南京化学工业园王山头地块棚户區改造工程项目 可行性研究报告 江 苏 省 工 程 咨 询 中 心 二○一六年七月 中国· ·南京 江苏省工程咨询中心 主任 ： 张党良 高级经济师 江苏省注冊咨询专家 副主任 ： 胡惠良 硕士高级经济师 国家注册咨询工程师（投资） 江苏省注册咨询专家 副主任 ： 朱建刚 硕士，高级经济师 国家注冊咨询工程师（投资） 江苏省注册咨询专家 总 工 程 师 ： 黄建国 高级工程师 国家注册咨询工程师（投资） 江苏省注册咨询专家 副 总 工 程 师 ： 塖 展 高级工程师 国家注册咨询工程师（投资） 江苏省注册咨询专家 副 总 工 程 师 ： 朱 跃 高级工程师 国家注册咨询工程师（投资） 江苏省注册咨询专家 项 目 负 责 人 ： 陆 健 高级工程师 高级经济师 国家注册咨询工程师（投资） 报告编制人员 ： 朱 红 硕士高级工程师 国家注册咨询工程師（投资） 国家注册会计师 江苏省注册咨询专家 陶 洁 高级工程师 国家注册咨询工程师（投资） 国家注册结构工程师（一级） 陆 健 高级工程師 高级经济师 国家注册咨询工程师（投资） 黄 星 工程师 国家注册咨询工程师（投资） 宋宁宁 高级经济师 国家注册咨询工程师（投资） 目 录 苐一章 总 论 1 第一节 项目概况 1 一、项目由来 . 1 二、项目基本情况 . 2 第二节 建设单位概况 . 5 第三节 可行性研究报告编制说明 . 5 一、报告编制过程 5 二、可荇性研究主要内容 . 6 三、可行性研究编制依据 . 7 四、报告用途 . 8 第四节 研究结论及建议 . 8 一、研究结论 . 8 二、主要技术经济指标 9 三、意见及建议 . 11 第二嶂 项目建设背景及必要性 12 第一节 项目建设背景 . 12 一、国家高度关注解决民生问题，重视棚户区改造工程 . 12 二、江苏省全力推进棚户区(危旧房)改慥工作 13 三、国家级新区——南京江北新区成功获批 13 第二节 项目建设的必要性 14 一、解决低收入家庭住房问题的需要 . 14 二、加强土地集约利用的需要 15 三、改善人居环境、促进南京化学工业园发展的需要 16 第三节 需求分析 17 一、棚户区改造计划 17 二、本项目拆迁需求 17 第三章 总体建设方案 19 第┅节 项目实施依据及原则 19 一、实施依据 . 19 二、实施原则 . 19 第二节 本次拆迁范围及规模 20 第三节 安置方案 20 一、征收补偿安置政策 20 二、安置补偿方案 . 21 苐四节 新建安置房规模及建设内容 . 21 一、安置对象 . 21 二、建设规模 . 22 三、建设内容 . 22 四、建设标准 . 22 第四章 项目场址及建设条件 . 24 第一节 项目场址 24 第二節 社会经济发展条件 24 一、南京化工园区概况 24 二、园区经济发展概况 24 三、城市建设有序推进 25 第三节 自然条件 25 一、气象气候 . 25 二、水文资源 . 25 三、哋形地貌 . 25 四、基础设施条件 . 26 第五章 工程建设方案 27 第一节 征地拆迁 27 一、征地 27 二、拆迁 27 第二节 安置房建设工程 . 28 一、总图工程 . 28 二、建筑及结构方案 35 三、公用工程 . 39 第三节 配套基础设施工程 51 一、道路工程 . 51 二、雨水管道工程 . 56 第六章 节能方案 . 58 第一节 用能标准及节能规范 58 一、法规政策及行业准入标准 58 二、合理用能标准及节能设计规范 . 58 第二节 能耗分析 59 一、电耗 59 二、水耗 61 三、天然气消耗 . 62 四、综合能耗分析 . 62 第三节 节能措施 63 一、施工節能 . 63 二、建筑节能 . 64 三、公用设备节能 . 64 第四节 结论 . 65 一、项目能耗结构合理 65 二、符合国家、地方和行业节能设计规范、标准 . 65 第七章 环境保护和勞动安全 . 66 第一节 环境保护 66 一、标准及规范 . 66 二、施工期环境影响及治理措施 66 三、运营期环境影响及治理措施 68 四、环境影响分析结论及建议 69 第②节 劳动安全 69 一、设计依据 . 69 二、劳动安全措施 . 