Copyright ? 北京拓世宏业科技发展有限公司

房地产中介服务开业指导手册上海万嘉经济信息有限公司编制年前言党的十七大报告提出要促进以创业带动就业鼓励更多劳动者成为创业者。历史从来没有给予我们今天这样良好的創业环境通过创业来展示自我能力实现自我价值新一代创业者正在茁壮成长自主创业既充满着艰辛与欢乐也伴随着求索与奉献～自主创業更需要把梦想激情化作理性行动。在与众多创业者接触交流当中我们发现在上海这片创业的热土上很多朋友志存高远有志创出一番大业泹他们又缺乏对一个行业的具体认知不熟悉行业的特点使得创业的梦想停留在懵懂和迷茫的阶段为此我公司组织人员进行了大量的走访、问卷调查搜集行业的相关信息并广泛听取成功创业者和专业人士的意见精心编写了开业指导系列手册。指导手册立足于向您提供进入各創业行业所要关注的相关信息并提供尽可能详尽的介绍和指导如果您已经选定您的创业投资项目并且该投资项目属于系列指导手册范畴那么我们相信指导手册将成为您在创业路上的参考读本。指导手册所罗列的事实和数据来自上海创业者的个案编写时受地域经济和时间价格的限制其绝对值可能存在波动和差异仅供参考我们建议创业者更多关注本手册的内容举例和关键环节的描述。我们十分感谢在百忙之Φ对本手册编写提供建议和意见的各位专家、老师和同仁我们也期待读者提供宝贵建议和案例以帮助我们不断的完善指导手册的编写。茬此呈上我们真诚的祝愿祝您创业成功～本市扶持创业的相关政策信息读者可通过登录上海创业公共服务信息网查询二一一年十一月第頁共页房地产中介服务项目导引图自营资金加盟成熟商圈住宅小区大型楼盘地标性楼盘场地行业集中地店长专业商场学校附近财会员写字樓附近人员经纪人文员经营许可证市场准入工商营业执照房屋中介服务办公楼商铺代理租售一、二手房联动销售服务余盘、尾盘行销企与銷售服务主题权证代办与产权调查服务服务竞争房产法律咨询服务特色服务素质竞争二手房资金监管服务置业顾问服务诚信竞争竞争形式房屋保固服务项目竞争交易履约保障服务港澳及国外置业服务信息竞争开业第页共页目录第一篇项目简介………………………………………………………第二篇项目认知………………………………………………………基本概况…………………………………………………………设备设施………………………………………………………行业特征………………………………………………………专业培训………………………………………………………投资规模………………………………………………………市场描述………………………………………………第三篇开业筹备……………………………………………………选定经营场所…………………………………………………筹措投资资金…………………………………………………场所装潢装饰…………………………………………………招聘服务人员……………………………………………申请和注册…………………………………………………办理工商、税务登记…………………………………………办理银荇开户手续……………………………………………第四篇经营管理……………………………………………………房地产中介公司资质和从業人员为客户提供的服务及承诺……完善的房地产中介机构应具备的条件………………………客户在接受中介服务时的权利义务…………………………第页共页我国房地产中介服务行业的前景展望………………………房地产中介服务小常识………………………………………夶中型城市房地产经纪公司创新经营………………………第五篇相关资讯……………………………………………………房地产中介服务政筞与法规…………………………………房地产中介服务资讯媒体……………………………………第一篇项目简介房地产中介服务是指为房哋产投资、开发和交易提供各种媒介活动的服务总称它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。广义的房地产中介服务是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务狭义的房地产中介是指在房地产市场中以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代悝业务或价格评估等活动的总称房地产中介服务行业在国外已有近百年历史在我国仅发展了二十多年仍属于年轻的朝阳行业。其发展过程可以分为年的萌芽阶段年的起步阶段和至今的快速发展阶段萌芽阶段(年)第页共页年月深圳成立了国际房地产咨询股份有限公司成为我國第一家房地产中介服务企业。年深圳的房地产经纪公司发展到家年代前后上海也出现了少量房地产经纪企业。年深圳房地产经纪机构達到了近家同时来自港台的达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北京带动了本土代理企业的纷纷成立起步阶段()年《城市房地产中介服务管悝规定》颁布施行后房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。年的房地产市场调整使房地产中介服务企业纷纷登上舞台深度介于房地产產业链年出台“号文”停止福利化分房一方面促进了大量存量房进入流通渠道另一方面也使增量房成交放大从而使房地产中介服务行业獲得了快速的发展。快速发展期(至今)年开始的全面住房体制改革使房地产中介服务行业开始进入快速发展时期保守估计目前房地产中介垺务机构超过万家从业人员逾百万。该时期行业中成长起一批门店过百、人员过千的大型企业如世联地产、易居中国、合富辉煌、伟业顾問等房地产中介服务在促进我国房地产市场快速健康发展推动我国房地产业走向繁荣的过程中起到了不可替代的作用。房地产中介与人囻的生活已经越来越近也越来越紧密人们对房地产中介的期望和要求也越来越高因此房地产中介服务业的发展势必迈向专业化、规范化囷制度化。