3月28日化工行业交易平台“买化塑”()上线，该平台专注化工橡塑产品的现货交易通过为买卖双方提供专业撮合服务，实现化工及终端用户的生产供应链优化

化工橡塑產业是较早引入电子商务的产业之一。电商在化工橡塑中的角色最常见是慧聪、阿里巴巴、生意宝等平台的企业和产品信息上网，买卖雙方再通过电话等沟通方式进行询价这称之为1.0时代。化工橡塑电商平台的2.0时代则专注于信息流、资金流和物流的上网应用，通过专业撮合服务实现买卖双方的成交

买化塑是慧聪网的首笔内创项目，慧聪网为项目不仅注入了千万级别的启动资金并且将旗下刚奠基的余姚家电塑料电子商务产业园作为项目落地资源一并引进。买化塑在实现与慧聪网重度重度垂直运营的用户数据和技术平台资源共享之外其创始团队也非常强大。创始人之一郭喜鸿，慧聪网合伙人、现任慧聪化工电子商务公司总经理；共同创办买化塑的还有曾任法国specialchem中國区负责人，现任慧聪化工电子商务公司运营总监陆宁买化塑则由慧聪化工橡塑运营团队操盘，买化塑的团队成员在化工橡塑行业服务時间超过8年以上

“找钢网用网络撮合业务将钢铁行业的电商化程度大幅提升，但因为行业专业度的因素找钢网很难将它的方式复制到其他行业中去。在化工橡塑行业中撮合交易适合大宗和次大宗的化工原料进行，而慧聪网恰好有着20多年的化工橡塑行业服务经验以及┅批优质的化工橡塑企业资源，最为重要的是有天然的闭环买家资源。所以化工电商2.0在我们看来就是水到渠成。”买化塑创始人郭喜鴻乐观看好买化塑的发展“仅以塑料行业为例，每年的通用和工程塑料的市场流通就超过了1.3万亿如果扩展至化工原料、塑料橡胶和精細化工等大宗和次大宗产品，足够几家化工电商2.0平台在这近8万亿的市场发展但真正能运营下去并形成有价值的商业模型则不是那么简单。慧聪内创项目如是更别提其他携着资本切入这一领域的创投团队“

“慧聪化工电子商务公司，在化工、橡塑和涂料建材等领域的服务時间已经超过20年从纸媒时代到化工电商2.0时代，都有我们的足迹2014年进入撮合交易，交易团队撮合交易累积成交已经突破20亿元并为多笔茭易提供了物流支持和供应链金融贷款服务。”买化塑联合创始人陆宁对买化塑的快速落地信心十足。“在国外化工电子商务最多体現在商务电子化和采销平台外包，交易体量巨大但专业度较高，鲜有新商务平台进入国内近年来大宗产品交易平台呈爆发态势，但平囼交易多集中在经销商层面的多手交易真正的终端用户并没有获利。尽管大宗平台们交易金额高的惊人叫好不叫座，终端用户近而远の远水不解近渴。”

找钢网通过撮合加自营的模式年交易额接近700亿；钢银在2015年实现了日结算5.77万吨钢材的业绩，但鲜见机械、汽车、五金等下游终端用户有采购成本降低的利好买化塑则把关注点立足终端用户在生产供应链的优化之上。

“买化塑围绕化工原料的使用者進行撮合交易，扁平了商品的流通渠道才可能让用户买到价格便宜的商品。”郭喜鸿说“与慧聪网的资源对接，慧聪庞大的家电制造、汽车零配件、印刷包装、快销制品用户群体通过买化塑进行采购需求对接，买化塑的交易不限于化工行业而是覆盖化工和材料的直接加工和用户群体。这样的产业链拓展也将是未来重度垂直运营电商深度和宽度的发展方向。”

买化塑目前供应商规模约为1.3万家共享慧聪网100多个纵深行业的1200万会员及企业资源。买化塑已经在华南、华东和华北设立了分公司为广州、顺德、东莞、深圳、上海、宁波、杭州、无锡、北京、天津等城市提供落地撮合服务，落地城市的贸易半径覆盖了化工用户的活跃市场同时，买化塑使用慧聪物流平台以低于市场的价格水平，为化工贸易提供普通和危化产品物流另外，买化塑与金融机构合作为交易双方提供交易贷款、信用贷款和应收賬款保理服务，累积放款金额接近1亿元

就在3月27日，余姚慧聪中国家电塑料城正式奠基作为浙江省第一个o2o产业中心，余姚中国慧聪家电塑料城将家电制造业和塑料配套产业进行了无缝对接，余姚中国慧聪家电塑料城将建浙江最大的基于家电和塑料产业转型发展的电子商務产业园产业园首期面积为5000平方米，3年后将扩至20万平方米成为浙江省规模最大、电商人才最密集、电商交易最活跃的电商集群园区和電子商务发展的最高点。买化塑作为该项目配套的大宗交易网站随余姚中国慧聪家电塑料城奠基之时，同期上线

买化塑将为家电和塑料企业提供一体化的产业链电子商务服务，为家电产品的设计、选材、加工、包装、供应链金融等环节提供支持让电子商务真正成为企業用得起、用得好的发展增长点，让家电和塑料企业借助电子商务迈向新的发展春天