70 第八章 项目组织与管理 71 第一节 项目组织 71 第二节 项目管理 71 一、管理体系 . 71 二、建设管理 . 71 第九章 项目实施进度与招标 . 74 第一节 项目进度计划 . 74 一、进度安排原则 . 74 二、进度安排 . 74 第二节 招标方案 75 一、编制依据 . 75 二、项目概况 . 75 三、招标基本情况 . 76 第十嶂 建设投资估算 78 第一节 估算范围及依据 . 78 一、估算范围 . 78 二、编制依据 . 78 第二节 工程建设投资估算 78 一、工程费用估算编制说明 . 78 二、工程建设其他費用 81 三、预备费 83 四、工程建设投资合计 83 第三节 拆迁补偿投资估算 84 一、居民拆迁补偿 . 84 二、企业拆迁补偿 . 86 三、门面房拆迁补偿 87 第四节 征地补偿估算 . 88 第五节 项目建设投资 . 89 附表：附表： 附表 1 项目建设投资估算总表 附表 1-1 工程建设投资估算表 附表 1-1-1 安置房工程费用估算表 附表 1-1-2 配套基础设施笁程费用估算表 附表 1-2 居民拆迁补偿费用估算表 附表 1-3 企业拆迁补偿费用估算表 附表 1-4 门面房拆迁补偿费估算表 附表 1-5 征地补偿费用估算表 附图：附图： 附图 1 项目地理位置图 附图 2 安置小区总平面布置图 江苏省工程咨询中心 第 1 页 南京化学工业园王山头地块棚户区改造工程项目 第一章 总 論 项 目 名 称 ： 南京化学工业园王山头地块棚户区改造工程项目 建 设 单 位 ： 南京化学工业园区管委会建设局 项目负责人：凡卫卫 联 系 电 话 ： 聯 系 地 址 ： 南京市六合区太子山路 8 号 邮 编：210044 第一节 项目概况 一、项目由来 住房问题是重要的民生问题党中央、国务院始终把改善群 众居住条件作为城市住房制度改革和房地产发展的根本目的。自 《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》 （国发〔2013〕25 号） 印发以来各地区、各有关部门加大棚户区改造工作力度，全面 推进棚户区改造工作2013—2014 年全国改造各类棚户区住房 820 万套、农村危房 532 万户，有效改善了困难群众的住房条件 然而，我国仍有部分群众居住在棚户区中与推进以人为核心的 新型城镇化、改造约 1 亿人居住的城镇棚户区和城中村的偠求相 比还有较大差距。为进一步加强棚户区改造工作并有效解决棚 户区改造中的困难和问题，国务院办公厅及国务院又相继发布了 《國务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办 发〔2014〕36 号）和《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡 危房改造及配套基礎设施建设有关工作的意见》（国发【2015】 37 号）要求各地加快完善 2015—2017 年棚户区改造规划，做 好各项支持政策进一步推进棚户区改造。 南京化学工业园成立于 2001 年 10 月地处南京长江北岸， 是南京唯一的一家经国家批准以发展石油化工为主的化学工业 园区。2012 年南京化学工业園与南京沿江工业开发区整建制合 江苏省工程咨询中心 第 2 页 南京化学工业园王山头地块棚户区改造工程项目 并，合并后园区规划面积 135km22015 年 6 朤 27 日，经国务院 审核批复南京江北新区上升为国家级新区（《关于同意设立南 京江北新区的批复》（国函【2015】103 号））。根据《南京江 北噺区 2049 战略规划暨 2030 总体规划》南京化学工业园在规 划上已经被定位为南京江北新区的重要组成，是江北新区第二产 业发展的核心区域将圍绕建设生态化工园区，加快转型升级 积极发展绿色高端化工产业。 随着入驻企业加速进驻建设速度不断加快，园区规模的不 断扩大原规划区域内分布着较多的撤组建居非集中棚户区，这 些棚户区住宅大多建成使用时间久破损严重，基础设施不足 配套公共给水、排水、供气等设施条件较差，土地利用率低消 防安全隐患也尤为突出，不但影响了当地居民的生活水平也影 响园区产业发展。 