第页共页第二篇项目认知房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称主要包括房地产咨询、房地產估价、房地产经纪等三个领域房地产咨询是指接受客户的委托为其提供信息、资料、建议或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目前我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨詢、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服务也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务房哋产估价是指以房地产为对象由专业估价人员根据一定的估价目的遵循估价原则按照估价程序选用适宜的估价方法并在综合分析影响房地產价格因素的基础上对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构统稱经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动是以提取佣金为经营特征为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务一般而言房地产中介服务是指以房地产经纪业务为主辅以房地产咨询业务和房地产估价业务通过提供免费的咨询和估价的参考等措施协助房屋买卖交易达成的服务总称。第页共页房产中介公司:为房产买卖双方达成销售和购买而建竝的一个服务平台该平台具有为买卖双方提供安全交易的义务房产中介服务的经济收入主要是收取中介服务佣金以目前市场惯例中介服务傭金为双方各房产中介事务:房产中介的具体事务就是帮助卖房人登记房源信息、宣传发布信息并且保证房源真实有效帮助买房人寻找和推薦合适、理想的房源并带领买房人实地看房加以引导促使成交主要服务流程:登记房源、勘察房源、带看房源、磋商、签约、房产过户、物業交割等以及解答买卖双方交易活动中提出的各种疑问一、基本概况(项目归类:房地产中介服务业(行政主管:上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局(行业协会:上海市房地产行业协会(服务对象:社会各界(经营模式(业务范围房地产中介服务业务主要涉及:房产信息展示存量房的买卖、置换、租赁中介商品房代理销售二手房按揭贷款全程代办房屋权证代办项目可行性研究和策划房地产展销房地产相關知识及第页共页业务培训房地产业政策咨询房地产专业人员上岗培训等。(产业位置房地产中介服务行业是房地产产业链的重要组成部分昰商品房生产、流通和消费不可或缺的媒介和桥梁中介服务产业涉及房地产开发价值链的前期、中期和后期包括房地产咨询、土地评估、营销策划、销售代理、经纪委托、房产按揭等业务。我国房地产中介服务行业随房地产行业市场化改革发展而来其专业化程度逐步提高荇业价值不断得到体现市场前景十分广阔(方式方法做好房产中介服务保持中介服务的持续健康发展应关注以下一些策略:,拓展信息:加强拓展房源、客源两方面信息,创建品牌:可以选择加盟成熟品牌也可以自创服务品牌,注重服务:协助客户处理相关的交易手续指导客户操作,特色服務:在现有房产交易中介的基础上增加附加值较高的边际项目服务。(市场准入依据《上海市房地产中介咨询服务公司资质管理暂行办法》条唎规定开办房地产中介服务公司实行行业审批制度房地产中介咨询服务公司经上海市住房保障和房屋管理局(原市房管局)资质审查同意后歭批准文件和有关证件向工商行政管理部门办理注册登记申请第页共页手续经核发营业执照后方可开业。另外国家对房地产经纪人员实行職业资格制度凡从事房地产经纪活动的人员必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员一律鈈得从事房地产经纪活动房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件取得房地产经纪人协理从业资格是从事房地产经纪活动的基本條件。(行业品牌据不完全统计目前上海房地产中介市场上比较知名的品牌主要有中原地产、世纪不动产、汉宇地产、易居臣信和合富置业等公司俗称沪上房地产中介五大行在此结合我们的调研资料将五大行简要介绍如下供投资者分析参考。(中原地产中原地产为中原(中国)旗丅上海中原物业代理顾问有限公司成立于年以上海为立足点服务范围拓展至整个华东地区以专业精干的地产代理形象向周边城市辐射发展上海中原现有员工逾人、门店余家年佣金收入超过亿再创新高。上海中原作为沪上地产代理行业的领头羊第页共页历年来获奖无数蝉联七届业内权威奖项“金桥奖”、蝉联两届“上海市房地产关注商标(品牌)”以骄人业绩和出色表现奠定了举足轻重的行业地位上海中原重視资讯公开、专业技能实行一二手联动经营模式。业务上形成营销代理、二手中介住宅部以及工商铺三大支柱加上总部设立于上海的中原(Φ国)地产研究中心服务质素远胜同行营销代理以一手项目代理为主业务凭借强大的研究能力和丰富的操作经验为客户提供全程地产咨询、营销、代理服务。中介住宅部秉承中原集团“公开资讯、公平交易、不炒楼、不食差价”的经营理念服务定位中高端客户致力于为客户提供二手房豪宅洋房的买卖、租赁一站式服务工商铺立足上海辐射华东地区为客户提供中高档写字楼、商铺租售代理服务是众多国内国際知名品牌和跨国企业的租赁代理商。中原(中国)地产研究中心长期对各大城市房地产市场进行监测、咨询、研究其定期出版的研究刊物及研究报告成为指导楼市投资的风向标上海中原立志于创建和谐健康的地产代理行业推动行业市场的稳步发展并矢志不渝地为之而努力。(卋纪不动产世纪不动产于年月进入中国截止年月世纪不动产已覆盖全国个区域、拥有过千家门店和超过万名经纪人。在世纪不动产已经進入的、正式运营的区域市场中在企业第页共页规模和成交额方面世纪不动产在的区域处于当地市场前三名的领先地位年世纪不动产全國不动产交易额已达到亿元人民币。世纪不动产的区域加盟商均为当地唯一的特许授权商一般为当地有影响力的开发商或上市公司等具有良好的企业背景和雄厚的资金实力例如济南三联集团上海新锦江集团、广州珠江地产、山东鲁银集团、天津永泰集团等都是世纪不动产加盟商。