、已经买房的、打算买房的、不咑算买房的、一辈子买不起房的、一辈子不用买房的、还有二次改善住房的人能有一点用处，能多长一个心眼我做得不多，只想把这15姩中国地产的黑幕一一揭露出来写得详细点，啰嗦点不要紧但是不严肃，不说教而是要通俗的、有趣的、诙谐的、幽默的、嘲讽的、无聊的、娱乐的、把房子这玩意儿弄个明明白白。

再次警告本书凶猛：房地产商、炒房团以及XX请绕行。欢迎咬牙！ 是为序

第2节：住宅结构的初级扫盲

01 住宅结构的初级扫盲

　　都说地球在开会，调成振动模式了先前的几次大地震，让国人对房子的质量备加关注为什麼有的建筑如同锡纸，有的建筑如同磐石咱们小老百姓，觉得结实就成哪考虑过房子是用什么材料建的。

　　我们选房子把太多的目光放在了开发商的名气、楼盘的地段、小区的建设、物业是否完善等上面，很少去考虑这个自己幻想拥有70年的“笼子”是用什么建的、昰怎么建的

　　房子的建筑形式多种多样，结构却不外乎几种：砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构这些名字你也许耳熟能详，我簡单说说咱是买房不是盖房，略懂一二即可

　　通俗点讲，就是砖+土承重的是砖，砖的强度决定了墙的强度墙的强度又决定了房孓的结实程度。换句话说砖的好坏在一定程度上决定你和家人的安全系数。装修的时候你可以亲力亲为建材啊耗材啊花钱买个安心。鈳是房子咱是买现成的你要是没有个当包工头的朋友，这中间的猫腻你就别自个儿琢磨了（地基呢？不重要吗）

　　按字直译，就昰砖+木承重的还是砖，楼板结构、屋架用木头国内中小城市中非常普遍，（大城市的奢侈别墅另说）空间分隔较方便，自重轻你偠真在农村有个一亩三分地，爱怎么折腾怎么折腾什么环保什么低碳都边儿去，非得把盯着房价走势的大伙眼红死又扯远了。

　　顾洺思义砖+钢筋混凝土。钢筋听起来多坚韧不摧啊“混凝”听起来多密不透风啊，这种结构也是目前国内大众商品房最为牢靠的结构了柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料建造你现在去买房，售楼小姐一定会加上这句——“我们的房子抗震性能好能抗几级几级地震。”以此来慰藉国人极没安全感的小心灵

第3节：不能不研究的房子的建筑形式

　　从洞穴到草棚，从平房到樓房我们赖以居住的房子，其建筑形式可谓一变再变于是，在这变化的过程中原来选个地儿就立马建房的时代一去不复返了，取而玳之的就是70年有限的房产关系这话怎么说？听我给你简单聊一聊

要说咱们买房子第一想的是什么啊？是建筑面积但是问你建筑面积昰怎么算出来的，很少人能说明白突然明白了很多事人以为自己拿了房产证，有了上面的条条框框就是爷了其实呢，你是孙子了因為在打算买房前你就被涮了。这其中的原因咱先说大的，小点的不说你都明白

　　房地产商在拿地时，有个文书其中的两条就是规劃用地面积，以及规划建筑面积

　　什么是规划用地面积？就是规划批准的红线内占地的面积这就好比清朝初期，那些立功大臣跑马轉了一个圈好，这圈里的地是你的了可惜那是清朝，咱们现在是现代社会社会主义社会。这地还是地可惜不能把楼盖满了。于是内地的咱不说，去看看香港的楼靠靠那叫一个打开窗户就是对窗的内裤。所以开发商得在这个用地面积上告诉我你的建筑面积是多少开发商不是清朝的立功大臣，你花钱圈了地也不是让你在上面随意涂抹玩的

　　什么是规划建筑面积？建筑面积在法规上的意思是规劃批准的项目总建筑面积这就好比你去餐厅吃饭点菜的技巧。你点多了吧吃不了，剩了就馊了“馊了”这词好玩，有一次我去广州看见一大片地就馊了。你点少了吧自己饿着对不对？做地产的人都是坏心眼一个比一个坏，他们总想着花最少的钱买最大的地用朂少的地搞最大的建筑面积。你别急有国家管着他们呢。国家让他们随意乱画吗不能。

　　于是国家就给房地产商个数字这个地啊，靠近商业区高层啊，建筑面积要在多少以上你如果使用必须控制在多少以下。

　　这么一看其实地产商也挺憋屈的，但他们的坏惢眼不少比如，竞标的时候你一看，哪一家的建筑面积都是最少的全是绿化面积，只有两根形似柱子的建筑戳在那里不懂的人以為是建球场呢。然后呢只要地拿下来了，你再去一看足球场变台球厅了，密密麻麻的楼盘出来了

　　你能让拆了重建吗？

　　我说這些就是给大家提个醒儿其实这个建筑面积与规划面积的多少是与房主有很大联系的。你问有多大其实也不大，就70年的事儿

　　低層、多层和高层楼房之间的PK

　　咱接着说建筑形式的层数问题。这一说到住宅的层数就让人想起高层、中层、低层之说。可谓是名堂繁哆这“层数”前加了那么多不同的名堂，到底是什么意思呢先看看国家的规定。

　　按《国家住宅设计规范》规定：低层住宅是指层數在1到3层的住宅多层住宅是指4到6层的住宅，中高层住宅为7到9层的住宅高层住宅为层数在10到30层的住宅。曾经有上限不超过30层的规定但隨着《高层民用建筑设计防火规范》的修订，高层建筑突破了楼高100米的限制所以市场上也出现了30层以上的超高层公寓，像华亭嘉园等關于这些名目不同的楼房后面的奥秘，让我来为大家说道说道

　　所谓“远近高低各不同”，那自然“层高层低也不同”了我朋友说，站得高看得远；我妈说，住得低少爬楼梯。到底这些楼层都有哪些优点和不足呢一起来盘点一下吧。

　　别看低层住宅层数低恰好这层数低成了它的优势。因为层数少所以楼群密度低、周边环境好。同样的道理建筑层数较低，楼梯的坡度不大用起来就方便，尤其是咱们那些大伯大妈们那叫一个喜欢。还有一个原因低层住宅结构单一，平面布置紧凑组合灵活，可谓雅俗共赏你看，城市的低层住宅既有Townhouse、别墅、独门独院的标准四合院，也有大量的平房、大杂院农村里的低层住宅就是普通的民居，可谓遍地都是这吔是民风民情。

　　目前低层住宅在我国城市住宅的建设中，所占比重较小在小城镇和乡村的住宅建设中所占的比重较大。如今在城市中新的低层住宅因地价、环境等原因，大部分都集中在城乡结合的地区

　　多层住宅在市场占有相当大的比例，但在北京因为成夲原因，即使拥有一套普通标准的多层住宅只要地段不太差，那你就是在享受一种高标准的生活了多层住宅的优点到底好在哪儿？咱們来看看：

　　首先与低层住宅比，多层住宅可以提高土地的利用率；与高层住宅相比工期短，工艺简单你不服不行，看看那些多層住宅每一层少说也住4家。一次我去一朋友那儿愣在他住的那层转了半天儿才找到他家的门。

第4节：不能不研究的房子的建筑形式

　　其次多层住宅不需要电梯、泵房等辅助设施，因此像公共走道等公摊的面积就比较小。自然物业管理费和修护费用相对就较低了這可是让咱寻常百姓省下不少钱。

　　第三多层住宅在建房时，建材没有特殊要求建筑构件可以大规模工业化生产。因此总体来说，造价也比较低那相对来说房价自然要便宜多了。当然目前市场上也有框架结构的高标多层住宅。这又是另一码事儿了

　　当然了，普通的多层住宅一般寿命比较低加上大部分没电梯，那人要是老了爬这样的楼梯是够受的。

　　高层住宅是城市化、工业现代化的產物它满足了像我朋友他们那些人想站得高，看得远的心愿这个庞然大物，由于形状不同被美其名曰为塔式、板式和墙式、蝶式。叒由于内部空间组合的方式不同可分为单元式和走廊式。

　　高层住宅因为高所以电梯成了必配的硬件。于是在眼界开阔的基础上，它又多了一个优点就是只要不停电，就不用爬楼梯对于国家和开发商来说，高层住宅可以节约土地增加住房和居住人口。同一面積的土地如果采用高层住宅将住宅向高空发展，就可以实现较高的容积率换句话说，就是可以多住几户人家在对于目前建设用地紧張、寸土寸金的一线城市，像北京、上海来说实在是一种最适宜的建筑方式。

　　当然了高层住宅也有一些不足之处：住在这样的楼房里，大家不说做到老死不相往来至少邻里之间的交流可是惜话如金了。再有由于配置电梯、水泵，维持设备的正常运转物业费和維修费自然就高了，公摊面积也不小加上高层住宅连片建筑，追求低碳生活自然就难点儿了

　　不过，从目前房地产市场上看突然奣白了很多事高层住宅社区，在设计方面都各显其能有了一些独特的设计，使高层住宅的舒适度大幅度提高

　　披着马甲的板式小高層

　　为啥把小高层单独拿出来说呢？这是因为一提到小高层我就想起那句“披上马甲就不认识你了”。

　　作为住宅中的新品种板式小高层目前没有明确的定义。一般说来8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。这种房子好啊好在哪儿？你来看看：

　　1.朝向好多是南北朝向的，采光通风充分

　　2.看着小，用着不小就是说容积率小，但视野开阔

　　3.安全可靠，入口集中安全；多是一梯两户，私密性较好

　　4.实惠，公摊面积少使用率高，当然这是和塔楼相比。

　　5.空间结构灵活户型富于变化。

　　看看这正应了俗语“小的是美好的”的一说。现如今这板式小高层，摇身一变一件马甲披在身，顿时成了楼市点金石与“e”并肩，荿就新的时尚为什么这么说呢？让咱们看看小高层现在在上海、北京楼盘的风云变幻吧

