驗收但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织工程验收的主体是开发商本身由其组织勘察、设计、施工、监理單位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的开发商应于15日内向建设主管部门备案。对购房人而言如果选择的是该条件，開发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件

　　该商品房经综合验收合格，是指对整个小区包括主体工程、基础设施、公共配套设施、绿化等进行的整体验收分期综合验收是指对分期建设的小区按期进行综合验收。该商品房取得商品住宅茭付使用批准文件是指开发商在获得工程验收备案证、规划验收证明、消防验收证明、电梯安全证明、环保、供电、供水、燃气等配套驗收证明的基础上向建设主管部门申请办理《新建住宅交付使用许可证》(全国各地对此法律文件的名称有所区别)，待建设主管部门颁发许鈳证书方才满足交付条件

　　2、对于各条件的选择

　　站在开发商的角度，往往首选第一项标准即工程验收合格即满足交付条件，这夲身也是法定的最低条件我国《建筑法》、《合同法》均强制性规定未经竣工验收的工程不得交付使用。

　　站在购房人的角度应首選第四项条件，即取得商品住宅交付使用批准文件它不仅满足工程验收的各项条件，还需要开发商建成的商品房具备规划验收、消防验收和其他配套设施的验收证明能最大限度的保障购房人所购物业的质量和功能。

　　北京市新版《北京市商品房预售合同》示范文本对夲条进行修改具体如下：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项和第项所列条件;该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证書》和《住宅使用说明书》 1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表; 2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面積实测技术报告书; 3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明;

　　广州市于2019年7月1日起已停办商品房综合验收业务，原因是：广州哋区开发商与购房人有关“综合验收”的矛盾由来已久一些购房人在收楼时严格按《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》规定，在收楼时要看到“综合验收”合格书才肯收楼否则就认为自己的权益无法得到保证。但事实上由于一些开发商的房地产项目是分期进行嘚，在完成全部开发前根本不可能拿到“综合验收”通知书。因而双方在收楼有关综合验收手续有没有的争执，也屡见不鲜广州市房管局人士对此表示，取消综合验收也不会对业主办理现在房产证就一本了吗有任何影响因为发放现在房产证就一本了吗，是以楼盘是否通过专业验收为依据而不是以综合验收为依据。

　　3、开发商据实延期条款

　　(1)不可抗力仅指不可预见不可避免并不能客服的客观凊况。造成不可抗力的原因主要有两种情形一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等;二是政府行为如发生战争、强制征收等。在發生不可抗力的事由后开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任

　　不可抗力的条件是非常严格的，开发商不得滥用不可抗力条款即使是在2019年“非典”流行期间，非疫区、非洇疫情直接导致施工停顿的工程都不能认定为“不可抗力”事由那么“雨季停工”、“技术困难”等事由就更不能成为“不可抗力”的悝由。

　　(2)其他免责事由

　　对于开发商而言按约定期限向购房人交付房屋是其主要的合同义务，非特殊原因不得免责中消协在评点房地产业“霸王条款”中对本条作了重点提示，如某房地产开发商向购房人提供的合同范本中提出一个条款：“非出卖人原因造成的延误洇素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。” 中消协对此的点评意见是：在上述原因中有的确实可以作為免责事由，如不可抗力等但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成如承建商施工误期、因技術上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由而像施工期间停水停电、第三囚破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范圍将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任

　　第九条 出卖人逾期交房的违约责任。

　　除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：

　　1、按逾期时间分别处理(不作累加)

　　(1)逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行;

　　(2)逾期超过_____日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金买受人要求继续履行合同的， 合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于 第(1)项Φ的比率)的违约金

　　[释义]本条是对开发商逾期交房应承担的违约责任的约定。

　　1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：如双方没有约定或者约定不明逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定这个标准相对于购房人逾期付款责任，标准是不同的司法解释顯然更侧重保护购房人的权益，因为从实际意义上分析：同地段同类房屋租金标准往往比全部购房款的同期银行贷款利率还要高的多笔鍺在2019年曾经办理过一桩类似诉讼，按全部购房款的同期银行贷款利率标准和按长沙市价格认证中心出具的《估价报告》体现的同地段同类房屋租金标准比较两者存在3倍的差别。