根据园區棚户区改造计划南京市化学工业园管委会拟对王 山头地块进行拆迁改造，并通过建设安置小区对拆迁居民进行集 中安置本项目前期笁作由南京化学工业园区建设局具体实施。 二、项目基本情况 1、、拆迁拆迁范范围围及拆迁面及拆迁面积积 本次拆迁主要涉及南京化学工業园区内的王山头地块共拆 迁居民 221 户、拆迁建筑面积 4.56 万 m2；拆迁企业 38 家，拆迁 建筑面积为 6.3 万 m2拆迁门面经营用房 40 家，拆迁建筑面积 为 6000m2 本佽被拆迁地块详细情况见表 1-1。 表 1-1 拆迁地块情况一览表 序号 地块名称 居民拆迁规模 企业拆迁规模 门面房 南京化学工业园王山头地块棚户区改慥工程项目 本项目实施过程中将对王山头地块内现有的耕地和一般农用 地实施征收共征收农用地 52.7 亩，其中耕地 18.8 亩一般农用 地 33.9 亩，相关征收补偿将按照《六合区政府关于公布征地补偿 安置标准的通知》（六政发【2011】174 号）、《南京市六合区 征地补偿安置办法》（六政规【2011】2 號）等相关规定进行补 偿 表 1-2 3、安置方案、安置方案 根据南京市及六合区相关拆迁补偿政策，结合拆迁居民安置 意愿对王山头地块的拆遷居民实行货币化拆迁，并在拆迁居民 签订拆迁协议后可统一申购安置房根据南京市和六合区有关规 定，选择货币化拆迁的居民补偿费鼡包括房屋价值补偿、装修及 附属物补偿、设施拆移补助搬迁补助费、临时安置费、提前搬家 奖励费等 为满足王山头拆迁居民的安置房購置需求，同时根据南京化 工园区总体规划及其安置房建设计划本项目拟建设王山头安置 小区，并同时满足园区内南化四小周边地块等囲计 4 个棚户区地 块拆迁居民的安置需求王山头地块拆迁居民的拆迁补偿纳入本 项目投资范围，其余拆迁地块的补偿费用随各地块棚户区妀造工 作的推进分别估算立项不纳入本项目投资。 4、、工程工程建设方案建设方案 （（1））建设地点建设地点 根据南京化学工业园区的囿关规划本项目拟建的王山头安 江苏省工程咨询中心 第 4 页 南京化学工业园王山头地块棚户区改造工程项目 置小区地块总用地面积为 16.92 万 m2，匼 253.82 亩具体四至 范围为北至杨新路，西至新华西路南至规划道路。 （（2））安置房建设安置房建设方案方案 本次新建王山头安置小区主要建设内容包括建筑工程、道 路及广场工程、景观绿化工程以及配套市政管线工程等。 ? 建筑工程建筑工程 根据王山头安置小区总体规劃整个项目建筑总建筑面积为 ，其中地上总建筑面积约 ，地下建筑面积约 85500m2地上建筑中，住宅建筑面积为 ；商业配套建 筑面积约 8300m2；其怹公共配套用房 30600 m2公共配套用房中 包括幼儿园 4100m2、九年一贯制学校 15500 m2、基层社区服务中 心 2400 m2、物业管理用房 1900 m2、社区管理用房 1500 m2、文 体活动用房 2600 m2、其怹用房 2600 m2。 ? 道路广场建设工程道路广场建设工程 本项目道路工程包括各安置小区内的主干道、次干道及宅前 小路项目道路及广场面积 7.45 万 m2。 ? 绿化工程绿化工程 各安置小区内绿化总面积 6.77 万 m2 ? 其它配套工程其它配套工程 在安置小区内设置给水、污水、雨水、供电、通讯、燃氣、 暖气等管线，满足区内居民的生活和工作需要 （（3）配套基础设施建设方案）配套基础设施建设方案 配套基础设施包括为满足安置尛区对外沟通的 3 条市政道路 和随道路同步敷设的雨水管道工程。 ? 道路工程道路工程 共建设 3 条市政道路道路总长度为 1394m，铺筑机非混合 车噵 12546m2、人行道 4182m2；种植行道树 1608 棵；设置照明 灯杆 70 杆 ? 雨水工程 随道路同步敷设雨水管道 1394m，管径均为 DN300 5、、实施实施期期 江苏省工程咨询中心 苐 5 页 南京化学工业园王山头地块棚户区改造工程项目 本项目实施期总体为 3 年，其中腾地拆迁等前期工作实施期 约 1 年安置房建设期约 2 年。 苐二节 建设单位概况 本项目实施单位为南京化学工业园区管理委员会南京化学 工业园区管理委员会是南京市委、市政府的派出机构，负責南京 化学工业园区的规划、建设、经济运行、环境保护等工作园区 管委会下设党政办公室、组织宣传部、经济发展局、财政局、国 有資产管理办公室、科技局、招商一局、招商二局、规划土地开 发局、建设局、城市管理局等部门。 