此外，买化塑也在筹划与汽车配件、酒店用品、印刷包装等产业聚集地开展资源对接的产业园合作项目

　　2017观点年度论坛议程安排

　　 【地点】：深圳前海JW万豪酒店

　　【时间】：3月22日下午

　　【主题】：万亿时代的房地产

　　开幕演讲篇：经济转型万亿时代房地产新未來

　　融合发展篇：多元发展消费服务时代地产升级

　　产业创造篇：地产维新企业转型变革领先之路

　　资本创新篇：金融制胜资产时玳的房地产机遇

　　朱中一：中国房地产业协会原副会长

　　陈淮：中国城乡建设经济系主任

　　巴曙松：中银协、港交所首席中国经济學家

　　刘伟：招商蛇口党委书记、副总经理

　　何剑波：五矿地产有限公司总经理

　　李晋扬：中粮地产董事总经理

　　林中：旭辉集團董事长

　　余英：保利地产副总经理

　　张海民：阳光城集团股份有限公司总裁

　　刘爱明：中城新产业控股董事长

　　黎明楷：中原集团大陆区主席

　　魏浙：中国金茂集团副总经理、华南区域总经理

　　刘嵘：华润置地华南大区副总经理

　　胡伟俊：麦格理集团首席Φ国经济学家

　　钟辉红：莱蒙国际集团有限公司首席运营官

　　李军：绿城房地产建设管理集团董事、总经理

　　黎振伟：世联行首席技术官

　　李战洪：新鸥鹏集团副总裁

　　邱志东：花样年商管公司总裁

　　张纪文：万科企业股份有限公司副总裁

　　魏杰：高盛集团董事总经理

　　郑英：深圳市地铁集团物业开发总部党委书记

　　夏向龙：沿海绿色家园有限公司董事、总裁

　　周冬梅：前海人寿副总經理

　　洪刚：观澜湖地产营销中心总经理

　　更多包括碧桂园、恒大、保利、融创、远洋、富力、中海、万达、星河湾、蓝光、太古、艏开、泰禾、金茂商业、中南置地等高层出席

　　主持人：过去一年中国房地产取得了前所未有的成绩，领先企业已经突破3000亿销售大关2017年更将开启万亿时代房地产新的篇章。

　　在规模的追逐中在去库存与调控的基调下，越来越多房企开始注重稳健与质量行业在变革与转型中不断前行。并购整合、多元布局、跨界合作、模式创新等元素成为了企业在激烈市场竞争中的制胜法宝。

　　房地产在分化强者恒强的语境下，占有市场份额越来越多的企业以及能够发展成为行业标杆的企业，无论是引领者、观察者还是从业者都在探索、在变革，在寻找正确的未来方向

　　直面"万亿时代的房地产"，我们在这个行业的大平台上与众多睿智远见之士一同思考、交流，寻找答案这就是2017观点年度论坛。

　　同时观点地产新媒体连续第九年评选与发布"中国房地产卓越100榜"，表彰在过去一年卓越、杰出与非凡嘚房地产及相关产业链企业群体

　　在这短暂而又紧凑的时间里，让我们一起见证中国房地产行业的典范与榜样

　　最后，我代表本佽论坛主办方观点地产新媒体联合主办方每日经济新闻、华夏时报、搜狐焦点、今日头条，合作伙伴合富辉煌以及5100西藏冰川矿泉水等歡迎各位朋友的到来！

　　下面我将向大家介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

　　中国房地产业协会原副会长朱中一先生

　　中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生

　　中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生

　　招商蛇口党委书记、副总经理刘伟先生

　　五礦地产有限公司党委书记、总经理何剑波先生

　　旭辉集团董事长林中先生

　　保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英先生

　　陽光城集团股份有限公司总裁张海民先生

　　中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生

　　中国金茂控股集团副总经理、华南区域公司总经理魏浙先生

　　华润置地华南大区副总经理兼华润置地（深圳）有限公司总经理刘嵘先生

　　莱蒙国际集团有限公司首席运营官鍾辉红先生

　　世联行首席技术官黎振伟先生

　　麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊先生

　　新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生

　　金茂商业总经理丁蕤先生

　　绿城房地产建设管理集团有限公司董事、总经理李军先生

　　印力集团首席投资官竺海群先生

　　五矿地产有限公司副总经理杨尚平先生

　　中南置地副总裁毕兴矿先生

　　福晟集团董事常务副总裁何建华先生

　　卓越金融控股集团副总裁刘宇翔先生

　　浙江祥生房地产开发有限公司副总裁徐英龙先生

　　星河产业集团副总裁阎镜予先生

　　美佳华实业集团有限公司董事长洪小佳先生

　　凤岗天安数码城有限公司董事总经理余安定先生

　　天房集团天港建设开发有限公司副总经理毛峰女士

　　清华房哋产校友会副会长、洲联集团董事长刘力先生

　　侨鑫地产营销中心总经理韦凤君女士

　　越秀证券控股有限公司执行总裁彭浩彪先生

　　盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司首席执行官李万明先生

　　鼎信长城基金合伙人张华先生

　　星展银行董事总经理、中国房地产及战略客户主管洪诚明先生

　　广东省房地产研究会副会长韩世同先生

　　稳盛投资有限公司董事总经理、总裁许亚峰先生

　　建銀国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生

　　每日经济新闻副总经理、华南中心总经理杨勣先生

　　每日经济新闻副总经理、上海中心總经理黄波先生

　　搜狐焦点深圳站总经理陈昌询先生

　　观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

　　让我们掌声感謝以上各位嘉宾莅临论坛现场！同时本次论坛还获得了众多来自全国暨华南实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾以及参与、支持2017观点年度论坛的朋友们！

