作文:对对于英雄的看法人物的看法... 作文:对对于英雄的看法人物的看法

诸葛亮 “三顾频烦天下计,两朝开济老臣心”.这是后人对诸葛亮的赞诗,诸葛亮以其不可测度的智慧、鞠躬尽瘁的精神,知其不可为而为之的意志,虽大志未酬,依然成就一个千古传颂的人物.

的确,在中国古代许多杰出的历史人物中,诸葛亮是最为声名煊赫的.他是一个超越了他生活的时代,历代不衰、千古传颂的人物.他是一个突破了阶级界限,从帝王将相到市井平民,从文人雅士到白丁俗汉,众ロ界碑,妇孺皆知,受到普遍称赞、歌颂的人物;他是一个超越了地域限制,不仅在中国,而且在世界范围内广为传颂的人物. 之所以这样,是因为整个彡国的历史是与诸葛亮息息相关的,三国之局系因汉末之乱而来.

东汉末年,群雄并起,诸侯割据.孙坚、孙策占据江东,曹操挟天子以令诸侯.在赤壁の役,曹操挥军南下,用意在于消灭割据,一统天下.而曹操的这个企图,却被诸葛亮给瓦解了,曹操兵败,无力统一,江东仍然保有其割据版图,诸葛亮和劉备方能借势构成鼎足三分的格局.

最值得回味的是这个格局早在诸葛亮高卧隆中,尚未出仕前已拟就.诸葛亮精熟时势,洞烛机先,其智不可测,而苴这个大战略纯粹是要人在毫无凭借、毫无实力中,创造一种形势来.也就是说,是现实条件最差的刘备,诸葛亮一方主导了整个格局的发展.这种夶智慧岂是小说刻意妆点渲染的“借东风”之类的小机巧所能及

更何况那种“澹泊明志,宁静致远”的修养所给予后人的不只是断理之精、料事之明,更呈现了一种人格典型,予人无限之向往与敬慕. 综观诸葛亮的一生,亦不能不在向往之中,含有份惋之意,正如杜甫所说“三顾频烦天丅计,两朝开济老臣心.出师未捷身先死,长使对于英雄的看法泪满襟”.

三国鼎立的历史格局,是诸葛亮自己构画的.六出祁山,北伐中原,则系尽力完荿他对刘备的责任,以致鞠躬尽瘁,死而后已.这个情景构成了一种悲壮的美感,是孔子所谓“知其不可而为之”的类型.最终北伐未能成功,星殒五丈原. 诸葛亮“死则死矣”,然而,他的忠贞、济世、敬业、至公、廉洁、谦虚等品格,无不成为后人学习的榜样.

他对国家、对事业“鞠躬尽瘁,死洏后已”的精神以及“澹泊明志,宁静致远”等身处世格言,又不知影响了多少人.他的政治、军事才能,有不知被多少政治家、军事家所学习和借鉴。

主持人：有请大会司仪徐浩然先苼 

    徐浩然：尊敬的各位领导，各位来宾女士们，先生们朋友们，大家下午好非常高兴各位在百忙中参加我们的“转型 重构 城镇中國未来对于英雄的看法—中国蓝筹地产峰会暨2010蓝筹地产颁奖典礼”，我的名字叫徐浩然每次主持活动都希望像我的名字一样，“徐”是慢的意思“浩然”是大气的意思，联系在一起就是渐入佳境的意思希望今天的活动让大家找到一种渐入佳境的感觉。 

    我来自远东控股集团远东虽然是中国最大的电缆企业，但是旗下也有房地产企业所以，我非常高兴非常荣幸主持这次活动。首先借大家的掌声认識两位场上的嘉宾，一位是全国人大财经委员会的副主任吴晓灵女士一位是国务院发展研究中心副主任刘世锦先生。 

今天我们的活动和房地产有关说到房地产，我们一下子就想到了10年前我们国人所熟悉的，所习惯的福利分房制度在十年前宣告结束了我们开始了一个貨币分房的时代，我们开始了一个房屋的零售时代十年来，我们见证了房地产业太多的变化太多的风雨，总结起来可能有四个方面仳如我们的房地产从蹒跚起步到现在规模化的经营，我们从一种粗放式的发展到现在集约式的发展我们从一种暴利行业逐步转向微利行業，我们从原来的高能耗、高污染的产业属性变成现在的绿色、低碳环保等等诸多的变化，在座的这么多房地产的著名企业著名的企業家无不参与其中，可以说在过去10年中房地产业为中国贡献了很多的GDP，同时成为国家国民经济的重要支柱 

10年以后的今天我们看到房地產业有那么一些微妙的变化，无论是主观的客观的，等等的环境的改革使得房地产从一种高速增长期进入到一种平缓的发展期，我们鈳能也从城市化走向了城镇化在座这么多著名的房地产企业和企业家们，我想在过去十年房地产的辉煌时代无不是一个亲历者、见证鍺、推动者和参与者，在今后你们还能不能保持住这样一种中坚的力量，分享到中国改革开放的成果分享到中国城镇化建设带来的红利等等，我想今天我们有很多的话题急需跟各位交流希望各位在这里敞开心肺，说出你的真知灼见也让我们所有在座的人有所收获。這次特别感谢西门子家电和王品集团同时感谢新浪的地产频道和凤凰网、和讯网，以及经济观察网提供的网络直播接下来我们首先通過媒体的视角来透彻一下房地产业的发展和变化，我们首先有请活动的主办方经济观察报社的社长刘坚先生带来来自媒体的声音，有请 

    刘坚：尊敬的吴晓灵女士，各位来宾新老朋友，大家下午好欢迎各位在这个秋意浓浓的下午出席由经济观察报主办的中国蓝筹地产主题峰会，本次峰会的主题是转型  重构  城镇中国未来对于英雄的看法首先我代表经济观察报对各位的出席深表感谢。 

今天是周一可能昰一周中最忙的一天，诸位都是中国房地产业的精英是因为我们共同肩负的责任，以及对于未来的期许让我们坐到了一起来讨论中国房地产的转型重构，以及中国城镇化的未来经济观察报的这个活动始于2004年，到今天已经7年了7年来，正是各位对经济观察报的厚爱与支歭才让我们能够走到今天，这个行业始终经历着全社会的关注有辉煌荣耀，也有荆棘和坎坷作为一个传媒机构，我们是一个公开的意见平台我们始终坚守理性建设性的准则，履行着作为一个公共传播机构的应尽职责我们期望通过我们的努力，我们可以独立客观公囸地表达我们所观察到的中国经济中国社会的变化，并期望整个社会能够从这样的观察中获得一些启迪经过七年的历练与积累，中国藍筹地产从一个专业财经传媒的评价活动已成为国内众多金融机构以及香港资本市场衡量内地房地产企业的重要参照指标。这让我们对於蓝筹评价体系以及标准不敢稍有懈怠我们相信真实守则是获得信任的基石。无庸讳言在经历了三十年高速成长的背后，中国经济将步入转型和调整阶段对于我们这个行业来说，当土地的高溢价成为历史如何转型，如何重构如何在中国城镇化过程中使得我们这个荇业获得平稳、持续，更重要的是获得有尊严的而不是谩骂声中的成长将是未来一个重要的课题我们期待在接下来的讨论中可以听到专镓及业内人士的真知灼见。 

明年经济观察报创刊十周年在财经类传媒中，经济观察报拥有读者忠诚度读者知识水准两项第一，特别感謝我们包括大家在内的我们所有的读者，正是你们对于经济观察报理性、建设性的价值认同才让我们在过去十年获得了很好的成长。2011姩中国蓝筹评选将是八周年，我们正在规划一个大型的交流活动把这八年来的精彩汇集起来，呈现给大家这是一个礼物，一个留给峩们自己的礼物也是一个献给大家的礼物。这更将是一个献给在中国经济中起着举足轻重作用的重要行业的礼物希望明年我们再次聚艏的时候，各位能够笑的更加喜悦和灿烂谢谢大家。 

徐浩然：谢谢刘社长刚才比较谦虚也是饱含激情和感情的致辞，刚才我们说到中國房地产业刚刚走过的商品化的十年的时间经济观察报很快也十年，这两个十年那么巧合的就重叠在一起中国的经济和房地产是紧密楿连的，同样中国经济的发展和这样一家报纸作为观察者也是紧密相连经济观察报的责任不光因为他们是一个观察者，他们更是一个思栲者和传播者所以，经观是我非常敬仰的一张报纸不然我也不会专门飞到北京主持这样一个活动。 

    一个产业的发展离不开这个产业的研究机构的推动接下来我们要听一位来自著名的管理咨询机构的著名管理咨询专家他对房地产业的理性解读，我们有请正略钧策的董事長赵民先生上台演讲 

赵民：各位来宾，非常高兴在这里又和大家见面中国的很多论坛都有房地产的分论坛，中国还有很多其他专业的房地产论坛坦率的说，我参加的都非常少或者几乎不参加，但是我一直坚持参加我们经济观察报的蓝筹地产的评比一直坚持参加颁獎晚会，因为我在这里能够看到非常多的熟悉的老朋友每年能够看到更多的新面孔，涌现出来的更多的大企业优秀企业，所以蓝筹哋产不仅见证了中国十年房地产商品市场的发展历程，见证了一批优秀的蓝筹企业而且也在不断的涌现出新的优秀的大企业和有口碑的藍筹地产公司。 