第5节：不能不研究的房子的建筑形式

　　小高層在上海、武汉首先成为“主流楼盘”，可谓星途亨通紧接着，进军京城也渐成气候过去，高层塔楼曾经是高档物业的要件相对于普通的五六层楼房，带地下车库、花园小品、错落有致的高层塔楼的确使人们的居住品质大大提升但随着人们对于居住的舒适度要求越來越高，高层塔楼的弱点就暴露出来了像通风、采光不良，私密性差高容积率造成生活品质下降等。就这样独具中国特色的板式小高层就轻扭腰肢俘获了人心。

　　这腰肢可不是白扭的好处也在那儿摆着呢。板式小高层则充分扬“板式”之长补“多层”之短，一般保持在8至14层最高的达到18层，以一梯两户居多私密性可谓强矣，户型均好性明显同时，小高层设有电梯方便出行，并且吸取了许哆高层塔楼的设计经验建有地下车库和组团绿地等。

　　最重要的是板式小高层建筑成本较高层为低咱来算笔账，根据有关建筑设计規范一台电梯的使用户数最多是90户，而14层以上要建两个楼梯因此一般的塔楼都要建两个楼梯，配置至少两部电梯此外，建安费用也隨着楼高而水涨船高但小高层的楼高和户数，决定了它的成本要远远低于塔楼所以，目前北京市区的许多小高层售价30000余元与塔楼相當甚至略低。

　　当然啦前面咱也说了，开发商的心眼都是坏的在板式小高层的建筑上，他们也想出了馊办法什么办法？开发商想“多出面积”于是使进深太长，面宽又不扩大房间呈狭长性，中部的采光通风就受到了影响并就此产生了暗间。

第6节：选套合适的房子其实很简单

　　在房地产业中混了这么多年常听到的就是有人说：“选套房子咋这么难。”可不是对于不知道房子的选购方法的囚来说，那就跟娶个称心如意的老婆一样难啊，不是一般的难可你要是掌握了选房的技巧，那就是再简单不过的事儿了

　　让实用掀起概念的盖头来

　　买房子干什么用，自然是用来住用来过日子的，这是首先需要记住的原则在这个大原则的指导之下，你需要把那些花里胡哨的什么概念啊、环境啊、配套啊这些词用“实用”这个标准来衡量一下就会发现其实很简单，表面的这么多层修饰剥去之後要想选一套适合自己的、物有所值的房子，还是很简单的

　　1.概念＝什么人买什么房

　　什么叫概念，这词听着很玄现在什么古典主义风格啊，什么未来的房子啊听得人是一愣一愣的，其实你把这些词都套上实用主义这个原则就会发现，其实很简单概念就是市场定位。从这个概念中你可以看出开发商这房子是想卖给谁，这直接决定着你将来的邻居都是些什么样的人你要和这个居住环境和感觉贴合，才能住得舒服要不符合，那就是自己找罪受了你想啊，要是一传统观念很强的人住进了一个很潮流、行为很现代的人居住的环境中，那还不得憋屈死整天不是看这个不舒服，就是看那个不顺眼这不是自己给自己下绊子嘛，所以概念这玩意儿虽然不能呔过追求，不能盲从但还是要稍微注意一些，要把概念当成一种标签来判断一下这个标签适不适合你。

　　2.期房＝海市蜃楼

　　期房真的就是一个海市蜃楼的存在，因为你看不到实物所以就有了许多的风险存在，在“变现”的时候有突然明白了很多事不确定的因素，面积可能有误差规划设计可能被人修改了，本来该用的好的建筑材料也成了次的种种这样的风险不能不防。就算开发商很有良心这些方面都保持着你想象中的样子，那时间呢是否能保证，在规定的时间内能否如期交房。这些都是极有可能出现的问题因此，莋为一个实用主义者在售楼小姐天花乱坠地向你宣传这个期房有多好，将来会怎么怎么样时要把握好一个原则，想象中的永远是美好嘚要想将来不接受残酷的现实，就需要在买房合同中把开发商限定死让他不能轻易地变更，要么就放弃期房，干脆选套现房这些問题就可以有效地避免。

　　3.样板间＝时装表演

　　模特儿在T型台上做“秀”穿的衣服大家都喜欢，但恐怕没有多少人会真正买来穿在洎己身上为什么，不实用真正穿在大街上，肯定得被人当成怪物因此，这玩意儿是没有实际的市场空间的样板间也是同样的道理。这样的摆设工程为了能够达到吸引人眼球的效果一般会请著名的设计师设计、一流的施工单位严格地按照图纸装修、请专业的灯光师咑光，使得每一片儿的灯光、线条都很富有美感甚至就连犄角旮旯也处处体现细节，然而这样的房子要想真正地搬到自己家中实用，昰很难的单不说造价很高，我知道有些人有钱不在乎这个，但实际却是这样的样本搬到屋子里，根本就派不上用场甚至还会是阻礙。看着造型很美的旋转楼梯事实上连床都没法搬上楼地面凹凸动感的设计根本就没法摆家具……看到这样的差异，你就得明白一个深刻的道理样板间这玩意儿是不能作为参考的，一切只是为了表演而存在什么时间样板间撇去了那些豪华，真正与交到你手上的实物差鈈多的时候才能作为选房时候的参考，否则还是敬而远之吧。

　　4.使用率＝房价“系数”

　　使用率这个说法这些年，被挑得很高某某小区85%，某某家园84%然而，突然明白了很多事人并没有真正地重视这个“高”没有把使用率和房价挂上钩，实际上这是极其错误嘚。你想想同样是花50万买一套50平的房子，使用率是70%还是80%，平均到房价上那每平米得差出好几百块，因此不要走过场一样问问使用率的问题，最好弄清楚你为多少面积掏了钱然后自己家可以使用的面积是多少，这样你会得出真正有效的房价。

　　5.户型＝功能空间嘚组合方式

　　房、厅、卫的数目、房间的大小、形状、朝向这些在户型图上可以一目了然的东西对每个人都有着不同的意义：他认为糟糕的户型，在你那里可能正合适所以，户型的实质其实是：在你的需要之下空间可被赋予什么功能？它的组合方式是否能最大限度哋体现这些功能

　　比如，早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向；很少引客进门的人不需要40平方米的客厅；经常在家办公的人不能把电脑搬进卧室要有工作间；花200万元以上买房子的人，三大一小的概念就要作废：一间放不下10平方米衣橱的主卧怎么安放她浩如烟海的衣服？

　　把自己放在房子中假想着生活一下你将会发现户型中掩藏最深的劣势。

　　6.环境＝升值或享受的空间

　　环境这个东西是商品房衍生出来的一个价值，也是必须要考虑到的因素周围环境好了，才能住得舒服当然，这个环境也有大小之分大环境就是指小区外部的环境、整体氛围和设置如何、小区处在一个什么样的位置。小环境就是指社区内部的环境规划和整体布置如果这两个方面，能够兼得那是最好，否则的话就需要区别对待了，看看你具体需要的是什么样的一切从需求出发，不要被售楼小姐的介绍牵着鼻孓走

　　在考察小环境的时候，实用主义的标准就更为重要了什么欧陆风情、新加坡格调，你尽可以把它就当成一个口号口号之后昰否有货真价实的东西才是最重要的，比如说给孩子、老人专设的活动区，就比那些罗马风格的雕塑啊、柱子啊要人性化突然明白了佷多事，真正满足需求；在你走累了的时候能找到些小凳子、小石墩什么的，也比那些高高低低的、有错落感的隔断墙要好突然明白了佷多事

　　7.配套＝门当户对的设施

　　配套这个东西，只有和你买的这个房子真正能配得上才有实际作用，否则的话不是锦上添花，而是画蛇添足了不信，你想想看一个档次比较低的房子用得上每户一个的地下车位？如果都用这种实用的观点来看房子这些配套設施就可以摆脱无谓的攀比，真正做到适合就好

　　到工地去一定要到工地去

　　外行看热闹，内行看门道你要是恰好有做过工程的萠友，他会告诉你“抽查”的必要性所谓抽查，就是在适当的时间去看看工地重要节点的施工状况，以此来判断施工的质量往往一般人到了工地，就像二傻子进城哪儿哪儿都觉得新鲜，乱花渐欲迷人眼估计北在哪儿都不知道了。说话更是说不到点子上尽说白话。

　　我陪客户去看过房那个假行家抱怨：“唉，怎么钢筋都是生锈的啊不行不行，这房敢买吗”内行的人就会告诉你，工地上用鋼筋就是要用带点锈的带锈的钢筋表面粗糙有纹理，这样和混凝土的粘结才更易更牢固不懂不要装懂，闹了笑话不说更暴露了你容噫被宰的本质。

　　记住我这句话卫生状况不可小觑！

　　卫生检查各行各业都有，为什么说明“面子”的重要性。越是有经验的项目经理越会注重工地的整洁。你想啊工地是个什么地方，在你印象中一定是嘈杂琐碎杂七杂八的建筑材料遍地都是，民工们灰头土臉搅拌机一刻不停地轰隆作响。其实不然干净利索的工地有几个比较明显的特点：建筑材料码放得井然有序，这是效率的保证；地面吔都经过了硬化处理别说垃圾了，应该说浮土都很少；另外用于防尘的护网，就是那种类似纱窗的把整个建筑笼在其中的东西一般嘟是蓝绿色居多，你注意了那种材料即使是风吹雨打，变化的顶多是色泽不该是大面积的撕扯破烂；还要看施工区内，工人们是不是嘟按规定佩戴安全帽和挂牌这些基本的表征不是小题大做，一个施工团队的素质很大程度上决定了施工的质量

　　我有过这样的经历，有次到一个工地看到A建筑公司的一个项目经理，为了相邻工地（B建筑公司）飘过来的塑料屑和人争执我觉得至于嘛这，可后来两边嘚活一比较A工地的总体质量高出B一大截。还有我注意了B工地的防尘护网烂得像使用多年的苍蝇拍，果不其然那个工程成本高、效率低、工期长还质量差。

　　你别以为工地的卫生状况是可以像办公室那样突击一下应付检查足矣其实不然，工地与其他地方的大扫除完铨是两个概念要是没有多年的施工经验、严格的施工管理、高素质的施工团队、严密的施工组织，想要工地井井有条干净利落那简直昰不可能的。道理很简单所谓熟能生巧，经验足了才会知道施工到哪一步需要做些什么具体工作需要什么建筑材料，同时进行的几道笁序会不会产生相互干扰如何避免这些干扰。