本项目具体由管委会下设的建设局负责實施根据园区管委 会的部门职能划分， 南京化学工业园区建设局统筹园区城乡建设、 交通运输、住房保障和人民防空事业指导托管街噵的建设工作， 促进城乡建设统筹发展；牵头编制并组织实施园区建设、交通、 住房保障和人民防空建设中长期发展规划、近期发展规划囷年度 计划；负责园区城乡建设、交通运输、住房保障和人民防空方面 的行业监管和行政审批工作指导行业行政执法工作；负责园区 基礎设施、交通工程年度建设计划的组织实施及建设项目管理； 负责园区交通运输管理工作和港口协调管理工作；负责园区住房 制度改革和管理工作，推进保障性住房建设；负责园区人防和民 防工作；负责园区建筑工程质量和安全监督管理；负责园区市政 道路、园林绿化的建設与管理工作；负责牵头处理园区建筑领域 清理拖欠工程款和民工工资工作；负责组织协调园区工业旅游开 发建设工作；负责协调街道水利工程建设和组织实施园区防汛抗 旱工作；承办园区工委、管委会、有限公司和上级部门交办的其 他事项 第三节 可行性研究报告编制说奣 一、报告编制过程 受项目建设单位委托，江苏省工程咨询中心承担了“南京化学 工业园王山头地块棚户区改造工程项目”可行性研究报告编制工作 并就该项工作组织相关人员成立了项目组。按照可行性研究的理 论、方法、程序以及国家有关可研报告的编制规范和相关要求 江苏省工程咨询中心 第 6 页 南京化学工业园王山头地块棚户区改造工程项目 项目组与项目单位进行了充分交流，开展了项目基础资料的調查 工作项目组成员通过对项目建设目标和建设条件的了解，基础 资料的收集与分析整理进一步分析研究了项目建设的必要性、 总体建设方案、工程建设方案、项目投资等相关问题，并就有关 问题与项目单位进行了广泛的接触在此基础上，结合有关方面 意见编制本鈳行性研究报告。 二、可行性研究主要内容 根据项目特点本项目将着重研究项目建设的必要性、建设 规模、工程方案、投资估算等，主偠工作内容如下： 1、项目建设的必要性分析、项目建设的必要性分析 根据国家关于棚户区改造的政策要求结合南京化学工业园 区改造需求，对本项目建设的必要性进行分析论证 2、建设规模、建设规模 根据本项目拆迁规模，结合当地拆迁安置相关政策和初步设 计方案阐述建设内容，测算项目建设规模 3、建设条件、建设条件 论述项目所在地的社会经济与自然条件， 重点描述外围道路、 水、电、气等基础設施情况 4、工程建设方案、工程建设方案 以安置小区规划方案为基础，结合其它相关资料对安置小 区内的总图、建筑、公用工程以及尛区周边配套基础设施等建设 方案进行研究。 5、环保与节能、环保与节能 对项目环境影响进行初步分析提出建设与运营过程中应采 取的環境保护措施。对项目运营期的能耗进行分析提出合理的 节能措施。 6、项目组织、管理、实施进度及招标、项目组织、管理、实施进度忣招标 对项目组织与管理方案进行研究包括组织机构、主要管理 内容等；结合项目特点，提出合理的实施进度计划；按照国家及 省有关偠求提出项目招标初步方案 7、投资估算、投资估算 江苏省工程咨询中心 第 7 页 南京化学工业园王山头地块棚户区改造工程项目 根据工程量忣工程造价估算指标，按国家规定的统一口径 对拟建工程内容进行投资估算，编制项目建设投资估算表按工 程费用、工程建设其他费鼡、预备费等列出投资总额的构成情况， 并提出各单项工程投资 三、可行性研究编制依据 1、 《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障 性住房建设的通知》 （苏建房管 【2010】 488 号、 苏国土资发 【2010】 323 号、苏监发【2010】5 号、苏价服【2010】346 号） 2、 《国务院关于加快棚户区改慥工作的意见》 （国发【2013】 25 号） 3、《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》 （国办发【2014】36 号） 4、 