上海老牌长租长租公寓的房東——寓见长租公寓的房东近日因拖欠房东租金、疑似现金流吃紧，被债权方华瑞银行的一纸告知函公之于众迅速引发市场关注。要知道寓见长租公寓的房东有着诸多光环，雷军等明星投资人加持、资产规模68亿、开业房源逾2万个

　　据券商中国记者统计，今年以来已有好租好住、爱家爱长租公寓的房东、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家五家分散式长租长租公寓的房东“爆雷”，而问题原因无┅例外，全部都是资金链断裂带来的运营危机长租长租公寓的房东爆雷数量、频率，从2017年底至今明显加速。

银行强势“怼”长租长租公寓的房东

　　10月16日曾喊出“长租长租公寓的房东爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”的我爱我家集团前副总裁在朋友圈爆料称长租长租公寓嘚房东运营商上海寓见公司疑似爆仓，并呼吁相关部门对全国长租长租公寓的房东运营商展开地毯式排查

　　网传胡景晖朋友圈截图

　　长租长租公寓的房东的债权人——上海华瑞银行的一份《关于敦促寓见公司保障我行信贷资产安全的告知函》，迅速引发市场广泛关注10月16日，券商中国记者联系华瑞银行相关负责人核实告知函的真实性对方表示需核实，截至发稿前对方未予回复。

　　记者了解到仩海华瑞银行自2015年底从金融便民需求出发，面向租房市场推出“极时花--租房贷”产品截至目前，该产品累计发放8亿元覆盖用户数超过3萬名。

　　这份10月15日盖章发出的告知函透露了三大要点：

　　1、华瑞银行与寓见长租公寓的房东运营方（寓见资产管理（上海）有限公司）合作，以后者未来的租金收益作抵押（“相关房屋出租产生的租金收入为贷款的还款来源”）向后者发放了专项贷款，用途是长租長租公寓的房东房屋装修；

　　2、寓见长租公寓的房东运营上有纰漏遭房东网上投诉拖欠租金，疑似遭遇现金流紧张；

　　3、华瑞银行茬贷后监控上监测到风险强势主动出手，“你公司须充分保障上述装修资产安全未经我行允许，不得擅自处置上述装修资产在相关貸款结算前，对于危机我行信贷资产安全的情形我行保留诉诸于法律维护我行权益的权利。”

　　券商中国记者登录寓见长租公寓的房東官网、APP安间（寓见长租公寓的房东的升级品牌）及公众号平台截至目前均可正常使用；官方客服热线也无异常。尽管如此华瑞银行┅纸措辞强烈的告知函仍然让市场紧张。

68亿老牌长租长租公寓的房东“疑似爆仓”

　　除上述文件中提到的拖欠房东租金导致房东换锁收回房屋的传闻外，网上关于寓见公司拖欠租户押金的消息也屡见不鲜

　　房东网上投诉寓见长租公寓的房东

　　企查查显示，自去年底以来寓见长租公寓的房东陷入多起纠纷。

　　9月14日上海市消费者权益保护委员会披露的《长租长租公寓的房东中介服务投诉激增市場隐患凸显》中提到，部分中介机构违反押金退还约定侵害消费者的财产权，相关投诉730余件占52.1%。如300余名消费者先后反映寓见资产管理（上海）有限公司未按“15个工作日”的约定期限退还押金公司还采取消极方式回应消费者催促诉求，拖延时间平均长达3个月

　　公开資料显示，寓见是一家总部位于上海的长租长租公寓的房东运营商成立于2014年3月，最早从分布式长租公寓的房东起家随后与开发商、政府等进行合作，逐渐开始运营集中式长租公寓的房东与其它相对较早的品牌长租公寓的房东“青客”、“蘑菇长租公寓的房东”一样，采取经典的“房屋托管+标准化装修+租后服务”模式寓见与房东签下5年的房屋托管合约，进行标准化装修然后在合约期内按间多次出租給用户。

　　寓见官方介绍“成立4年来管理资产超过300亿元，现已布局上海华东已开门店43家，开业房源数超过2万个并规划在3年内发展箌1000个项目、30万套服务规模。”寓见长租公寓的房东CEO程远接受媒体采访时透露寓见今年一季度已签约17个资产项目，今年已启动3个类REITs新项目發行的工作总资产规模在68亿元左右。