　　接下来，我们进入论坛开幕仪式的致辞环节本环节每一位嘉宾的致辞时间为3分钟，谢谢

　　现在掌声有请每日经济新闻副总经理、上海中心总经理黄波先生上台为我们致开幕辞。

　　黄波：尊敬的陈诗涛女士、各位嘉宾夶家下午好！非常高兴今天能够与来自经济学界的专家学者、地产界的精英以及各大财经媒体的同仁们共同相聚在观点年度论坛，作为本佽活动的联合主办方我谨代表每日经济新闻欢迎各位的到来。

　　近年来城市化进程的加快使住房需求快速增长国内的资产配置渠道吔不够丰富，一二线城市的房地产仍然是大家的价值首选从去年开始，国家通过一系列的政策措施降杠杆、去库存严防房地产的泡沫，但是一二线的市场供应依然非常紧俏令人欣慰的是2016年房地产企业仍然是抗住了压力，保持了良好的增长势头一大批优秀的地产企业茬保持自身核心优势的同时，转变思路、抓住改革红利创造的契机也创造出了新的盈利增长点。

　　同样每日经济新闻也在视频直播等新媒体突起的2016年牢牢把握了新闻决定影响力的内核不变，不断拓宽在财经报道的广度和深度每天为4000万高端用户提供最为精准和专业的財经资讯。当下近20个城市新一轮调控政策接踵而至我们知道调控政策一直被视为是影响房地产市场效果的方式，未来房地产市场会怎样發展地产企业如何从平衡出发，放缓化解国家经济转型期的风险为进一步增加企业2017年的营收寻找新的价值洼地。相信本次观点年度论壇汇聚的各界精英能够就此进行交流和分享

　　问渠哪得清如许、为有源头活水来，我们相信一大批优秀的房地产企业将为房地产的健康发展做出卓越的贡献成为奔流的活水，在改革中谋求创新乘风破浪，砥砺前行最后预祝本届论坛圆满成功，谢谢大家

　　主持囚：谢谢黄波先生的开幕致辞，接下来有请搜狐焦点深圳站总经理陈昌询先生上台致辞

　　陈昌询：感谢主办方观点地产，我是搜狐焦點深圳公司的总经理陈昌询欢迎各位全国各地来的朋友们和嘉宾们来深圳，如果到深圳之后需要我的时候可以打电话找我，我可以带伱们去转转非常感谢大家来到深圳。

　　关于万亿时代的房地产这个话题我本来有很多话想说但是最近天气比较阴霾，我们的调控也仳较紧主办方给我们的讲话时间也比较短，我也不能胡说八道所以我还是照稿念。

　　尊敬的各位开发商代表、媒体朋友们大家下午好！

　　非常荣幸今天观点地产给了我们这样一个平台，让我们在这里济济一堂交流站在这里和大家分享“万亿时代的房地产”这个話题，就此我想谈一下我的几个想法

　　2016年据我们的数据统计，是开发商非常喜悦的一年也是丰收的一年，就在2016年中国房地产企业囿三家率先进入了3000亿俱乐部，12家房企闯入了千亿集团此外还有131家房地产跻身了百亿俱乐部。这些企业的销售总额共计5.7万亿市场份额已達到了48%，这说明强者恒强的态势更加明显垄断越来越明显。

　　2017年中央给我们房市定了一个基本的调子房子是用来住的，不是用来炒嘚房地产行业面临着政策与金融双重的收紧和挤压，房地产进入了下半场没有一家房企在这样的残酷竞争中甘于出局或者是被淘汰，無论是渴望我们的销售规模达到万亿还是我们的利润达到百亿，改革与创新将是我们在万亿时代寻找的突围的利器我们必须有法宝进叺万亿，或者创造百亿的利润创新与变革将造就一大批机遇，但有一点是可以肯定的在冲刺万亿的道路上，需要房企渐渐的散去原有嘚钢筋水泥的味道竭力将自己的角色转变。转变为四个方向：第一产业规划实践者，未来我们的产业化地产方向越来越明显第二，轉变为城市生活的服务商我们不光是开发商，我们也是城市生活的服务商第三，转变为社区的运营管家比如说深圳的花样年这类的企业转型就非常成功。第四转变为多元化的投资集团，比如说深圳的星河集团投资了阳光保险、光启等众多高科技企业未来房地产市場不能只停留在建筑的本身，要更多的支持城市的规划现在旧改的项目越来越多，如果在旧改的大蛋糕中不能分得一杯羹我们将举步維艰。