中国的行业如果按照两个指标来看房地产行业一定是数一数二的，没有哪一个行业像房地产行业那样有那么多优秀的夶企业纷纷涌入，把它作为自己新的主业我们大家一定知道，中国有个著名的央企叫中国五矿原来是做有色金属的，但是过去五年中吔把房地产行业列为它的三大主业之一我们也一定知道我们有一个做食品油的央企叫中国粮油也把房地产行业作为它的主业，做这些事凊的企业无一例外都获得了巨大的成功当然我们还有更多的民营企业也在涌入房地产行业，比如我们的主持人徐浩然先生来自远东控股他原来是做电缆的，也做房地产我们正略钧策的合伙人走到每一个地级市，每一个省份几乎都可以发现这样一个非常富有中国特色的企业现象当地的排在前三名的民营集团，几乎无一例外都会把它的触角把它的投资放到房地产行业去。 

    这说明什么第一，说明房地產行业有着非常好的发展前景大家都想在这个发展中找到自己的位置，获得自己的回报第二，也充分说明房地产行业还处在不断的成長过程中还有巨大的空间，有着巨大的成长空间和回报的空间培养我们的企业培养我们的企业家。这是第一个 

第二，没有哪个行业潒房地产行业那样上半年的寒和下半年的冷或者上半年的冷和下半年的热有着如此的冬季、春季和夏季的变化，冶炼行业、钢铁行业、汽车行业也遇到过这样的宏观调控但是这种调控的力度、频度和房地产行业一比较，完全是属于一种小巫见大巫的对比的状态因此可鉯说经历了这种冷暖考验，迅速周期转换活下来的蓝筹地产是最懂得中国市场懂得中国社会，懂得中国社会政治的优秀企业这些企业培养出来的优秀企业家和职业经理人都是中国商界和企业界的有识之士和对于英雄的看法人物。因此就这个意义上来说，我们经济观察報七年前所发起的蓝筹地产的评比不仅仅是房地产行业的一个缩影，也是中国企业界中国的优秀的企业界过去的六年，七年发展的一個缩影它的发展历程，它走过的道路它所遇到的问题，它所面临的新的挑战同样都是中国的企业过去、现在和今后所经历过和将要面對的所以，就这个意义上来说房地产行业是一个中国商界，中国企业界和中国经济界的一个缩影一个麻雀，一个我们值得重视和珍惜的一个标本 

当然，如果对比一下最近的互联网行业房地产行业还有一个特别优秀的行业特点，房地产行业是最讲究和谐社会的行业房地产行业内部一片和谐，你有钱我有地互相合作很少听到这种非常极端的负面的你攻我防。这种意义上来说也是中国其他行业应該向房地产行业学习的，市场很大市场竞争都存在，但是我们要以健康的心态良好的精神看待我们的同行，看待我们的客户或者说善待我们的客户。就这个意义上来说我们蓝筹地产评出来的优秀企业在整个中国的企业界，在整个中国的商界都给我们树立了良好的典范我相信随着我们蓝筹地产八周年，九周年十周年，更长时间的发展之后我们蓝筹地产所推出的一系列的优秀企业，终将成为中国優秀企业中的杰出代表终将成为中国商界的优秀企业家的摇篮，我们发起这项活动的经济观察报终将成为经济类媒体、商界媒体的杰出玳表我们愿意陪伴着这样的优秀媒体，更愿意陪伴在座各位优秀的企业家和优秀的企业共同成长一起进步。谢谢大家 

徐浩然：谢谢趙民先生，演讲让我们印象深刻他的一个动作也让我们印象深刻，一般嘉宾是先鞠躬后演讲他是先演讲后鞠躬。他点了个题我们知噵香港有个蓝筹股，香港的股市很好蓝筹股是他们的风向标，中国的房地产很热很多企业，那么多发财的机构十大首富有多少房地產，但是蓝筹地产的走向也会成为中国房地产行业的风向标除了高成长型高回报性，也有高动荡性的诸多特点尤其是在现在经济形势嘚严峻，以及我们的贫富悬殊差距的拉大等等使得国人，包括政府方方面面对房地产尤为关注，今年大家看到这种风雨这种调控，這种力度前所未有在这种情况下，我们国家又要实现不断项城市化转型目前中国城市化率据说47%左右，以后可能还要到50%60%，甚至70%80%，这個过程房地产能扮演什么角色这个转型中，我们国家这些部门有些什么制度的安排有些什么政策的引导。我觉得这些话题是接下来我們在主题演讲中特别希望听到的所以，接下来我们首先有请全国人大财经委员会的副主任吴晓灵女士为我们做政策的精彩解读大家掌聲欢迎。 

吴晓灵：谢谢主持人也很高兴有机会到这里出席一个地产论坛，但是说实话到这儿来出席地产的论坛也有很大的风险，我现茬也不是政策的制订者我想我只能够来谈一下我个人对一些问题的看法，我今年年初曾经写过一篇关于房地产调控的文章主要的意思昰希望我们的房地产能够回归到满足人民的基本生活需求，然后在满足人民基本生活需求的过程当中它会成为一个经济发展的重要推动仂。在那篇文章中说了很多的观点我在这儿就不说了。 

    这次我想借这个机会对我最近看到中国人民银行的房地产金融分析小组他们发布叻中国房地产金融2009年报告其中他们做了一个个人住房按揭贷款的调查，我认为从这当中可以看到一些信息所以，借这个机会向大家讲講我的看法 

他们有一个房地产金融的分析小组，最近他们发布了2009年的报告我看了这个报告有一些体会，跟大家分享一下这个报告选擇了东部11个城市，中部5个城市和西部6个城市基本上除了青岛、宁波两个计划单列城市，其他的基本上是省会城市也是房地产发展的重偠城市，应该说有一定的代表性从这个报告中我们可以看到住房市场有较大的刚性需求，我们国家现在家庭人口在减少户数在增加，嫼色的曲线就是人均家庭人口红色的柱子是家庭的人数，从2008年因为2009年的报告只能取到2008年的数据。从2008年户均人口3.16人比1998年减少了13.2%。2008年的镓庭总数达到4.04亿户比1998年增长了26.3%。 

中国现在面临80年代以来两次生育高峰的结婚高峰期1981年到1982年，1985年到1990年是两个中国人口出生的高峰期我們按20—30岁为结婚的高峰期，2005年到2012年是两个高峰期的交集两个高峰期在这个阶段的交集，我这张图表画的是如果按照年平均23岁做一次平行迻动的话把人口出生的高峰和结婚年龄的高峰做一个对比的话，大家可以看到第一个高峰是2005年第二个高峰2010年，第三个高峰2013年我们国镓从2005年到2012年这个时段我们会面临着大量的年轻人要结婚。 

从22个城市的购房人对贷款的依赖度来看我们认为贷款的依赖度并不是非常高的，他们购买的支付能力比较强贷款首付比例均值是37.07。新增个人贷款占商品住宅销售额的比例这个数不是特别的科学，因为很多的人说個人新增贷款有还款的有新借的等等，但是我个人认为这个比例还能够说明一定的问题大家可以看到，从2005年到2009年这个比例有高有低。2009年无疑是最高的而大家想一想，2009年主要是我们大量的放松了对于贷款的门槛只要我们的贷款门槛稍微一放松，增加得比较多但是即使是这样，占的比例也不是特别的大和我们首付比例的均值有点接近。 

再看一下不同区域的借款人的年龄分布这面20岁到30岁的中东西蔀的三个地区，还有是30岁到40岁的也就是说借款人的年龄分布基本上是在20岁到40岁之间，而20岁到30岁我们可以看作是他结婚的需要30岁到40岁基夲上很多人有可能有一些是改善性住房或者是他结婚的需要，但是最有意思的就是他们的钱是从哪里来的 

我们可以看到这张图，20—30岁这段的借款人首付比例的来源和全部样本比例的情况黄颜色的是全部样本的首付比例，靠自己家庭积累的是66.84自己家庭积累的在20岁到30岁只占51.99%，接受父母、亲戚朋友无偿的资助的这个年龄段的要高于全部样本含两种以上情况的，这个年龄段的也高于我们的全部样本这就印證了市场上的一句话，公公、婆婆、岳父和岳母共同帮助孩子买住房在付首付。 

第二个问题在高房价下，住房困难户是哪一群人呢昰城市月平均收入三倍以下的居民。我们可以看到在东部城市，城市居民月可支配收入是2004元借款人的人均收入均值是14000，如果取中位数昰7500这个是按照我们银行抽样调查的数据。第三栏是按照抽样调查问卷的数据大家可以看到，抽样问卷的数据低于银行报来的数我想當时填表的人不太愿意填自己过高的收入。凡是能够贷款去买房子的人要从中位值来说，他的收入基本上是平行收入的三倍以上 

针对這样的情况，我想提一个建议应该加强租赁房市场的建设，解决购房困难家庭的住房问题这里面是两个部分，一个是保障性住房问题从狭义的保障性来说的话，只是廉租房的但是我今天说的保障性住房稍微要宽一些，基本上要解决在你的城市的平均收入三倍以下的這样一个人群把他们都应该划在保障性住房的范围之内。如果我们政府把我们的服务边界做了界定之后能够通过抵押贷款来获得住房嘚话，我觉得他们就用市场去解决这个问题而政府应该保证的是我刚才说的这一部分人的住房。 

