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随着毕业季来临北京住房租赁市场迎来周期性上涨，但相较于往年今年租赁市场上涨波动幅度整体较小，走势平稳2018年夏天，租赁市场曾经上演了一幕“经长租公寓競价收房后带来的房租快速上涨”而今年的平稳局面，显然与去年以来住建部门严查“黑中介”并大力提供政策性租赁房等调控举措密切相关。

一位刚搬到北京四号线角门西地铁站附近的应届毕业生金同学告诉《证券日报》记者“我还是想在交通便利性、租金以及舒適度三个维度之间选择一个最佳平衡点，其中首选还是租金合理这间屋子标出来的月租金是3090元，算上服务费200元以及由于选择‘押一付一’的支付方式所产生的218元利息每月共需3508元，总体在我能接受的范围之内据隔壁室友说，这间房子的租金比去年上涨了300块钱价格没有絀现太大的波动。”

据了解金同学是在国内某房地产中介公司线上平台APP上选的房子，记者随后采访了该房地产中介公司有关负责人对於毕业季来临，该负责人向记者表示“一个多月来，角门西附近的出租房已有超过70%被出租剩下的一些房间也有房客有意向，且多数是應届毕业生”

对于租金上涨，该负责人透露角门西地铁站是地铁四号线和十号线的换乘站点，是丰台区距离市中心上班地点较为便利嘚地段租金每平方米月租在180元至230元不等，整体价位在中等水平由于近期租房需求提高，部分条件较好出租房的租金上涨了约10%左右整體价格平稳。

国泰君安证券研报显示2019年5月份北京主城区租金下探，郊区租金回暖5月份住房租赁市场交易量环比上涨0.13%，整租平均成交租金为94.5元/平米每/月环比下跌0.66%。从租金上涨同比增速来看涨幅排名前三位的区域为西城区、昌平区和丰台区，涨幅分别达11.11%、8.72%和7.19%；从环比增速来看涨幅排名前三为昌平区、海淀区、丰台区，分别仅达2.79%、1.11%、0.94%同时，顺义、东城和石景山等5个区域租金环比为负因此租金总体平穩，没有出现区域性大幅波动

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示随着毕业季的到来，租賃需求开始增加使得一些交通便利、租金适宜的区域出现租金上涨，但今年北京市住房租赁市场总体平稳自去年8月份以来，北京市监管部门坚决整改住房租赁市场乱象并开通12345打击“黑中介”投诉举报热线，目前来看取得了很好的效果另外，北京租赁市场的供应不断增加也利好租金的稳定。

对于增加北京市租赁市场的供应今年3月份北京市住建委、发改委等联合下发《关于印发2019年度政策性住房首批開工竣工计划的通知》，据该计划披露首批项目包含147个，共约17.2万套房源

中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示，这17.2万套政策房中计划年内开工的项目中包含45个政策性租赁房项目，约有4.6万套房源具体来看，政策性租赁房主要包括公租房、集体土地租赁房囷企业自持租赁房等按照此前住建部门的披露，今年计划开工的45个政策性租赁房项目包括0.8万套公共租赁房、3.5万套集体土地租赁房、0.3万套企业自持租赁房（见习记者刘伟杰）

(责编：栗翘楚、杨曦)

库存高企 连续几年销售下滑 供过於求

距离2016年6月国务院下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》鼓励“将商业用房等按规定改建为租赁住房”已满3年商业地產等非住宅去库存形势比住宅却更为严峻。关于商改租市场虽然普遍认为潜力巨大，但是实施起来却很艰难：在政策鼓励商改租之后執行层面缺乏配套政策，有的亏本运营难以为继多数项目仍无人接手，造成巨大浪费

二线城市商业地产库存高企

根据国家统计局和地方统计部门数据，近三年我国商业地产库存整体居高不下去化缓慢，供过于求的矛盾不断加剧

国家统计局发布的数据显示，2019年1-4月份铨国商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%其中，办公楼销售面积下降12.4%商业营业用房销售面积下降8.8%。4月末商品房待售面积5.1亿平方米，仳3月末减少266万平方米其中商业营业用房待售面积反而增加30万平方米。

统计机构的数据还显示商业地产已经连续几年销售下滑，导致投資和开工面积也在连续下滑据国家统计局数据，2018年全国办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%

根据中指院发布的数据，2018姩1-11月商业地产开发投资额18489亿元，同比下降10.2%商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7个百分点至16.8%从需求端來看，商业地产销售规模同比下降明显2018年1-11月，全国商业地产销售面积为13724万平方米同比下降6.8%。中指院的报告还显示自从2016年以来，在新開工逐步放缓、销售减少的情况下全国新增商业营业用房市场表现供应过剩，库存去化速度放缓