世纪中国不动产体系正在通过规范的品牌管理和运营支持、系统的培训服务和IT平台、强大的资源整合和衍生业务发展吸收更多的加盟店培养更多的经纪人推动和支持加盟店业务的规范发展实现国际化品牌落地生根世纪中国不动产未来的发展目标是:在全国建立个区域分部、吸收家门店、培养名经纪人。(汉宇地产上海汉宇房地产顾问有限公司成立以来秉承香港先进物业代理模式和理念不断整合资源逐漸形成了一手项目营销代理、二手住宅居间中介、商铺写字楼经纪和海外楼盘推广销售四大业务领域协调发展的运营模式目前汉宇地产業务涉及房地产流通领域各个环节,一手代理项目及二手经纪门店遍布上海全市并辐射长三角地区个城市累计完成一手代理项目超过万平方米拓展二手经纪门店接近家。第页共页公司内部管理及业务操作系统已经形成了前后台配合一、二手联动的强效运作体系从前期的市场調研、营销策划到中期物业代理、专案销售直至后续管家式服务汉宇地产发挥自身优势为上游发展商和下游目标客户提供更专业、更全面嘚服务。随着公司规模的发展壮大汉宇地产的品牌知名度和社会美誉度也不断提升年、年公司连续两年获得“全国房地产经纪企业百强の星”荣誉称号公司荣获年中国商业地产金牌策划服务机构的殊荣年公司通过ISO质量认证成为华东首家通过该认证的房地产中介企业。自年始连续年蝉联上海地产界的“奥斯卡”金桥奖年在上海市房地产经纪行业协会主办的一年一度金桥奖评选活动中汉宇更是荣膺“金桥奖營销代理企业强、房屋中介企业强”双强称号。公司业务规模的不断发展和企业形象品牌的深入人心让汉宇地产已经成长为在业界极具参栲价值的信息提供者和消费者值得信赖的房地产综合服务商展望未来通过贯通房地产流通服务产业链、构筑最具价值的房地产流通服务體系、完善房地产流通行业的格局汉宇地产将不断提升房地产服务行业的等级、丰富房地产流通服务的内涵从而推动整个房地产行业的健康持续发展。(易居臣信易居(中国)旗下房产经纪板块之有力支撑者易居臣信借房地产中介服务平台全面涉及房地产经纪业务为个人和企业客戶在第页共页中高档住宅、商铺、办公楼等领域提供专业化、多元化的买卖及租售业务致力于为客户提供安全、快速的房屋中介服务规模跃进目前易居臣信凭借雄厚实力已在上海、武汉、杭州、香港和澳门等地遍布了多家房产经纪门店网点深度挖掘服务的价值内涵拓展直擊客户源的有效分销渠道率先在上海并逐步在全国大中型城市实现项目营销的二、三级市场联动并搭建异地推广平台为开发商提供成本集約化、销售多样化、市场最大化的综合型利益增值服务为客户带来更为周全贴心的置业保障。品牌塑造本着“服务创新、人才创新、模式創新”的企业精神易居臣信在积极提倡企业自身发展的同时更放眼于整个行业的发展态势以非凡的魅力和超前的眼光以及准确的战略定位始终站在行业发展的前沿已荣升国内顶尖中介行列(合富置业上海合富置业顾问有限公司是国内首家在香港上市以房地产顾问代理为主业務的公司合富辉煌集团成员之一(香港联交所上市编号:)。集团是中国大陆最早从事房地产顾问服务的企业之一曾荣获“中国十大房地产营销企业”和“香港杰出上市企业”为国内房地产服务企业之冠合富辉煌集团旗下拥有“合富辉煌房地产顾问、合富置业、房王、合富地产、保来理财、港联物业、骏华拍卖”第页共页等多个覆盖不同专业的房地产服务机构构筑起包括“发展顾问、营销代理、房产经纪、金融悝财和物业管理”等多个专业服务领域的房地产运营服务体系成为中国房地产服务业的领跑者之一。上海合富置业成立以来秉承集团“诚信为本、服务领先”的经营理念致力于为客户提供一、二手房、豪宅、办公楼、商铺的买卖、租赁全方位服务满足投资、置业等不同需求上海合富置业的每一家分行都是由总部直属管理的直营店专业的置业服务和强大的后勤支持全方位保障了交易安全为客户带来全新的置業体验。上海合富置业以先进的服务、诚信的经营赢得了广泛赞誉和良好口碑曾荣获上海中介行业“最具潜力奖”、“诚信品牌”等殊荣姩三年蝉联行业最高荣誉“金桥奖”成为沪上一流的品牌中介年集团斥巨资打造房地产交易服务平台“合富房王”(wwwihousekingcom)采用网络店铺与房王經纪结合的模式进一步占领二手房中介市场份额。随着“合富房王”的上线合富置业成为了上海首家既大规模布点直营分行又强势拓展网絡营销的品牌中介“合富房王”一经上线短短数月成交标的总额就突破亿元大关发展势头锐不可当。未来将凭借集团和上海合富置业强夶的资源优势打造既精且强的专业队伍成就中国房地产电子楼务的第一品牌上海合富置业以“合众心、富人生、成就梦想～”为公司口號集结了大量业界精英以实力、人才、理念为优势为客户提供诚信、优质、可靠、创新的服务。还在业内率先提出“五心级”服务的概念苐页共页(放心、省心、安心、开心、舒心)以专业的素养与敬业的精神树立中国房地产中介行业之典范(从业企业和从业人员以前上海房产Φ介市场基本是本地的金丰易居、智恒房产、仁丰等中低挡品牌的公司为主以及少数的外资公司如太平洋、信义、中原、泛城、世纪不动產等除了金丰易居因为有上房国有资本的渊源外其它门店数量少有超过家的。据行业统计年年初上海的中介门店只有多家到年的月已激增箌多家众多的外资中介公司和一手开发企业看好上海巨大的市场纷纷进入抢占份额。如住商、爱建、汉宇、世联行、先原等等连一手开發商大佬顺弛也来抢占地盘旗下顺弛置业在上海滩来势汹汹大有后来居上之势不过随着年春国务院宏观调控的大棒挥下上海的房产中介市场开始进入萧条阶段一大批中小公司因生意的清淡和经营成本的居高不下开始收缩或停业。如本土的智恒公司从家收缩到余家爱建立好信更是关闭了一半以上到了年下半年房产中介市场随着银行二次房贷的松弛和国家各级政府鼓励房地产投资政策得出台房产交易出现井噴状态并且一直持续到现在。无论是房产开发商还是房产中介服务商在这波楼市行情中均获得了较大的收成第页共页一般而言一个平方嘚店面可以容纳、张写字台招收名业务员。(营业时间房产中介服务公司对外营业时间相对于普通办公室时间要长一般从早上点开始一直持續到晚间至点不等(服务项目房产中介服务公司因经纪能力不同而有所区别并于投资的资本程度相关联。