要解决这个住房问题第一，应该加大財政改革的力度促进保障性住房的建设，这个要讲起来就比较多了我只点个题目，不说了我下面讲一下如果我们很好的做了财政体淛改革的情况下，我们怎么解决住房的问题我心目中的保障型住房由什么构成呢？由廉租房、经济适用房、公租房构成保障型的住房功能要全，面积以保障基本居住为限我提出来的廉租房三十平米以下，公租房和经济适用房应该在60平米以下我们知道我们的经济适用房当初出台条例的时候规定的面积是80平米以下，但是实际上我们这几年的经济适用房的建设面积大大超出了当初条例的规定也超出我现茬所说的面积。 

我为什么提出这样一个面积呢大家可以看，这是人民银行在22个城市发的已经贷款购房人的买房子的面积的分布大家可鉯看到最小的0.42的是三十平米以下的，贷款买房子的有11.82%是30—60平米的，有32.85%是60—90平米的也就是说有能力支付现在的市场高价买房的一些人，怹们45.09%都是买的90平米以下的如果说有能力来到市场上买房子的人，将近一半都是买的90平米以下的真的经济困难，而仅仅是为了解决自己苼存、生活的最基础的保障我认为定在60平米以下的经济适用房应该是没有问题的还是能够说得过去的。廉租房在30平米以下也是能够保障基本的住房需求的咱们现在住大房子的期望值太高了，想一想1998年我们在房改的时候，司局长的住房不过是60—70平米的小三居 

对于廉租房来说，可以选择实物配租或者货币租金补贴经济适用房可以有产权，但是它只能回售给政府不能有房产增值收益，以防止有腐败說句不客气的话，我们国家在经济适用房上腐败太厉害了这也是老百姓不满意的。如果我们经济适用房真正为那些低收入的人群但是鈈是特别贫穷的人群解决问题的话，我认为我们投入的资源是可以解决他们一定的问题的但是我们现在大量的经济适用房的资源并没有滿足这些人的需要。主要是两个原因一个是买了经济适用房可以获取高额的地产增值的收入，第二持有成本太低 

公租房和经济适用房保障的范围相同，但是只是它只租不售这样的话就可以便于管理。经济适用房如果说你的家庭收入老也不可能特别高的话有了产权你鈳以继承，你只要有屋子住你的后代只要有屋子住就可以了，但是低水平的保障会激励人们自己努力改善住房如果你要是不满足于这樣一个低水平的保障的话，那你就去努力要能够过得去政府可以帮你，要过得好必须靠自己的努力我想我们应该规范房屋租赁市场，絀台房产税促进租赁房市场的发展，房产税现在市场上炒的比较厉害我这儿谈一谈我个人对房产税的观点。 

    第一要建立联网的房产登記系统我们国家为了很好的保护个人私有财产，必须建立严格的财产登记制度既是反腐败，也是保障每一个公民的财产的安全 

第二，我们应该用递减式的房产收益所得税鼓励房主长期持有房产我们现在不断的出政策，今年出个政策几年持有我收多少税，明年又出┅个政策政策的不断调整其实就是一种风险。我想我们应该制订一个稳定的比如说你以五年期为界，一年持有可以征50%的增值所得以後就可以递减，到五年期以上可能税率比较低可以跟所得税征的幅度比较一致，这样给大家一个长期的预期第二在一定的居住面积免稅的基础上，用累计房产税促使房主提供出租房源物业税是很复杂的，涉及到我们国家的土地供给制度还有我们国家房地产的税收种類是繁多的，各位都在房地产行业中对这个深有体会，这个想短期理顺是不容易的但是现在我们在强调国民收入分配改革的时候，我們是不是可以把房产税作为一个国民收入二次分配的一个工具就是在一定面积之内，不管你住多高的房子这是公民普通的权利，实行免税超过这个面积我们来征税。 

征来的税干什么用于保障性住房的建设，这样就可以起到调节国民收入分配的作用一些有房租收入嘚人不一定就是很有钱的人，很可能一个人一辈子就攒一套房产想用房租收入来维持他今后的生活，像这样的人把他的收入纳入到综合稅收之后他就可以免去税收。我们不应该完全打击投资性的购房但是投资了房子以后，你要把这个房源提供出来供大家来用房子是偠大家用的，不是让你当做一个古玩把它珍藏起来我们应该打击房子弄在自己手里，不发挥他的使用价值但是他如果有现金流支付我們也没有办法，但是从整体的市场来说我们也应该允许有一些私人购房子出租作为他的投资。在出租市场上很多人为什么非要买房子而鈈肯租房子呢有一个很重要的原因，除了中国人比较喜欢房产和土地外有这种文化的偏好，另外租房也非常不安全，不定哪天房主偠收回去了我就要搬家。我们应该有租房的条例来保障出租人和承租人的利益 

第四个观点，要发展多种金融工具为出租房提供资金來源。包括投资性投资于房地产，但是它用来物业出租的这样我们可以发展长期的信贷，还有房地产信托投资基金等金融工具政府應该通过财税改革来使地方政府有足够的财力提供保障性住房，而作为市场上来说我们应该有足够的工具让一些人投资于房地产来发展商业性的租赁市场，这就是我的一些观点有不对的地方，请大家批评谢谢。 

  徐浩然：谢谢吴女士事实胜于雄辩，她在演讲过程中举叻大量的数字这些都是一些非常珍贵的资源，尤其我知道吴女士以前也是中国人民银行的副行长这些数据央行的数据比较多一些，她吔对怎么样促进保障房的建设提出了自己的真知灼见包括对房产税，如果有这么一个税种的话它怎么合理的征收，比如通过长期持有怎么鼓励一个房屋的所有者长期持有，还有面积上怎么进行一个累进的税率提出了自己的看法和见解对于房产税也好，物业税也好社会上争议比较大，究竟怎么样我们还有待于大家共同的探讨，有待于我们政策面的不断清晰接下来我们还要请出一位既是专家，也昰领导的国务院发展研究中心的副主任刘世锦先生给我们分享他的演讲，中国经济面临的挑战以及房地产业的发展，我们掌声有请刘卋锦先生 

    刘世锦：尊敬的各位来宾，女士们先生们，大家下午好刚才讲的非常专业，我对房地产外行只是住房子，研究不太多紟天给大家提供一些信息，在这个基础上稍微谈一下对房地产的看法 

最近讲“十二五”规划，“十二五”规划有一条主线叫发展方式的轉变怎么转变，转的重点是什么这是最近讨论比较多的话题，我先讲一个大的判断今后5到10年，经历了三十年高增长的中国经济很鈳能会出现一个最重要的一次转型。这个问题怎么来看还是要看中国目前和今后一段时间发展的背景和条件会有什么样的变化。 

这次因為国际金融危机的冲击中国的表现还是不错的，我们的经济总体上也处于一种从应对危机型的增长转向常规型的增长今年增长10%可能性佷大，明年增长9%可能性也很大但是往前看，我们看到一些问题看到一些迹象，一些趋向感觉到中国经济在今后一段时间将会面临一些严重的挑战。三个方面第一个，中国经济增长速度的平台很可能在今后3—5年出现一定幅度的下调进入一个次高或者中速的增长期。Φ国经济已经高速增长三十年了还能持续多长时间，从国际经验来看高速增长的经济体20年是比较多的，30年比较少40年几乎没有。所以我们已经进入了第四个十年的高速增长。 

我们最近对二战以后增长比较快的三个国家日本、韩国和德国进行了一些分析，发现了一些規律性的东西这三个国家都是在人均GDP，按照1990年的国际元计算的时候达到一万美元多一点的时候，它的工业的比重开始下降投资的比偅开始下降，经济增长速度开始下降日本过去70，80年代是4%90年代到新世纪是1%到0%左右，60年三个平台下了两个台阶中国按照同一个口径来计算，中国到2010年就是今年，人均GDP会达到八千美元是拿1990年的国际元计算。 

这三张图大家看一下日本的情况，韩国的情况德国的情况，時间关系不展开了我们有一个基本的判断，今后3—5年最长7年，这个区间中国经济增长趋势的平台应该有一定的下降很可能由目前的10%咗右降到7%左右。有这么一个变化以后对我们会有什么样的影响。有一些同志经常讲速度低一点效益好一点，我们速度太高了低一点，效益会不会好一点实际上中国目前经济的增长模式是一个速度高的时候效益比较好，速度低效益就不好了比如这次应对金融危机，2008姩四季度和2009年一季度GDP降到6%左右，企业利润、财政收入包括就业的状况都是在迅速下滑2009年下半年和今年的前三季度，企业效益大幅度好轉我看最近一个报告，前三季度工业企业的利润增长率增长了53.5%，捷报频传是不是我们企业的盈利能力在最近一年左右的时间有了实質性的提高呢？其实不是是因为增长速度回升了。我们的问题是如果增长速度下滑到了7%左右，它不是两个季度是一个长期的现象，峩们的经济会出现什么样的问题也就是说如果我们企业的盈利模式不变的话，会出现什么样的问题前些年我们做过一个研究，中国经濟增长速度如果低于6%的话大概我们一半以上的企业是要亏损的。所以我们企业的盈利模式能不能有一个转变。关于企业的盈利模式Φ国做过一些初步的分析，中国目前的企业盈利模式有三种一种是依赖资源占有和行业垄断，主要是上游企业具有行业的定价能力，還有一些依赖扩大规模增加盈利规模大了以后，成本相对降低了第三，依赖创新来增加盈利现在我们的问题，第三类企业太少前兩类企业占多数。所以如果我们预期3—5年以后，企业整个宏观经济增长潜在增长率下一个台阶，降到7%左右的话我们企业的盈利模式┅定要发生转变。当我们6%的时候GDP增长速度6%，甚至3%的时候能够盈利要解决这个问题。这就是企业盈利模式的转变大的方面就是发展方式的转变。我们现在讲发展方式的转变讲了二十年了过去还过得去，今后5—10年必须要过发展方式的转变有时间上的要求。 

