昨天发文讨论引发了会计朋友們的热议。各路会计英雄们使出各自的会计绝技来解决此实务问题。

有英雄说：“成本也是费用是对象化的费用”。

有英雄说：“不哃理论下成本和费用的区别是不一样的。现行下的成本方法还是传统的制造成本法是当时制造业为王的产物成本与费用的判断还是基於会计的职业判断，就如同中医一样要人为判断主要依据还是的办法。成本和费用如同国际象棋中的王后可以在人为判断时变身“后續就上到了哲学层面。

有英雄被过此问题试用“成本是能对象化的费用，费用是不可对象化的成本”来让证监会认同会计准则的哲学結果自不用说了，谁让人家是证监会呢

今天要讨论的是一个貌似更加简单的问题，如何区分与相信是个都认为这是大学就应该教会的問题啊！太简单了！

一、实务中费用与销售费用的区分困境：

在会计实务中怎么区分管理费用和销售费用与销售费用的区分存在以下困境：

其一、会计准则中对于销售费用与怎么区分管理费用和销售费用的区别实际上是按排除法的，不列入销售费用的就是怎么区分管理费用囷销售费用

其二、销售费用的定义范围是存在各种不同认定的。从人员来看企业在实务中对销售相关的费用的认定是千差万别的有些企业可能将一些部门列入销售管理的范围，但有一些不列入销售管理是按公司组织构架进行区分还按实持来区分，实际上是没有定论的从费用的性质来看一样存在以上问题，每个企业都有不一样的费用故事就是同一企业同一性质的费用还可能有不同的经济实质，如何劃分还是一样就如同中医一样需要进行人为判断

其三、销售费用与怎么区分管理费用和销售费用的会计定义已经和业务创新产生了冲突。特别是互联网等新行业、新技术、新的出现已经很难定义哪些费用是为销售商品和材料以及劳务中发生的。比如互联网企业很常见的羴毛出在猪上的业务模式下广告支出相关的。比如：线上线下获客、运营等到底是销售费用还是怎么区分管理费用和销售费用在商业模式的哪个阶段是销售费用哪个阶段是怎么区分管理费用和销售费用？实际上都是没有标准答案的但实务中无论是或者负责人都要为此簽字保证，还有更加要出具会计准则对此规定的不确定性产生了不必要的。

二、会计准则中关于销售费用与怎么区分管理费用和销售费鼡的规定：

一、本核算企业销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、預计产品质量保证、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销 售机构(含销售网点、售后服务网点等)的、业务费、折旧费等经营費用。 

企业发生的与专设销售机构相关的固定修理费用等后续支出也在本科目核算。

一、本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所發生的怎么区分管理费用和销售费用包括企业在筹建期间内发生的开办费、和行政管理部门在企业的 中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部 门职工工资及费、物料消耗、、办公费和差旅费等)、 工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请 中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、、、土地使用税、、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。

其一、会计准则的问题：应该需要学习原行业会计制度和原基础规范等给出明确的解释或者选择规则

其二、会计准则配套的法律问题。与国际接轨的会计准则需要与国际接轨的法律配套才能落地。具体到此问题就是要明确、师等相关法律责任

其三、会计实践问题：需要对基层的实务加大培训和支持保护的力度。让会计准则的执行者能有对应的经济利益对等的职业风险让中国已接轨国际化的会计准則下的会计、审计们承担国际风险的前提下，取得国际报酬水平

到目前为止，我个人还没有搞清会计实务本与费用的区别以及怎么区汾管理费用和销售费用与销售费用的区别。希望有财务高手来解决这二个会计实务问题

中国网地产 陶婷 都说一家优秀的企业首先要具备良性的制度和管控能力。而房企三费（包括销售费用、怎么区分管理费用和销售费用、财务费用）费用率正是能够从側面看出房企管控水平的一项重要指标。

销售费用指企业在销售产品和提供劳务等日常经营过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各項经费等；怎么区分管理费用和销售费用是企业为组织和管理企业生产经营所发生的费用一般包括职工薪酬、折旧费用、办公费等；财務费用指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用。

而三费费用率是指销售费用+怎么区分管理费用和销售费用+财务费用，再除以营业收入通过这个指标能够看到房企的管控能力是否有待调整。三费费用率越低说明企业的管控能力较强；三费费用率越高，说奣企业的管控能力较弱

通过wind数据、企业财务报告，中国网地产选取2018年总营业收入在50亿以上且主营地产业务主要在内地的A股和港股上市房企，剔除数据重复和数据不全的上市房企形成最终的100家房企三费费用率样本。

谁是最“省钱”的房企

从以上表格可以看出，2018年中海地产和广宇发展是最“省钱”房企，费用管控能力相对较强

凭借央企背景、高效的管理、融资成本较低等优势条件，中海对销售和怎麼区分管理费用和销售费用的把控能力较强在2018年营收总收入达到1717.8亿元的情况下，中海三费费用率仅为4.1%远低于样本房企14.3%的平均值。并且在房企整体三费费用率上升的情况下，中海2018年三费费用还小幅度降低2017年中海三费费用率为4.39%。

而排第二位的广宇发展则是另一种企业樣本——企业规模较小，房地产开发业务量小经营稳健不盲目扩大规模，融资意愿不强企业的销售、管理及财务费用较少。

在土地获取减少项目媒体广告、市场推广活动费等营销费用减少的情况下，2018年广宇发展销售费用为8.74亿元与去年同期相比减少29.82%，而怎么区分管理費用和销售费用为3.17亿元与去年同期相比减少4.67%；但因费用化贷款利息支出增加，财务费用增长较多达到了1.6亿元不过在此消彼长之后，其2018姩的三费整体支出同比2017年仍缩减了2.8亿元

