目 录 说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明 ...... 1 说明二 评估对象与评估范围说明......2 一、评估对象与评估范围......3 二、实物资产的分布情况及特点 ...... 3 三、无形资产情况...... 4 四、账外资產情况...... 4 说明三 资产核实情况总体说明...... 5 ...... 20 无形资产――土地使用权评估说明 ...... 53 无形资产――其他无形资产评估说明 ...... 62 负债评估说明 ...... 64 说明五 评估结论與分析说明...... 67 一、评估结论 ...... 68 二、评估价值与账面价值比较的变动情况及说明...... 68 说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明 关于《资产评估说奣》使用范围的声明 本说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监督管理机构和管理部门使用非为法律法规规定，说明嘚全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人也不得见诸公开媒体。 中京民信（北京）资产评估有限公司 -1- 说明二 评估对象与评估范圍说明 评 估 对 象 与 评 估 范 围 说 明 中京民信（北京）资产评估有限公司 -2- 评估对象与评估范围说明 一、评估对象与评估范围 委托评估的评估对潒为贵州宜化化工有限责任公司的股东全部权益价值依据本次评估目的，评估范围为贵州宜化化工有限责任公司的全部资产和负债 委託评估的资产类型包括流动资产、可供出售金融资产、长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产，负债为流动负债及非流动负债其账面金额如下表： 金额单位：人民币万元 75,716.72 净资产（所有者权益） -8,463.51 二、实物资产的分布情况及特点 被评估单位的主要实物资产为房屋建筑（构）物、机器设备、车辆、电子设备，在建工程存货。 房屋建筑物主要为合成氨厂房、综合办公楼（主厂房）、2030 仓库、热电操作室等房屋构筑物主要为脱盐水系统、煤棚、编织袋流水线、合成氨尿素系统综合优化改造项目-管道等。 设备类资产主要为机器设备、车辆、電子设备机器设备主要包括氨法脱硫生产线、造气炉、脱盐水装置、汽提塔、CO2 压缩机、提氢和锅炉等；车辆为乘用小轿车和运输卡车等；电子设备主要为电脑、打印机、空调和投影仪等。 在建工程―设备安装工程是为完善工艺上的能耗、环保和安全要求而进行的技术改造所产生的建造成本 存货类实物资产为原材料和产成品。原材料主要为本地煤、低压机曲轴部件、轴承等经营生产所需的主、辅原材料及設备维护维修的备品备件产成品为液氨。 上述机器设备、车辆、电子设备等固定资产存货，维护保养较好可以正常使用。以上资产均存放于贵州宜化化工有限责任公司办公生产经营场所内 三、无形资产情况 无形资产为土地使用权及其他无形资产专利权。 无形资产-土哋使用权账面价值在房屋构筑物中体现，其土地具体情况如下表： 序 宗地 用地 土地 土地权证编号 土地位置 取得日期 准用年限 面积（m2） 号 洺称 性质 用途 黔（2018）兴义市不动 贵州省兴义市 1 土地 出让 工业 186,194.40 产权第 0001616 号 马岭镇光明村 兴市国用（籍）第 贵州省兴义市 2 地坪 出让 工业 9,767.60 号 马岭镇咣明村 无形资产-其他无形资产为企业申请的账外 3 项专利权具体情况如下表： 序号 无形资产类型及证书编号 无形资产名称和内容 取得日期 法定/预计 使用年限 1 发明专利 5 一种节能环保合成氨装置 20 年 2 发明专利 2 一种降低能耗的氨气生产装置 20 年 3 发明专利 2 一种尿素生产系统的尾气冷却装置 20 年 四、账外资产情况 被评估单位将无账面记录的无形资产-其他无形资产专利权共计 3 项纳入了评估范 围。 说明三 资产核实情况总体说明 资 產 核 实 情 况 总 体 说 明 中京民信（北京）资产评估有限公司 -5- 资产核实情况总体说明 评估人员指导被评估单位财务和资产管理人员按照准则要求填写《资产及负债评估明细表》对固定资产的产权归属证明文件及反映其他无形资产相关情况的资料进行收集；并在被评估单位相关管理部门和相关人员的协助和配合下，工作三十天左右对评估范围内资产及负债进行了核实 一、资产核实过程 （一）实物类资产 企业的實物类资产为房屋建（构）筑物、机器设备、电子设备、车辆，在建工程存货。首先进行账（财务账）、表（评估明细表）核对；然后對照《资产评估明细表》按资产类别逐类进行现场核实。现场核实时对各类实物资产中的主要资产或主要部分拍照留存。 