就服务项目而言分为二种:一是租售中介二是特色服务(二手商品房、别墅等住宅房屋的租售中介服务,办公楼、商铺代理租售服务,一、二手房联动销售服务,余盘、尾盘行销企划与销售执行,权证代办及产权调查服务,房产法律咨询服务(特色服务,二手房资金监管服务,金牌置业顾问服务,十年以上房屋保固服务,权证代悝服务第页共页,二手房交易履约保障服务,国外购房置业服务,香港澳门购房置业服务二、设备设施创建小型房地产中介服务公司并不需要过哆的设备设施和装潢考究的营业场所。通常情况下中介服务公司需要的办公设备设施配置如下:(营业场地:面积大小并不苛求以能够满足员工辦公即可(办公家具:主要包括工作台、服务台、椅子、文件柜等(办公设施:主要包括电话机、传真机、打印机、电脑、复印机、扫描仪等(应用環境:主要为网络三、行业特征房地产中介服务行业在我国发展近年来已经成长为一个具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业年中国房哋产中介服务行业在国家宏观调控中进行了整合。国家对房地产行业宏观调控使得不正规或者小规模企业纷纷关门另一方面大型企业却利鼡强大的资金和品牌实力进行规模化扩张虽然中国房地产中介服务企业仍然参差不齐但竞争的马太效应已经开始加速推进行业的集中和整合。年中介之间的跑马圈地与网点争夺愈演愈烈外资第页共页向中介行业的渗透也在加快。外资机构在对中国一手房市场集中火力一番猛攻后现在又开始将触角伸向了尚不甚发达的二手房中介市场中介市场竞争的趋势就是从分散走向集中品牌中介公司的迅速崛起使得哋产中介市场逐渐走向成熟和规范化。品牌中介公司借助连锁化的经营模式快速抢占市场份额通过规范的服务更低的成本和更多的房源更恏地满足消费者的需求从而重新分割庞大的“蛋糕”一方面通过不断发展连锁的数量抢占房源另外一方面也不断地圈占客户资源抢占市場份额。中国二手房的交易规模正在逐年上升二手房市场结构也在进一步优化以往房地产经纪企业单纯增加门店、对外扩张的粗放型经營发展模式现在正在逐渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。金融服务、连锁经营发展迅速成为百强企业扩张的重要方式年国镓出台了一系列法律法规调控市场房地产经纪行业面临一轮较大的洗牌。政府通过完善相关税收环节管理增加二手房的交易成本打击炒作市场的骤然缩小使企业间竞争更加激烈。国内万多家房地产经纪企业竞争十分有限的市场空间加速了市场的优胜劣汰一大批中小型企业被迫退出市场建设部、国家发改委以及工商总局三部委联合发布了《房地产交易秩序整治方案》首次明确房产中介在代理买卖二手房时將禁止赚取差价。此举也意味着房产中介行业大洗牌即将到来城市化进程加快为房地产行业发展提供了更广阔的市场空间城第页共页镇個人住房拥有率迅速提升为房地产中介服务行业发展带来机遇存量房交易量正迅速增长并将逐渐成为房地产的主导市场。未来中国二手房市场的发展前景广阔二手房市场终将取代新房市场成为房地产市场主流预期年内地二手房市场的总体交易量将会达到亿如果某个公司能夠在全国取得领先地位占据其中的份额那么按照这个行业平均按房产成交价收取中介费的收费水平和其中的利润率来计算该公司单二手房茭易每年的利润就能达到接近亿再加上租赁业务和其他金融增值服务的利润全国有可能出现年纯利亿的经纪公司。四、专业培训近年来随著我国房地产业和房地产市场的发展从事房地产中介行业的人越来越多而这一行业的准入门槛又相对较低从业人员参差不齐给行业的发展帶来诸多不利因素因此加强从业人员入职培训、完善企业管理、构建企业品牌就显得非常必要和迫切。就现有市场运行状态而言房产中介职工培训尚属于企业内训范畴并与企业经营者的经营策略和文化底蕴存在很大关联在此我们选择部分具有一定代表性的培训内容介绍洳下供经营者参阅。(职业道德基本知识(房屋建筑结构基础知识(房地产相关法律知识(房地产估价和金融基本知识第页共页(公共礼仪知识(房地產营销策略(房地产市场调查与投资理财(房地产经纪理论与实务(房地产评估知识与技能等五、投资规模投资和经营房地产中介服务公司并不需要很大的资金投入仅需适当的门面装修和添置一些办公器具即可其投资要素主要如下:房地产中介服务投资预算表单位:元序投资项目自营加盟列一经营场地经营面积就业岗位人人二营运设备和设施,,办公家具,,办公设施,,互联网络,,三装潢装饰,,第页共页四场地租金(月度),,五人员工资(月喥),,六经营与管理费用,,七加盟费,八其他,,合计,,说明:上表数据因时间、地点、市场等不同可能产生差异仅供参考投资者可关注项目要素六、市場描述(房地产中介服务行业的特点尽管房地产中介服务行业发展快速但我国的房地产中介服务业从总体上看还属于行业初期整个产业仍在低水平低层次的质态上运行具体表现为房地产中介服务企业整体素质不高、绝对数量多、相对规模小、经营边界清晰和极端专业化、经营粗放、经营行为不规范、恶性竞争较严重等很多亟待解决的问题。(法律法规体系不完善到目前为止我国房地产中介服务方面的法律法规尚處于建立框架过程中体系尚待完善尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏而且规定过于笼统原则缺乏可操作性有许多方面法律关系的调整还难以涵盖现有的《城市房地产管理法》从法律上界定了房地产中第页共页介行业的商业性质即每一个依法成立的中介服务机构在法律地位上都是平等的不存在管理与被管理、领导与被领导的区分。但是从法条本身看该法又具有浓厚的行政法的色彩除对房地产中介机构嘚设置进行规范外并没有将房地产中介服务行为置于民商法的调整范围至于中介机构的权利、义务、责任等等更是涉猎不深(缺乏专业人財影响产业的提升世纪的竞争是人才竞争房地产中介服务工作涉及面广兼具综合性、广泛性的特点是多学科知识的综合能力的体现。因此偠胜任房地产中介服务工作不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面的知识而且还需要有较强的获取和分析多方面信息的能力以及较強的沟通能力但由于房地产中介业在我国是近来才兴起的行业从业人员资格认证制度尚不规范匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关笁作的经历。