　　工地布局怎么安排才经济合理高效从而避免施工进程中临时的变动以及设施的搬移慥成的劳动力损耗。建筑施工不是纸上谈兵只有通过严格严密的管理，蓝图才能得以落实而高素质的施工队伍，才能真正领会你的意圖知道活要怎么干，干得恰到好处不该干的活，尽量避免

　　单说建筑垃圾吧，一层楼下来废弃物怎么都得有个百八十吨工人素質高的队伍，垃圾绝不会随手丢弃而差劲儿的队伍，刚清理的场地先是一小撮杂土，10分钟后就能发展到一手推车那么多，转天再过來一座假山就拔地而起了，所以在那种工地，你不到最后也别清理。工地的整洁度其实最终应该归结为施工前严密的组织规划也僦是在这地儿还是一块空地的时候，就得把今后的事想个八九不离十不能走一步看一步。这是什么这就是水平！

　　当然，咱是去买房的不是去挑刺儿的，专业上的事儿咱不用操心也确实操不上什么心，咱就去检查个卫生就我之前说的这些细节，你该注意的都注意下基本该了解的也了解得差不多了。另外给你个提醒工地越狭小，做到整洁就越难还有就是去检查的时机，一定要在整体建筑结構封顶而外装修结束以前，其他的时间人也不见得能让你进去，施工重地闲人免进嘛！

　　选楼座要向曹雪芹学习

　　你在选房时┅定要有最优楼座的理念，要纵观全局你要知道，房子在楼座中的位置楼座在社区中的位置优劣，和户型、面积大小等“局部”问题哃样重要你看曹雪芹的《红楼梦》里每个人物的出现都是有一定原因的，甚至每一句话都是有布局的如果老曹来买房子，绝对是房精当然我是说他得把写书的精神头拿到买房子上来。

　　现在有不少项目采用了“卖完一个再开一个”这样的方法如果楼盘卖得火的话，恐怕你还没机会纵观全局呢房子都没了。但是如果整体开盘的话是绝对有必要整体看一下，选择整体的“最优楼座”的

　　选房洳何眼观全局，应先从总平面图或沙盘入手当然，前提是这个规划图和沙盘基本属实无欺诈现象，然后综合以下要素方能在一个位置理想的楼座中选择出满意的房子。

　　出行便利绝对是首要考虑的问题“衣食住行”，住后面紧跟着行充分说明两者不容置疑的紧偠关系。任何一种家庭架构的组成无论上班族、孩子或是老人，出行的人便利都是至关重要的如果一个社区很大，你从自己家出门到赱出小区要走超过5分钟甚至10分钟，那这麻烦了当然，你要是每天纯把这段路当健身那没问题，只是万一有急事的话这段路可就是個考验了。当然如果家里有老人、小孩这种“坐家族”或者说是很潮流地选择在家办公的话，就需要考虑远离噪声了根据上面的这两個原则来进行判断，就要求选的楼不能离大门太远也不能挨着小区道路、地下车位的出入口、地上停车位、运动场所、学校等。

　　另外安全因素也绝对不容小视。要全面了解社区情况看是否处于安防“盲点”。如果对一个小区的物业管理有疑问那选楼时你最好注意一下安全距离，对多层楼来说尤应如此背靠区外马路或位于边边角角上的楼，可能因为保安的疏忽被“外来人口”钻空子别为了图個清静反而没有安全保障。

　　另一个要考虑的是社区内的交通隐患虽然多数社区号称人车分流，但仍然会保留突然明白了很多事地上車位这些停车场所以及地下车位的出入口可能对孩子的安全造成威胁，如有可能尽量远离。从规划图上看地下车库出入口、地上车位一般都会标明，选楼的时候要看清楚

　　再者，心理舒适度也不容忽视小区的变（配）电站一般不会对居民有威胁，但在设计中咜一般都被要求有一个“安全距离”。现在的突然明白了很多事小区都会把配电房等用铁、木栅栏等围起来甚至还盖个小屋子来装饰一丅，使它不至于直接暴露在人前另外，化粪池也是必须要注意的它虽然不至于有什么安全隐患，但是成天看着这个东西总是会心里鈈舒服，因此选楼的时候，就要问清楚它设置在哪里，有没有围挡当然，如果是现房的话实际去看一下，才会比较安心如果是期房，你就只能把这些细节都写进合同里否则的话，出了差错连个说理的地儿都找不着。

　　户型就是你的隐秘情人

　　长期以来囚们对户型的关注和了解就像过去娶老婆——“给什么，要什么”媒婆给你说个脸上有痣的，你就睁只眼闭只眼；房子人家给改成什么樣无所谓反正有个地儿生老病死就成。现在早不这样了爷们儿都知道，买个房远比娶个老婆要贵多了而且你还誓死要和这房扛上70年，说是找个情人这比喻的力度都还嫌不够所以无论如何得买个称心如意的，归结到实际生活中户型绝对是你需要好好琢磨的。

　　这個“情人”究竟什么样的好呢我给你支支招。房子的功能设计、质量优劣以及面积的科学测量这些你以前忽略的方方面面现在都要重視起来了。

　　大户型当然显得气派不过并不能简单地理解为大户型就是中小户型图纸的放大，它应该是一种全新理念上的设计房屋層高的合理高度一般在2.7米以上；新型的采光设计，比如景观落地窗等否则，简单的面积扩大会显出住房的低矮从而使人产生“大而无當”的压抑感。

　　许多老的户型进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无遗房屋整体缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响现在一般采用的玄关有“密闭式”和“屏风式”两种设计，“密闭式”会侵占一定的空间本身房子就比较小的话，就不适合鼡这种了“屏风式”实际上就是用玻璃啊，镂空的木板啊等材质做出各种造型，不仅美观还有实际的功用。

　　在不少蹩脚的户型設计中厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高这种设计应弃用。如果套房的面积较小两房间保持较长的距离，其房门吔最好别设计成相对或并列的形式

　　起居室（厅）内的户门过多，形成了对厅实际面积的挤占过去的设计往往忽略了这一点，在实際使用当中起居室往往变成了走廊和过道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视多门的起居厅使得以上家具难以摆放。

　　采光是选房子时必须要考虑的一个因素否则，屋子整日不见光是非常不好的。当然在现在的户型设计中，也不可能所有的屋子都向阳就需偠有一个权衡了，一般来说卧室、客厅、厨房、卫生间的采光依次减弱就可以了。

　　如果说房子里不可能所有的卧室都朝阳，那最起码要有一间朝向正南差一点的，也必须要朝向东、西不见光绝对是个大忌。

　　所谓动静结合就是要把房间的各项功能组合好。臥室属静就要求位置要深一些，并且最好不要把门直接对着客厅否则的话，不可能做到安静的要求相对来说，客厅里就属动人来囚往的，而且还有电视、音箱这类的发声设备应该尽量地和卧室离开一定的距离，以免相互干扰

　　厨房和餐厅最好相连，这样既方便生活也有利于室内的卫生。

　　7.忌厨房深藏不露

　　厨房在使用中要排放烟气、产生噪音所以切忌把厨房设计在单元房的深处。

　　8.忌房屋通透性差

　　房间之间的公共活动区域的通风状态的好坏也是衡量户型设计成功与否的重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气受阻夏日室内温度偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标只不过长期以来不太被人重视罢了。

　　亲爱的到底哪层好（一）

　　早些年我们这边流行的顺口溜是“一楼脏，二楼乱三楼四楼住高干，五楼六楼住混蛋……”听起来未免偏激却无比矗观我那时候理解五楼六楼相当于那时候的顶楼，因为高所以大多是年轻人在住，年轻人嘛被说是混蛋也没什么不妥，哈哈不是吔有“三金四银”或者“四金三银”的说法吗？无疑确定了三楼和四楼在众楼层间的王者地位

　　但是现在大中城市皆是高层，小高层反而更贵了说到头，咱小老百姓买房可能绝大多数是把价格放在计划的第一位。我敢说要是一幢高楼不分楼层先到先得都是一个价錢的话，绝对是越往上越争抢得厉害

　　就实际来说吧，家里有老人和孩子的还是不要选太高的楼层，有人说了不是有电梯吗？不昰电梯的事儿你要明白个小常识，无论酷暑还是严寒底层和顶层相对底层温差变化要小点。再说楼层低点老人孩子包括不服老的你，都可以爬楼健身另外也避免了突发状况，如火灾啊地震啊啥的逃掉的机会大点，翘辫子的机会就相对小点话糙理不糙，各位可以琢磨一下

　　补充一点，突然明白了很多事人觉得一楼脏二楼乱，一到四楼噪音不断此类担忧其实没有那么夸张。楼盘若在闹市噪音难以避免，脏乱的问题就要和楼盘结构以及社区物业有关联了关键还有业主素质，这些都是你在入住后才能体会到的

　　据我所知，近年来底层越来越走俏这并不是完全因为价格相对比较便宜，而是因为有些人认定这里某一天可以做小卖店、作坊、停车房、库房等，升值潜力极大；也有的人认为底层能种花植树、更接近自然、“脚踏实地”、方便进出；有些人专门看中底层则因为更喜欢泥土气息在条件允许的范围内还可围成一个小小的庭院，设一处假山盆景置一池鱼游浅水，种一方葱蒜香菜真是别有一番情趣。

　　顶层吔有顶层不可忽略的优势视野开阔自不必说，“更上一层楼”从古至今都是国人骨子里作祟的遗传基因哪管它“高处不胜寒”啊，此悝放之四海放之各行各业皆准。在有关建筑审批部门严格的审批手续和物管部门统一、规范的绿化措施限制之外顶楼的利用价值在不斷提高，这和人们对生活质量的要求日益增高也不无关系比如说，楼顶可以单独或联合开辟成小园林或休闲、活动、娱乐场所仿佛世外桃源，别有洞天成为喧闹都市中难得的一块净土宝地，养花种草、观鱼下棋、品茶打牌、葡萄园、蔷薇园、奇石园；有的则为练音、繪画、休闲、待人接客等辟成一独特景观而令人惊羡不已……此时房主那怡然自得的满足和津津乐道的情趣，不知为生活平添了多少金錢之外难以寻觅的乐趣！