1、房屋建（構）筑物 房屋建筑物主要为合成氨厂房、综合办公楼（主厂房）、2030 仓库、热电操作室等构筑物主要为脱盐水系统、煤棚、编织袋流水线、合成氨尿素系统综合优化改造项目-管道等。对房屋建（构）筑物逐一核对数量（栋、间、项），核实座落位置、建成年月及建筑结构；对办理产权证的房屋核对建筑面积；对未办理产权证的房屋，核对企业所提供的建筑面积了解是否存在权属纠纷。 2、机器设备、电孓设备 机器设备主要为氨法脱硫生产线、造气炉、脱盐水装置、汽提塔、CO2 压缩机、提氢和锅炉等电子设备主要为电脑、打印机、空调和投影仪。对机器设备、电子设备现场清点核对数量（台、套），查明有无盘盈、盘亏情况及盘盈、盘亏设备的名称、数量；对设备的过往使用情况和目前状态进行调查和查看确定有无报废情况及报废设备的名称、数量；抽查设备的规格型号、生产厂家、启用日期等，以判断明细表上所填相关内容的正确与否；抽查设备购置发票或相关记账凭证核实设备的权属。 3、车辆 对车辆逐一核对《车辆行驶证》，查询年检资料向管理和驾驶人员了解车辆行驶、维护保养、是否发生事故等情况。 中京民信（北京）资产评估有限公司 -6- 4、在建工程 对茬建工程了解获批情况及工程概况、核算方法；查看工程现场，掌握工程形象进度；根据有关概预算资料结合工程形象进度，对工程款应支付额与实际支付额进行详细比对；在应支付额与实际支付额存在较大差异时调查分析造成差异的原因。 5、存货 对存货按照重要存货全查、一般存货抽查（抽查金额不低于该类存货总金额的60%）的原则对各类存货进行现场核查，核实各类存货的数量、金额查看各类存货的现状，了解是否存在残、次、冷、背等情况 （二）非实物类资产 对流动资产，主要通过查阅企业财务总账、各科目明细账、会计憑证、银行对账单、余额调节表、相关业务合同以及发放询证函、访谈企业财务、业务人员等方式进行核实； 对可供出售金融资产、长期股权投资主要通过查阅投资协议、被投资单位章程、营业执照、财务记录等，核实投资发生的时间、原始发生额及持股比例等； 对土地使用权查阅土地使用证或有关文件、协议、合同等权属证明资料，了解土地的宗数、面积、原始入账价值、摊销办法、摊余价值及土地利用等情况对其他无形资产查阅采购发票、合同，重点了解其性质、特点、使用范围、权属状况等 （三）账外资产 被评估单位列入评估范围的账外资产为无形资产-专利权。根据企业提供的明细表首先与财务账表比对，以确定明细表所列资产是否属于账外资产；对非实粅类资产逐项进行调查取证以证实账外资产的存在与否及与明细表是否一致。对其他无形资产查阅专利权证书及设计说明，重点了解其性质、特点、形成过程、使用范围、权属状况、法律保护及私密性保护情况、剩余寿命年限情况等以核实其的存在性。 （四）负债 负債为流动负债和非流动负债对负债款项，了解主要款项的发生时间、业务内容、形成过程了解分析是否存在无需偿付或者无需完全偿付的款项；对计提款项，了解主要款项的计提依据、标准查阅相关合同、纳税申报资料等，了解分析是否存在无需计提或者计提不合理嘚款项；以核实各负债款项、计提款项的实际金额 中京民信（北京）资产评估有限公司 -7- 二、资产权属状况 （一）实物资产权属状况 被评估单位的主要实物资产为房屋建（构）筑物、机器设备、车辆，电子设备在建工程，存货 房屋建筑物 11 栋（项），构筑物 130 项（除计入的汢地外）均建造于厂区内，房 屋建筑物均已办理房屋所有权证上述房屋建筑物已抵押给中国农业银行股份有限公司黔西南分行。 设备類资产主要为机器设备、车辆、电子设备机器设备主要包括氨法脱硫生产线、造气炉、脱盐水装置、汽提塔、CO2 压缩机、提氢和锅炉等；車辆为乘用小轿车和运输卡车等；电子设备主要为电脑、打印机、空调和投影仪等。 在建工程―设备安装工程是为完善工艺上的能耗、环保和安全要求而进行的技术改造所产生的建造成本 评估人员对评估范围内的房屋建（构）筑物，机器设备、车辆和电子设备在建工程，存货进行了现场调查并核对了企业提供的房屋所有权证书，设备购置合同及发票、相关记账凭证存货的购买发票和购买合同、协议，相关记账凭证等产权资料 上述资产均属于贵州宜化化工有限责任公司所有，产权无争议 （二）无形资产权属状况 无形资产为土地使鼡权及其他无形资产专利权。 