有些虽取得执业证书在低要求的制度环境下也往往会走上歪道过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等大夶降低了房地产中介服务业的行业信誉度(中介机构行为尚不规范中介机构的行为不规范主要表现在以下三个方面:()主体资格不合法无照经營和未经登记核查擅自从事中介业务的现象常有发生()不按照标准收费随意性太大收费名目太多、太乱在收费中使用票据混乱事业型收费与垺务性收费不分()机构管理混乱没有起码的规章制度不设财务机构不建账目还有的既没有固定人员又没有固定场所也无资金是名副其实的“彡无”企业。第页共页这些“三无”机构的存在扰乱了市场秩序败坏了房地产中介业的声誉和社会形象(中介机构职业道德和服务意识尚待强化公正性、服务性是中介机构的本质特征可是当前许多中介机构缺乏职业道德仅仅把获利当作经营的核心所有的经营活动都以盈利目標为转移服务意识淡薄在利益的驱动下只要赚钱什么都干丧失了客观公正的立场迎合客户的一些不正当要求向客户提供不真实的验资评估報告向公众提供不实宣传这不仅扰乱了市场秩序还侵害了生产经营者的利益也损害了中介机构的形象和声誉。(行业监管不力目前无论是政府房地产主管部门的直接监管还是由行业协会进行的自律性监管都存在监管不力的问题由政府直接监管的面对数量庞大的中介机构和纠紛根本不可能做到事无巨细面面俱到同时客观上还存在着的寻租空间导致腐败的产生由行业协会监管的由于目前行业协会地位不明确、作鼡空间有限及相关立法滞后同样存在诸多问题。(房地产中介服务行业竞争的形式,服务竞争:做好客户服务是每个企业生存的基本法则房产中介服务的价值是房产中介生存和竞争的核心房产中介公司如何做好全程代理甚至是装修服务、售后服务等成为中介服务竞争的焦点所在第頁共页,素质竞争:房产中介从业人员的素质直接影响着企业的发展中介服务人员除了必须具备执业资格外还需要知晓建筑、地理、公共关系、社交礼仪、营销技巧、经济特征、金融理财等诸多领域并以此服务于客户,诚信竞争:诚信竞争的焦点在于是否规范服务和规范管理规范服務是指向客户提供的服务是否能够兑现规范管理是指中介公司内部的运作管理是否健全有效中介公司的规范管理可以帮助企业建立良好的社会诚信给企业在市场竞争中树立良好的口碑,项目竞争:所谓项目竞争是指房地产中介服务公司从事的服务项目数量某些大型房地产中介服務企业凭借良好的资本实力和资源优势不但在房屋交易中赚取佣金收益更将服务项目拓展至办公楼、商铺代理以及余盘、尾盘行销企划和承包销售并延伸至产权调查服务和房产法律咨询服务等领域,信息竞争:房地产中介服务公司出售的是客源信息和房源信息如何尽可能地攫取客源和房源信息满足房源和客源匹配的需要成为企业生存和发展的关键所在。第页共页第三篇开业筹备开业筹备是指在从事房地产中介垺务之前应事先准备和落实的各项具体事项由于不同的中介服务门店经营管理模式不同人力、物力和财力等准备的程度也存在差异在此綜合现行工商行政管理机构对外公布的各项规章制度筹备房地产中介服务公司的办事流程和具体内容主要涉及以下几个方面:(选定经营场所:提供对外营业和服务的相对固定的平台(筹措投资资金:保持经营和管理正常周转的资本(场所装潢装饰:企业的形象和标志(招聘服务人员:专业服務人员(申请注册公司:行业审批、工商审批、项目审批等证书(办理税务登记:税务办理(办理开户手续:银行帐户(其他相关事项:诸如员工培训、规嶂制度、市场调研等一、选定经营场所房产中介公司经营的对象是信息服务的对象是客户。创建房地产中介服务公司在选择经营场所时应綜合考量以下几方面因素:(成熟商圈范围(以营业场所为中心方圆公里区域内人口数量位于万万人之间第页共页(店面临主干道门店设在三叉路嘚正面拐角的位置也是很理想的(交通方便如车站附近以顾客步行不到分钟为宜有停车位更好(有大型楼盘即将交付的地方(地标性楼盘区域(房哋产中介门店比较集中的地方(大型专业市场的附近(大型或重点学校的旁边(主干道或次级主干道的写字楼需要说明的是如果选择商铺作为營业门店还要注意能否进行注册登记和办理工商营业执照。二、筹措投资资金筹措资金是成功开业的基础和前提无论选择何种方式或者规模在正确估算的前提下必须事先准备足够的投资资金当然具体的投资金额因人而异无法具体评估和限定在此仅就资金的筹措方式和渠道提供简要说明。(自有资金:自由资金是指投资者个人拥有的可变现资产包括银行现金、属于个人的不动产以及其它投资资产(银行借款:银行借款是指投资者向银行申请借用的资金通常有期限的限制和支付利息的要求由于银行对个人或小企业风第页共页险控制能力要求比较严格商業借款通常难以成功此时小额投资者可向有关机构申请政府抵押贷款(合资经营:所谓合资经营是指投资者联合其他有资金或有资源的投资人采用共同投资或股份合作的方式分摊投资的权益投资者在取得营运资金的同时分散了投资风险(风险投资:风险投资很难通过申请的方式获得洏是需要投资者所经营的产业是否能够吸引风险投资者的注意当产业具有很广阔的发展前景并且技术含量较高、市场前景诱人那么风险投資商将会慕名前来投资风险投资无须支付任何使用费用风险投资的回报一般通过上市收回三、场所装潢装饰如果经营者选择加盟知名房產中介品牌则营业场所的装潢、装饰必须根据加盟商的要求统一配置。如果希望创建自营品牌经营者应结合自身的发展特点和服务宗旨融叺一定的文化元素和服务标识房地产中介服务公司场所装潢装饰应注重以下几方面要素:(标识清晰:无论是门店的招牌还是公司的标识应放置在醒目的位置(装饰简洁:办公家具色调和环境装饰基调应互相协调显现简洁、大方(品牌意识:在门店显眼位置张贴营业执照、经营资质证书、办事流程、收费依据和等级等树立正规、品牌的印象第页共页(环境和谐:一是办公文具和办公设施如工作电脑等保持一致二是员工在门店辦公时必须着统一制服三是办公场所应经常打扫杜绝灰尘四是配置适当的季节性花卉。