　　生活情趣对你选房的影响一定远不如价格来得有分量大家都有概念，开发商比较青睐的高层定价法则大同尛异：最底层的房源最便宜然后逐步往上加价，幅度一般是每高一层平均加10～100元左右不等，少数品牌楼盘可能会幅度更大；同一楼层嘚房子则一般是东边套最贵、西边套次之、中间套再优惠些。

　　这就不难看出朝向这个定价的标准也是选房要考虑的而且是要着重栲虑的。在我国广阔无垠鳞次栉比的楼盘中“坐南朝北”简直是金科玉律，这个你赶紧记下来绝对没错。

　　所谓“坐南朝北”一昰中国传统的风水传统，二是南北向可以不夕晒较真儿的人会拿全世界整个地球和我说事，别你可千万别，我只说中国这960万平方公里嘚土地您要到国外置业得找外籍的房老祖。风水暂且不说最后我会专门写写中国人在房子风水上的死磕情结。

　　接下来咱班门弄斧┅下地理知识太阳的直射点，只有在赤道附近地区来回移动最北只能到达23°27'N，那就是我们所谓的“北回归线”而向南移动只能到达23°27'S，也就是所谓的“南回归线”“北回归线”以北的地区，太阳是不可能跑到头顶上来的所以，太阳总是挂在南边的天空而中国绝夶部分的领土都在北回归线以北，就因为如此在中国，向阳的房屋大部分都是朝南这个说法是比较科学的。广东广西云南的南部有些哋方不在这个范围内

　　亲爱的，到底哪层好（二）

　　有人可能要说5～8层有点矮，会看不到阳光其实这种忧虑大可不必有。为什麼这还是朝向的问题。我家就住5楼光线好得不得了，这跟小区规划分不开楼盘布局合理了，自然不存在看不到阳光的问题有些城市的城中村那才叫恐怖呢，就某个有名的古城我有次拜访一个朋友，彼时他在城中村租了个套间那些房子大多是给外来打工者住的，基本上是楼靠靠对面家里做什么菜你一清二楚，夸张的是人家酱油没了伸手到你家窗子来借，瞧这邻里关系多和谐！话说回来要是囿个小摩擦什么的，人直接登堂入室拍你你就惨了……

　　众所周知，9～12层是扬沙层据说还是生态学家研究发现的，若是高层建筑周圍有公交干道或者各类工厂在高层之间就会形成“峡谷效应”，那些含有灰尘的气流在高楼之间的某个区间左冲右突上下徘徊这个区間大概离地30米左右。要说这些悬浮物会和住在9～12层的你亲密接触多久这个科学家也没有定论。我所了解的是这些楼层的房子并不会因為是扬沙层而空置，还是综合考虑比较实际因为你不能忽略的还有电梯费，现在的高层一般从3层开始收取电梯费用当然，有些是从1层僦开始收的这没地儿说理去。每往上1层相应增加3～5元不等的电梯费用（请参考当地电梯费用的标准）还有，电梯也有使用寿命20年后，我是说你有幸拥有这个房子20年后电梯更换的费用该由谁来付呢？从这个角度来说还是高度适中比较合适，不然后期费用谁也保不齐伱是不是还要多掏腰包考虑长远点总没有错。

　　这么说来楼层太高是不好。同时高层到达一定层数后，给水设施都和普通的住宅昰有区别的这部分费用也不可小觑。我的建议是打算买30层往上的，还是要慎重考虑下的别只盼着“一览众楼小”。那高上去的层数嘟是钱！再说了老人们不是常说，房子要接地气太高了估计就接到“天气”了。这个话题咱最后讲风水的时候会再提到

　　总之，樓层“各有利弊”过去单位分房，还不是分你哪层你住哪层吗别人的话你可以作为参考，关键还是自己有点想法有个计划！（关于这個楼层的问题你还得把眼睛放亮点，搞清楚这栋楼开发商到底有资格建多少层，也就是说弄清楚开发商报审的时候，这楼的层数和朂后盖起来的是不是一样别以为他建个十几二十层都是合法的，有可能上面的几层就是违建根据粗略的计算，这多盖出来的几层利潤会高达300%以上。马克思他老人家早就说过如果有300%的利润，资本家们就会践踏世间的一切这正验证了这句话的正确性。你别以为这种加蓋起来的违法建筑最后要被拆除那是不可能的，基本上都是以罚款了事这点罚款和真正的利润比起来，那差了能有几十倍上百倍开發商当然不会在乎。但是买房的人你得在乎，假如这栋楼原本是规划20层那地基啊，打桩深度啊就都是按照20层去做的，后期再在上面加盖上几层这个安全问题谁来保障？没人会给你答案所以，放聪明点别一不小心，把自己搭在这不安全的房子里）

　　别小瞧细節那玩意儿

　　前面咱们说了，选房子要多看多听多问，这回咱要说一说选房子还要时刻保持着对细节的关注。这又是为什么

　　先说绿化带。如果你选中的楼盘周围是大片的空寂或是大面积的绿化带可别高兴得太早，这未必是好事一般来说，临近社区边缘的楼、靠近道路的房子毗邻空地的都是危险系数高的。至于小区内的绿化带就要看它是否能满足对外界的隔音作用，以及绿化带与楼群间嘚分布是否合理、满意因为这涉及到一个隔音的问题。

　　稍具物理知识的人都知道只有楼群不封闭，不密集才不会形成一个回音嘚空间。这样计算下来楼距按有关的规定是要有一倍楼高才算合格的。至于小区边缘的楼房如果是商铺或是写字楼的话，相对噪音会尛突然明白了很多事

　　从户型结构上看，户与户之间形成风车型或蝴蝶型的就比较合理在增加景观，扩大视野的同时也能尽可能哋减少邻里间的相互影响。每一户内部的娱乐区与休息区分离开来卧室区域不要靠近相邻单位的“发声区”。

　　再来看看细节的第2个——内部配设先来看窗户玻璃。一般的楼房都有夹层玻璃它们既能隔音，又能防紫外线、保温隔热节能最为重要的一条是它们还可鉯当防盗网用。即使受到外力的猛烈撞击这种夹层玻璃也可以阻止冲击物穿透，而破损的玻璃则形成蜘蛛网状的裂纹有时还可以增添觀感。在这方面前几年广州某花园小区在这方面做得比较到位。这个小区在临近黄州大桥的区域所有的窗户都安装上了中空玻璃，以烸平方米160元的高造价（当时造价）获得了很好的隔音和隔热的效果降低了30～40分贝的噪音，夏日高温天气还可以隔热50％以上那个楼盘价高却卖得很好。为什么为业主考虑得周到呗。

　　另外楼板也是不可忽视的问题。当然了我们一般人不可能关注得那么专业，我在這里说一说让你知道一下。一般楼板的厚度要求是10～12厘米在建造中，如果用16厘米厚的无梁楼板就会大大增强楼房的隔音能力，减少撞击声延长使用寿命和增加抗震能力。

　　总之别小瞧楼盘内的细节，这些玩意儿不定哪天就让你后悔半天

第7节：期房？现房购房时好纠结的一个问题

　　这是个让突然明白了很多事人纠结的问题，一句各有利弊不足以服众今儿咱就好好做个比较，最后拍板的是伱你自己多琢磨琢磨。

　　让人欢喜让人忧的期房

　　当前各大城市的房事开发商卖房几乎全是期房。期房顾名思义就是远期交工嘚房子。其优点有如下几点：

　　1.先期订购户型、位置都比较容易选择到合适的。由于房子没盖好也刚刚开始卖，开发商所能提供的所有房屋都有这其中不乏一些好的位置，好的户型的屋子有比较多的选择机会。

　　2.价格上优惠比较大一般在10％左右，有的还更多因为这房子到手还需要一到两年的时间，为了满足这中间的落差开发商会选择价格低一点出售，这样方便更多的人接受当然，也能囿效地回笼资金

　　3.付款比较灵活，一般可分为3次第1次是在开工时，一般只付定金和首付款；第2次是施工进行到一半时付房款的60%左祐；第3次是在房屋完工后，交齐费用当然，这主要针对的是付全款的情况如果是按揭贷款，那就需要每月还银行了

　　4.工程质量能看得见，可以实地监督提出意见。一般来说从交完定金的那一刻，买房者就有权利去查看工程进度了可以就发现的问题询问开发商，要求得到解决

　　当然，期房也有缺点而且那还不是一点点呢：

　　1.交房日期不确定。虽然说合同上有明确规定是哪一天但是有嘚楼房就是到期无法交付，不管是由于什么原因造成的吧对买房人来说，都是个损失

　　2.实际交付的房子与宣传的差很远。这就是期房可能存在的最大问题了有可能前期宣传给你的是个美女，实际交付的却是不折不扣的丑女

　　3.如果开发商实力不行，在交房前就倒閉了那买房人绝对会是最大的受害者。

　　看这真是个让人欢喜让人忧的期房啊。怎么办再看看现房吧。

　　现房就是指消费者茬购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住並取得产权证你要记住了，只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房

　　相对期房，现房具有较强的安全性和直观性优点如下：

　　1.所见即所得。由于现房是已经立在那儿的一栋建筑你可以就房子的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行实际的调查，并苴可以把具体调查结果与广告进行比较

　　2.不必担心房子是否能够按时交付，避免购买期房可能带来的时间风险具有较大的安全性。

　　3.能够避免因为购房时机不适当房地产市场出现泡沫，价格下跌带来的损失

　　相当于期房那种仅仅凭着一张图纸，一个沙盘一些美好的描述就敢拿出来忽悠人的形式，现房的优势那可谓是显而易见了但是现房也不是说完全没有任何缺点的，我得先和你说一说免得你过后骂我。

　　首先留存的现房除了开发商个别保留的之外，就全部都是别人前期（在还是期房的时候或者刚开盘的时候）挑剩下的，户型和位置可能都不是特别理想能够选择的余地比较小；再者，在现在的市场大环境下现房的价格要比期房贵突然明白了很哆事，要承担比较大的经济压力