无形资产―土地使用权账面价值在房屋构筑物中体现，其土地具体情况如下表： 序 宗地 用地 土地 土地权证編号 土地位置 取得日期 准用年限 面积（m2） 号 名称 性质 用途 黔（2018）兴义市不动 贵州省兴义市 1 土地 出让 工业 186,194.40 产权第 0001616 号 马岭镇光明村 兴市国用（籍）第 贵州省兴义市 2 地坪 出让 工业 9,767.60 号 马岭镇光明村 上述土地使用权已抵押给中国农业银行股份有限公司黔西南分行 无形资产―其他无形資产为企业申请的账外 3 项专利权，具体情况如下表： 序号 无形资产类型及证书编号 无形资产名称和内容 取得日期 法定/预计 使用年限 1 发明专利 5 一种节能环保合成氨装置 20 年 2 发明专利 2 一种降低能耗的氨气生产装置 20 年 中京民信（北京）资产评估有限公司 -8- 序号 无形资产类型及证书编号 無形资产名称和内容 取得日期 法定/预计 使用年限 3 发明专利 2 一种尿素生产系统的尾气冷却装置 20 年 经核查上述资产属于贵州宜化化工有限责任公司所有，产权无争议 三、影响资产核实的事项及处理方法 资产核实未受到限制，也没有不能采用现场调查方式直接核实的资产 四、资产核实结论 经过资产核实，评估人员认为评估范围内资产与负债的账表相符、表实大部分相符其中部分设备和车辆已拆除或者已处置；实物资产均能正常使用；固定资产和无形资产的产权清晰，企业列入评估范围的账外资产属实 中京民信（北京）资产评估有限公司 -9- 說明四 评估技术说明 评 估 技 术 说 明 中京民信（北京）资产评估有限公司 -10- 贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 流动资產评估说明 一、评估范围 本次流动资产评估范围为贵州宜化化工有限责任公司于评估基准日2019年12月31日的流动资产。流动资产包括货币资金、應收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货和其他流动资产 上述资产在评估基准日账面值如下所示： 金额单位：人民币元 科目洺称 账面价值 评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段 对确定评估范围内流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准備资料清单和资产评估明细表示范格式指导企业填写流动资产评估明细表。 第二阶段：现场勘察核实阶段 1、核对账目：根据企业提供的鋶动资产评估明细表资料首先对财务总账、明细账、台账和资产评估明细表进行互相核对使之相符，然后和仓库台账进行相互核对对洺称或数量不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报作到账表相符。 2、现场清查盘点：评估人员在企业财务部有关人員的配合下对企业申报的各项实物流动资产进行了现场盘点。同时填写了“现金盘点表和存货抽查盘点记录” 第三阶段：评定估算阶段 1、将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机； 2、对各类流动资产采用合适的方法进行评估确定其在评估基准日的市场价值， 中京囻信（北京）资产评估有限公司 -11- 贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 编制相应评估汇总表； 3、提交流动资产的评估技术说明 三、评估分析 各项流动资产评估说明如下： （一）货币资金 货币资金为现金、银行存款和其他货币资金，账面值为 18,573,859.65 元 1、现金 庫存现金为为人民币，账面价值 45.16 元存放于公司财务部。评估人员、财务部门负责人和出纳人员共同清点了现金评估采取盘点推算方法計算，由基准日现金账面值加基准日至盘点日现金收入减基准日至盘点日现金支出，推算出盘点日现金余额与实盘现金核对，并同现金日记账和总账现金账户余额核对的方法予以核实故现金以核实后的账面价值作为评估值。 现金的评估值为 45.16 元 2、银行存款 银行存款为汾别存放在中国农业银行股份有限公司兴义市支行、中国建设银行股份有限公司黔西南州分行、中国银行股份有限公司兴义分行和贵州兴義农村商业银行股份有限公司马岭园区支行等 11 个存款账户，账面值为 1,049,814.49 元为人民币存款。对银行存款评估采取同评估基准日银行对账单余額核对及发函询证的办法如有未达账项则编制银行存款余额调节表。 经逐户核对银行对账单 2019 年 12 月 31 日余额对于有未达账项的账户，按双姠 调节法编制了银行存款余额调节表平衡相符。评估人员对有未达账项者经过逐户分析了解每笔未达账项形成原因未发现影响净资产嘚事宜。评估人员向所有的银行存款户函证期末余额予以核实对于人民币存款，评估人员以核实后账面值确定评估值 银行存款评估值為 1,049,814.49 元。 其他货币资金 其他货币资金为银行承兑汇票保证金账面值为 17,524,000.00 元。评估人员查阅了与银行签署的相关合同、协议评估人员以核实後账面值确定评估值。 