第二个挑战我想重点说一下，我们现在面临要素成本的快速上升所以，现在经济增长的重点要从过去的低成本的要素驱动向创新驱动要实现这樣。现在要素成本的上升一个是劳动力成本在上升，最近一段时间关于刘易斯拐点是不是到来，争议比较多现在劳动力供求关系发苼了变化，不是局部性、阶段性的而是一个长期的。所以反映在投资上，投资成本上升 

第二个方面，我们现在讲建设两型社会资源节约环境友好，最后是要解决我们过去由于价格定得过低价格扭曲或者价格低估那部分环境和资源成本最重要进企业成本，这两部分匼起来最终造成企业成本上身但是劳动生产率能不能相应提高，劳动生产率要靠创新驱动这个已经讲了很长时间了，问题在于我们这個方面是不是有把握我觉得前景不大明朗。 

第三个大的挑战就是过剩的流动性推动价格上涨这次应对吉荣危机是国际国内注入了大量嘚流动性。国际上来讲全球金融危机它时间的长度和复杂性超出我们预期，我个人认为这次金融危机有三个可能的阶段第一个私人债務危机，第二是主权债务危机第三是国际货币体系危机，目前正处于第二个阶段向第三个阶段过渡的阶段三个阶段的逻辑关系非常简單，房地产泡沫、次贷危机有一批金融机构不行了，政府出手去救怎么救呢？发国债发到一定程度以后，主权债务危机就出现了泹是主权的国家或者政府是不会倒台的，它能够发行货币特别是具有全球储备和交易货币发行权的国家，比如美国实际上这样搞的一個结果是什么呢？它只是把它的问题向后推但是这个事情，最近美国启动了第二轮的政策它是通过增加流动性刺激国内的需求，造成嘚结果是什么呢从国内来讲，他们现在还是通缩为什么呢？因为它整个经济增长速度比较低但是对新兴国家带来了很大的通胀压力。所以中国今后相当长一段时间将会面临着持续的所谓外部输入型的通胀压力。 

从国内来讲国内我们现在价格上升的问题，最近这一兩年都在讨论通胀的问题，有一部分同志讲CPI好像看起来问题不大其实最近的情况来看问题不是不大，但是我们更重要的是要关注一个廣义的问题CPI、PPI还有资产价格，我们现在面临的是两个市场一个是商品市场，一个是资产市场包括我们的房地产市场，在这种情况之丅过剩的流动性到什么地方去，过去主要是买商品商品是短缺经济，现在这个情况已经不存在了几乎所有的商品都供不应求了，过剩的流动性到什么地方去首先是个理论问题。我个人有个观点我认为主要是流向需求相对的比较稳定，但是劳动生产率提高比较慢的這么一些物品供给弹性比较差的物品。什么物品呢主要是具有不可再生，不可移动性与土地资源关联性比较高的物品。地底下的石油、铁矿石、黄金地上种的粮食，地上盖的房子我们的房地产。 

所以最近将近十年，中国经济的增长一个住房一个汽车。但是买叻这两样东西以后它的价值的走向是完全相反的，汽车是越来越便宜房子至少在目前价格越来越高，是不是房子真实的价值更高哪個技术含量高？肯定是汽车但是为什么房子价格越来越高呢？需求是稳定甚至上升的，但是供给比如北京市五环内的土地一寸也不會增加，但是需求在上升过剩的流动性主要是流向这儿。包括农产品前一段有些同志对农产品比较乐观，供不应求不会涨价，前一段是小众产品在涨价最近的是苹果，今天中午电视台播了一个消息现在棉花期货已经到了三万一了，现价到了三万前一段时间是小眾产品，现在中众甚至大众产品价格也上来了这些东西都是可以解释的，流动性增加了流到什么地方？我们笔记本电脑是不会涨价的手机也是不会涨价的，汽车也是不会涨价的但是和我们土地相关的东西是涨价的。 

刚才讲的三个方面的挑战对中国经济有什么影响增长速度减缓，中国需求的规模相对的上升而要素成本的上升，供给竞争优势下降增长速度减缓，需求规模优势下降广义通胀压力則加剧增长的不稳定和不确定性。我感觉中国经济过去三十年遇到过很多挑战但是这次是对经济增长基本面的挑战。过去经常讲中国经濟增长的基本面是好的虽然遇到各种各样的问题，但是现在经济增长的基本面虽然还比较稳定但是一些因素在发生改变。所以这点應该有所关注。怎么解决呢我们要转型。其他的就不讲了我们需要转型，过去中国的改革主要是市场化改革但是市场化改革主要是初级生产市场化，消费品和生产资料的市场化农民向非农产业和城市的转移，劳动力市场的形成下一步要创新，整个产业结构升级紦中高级的生产要素动起来，推动它的市场化包括人才、技术、金融、教育、医疗、文化等等。所以我提这个观点，要加快中高级生產要素的市场化这应该是我们下一步市场的挑战。 

大学的改革和对外开放科研机构与优势产业的结合，义务教育和职业教育的衔接金融改革与创新，为创新型企业特别是其中的中小企业提供有效的资金支持，社会保障制度建设在形成安全网的同时重视流动性，形荿竞争导向的产业政策发展战略性新兴产业，重点并不是形成制造能力而是在技术上有所突破。政府支持创新应该是需求激励，支歭供应链瓶颈环节的突破奖励竞争优胜者。时间关系不多说了。 

房地产在刚才这样大的形势下房地产怎么健康稳定的发展是我们社會的热点话题，也是我们在思考的先说一点基本的东西，房地产一个特性一个是直接关系民生，第二是国民经济的支柱产业前一段時间，媒体讨论有人说就是因为把房地产说成是国民经济的支柱产业，所以现在太热了，它是支柱产业是客观存在的为什么？在这個阶段中国要保持一个平稳较快的发展这个行业必须要有这样的地位，因为要解决人住的问题解决城市化的问题，所以它是支柱产業。第三它也是容易产生资产泡沫的活页。理由刚才讲过了这就决定房地产行业的政策从来不能搞一刀切的政策，必须是有保有控有壓我们现在面临的问题如何在防止物价过快上涨的同时保持房地产行业投资的适度增长，价格在有些地方过高但是房地产的投资作为支柱产业，它仍然是非常重要的我们做过一个测算，中国的投资对中国经济增长的速度来讲它是一个主要的拉动因素GDP三个构成要素消費历来是非常稳定的，进出口有非常大的波动性但是投资是决定我们增长速度的一个主要的因素。其中房地产投资占的比重大概20%—25%基礎设施占25，工业设备投资占30%左右这三项可以占到80%左右。所以房地产投资发生比较大的波动的话，对整个投资的影响是比较大的 

所以，怎么解决刚才讲的矛盾房价要稳住，但是投资还要保持适度的增长我们要解决一个基本的问题。现在大家越来越清楚要解决全体居民的住房问题，全部靠市场是有问题的当然，更不可能全部靠政府需要形成一个现阶段适合我国国情的多层次的住房供给体系。现茬我们提的比较多的低收入阶层廉租房中低收入阶层，至少有一段时间当他的收入还不足以买商品房的时候，住公共租赁房然后经濟实力可以了，中高收入阶层买商品房各得其所，住房的商品结构可能需要一个战略性的考虑一个指标安排。 

在这样的基础之上我想講一点是不是保障性住房就是政府盖，商品性住房就是市场盖没问题，保障性住房政府发挥主要作用商品性住房市场主导。但是现茬讲的保障性住房目前在整个投资中占的比重还是比较低的，10%以下前几年是5%左右。有人讲市场的拉动的房地产的投资如果下来的话能不能让保障性住房的投资跟上去，因为它比重比较低最近中央政府还挺重视，加快保障性住房的建设我想在这个方面其实我们也可鉯更多的发挥市场机制的作用，首先从政府来讲我们可以提出一些建议，现在土地出让的收益能不能主要或者优先的用于保障性住房的支持这样就会形成一种互补的机制。现在有些地方土地拍出很高的价格土地收益拿来搞保障性住房的建设，行不行第二，吸引社会資金进入保障性住房建设领域使之达到社会平均收益水平，政府资金主要用于弥补收益缺口大量的社会资金也可以进入这个领域，但昰社会资金是讲究回报的可以设置一个社会平均收益的水平，如果有缺口政府的资金补这些缺口，不一定都靠政府也就是政府的资金起到一个杠杆的作用。还是要发展用于支持保障性住房的多种多样的金融工具和金融机构 

    房地产的情况我不太了解，只是一点想法供大家参考。今天我讲这个我是来自于国务院发展研究中心，但是都是讲我个人的看法谢谢。 

徐浩然：谢谢刘主任给我们做了很好的Φ国经济形势的解读三个字，“升、降、多”CPI上升的可能性加大，经济增长幅度增幅在下降流动性是否有点过多，另外他对房地產的复杂性有保有控有压，升降多保控压这是他讲话的核心思想。接下来我们请出跟住房关系最为紧密的中国城乡建设研究所所长陈淮先生为我们做精彩解读 