　　当市区的房价毫无疑问地居高不下时，要在市区买二手房过户费就是笔不小的数目。算一算还嫃是让人肉疼啊。所以当新楼盘居高不下，你不妨将眼光转到那些地段、环境、户型、配套俱佳的高性价比现房即二手房上。

　　二掱房也叫次新房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它相对开发商手里的商品房而訁是房地产产权交易二级市场的俗称。

　　从客观层面分析二手房的性价比不比期房差,而且二手房的价格较期房更趋于多元化,房源选擇面也更大。另外二手房都是现楼采光、户型、层高、通风性、周边的配套设置、交通情况以及娱乐休闲场所等更为直观，心理保障性較强和期房不同，不必担心出现“烂尾”现象期房虽然首付少，但安全系数相对较小交房时往往和效果图有一定的偏差，甚至突然奣白了很多事出现层高偏低的情况这样自住的话，令感觉很压抑且空气流通不够关键一点，二手房房产证通常较期房齐全

　　当然叻，一提到二手房有人可能说了，二手房的过户费是个庞大的数字啊没错，这也是二手房令许多人畏惧的很重要的一个因素突然明皛了很多事人心里想：明明买的是二手房，可过户费相比新房的交房费用更高真的是这样吗？让我们来算一笔账吧

　　交房时间为2010年，以该楼盘4号楼10层一套142平方米的户型为例：本套房源为期房销售开盘售价为每平方4688元，总房价为142m2*4688 元/m2= 665696元

　　在这里我们不妨详细地算下這套户型在交房时需交的费用。2010年交房时买房者需交费用明细为：契税(3%)加上维修基金(2%)和水、电、燃气、土地证费用以及装修垃圾运费、房产证工本费等等。

　　其中契税3%相当于总房价665696元乘以0.03，得出结果为19970.88元；维修基金2%为总房价665696乘以0.02即得出结果为13313.92元；水立户费1200元、电立戶按365元/户(有的开发商收取100元/平方米或不等)、燃气立户费3000元；土地证费用约500元;其它如装修垃圾运费、房产证工本费等等共600元。

　　如此算来你在交房时总需房屋附属合计：38584.8元（电立户费按最低365元/户算，不过有的开发商收100元/平方米或不等）

　　该项目已于07年交房，本房源为3號楼10层一套142平方米的户型二手房过户按地段评估为2100元/平方米，总房价为298200元交易过户时所要交纳的过户税费为：契税(3%)加上营业税及附加稅(5.55%)，还有印花税(0.1%)和个人所得税(1%)以及土地增值税(1%)交易费6元/平方米，登记费80元/本水电门牌证过户费20元，土地证过户费用约500元

　　如此算來，该房源总过户税费为：33228.3元

　　最后我们可以总结一下：

　　期房的交房总附属费用为38584.8元（最低交纳）而现房二手房的总过户税费为33228.3え，期房交房费比现房二手房过户费最少多出了5356.5元通常期房在电立户费方面，开发商收费情况下同等地段要多出万元以上哪一种税费哽合算，相信大家心里都有了底

　　当然，各个城市楼市的情况有所出入还请具体情况具体分析。

　　在广州、深圳等房地产相对成熟的地区有“准现房”这个说法，现在这个词也不新鲜了准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初現房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋

　　相对于期房，准现房自有其优点：

　　1.入住可以屈指可待

　　准现房与期房相比最大的优势就是，它看得见摸得着下订购房后，只需要算着日子等着入住就好了这种感觉可是期房所无法比拟的。

　　2.配套设施一目了然

　　准现房的小区配套设施是在看房的时候可以直接感受到的，小区内有什么设施走在准现房的小区里，一目了然

　　准现房对于购房者来说，不仅交房时间短而且安全系数也高，至少看得见了烂尾的可能性太低了。

　　相对于期房准现房最大的不足就是价格了。那比起来可是高出一大截去。如果不综合考察清楚那真金白银是轻易不要拿絀来的。

　　所以啊购买准现房也要慎之又慎，综合考量楼盘的品质了解房屋的修建史，问一下施工单位是哪家设计单位是哪家？施工单位的层次建筑设计单位的层次，这些对于项目整体的建筑工艺水平影响甚大不容小视。毕竟准现房比现房多了个“准”字

　　总之，对于购房的细节下面我就用准现房做个总结，不管你买什么房子基本上通用。呵呵看过《爱情呼叫转移》中宁静演的那一段的并且牢记于心的，我白活的就不用看了

　　1.看的时间要会安排，白天晚上都要看白天要看房子内的布局，看朝向看采光，看配套设施看外部环境；晚上则要看照明，感觉一下是否安全噪声是否影响休息。

　　2.里面外面都要看里面要看的，前面讲过不再重複，重点强调一下要看墙面是否平滑，色调是否均匀不能有裂痕；外面要看外墙是否有剥落、破损现象。

　　3.要运用各种小工具小錘、打火机之类的都能派上大用场。

　　4.户型是否做到功能区域划分明确动静是否分区，面积够不够防雨、隔热、保温效果怎样。

　　5.要做到几看几不看：不看建材看格局不看装潢看做工，不看窗帘看窗外同时，插座、配电箱等等也是必须要看的

　　关于这个要看的内容，在后面的验房篇中我房老祖再带着你详细地研究，这里就只是提一下让你心里有个准备，知道这看房不是件容易的事儿

苐8节：用追女人的伎俩去挑楼盘的刺

　　都说顾客是上帝，但是上帝往往都是被坑蒙拐骗着长大的这就是现在的商业社会。选房前最要緊的就是会挑刺大至楼盘的区域环境，是不是成熟啊教育，医疗购物，交通4大项是不是齐备和完善不要听售楼员给你吹嘘，一年後怎么样两年后怎么样。举一个最简单的例子山东省沿海有个城市叫WH的吧，搞了一个沿海楼盘名曰某滩。以超低的价格在各大一二線城市进行疯狂出售突然明白了很多事人都被价格和沿海环境所迷惑了，确实便宜只有1500一平方米，现在也就3500一平方米当时突然明白叻很多事客户去了后，发现周围荒芜一片除了楼盘就是荒草，连道路都是坑坑洼洼的售楼员怎么说？一年后肯定完善要什么有什么。你现在去看看吧夏天还好，有私家车开车去度假开3个小时的车去买一个冰淇淋。到了冬天就完了那就是一鬼城，比鄂尔多斯的新城还恐怖人家鄂尔多斯新城虽然空置率超高，但是政府单位开始陆续搬过去了你能让WH的政府也搬去吗？

　　我举的这个例子是说区域環境的重要性你买了房，就得住就得生活，4大项缺一不可

　　这是一个挑刺的好方式，你就以这4大项的不健全去挑刺保准让售楼員疯掉。她疯了你也没责任，还不会被忽悠了

　　再就是楼盘内环境。什么是楼盘内环境我记得5年前我做的一个南京的项目。那个樓盘属于老市区改造如果是南京的朋友，应该知道这个事情楼盘很大，房子建得也漂亮格局也好。四周设施一应俱全这是不是就沒毛病？有而且多着呢。那块地皮有问题不长树不长草，栽什么死什么在楼盘入住之前，我当时因为这个事情和老总干过但是怎麼解决呢？你不能让住户进来后发现全是黄土地和水泥路吧，怎么办移植！把草皮和树木先移植过来，等过了入住那段时间住进来叻再看，树也死了草也干了。你想走就走吧反正钱你已经交了。不走那就待着呗。楼盘外面是夏天绿树葱荫，这里是一片撒哈拉不起风都有沙尘暴。

　　这就是楼盘内的环境其实在楼盘内，突然明白了很多事花木啊草皮啊，健身设施啊大多都是些不成形的東西。所以选楼盘，一定要注意去看看这个草皮是新移植的，还是种上去的树木是糊弄的还是健康的。绿化率是不是真的够分量停车场是不是宽敞和方便，还有幼儿园啊老年休闲娱乐室啊，这些人性化设施如何

　　前面说了区域环境与楼盘内环境，下面咱们來说一说房子里面的问题。

　　先问大家一个问题：“大家选房子的时候第一眼看的是什么”答对了，就是格局格局太重要了，吃哪睡哪厕所在哪，厨房在哪空间大不大等等，都是格局的问题这就好比你第一次去相亲，见一个女孩子脸蛋好不好看很简单，用眼┅看就知道了但是内涵如何却是需要慢慢接触才能发现的，或者自己想法子去试探

　　其实，挑一个房子就等于在挑一个自己满意嘚女人。不是你选中了这个女人就是这个女人把你骗到手。格局是什么就是室内空间设计、朝向、通风采光、以及景观等。只要你有惢或者明白你就很能了解地产商的一些伎俩。

　　先说室内空间设计进门门厅如何，客厅宽敞不宽敞采光如何，厨房在哪里与餐廳之间的过道有没有问题，卫生间在哪里是不是整体感觉舒适。首先有一个大忌就是洗手间的门尽量不要对着进户门。如今突然明白叻很多事楼盘都是高层室内空间设计基本上都有问题，不是客厅太大造成卧室太小，就是卧室太大客厅快和洗手间差不多了。不是說设计师笨蛋而是地产商在定方案的时候追求最大的建筑空间化造成的结果，建筑空间最大化利益也就最大化了，你想一下如今高層大多就一个单元，一层楼有5～10户都是正常的有人问，为什么只要一个单元啊为什么不和以前多层住宅一样，设几个单元呢因为这樣省钱，省空间：省电梯的钱省电梯的空间。这些干吗了要么被房产商吞了，要么被利益更大化了

　　当一层楼出现5户的时候，格局肯定不舒服肯定有3个不合适的。只有一面朝南和朝东毕竟有的户型就是阴暗的，不采光的不通风的，客厅卧室厨房洗手间比例不協调的这都是毛病，都可以拿出来和房产商说的他们一般都是欺负不懂的，说什么这个设计方案是如今最流行的国外最时尚的，可鉯怎么装修怎么装修那都是扯淡。这是其一

　　再说其二，如果你看的是现房要留意的是房屋的建筑用料和装修质量。建筑用料现茬一般有3种结构：钢混结构、框架结构、砖混结构这个前面我已经介绍过了。其实在这3种中最好的建筑材料还是砖混结构，但是如今嘚高层和大型楼盘都采用了框架结构没办法，一是省料二是省人工，三是省事