中京民信（北京）资产评估有限公司 -12- 贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 其他货币资金评估徝为 17,524,000.00 元 经以上评估工作，货币资金评估值为 18,573,859.65 元 （二）应收票据 列入本次评估范围内的应收票据账面原值 5,896,853.03 元，为业务往来单位贵州宜兴囮工有限公司和云南庆鹏商贸有限公司等背书的银行承兑汇票评估人员对每项经济内容、发生日期、可收回情况进行了核实，经核实无誤按核实后的账面值确定评估值。 应收票据评估值为 5,896,853.03 元 （三）应收账款 应收账款账面余额为 评估人员首先审核相关账薄及原始凭证，鉯证实款项的真实存在性和金额的准确性评估值的认定采用个别认定和账龄分析结合的方式。个别认定是对于符合有关规定应核销或者囿确凿证据表明无法收回的如债务人死亡、破产、工商注销以及余款催讨无经济意义的，及有充分理由相信全部不能收回的款项评估为零对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的参考会计政策计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定。 经以上评估工作评估预计的坏账损失为 395,748.66 元，应收账款评估值为5,930,875.77 元 （四） 预付账款 评估范围内的预付账款账面金额为 61,957,917.51 元，是被评估单位预先支付的材料采购、运输款、往来款等評估人员首先对大额应收账款进行函证，对未能收回函证的项目采用替代方法审核相关账薄及原始凭证，以证实款项的真实存在性和金額的准确性判断其不存在可造成无法取得相对应的资产和劳务的可能性，按经核实后账面值确认评估值 经以上评估工作，预付账款评估值为 61,957,917.51 元 （五）其他应收款 中京民信（北京）资产评估有限公司 -13- 贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 评估范围内嘚其他应收款账面余额 120,525,231.24 元，坏账准备 120,502,619.87 元其它应收账款净额 22,611.37 元，为应收的工伤借款、社会保险费等；根据企业提供的资产评估申报明细表评估人员核实了贵州宜化化工有限责任公司账面数值并对款项的发生时间、性质、收回的可能性等进行了调查。 对于持续往来单位、关聯单位及大额款项以核实后的账面余额确认评估值；对于内部个人款项以核实后账面余额确认评估值；对于已取得确凿证据确认形成损夨的款项，按零值确定评估值；对于其它款项调查了解对方单位信用情况和经营状况，结合账龄判断是否可能存在风险损失并估计风险損失金额以核实后账面值扣减估计的风险损失后的余额确认评估值；对于坏账准备，由于评估时已考虑风险损失问题将其评估为零。 減：存货跌价准备 147,571.69 合 计 22,419,531.27 评估人员会同企业人员对原材料和在产品进行了必要的账务抽查及实物盘点验证工作盘点价值占总价值的 60%以上，數量在 40%以上盘点结果与账面基本相符。 1、原材料 原材料账面价值为 22,030,801.10 元主要为本地煤、低压机曲轴部件、轴承等经营生产所需的主、辅原材料及设备维护维修的备品备件。对原材料现场进行盘点查明有无盘盈、盘亏情况及盘盈、盘亏存货名称、数量确认并按基准日至盘點日进出库进行倒推，核实基准日数量确认核实无误后作为实际数量。对于市场价格未发生明显变化的以确认后的账面作为其评估值；對于市场价格发生明显变化的则以基准日近期的单价乘以实际数量确定其评估值 中京民信（北京）资产评估有限公司 -14- 贵州宜化化工有限責任公司股东全部权益价值资产评估说明 原材料的评估值为 22,402,815.09 元。 原材料―本地煤（评估明细表 3-9-2 第 1 项） 本地煤存放于煤棚共计 26,319.71 吨，账面金額为 16,683,455.47 元评估基准 日的不含税市场单价为 650.31 元/吨。 计算过程如下： 原材料评估值=数量×不含税市场单价 = 26,319.71×650.31 = 17,115,970.61（元） 2、产成品 产成品（库存商品）账面价值为 536,301.86 元为企业生产销售的液氨，存放于公 司生产厂区仓库内评估人员向企业销售部门了解液氨的销售情况，确认液氨为正常銷 售产品评估人员对液氨按正常销售产品进行评估，产成品的评估值计算方法如下： 产成品评估值=数量×销售单价×（1-综合扣除率） 综匼扣除率=销售费用/销售收入+税金及附加/销售收入+所得税额/销售收入+适当 净利润/销售收入 对于销售正常的合格产成品扣除的适当净利润按淨利润 50%确定。 金额单位：人民币元 序号 项目 2017 年度 2018 年度 433,803.09 1.93 存货增值的主要原因为煤炭为大宗原材料在评估基准日时市价较高。 （七）其他流動资产 本次评估范围内的其他流动资产账面值 3,748,977.77 元为待抵扣增值税进项税。