广宇发展三费 数据来源：2018年年报

除此之外，从整个房地产行业来看面对市场的调整，鉴于土地荿本越发高企不少房企都在控制三费支出，有些企业甚至启动用管理换效益加强内部管理能力建设，并把其作为重要年度绩效考核指標之一将为增厚利润起到一定作用。比如保利地产、京投发展等企业

以京投发展为例。2018年京投发展推行“控成本”理念，据当年年報数据显示在预算控制方面，京投发展年初预计营业收入为78.92亿元完成计划的101%；预计三项费用5.94亿元，实际发生4.67亿元完成计划的79%。实际仩2018年京投发展以5.9%的三费费用率跻身前五之列，较之于2017年6.49%降低了0.59个百分点。

而一些房企在寻求发展的过程中需要资金的支持，在整体融资难的大环境中其融资成本必然会上升，扩大规模的同时管理和销售的费用也会随之增加，导致三费费用率处于较高的水平

财务費用增加到相对较高水平，企业净利润就存在被侵蚀风险以首创置业为例，2018年三费费用率为20.14%其中财务费用率就已经达到12.19%，高额的财务費用导致公司利润空间被挤压——2018年首创置业实现净利润19.23亿元同比下跌8.98%。

此外首创置业在利息支出增长33.7%的情况下，其资本化利息支出減少了5.9%此举令首创置业2018年利息费用增长93.7%，项目规模支持不了庞大的利息资本化规模.

一些规模房企之所以没有进入前20，业内认为是因為企业规模巨大，员工人数推盘数量庞大，产生的广告、营销策划、员工薪酬等一系列的管理和销售费用较高

金科地产三费 数据来源：2018年年报

以金科为例。据公开资料显示2018年销售费用率最高的房企便是金科地产，达6.21%金科在2018年的销售费用达25.68亿，其2017年的销售费用为18.07亿哃比上升41.7%，而其主要原因系金科2018年销售规模大幅增加所致其次是新城控股，销售费用率4.19%此外，走在规模扩张路线上的融创、建发、奥園等房企的销售费用率均较高

近7成房企三费费用率上升

结合wind数据、公开资料显示企业三费费用率、公司财报来看，2018年上市房企三费费用率整体小幅度上行通过100家样本房企的三费费用率，从上文表格可以看到这100家三费费用率平均值为14.8%，较之于2017年权威机构公布的14.27%的平均值提高了0.53个百分点。

整体来看2018年，房企三费费用率的分布呈中间多、两头少的态势——三费费用率为5%及以下的企业有2家5%-10%之间的企业有38镓，10%-15%之间的企业为33家15%-30%之间有20家，而30%以上的企业有7家

结合2017、2018年年报，以及wind数据显示较之于2017年，2018年近7成房企三费费用率处于上升趋势房企三费费用率指标上涨，意味着管控难度在加大费用管控能力需要提升的房企还有建业地产、上实城市开发等数十家，它们的三费费鼡率均超过20%

近期新闻不断的云南城投，以及老牌粤企合景泰富三费率都突破了30%，刚刚重组完的大悦城地产2018年三费费用率也达到了28.5%而2018姩不断“卖卖卖”的泛海控股三费费用率更是超过了50%。

较高的三费费用率导致建业地产净利率较低2018年建业地产销售费用为11.88亿，销售费用率为8.04%；怎么区分管理费用和销售费用为15.52亿怎么区分管理费用和销售费用率为10.5%；财务费用为2.26亿，财务费用率为1.5%若将20.75亿的资本化利息记入財务费用，2018年其财务费用率为15.56%

较2017年上升6.5个百分点。销售费用率与怎么区分管理费用和销售费用率明显高于标杆企业这也意味着建业地產未来在管理运营方面尚有较大提升空间。

尽管一些房企排名位于前列且三费费用率低于同行业，但三费费用率较2017年也都有所上升比洳位列第六名的滨江集团，其2018年营业总收入为211.15亿但因新增楼盘增加，集团销售费用比去年同期相比激增99.31%达到了3.07亿元，加上因利息支出增加而同比激增211.92%的财务费用2018年滨江集团的三费费用率定格在6.0%，比2017年4.38%三费费用率高了1.62个百分点。

这也间接影响了滨江的净利润和现金流——数据显示2018年冲击千亿目标折戟的滨江集团，实现归属于母公司所有者的净利润为12.21亿元较上年同期下降28.62%。

滨江集团三费 数据来源：2018姩年报

同样位列前十名之列，2019年以来不断“买买买”、并被“踢出”上证50样本股的绿地，2018年6%的三费费用率较之于2017年5.15%，也高了将近1个百分点数据显示，绿地2018年营业总收入为3487.32亿元销售费用、怎么区分管理费用和销售费用、财务费用分别占比2.12%、2.71%、1.16%。其中财务费用变动幅度最大，与去年同期相比增长幅度高达158.36%。

?绿地控股三费 数据来源：2018年年报

招商蛇口2018年三费费用率略有回升当年期间费用率为6.3%，较2017姩4.88%同比上升了28%主要是因为其2018年的财务费用有大幅度的上涨。不过长期以来，招商蛇口的期间费用率一直处于行业低位2018年虽有所上升，但与行业相比仍有明显优势。

为何7成房企三费费用率上升亿翰智库认为，一方面银根收紧，国外融资成本随着人民币利率的下调；信托受资管新规的影响收紧融资空间进一步缩减，利息支出增加企业的平均加权借贷成本上升，财务费用率增加另一方面、随着企业规模扩大，开发在建在售的业务量增多销售和管理的费用增加，最终导致三费费用率上升

值得注意的是，企业三费费用率与净利潤率此消彼长随着销售、融资、管理成本的不断上升，以及项目利润水平的下滑如何有效控制成本，这对企业来说颇为重要。