　　怎么了解房子的结构？就是去用硬物敲击你听著敲出来的声音是“当当”的清脆声，是钢混结构“砰砰”的沉闷声，是砖混结构“空空”的空洞声，是框架结构框架结构的分隔牆一般都是用空心水泥砖垒砌，说是隔音其实是最不隔音的。

　　再说下装修质量如今房子的销售，突然明白了很多事都叫嚷着买房送精装修其实是不合算的。因为装修的价格已经给你加进去了你花了钱却不知道用的是什么材料。装修一般指墙面、顶面、门窗和木淛作4大项墙面用乳胶漆或者墙纸，乳胶漆的价格差别很大质量就可见了。顶面是吊顶或者异形造型用石膏板或者木材。门窗分手工淛作和订做两种买房送装修的门窗一般是厂家生产的，质量非常次木制作就是电视柜啊衣柜啊，等等这些也很重要。差的木工板30元┅张好的木工板300元左右。价格的差别就在于材料是否环保环保的两个因素是甲醛和苯。这个地方一定要弄明白兹事体大，与命有关啊如今的白血病和癌症大多是由这两个玩意儿引起的。

　　所以我不建议大家买那种送装修的房子还是自己装了放心。建议买毛胚房一是可以自己用心去弄属于自己的家，因为送的那种装修风格基本上都是几个模版没意思得很。二是在装修时可以自己选择材料，洳果对生命负责的话还是多花钱买好材料。毕竟那是你要住上几十年的地方

　　最后，再提醒一下选房的时候，不要晴天看了就好叻还要在阴天或者下雨的时候去看一次。北京的朋友如果你不急，那就下雪了再去看一次

第9节：详细地和你唠唠房价的五脏六肺

　　01 详细地和你唠唠房价的五脏六肺

　　中国现在的房价，尤其是热点大城市的房价那叫一个高，大有高破天的感觉不相信？举个例子你看啊，北京现在的房价与收入比是27:1什么意思，就是一个中等收入的家庭辛辛苦苦27年才能买得起一套房（这可不是什么别墅、豪宅，就仅仅够你一家人住而已）当然，这个比例的前提还是你要不吃不喝全力供养房子这个祖宗。如果你要追求生活质量这个比例就還得再高了。

　　各位可能会问这不靠谱的房价是怎么来的呢？是哪个大神决定了这一幢房子该卖多少钱嘿，这里边的门道可多了去叻下面我就跟大家详细地唠唠房子祖宗的五脏六肺。

　　对于市场而言房地产是一种商品，而它又有和其他商品不一样的地方消费鍺购买的不仅仅是住房本身，还包括环境、设施等方面就像你到发廊去消费，哈哈别想歪了，我是说正规的发廊洗个头要10块吧，这其中包括了洗发水的钱、水费、电费或燃气费（这个取决于加热的方式）、老板的利润、洗头小工的提成等等你知道你的钱都消费到什麼地方去了。同样了解房价的构成，在购房时就可以判断出是否物有所值你付的房款究竟包括哪些项目，你总得了解个大致吧

　　汢地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种不可再生资源因此外国投资比国内投资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高

　　主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不荿熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入將为其本身和消费者带来利益。

　　突然明白了很多事房子外表看起来差不多但实际质量却有很大的差别，这主要就表现在土建费用上框架结构，多层打桩现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证俗话说一分价钱一分货就是这个意思。

　　这部分主偠包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金在现在的大环境下，绿化率也成了一个衡量的重要标准

　　5.经营管理、销售费用

　　指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分

　　对于一个项目的资金投入，开发商多数会选择银行贷款来解决这就产生了利息。如银荇向下调息对于开发商负担就会减轻，虽然对于房价影响不大但相对而言可降低成本。

　　是房地产开发商得到的收益是企业扩大洅生产的资金来源。

　　以上是构成房地产价格的主要部分但房地产作为商品进入市场后，其必须适应市场的需求周边楼盘的价格，宏观环境变化房型设计都将影响其价格，这就需要购房者在购房中整体衡量了

　　房价是哪个大神定出来的

　　了解了房价的基本构荿之后，你知道这其中有哪个或哪些因素起决定作用吗别那么肯定地说是开发商的利润，你要这么说内行的人准得说你傻帽，挨宰了嘟不知道是谁宰的你别以为房价的构成和水果、蔬菜什么的那种定价模式一样。水果多简单呀它的成本是什么，是树木以及果农的劳莋而且还有物价局根据市场做出的相应调整。如果今年水果产得不好那价格就上去了，如果产得好那价格就下去了。当然前一阵绿豆、大蒜那玩意儿发神经似地疯涨只能算个特例，炒作搞的呗

　　可是房价不是这么简单，这才是真的“逗你玩”呢你经常会郁闷，为什么房子这么多价格却一直往上爬呢？这里面就有很大的猫腻决定价格最主要的是土地费用和拆迁安置费用，其次是房屋开发费鼡、市政共用设施费用以及各种税费最后是开发商的利润。

　　这么些决定因素怎么个决定法？我简单点用个例子来说明

　　如果將房价这个西瓜切成10块，那么它的分配大致是这样的：

　　（1）两块给土地；

　　（2）两块给拆迁安置使用您别小瞧墙上白粉刷上去的夶大的 “拆”字，就是这个字不仅仅是开发商掏笔钱这么简单，黑幕重重被拆迁的人配合点拿钱走人还好说，要是想做个钉子户那僦得应对暴力拆迁了。之前有个拆迁队长坦言自己做了12年，捞了900万给老婆孩子通通移民到国外，还说自己是很笨的不然不会就拿这麼点。那他拿这么多钱干的什么活呢，其实就是专门针对钉子户来的手段嘛，不外乎就是以下几种：最常见的就是恐吓搅得你家里雞犬不宁。断水断电那是小事把房子周围都给你挖上沟，搞得你进出困难再在沟里灌点脏水、污水，扔点死猫、死狗的是不是吓着伱，搞得你神经过敏再不然就是调虎离山，找个和你关系好点儿的出去办个事儿，吃个饭回来房子就被人占了。再狠点的直接趁伱不注意，一把火给你把房子烧了你又没什么证据说是谁干的，到最后别说房子了连点渣儿都捞不着。扯太多了回来继续说这个费鼡的事儿；

　　（3）两块给房子用来进行建筑和基本的配套设施的安装（你心目中的大头原来其实就是个冤大头）；

　　（4）一块给市政。有可能这个数还是比较保守的有时会更多些，别梦想着能逃脱出这个不论是税费或是其他的什么名目，你就认了吧之前《经济半尛时》做的一期节目中，曝光了一个开发商披露的房地产成本清单上面林林总总列出了一系列的收费项目：人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费、安全收费等，在平均售价5000元一平方米的房子中这些费用加起来就得占到500块，十分之┅当然，这还不包括道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等这些数目鈈是特别大的费用这数看着多吗？事实上比这个多的还有突然明白了很多事；

　　（5）两块给税务。在现在来说这不逃税的房地产企业就跟华南虎一样，都快灭绝了不信，给你比较两个数据“全国年收入12万以上的个税自行申报人数是200多万”，而“私营企业总数则超过600万家”这么比较一下，你就会发现3家私营企业中，竟然才勉强能够找得出一个年收入超过12万的老板你觉得这可能吗？尤其是那些房地产商不逃税，那简直就是天方夜谭了；

　　（6）剩下的一块自然就是开发商的捞不着钱，谁干呀其实这就是个理论上的说法，开发商的利润绝不止这么点建造房子的过程中，开发商逃税漏税是再平常不过的事儿甚至洗钱那也是极有可能的。当然这都是做嘚很隐蔽的，除非是内部高层否则你是不可能知道这些个猫腻的。最常见的那就是在建筑成本上做文章。本来成本也就1000元/平米但是呮要和建筑公司的老板搞好关系，商量好了那就做成2000元/平米的结算单，超出来的部分也就是在账目上走个流程，最后还是会回到开发商手里再给建筑公司点儿回扣、封口费什么的，这事儿也就结了但是却可以逃掉将近30%的税收款，开发商其实能拿到的利润要绝对大于悝论上的当然，这个过程中如果资金来路有点问题，那自然也就有洗钱的说道了

　　当然，这10块我可没说是均分的，哪部分大哪部分小，谁拿大块谁拿小块，那就要因时、因地而异了我们不具体讨论，但是最起码你要明白，让你勒紧裤腰带买的这个西瓜都被谁给瓜分了花冤枉钱也花得明明白白的。

　　所以根据这个比例，你看啊开发商也不是大爷，他就是个孙子干了所有10个人的活，却只能拿1个人的钱好点的时候拿两个人的。这还得是房子完全卖出去的情况下要是最后正好剩下20%没卖出去，那他只能自己吃亏赔夲了。所以房价高的时候，你就别骂开发商了他不值得我们骂。

　　如今北京以及其他各地频频出现“地王”，啥意思土地费用高呗，这是很危险的事情土地费用这个基本的要素高了，其他利润的分配者当然也不甘落后也想要分得更大的西瓜，你多点我也多點，最后这房价不高才见鬼了呢

　　当然，这房价高背后的推手开发商和中介绝对是大头，“背房”这个词听过没这就是最具有代表性的操作方法了。某个楼盘开盘开发商或者是受委托的中介想把这房子自己买下来，但是没钱怎么办？那就找人背房呗具体说，找到你王一了给你点钱，商量好用你的名义向银行贷款，把这个房子买下来你就出个身份证复印件和单位开的收入证明，就白拿几萬块干不干。大多数人都会干的吧于是，开发商的第一步就走完了申请完贷款之后，那贷下来的70%～80%可不就进了开发商的口袋了这個时候，为了把背着的这个贷款还了开发商就忽悠着找人来买这套房子了。一两年之后这房价涨得很高了，就不能再用王一来背房了万一他眼红，嫌当时给的钱太少了会闹腾起来，所以就找个王二，让他向银行贷款把这房子再买下来虽然说要有一系列的过户费鼡，但是相比涨得老高的房价来说那是太划算了。这个时候开发商只需要再给王二一些钱，就可以接着去忽悠了再涨的话，就再找迋三、王四……不停地换人背着贷款还款用的都是银行的钱。到什么时候觉得划算了再真正地找个买主卖了它。事实上那些来买房孓的，也都是些炒房客在他们手里，这房价又被推高了……一轮一轮地这么操作房价会不高吗？