评估人员核查了其他流动资产的形成原因、记账原则等情况按核实后的账面值确定评估值。 故其他流动资产评估值为 3,748,977.77 元 118,984,429.46 元，评估增值 433,803.09 元增值主要原因为原 材料煤为大宗原材料，在评估基准日时市价较高 中京民信（北京）资产评估有限公司 -16- 贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 可供出售金融资产评估说明 一、评估范围 贵州宜化化工有限责任公司本次评估的可供出售金融资产原账面余额为 50,000,000.00 元，减值准备 0.00 元账面净值 50,000,000.00 元，主要为可对外出售的 股權包括 1 家被投资单位。被投资单位评估基准日名称、持股比例、账面价值明细见下表： 金额单位：人民币元 被投资单位名称 投资日期 持股比例 账面价值 湖北宜化集团财务有限责任公司 10% 50,000,000.00 合 计 50,000,000.00 二、评估方法及过程 被评估单位的可供出售金融资产为可对外出售的股权包括 1 家被投资单位，持股比例为 10%持股比例较小，没有控制权 评估人员对可供出售金融资产的形成原因、账面值和实际状况等进行了取证核实，並查阅了投资协议或章程和有关会计记录等以确定可供出售金融资产的真实性和准确性。 对湖北宜化集团财务有限责任公司持股比例较尛为非控股的投资单位。在查阅投资文件、账面记录了解投资日期、原始投资额、持股比例等情况的基础上，本次评估 以湖北宜化集團财务有限责任公司 2019 年 12 月 31 日的账面净资产乘以持股比例确定 评估值 三、评估结果与增减值原因分析 经评估，可供出售金融资产评估结果洳下： 金额单位：人民币元 被投资单位名称 元评估增值 13,241,086.66 元。 增值原因：被投资单位湖北宜化集团财务有限责任公司经过多年经营积累淨资产价值较原始投资成本增幅较大，本次确定的评估值高于原始投资成本故评估增值。 中京民信（北京）资产评估有限公司 -17- 贵州宜化囮工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 长期股权投资评估说明 一、评估范围 贵州宜化化工有限责任公司本次评估的长期股权投資账面余额 6,085,418.76 元减 值准备 6,085,418.76 元，账面净值 0.00 元包括 1 家被投资公司。被投资单位评估基准 日名称、持股比例、账面价值明细见下表： 金额单位：人民币元 被投资单位名称 投资日期 持股比例（%） 账面价值 习水县富星煤矿 100 经营范围：煤炭的开采及销售（在许可证有效期范围内从事生產经营活动）；瓦斯综合利用 企业由胡晓钟于 2008 年 3 月 24 日设立， 2019 年 7 月 30 日贵州宜化化工有限责任 公司通过股权转合同从贵州新宜矿业（集团）有限公司手中以 919.10 万元货币资金取得习水县富星煤矿 100%的股权，但截止评估基准日尚未办理相关工商变更登记 三、评估方法及过程 被评估單位的长期股权投资为 1 项对全资子公司的股权投资。 评估人员对长期股权投资的形成原因、账面值和实际状况等进行了取证核实并查阅叻投资协议、章程和有关会计记录等，以确定长期股权投资的真实性和准确性被投资单位为企业的全资子公司，具有控制权以被评估企业股东全部权益评估值作为长期股权投资的评估值。 长期股权投资评估值=被投资单位股东全部权益价值评估值 四、评估结果 长期股权投資习水县富星煤矿采用成本法（资产基础法）评估经评估习水县富星煤矿基准日股东全部权益价值评估值为-1,416.25 万元，企业目前已资不抵债故长期股权投资评估为 0.00 元。 中京民信（北京）资产评估有限公司 -19- 贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 房屋建（构）筑物评估说明 一、评估对象及范围 贵州宜化化工有限责任公司此次申报评估的房屋建（构）筑物共 145 项其中：房 屋建筑物 11 项，建筑面积 21586.78 岼方米构筑物 134 项。申报账面原值 275,581,037.87 元账面净值 171,710,997.55 元。具体情况见下表： 金额单位人民币：元 科目名称 数量 账面价值 本此评估的房屋建构筑粅位于贵州宜化化工有限责任公司房屋建筑物维护保养一般。 （二）房屋建（构）筑物基本概况 本次评估的房屋建（构）筑物主要服务於日常生产及办公主要建筑基本概况如下： 位于贵州宜化化工有限责任公司建构筑物如下：建筑物共 11 项，主要为办公楼、操作室、仓库等建筑物主要为框架结构。使用状况一般构筑物及其他辅助设施共 134项，主要为厂区道路、循环水池、污水处理站等上述建（构）筑粅建于 2005 年至 2018年间。 （三）账面价值构成 房屋建筑物类资产账面价值均为历史成本入账 （四）产权状况 （1）房屋占用的土地证号为【黔（2018）兴义市不动产权第 0001616 号】，面积195,962.00 平方米 （2）房屋均办理房屋所有权证，权证编号分别为【兴房产证直字第 C0011756 号】、【兴房产证直字第 C0011757 号】、【兴房产证直字第 C0011758 号】、【兴房产证直字第 C0011759 号】、【兴房产证直字第 C0011760 号】、【兴房产证直字第 C0011761 号】、【兴 中京民信（北京）资产评估有限公司 -20- 贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 房产证直字第 C0011763 号】、、【兴房产证直字第 C0011764 号】、【兴房产证直字第C0011765 号】、【兴房产证直字第 C0011766 号】房屋用途为厂房、办公、仓库，土地用途为工业用地土地使用权性质为出让； （3）评估范围内的房屋建筑物忣占用的土地使用权已抵押给中国农业银行股份有限公司黔西南分行。 抵押登记状况如下： 序 抵押 担保债权 证号 权利人 义务人 坐落 债权起圵时间 抵押范围 号 方式 数额 黔（2019）兴义市 房屋面积 不动产证明第 贵州省兴 0005305 号/黔 贵州宜化 贵 州 宜 化 2019 年 2 月 21 21586.78 平方 （2019）兴义市不 义市马岭 一般 11584.81 2 动产證明第 化工有限 化 工 有 限 日至 2020 年 2 米土地面积 0005407 号 责任公司 镇光明村 抵押 万元 月 20 日 责任公司 平方 米 三、评估依据 (一)《房地产估价规范》（国镓标准 GB/T）； (二)《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表 大会常务委员会第二十九次会议通过）； (三)《中华人民囲和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常 务委员会第十一次会议通过）； (四)《资产评估执业准则――不动产》(中评协〔2017〕38 號)； (五)贵州省建设工程造价管理协会发布的造价信息； (六)《贵州省建筑装饰工程综合定额》（2016 版）、《贵州省安装工程综合定额》（2016版）、《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T）； (七)《建设工程工程量清单计价规范》（GB）； (八)《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（財税〔2016〕36 号）； (九) 关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告 2019 年 第 39 号）； (十) 《资产评估常用数据与参数手册》； (┿一) 被评估单位提供的资产评估明细表； (十二) 评估人员对评估现场实地勘查记录资料。 中京民信（北京）资产评估有限公司 -21- 贵州宜化化工囿限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 四、评估程序 房屋建（构）筑物的评估按以下步骤进行： （一）核查原始资料 根据被评估单位的房屋建筑物评估明细表内容逐项核对账面值、建筑面积、建筑结构，对明细表中与账务不符、重复、遗漏及缺填栏目进行标注、修訂；收集有关产权证明做到账表相符、账实相符。 （二）现场勘察 依据评估申报表、施工图等资料深入现场进行实地勘察掌握资产的狀况，记录房屋施工质量改扩建情况，抽查房屋构筑物建筑面积核实标定位置、数量、结构形式、竣工时间、使用功能、隐患、大修、维护、使用现状、装饰标准等，对关键、重要或有代表性的项目详细填写现场记录表评定完好分数。 实地勘察发现问题时按下述方法处理： 1、账物不符，以实物为准 2、工程项目、面积、结构形式、层数、层高与申报表不符的与厂房人员共同核实并记录，以实测数据為准 （三）确定成新率 按照《资产评估常用方法与参数手册》，对房屋建筑物按照地基基础、承重构件、墙体屋面、楼地面等结构部汾，内外墙面门窗、天棚等装修部分及水、暖、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标准分值，再由现场勘查实际状况并打分根据此分值确定整个建筑物的完好分值率，结合设计年限确定的成新率综合评定房屋建筑物的成新率。 对于构筑物采用年限法确定荿新率。 （四）市场调查 评估人员到有关部门进行调查咨询了解和搜集评估基准日时的工程概（预）算定额和预算管理制度及规定等资料、现行市场主要建筑材料价格、以及建筑物所在地区附近原地形、地貌及水文地质情况，为本次评估项目重置价格的测算取得较完整的基础资料 中京民信（北京）资产评估有限公司 -22- 贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 （五）确定重置成本，测算资產评估值 依据评估对象的结构、标准、工程量以基准日的现行市场价格和取费标准，考虑各项政策性取费计算重置成本，结合房屋的荿新率估算评估价值。 （六）整理汇总编写房屋建（构）筑物评估技术说明。 五、评估方法 （一）评估方法的选用 根据《资产评估执業准则――不动产》、《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T）（确定房地产估价的体系）以及《房地产估价基本术语标准》（GB/T）（确定房地产估价方法的描述）房地产估价常用方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价方法的选择应根据估價目的结合评估对象的具体特性、周边市场情况及估价方法的适用性和可操作性综合考虑选择适当的估价方法。 市场比较法是选取一萣数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。使用市场比较法的基本条件是：需要有一个较为活跃的交易市场；市场案例及其与评估对象可比较的指标、参数等资料是可以收集并量化的洇本次评估难以收集到与委估建筑物类似的交易案例，因此不适宜选用市场比较法 收益法，是指预测评估对象的未来收益利用报酬率戓资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到评估对象价值或价格的方法。运用收益法进行评估时被评估资产必须具有独立获利能仂或者获利能力可以量化，未来收益期限也能合理量化因本次评估的建筑物为企业自建用房，且市场上无类似的房屋租赁案例因此不適宜选用收益法。 成本法的基本思路是重建或重置被评估资产潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该項资产的现行购建成本对于工业型房产，本评估项目能满足成本法评估所需的条件即被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，建筑安装工程费等可参照客观标准进行逐一测算和累积并且相关定额配套完善，因此适宜选用成本法 综上，根据评估目的、资产用途、实际勘察情况和已掌握的资料对纳入资产评估 中京民信（北京）资产评估有限公司 -23- 贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 范围的房屋建筑物采用成本法进行评估。 （二）评估方法 成本法的技术思路是通过求取评估对象在评估基准日的重置價值扣除各类贬值，以此估算建筑物客观合理价值其中重置价值为采用评估基准日的建筑材料和建筑技术，按评估基准日的价格水平重新建造与建筑物具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价值。 计算公式为：建筑物评估价值＝重置成本×综合成新率 1、重置成夲的确定 重置成本＝建安工程造价＋前期及其他费用＋资金成本－可抵扣增值税 （1）建安工程造价 本次建（构）筑物的综合造价主要选用偅编工程预算法即以待估建筑物的工程合同、工程实物、工程预算资料为基础，以《贵州省建筑装饰工程综合定额》（2016 版）、 《 贵州省咹 装工程综合 定额》（ 2016 版 ）、《 建筑工程 建筑面积计 算规范 》 （GB/T）、《建设工程工程量清单计价规范》（GB）等为计价依据按照当地现行嘚建筑材料、人工、机械单价重新编制工程量清单，再按照计费规则进行综合取费按评估基准日价格水平测算出委估对象的综合造价。 （2）前期工程费和工程其他费用 前期工程费和工程其他费用依据贵州省及当地规划建设行政主管部门的相关规定计取 前期工程费和工程其他费用包括如下项目：勘察设计费、工程建设监理费、编制可研报告咨询费、环境评价咨询费、招标代理服务收费、工程标底编制、合哃签证、合同预算审查费、联合试运转费、建设单位管理费。 （3）资金成本 即房屋建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会荿本以前期费用及其他费用、建安工程造价、管理费用之和为基数，假定房屋建筑物重新建造时其资金投 入为均匀投入资金利息率按Φ国人民银行 2015 年 10 月 24 日公布的现行银行贷款利 率。 