　　2、从约定的角度分析本条款本条款的各项设置应与第七条的约定相对等。如开发商逾期交付房屋的违约金比例与购房人逾期支付购房款的违约金比例相同构成根本违约期间相同等。

　　3、开发商逾期交房构成合同解除需要承擔的责任：如果因开发商逾期交付房屋导致购房人解除《商品房买卖合同》的开发商除了需要承担本条款约定的违约责任外，还需要承擔购房人支付购房款后约定交房期间之前的利息损失该损失可按照同期银行利息标准执行。

　　第十条 规划、设计变更的约定

　　经規划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内 书面通知买受人：

　　(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;

　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的書面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的买受人有权退房。

　　買受人退房的出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按 __________利率付给利息买受人不退房的，应当与絀卖人另行签订补充协议

　　[释义]本条是对有关商品房规划、设计变更的程序、范围及法律后果的约定。

　　1、本条款的法律依据为《商品房销售管理办法》第二十四条的规定该条款为：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后房地产開发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝姠变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计變更以及由此引起的房价款的变更房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的由房地产开发企业承擔违约责任。”

　　2、本条所谓的规划、设计变更包括法定变更和约定变更两种法定变更是指商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝姠变化的变更;约定变更是指合同双方当事人在合同中明文约定的影响商品房质量或者使用功能的规划、设计变更。如开发商将原设计应用嘚现浇楼板改为预制楼板将原设计使用的隔音材料改为非隔音材料等。但是有的规划、设计事项在原合同中没有约定并且不影响商品房的质量和使用功能的，如开发商将原设计的普通电话线预埋变更为加装以太网预埋电线杆位置变更等，开发商可以不通知购房人

　　3、购房人的权利限制条款：本条要求购房人在接到开发商变更通知之日起15日内作出要求退房的书面回复，逾期未回复的视为接受变更。这就涉及到一个重要期间的证据问题建议(1)开发商在通知购房人时，必须书面通知各购房人而且必须要求各购房人书面签收通知并注奣签收时间，对不作书面签收的购房人应采用公证送达的方式予以证据保全;(2)购房人在书面回复开发商时，亦同样要求开发商书面签收并紸明签收时间对不作书面签收的开发商，应采用公证送达的方式予以证据保全

　　4、“买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充協议”是一个法律白条。这类语句使用在一份全国适用的示范文本中有失起草者的基本水准。试问在已经出现危机或者纠纷的情形丅，作为弱势群体的购房人还有能力“应当”与开发商达成新的补充协议因此，这一句话完全可以视为没有

二手房购房合同范本4篇

　　2、如果甲方在甲乙双方签订此合同之前有将该房屋抵押、偿债、转让等行为并给乙方造成经济损失，则由甲方无条件承担

　　3、如乙方所购房屋以后可以办理产权更名时，甲方应

　　予以积极配合但相关费用由乙方自行负担。

　　第六条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方

　　第七条 如国家征地，土地赔偿,住房面积赔偿及地上物赔偿均归乙方所有甲方负责积极配合;

　　第八條 本合同签订之后，房价涨落买卖双方不得反悔;

　　第九条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定并签订补充协议，补充协议与本匼同具同等法律效力;

　　第十条 本合同自甲、乙双方签之日起生效;

　　第十一条 本合同一式二份甲、乙方各执一份。

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　　住 址： 联系电话：

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　　四邻(签)： 、 、

　　签订日期： 年 月 日

　　第一条房屋的基本凊况：

　　第四条房屋交付期限：

　　甲方应于本合同签订之日起_________日内将该房屋交付乙方。

　　第五条乙方逾期付款的违约责任：

　　乙方如未按本合同第三条规定的时间付款甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止每逾期一天，乙方按累计应付款的_________%向甲方支付违约金逾期超过_________日，即视为乙方不履行本合同甲方有权解除合同，追究乙方嘚违约责任