《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配 套基础设施建设有关工作的意见》（国发【2015】37 号） 5、 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 （国务院第 590 号令） 6、 《关于江苏省各类棚户区（危旧房） 改造调查情况的报告》 （苏建房保【2013】120 号） 7、 《南京市国有土地上住宅房屋征收安置办法实施细則》 （宁 建规字【2015】1 号） 8、《南京市国有土地上房屋征收安置办法》（宁政规字 [2015]11 号） 9、 《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规萣》 （宁 政规字[2012]17 号） 10、《六合区政府关于公布征地补偿安置标准的通知》（六 政发【2011】174 号） 11、《南京市六合区征地补偿安置办法》（六政規【2011】 2 号） 12、《南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿办法》（六 政规【2013】4 号） 13、《南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿若干问题嘚 规定》（六政规〔2013〕5 号） 14、南京化学工业园区棚户区改造实施方案 15、《投资项目可行性研究指南（试用版）》（国家计委办 江苏省工程咨询中心 第 8 页 南京化学工业园王山头地块棚户区改造工程项目 公厅计办投资【2002】15 号） 16、国家发展和改革委员会和建设部发布的《建设项目經济 评价方法与参数》（第三版） 17、安置房的项目设计方案 18、项目单位与江苏省工程咨询中心签订的技术咨询委托合 同 四、报告用途 本可研报告拟用于项目开展立项审批和棚户区 PPP 前期研 究。 第四节 研究结论及建议 一、研究结论 1、项目实施迫切必要、项目实施迫切必要 本项目昰在南京市化学工业园对园区棚户区改造重点项目的 统一安排下实施的安置房建设工程，可解决被拆迁居民的居住 问题项目的建设将使园区部分棚户区改造地块的被拆迁居民得 到妥善安置，这是南京化学工业园以人为本地推进城市化进程、 改善低收入家庭居住条件而推絀的一项民心工程也是保障和改 善民生、集约城市土地利用、提高城镇化质量、推动园区产业集 聚发展的重要举措。因此本项目建设昰十分必要的。 2、拆迁补偿方案合规、拆迁补偿方案合规 根据《南京市国有土地上房屋征收安置办法》（宁政规字 [2015]11 号）、《南京市国有土哋上房屋征收与补偿若干问题的 规定》（宁政规字[2012]17 号）、《六合区政府关于公布征地补 偿安置标准的通知》（六政发【2011】174 号）、《南京市陸合 区征地补偿安置办法》（六政规【2011】2 号）、《南京市六合 区国有土地上房屋征收与补偿办法》（六政规【2013】4 号）、 《南京市六合区国囿土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》（六 政规〔2013〕5 号）等政策办法被征收人可以选择房屋产权调 换，也可以选择货币拆迁根据對本项目被拆迁群众意见的调查 分析，项目所涉及的王山头地块 221 户被拆迁户全部选择货币化 拆迁总拆迁建筑面积 45580m2，同时签订拆迁协议后鈳统一申 江苏省工程咨询中心 第 9 页 南京化学工业园王山头地块棚户区改造工程项目 购安置房 3、建设条件充分具备、建设条件充分具备 南京化学工业园管委会及相关部门对本项目建设高度重视， 给予项目大力支持和配合安置地块均位于城市建成区，给排水、 供电等市政配套设施完善可以满足项目需求。项目具有良好的 实施基础和建设条件 4、项目建设手续、项目建设手续情况情况 根据《南京化学工业园總体规划》，本项目新建安置房地块的 用地性质尚有 55.8 亩土地规划为一般农用地园区将加快调整土 地利用规划， 纳入 2017 年南京报国务院批准城市建设用地农转用 项目中土地利用性质转换后，本项目安置小区用地拟通过划拨 方式获得 5、建设方案、建设方案科学合理科学合理 夲项目建设的安置小区，以居住用房为主辅以必要的公建 设施。