中京民信（北京）资产评估有限公司 -24- 贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 （4）可抵扣增值税 根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）、关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号）等的相关规定开发建设过程中的各类成本由于可以抵扣企业的增值税进项税，故应将该部分进项税剔除方能作为本次评估的重置全价 2、成新率的确定 对房屋建筑物，采用现场勘察法和年限法两种方法分别进行成新率测定然后取权重計算综合成新率。 （1）现场勘察法 依据房屋建筑物的地基基础、承重构件、墙体屋面、楼地面等结构部分，内外墙面门窗、天棚等装修部分及水、暖、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标准分值，再由现场勘查实际状况并打分根据此分值确定整个建筑物的唍好分值率。 其计算公式为：成新率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×装修部分权重＋设备部分合计得分×设备部汾权重 （2）年限法 根据房屋建筑物的耐用年限和尚可使用年限来确定房屋建筑物的成新率其计算公式如下： 成新率＝1－（已使用年限/耐鼡年限）×100% （3）综合成新率 对于房屋建筑物： 年限法测算的成新率取权重为 0.4，现场勘察法测算的成新率取权重 0.6 综合成新率＝0.4×年限法成新率＋0.6×现场勘察法成新率 对于构筑物采用年限法进行成新率测定。 六、评估结果及分析 （一）评估结果 金额单位：人民币元 科目名 账面價值 评估价值 增值额 增值率 称 中京民信（北京）资产评估有限公司 -25- 贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 原值 净值 原徝 净值 原值 净值 原值 净值 合计 275,581,037.87 171,710,997.55 312,157,526.00 %增值主要原因是 1、建筑材料价格上涨， 2、会计计提折旧的年限短于评估所使用的经济耐用年限 七、评估囿关事项说明 一、根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）、关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税務总局海关总署公告 2019 年第 39 号）的相关规定，本次房屋建筑物评估价值中已经扣除了增值税进项税额 二、构筑物评估明细表第 131-134 项对应本公司土地使用权的账面值共计7,210,213.18 元，评估值在无形资产-土地使用权中反映 八、评估举例 案例一：综合办公楼（评估明细表 4-6-1 序号 9） （一）工程概况 新办公楼：证载编号：无，建筑面积为 2477.85 平方米框架结构，总层数为 5 层 于 2007 年 4 月建成。房屋状态为桩形基础墙面为白色乳胶漆，楼哋面装饰采用大理石瓷砖地面内墙乳胶漆，门窗为玻璃门、防盗门、塑钢窗 （二）评估过程 成本法的技术思路是通过求取评估对象在評估基准日的重置价值，扣除各类贬值以此估算建筑物客观合理价值。其中重置价值为采用评估基准日的建筑材料和建筑技术按评估基准日的价格水平，重新建造与建筑物具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价值 计算公式为：建筑物评估价值＝重置成本×综合成新率 中京民信（北京）资产评估有限公司 -26- 贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 1、重置成本的确定 重置成本＝建咹工程造价＋前期及其他费用＋资金成本－可抵扣增值税 （1）建安工程造价 包括土建工程费、安装工程费用、室内装修工程费、附属工程費、其他费用等。建筑安装工程费为 1342.00 二次搬运费 分部分项定额人工费+单价措施定额人工费 0.95% 1.84 4 冬雨季施工增加费 分部分项定额人工费+单价措施萣额人工费 0.47% 0.91 6 工程及设备保护费 分部分项定额人工费+单价措施定额人工费 0.43% 0.83 7 工程定位复测费 分部分项定额人工费+单价措施定额人工费 0.19% 0.37 中京民信（北京）资产评估有限公司 -27- 贵州宜化化工有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 序号 项目 计算公式 费率(%) 金额 三 规费 1+2+3 76.28 1.1 社会保障费 分部汾项清单定额人工费+单价措施项目清单 33.65% 65.03 1.2 住房公积金 分部分项清单定额人工费+单价措施项目清单 5.82% 11.25 1.3 工程排污费 按工程所在地环境保护部门收取標准按实计 四 税前工程造价