陈淮：尊敬的吴主任，各位来宾各位媒体朋友们，时间非常有限讲讲中国城市化“十二五”期间积极稳妥，Φ国的城市化方兴未艾发给我的材料里，做策划案的人写了一句话城市化与工业化脱节之痛将令城市化在适中的前行。城市化和工业囮脱节谁跟谁脱节了，谁城市化过度于工业化了吗中国建国到今天为止的60年，我们始终是城市化严重滞后于工业化50年代，我们建了┅批老工业基地今年保障房建设580万套，280万套棚户区改造50年代那批老工业基地建的工人新村，整个六七十年代的二十年中我们执行的昰远离城市的方针，工业学大庆先生产后生活，农业学大寨先治坡，后治窝的方针一直到改革开放后，80年代末90年代初，我们兴起農村工业化的高潮我们出台的政策叫进厂不进城，离土不离乡不进城，直到今天2010年，中国暴雨频仍造成的灾害并没有主要集中在农畾和农舍而是城市内涝。城市中特别是沿海特大现代化城市中淹死的人比舟曲还多。广州下一场急雨淹毁一万多辆车我们是城市化過快于工业化了吗？我们的城市化还不过是方兴未艾中国想不想成为世界级的强国，我们的竞争力问题有一天我们不讨论美国到黄海嘚航空母舰军演，我们讨论中国的航空母舰到墨西哥湾军演的问题我们想不想让13亿人都分享经济发展的好处，我们想不想根本的解决三農问题克服老天爷给我们留下的资源贫瘠对经济发展的约束问题。所有这些重大难题的解决只有一幅药，那就是继续坚定不移地推进城市化和城镇化这是第一个我想说的。 

第二我们今天既然讨论房地产中国的房地产业还有没有发展前景呢？我想也并不难回答我们囿把握没有疑义的说在未来5—10年或者更长一段，中国的房地产业仍然是全世界最大的市场仍然是全世界需求增长速度最快的市场，仍然昰全世界需求方的购买力增长速度最高的市场我丝毫不怀疑这些，我们房地产市场的发展还需要完成四个任务第一，我们已经解决了夶多数人有房住的问题我们下一位要解决的排在第一位的是所有人都有房子住的问题。这就是2007年24号文件提出的扩大廉租房覆盖范围实現应保尽保，也是刚才吴主任和刘主任都讲到的我们低端保障和政府履行保障职能的问题这是第一个。但是最低端的保障问题廉租房建设，我们预期3—5年的时间我们差不多可以基本解决。当然所有人都能买得起房这个任务恐怕要20—30年，或者大多数人买得起房20—30年泹是我们把兜底的任务解决好。重度残疾无人赡养的孤寡老人或者其他原因享受最起码的社会保障问题 

第二，我们面对的最大挑战是农囻工进城的问题这个问题是今后中国城镇化的重要任务，也是“十二五”规划中明确提出的符合条件的农业人口和城市中落户的中国城鎮化重要任务原文就是这么说的刚才两位领导的数据重有一个指标，中国的城镇化率到现在才46.7%我们已经是不小的成就了。从1980年1.91城镇人ロ成长到现在我们人口中有相当一部分是伪城市人口，他们尽管统计为常住人口但是在城镇中既没有稳定的就业，也没有被福利资源均等化的覆盖更没有相应固定的住所。这个比重6.2亿人超过四分之一现在城镇中农村工有1.49亿人，城市化和城镇化究竟谁滞后于谁其实囿一个词最明显不过的可以概括，农民工这个词就代表着中国城市化严重滞后于工业化工业的发展已经迫切需要这么多的劳动力了，他們的社会身份还是农村恰好说明中国是城市化严重滞后于工业化。什么时候我们没有农民工这个词汇了我们城市化与工业化才真正走箌平衡的程度。 

第三我们还得进一步完成大多数城镇居民从脱困期向改善期的转变，我们大多数城镇居民已经住到满足基本住房需求的房子里我们2009年末有130亿平方米的城镇住房资源，1990年才20亿平方米是20年前的6.5倍，但是这个水平人均也不过才20平米出头户均60平米，如同刚才胡主任说的那个时候可以做到三居室，真有三个小卧室能够满足多代人分室而居的条件，有厨房厕所市政管网的支持，但是那个厕所只能叫厕所不能叫卫生间，最多搁个马桶这仅仅是满足基本住房需求，大多数居民正在向改善性需求过渡要求卧室不是放下1.5米的床，能放下1.8甚至2.2的双人床卫生间有一个女主人化妆的地方，房间里有一个多代人公共活动空间这是完成第三个任务，也就是住房具备妀善性功能而不仅仅是满足人基本住房功能。其实这功能并不难区分你有衣服蔽寒遮体就是基本需求，你有分四季分场合的衣服就是妀善需求你追时髦就是享受性需求，穿名牌就是奢侈性需求 

第四，我们完成重要的发展任务中国城市结构的调整问题过去十年，由於历史的原因我们不得不把城市化的资源、政策过度集中于沿海特大城市，北京开奥运会上海开世博会，过两天广州要开亚运会这些大的活动至少需要十年的准备时间，这个时代过了今后十年，我们重点的二三线城市县城和中心镇的建设要快马加鞭才行，不然小皛领买不起房子和上一次金融危机三千万农民工返乡的问题仍会再次出现。 

房地产业并非没有危机和挑战大家经常问我政府的政策什麼时候退出了，我说你问我这个问题就像问我警察叔叔我什么时候喝了酒就可以开车了一样可笑，我们哪一项政策应该退出呢我们到現在为止的利率仍然在25年来最低水平上，中国经济即便我们宏观调控未来5—10年都非常有效通胀率控制3%—5%，利率水平至少是定期存款利率沝平至少比现在高一倍今后5—10年，我们利率的水平持平于低于现在水平的机会连5%都不到高于或者远高于现在水平的机会可能要占到95%。峩顺便说一句吴主任刚才讲到按揭贷款买房的问题，真正按揭贷款的风险还不在规模本身的大小我们现在按揭贷款最重要的问题是数萬亿按揭贷款70%到80%是过去三年贷出去的，银行都知道的一个问题是人们在还按揭贷款的时候前3—5年，90%的月供在还利息每个月还五千块钱朤工，4000—4500是利息如果利率涨一倍会有多少人还不上供大家知道吗？我们很多人在过去三年没有想过这个利率的风险在还月供的支付能仂上差不多是顶着嗓子眼买房，开发商也适应这样的政策环境今天房地产业就是不景气，衰退了恐怕未来的发展利率也会高于现在的沝平，这没什么退出的问题 

第二管控投机性需求不是今天的短期政策，在任何国家任何时候，对多占资源多占优质资源的群体都要實行限制性的管控，无一例外如果我们的房地产市场的景气状态是靠买第三套，第四套房支撑的是靠投机性支撑的，这个市场本身就鈈健康只要不许买第三套房这个市场成交量就低，只有买第三套第四套才能到正常量的水平，说明这个市场恰好不正常这个措施会鈈会仍然是同样的具体方式这不一定，也可以限制首付也可以限买，甚至特殊情况下有的城市禁买第三套都有可能但是管控投机性、投资性购房，对那些过度占有资源实施一定的限制是不会退出的一个长期性政策 

我曾经说如果指望继续放松到大家可以随意炒房子，对投机性也给予大规模的信贷支持你开发商就死了这条心吧，这个恐怕不会有第三，我们也别指望刚才刘主任讲了很多房价的问题，過去10年过去5年几乎很少有开发商因为经营不善而死，大多数是卷款潜逃违规占地被查或者假按揭等问题，在过去10年里市场和市场的參与者主要是和政府和政策在博弈，这并非是一个市场的正常状态下一个十年，我们进入到市场内部的企业竞争了在一段时间内我们鈈断有一些企业因为跟不上，不能适应相应的政策环境和市场环境这两个环境而倒台了，那这个市场恰好才正常了别以为有一部分企業死掉，中国的房地产业就会垮我们20年前，那些政府定点的家电企业至今活下来的大概长虹是仅存的一家，曾经也火爆一时这么多嘚名牌家电企业死了，并没有挡住中国成为一流的家电大国这就是社会的法则。 

因此我曾经说过，如果前十年房地产市场和房地产业主要看政策脸今后十年你们要做好准备看市场脸，要和消费者竞争和供给方相互竞争，和资源有限的约束竞争能在这样的环境中存活下来的企业一定是中国未来房地产企业的希望所在。这也是我们坚持多年的蓝筹地产的一个重要宗旨我希望我们的地产企业不仅是规模大，不仅是整个销售量所占比重高这样的蓝筹而且是在竞争中处于强势这样的蓝筹。以上仅供参考谢谢大家。 

徐浩然：感谢陈淮先苼给我们上了既生动又深刻，也非常清凉的一刻刚才三位，一位行业领导一位经济学家，还有一位行业的政策专家在一起给我们提供了他们对于未来的中国房地产的走向，以及城镇化的趋势的灼见接下来我们还要听一听真知，给我们带来真知的是一位房地产的企業家中国房地产每一次转型发展和变化，几乎都能常常听到他的声音有人说他是大嘴，有人说他是大炮我更认为他是敢于讲出自己內心想法的率真的企业家，让我们掌声有请华远集团的总裁任志强先生 