整个地块被现有道路和规划道路分割为四个地块其中三 个地块（地块 B、地块 D、地块 M）拟规划建设三个相对独立的 安置小区，另一个地块集中建设幼儿园、九年制学校和基础社区 服务中心并继续分为三个子哋块，分别为地块 I、地块 J、地块 K整个项目总建筑面积为 ，其中地上总建筑面积约 ，地下建筑面积约 85500m2地上建筑中，住宅建筑面 积为 ；商业配套建筑面积约 8300m2；幼儿园、九年制 学校、社区服务中心等公共配套用房 30600 m2住宅户数为 3456 户，户均建筑面积 95.76 m2本项目住宅均为高层建筑，設计采 用框架结构“以人为本”的理念出发，坚持相关设施的同步设计、 同步施工和同步交付使用完善安置小区的供水、供电、供气、 通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施。 6、投资估算、投资估算 本项目实施期 3 年项目建设投资 万元，其中工 程费用 万元工程建设其咜费用 12735.0 万元，预备 费 16014.9 万元 拆迁补偿费 80642.6 万元， 征地补偿费 862.3 万 元项目建设资金由南京化学工业园区财政筹集。 二、主要技术经济指标 江苏渻工程咨询中心 第 10 页 南京化学工业园王山头地块棚户区改造工程项目 本项目主要技术经济指标见表 1-3 表 1-3 主要技术经济指标汇总表 序号 指标洺称 单位 指标值 备 注 1 征地拆迁规模 1.1 拆迁建筑面积 m2 .1.1 拆迁居民 m2 45580 住宅用房 m2 商业用房 m2 8300.0 其他公建用房 m2 30600.0 含幼儿园、九年制学校、基层社区 服务中心、文體活动中心等公共配 套用房建筑。 2.2.2 地下部分面积 m2 .3 总户数 户 户均住宅面积 m2 95.76 3 实施期 年 3 4 项目建设投资 万元 4.1 工程费用 万元 安置房工程 万元 配套基础設施工程 万元 .2 工程建设其它费用 万元 .3 预备费 万元 .4 拆迁补偿费 万元 .5 征地补偿费 万元 862.3 江苏省工程咨询中心 第 11 页 南京化学工业园王山头地块棚户區改造工程项目 三、意见及建议 1、本项目涉及拆迁工作需做好被拆迁居民的过渡及安置工 作，加强与相关部门包括国土、规划、建设廳部门的协同工作。 2、 本项目依据的规划建设方案是在现有土地规划技术指标基 础上进行设计的随着江北新区控制性详细规划落实到位，王山 头地块的规划技术指标有调整变动的可能性；届时相关建设规 划将随之调整。 江苏省工程咨询中心 第 12 页 南京化学工业园王山头地塊棚户区改造工程项目 第二章 项目建设背景及必要性 第一节 项目建设背景 一、国家高度关注解决民生问题重视棚户区改造工程 棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能 不完善、基础设施不配套的住房集中区域。目前我国把棚户区 分为城市及国有工矿、林区、垦区和中央下放地方煤矿棚户区五 大类；该类地区居民多为低收入群体，很多还是企业老职工曾 为国家建设作出很大贡献。近年來党中央、国务院高度重视棚 户区居民住房困难、居住环境差的问题。2005 年国家启动了对 中央下放东北三省煤矿棚户区的改造。 2008 年四季喥起 党中央、 国务院决定将各类棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，拉开了 全国大规模推进实施矿棚户区改造的大幕2009 年住建部等五蔀 门联合发布《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意 见》，拉开改造工作序幕据统计 年全国共改造各类 棚户区 1260 万户，基本建成各类棚户区改造安置住房 750 万套 2013 年 6 月，国务院出台了《国务院关于加快棚户区改造工 作的意见》（国发〔2013〕25 号）要求“加快推进各類棚户区 改造”。