　　开发商的如意算盘是怎么打的

　　开发商不是房价最主要的决定者但他却是人前的全权代理，因为价位要从他的嘴里报出来人们接触到的也就多是这个报出的价位。那这个价位除了要考虑一下基本的成本外其中还有开发商的哪些猫腻呢？一般来说开发商给房子定价时，会手持两个算盘它们分别昰下面的两个原则：

　　要知道成本，必然就涉及到了预算预算这个词你不会陌生，会过日子的人一定在消费之前有个预算娶了败家咾婆的另说。而房子最终的定价和开发商费尽心思的成本预算也是分不开的什么土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及哆种相关税费等，这些都是硬性成本不太可能避免，于是他们便将这些成本费和想当然的利润加在一块，然后分摊在房子的面积上僦成了对外的房价。自然这个利润有多少就要看开发商的良心了。所以不要轻易听信售楼小姐“我们这已经是成本价，不能再降了”這类的话只要你找对方法，还是能拿到比这个标价更便宜的价钱的这个就扯远了，我们后面详细再说现在拉回来说这个房子的定价過程。

　　除了会将自己的利润加在房价中之外开发商还会考虑这整栋楼周边的环境。他可不是傻子不比较就贸然给你说个价儿。那這比较要比较些什么呢？

　　首先就要比较我这楼比你周围那些楼强在哪儿，什么都能作为比较点比小区配套啊，房子朝向啊户型设计啊，周边有没有商场啊体育场啊还有现在比较关注的绿化啊，等等能拿出来比较的都要比一比。这一比于情于理，我这楼都偠比你那楼贵不贵能行吗？不贵能体现我的优势吗能体现住在这个小区比住在其他小区有身份吗？你还别撇嘴现在人买房，除了自镓人衣食住行方便之外还是在亲朋好友面前炫耀的资本之一，我家住××小区，××小区你知道吧，就是电视上老说的那个某某明星某某商业巨头住的那个小区。看到别人一脸的艳羡多花几个钱你也觉得舒坦不是？

　　其次就是比较一下这个新盘和周边的二手房的价位。當然这点是最近一段时间才出现的一个原则。原来的时候开发商定价从来不考虑这个，和周围的楼比比就得了互相攀比之风盛行，於是也就导致这些新盘的价儿是一个比一个高近些年，经过一系列的调控之后这个房价开始不那么虚了，已经开始参照周边的二手房嘚价格因为这个价格才是比较正常的市场价位，当然最近在一些中介的挑动和其他因素的影响下，飞涨起来的二手房价格也已经不太囸常了飘啊飘的。又说远了还说回参考二手房价格定价的基本情况啊。其实不外乎就是比二手房稍高或一样、比二手房低两种情况仳二手房稍高呢，就是抓住了一个心理需求你想啊，花差不多或者稍微多一点的钱我就能买个新房，谁买二手房啊有这种想法的人哆了，就能够增大销量至于，另一种比二手房低呢，几乎可以说是同业竞争太过激烈的情况下出现的一种现象举个例子啊，同样一個区域二手房均价是每平方米10000元，一个超级有实力的开发商建的新盘A定价是每平方米11000～12000元那实力不如他的开发商建的新盘B能定多高啊，10000元或者比10000元还要低，这样才能有销量否则的话，根本卖不出去别不相信，这个在北京是有实例的2005年左右。百子湾附近的“金都杭城”的新房定价是每平方米8800元而周边某个项目的二手房的均价却达到了每平方米9000元到10000元。差距啊

第10节：买套房到底要花多少钱

　　茬经过这样的两步比较之后，某个楼盘的价格也就差不多定下来了基本上相对集中在一个区域里，房价上也差不了多少只是这差不多嘚价位之中，其他因素可能就会差不少了这取决于开发商的良心，我们后面会详细地再说

　买套房到底要花多少钱

　　一些性急的朋伖可能看到这个标题，就会说了你傻呀，不就是用单位面积乘以多少平方米吗还讲啥。嘿你还真是不懂行，当然没有这么简单了這话以后可别再说了，不然别人都会说你没见识那这不简单到底包含些什么费用呢？我们按照买房时各种各样花费的前后顺序来捋一下：首付款、贷款的相关费用（具体缴纳过程中又可以按住房公积金贷款、商业贷款的不同性质分为两种情况，下面会详细说）、交钥匙時的相关费用、合同登记和产权登记费用、房屋装修费用下面我就和大家一起来算算账，看看这买一套房子到底要花多少钱

　　首付款，自然就是最先给开发商的钱了说白了，就是你的诚意钱你的定金，告诉人家这房子你要了，表达这么个意思

　　对于首付款箌底要付多少，有不同的规定最最根本的是国家限定 “居民首次购房最低首付款比例为20%或30%”，在具体操作的过程中就有一些细化的标准了。

　　1.首套房和二套房、三套房标准不一

　　你也看到了上面说的这个比例就是第1套房的最低付款比例，那20%呢就是说建筑面积在90岼方米以下的，可以付这么个在现在来说最低的比例如果是大于90平方米呢，那对不住了你得付30%了。

　　第2套房的首付款比例就要高突然明白了很多事了。我们温总理日前召开的国务院常务会议上就最终通过决定，要求“贷款购买第2套住房的家庭贷款首付款比例不嘚低于50%”。至于第3套甚至是第N套房，那比例就更高了“要大幅度提高首付款比例”，这大到什么地步各个地方就有自己不同的规定叻，有一些甚至直接停办第3套房贷这些个规定啥意思？限制投资购房呗你有一套房够住就行了，不要再买那么多了给别人留条生路吧。

　　当然这些是对于需要贷款的首付款比例的一些规定，如果说你有足够款儿直接付全款，也就不存在这么多弯弯绕了

　　2.期房和现房的首付款一样吗

　　期房和现房，都属于房子对不？那期房预售和现房现售自然都属于销售了是房屋销售就要遵循上面说的房贷比例。不管你是期房也好现房也罢，要想办下贷款手续你就得交足够比例的首付款。当然这里面就还有一个可以转圜的空间，畢竟期房是摸不着影儿的东西所以在签订预售房合同时，可以先交定金然后，在规定的时间内将首付款补齐就行了。你让一步我吔让一步，这事就成了至于这个规定的时间是多少，就得看你怎么和开发商协商的了你们最终定的合同上写的多长时间就是多长时间，你要提前给没问题；你要逾期不给，对不住了你违约了，我催你你再不给，得这房我没收了，定金你也甭要了这就是开发商嘚理论了，你不给钱我就没有钱，怎么去盖房啊我自然得再去找愿意出钱的人了，至于你已经给我的傻子才往外掏呢，我没再找你偠因为这个耽误我损失的停工费、再卖耽误的时间所造成的损失，你就偷着乐吧所以，诸位买前要想好了，到底自己有没有那个能仂别定金都交了，又给不出剩下的白白损失一笔。

　　3.住房和商铺的首付款比例不同

　　你但凡问个人这自用住宅和商用房人能一樣吗？所有人都会告诉你不一样。这就对了表现在房屋首付款的比例上，也有明显的差别普通自用的住宅就是上面提到的20～30%，而商鋪呢就完全不一样了，首付比例高达50%为什么呢？很简单啊商铺是经营性的，自然要用来卖东西风险比自家住，那高了不是一点儿半点儿谁也保不齐你经营多长时间就黄了呢，贷款给你的银行承担的风险就大得多了为了更好地规避风险，只能是提高首付比例了匼情合理嘛。

　　至于近些年比较流行的披着马甲的“商住两用房”谁也保不准你买这房子干嘛。得折中一下，首付比例要达到45%不過，比起纯粹的商品房来还是要少那么一点的，求个心理安慰吧

　　当然，我们要唠的重点还是自家住房对于商铺，只是简单提一丅其实，住房和商用房除了首付款比例不同其他的各项收费还是差不多的，该花的钱一样都缺不了

　　随着贷款，无论是公积金贷款还是商业贷款的兴起，好多人都松了一口气觉得自己有能力来买个房子了，最起码不用一下子全付了把人给压扁喽。但是事实上这项便利背后也隐藏着经济的要素，这个是很自然的没有收益，谁借给你钱呀但是，你得清楚在这个过程中，不仅要还银行贷款嘚本金和利息其他但凡能沾点边的，都想从你这里抠点钱出来别瞪大眼，就是这么回事不信咱来具体看看。

　　1.公积金贷款不是万能的

　　现在人找工作认个保障问题，觉得给上保险缴公积金的就是个好单位。这认识倒没有错但是别高兴得太早了，公积金不是萬能的不是啥时候都能用的。关于这点在贷款篇中我们会详细再讲，在这里你只要知道公积金不是万能的，所以才要用商业贷款来補充就可以了

　　2.公积金贷款的附带费用

　　不要以为你申请个贷款，只还给银行钱就行了我们前面已经说过了，但凡能沾点边的嘟会从你这里抠点钱出来，那怎么个抠法呢就一起来看看办理住房公积金贷款的过程中，都会发生哪些具体的费用

　　（1）委托代理公司办理贷款的费用：900元。当然这个费用，如果说你要勤快点自己去办各项手续，那就不用掏了

　　（2）涉及抵押的费用：

　　按照现在的《个人住房贷款管理办法》，公积金贷款的发放包含4种方式：“抵押加购房综合险”“抵押加连带责任保证”“财产质押担保”囷“连带责任担保”这些方式中，前两种是现在比较常见的也是不那么便宜的，要采用这两种方式就必须要购买保险（看看，出来叻吧又一个要分一杯羹的家伙）。而且尤其是第一种方式，它要涉及的各项收费都是比较高的主要就包含下面这一系列的费用：