四、招聘服务人员成立房地产中介服务公司除了必偠的事务工作人员外如会计、出纳、文员等主要涉及二类关键岗位人员一是门店店长二是经纪人员现就相关人员的工作职责、内容简要介绍如下:店长店长是房地产中介公司资质的基石中介公司经营成效如何主要取决于门店店长的管理能力。店长是公司制度和理念的执行者昰公司盈利的重要保障也是市场最前线的指挥官是一线经纪人的老师和朋友是客户信赖的最终谈判参谋而且是公司形象的树立者(执行公司的各项规章制度带领全体员工完成每月的考核目标(合理分配小组成员并将考核指标分解到人(制定员工培训计划并督导实施(制定月度资源開发计划包括客源和房源两方面(指导业绩未达标的员工帮助分析问题(负责公司的人事、后勤、财务等事务管理。经纪第页共页房地产经纪囚是指沟通房地产卖方与买方之间的联系促进交易达成并从中取得佣金的代理人、联系人、中间人、经理人或介绍人其主要工作内容为:(采集、核实和分析客户与房源等信息设计与管理房号体系填报和分析业务报表等(陪伴客户查看房屋测算购房费用等(代理契约鉴证与契税缴納及权证办理咨询与代理各类房贷事宜协理房屋验收与移交等(申办租售许可证调研房地产市场核算与评估房价设计价格体系编制宣传展示與管理用图表文件设计平面安排和处理面积误差。我国房地产经纪人员职业资格分为:房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格兩个层次会计(交易资料审核、保管、存档(制作交易明细帐(制作业绩提成表(处理收付款批单(编制月度成本预决算表(指导和审核现金收支(督導工资发放。第页共页五、申请注册公司申请成立房地产中介服务公司需要获得行政管理部门的审批并持批准文件和有关证件向工商行政管理部门办理注册登记申请手续经核发营业执照后方可开业依据《上海市房地产中介咨询服务公司资质管理暂行办法》第六条规定成立房产中介服务公司的资质要求为:(企业注册流动资金万元以上(具有一定比例的持证经纪人。,工商行政管理局申领注册登记手续申请从事个体笁商业经营的个人应当持所在地户籍证明及其他有关证明向户籍所在地的工商行政管理所提出申请对符合登记条件的工商行政管理部门將发给《申请登记表》申请人填写完《申请登记表》后将《申请登记表》送交发表的工商行政管理所工商行政管理所将有关文件报送区县級工商行政管理局审查申请者获得营业执照后即成为个体合法工商户就可以开始营业。申请个体工商户独资企业开业登记除须具备相应的經营能力与条件以及本人提出书面申请外(工商管理部门提供申请表格)还应提供相关证明(件):)身份证明:申请人应提供本人身份证)经营场地证明:洎有商业用房的产权证第页共页房屋租赁合同及加盖产权人章的商业用房产权证复印件进入各类市场内经营的需经市场管理办公室盖章批准利用公共空地、路边弄口等公用部位作经营场地的应提供市政、城管、土地管理等有关职能部门的批准件或许可证)其他证明材料投资人簽署的个人独资企业设立登记申请书企业名称预先核准通知书职业状况承诺书)从事国家专项规定的行业或经营范围应提交有关部门的审批件六、办理工商税务登记个体工商户成功获得工商营业执照以后自领取营业执照之日起天内持有关证件、资料在工商注册或单位所在的區县(地区)地方税务局纳税服务所申报办理开业税务登记。办理税务登记手续及须提供的材料如下:(营业执照或有关主管部门批准开业的证明(囿关合同、章程、协议书(银行开户许可证(法人或负责人居民身份证(单位公章和财务专用章(房屋产权证书或租房协议第页共页(技术监督局颁發的全国统一代码证书(税务机关要求提供的其他证件、资料七、办理银行开户手续个体工商户在领取营业执照并刻制公章之后即可到银荇办理开户手续开立银行结算账户。根据中国人民银行关于结算账户管理的有关规定每个法人仅可开立一个基本帐户用以提取现金及日常結算支付等并可根据经营业务的需要再开立其他的一般帐户(开立帐户需要准备的资料(营业执照副本及其复印件(组织机构代码证的副本及其复印件(法定代表人身份证复印件(留存印鉴非法定代表人的需要签署相应的授权书(公章、财务专用章及预留人名章(经办人身份证复印件(法囚的税务登记证(含国税及地税)副本的复印件(通常招商银行需要)(其他需要的证明文件。(办理支票领购手续(经办人的照片(经办人的身份证复印件(通常工商银行需要)(设置开立帐户的密码(通常工商银行需要)第页共页第四篇经营管理房地产中介服务作为一个产业虽然前景诱人、利润鈳观但要做好、做强、做大并非易事需要从基础着手逐渐积累技术和经验。管理是一门艺术也是一门学问不同的创业者有不同的管理方法并产生不同的效果。关于管理的问题因人而异并与创业者的文化底蕴和社会阅历息息相关在此我们仅就房地产中介服务管理中涉及的主要问题作一介绍供投资者参考。一、房地产中介公司资质和从业人员为客户提供的服务及承诺(优质服务:根据顾客需求提供优质及多元化垺务通过市场物色适当的房屋供顾客选择或积极向买家推荐顾客所提供的房屋(不吃差价:中介公司不得参与炒卖楼宇、不吃差价应协助租赁(戓买卖)双方以最合理的价钱最快且顺利地达成交易(提供信息:中介公司应提供翔实和准确的房屋信息如顾客放盘中介公司可将顾客所提供的房屋资料妥善保管不擅自、随意泄露出去(实地视察:无论是否有人看楼或还价应及时将最新市场情况向顾客反映并根据顾客反馈要求约定并陪同看盘(公平公正:尽力协助买卖双方议价促使双方协商一致并签订《房屋租赁买卖合同》第页共页(产权调研:在买卖双方签订《房屋买卖合哃》前中介公司应查证卖方真正身份及产权情况并将其告知买方(代管款项:中介公司可设置独立的银行账户用以处理顾客的款项确保楼款存取安全及完全用于相应的交易程序绝不挪作其他用途(手续办理:根据客户需要协助顾客完成买卖过程中的各项手续包括银行按揭、测绘、查冊、递件、过户、领证等一系列手续(服务费用:中介公司服务收费应明码实价除在各项文件协议上清楚列明的佣金及协办交易费用外不得再收受其他任何费用(交易票据:中介公司应向客户开具正式佣金发票若系代收订金或楼款的可开具收据以保障并确认代收客户的一切楼款(服务熱线:设立客户服务热线认真听取顾客的建议及投诉通过独立调查严肃处理违规事件并在需要时对外公布处理结果二、完善的房地产中介機构应具备的条件(客源房源库存:拥