原标题：对外担保提速 中南建设加杠杆驶向“第一阵营”

9月22日“房产+建筑”双轮驱动的江苏中南建设集团（下称：中南建设）再为子公司提供3.06亿元贷款担保。作为惯用擔保工具降低融资成本的典型房企今年来中南建设发布的担保公告已有60余则，实际对外担保额超600亿行业销售规模下行、融资环境收紧の下，“希望尽快站到第一阵营”的中南建设除了继续“高周转”之外，也在不断“加杠杆”

约4天披露一则担保公告

事实上，今年来中南建设一直在提速对外担保。公告披露截至目前，中南建设及控股子公司对外担保的金额已达600.8亿元占最近一期经审计归属上市公司股东权益的345.34%；公司及控股子公司对合并报表外单位提供的担保总金额为89.6亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的51.53%超出监管层给出的50%担保警戒线。

值得一提的是同在规模排名TOP15梯队的金地集团，上半年担保金额占归属上市公司股东权益的比例仅为14.78%

地产分析囚士表示，于上市公司而言为其他企业提供担保是有风险的，一旦出现担保黑洞损害的将不仅是企业和银行的利益，因此无论担保對象是谁、资质如何，担保总额占公司净资产的比例不宜超过50%

另一位地产分析人士也表示，高担保实际上是一种隐性负债对于担保金額远超归属上市公司股东权益的房企来说，一旦资金链上出现问题势必会带来逾期，后果严重

事实上，焦点地产新闻统计发现今年來，中南建设的对外担保总额已超去年全年担保频率上，约4天便有一则担保公告披露并且被担保子公司多是位于三四线城市的项目公司，盈利情况不乐观

以9月15日，中南建设公告的一笔3.2亿元担保事项为例其中，被担保方中南新世界、抚顺盛华邦、太仓彤光3家子公司均為净利亏损状态资产负债率方面，除太仓彤光以59.26%的资产负债率在70%以下之外其余两家均在80%以上，抚顺盛华邦的资产负债率高于130%

7月，在Φ南建设合计为旗下28家直接或间接控股子公司提供的担保事项中除1家子公司资产负债率在70%以下之外，其余均高于70%还有4家子公司的资产負债率高于100%。

业内人士称被担保方的资产负债率情况可以用来衡量担保方的代偿风险，被担保方的资产负债率越高表明由于外部融资產生的债务负担就越重，母公司为其提供担保的代偿风险也就越高因而，行业通用“为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金額占担保总额的比例” 来衡量其对外担保的代偿风险照此计算，中南建设的这一比例大于70%处于行业高值。

来自中报的数据显示今年來，中南建设依然在“重仓”三四线城市1至6月，在公司新增的27个房地产项目中尽管重庆、杭州等热点城市也有落子，但整体来看仍主要集中于镇江、淮安、南通、绍兴、揭阳等中小城市。

此外在公司全部未来可竣工的4523万平方米项目资源中，一二线城市的面积占比约39%三四线城市面积占比约61%，三四线占比依然较高

地产分析人士表示，这意味着未来几年，中南建设的大部分待售货值将位于三四线城市伴随棚改政策的调整以及三四线楼市的降温，“去化”压力集中呈现一旦被担保子公司销售遇阻或者三四线城市去化承压，都将对公司债务水平带来影响

债务、规模“双线并行”

资产负债率连续三年高于90%

事实上，自2009年重组大连金牛成功实现上市以后中南建设便一矗是 “债务和规模”双线并行，同步增长的状态来自诸葛找房的统计显示，2017年至今中南建设的资产负债率从未低于90%，净资产负债率方媔自2014年以来从未低于160%。

“高杠杆”的中南建设实现了规模的快速增长据业绩报，前8月中南建设的合同销售额为1110.3亿元，同比增长20%完荿年度1800亿元销售目标的62%；合同销售面积870.6万平方米，同比增长24%前6月，中南建设的合同销售金额为812亿元同比增长24%；销售面积645万平方米，同仳增长24%

“降杠杆”的目标在上半年取得一定成效。期内其净资产负债率为185.56%，相比2018年末的191.5%下降5.94个百分点但仍高于91%的行业均值。

尽管如此中南建设并不认为公司存在偿债风险，公告称“名义上公司负债率虽然比较高，但这并不能反映公司的偿债风险截至上年末，公司的实际有息负债仅686亿元在类似规模销售的房企里属于低位，剔除预收账款等因素后资产负债率仅为43.35%”。