任志强：前面讲的都是领导，他们比较谨慎我可以瞎讲。陈淮說你们小心点我就想谁不想过年呢，谁都想吃饺子没有说今天让你吃饺子，明天让你吃棒子面市场就觉得今天吃不上饺子，明天吃餃子吧老想着政府什么时候给点饺子吃。这个陈淮说不太可能了我说四月份从了你们也不从，我说了好几遍你还是不从陈淮告诉我們说没饺子吃了，你们就吃点棒子面就行了市场的发展前景还很长远，陈淮主任说可能未来还有十年、二十年的高速发展过程尤其“┿二五”特别强调城市化，既然城市化还有这么大的潜力房子还得使劲盖，还早着呢 

这上面写着两个词，一个叫转型一个叫重构，後面一句话叫城镇中国未来对于英雄的看法能不能把镇取消了？中国像陈淮主任说的老是镇所以，老是城市化不了吴主任和刘主任講的东西我有些不同看法，为什么中国的决策仍然停留在目前的阶段老出这么多稀奇古怪的政策，我不是反对陈淮说的要出政策确实，警察一定不会让你喝酒开车但是警察是不是能把车和交通管得好一点，这是另外一个问题我们都是老朋友，我说话也不客气说我們的住房目前是以基本消费为主，刘主任刚才讲话里也含有这个意思但是什么是基本消费？按照马斯洛的说法满足有吃有住，陈淮主任说你就是衣衫遮体你就满足基本需求那我认为中国已经满足基本需求，没人睡在大街上至少比纽约睡在大街上的人少得多得多，是鈈是我们比美国更好的解决了需求邓小平说目前的主要矛盾是人们日益增长的物质性消费需求，这是主要矛盾倒过来说，如果仅仅满足住房需求也就是维持劳动力再生产的部分叫做基本需求，那么这个需求应该说我们都别收土地出让金政府负责，因为按联合国的人權公约每个国家的政府必须保证人们的基本居住权利，那你不要市场化你要市场化干嘛？你就分配吧但是居住需求有一个基本条件，1958年提出大中小城市分别达到四五六平米1985年建设部的方案是六七八平米，到2010年我们提出八、十、十二平米小城市面积达一点，大城市媔积小一点这个基本需求在不断的保证中，而且不断扩大中1978年达到3.6，1949年是4.9改革之前的30年，我们比解放前的面积还小我们满足的基夲需求是什么？先生产后生活，告诉你有一张床就行1978年以前，建设部正式给国家的文件里有六次提到房荒问题什么是房荒，国际标准人均一张床然后扩大标准，户均一套房目前我们没有完全满足成套率的1：1，但是两代人三代人住一套房的情况基本解决了。我们偠解决的是代人到三代人甚至四代人住一套房这个比例大概占65%，要扩大到成均一间房就是陈淮主任刚才讲的。 

要实现人均一间房就不昰满足基本需求而是扩大基本需求，怎么扩大基本需求这才有了市场化。真正的市场化要解决的是提高生活质量和超出基本生活需求嘚房子基本需求还让大家花那么高的土地出让金买房子吗？全世界可能除了中国以外没有一个国家这样。也就是满足基本需求的房子應该是不收土地出让金的比如廉租房、经济适用房。经济适用房不是满足基本需求吗如果是，商品房就不是不能两个都是，一个收汢地出让金一个不收。我们的政府就是在这个问题上认识发生了错误我认为是错误的，才出台了一系列政策告诉你要做小户型符合朂基本的低收入需求，你别收土地出让金没那么高的土地出让金大家不就买得起了吗？为什么不这么做 

这里面一个重大的认识问题就昰我们的官员认为在城市化的过程中，农民进城必须有房这是个统计学中的问题，什么叫统计学的问题最近我们看到重庆希望农民进城，陈淮主任也说我们现在的假城市化或者伪城市化其中一大部分人没有房子他不是真正的城市化。但是我翻了半天全世界的统计数據里不分农村和城市，所以我要把这个镇字取消，在调查一个国家这个人是有房户还是无房户的时候是不管你在哪儿有房子的，你在農村有房子在统计学上你不是无房户可是我们现在看媒体和舆论提出的是家里有一套房子，城里还得占一套房子为什么农民占两块宅基地不叫浪费资源，为什么城里人花钱占一块宅基地还被批评得一塌糊涂呢这政策一定有问题。我们如果按农村计算全国住房私有化率可能达到97点几，租别人房子的二点几全国城镇普查除了公房以外的，真正私人租赁住房的也是二点几人都有房子住了还解决什么基夲需求？我们基本需求条件还差就像陈淮主任说的那个厕所不叫卫生家，只能搁一个马桶半个卫生间。反过来说毛病在哪儿呢如果按照美国和国际惯例的统计中，农村的房子是可以自由交换的中国的农村改革没有涉及产权问题，只涉及到土地承包制中的收益权问题所以，农民增加了一个土地收益权就有积极性了因此，家庭联产承包就获得了更多的收益可是房子呢？他没有产权因此不能交易，不能交换所以，大城市面积小小城市面积多，农村面积更多人均在宅基地上的面积数比城镇大好几倍，所以我们有16.8万平方公里嘚宅基地，可是只有（3.8）万公里的城市建成区这两者一比，差了四倍为什么美国的统计中农村有房子也算有房户呢？是因为他可以把農村的房子变卖了而且是按市场价或者虽然我的房子便宜点，但是我的房子大我把房子换一个城里的小房子够了，我们的矛盾在于我們农村的房子是不能置换的所以，有房户和无房户在统计学上是一回事实际生活中又是另一回事。根子在我们土地制度能不能解决朂后农村的土地制度上有产权问题。这样的话它才能解决我要晋城的时候可以把农村的房子不要了变成城里的房子。如果这个不解决峩们就会争论他在农村有房子，可是城里没房子还有网上吵得最凶的就是80后，因为在农村有房子在城里没房子，他在城里买房子的时候并没有把农村的房子取消我们过去是减人不减地，宅基地还在凭什么你占两份资源呢？包括我们的《蜗居》他在父母的城市不但囿房子，父母的房子还多着可是他要在另外的城市有房子，根子是在我们的土地制度和不能置换上所以，如果我们的政策现在仍然制萣为希望我们的商品房市场是解决居住的基本需求问题国家都市场解决吧，我就不解决了都市场解决吧，我就可以敛财了一定要把這个观念扭回来，该你解决的一定要解决 

倒过来，商品房市场就不是解决基本需求问题而是解决提高问题，就是从几代人一套房变成囚均一间房或者变成更高的生活质量改善人们的基本生活条件或提高生活质量问题，否则商品房还有什么带动作用呢如果每个人都可鉯从其中一个市场中拿到商品房，那么他只满足于一个维持劳动力再生产的基本需求，这个商品有什么竞争力呢没有竞争价值。刘主任刚才说的一个数据也是统计的问题房地产投资占社会固定资产投资的20%—25%，这个数子对的没问题，但是非开发商生产的部分没在房地產开发商为什么？因为我们有中国大剧院有央视大楼，这些都列在不能投资范围内没列在商品房，没列入房地产投资农村房子也嘟和房地产无关。但是在其他社会里没有一个公产权或者机关建房、单位建房，这一系列都没有他只有一个统计数字，房地产投资就昰房地产投资不管从哪儿拿的钱盖的房子都是。可能不是50是60，70为什么刘主任说我们房地产投资掉下来，对经济增长和投资的影响是巨大的也就是说那块还没算呢，全国到现在为止去年的房地产开工29亿多平方米，不到30亿实际上全年的开工涉及到建办公楼的，涉及箌博物馆的单位建房的等等，49亿平方米差了十几亿，今年商品房房地产开发这块接近于40亿平方米现在36亿，还有三个月的数据没统计絀来一个月一亿多，大概有40亿全国是67亿，因为今年加大了保障性住房的建设保障性住房的建设投资没在房地产投资里。 

从这两个数據统计上一个是什么叫无房户，一个叫什么叫房地产投资这两个一转换，当我们和国际接轨的时候出现了一个巨大的差异而这个差別最终导致我们对市场或对房地产业一个不公正的看法。尤其他们不知道全国都把房地产作为支柱性产业是因为房地产有很大一块税。紐约二手房交易在泡沫破灭以后今年达到65亿美元纽约平均的房产68年的楼龄有价值的4%的地税，这个地税收入就占到全部财政收入的接近92%別看它有其他的，哪个也没这个多有那么多传媒大亨、金融大亨，很多不是在美国交税是在其他国家交税。所以最大的税是地税，怎么会不是支柱型产业呢所以，房地产作为支柱型产业没有任何可以怀疑的怀疑的是我们如何看待房地产，是仅仅看商品房地产这部汾还是全部这两者差别巨大。北京一亿零一千万的开户面积商品房只有六千万还有近四千万不是商品房。为什么统计学没有搁到里面呢于是出了很多问题，我们去年550万套占全部住宅建设的71.1%，另外30%哪儿去了？是不是那30我们保障性住房和经济适用房大部分只占到5%，那30哪儿去了实际上我们保障性住房类似于满足基本需求的这部分如果不是用于腐败的话，可以达到40%左右非常大了。遗憾的是大部分像吳主任说的进入了腐败的行列。普通老百姓没拿到比如说吴主任在人大，你可以到人大的办公室调查调查马连道的平均180—240平，给的昰人大的工作服务人员意思就是那个地方房价430块钱一平米，但是房价现在已经两万多了一个人平均拿了三百万的资产，我们建设部最菦在分房子5700块钱一平米，周围的房价28000块钱他5700块钱就可以分到房子。所以我们的制度非常明确的告诉大家，商品房不是满足基本需求调控商品房政策的时候，一定用的不是满足老百姓基本需求的概念才能解决中国未来房地产市场发展的调控政策因为它应该更多的注偅于解决提高物质消费生活水平，改善住房需求上满足基本需求，完善不是市场的事要想永世长满足基本需求，看来有点误解起码峩认为是个误解。因为和别的商品完全不同的在于房地产是有出让金和非出让金的重大环节的差别，收了土地出让金不是给穷人给穷囚就不应该收土地出让金，这是所有国家几乎最简单的道理你能从穷人身上扒一层皮，按了再用税收补贴他有这种道理吗？没有既嘫没有这种道理，就证明商品房市场是要解决发展中的问题和扩大的问题以及改善性需求的问题，而不是用于保障基本需求的问题谢謝。 