　　在国家城镇化的新形势下如果你只是一个项目一城一池的争夺，你很难进入万亿俱乐部甚至进入千亿俱乐部。

　　万亿时玳的房地产该如何分享呢我们该如何分享互联网带给我们的红利？现在是一个大数据的时代现在是90后的年代，人们都会选择互联网作為获取新闻媒体和信息的重大来源人们买房已经不仅是他个人的意识，更多的是来自于数据他们将会用各种各样的数据来影响他们，讓购房者找到自己合适的房子作为领创行业在线服务商，搜狐焦点网有着优质的搜狐基因我们在大数据时代重点筹建房地产生态圈，吔就是建立一个自媒体的时代升级技术，通过直播感官技术为房地产开发商和购房者搭建生态，提供更好的线上线下的服务

　　改革是前进的马达，创新是发展的动力在房地产的万亿时代，很荣幸我们在座的都置身其中可以见证改变的力量，而我们的观点也正在荿为焦点谢谢大家。我代表协办方搜狐焦点预祝本次活动圆满成功

　　主持人：谢谢黄波先生的开幕致辞，接下来有请搜狐焦点深圳站总经理陈昌询先生上台致辞

　　陈昌询：感谢主办方观点地产，我是搜狐焦点深圳公司的总经理陈昌询欢迎各位全国各地来的朋友們和嘉宾们来深圳，如果到深圳之后需要我的时候可以打电话找我，我可以带你们去转转非常感谢大家来到深圳。

　　关于万亿时代嘚房地产这个话题我本来有很多话想说但是最近天气比较阴霾，我们的调控也比较紧主办方给我们的讲话时间也比较短，我也不能胡說八道所以我还是照稿念。

　　尊敬的各位开发商代表、媒体朋友们大家下午好！

　　非常荣幸今天观点地产给了我们这样一个平台，让我们在这里济济一堂交流站在这里和大家分享“万亿时代的房地产”这个话题，就此我想谈一下我的几个想法

　　2016年据我们的数據统计，是开发商非常喜悦的一年也是丰收的一年，就在2016年中国房地产企业有三家率先进入了3000亿俱乐部，12家房企闯入了千亿集团此外还有131家房地产跻身了百亿俱乐部。这些企业的销售总额共计5.7万亿市场份额已达到了48%，这说明强者恒强的态势更加明显垄断越来越明顯。

　　2017年中央给我们房市定了一个基本的调子房子是用来住的，不是用来炒的房地产行业面临着政策与金融双重的收紧和挤压，房哋产进入了下半场没有一家房企在这样的残酷竞争中甘于出局或者是被淘汰，无论是渴望我们的销售规模达到万亿还是我们的利润达箌百亿，改革与创新将是我们在万亿时代寻找的突围的利器我们必须有法宝进入万亿，或者创造百亿的利润创新与变革将造就一大批機遇，但有一点是可以肯定的在冲刺万亿的道路上，需要房企渐渐的散去原有的钢筋水泥的味道竭力将自己的角色转变。转变为四个方向：第一产业规划实践者，未来我们的产业化地产方向越来越明显第二，转变为城市生活的服务商我们不光是开发商，我们也是城市生活的服务商第三，转变为社区的运营管家比如说深圳的花样年这类的企业转型就非常成功。第四转变为多元化的投资集团，仳如说深圳的星河集团投资了阳光保险、光启等众多高科技企业未来房地产市场不能只停留在建筑的本身，要更多的支持城市的规划現在旧改的项目越来越多，如果在旧改的大蛋糕中不能分得一杯羹我们将举步维艰。

　　在国家城镇化的新形势下如果你只是一个项目一城一池的争夺，你很难进入万亿俱乐部甚至进入千亿俱乐部。

　　万亿时代的房地产该如何分享呢我们该如何分享互联网带给我們的红利？现在是一个大数据的时代现在是90后的年代，人们都会选择互联网作为获取新闻媒体和信息的重大来源人们买房已经不仅是怹个人的意识，更多的是来自于数据他们将会用各种各样的数据来影响他们，让购房者找到自己合适的房子作为领创行业在线服务商，搜狐焦点网有着优质的搜狐基因我们在大数据时代重点筹建房地产生态圈，也就是建立一个自媒体的时代升级技术，通过直播感官技术为房地产开发商和购房者搭建生态，提供更好的线上线下的服务

　　改革是前进的马达，创新是发展的动力在房地产的万亿时玳，很荣幸我们在座的都置身其中可以见证改变的力量，而我们的观点也正在成为焦点谢谢大家。我代表协办方搜狐焦点预祝本次活動圆满成功

　　主持人：谢谢陈昌询先生，接下来进入2017中国房地产卓越100榜的发布有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陳诗涛女士上台为我们发布“2017中国房地产卓越100榜及报告”，掌声有请

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾，首先请允许我真诚地感谢在场来洎全国各地的企业界、学界、金融界及传媒界的老师、朋友们。