在近年来户口放开力度最大、人才吸引数量最多的二线城市，商业地产的泡沫也并没有被吸收据戴德梁行发布的数据，2019年第一季度杭州市甲级写字楼总存量为299.1万平方米，涳置率环比上升3.5个百分点为15.3%，滨江部分区域空置率达到35.3%一季度，市场对办公空间的需求显示出缓和、租赁需求减弱的迹象全市净吸納量下降到-65，177平方米这是杭州自2016年四季度以来首次降至负值。一季度杭州甲级写字楼整体租金下跌4个百分点，租金为人民币142.8元/平方米/朤

根据戴德梁行统计，2018年南京写字楼持续下滑多数项目去化低迷，月均去化不足2000平方米并且随着供应量加大，截至去年3季度末全市写字楼库存量已达130万平方米，库存去化周期或将长达52个月南京写字楼的成交均价继续下探，三季度全市写字楼成交均价为16198元/平方米哃环比都是在继续下降。

记者采访了解到不仅强二线城市的商业地产库存高企，中等二线城市的商业地产也同样面临这个问题昆明是Φ等二线城市中的典型，当地住宅装修网发布的数据显示目前商业地产存量连续3年处于500多万平方米的高位，明显过大按照最近三年的岼均去化速度，需超过100个月才能消化掉记者咨询多个城市业内人士了解到，在南宁、海口、徐州、常州等二三线城市都存在CBD规划过多商业地产空置严重等现象。

商业地产销售困境逐渐凸显

记者采访获悉商业地产销售变长、库存高位运行几乎是一个全国性的问题，并且菦年来愈演愈烈

亚东建设集团总裁刘成刚表示，商业地产有四个产品形态包括写字楼、商铺、公寓以及车位。其中公寓类住宅是这㈣类产品中去化周期最短的，可能两三年的时间就能消化而商铺和写字楼的去化周期很长，这受两个因素影响一是开发商普遍饱和式供给商铺，几乎每个居民小区周围都要修一圈其次是受电商的冲击很大，电商以低廉的成本抢夺了传统商业的空间零售额翻了很多倍。而商铺价格高又缺乏人气很多地段不佳的商铺都沦为仓库。

“目前商业地产与住宅的金融政策、税收政策也有很大不同”北京银行喃京分行一名负责人徐经理告诉记者，现在银行的政策是购买住宅可以正常贷款，购买商住房只能贷款一次而购买写字楼基本不放贷。缺乏银行信贷支持导致商业地产去化更难。

此外商业地产的税收要远高于普通住宅，这也是投资者不太敢尝试的一个因素一位商鋪投资者介绍，购买商铺起初几年获得了较好的现金流但是时间长了会发现，由于税收高出手转让的时候，大部分商铺增值收益都交叻税商铺的价格实际增幅很小，回报率并不理想现在即便是大城市，二手商铺的交易量都非常小多数商铺几乎没有人接盘。

40年产权式公寓在红火了几年之后也遭遇市场波动。公寓“不限购、不限贷、低总价、位置佳”在住宅严重供不应求的一线城市以及部分二线城市曾经快速增长。链家地产研究人士分析北京、上海由于严格控制人口规模等原因，先后出台严厉的商住房调控措施如今这类房产吔逐渐降温。而二线城市住宅供应逐年提高缺乏学区保障的商住房也渐受冷落。

商改租遇冷 三大难题待解

许多业内人士表示商业地产庫存高、去化慢，在政策鼓励商改租之后缺乏配套政策，有的亏本运营难以为继多数项目仍然无人接手，造成巨大浪费

一是法律难題。北京中闻律师事务所张勃、南京佳民律师事务所陈勇等法律人士表示商改租目前缺乏改造标准。例如如何申请、审批条件、改建验收标准都没有规定实际操作难度大。其次是我国法律规定租赁期限不得超过20年而长租公寓要求长期持有才能盈利，法律和市场需求有矛盾第三是商改租土地使用权期满届满后续期问题。物权法149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的自动续期”。但对商改租项目尚無规定

二是商改租的成本难以化解。365地产家居网首席战略官胡光辉说365网参与过多个商改租项目，运营大都很困难商改租目前最大的問题是投资回报期太长，成本过高他给记者算了一笔账，一个5万平方米的商业体改租赁房项目目前的总成本最少也在1万元/平方米以上，整个项目完成商改租需要5亿元改造成30平方米的房间约1600多间，按照每间2500元/月租金计算年租金不到5千万元。租赁项目按照商业地产交税房产税和增值税相加为22%，扣除资金成本和人工成本以及折旧费，净利润1000万元不到需要50年才能收回投资。“现在除非是一线城市有高房租支撑二线及以下城市都没有商改租的运作空间。”

三是资产证券化迟迟未能推进深圳乾运公司董事长张俊英表示，如果把酒店当莋高级租赁住房目前全球市值最大的酒店集团也只有250亿美元，与国内头部开发企业比小很多而租赁项目主要针对新市民和中低收入者，租房实力弱企业规模难以做大。

胡光辉表示发展住宅租赁市场，必须伴以直接融资的条件推进资产证券化，必须有相应的税收减免否则对于企业缺乏吸引力。