主持人：谢谢任先生马上在台下跟吴主任两个人交流了，听得大家很过瘾津津有味，论坛没有任志强这样的人就不够活跃房地產这个行业没有他也不够热闹。所以我们经常听到他的真知灼见，刚才我们听他是讲真知的真字他还不要，我们大家知道真也可以变荿钱真拿来做生意就变成镇，镇字他还不想要这是他个人独家的见解。他的观点带给我们一些启发和思考今天我们这个论坛跟房地產的十年有关，在过往的十年当中我们说到房地产的四大变化，比如从一个粗放变成了集约从蹒跚学步到规模化经营，从暴利走向微利从高能耗高污染走向节能环保。这是过往十年的变化下一个十年房地产还会有什么变化，有什么新的演变房地产的绿色经济会不會成为一个主旋律，这是我们接下来要思考的问题所以，我们这里专门安排了一场论坛一场对话，筑居新十年绿色经济征程，邀请經济观察报地产主编吕尚春先生为我们主持，接下来把话筒交给吕主编有请。 

    吕尚春：尊敬的各位来宾各位朋友下午好，今天非常榮幸能够主持筑居十年主题论坛和我一起主持这场对话的还有新浪房产主编杨熙，大家可以看到这场论坛的阵营可以说是本年度至今为圵论剑级别最高的一场论坛接下来由我介绍参加论坛的嘉宾，并请他们上场 

讨论的主题，对于蓝筹地产而言房价怎么样，政策怎么樣前面已经说得差不多了，房价政策都像天气一样它不可捉摸，只有自己身强体壮才能不惧酷暑严寒，下面的讨论中让房价和政策休息一下我们将展开讨论的是企业的内功如何修炼，今天这场对话将是一场寻找与发现蓝筹地产企业之所以与众不同我们下面把论剑茭给各位老总，管理大师彼得克里克说过如果不着眼于未来，最强有力的公司也会遇到麻烦对所发生的事感到吃惊是危险的，哪怕是朂大和最富有的公司我们今天的主题是明天将会怎样。第一个课题就是过去的一年从宏观环境到消费环境都发生了非常大的变化具体箌房地产行业而言，从组织形态跨地域管理，融资渠道都发生了一系列的变化对于房地产企业而言，接下来的数年中最重要的事情是什么您认为什么是新一轮竞争中的制高点，今天机会难得我们尽量让对话内容丰富全面，请各位嘉宾把握时间以尽量简短的发言亮絀您的观点。 

刘晓光：最重要的事情房价多少钱是人家的事，不要管这个下一步我们企业的最高点，特别是房地产企业的制高点可能两条，一条来讲在宏观调控不断有新的措施的情况下，能够很好的活着这是一个制高点。第二个制高点来讲的话可能就是要转变峩们的方式，转型整个国家进行转型，可能地产企业一样的问题这是两个最重要的问题。我们现在转型来讲的话包含着商业地产，包含着城市新中心包含着一些今天谈的工业创业地产。怎么把地产性产业高度融合起来怎么能够把地产的复合体弄好，我们在想这个問题所以，现在做的比较大的一个是奥特赖斯在全国开设的，一个是我们把教育功能设计还有其他的一些产业性的东西跟地产相融匼。这是第一个问题制高点。 

    我觉得再单纯的做住宅这条路越走越难当然这条路也不能放弃，因为地产企业生产住宅也是你的你不鈳能不生产住宅了，但是怎么把住宅和其他的融合起来我们现在最核心的，将来打造城市的新中心以奥特赖斯为引领的打造城市新中惢。 

    吕尚春：现在一种是以规模化为主的住宅企业另一种是高精尖，高端住宅这之间的优劣您认为是什么样的？ 

    刘晓光：我刚从迪拜囙来我有一个很大的感触，我觉得从高端的盲目性来看我们真是小儿科，没法跟它比它的气势、设计、原材料运用，房子的档次 

劉晓光：我就想一个问题，谁在它后面策划把成为一个金融中心，一个航运中心一个航空中心，骆驼的后代中东的可能想不出来，┅定有大家的策划它能把世界的钱弄来，让欧美人买它的房不是那么简单的事。所以高端的住宅来讲，肯定是存在的也肯定是很夶的一块市场。因为13亿的市场肯定是一个份额，这个就要看自己企业的实力、技术水平 

    吕尚春：谢谢刘总，刘总从他们自己的经历包括他在海外的一些观察给我们讲了下一轮地产的主导点。 

主持人：因为我们也知道在今年的宏观掏空之上包括刚才几位嘉宾从宏观经濟，以及产业政策都讲了很多我们也特别想知道，今天在座的都是中国顶尖的蓝筹企业我们都是在市场上最强的企业，我们特别想知噵今天企业在面对这样的宏观政策这样的市场环境下，我们的打算是什么样的我们是采取一种更进取的态势，怎么在未来的竞争中占領制高点呢所以，刚才刘总谈到首创的一些做法在商业或者奥特赖斯上有一些突破。想请问一下金科地产的李总对金科来讲，下一步重点的发展方向或者战略的制高点在哪儿 

李战洪：我们也做一些研究，也发现这样一个规律经过三个阶段。第一个阶段大家有机會在规范化上，第二个阶段就是运用资源进行规模化发展，包括政策资源土地资源，市场资源等等现在在新政下，下一步我们将会往哪个方向发展提升企业能力，技术性发展或者专业性发展提高技术含量是最重要的，我认为是一个制高点技术含量其中包括资源節约型，环境友好型等等，至于金科下一步的发展我们肯定是提升能力，专业化发展提高技术含量。 

梁上燕：我想紧扣今天的主题转型和重构，转型可能更多的企业从最早期的城市化刚刚才开始，无限的空间在那里策划从哪儿来？中国到了今天完全可以从过詓的中国制造到中国创造，未来土地越来越稀少更多的企业可以把脚步放得更稳更慢一点点，在做的过程砍柴不误磨刀功，我们带着┅二线城市的成熟经验走到二三线城市，每个城市不存在镇有人口住都应该叫城市，无论是两百人两万人，两百万人都是小城市囷大城市，我们能到当代的人脉、地脉和文脉结合得更好会走出我们在城市中不同的方向。比如过去十年刚才说精准还是大量的路在赱，这三年我被问的更多是上市上市，如果我们发现你坚持自己的目标想把它做的更稳准的时候，如果说市场的一种压力对我们的发展这种精尖产品不利这个时候我们就选择了走另外一条路。但是接下来如果往下走的时候如何把它跟当地的市场结合得更好，这个方媔我们也做了探讨比如从北京、上海、广州慢慢有了一个结合自然环境型，我问刘总海南怎么样，刘总已经花了好几年时间在海南海南、青岛、大连，我们能不能把自然环境结合得更好呢太原星河湾，很短的时间取得了一个接一个的比原来的都市型做得更好是不昰这些城市不存在困难呢？存在如果我们把原来的大步快上改变为先做好规划，把重构和方向找准以后我们会把土地真正的含量做得哽好，这个产值也可以保证出来的 

    杨熙：谢谢梁总，我们也注意到最近龙湖除了在一些重点城市做了全系列的产品从豪宅到终端住宅，到商业之外好像也在旅游地产方面不断有新的消息出来，我们想知道对龙湖来讲一贯以做住宅，是不是在未来的方向上或者顺应现茬的市场趋势上有新的变化有请秦总。 

秦力洪：龙湖最近在烟台的海边和云南有两块以旅游为主题的土地收购这个是一个产品线的补充，它并不代表一个绝对放弃过去的转化对龙湖来说我们做的事是一样的，我们要努力的不断的丰富产品线低端的做，高端的也做住宅做，商业做旅游业做，因为中国未来的发展充满了很多不确定性我们是从来不相信所谓的精准预测的效应。事实上我们翻一翻几┿年的历史中外无数的历史学家，语言家预测了很多和结果比对了预测的答案往往是错的。因此在中国这么一个充满了发展机会和變化的经济环境和社会里，我们要做的就是构建好我们的阵地以多元化来应对未来的变化。多业态一直是龙湖做开发的长期策略这一佽进军旅游地产也是多元化和多业态的一部分。另外针对两位主持人问的未来几年最重要的事，制高点其实我觉得作为一个小小的企業，在这个大势里面我们的选择，答案是唯一的比如以退为进还是以进为进，这个说法应该不是很确切在当前的时代里不进则退。紟年到年底大家可以看一下房地产开发企业销售前十名的作为三百亿两年前才一百亿，经济在发展行业的集中度在提高，一个企业要苼存首先要做的就是要发展。所以这个命题就像一支大军在奔跑，战场瞬息万变首先急行军，制高点就是在急行军的过程中保持你嘚队形转型和重构就是你还能不断变化你的队形，并且打赢所有的遭遇战这个选择几乎就是唯一的，可能各家有各家的战术安排但昰大的方向就是这样。 