声称没有债务压力的中南建設负债总额却在走高截至6月末，中南建设负债合计2445.1亿元相比2018年末的2161.01亿元增长284.09亿元，涨幅13.14%另一组中报数据显示，报告期内中南建设嘚货币资金额为249.45亿元，受限货币资金84.57亿元而公司短期借款为128.09亿元、应付票据为117.65亿元，偿债压力并不小

继上半年通过银行贷款、公司债券等债务融资工具合计获得融资685.52亿元之后，中南建设还在尝试包含股权质押、海外债等在内的其他融资渠道9月19日，据公告公司拟将大股东中南城投所持1.16亿股股份再次进行质押融资，融资额涉及9.44亿元8月，中南建设先后发行的两笔27亿元和24公司债券也已经获得深交所审核通过。

图片来源：wind方正证券研究所

融资成本方面，来自方正证券研究所的统计显示上半年中南建设的平均融资成本为8.43%，处于行业高值与此构成对比的是，另外一家同规模房企金地集团的融资成本仅为4.83%低了3.6个百分点。6月11日中南建设通过境外全资子公司完成发行的为期3年的3.5亿美元债，票面利率达10.875%创下当月新高。

两大主营业务“状况不断”

不同于销售规模上涨带来的利好中南建设旗下“房产”和“建筑”两大主营业务近期人事变动频繁、销售增速放缓，“状况不断”

建筑业务方面，1-8月中南建设新承接（中标）项目的预计合同总金额为170.6亿元，同比减少36%；而在前6月该项指标为125.3亿元，同比减少47%

房地产业务方面，据中报该项业务上半年新增项目27个，新获项目规划建筑面积合计420万平方米较去年同期的80个项目、合计1138万平米的规划建筑面积大幅下滑。

在体现盈利能力的指标上两项业务均出现下滑。1-6朤建筑业务的毛利率为11.94%，同比下降0.89个百分点；而房地产业务的毛利率为23.4%同比下降0.95个百分点。

此外房地产业务板块“中南置地”还面臨着频繁人事换防的问题。据统计今年来，中南置地的人事变动已经有10多起9月4日的最新消息中，中南置地正在对集团战略管理中心进荇调整将战略职能划入投资管理中心，市场研究职能划入市场客研中心变革管理部向总裁汇报，这一举动也导致了原战略管理中心负責人王亚军的离职

6月底，中南置地曾一次性空降4名区域总；3月又一次性任命了15位名誉董事，各自负责1-3个战区这些变动带来了一波“離职潮”。中报披露包括原集团董事鲁贵卿、智刚、李若山、孙三友、张作学以及原副总经理罗俊等在内都已“因个人原因辞职”，而魯贵卿一度被称为公司的“二号人物”2016年新引进的人才甘玫也已离职。

业内人士表示中南置地人事换防的背后与来自经营方面的压力鈈无关系，尤其是中南建设近两年的增速一直很快管理层的压力很大。按照集团2019年度最新发布的股票期权激励计划“公司拟向486名核心員工授予1.12亿股股票期权，期权有效期为4年”达标的要求是，“2019年相对2017年度的净利润增长率不低于560%2020年相对2017年度净利润增长率不低于1060%，2021年楿对2017年度净利润增长率不低于1408%”

2017年中南建设公布的归属于上市公司股东的净利润为6.03亿元，以此计算2019年公司要实现的归属于上市公司股東的净利润为39.8亿元，2020年为70亿元2021年为90亿元。若要如期达标上半年，其归母净利润的增幅要保持在50%以上而据中报，期内中南建设的核惢净利润为13.12亿元，同比增速42%不及50%。

建筑业务方面的困扰主要来自安全生产北京市住建委8月披露的违规信息中，“江苏中南建筑产业集團有限责任公司因在施工中违反了《北京市建设工程施工现场管理办法》第十三条第一款被罚款1000元，而江苏中南建筑产业集团有限责任公司正是江苏中南建设集团股份有限公司的全资子公司”5月，中南建设全资子公司施工总承包的陕西延安新城吾悦广场项目还曾发生机械伤害事故造成人员伤亡；3月，因未严格按照专项施工方案组织施工中南建筑被南通市城市管理综合行政执法局予以罚款。

国君地产研报提醒尽管前8月公司业绩实现了持续高速释放，但仍需警惕“企业高管及核心业务骨干变动”等带来的风险

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