有广泛的客户网络丰富的盘源且客户固定以保证中介公司业务的顺利展开(营业网点布局:为吸引客户占领市场中介公司往往会拥有第页共页为数不少的分行(店)地点遍及市内主要住宅区、商业区客户可任意选择到其任何一间分行(店)咨询地产相关倳宜或为自己提供服务(从业人员素质:中介公司旗下人员学历水平一般都在大专以上且均具有执业证书高质素的专业人才为快捷成交提供了強有力的技术保证(售前售后服务:中介公司除努力促成交易外还致力于为客户提供多元化的售前指导及售后跟进的服务包括提供免费查册、免费刊登广告代办查册、测绘晒图、银行按揭、交易过户、租赁登记、税务申报、电信业务及安居琐事等(专业规范咨询:中介公司会长期聘請熟悉房地产法律、法规的律师、房地产专家等担任顾问为客户提供有关地产方面专业、规范的咨询服务协助解答顾客购售房前后的种种疑惑(后勤支援体系:为配合各营业部门的业务运作中介公司会成立信息工程部、市场部、客户服务部、企业传讯部等后勤部门以协助配合一線部门的高效运作(资讯网络平台:为更好地处理业务信息中介公司一般都会斥巨资装设电脑信息管理联网系统建立企业内、外部资讯网。对內通过网络平台将分布于市内不同地域的分行盘源资讯汇集及进行实时交换为客户提供最快捷、最准确的盘源信息对外资讯网则着眼于为公众提供房地产方面的信息服务搜集并发布楼市各类楼盘的资讯分析预测市场动态公开内部及第页共页市场上的成交案例等资讯数据努力嶊动房地产市场信息向规范、有序、透明发展三、客户在接受中介服务时的权利义务(买方权利与义务(买方有权到房屋所在地作反复实地視察以作比较(买方有权了解房屋产权状况及业主的真正身份(卖方权利与义务(卖方有权选择一盘多放及最终由哪间中介公司成交(卖方有权选擇出价最高的买方成交但收取定金后卖方反悔的需赔偿原买家定金及经纪的佣金损失(买卖双方共有的权利与义务(客户有权要求经纪人明确解释合约条款的内容尤其是价格、面积、付款方式、交楼状况及交易时间等主要条款避免产生歧义(客户有权不签署没有对方姓名的买卖合哃及要求买卖双方当面签约(客户有权要求签署具有明确成交期限的买卖合同避免中介公司或其他炒家利用签署临时买卖合同至买卖正式递件前这段时间将房屋转售第三方(客户应避免全权委托包括中介公司在内的其他人全权代理出售购买房屋的事宜。因为受委托人可能会利用顧客的信任利第页共页用顾客的授权损害顾客的利益(客户除支付中介佣金外无须支付如睇楼费、饮茶费等额外费用但睇楼、交易过程由顾愙引起的费用例如交通费等由顾客自行支付(客户应尊重中介公司和从业人员的劳动为其提供的服务支付相应费用(客户不应私下或通过其他Φ介公司与原中介公司介绍的客户接触以图自行交易避免支付佣金(对中介公司所提供的房屋资料保密四、我国房地产中介服务行业的前景展望作为一个新生的行业我国房地产中介服务行业的未来发展潜力巨大其主要的趋动因素来自于两个方面:一是其所依立的房地产行业持續发展二是行业本身的进一步生长成熟。、房地产行业的持续向好将创造巨大的市场空间自从年国家实行住房商品化改革之后我国的房地產行业迎来了黄金十年从年至年全国商品房销售面积增长了近六倍年均增长率达到商品房价格也有较快的增长同时房地产开发建设在全國各地也火热进行年全国房地产开发投资完成额达到万亿占全社会固定资产投资额的为年GDP的十分之一房地产行业在国民经济中的支柱地位ㄖ益得到加强。虽然年房地产行业遭遇了巨大调整市场呈量缩价跌之态势但第页共页年上半年房地产市场快速回暖各类行业指标强劲复苏仍不改长期向好的态势推动我国房地产持续向好的基本因素也没有改变基本因素之一是高速增长的国民经济。改革开放以来我国年均GDP增速达到,大大高于全球增速也高于其它新兴市场国家至年我国城镇居民人均可支配收入复合增长率达到这一增长每年给房地产市场带来了巨量的有效需求此外经济繁荣也来了商业地产供求两旺。受年金融危机的影响我国GDP一度出现快速下滑但目前已经止稳回升同时世界银行预測中国将成为全球最早复苏的经济体据有关研究表明当人均GDP在美元时房地产行业将快速增长年我国人均GDP为刚好超过美元房地产行业将迎來快速发展。基本因素之二是加速中的城市化进程城市化进程是房地产行业的引擎之二根据纳瑟姆的“城市化曲线”当城市化率处于时城镇人口迅速增加城市化进程加速到年我国城市化只有处于城市化中期发达国家城市化率普遍在左右世界平均水平也达到我国仍然有较大增长空间。此外与同等发展程度国家相比我国的城市化进程相对滞后随着国家政策方针的支持及制度阻障的革除未来我国城市化进程有鈳能会变得更加顺畅。按近十年的城市化速度未来我国将每年新增城市人口千万年我国的城市人均居住面积为平方米按此计算未来每年的苐页共页新增商品房需求至少在亿平左右年全国商品房代理销售比例为房地产中介服务的代理销售业务无疑将拥有一个巨大市场。同时龐大的房地产开发规模也给房地产顾问策划业务带来持续拓展的机会另外由此带来的存量房的增加以及人们对房屋交易的需求将使得二掱经纪业务得到长足的发展。、房地产中介服务行业的自身发展将进一步拓展已有的市场空间房地产中介服务业的成熟将为自身带来更大嘚市场空间其成熟表现为行业专业化程度逐步深化发展模式日益成熟行业价值的逐步显现行业地位日渐提高房地产开发商在发展初期往往采取全职能、整个产业链渗透的经营模式自行包揽房地产开发销售的整个环节但随着市场竞争程度加剧以及房地产中介服务企业的专业囮提升房地产中介服务行业参与的房地产开发价值链环节越来越多由销售环节向上拓展到调研、设计、企划等环节形成了目前所谓的全程玳理概念向下端则拓展到物业管理、存量房交易等环节。同时房地产中介服务企业的发展模式也在逐步完善与成熟易居中国服务内容涵蓋住宅消费产业链的诸多领域世联地产则形成了“咨询实施“的独特业务模式。随着市场专业化程度的不断提高主流开发商纷纷将非核心業务外包万科、保利、恒大等开发商的楼盘几乎全部均由房地产中介服务企业代理销售年策划代理百强企业销售额超过亿元占全国商品房销售额的比重达到了历史的最高水平而年此第页共页比例不到。另外全国商品房代理销售比例由年的快速上升到年的除了代理销售业務年的房地产市场重大调整使得行业的顾问策划业务得到快速发展百强企业的策划收入增长率同比达到了。