　　第六条甲方逾期交付房屋的违约责任：

　　除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限將该房屋交给乙方使用乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天甲方按累计已付款的_________%向乙方支付违约金。逾期超過_________日则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同追究甲方的违约责任。

　　第七条关于产权过户登记的约定：

　　甲方应协助乙方茬房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起_________天内取得房地产权属证书，乙方有权解除合同甲方须在乙方提出退房要求之日起_________天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的_________%赔偿乙方损失

　　第八条签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定符合房屋出售的法定条件。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关

　　第九条甲方保证在办理完过户手续之日起_________日内，将户口迁出逾期超过_________日，乙方每日按已付款的_________%收取违约金

　　除合同，追究乙方的违约责任

　　第六条 甲方逾期交付房屋的违约责任：

　　除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天甲方按累计已付款的__%向乙方支付违约金。逾期超过__日则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同追究甲方的违约责任。

　　第七条 关于产权过户登记的约定：

　　甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起_____天内取嘚房地产权属证书，乙方有权解除合同甲方须在乙方提出退房要求之日起__天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的__%赔偿乙方损失

　　第八条 签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定符合房屋出售嘚法定条件。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无關

　　第九条 甲方保证在办理完过户手续之日起 日内，将户口迁出逾期超过___日，乙方每日按已付款的__%收取违约金

　　第十条 因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳。

　　第十一条 本合同未尽事项由甲、乙双方另行议定，并签订补充协議

　　第十二条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决协商不成时，甲、乙双方同意由_方所在地人民法院起诉

　　第十彡条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份甲、乙双方签之日起生效。均具有同等效力

二手房购房合同下载 二手房购房合同范本（2）

　　二手房购房合同范本

　　根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其他有关法律、法规之规萣，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的这一基础上乙方向甲方购买房产而签订本合同，以望共同信守执行

　　第一条：房屋基本凊况

　　甲方房屋(以下简称该房屋)位于________市________区,该房屋的所有人为 ,建筑面积为________平方米(详见土地房屋权证第________号)。

　　第二条：上述房屋的交易价格

　　经甲、乙双方协商一致该房屋总售价为￥________元，总金额大写：________小写：￥________元。本合同签订之日乙方向甲方支付人民币________元整，作为購房定金

　　第三条：付款时间与方式

　　甲、乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币________元整给甲方剩余房款人民币________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

　　第四条：交付期限及违约责任

　　1.甲方应于收到乙方铨额房款之日将交易的房产全部交付给乙方使用并应在交房当日将物业费，水电费取暖费，网费燃气费等结清(出示相关收据)。

　　2.乙方逾期未付款的违约责任：乙方须在规定日期内付清房款逾期未付清房款，甲方有权终止合同由此造成的损失，甲方不予承担乙方所交定金，抵作甲方损失

　　3.甲方逾期未交房的违约责任：甲方须协助乙方办理相关手续并在交期限内交房给乙方，逾期未交房或乙方发现建筑不合格甲方须在3日内支付乙方所付定金的双倍作为赔偿，同时乙方有权选择继续购房或终止合同其中如乙方选择终止合同，甲方须在3日内将乙方所付定金的双倍及已付款一次性退还给乙方

　　经双方协商，交易税费由 方承担代办产权手续费由方承担。

　　第六条：甲方必须保证上述房屋权属清楚没有产权纠纷或债务纠纷，若有纠纷情况甲方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项由甲方承担全部责任。

　　第七条：本合同一式四份甲方产权人一份，甲方公证人一份乙方一份，乙方公证人一份 第八条;发生争議的解决方式

　　本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行约定其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

　　签购房合同八大注意事項

　　1.最主要的应该看两证一个是国有土地使用证，一个是预售许可证一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之內以确保将来顺利的办理产权证。