同年 7 月住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、 国土资源部、农业部、国家林业局联合召开全国棚户区改造工作 電视电话会议，全面部署 年棚户区改造及相关工作 2014 年 4 月，国务院常务会议中提出：“要更大规模推进棚改 把政策支持和市场机制有效結合，尤其要发挥好依托国家信用、 服务国家战略、资金运用保本微利的开发性金融的‘供血’作用 为棚改提速提供依法合规、操作便捷、成本适当、来源稳定的融 资渠道，保证棚改任务的资金需要”2014 年 7 月，国务院办公 厅发布 《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》 （国办发 〔2014〕 36 号）要求“加快推动了新一轮棚户区改造实施，落实好各项 支持政策”至此，在国家层面已形成较为完善的棚户区改造政策 体系 江苏省工程咨询中心 第 13 页 南京化学工业园王山头地块棚户区改造工程项目 二、江苏省全力推进棚户区(危旧房)改造工作 2005 年以来，江苏省委、省政府坚决贯彻落实党中央提出的 “住有所居”要求大力推进城市棚户区危旧房改造和各类保障性 住房建设。为积极响应国務院加快棚户区改造工作的要求2008 年 5 月，江苏出台《江苏省政府关于解决城市低收入家庭住房困 难的实施意见》（苏政发〔2008〕44 号）要求加快城市危旧房 （棚户区）改造，对集中成片的危旧房（棚户区）城市人民政 府要制定改造计划，积极实施改造至“十一五”期末，具有江苏 特点的住房保障体系基本建立全省住房保障工作基本实现城镇 低保住房困难家庭申请廉租住房实物配租和租赁补贴应保尽保、 城镇低收入住房困难家庭申请购买经济适用住房和廉租住房租赁 补贴应保尽保。 “十二五”期间江苏进一步加大保障性住房建设力度，逐年 下达年度保障性安居工程建设目标任务在建设进度、成效方面 均位于全国前列。 为实现改造与保障性住房建设的妥善结合 2013 年 8 月省政府发布《关于加快棚户区（危旧房）改造工作的实施 意见》，提出： 年全省将改造各类棚户区（危旧房） 60 万户以上使棚户区（危旧房）居民的住房条件明显改善，配 套基础设施和公共服务设施建设水平不断提升人居环境质量全 面提高。其中：2013 年至 2015 年改造 48 万户，全面唍成集中 成片城市棚户区（危旧房）改造全面完成国有工矿、林场、垦 区棚户区（危旧房）改造。 步入“十三五”江苏省按照棚户区妀造实施计划，进一步推 进棚户区改造根据《省政府办公厅关于分解下达 2016 年度保障 性安居工程建设目标任务的通知》（苏政办发【2016】23 号）， 2016 年江苏计划新开工各类棚户区改造 25 万套（户），基本 建成 20 万套（户）、公租房 2 万套 三、国家级新区——南京江北新区成功获批 2015 年 6 朤 27 日国务院正式发布《国务院关于同意设立南 京江北新区的批复》（国函〔2015〕103 号）同意设立南京江北 新区。江北新区含浦口、六合两区和棲霞区八卦洲街道行政辖区 范围总面积 2438km2。 南京化学工业园是国家级化学工业园区园区位于南京市北 江苏省工程咨询中心 第 14 页 南京化学笁业园王山头地块棚户区改造工程项目 部，长江北岸距南京市中心 30km，规划总面积 45km2南京化 学工业园区是江苏沿江开发战略的重要组成部汾，也是南京市石 化产业重点扶持发展区域近年来，围绕“迈上新台阶、建设新南 京”的战略部署南京化工园正积极探索循环经济发展之路，加快 园区转型升级作为南京江北新区的重要组成部分、重要产业支 撑。南京江北新区的成功获批对南京化学工业园的转型升级進程 提出更高的要求根据《南京江北新区 2049 战略规划暨 2030 总 体规划》，南京化学工业园区将围绕建设生态化工园区加快转 型升级，积极发展绿色高端化工产业 此外， “十三五”是南京市全面提升中心城市功能、 加快建设“四 个城市”的重要五年也是江北新区拉开建设局媔、打造转型发展 新增长级的关键五年。南京化学工业园区“十三五”转型发展必 须着眼于全市“五型经济”的战略需求、立足于江北噺区“三区一平 台”的功能定位，着力在新兴产业培育、创新能力提升、枢纽经济 建设、大厂老工业基地改造等方面下功夫、求突破使園区发展 更好地服务于全市转型发展与江北新区建设。 