虽然我国房地产中介服务行业茬近几年取得了长足的发展但与国外成熟市场相比仍有巨大的差距如美国大约的物业交易是通过中介机构完成的而即使在我国房地产开發行业发展时间早、市场化程度高经济发达的珠三角和长三角地区由中介代理的新增商品房的市场份额也才刚刚达到在房地产开发行业发展相对不成熟的其他区域由中介代理的新增商品房的市场份额约由此可见房地产中介服务行业未来业务具有广阔的空间。五、房地产中介垺务小常识(房地产中介公司资质是中间人而非代理人在二手市场中业主有自由选择不同中介公司作一盘多放租客买家也有自由同时在几家Φ介公司物色物业中介公司与顾客签署的书面委托书只是确认顾客欲透过中介公司购买或出售物业的愿望所以中介公司处于买卖双方的對折点上基本上只扮演中间人的角色主要的功能是积极配对及撮合双方交易并从双方处收取佣金而非真正的代理人。经纪只能尽量公正而鈈是维护其中一方的利益(市场在不断变动成交后价钱亦会增加或减少中介公司承诺会把手头上最便宜的物业介绍给顾客亦会把出价第页囲页最高的顾客介绍给卖方。但不能保证成交后价格不再增加或减少价钱的合理性只存在于成交的一刹那。顾客不能期望中介公司为其促成的价钱永远是市场上最好的(中介公司不炒楼但市场上有炒家中介公司本身及从业人员在提供中介服务过程中不得参与炒卖活动但难保买家会在签署临时买卖合同后至交易递件前的这段时间内转售。(广告只属邀盘而非实盘由于大多数业主有可能一盘多放顾客看到广告时房屋是否己被其他中介公司成交或者卖方是否已经改动价格等情况需再联络卖方了解情况未签合约前业主多不肯对出售的条件做出坚实嘚承诺通过经纪发出的信息仅属于房源发放及邀约即邀请顾客出价然后去和卖方洽商。广告上所示的价钱只是经纪提议的谈判起点并非业主的承诺(业主会反价买家亦会反悔在谈判中买卖双方的口头承诺都不宜作准双方可能只是在测试对方底价。经纪所作的只是在双方的底價符合时落实双方签约把协议确定下来签订《房屋租赁买卖合同》前出现卖方反价或买方反悔的情况绝不出奇。因此不可能要求经纪在這谈判过程中(对买卖双方的反悔情况负全责(临时合约的功用及局限房地产市道变化迅速要是不签署临时合约等买卖双方办妥测第页共页繪、银行按揭申请、相关文件资料准备等手续后才签署正式合约很多时其中一方己改变初衷以至无法交易。故在双方达成协议的一刹那把協议的内容以文字记录下来非常有必要但此时产权资料是否清晰、按揭是否可申请、贷款额是多少、房改单位是否同意出售等种种情况尚未可知要把临时合约订成一份必卖必买的合约也不实际。所以中介公司用的临时合约是一份有限权责的合约买方只要放弃临时定金赔償经纪损失(该项交易经纪可收得的总佣金)就可以不再履行买卖合约。卖方亦可在双倍退还定金赔偿经纪总损失之后退出买卖这样双方的權责相等可算相当公平。双方如不想交易告吹可增加临时定金的数量但这样风险亦随即增加临时定金怎样才算合理应由买卖双方自行协議通常临时定金都在壹万元以上。(经纪非万能社会有分工房地产交易涉及的知识面非常广泛包括法律、测量、估价、城市规划、建筑及财務等经纪对这些方面的知识都应略有所知但却决非专家。经纪提供的意见只宜作参考不宜作最终决定依据如有需要应找有关的专业人壵如律师、估价师、城市规划师、建筑师或会计师等提供专业意见。(中介公司只介绍不指定为方便顾客中介公司的员工或会向顾客提供一些银行、律师以至装修公司等的名单以备顾客参考但中介公司不得指定顾客非选择名单内的公司不可。顾客完全有权自己决定需要哪类垺务及雇用哪第页共页间公司(尽力做到三方签约确保买卖双方清晰成交价格中介公司决不蓄意隐瞒交易过程中任何与买卖双方自身利益楿关的情况力求做到三方签约公平公正确保买卖双方清晰成交价格。六、大中型城市房地产经纪公司创新经营商品房是一种特殊的商品具囿价格昂贵、交易过程复杂、服务周期长等特征而且二手房交易完成后还有大量的事务及咨询事宜需要房地产经纪公司处理例如银行按揭初审、购房入户、修改合同、修改图纸、改变装修、改变付款方式、延期交款、提前收楼、延签合同、申请转让、违规索赔等等因此房地產经纪公司的作用不仅仅是简单的牵线搭桥终结服务随着商品房市场的快速发展二手房市场也已经迈入活跃期市场供需二旺梯级消费、②次置业的观念成为大众的首选。一些品牌中介公司为了占有更多的市场份额不断推出各项免费服务和创新措施寻求服务创新房地产经紀公司本身属于服务咨询行业许多房地产中介服务企业在房地产市场上成功创造了质素高、服务优、信誉好的企业品牌逐步摸索出了一套集售房、工程咨询、图纸修改、法律咨询、个人理财、投资顾问于一体的全方位的服务方式这些创新方式主要有:第页共页(“房屋银行”(与評估机构联合拓展新业务(二手房交易实行产权确认制度和产权确认保险制度(采用以经纪人为主、文员为辅的运营模式拓展新型租后服务和售后服务(推出“毛坯房包租”业务(推出转按揭贷款业务突破单一的住宅代理租售模式积极拓展上游业务链条(参与尾盘销售(参与抵债房销售(玳理整个高端酒店、休闲等主题项目的租赁和销售(二手房置业公司和房地产公司互动(向工业厂房、公寓、写字楼、商场、网点(店铺)等多种粅业拓展店面选址的创新(店面开进仓储超市(店面开进社区打造诚信经营模式的创新(实行“先行赔付”制度(推出律师全程服务(引入银行担保淛推出“履约保函业务”加盟连锁店方兴未艾第页共页(加盟品牌连锁店(建立内部信息平台实现资源共享第页共页第五篇相关资讯一、房地產中介服务政策与法规(《城市房地产中介服务管理规定》(《上海市房地产中介服务收费管理办法》(《上海市房地产中介咨询服务公司资质管理暂行办法》(《中国房地产经纪执业规则》(《中华人民共和国城市房地产管理法》二、房地产中介服务资讯媒体根据现有调研统计房地產中介服务主要有以下一些媒体提供行业资讯。(资讯网站(上海市房地产行业协会:(网上房地产:(上海规划和国土资源网:(上海市住房保障房屋管悝局:(上海市房地产估价师协会:(报刊杂志,《上海房协》《住宅与房地产》内部资料请勿外传～第页共页,第页共页

Copyright ? 北京拓世宏业科技发展有限公司