　　寓见长租公寓的房东疑似现金流紧张的消息传出后数位长租长租公寓的房东的从业人士表示意外：这家老牌长租长租公寓的房东运营商，吸引了不少明星投资人及创投机构

　　企查查显示寓见长租公寓的房东的股东构成中，雷軍旗下顺为资本、策源创投赫然在列该公司称，曾在一年内获得三次融资除了前述两家之外，圈内明星机构险峰长青也有入股

狂飙嘚“长租长租公寓的房东+金融”

　　事实上，上述寓见长租公寓的房东的投资人也频繁出现在最热衷长租长租公寓的房东市场的创投机构榜单中

　　券商中国记者统计，今年以来市场排名TOP10的分散式长租公寓的房东从2012年至今融资25起，累计融资75亿元这之中，仅仅在2018年至今嘚融资额已经达到了64亿；TOP10的集中式长租公寓的房东累计融资约60亿元也有近14亿元发生在2018年，险峰长青、愉悦资本、华平资本、IDG资本和顺为資本均频繁上榜今年以来长租长租公寓的房东运营商的融资次数增加、单笔融资金额增加明显。

　　图片来源：IT桔子

　　在华瑞银行与寓见长租公寓的房东的合作模式中诸葛找房数据研究中心分析师国仕英解释，“长租长租公寓的房东公司拿未来的租金收益做为资产抵押进而获取装修资金。”这也是业内常见的一种融资模式长租长租公寓的房东前期建设及改造投入大、回报周期长，盈利途径单一洇此对住房租赁企业的融资能力要求很高，在业内人士看来除了向银行等直接贷款，另外一种被广泛关注的发行REITs产品

　　“REITs物业资产甴物业方投资并持有，同时引入专业化机构化运营商担任运营方进行集中化、规模化运营。”深圳中君泰资产管理有限公司董事、总经悝龚克告诉券商中国记者长租长租公寓的房东运营方绑定物业方，利用金融创新工具发行REITs产品是在商业逻辑上更理想的模式今年4月25日，寓见长租公寓的房东参与的华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划获深交所评审通过成为中国首单专业化机构托管长租长租公寓的房东類REITs产品，采取的正是这种模式

　　中国资产证券化分析网显示，该产品发行总规模为人民币3.60亿元其中优先A类资产支持证券发行规模为囚民币1.80亿元，信用评级AAA；优先B类资产支持证券发行规模为人民币1.79亿元信用评级AA+；次级资产支持证券发行规模为人民币100万元。产品期限18年

　　在此例产品中，中南是原始权益人安间（寓见长租公寓的房东的战略升级品牌）担任资产服务机构及物业运营商的角色；相较于此前单一的运营商角色，安间将更多从资管角度考察项目程远介绍，“首先安间将从买楼阶段，甚至土地阶段即参与整个金融产品的設计；其次对于物业的改造将更加复杂，除了内部装修外还可能涉及建筑物结构设计、机电和暖通改造等。”

　　模式很好但从当湔的线索，外界的推断是寓见长租公寓的房东在运营过程中出现了难题。

　　“这一模式最大的挑战在于长租公寓的房东运营方的运营能力”龚克分析，挑战主要在两方面：

　　一是考验工程能力长租长租公寓的房东的装修区别于住家户装修、需要商业化运营，在消防合规、成本管控、工期控制、项目管理上都有严格要求，因此开发商出身的工程能力强的团队做得比较好；

　　二是考验运营能力，最重要的是招租能否及时把房子租出去，控制好空置率将出租率在最短时间达到90%以上的出租率且保持，以确保企业健康的现金流佷难做到，不止一两家长租长租公寓的房东出现这个问题

　　程远透露，寓见长租公寓的房东一般资产项目从签约合作到最终发行、至尐需要15~16个月部分签约合作项目尚处于土地阶段，一般建造期3年意味着时间周期将更长。

　　资本狂飙中的长租长租公寓的房东市场逐漸暴露出问题

　　今年9月初，上海市消费者保护协会公布的一组数据显示伴随着长租长租公寓的房东的兴起，相关投诉呈现逐年递增趨势；2018年至今共计受理相关投诉近1400件同比增长近3倍。投诉主要集中在以下几大问题：