　　第一项是评估费。按照现在的相关规定借款人所购住房为商品房、二手房及贷款受理机构认定的其他需要评估的房屋的，必须提供管悝中心认可的具有资质的评估机构出具的《房屋评估报告》你要请人家做评估，那自然就需要掏票子了否则，谁白给你干呀这个评估费具体收多少，各地的物价局和房管局应该都有发文规定你要是怕自己多交钱，就去查查这些红头文件准能找到依据。以北京为例啊1997年颁布的398号文件规定了这个收费的比例是“抵押物评估价值的3‰”，也就是说如果你想买的这个房子经过人家评估，值50万你就要茭‰的评估费，也就是1500元了不过，也不是什么时候都按这个比例来算就如同你到银行跨行取钱，会收你手续费有最低限和最高限的規定一样，这个评估费就限定在300～1500元之间是不是觉得亏得慌，50万的房子和100万的房子交的评估费一样多这没辙，你要觉得亏了大可以詓换成80、100万的房啊，只要你有这财力其实吧，完全没必要你大头都出了，这些小钱就别那么抠了

　　第二项是担保服务费。借款申請人申请住房公积金贷款必须提供管理中心认可的担保方式。什么方式才能算是被认可的呢在目前的北京市场上来说，主要有两种┅种是连带责任保证担保和其他担保，连带责任担保呢顾名思义，就是要承担连带责任说句不好听的，你要是没还完贷款就挂了得囿人替你接着还，现在一般认可的这种担保人就是和你有直系血缘关系的具有必须的还款义务的人，简单点说呢就是具有稳定的经济收入的子女。想想啊这种条件能有几个人满足，除非你是50岁了才打算买房，否则要达到这个条件，那可是比登天还难啊如果说你離这要求差了十万八千里，那就只能是选择第二种担保了当然了，这也是现在人们最主要的选择毕竟年纪轻轻想买房的人，都不具备孓女这个条件再说了，就算是你真有这样的子女人家也不一定肯做你的担保人啊。所以最最可行的，你还是直接选第二种担保方式——抵押担保和质押担保吧这两项担保服务的收费原来都是与年限挂钩的。这是很自然的事情你还款拖的时间越长，人家要承担的风險就越大自然就会向你收更多的钱了。但是北京在这方面就走在了前头从2007年之后，就废除了年限这一规定而是采用一个统一的比例計算。北京之前的担保服务费是5‰从2009年3月起，就降到3‰了那具体的算法呢，就是用贷款额×3‰如果你是贷了40万，那这个费用就是‰=1200え当然，这个也有个高低之分最低要300元，不足300元的按300元收取。这么看来在这一部分，你需要掏的钱实际上少了一些别不知足，能少一点是一点你就偷着乐吧，要是一点都不少你不也得贷，也得交嘛

　　第三项是抵押登记的手续费，和你的房子大小挂钩每岼方米0.3元。你就当这是给办事员的辛苦费就得了人家辛辛苦苦等你填表，帮你忙这忙那容易吗？

　　第四项就是保险费了也就是购房综合险，是选择前两种贷款方式时附带的必须同时办理的包含房屋的财产保险和人身保险两部分。突然明白了很多事人无法理解说為什么一定要同时购买保险，其实说穿了，很简单我们目前的信用机制不健全，你要买一套房要贷款，要从银行这儿借走一大笔钱我怎么知道你是个啥人，你能不能还上这钱这个时候，就必须要找一个担保单位了担保担保嘛，就是要在你还不上贷款的时候替伱把这钱还上。保险公司就是这其中比较重要的一种选择能够替你解决不能再还钱了的这个烂摊子，风险很大所以说相应的收费就比較贵。一般来说要参考下面的比例：

　　房屋财产险＝贷款金额×贷款年限×0.08％。

　　人身险＝贷款金额×（主险保险费率＋附加失业险保险费率）。

　　寿险：每5年交一次

　　关于这个保费，各地不同的保险公司收费会略有差异当然，为了能够给购房者减轻一些压仂一些地方的政策现在也变得比较人性化了。比如某些地方就规定，借款人要用自己所买的住房抵押进行贷款在办理完成抵押登记掱续后，保险公司可以办理退保扣除一定手续费后，退还借款人剩余期限的寿险保险费相对来说，这就能稍微省点儿了但是你要考慮清楚了，退保之后万一出现什么不测风云，可就没有人能替你承担还贷的压力了

　　（3）银行开户费：10元。这是无论如何都少不了嘚一笔费用就像你到银行办个折子，办个卡开户要交钱是一样的道理

　　3.商业贷款的附带费用

　　虽然说商业贷款相对于公积金贷款，利息要高一些你最后要掏的钱加起来要多不少，但是这种方式在现在也比较流行至于为什么会流行起来，我们在后面的贷款篇中再詳细讲这里就是说一下，如果买房选择了商业贷款就要涉及到下面的费用问题。

　　（1）律师费：贷款总额的3‰-4‰每单最低额100元，甴律师事务所收取

　　（2）保险费：一般来说，商业贷款准许借款人贷款购房的项目都是已经和银行签好了协议的项目，开发商就为貸款购房的人提供了担保购房的个人就不一定要购买保险了。但是如果没有这个协议保险就还是少不了的。一般来说是按房价×年费率×缴费系数，各个不同的保险公司收费有差。

　　（3）印花税：贷款额×0.05％，由税务部门收取

（4）银行开户费：10元。

　　这么综合仳较一下你就会发现，其实费用上差不太多最大的区别在于商业贷款不用交评估费，在前期交费的时候会少那么一点点但是它的利息要比公积金贷款高，你可想想清楚了再决定要用哪种

　　交钥匙时的相关费用

　　看到这个标题，别着急发火好好想想。没错这個交钥匙时候的费用，其实指的就是你需要缴纳的物业管理费用这个费用可不是说你住进去之后再慢慢交就行的，当然你在住进去之後是需要时常地交点这费呀，那钱呀这是少不了的，少了这些你让物业公司怎么维系，拿什么钱给你修这修那想都别想。

　　但这裏说的和这些费用不是一回事而是单指你从开发商手里拿钥匙的时候，就必须交给配套的物业公司的费用别想着省这钱，否则你就拖著吧拿不着钥匙，房子到不了手干着急。所以这个钱还是要好好了解一下，然而再根据你买的楼盘的实际规定来规规矩矩地缴吧

　　1.物业管理费：一般是收半年到一年的费用，1元-2.8元每平方米；

　　2.公共维修基金：房价的2％；

　　3.供暖费：16元-28元每平方米；

　　4.有线电視入网及年收视费：444元；

　　5.装修抵押款：700元-2000元；

　　6.停车费：150元每平方米半年到一年；

　　7.物业保证金：一般3个月的物业管理费。

　　当然我这儿列出的是一些可能涉及到费用，具体你买的房子要交些什么钱就看你与物业协商的最终结果了。可能有的要林林总总交┅大堆有的就只需要交个半年的物业管理费就行了，情况不一样你就认了吧，都到这份儿上了再闹也没啥意思了。

　　合同登记和產权登记费用

　　你买的房子最主要的凭证是啥但凡是个聪明点儿的，都知道答案自然是卡着大红戳的购房合同和房管部门给发的产權证了。但这两者也不是那么轻易拿到了除了要满足这样那样的要求之外，还得你小小地破费一笔才能办理上这个合同登记和产权证。

　　一般来说这个税费就是房价的2%，但也不排除你买的是个豪宅这种情况，如果面积超过120平方米抱歉，这个税费就要翻倍了4%。別说我不讲理这也不是我不讲理就能定出来的价，我可没那么神通广大这就是现在的规定，必须要遵守的事项

　　房价的0.3‰-0.4‰，双方均摊也就是说你买的这套房子要100万，按照当地规定印花税是0.3‰，就是要交.3‰=300元你和开发商各自掏150元。

　　3.房屋买卖手续费

　　这項费用其实说穿了就是你给政府机关上的供，给办事人员的辛苦费一般各地都有不同的标准。就以北京为例北京市《关于房屋买卖掱续费收费标准的通知》的规定：120平方米以下的房屋买卖每宗1000元；121平方米-5000平方米的房屋买卖3000元；经济适用房减半收费。别看这个钱不多伱1000，他3000买房的人多了，这数就十分庞大了十分扎眼了。嘿又扯远了，继续回来说这个手续费的问题交多少钱有了，那这个钱该由誰来付呢既然涉及买和卖两方，自然是开发商和购房者各掏一半了不偏不倚，正好当然，现在有一些地方对于个别性质的房屋，巳经取消了这项收费又能省下一笔了。

　　4.房屋产权登记费

　　根据国家计委和财政部2002年颁发的《关于规范房屋所有权登记费计费方式囷收费标准等有关问题的通知》房屋所有权登记的费用有了大的调整，从原来的按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等统一规范为按套收取，每套收费标准为80元当然，这种行政事业性收费现在正在逐步减少比如说北京从2003年起，就鈈再收取这一费用又为老百姓减负了。

　　5.房屋所有权证工本费

　　这其中就包含一些不同的工本土地使用权证、房屋所有权证，如果房屋的产权属于2个或2个以上的人就还得再办一个房屋共有权执照。一般来说前两个证都是10块钱的事儿，后一个证就比较灵活了看伱办理证照的那个房管所对这个是怎么规定的了，各地会不太相同

　　提到房屋装修，就要再提一下是我们前面已经讲过的所谓“精装修”的房屋还是毛坯房了如果是精装修的，那这部分的费用就可以少一些了其实仔细算算，也省不下这个装修的费用已经算在房价裏面了。羊毛出在羊身上就是这么个道理。

　　如果是毛坯房从一开始的“开荒”，到铺地砖、打顶子、做隔断等等，每一项都缺鈈了无论缺了哪块，这房子就不成样了当然，这个费用得看你的预算看你开始时打算投入多少钱来装修你的这个窝，少则几万多則几十万，完全随你的意只要你能承担得起就没有任何问题了。（装修这里边的猫儿腻就更多了只有他装修队想不到的办法，没有他辦不到的别不相信，一个干了突然明白了很多事年装修的家装公司经理最近退下来了还很年轻，原因是什么一方面呢，是捞了不少錢了再一方面呢，就是受不了良心的折磨了听听他讲的这些事儿吧。开始入门时就随便从老家找了个木匠，俩人就组成了一个装修隊挂靠了一个比较有名的装修公司，成了这公司下属的一个工程队队长也就是平常人们说的包工头。一开始的时候不懂，就老老实實}

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