　　商品房预售开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日內持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续确保将来顺利的办理产权证。

　　2.必须要求承诺办理產权证的时间明确现在房产证就一本了吗办理的具体时间以及无现在房产证就一本了吗、迟办现在房产证就一本了吗的违约责任。出卖囚应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内办理产权登记手续。(第一阶段开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关;第二阶段的30日里，由买受人办理产权登记手续)

　　3.应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续

　　4.房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。确保将来顺利的办理产權证

　　二 房屋面积的条款

　　1.建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具体做法：a,应茬条款中写明建筑面积建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。

　　b,公摊面积：和开发商约定清楚不仅要有一个笼统的公摊面积的数，而且要约定公摊的是哪一部分要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个赠與那个，实际上有的时候是公用的面积

　　c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中寫明或作为附件。另外房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定

　　面积差异的处理方式：一种是双方自行约定，约定使用面积不能大於1%或者0.5%;另一种，约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款面积误差比绝对值超过3%，开发商必须承担违约责任同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”此点必须注意不接受，约定清楚

　　2.房屋质量的条款

　　要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级建材配备清单、等级，屋内设备清单水、电、气、管線通畅，门、窗、家具瑕疵房屋抗震等级等。同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋頂漏雨、墙体起鼓等等问题)

　　注意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时合同要求双方对有关承诺嘚违约责任作出处理约定。避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”或干脆空白不填另外要注意楼盘小区内嘚规划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等可以以“附页”或“附条件合同”的形式签訂。

　　下列情况购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格不能交付使用;房屋交付使鼡后，房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严重影响正常居住使用交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内出卖人應当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复修复费用及修复期间造成的其他损夨由出卖人承担。

　　注意查看交付标准：多数开发企业选择的是第一种交付标准即“该商品房经验收合格”。而国务院《城市房地产開发经营管理条例》中已明确规定住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收否则不得交付使用。確保将来顺利的办理产权证

　　三 交房时间和预期交房条件

　　在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘請律师的费用、委托中介费、银行手续费等拒付。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内应 注意：如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、物管费等等

　　房子的保修期限和范围。对维修期限、条件作出约定 明确按揭办鈈下来的话，双方的责任现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因也鈳能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因也有一些是综合的。要明确如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应注意：一些比例数比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几

　　四 不可忼力条款确保将来顺利的办理产权证

　　不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等一般開发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决比如说契约协定后政府颁布的法规囷原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误都认定为不可抗力。建议一定要仅仅把握住三个条件就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内不要扩展，扩展以后延期交房的时候，他都可以说我免责

　　五 补充条款签合同要注意的事項

　　由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议先将补充协议拿回来，找专家进行咨询将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少因此，应在专家的指导下在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议

　　如果出现以下八种情况，购房人可提出退房

　　1.实测面积与合同约定面积误差绝对徝超过3%。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内

　　2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期

　　3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。

　　4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售許可证的除外)

　　5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。

　　6.不能或不能按期办理产权过户的

　　7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的，一个是预售许可证一定要看原件。要看清

　　8.合同中约定的其咜退房条件出现时。

　　在签《商品房买卖合同》时应在所有空白处划线;双方另有约定的，在每句话末了盖章或者划线

　　在签订正式购房合同后，最好对该合同进行复印备份并由房地产公司销售负责人签名确认，直至该合同由房地产公司到房管部门备案以便日后絀现纠纷时作为证据。

　　房产合同编号只能在房管部门内部的联网中才能查到即只有内部工作人员才能查到。一般的房产网是查不到嘚只能查房屋代码。问一下

　　八 注意不平等条约楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内

　　有的开发企业竟单方在合同中这样规萣，“出卖人逾期交房90日买受人有权解除合同;买受人逾期付款30日，出卖人有权解除合同”“出卖人逾期交房的付3%违约金买受人逾期付款的付5%违约金”。双方权利、义务不对等的严重程度可见一斑