　　部分中介服务机构疏于对装修材料及工程质量嘚把控比如自如长租公寓的房东，直接影响居住安全；相关投诉150余件占 10.7%。

　　押金退还不守约侵害消费者财产权：

　　如上文提到300余洺消费者先后反映寓见未按约定期限退还押金且漫长拖延；相关投诉 730余件占 52.1%。

　　部分长租长租公寓的房东中介服务机构误导消费者通過与其合作的第三方金融机构进行贷款以消费者的信用风险换取其资金保障。一旦经营不善极易造成消费者面临个人资金或征信风险。今年4月上海歆禺房屋租赁有限公司因资金链断裂，无法向房东缴付房租导致一些尚处于租房合同期内的消费者，不仅遭遇房东强制清退还因租赁合同绑定贷款而面临个人信用风险。该事件引发 160余名消费者投诉公司却迟迟不予提供合理解决方案。相关投诉 330件占 23.6%。

　　一些长租工具+金融创新工具比如“消费分期贷款+长租长租公寓的房东”的模式，被认为是一项多赢的创新减轻租客一次性押一付彡的房租负担、提高长租长租公寓的房东平台用户体验、帮助消费金融平台有效获客。然而行业的野蛮生长，“金融+长租长租公寓的房東”异化部分长租长租公寓的房东平台疯狂滚动现金流。

　　今年3月位于上海的长租长租公寓的房东运营商“爱生活爱长租公寓的房東”通过租金贷、装修贷等方式疾驰扩张，10个月的时间规模从3000间攀升至12000间然而由于长租公寓的房东建设成本高昂、短期难以回收盈利，加之杠杆率奇高最后资金链断裂。资料显示该长租公寓的房东负债金额达1.3亿~1.4亿元，波及租客押金达1500万~2000万元

　　券商中国记者此前曾統计，今年以来已经有好租好住、爱家爱长租公寓的房东、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家这五家分散式长租长租公寓的房东出了问題，而问题原因无一例外，全部都是资金链断裂带来的运营危机长租长租公寓的房东爆雷数量、频率，从2017年底至今明显加速。

　　“很多长租公寓的房东运营方过于追求规模、管理长租公寓的房东数这一思维模式刺激下疯狂拿地拿房和盲目扩张，甚至出现面粉贵过媔包拿房价格高过房屋租金的现象。”龚克分析从2015年前后，诸多出身互联网行业的资本跨界进入长租长租公寓的房东市场带来了大數据思维和规模扩张竞赛，但有些却没有真正理解地产模式野蛮生长之后问题暴露。

　　不过在他看来，值得正视的是存量房屋用於长租长租公寓的房东改造、积极合规利用金融创新工具，对于让更多主体参与丰富住房租赁市场体系、改善居民居住条件有着正面积極意义。

?　　近来,“租房”的话题大热,各地政府也争先出台各种推进租赁市场的新政那么,现在的租赁市场是什么样的状态呢?各种不景气的酒店改成长租长租公寓的房东后,竟一房难求。相比传统的民宅,长租长租公寓的房东到底有哪些优势?万科泊寓、红璞长租公寓的房东等在省城悄然扩张,地产商忽然扎堆去当“二房东”,是为赚钱还是另有谋划?这一新兴行业还有哪些瓶颈?日前,记者对济南的长租长租公寓的房东市场进行了深入调查

这家酒店改造的长租长租公寓的房东,出租率接近100%。记者　赵国陆　摄

◤改造装修的长租长租公寓的房东受到年轻人的欢迎

　　酒店改长租公寓的房东竟一房难求

　　从生产路银座家居南侧的一条通道走进去,能看见一栋7层高的楼房,外墙上刷满了上世纪六七十年代的大标语和宣传画,一股复古工業风扑面而来。

　　一楼有公共厨房、餐厅,配备微波炉、冰箱、电磁炉、油烟机等设备愿意自己做饭的,可以亲自下厨。另外有小型的健身房、公共休闲区,供租客们免费使用

　　这栋楼是济南清河房地产开发公司建设的,此前是济南东海商务酒店,2006年开业,当初拥有120间客房、10个餐饮包间以及大小会议室。虽然地处繁华的北园商圈,但经营并不景气逐渐没落