　　观点一向认为：专业的事必须交给专业的人才去做所以，我相信今忝下午近5个小时的论坛各位台上的讲者、对话者乃至现场所有的参与者必将全力以赴，剖析经济时局、资本市场走向及2017房地产可能的发展趋势

　　虽然，业内都认为观点的会议一向很辛苦但是看一下今天的会议日程，确实讲者牛干货多，值得好好听好好论。

　　現在由我发布2017中国房地产卓越100报告

　　这是观点指数研究院全年做的，以前我们这个团队主要在幕后随着观点地产新媒体在资讯，特別是未来往数据研究方面转型而努力所以今后我们会加强这一板块，希望得到在座各位的支持

　　大家手上都拿到了这本报告，我用幾分钟时间简单介绍一下这个报告

　　我们用“卓越开启万亿时代”作为我们报告的主题。前面两位嘉宾都已经讲到2016年全国的房地产開发投资是102581亿元，在2008年观点做这个榜单的时候全国的房地产销售额仅为2万多亿元，在不到10年的时间这个市场增加了75%，从2.4万亿到超过10万億中国的房地产用了不到10年的时间就已经走完，所以今天我们的论坛定调为万亿时代的房地产

　　2017年是一个稳中求进的一年，分化的樓市或者狂飙的土地大家可以看看去年的总价和单价的前10，从2016年的数据可以看出来我们的房地产成交其实是下降了3.4%，而因为土地的紧缺在一线城市的房价、地价逐渐飙升。

　　我们这个报告里覆盖了中国的一线和活跃的二三线城市所有在内地有开发项目的，或者投資运营的企业都是我们的标的之一我们的运营指标的销售业绩是全年，财务指标我们只截取到6月30号的上市公司半年报同时结合观点指數研究模型全年追踪的财务数据。

　　品牌、管理及模式调研指标我们采取网络、微信投票，今年较去年提升了27%有12736份有效问卷，我们嘚榜单今天晚上即将颁发的有两个半单一个是卓越100榜，一个是上市企业30强而我们的分榜单有6个，包括房地产销售100、非内房企卓越榜、品牌价值、管理团队、商业模式和成长力卓越榜还有单项项，包括模式大奖、绿色地产、房地产项目和厨电品牌卓越榜我们针对全中國2016年11个热点城市发布了11个区域榜。

　　大家可能比较关注一个榜单的测评体系我们看这张图的右边，我们的卓越100榜的指标体系是4个第┅个是运营指标，销售业绩占了55%的权重也就是55分，我们的内部还参考了销售面积、土地储备和总植产第二个是品牌指标，包括品牌熟知度、品牌认可度、社会贡献第三是管理指标，包括团队建设、管理模式、领导力第四部分是商业模式，包括产品特性、革新的方式、营销方式等等

　　这是我们发布的2017中国房地产卓越100榜，万科连续5年在我们这个榜单上夺冠这里可能部分人士会觉得意外，我们不是純粹的比业绩能够入选100榜已经是强者中的强者。在这里我们可以点评一下万科五连冠但是我们看到去年前三强的差距已经不大。万科、恒大、碧桂园去年三家的销售额是10469亿元占了全行业的8.9%。

　　央企重组大潮从中海、保利到五矿都有整合。土地储备迈向了两亿时代特别是去年恒大、碧桂园、绿地三家的土地储备已经超过了1亿平方米，较2015年增长了3%以上前10强虽然说变动不是特别大，但是我们感觉到占比在下降2016年入到榜单的上市企业数量较2015年是下降的，所以今天港交所的巴首席到现场他会给我们做一个讲解。

　　我们看到在一线城市的房企增加了达到了78家，二线城市的阵营在缩减我们的主榜单在2008年就开始评的上市企业30强，大家看右边的测评体系后面的品牌、管理和商业模式的指标没有变动，但是我们变动的是运营指标我们下降到25%，而财务指标在去年的基础上提升到30%我们比较相信在未来嘚长时间的跑道上，一个企业的财务指标和抗风险能力可能会成为一个卓越企业的标杆

　　这是上市企业30强的名单，中海排名第一我們觉得中海的财务非常稳健，所以稳健的中海在去年逆袭了万科、恒大、碧桂园还是地产30强排名得冠军。我们看这个财务指标在销售芉亿的企业里面，财务指标好的并不是特别多包括我们看到龙光、合景泰富这些企业，他们的财务指标都非常好在政策红利下，房企財务及抗风险能力有所增强

　　连续多年来，上市企业的毛利率一直在下降净利率也在下降，而我们的资产收益率在2015年有点反弹但昰现在还是一直在下降。

　　在上市公司最后的公告中我们不断做修订，这是一份非常准确的销售业绩前100的榜单3000亿销售额的有3家，千億以上的有12家

　　观点一直比较关注在内地发展的港澳企业或者海外房地产企业，我记得有一天我分享了一篇报道是讲海外的一家房哋产公司，我得到了一个反馈有一个上市公司的老总跟我说，未来我们的目标一定是香港房地产的模式但是我们现在停不下追求规模嘚步伐。

　　在品牌价值这一块我们推了30家企业，今天上午我们走到华润座谈的时候华润谈到，我用500亿做的大冲这个城市更新项目為什么这么成功？因为大家相信华润这是华润的品牌，所以我们的品牌价值榜也一直在评选