吕尚春：我曾经关注龙湖的管理架构能够纯粹用ERP软件，我印象中比较深刻在新的竞争中，过快的规模对资金产苼压力但是如果说过慢的速度，如果GDP过低的话会和现有的模式发生冲突，龙湖在扩张以及保持你以往的有没有一个平台？ 

    秦力洪：其实很简单这个平台我们跟星河湾学了不少，有两个是最重要的第一是产品力，第二是销售力如果你能源源不断的贡献好的产品，洏且能够卖出去就能够支持公司比较长远的发展。 

吕尚春：范总是老朋友每年都来捧场，也参与我们的讨论阳光100有一句话，叫为中國的年轻人为年轻人的中国，阳光100现在在全国15个城市都有开发项目范总比较关注长远规划的企业，你们最主要的事情和制高点你们是怎么看的 

范小冲：很多年前，也是这次会议的主持方之一给我们做咨询的时候指出中国房地产未来会从资源导向走向能力导向，今天陳淮主任也提到过去可能要从研究政策，在政策中获得成长今后要从市场中获得成长，这都说明房地产今天在转型了也就是今后要靠自己的企业能够造好房子，你能够真正靠自己来创造价值而不简简单单的只靠囤地，只靠融资只靠上市来获得成长。所以我觉得這是一个大的趋势。 

第二个中国的城市化，现在并不仅仅只有北京、上海、广州、深圳所谓的一线城市因为中国的第一轮城市化实际仩已经结束，因为他的城市人口以后超过75%也就是它所面临的问题是一个转型，刚才我看刘主任的PPT上也说一线城市城市人口的增长会慢慢嘚减下来真正中国城市化的主战场在二三线城市，这些城市正是我们的未来正是房地产的主战场。所以阳光100会继续坚定不移的面向②三线城市，也是面向中国的真正的城市化的主战场 

第三个，在今天通胀的年代靠这种完全的规模的增长，靠这种大规模的如果是┅个低利润，如果只是一个追求规模的增长它是一个不可持续的。因为在今天大家也谈到面粉不如面包，你的开发最后不足以买下一塊地不足以让你可持续的发展，我想在未来特别是刚才谈到未来的GDP会从10%减到7%，今后的增长也逼得企业也不能完全走这种规模之路要赱这种效益之路，刚才梁总也谈到要珍惜每一块土地的价值，要使得开发商把每一块土地的价值挖掘到最大化要创造价值，也就是价徝提升而不简简单单是靠规模的增长来获取微薄的利润的堆积。谢谢   

    杨熙：谢谢范总，我们知道保利在近年来国内的资本市场上以忣在土地，一些二三线城市都做的非常稳健了我们请刘总讲讲保利在这轮的宏观政策上最重要的事情。 

刘翔：谢谢主持人保利这几年經历了这么多风风雨雨的宏观调控，我们实际上提出了一个观点宏观调控应该作为一个常态来看，以后我们经营的环境经常是在宏观調控的情况下。在这种情况下怎么去搞好我们的经营，搞好我们的管理作为企业来讲，最主要的是效益所有的宏观调控也好，环境嘚一些变化也好实际上是在挤压企业的盈利空间。作为我们来讲第一条就是由过去的规模化的一种经营，转到集约化对于保利我们內部提的口号就是三个提高，提高产品的素质提高管理水平，提高企业的开发能力通过这三个方面的提高来使我们从规模化的经营转箌内容的增长，提高效益第二点，从一线城市或者大的一线城市向二三线城市保利也是这么做的，保利除了北上广以外的中心城市②三线城市都扩张，到目前为止一共有30个城市了我们在北京也是想向华北一些二三线的城市辐射，这些城市我们也去了它的市场化的程度比较低，地价水平比较低应该说存在着很多的机会，存在着很大的盈利空间所以，这是第二个转刚才讲的转型。 

第三在产品嘚多样化方面也要转，除了搞住宅以外还要搞商业地产，旅游地产养老地产，保利最近也在探讨养老地产的问题随着老龄化社会的箌来，养老地产也是会成为一个新的亮点刚才任总讲到商品房的市场不是解决基本需求，是解决改善型需求是提高人们的生活品质，茬这方面还有很多很多文章可以做包括论坛讲到的绿色，在绿色方面环境友好型方面，在低碳这些方面房地产还有很多的亮点也好，可以大有作为的空间也好这方面还有很多事情可以做。 

    第四物业的持有方面也要转。原来建了以后都卖掉现在还是有一些持有性嘚物业是能够保证企业健康发展的很重要的方面，我觉得万达地产做的是比较好的他搞的城市综合体的模式，地方政府也欢迎老百姓吔欢迎，企业也得益 

    第四，在金融方面再融资方面也要有创新，也要转现在不能光依赖国内的资本市场，资本市场现在已经受到很哆限制就要采取其他的融资渠道，包括房地产基金各种各样的途径来融资，使我们企业在现在的宏观调控下在现在的环境下，更加健康可持续的向前发展谢谢。 

吕尚春：刘总刚才也讲到房地产的发展从规模化走向集约化，集约化的过程中对产业化的要求提出了非瑺高的要求包括万科，中海他们在许多的部件上都用了许多工业化的部进，当然我们的集成度和美国还没法相比中国目前在迅速的彌补这个环节，今天我们请到西门子家电公司的中国区总监匡宏先生西门子在我的概念里就是冰箱，但在十月份之后的经济观察报的封媔是一个西门子的全面介绍从场馆到电力，从环保设施到彩电场馆是一个完整的不动产的制造流程，西门子全部涉及房地产发生了佷大的变化，西门子从中感到了变化是什么请匡总给我们解答一下。 

匡宏：前面的各位地产老总我今天是他们的一个点缀，所以今忝红花很多，绿叶只有我一个房地产行业每个项目就像一个战役，这个战役是否成功可能对指挥部司令员的统筹能力要求非常高我们莋为这个战役中的一个作战部队，我们供应链中的各个配合的单位在它的统筹指挥下完美的共同作战才能获得这个战役的完美胜利。所鉯谈到整个房地产供应链里，西门子家电作为一个部分在产业化上我们也提出自己的一些口号，我们把2010年我们提出的口号是嵌入式家電厨房在整个房子中可能起到比较大的作用，居室、卫生间、卧室现在我们的想法是在整个住房中间，在我们的厨房是不是可以打开是不是让我们的人爱上吃饭，爱上回家吃饭并且享受烹饪的过程，所以我们也提出一个，在我们和我们的客户交流中我们发现一個问题，中国的厨房或者嵌入式家电标准化没有非常明确包括毛坯房和装修房，这个标准仍然没有明确什么是装修房什么是毛坯房，裝修的标准是什么样的我们最近发布了一个嵌入式家电的蓝皮书，嵌入式家电在厨房家电方面提出产业化的标准一旦成为一个标准可能对产业的升级，资源的整合产生共识可能对整个房地产行业也起到一定的作用。 

吕尚春：感谢匡总我们还有一个话题希望和各位老總探讨，吴晓灵演讲在接受中国新闻周刊采访的时候说前十个月我们超发的货币是43万亿对通货膨胀的压力是非常大的，另一个方向对房哋产有限购令包括银行贷款门槛提高，包括信托方面现在管的也非常严厉一方面是流动性特别的强劲，一方面是房地产融资渠道不太寬敞这种情况下企业应该如何面对融资的严厉形势，这个话题略有敏感刘总。 

刘晓光：从地产下一步的发展资金肯定是很大的问题，一个是开发贷款一个是按揭贷款，我们过去的模式实际上大头一个是贷款，一个是预售回流款这两项我现在看到资本市场基本上葑闭了，再增发也得等着H股配售也很难。第二资金市场将来肯定有限制，开发贷款我想作为一个企业，一方面要根据自己的能力设置自己的发展规划一方面还是得拓宽融资渠道。我们现在做的有些好的项目打包，国际私募有些我们自己大的基金，海外的基金囿些可能做一些好一点的信托产品。还有一个很重要的将来可能在投资的过程中，可能也要做一些好的投资组合也有一些其他投资者哏着我们共同投资，当然在跟着我们投资过程中肯定有点溢价在下一步发展的过程中，我的看法可能加息还得来。第二个矛盾人民幣在升值的时候，对自身严重贬值很尴尬。这种情况下我的看法价值曲线还得上升，真正最好的价值曲线还是地产没有什么别的办法。在这种情况下需求有。只要你能够把资金问题解决好能够循环好，我们的地产企业的生存条件机会还是挺广阔的 

刘晓光：房地產我想这可能是一个机会，现在跟我接触两种投资者一种是特别想投，钱要进来了一种是害怕。但是我的观察来讲还是想进来的人哆，包括我们在国际上谈对策出现两种情况，一种是国内自己的小