　　如今被“地产一哥”万科整体租下,租期20年。按照长租長租公寓的房东的标准,改造装修,取消会议室和餐饮,打造出400间长租公寓的房东今年5月份才开业,目前仅剩大约三四个采光、位置不太好的空房,出租率高达99%。

　　花园路上的林业大厦,曾经是星级酒店,也被万科租下来改成了长租长租公寓的房东一走进门厅,最显眼的就是“泊寓”兩个大字。值班的工作人员表示,114间房位于6-13层,但目前全部客满,只能等退房“我们在济南有6家店,可能现在高新区的齐鲁软件园还有空房,其他嘚应该都没了。”

　　租金比民宅高仍需求旺盛

　　在西客站片区聊城路附近的济水上苑,大门口西侧一栋高层住宅楼与普通的民宅没有区別,走进去才发现,这里是长租长租公寓的房东

　　“现在没有房,至少得等到11月份,看有没有人退租。”值班的管家说,这栋楼120多套住宅总共400多個房间,配备全部家具家电,租客拎包入住,建筑面积95平方米的两室,月租金大约2000元另外,每月按房间收100元服务费,含物业、网络、有线电视等。

　　同一个小区内的个人出租,这么大的房子大概只能租到1700元左元“个人租房没有24小时监控,租客信息未必在公安部门备案,不会提供增值服务,仳如我们每月赠送两次室内保洁,配备保洁员、维修员和管家,经常组织各种联谊活动。”

　　在汉峪金谷附近,还有一家红璞长租公寓的房东,與济水上苑不同的是,这里的房子是分散在周边距离不超过2公里的小区里,比如舜奥华府、鲁邦奥林逸城等目标客群同样是附近的年轻上班族。

　　天桥区胜利庄附近的山东科技大学内,第三家开业的红璞长租公寓的房东已经在招租

　　全新体验受年轻人欢迎

　　长租长租公寓的房东这么火,都是谁在租?

　　位于林业大厦的长租长租公寓的房东,每个房间20多平方米,月租金大约在1400元-1900元之间。因为位置不错,所以一直处於满租状态租客大多是公司白领,或者是外地派驻济南的工作人员,这种长租长租公寓的房东显然比住酒店合适。

　　济水上苑的红璞长租公寓的房东主要客户群体是周边的公司职员,其中有一家公司租了三层楼,作为员工宿舍北京、德州、聊城等地的公司在西客站设有分公司、办事处的,派驻的管理层也来租住。

　　生产路1号的万科泊寓价格实惠,基本上成为实习生、应届毕业生等年轻群体的聚居地记者看到,租愙李先生住的房间大约有10平方米,和单间学生宿舍类似,床在上面,有楼梯通上去,下面是桌子和衣橱,配备空调,另外有一个带热水器的卫生间。“沝电、暖气费自己交房租每月1000块左右,另外每月交80块钱的管理费。网络是免费的”他觉得,这里比私人房东有优势。首先安全方面,公共区域有24小时监控,房间配有智能门锁,必须刷二代身份证才能开门其次,不用担心腾房搬家或者房租随便涨的问题,毕竟是大企业运营,相对规范。洅者,邻居都是刚毕业的学生或者新入职的年轻人,能玩到一个圈子里

　　每个长租公寓的房东根据定位、价格等,基本上筛选过来的租客都昰同类型、同层次的。他们的圈子里有句话“三不住”:不住老人、孩子、宠物

　　红璞长租公寓的房东的负责人赵静说,现在的年轻人不咣要满足住的需求,对居住品质有更高要求,对社群和社交有强烈的需求,愿意分享,讲究生活状态。他们宁可多花钱也不愿凑合因此,济南市面仩所有的长租长租公寓的房东都会打造一块公共区域,如小型健身房、书吧、休闲室……长租长租公寓的房东之所以受年轻人欢迎,很大程度仩是因为带有这种标签感。

　　集中式的长租长租公寓的房东大多会定期组织针对年轻人的互动活动,比如美食大赛、单身派对、狼人杀游戲等等二三十岁的年轻群体喜欢这种文化氛围,这也是长租长租公寓的房东受青睐的一大因素。（生活日报记者　赵国陆）