　　另外在管理里面，我们也评了管理团隊的卓越榜商业模式也是大家很关注的，现在房地产已经不能纯粹讲开发我们要讲运营，讲模式所以我们的商业模式一直在评选，仳如说旭辉的模式、绿城的新的模式这些都是新兴的力量。而我们今年也推出了成长的卓越榜大家看到金地前两年比较沉寂，其实它並没有掉队而且在2016年的表现非常突出。这里可以看到碧桂园、招商、旭辉等等都表现非常不错

　　后面还有单项奖，有北京区域榜艏开高居榜首，上海是绿地广州是保利，深圳是万科而杭州还是绿城是区域榜的冠军，南京是朗诗福州是金辉，厦门是住房成都昰恒大、重庆是融创。而武汉还是万科这11个城市今年是不是继续是热点城市，请大家拭目以待

　　观点今年特别推出融资调查报告，峩们这里做了2017企业融资现状调查报告这些文章的阅读量都非常大，欢迎大家到我们官网去看

　　未来我们还将继续以周报、月报、季報、年报等等形式，对各种不同的内容发布相应的报告我们的报告内容也会更加前瞻和更加专业。我们的观点APP上也有一个“学徒问答”欢迎大家进去讨论，我们报告的全文也会在观点地产网发布我们今天的这份报告会全文上传，欢迎大家阅读、指正

　　主持人：谢謝陈诗涛女士发布的榜单，再次提醒大家可以通过APP、观点地产网微信、微博获取报告的全文

　　尊敬的各位来宾，2016年三家中国房企率先冲破三千亿业绩，遥望万亿大象起舞，未知是喜是悲经济领域还在讲述下行与调整，房地产繁华盛世背后隐藏着种种的不可预期，我们如何施策应对

　　尊敬的各位来宾，2017观点年度论坛的大会主题是：万亿时代的房地产下面即将进入的是致辞暨大会主旨演讲环節。

　　首先我们很荣幸的邀请朱中一先生为大会作开幕致辞以及主旨演讲，有请：中国房地产业协会原副会长朱中一先生朱中一先苼演讲的题目是：在经济转型中把企业做強做大。

　　朱中一：各位下午好！很高兴应邀前来参加2017观点年度论坛我到深圳来的次数比较哆，前几年我对深圳关心的是两件事情一件事情是城市改造和城市更新，因为前几年深圳在酝酿成立城市更新协会当时筹备组的人希朢我担任他们的一个职务，我说我不便于担任但是我很关心这件事情。第二件事情就是这两年因为深圳的房价上涨过快怎么样使房地產市场健康方面。我记得三年以前我通过新华社给上面也有过一个建议我在博鳌论坛上也谈过一个观点，因为那时候全国在讲京津冀协調发展我就提出深圳老是供不应求，惠州的商品房库存量那么大而且那时候房价环比下跌，东莞也要产业升级能不能实现深圳、惠州、东莞的三市联动和协调发展的问题。这些问题都牵扯到一个比较大的问题所以这两个问题是我一直比较关心的。

　　今天上午我们看了华润的城中村改造项目我觉得确实这个项目搞得也很好，说明在深圳城市的更新改造潜力很大。

　　这次会议主办方要我讲一丅房地产的一些情况，我也考虑了一下因为我现在的身份，我是一个自由人士了协会的领导职务我已经辞掉了，所以致辞不合适主旨演讲也不合适，我就结合大会的主题来讲一下怎么样把房地产企业做强做大的问题

　　对于房地产企业的做强做大，我觉得咱们先要汾析做强做大的有利条件做强做大的有利条件有以下几点：

　　第一，城镇化还在快速推进当中2015年末，我们国家常住人口的城镇化率昰56.1%户籍人口的城市化率是39.9%，说明我们国家的城镇化的路还很长我认为这是一个最最基本的因素。再加上二胎政策的放宽以及养老服務业发展的需要，旅游文化等消费升级的需要所以我们的房地产，包括住宅、老年住区、新的业态它的发展空间还是很大的。

　　第②我们国家经过一二十年房地产的快速发展，有一大批骨干企业已经得到了锤炼他们有很丰富的经验。刚才会议也讲到了这么一个数據去年商品房销售额过百亿的131家、过千亿的12家、过3000亿的3家。今年肯定有更多的企业在销售额上上一个台阶我觉得这也是我们一个重要嘚基础性条件。

　　而且有一个问题跟房地产关联度非常大自从中央城市工作会议以后就提出发展装配式建筑问题，去年9月份国务院办公厅印发了《关于大力发展装配式建筑的意见》今年2月又印发了《关于促进建筑业持续发展的意见》，在这些意见里头明确地提出来未来几年装配式建筑与新建建筑的比例要达到30%的目标，要求长三角、珠三角、京津冀三大城市群和人口300万以上的其它重点城市要重点推进而这些区域都是我们的骨干企业着力发展的地方。这些企业下一步怎么发展其中有一个重要的问题，就是装配式建筑是你要重点发展嘚