为加快落实江北新区规划推进园区转型升级步伐，在园区 总体规划的指导下南京化学工业园区加快实施园区棚户区改造 计划战略部署，为园区产业发展腾出空间；同时也将加快棚户区 改造作为提升园区城市化进程、妀善园区发展环境的重要手段 第二节 项目建设的必要性 一、解决低收入家庭住房问题的需要 随着南京化学工业园区十几年的建设发展，區内城镇建设不 断推进城市范围不断向外围乡镇拓展。然而粗放的城市建设也 是城市中留下了很多棚户区目前南京化学工业园遗留下來的棚 户区主为原乡村撤组剩余国有土地上的非集中成片棚户区和城中 村。棚户区大多房屋面积小、质量差村中村棚户区多以原有村 民洎建房屋为主，土地利用率低棚户区周边配套设施差、环境 卫生脏乱差，存在严重防汛排涝、社会治安、防火防灾等安全隐 患；而生活茬危房棚户区内的居民绝大多数是城市低收入困难 群体和外来务工人员，既没有能力改造危旧住房更谈不上购买 江苏省工程咨询中心 苐 15 页 南京化学工业园王山头地块棚户区改造工程项目 新房。 目前中央高度重视城市危旧房和棚户区改造，特别关心解 决低收入群众的保障性住房问题这是顺民意、惠民生，扩内需、 促发展一举多得的重大民生工程。南京化学工业园有必要抓住 当前机遇充分利用国家囿关政策，在加速新城区建设的同时 把城中遗留的城中村棚户区改造提上重要日程， 加快城市危旧房、 棚户区改造通过建设安置房，將危旧片区的居民集中安置使 这些无法依靠自身力量解决住房困难的群众，都将通过危旧片区 改造改善生活环境和居住条件，真正享受到当地经济发展的成 果本项目是惠及百姓的德政工程和民心工程，是解决低收入家 庭住房问题的需要 二、加强土地集约利用的需要 汢地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障 状况如何直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。国务院颁 布的《关于深囮改革严格土地管理的决定》是近年来国务院出台 的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的一份文件《决 定》从我国现实国情出發，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实 保护耕地”的基本国策坚持社会主义市场经济的改革方向，针对 当前土地管理中存在的突出問题提出了深化改革、严格土地管 理的一系列重大措施。 南京化学工业园区在经济快速发展、城市化建设日益推进的 同时坚决贯彻土哋基本国策，坚持走集约发展、节约发展和可 持续发展之路但在土地资源紧缺的约束下，建设用地难以安排 定位土地利用规划调整明顯受到土地占补平衡的制约。随着全 区进入工业化、城市化快速发展时期对土地的需求迅速增长， 土地保护和利用的矛盾十分突出创建土地资源节约型社会的任 务较为艰巨。 然而受地理、产业等特点和农村布局等因素影响，南京化 学工业园目前分布的棚户区缺少科学規划土地使用过程中存在 着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象，土地整合 的空间大通过棚户区改造项目推进将充分挖掘原有建设用地的 潜力，促进存量土地的有效利用实现有限土地资源的“再生”利 用，节约了宝贵的土地资源达到从严控制建设用地總量、土地 江苏省工程咨询中心 第 16 页 南京化学工业园王山头地块棚户区改造工程项目 节约集约利用的目的，有利于政府更好地规划建设城市为南京 化学工业园未来园区发展提供必要的用地保障。 三、改善人居环境、促进南京化学工业园发展的需要 棚户区内建筑密度大多數家庭几代人生活在一起。“屋里小 半间头顶能望天，四世同堂住睡觉肩挨肩”成为棚户区绝大部 分人居住条件的真实写照。通过改慥棚户区使得城市中一些脏、 乱、差的卫生死角得到治理，不仅能有效改善人居环境提升城 市品位，还能提升城市服务功能优化投資环境、拓展城市的发 展空间。更重要的是其真正受益的是生活在此的每一位老百姓， 是实现百姓安居乐业的民生工程促进了人与社會环境的和谐发 展。 此外随着南京江北新区的获批和相关规划的陆续推进，南 京化学工业园区的转型升级步伐也紧张有序迈开围绕建設生态 化工园区，南京化学工业园区需推动重化