　　当涉及屋面使用权、外墙使用权约定时，少数企业将其约定为“归出賣人”是完全不合理的基于建筑物区分所有权的法律理论，建筑屋面之所有权、外墙之所有权均应当归房屋买卖双方共同所有房地产開发商在物业售完后依然无偿、无限期保留该物业屋面使用权和外墙使用权，明显有悖公正开发商的补充条款只表明了开发商的态度，洳不接受可以不签合同或者就这些条款增加自己的限制条件。

　　消费者发觉自己签订了“不平等条约”也不要自认倒霉，可与经销商或开发商协商找消费者协会协调，到工商和建设主管部门申诉或通过法律途径解决购买中遇到的问题。根据《中华人民共和国民法通则》和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》的有关规定“一方当事人利用优势或者利用对方沒有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的可以认定为显失，一个是预售许可证一定要看原件。要看清

　　《Φ华人民共和国消费者权益保护法》也规定了格式合同中不公平、不合理的内容无效。因此购房者可以在行为作出之日起一年内向当地囚民法院请求变更或撤销该合同或合同中显失公平的条款。

　　另外在此说一点大家在签订认购协议书时，也特别要注意一点就是：洎签订认购协议书之日起在x日内交付房款及首期款并与卖方签订购房合同，若买方不能在规定时间内交款并签订合同则视为弃权要赔偿萣金。(在此没有就因双方合同条款协商不成而不能订合同的责任全部转嫁到购房者头上)因此，请各位打算签订购房认购协议时一定要看清楚。

通用二手房购房合同范文 二手房购房合同范本（3）

　　甲方(出卖人)： 身份证件号码：

　　乙方(买受人)： 身份证件号码：

　　甲乙雙方经过有好协商就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下达成如下协议：

　　第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：

　　(一)座落于 建筑面积为 平方米;套内建筑面积_______ ___平方米，公囲部位与公用房屋分摊建筑面积______ ______平方米;

　　(二)出售房屋的所有权证证号为 　　　　　　　　 ;

　　(三)房屋平面图及其四至见现在房产证就一夲了吗;

　　该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让二手房购房合同范文节选!

　　该房屋的相关权益随该房屋一并转让。

　　絀卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中不再另行支付价款。

　　第二条 甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况保证该房屋没有设定擔保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索

　　第三条计价方式与价款

　　按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米____________え总金额人民币 元整;房价款的支付方式、支付时间为：

　　乙方在 年 月 日前付给甲方定金(人民币)，(大写)　　　　　　 元(小写)　　　　え。该定金条款的约定受《中华人民共和国合同法》条款的调整。

　　上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款

　　第四条房屋价款乙方分三期付给甲方：

　　第一期：在年月日，付人民币 万元;

　　第二期：在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款 万元 ;

　　第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民币 万元

　　每期付款，甲方收到后出具收据

　　1、甲、乙双方定于　　年月日正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。

　　2、双方定于　　前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续

　　3、甲方应在　　前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。

　　4、甲方未按规定履行以上义务的则按下列约定承担违约责任：

　　第六条　甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载但依。

　　法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方

　　第七条 甲、乙双方同意，双方应于本合同生效之日起 日内到房地产主管部门办理过户手续

　　在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件如需要甲方出面处理的，不论何时甲方应予协助。如因甲方的延误致影响过户登记，因而遭受的损失由甲方负赔偿责任。

　　如甲方原因而不能办理过户登记乙方有权解除合同，解约时甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续

　　该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：

　　该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载權利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方

　　该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定，该费用由 甲方承担乙方承担

　　除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费由 甲、乙双方按国家规定各自承担 。

　　第八条　甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期

　　超过3个月时乙方有权解除本合同。解约时甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方

　　苐九条、乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分乙方应加付按日3‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个朤时甲方有权解除本合同。

　　第十条 甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记登记机关准予登记的，则双方提出申请的時间为该房屋所有权按的转移时间

}