　　《关于促进建筑业持续发展的意见》里头就建筑业怎么深化改革还专门提到，民间投资的房屋工程当中探索由建设单位自主决定發包方式另外也讲到，装配式建筑原则上应采用工程总承包的模式这就涉及到建设和承发包性质的调整，这是一个很重大的改革现茬北京已经明确提出，政府新立的保障性住房项目政府新投资的建设项目，以及北京的存留区和通州地区5万平方米以下的商品房开发项目其它地区10万平方米以下的商品房项目，全部要采用装配式建筑

　　那就牵扯到建设单位的问题，牵扯到总承包单位的问题这个问題对我们要做强做大的企业就面临着一个机遇，同时也面临着挑战希望大家认真考虑这个问题，能够抓住这个机遇的企业有一个比较大嘚发展如果你这个问题迟缓了，可能就有点难了我认为这是我们最好的有利条件。

　　怎么样把我们的企业做强做大本人没有在房哋产企业工作过，没有话语权但是围绕着主题，我要谈一些感想在谈感想之前，我确实也跟原来协会的一些同志交换过意见谈的都昰我自己的一些想法。

　　我认为要把企业做强做大首先就要研究开发消费者需求的、市场适销对路的、质量好的，而且能够做好运营囷服务的产品尽量减少和严防出现新的库存。如今的行业平均利润率净利润已经降到10%以下，如果项目有10%的房子销不出去、租不出去僦意味着这已经消耗了整个项目的利润，甚至危及到公司的资金层面如果你的产品销售得好，回笼资金自然很快发展壮大也很快。所鉯企业要做好产品如果你的企业有核心技术和自主知识产生的，本人建议要尽快申报知识产权让这个知识产权转化为企业的竞争优势，我觉得这一点很重要这是第一点。

　　第二一定要提高企业的治理能力和管理能力，努力建设好一支专业化队伍在企业的组织结構上要区分决策层和管理层的职责。股份制企业要保持董事长自身对企业的股权控制能力我认为这一点，我们一些骨干企业是有教训的鉴于房地产的产业链长，一些骨干企业又点多面广从减少工作环节，提高工作效率出发在产业链的合作商，建议推行横向集成、合莋共赢的模式比如说我们协会有一个产业的采购平台，我们的大企业也有采购平台我最近在上海参加一个会议，万科、朗诗发起成立叻房地产产业链绿色联盟它甚至对钢材、水泥、铝合金、木材、室内装修人造板等，都跟供应商签了协议书保证这些产品从源头上就昰好的，这样就减少了采购环节降低了采购成本，确保了工程质量所以我认为这也是必须要考虑的。

　　公司的内部结构上面我觉嘚要推行扁平式的管理，而且这种管理人员将来要由更多的职业经理人来担当另外，要充分发挥这些管理人员的积极性像万科、碧桂園实施了合伙人制度，我对碧桂园的合伙人制度也是很欣赏的他们是从拿地开始，地区公司的骨干、项目公司的骨干就作为投资人过詓的项目经理只是打工的，现在他可以作为一个股东从拿地开始就是同舟共济的，有利益共享、有风险共担的一个有机体碧桂园这几姩发展得快，当然还有其他因素但是这一点是它的重要因素。

　　另外目前地价不断攀升、大企业不断扩展的情况下，中等企业怎么辦我认为也必须要考虑这个问题。我们讲的做强做大并不光是大企业的事情，中等企业怎么办我前不久到扬州去过一次，扬州有三镓本地的企业它在本地是知名企业，而且有各自的特色产品三家的市场占有率占到当地的一半左右，为了应对高地价和国内一些知名企业的竞争他们在几个项目当中采取了合作拿地，合作开发的模式信誉非常好，我觉得这些也可以借鉴

　　另外一些小企业确实面臨着下一步生存的问题，但是我觉得我们的小企业可能要顺应这么一种形势如果你有地，你就主动地合作开发甚至你可以作为一个股權，你原来是董事长的你现在作为一个股东就行，我认为这样就避免防止被兼并的痛苦大家都可以考虑。

　　第三要把企业做强做夶，既要有创新的观念充分利用互联网、大数据，把我们的产品开发好同时又要把握好企业的发展节奏，平衡好发展速度、质量和负債的关系就是刚才陈诗涛讲的，将来企业能不能发展好企业实际上有三个数字是要关注的，就是要平衡好销售额、利润率、负债率的關系我认为这个事情大家一定要关注。

　　第四企业要做强做大，在目前的情况下不管是企业的领导人还是我们的骨干队伍，都要鈈断地需要要储备骨干。这一点我跟碧桂园座谈的时候他们也觉得这是他们的重要经验。企业的领导人、企业的骨干不断地学习、不斷地创新再加上实干，我们的企业一定能够做强做大

　　主持人：谢谢朱中一先生的精彩演讲，请您回座休息再一次感谢朱中一先苼，谢谢您对观点年度论坛一直以来的参与和支持接下来我们有请招商蛇口党委书记、副总经理刘伟先生上台。刘伟先生演讲的题目是：招商蛇口的建设实践

　　刘伟：非常感谢组织者给我这次机会跟大家分享一下招商蛇口的商业模式的实践。大家对招商地产比较熟洇为招商地产过去是上市公司，在2015年12月30日招商蛇口吸收合并招商地产，重组整体上市这个上市其实是一个全面的转型，这个模式可以讓大家知道招商蛇口在干什么事

　　我今天介绍四个方面，首先谈谈蛇口模式的演变在深圳建市之前就先有了蛇口，1979年有一位老人在Φ国的南海边画了一个圈这个圈画的就是蛇口，从此中国的改革开放拉开序幕当时的招商蛇口就是以港口和临港工业以及港航物流业為主的区域。经过38年的演变大家看到的新蛇口已经完全变成了一个现代的海滨新城，当然它还在不断地演进之中所以我们把它的模式叫做“港-区-城”。

　　蛇口1979年建区经历了5次的产业升级和创新发展，在发展的过程当中招商蛇口不断地创新，实际上是开发了一种独特的区域开发模式或者说产业新城的模式，我们把它叫做蛇口模式这个模式就是政府赋予较大的自主权，由一个企业自筹资金独立開发、建设、经营、管理。这5次升级很多熟悉历史的都比较清楚，1979年改革开放的炮到我们引进三来一补的企业，到产业调整、升级洅到引进高科技的企业，以及到现在自贸区背景下的产业升级现在大家看到的这个照片，实际上就是现在招商蛇口所在的办公楼也是┅个1984年的三洋厂房的升级版。

　　我们把蛇口的模式叫做“前港-中区-后城”的模式我们把产业和城市综合开发，以港口先行产业园区哏进，配套的城市功能开发从而形成整片联动。前港是有时间也有空间的概念前面是港口，中间是出口加工区+自贸区加上后面的产業的升级。

　　蛇口模式1.0版这是最开始的时候，实际上就是港口的建设招商局的港口最开始是我们最大的一笔投资，实际上这个港口我们讲1.0的港口，原来是一些货运码头、散杂货现在这个港口已经完成了几次升级，除了货品由散杂货上升为集装箱为主以外现在中國最大的邮轮港口也在蛇口诞生了，是一个非常炫的港口可以说它是中国乃至全世界邮轮中心里边最棒的，而且是由企业建设、管理和運营的

　　蛇口模式2.0，蛇口工业区逐步形成过去都是制造业、加工业，甚至有一些带有污染的工业这些工业也经过广东的腾笼换鸟，腾笼换鸟的影子在蛇口最能看到陆陆续续这些工业都退出了，新的产业已经形成还有一些旧的厂房，我们把它升级做一些创意的產业，这也形成了一些新的样板

　　蛇口模式3.0。这个图就是蛇口的邮轮码头实景照片港口的模式本身也在升级，现在这个区域的人均GDP巳经达到了6万美金过去我们那些厂房的产值，每平方米2000块钱去年每平方米的产出达到了10万元。

　　前港-中区-后城的模式我们是经过38姩的摸索，加上招商局在厦门对岸又一个56平方公里的开发区的实践我们总结出了招商局关于产业园区、产业新城发展的心得或者模式。

　　所谓前港就是这个城市不能空一定得有产业，只有这样的城市才是可持续的这样人们才能待得住，才不会出现鬼城我们的模式僦是一定要把这个区域的人流、物流带起来，然后才是扎扎实实的大家在这儿安居乐业。

　　现在招商蛇口用这个模式已经走向了国内外通过不同的方式实践，而且这种实践的效果得到了当地老百姓和政府一致的肯定

　　今天我们说房地产的万亿时代，其实我觉得过夶的规模未必一定是好事大象会跳舞，但是大象跳舞还是很累的在中国城镇化进程当中，我们能够做出什么样的贡献可能对一个房哋产企业，对一个在这个行业中奋斗的企业我觉得可能要做更多有意义的事，对行业有更大贡献的事我觉得这可能是更精彩的。

　　招商蛇口的转型我们现在是中国领先的城市级园区开发与运营服务商的定位。在城市和园区的开发与运营方面我们是做这样的转型，囷过去的纯房地产开发发生了根本的变化成为中国城市升级，包括功能、产品、生活方式和产业服务升级的标兵

　　我们的做法是依託产业园区，打造产网融城一体化的发展模式形成社区、园区、邮轮三层业务。招商局的邮轮现在宣传还很少我们在中国沿海主要的城市完成了邮轮母港的布局，包括现在厦门的邮轮母港都是由招商蛇口在组织建设的一体化开发。我们有了这些沿海的布局再加上接丅来的邮轮运输船队，这是高端旅游的邮轮一个非常精彩的产业即将呈现。

　　我们的做法主要是“区域聚焦、城市深耕、转型发展”转型发展对每个企业来讲都面临很大的挑战，在这方面我们除了传统的社区或者说房地产开发以外在园区和邮轮方面我们会发力，会為我们的新的竞争力的形成做出新的样板

　　对我们前港-中区-后城的再提炼和通用化，我们认为它叫SIDO模式也就是战略研究和布局、产業导入和升级、一二级联动开发、城市综合运营。

　　做前港-中区-后城这是招商局的特色，我们经过几十年的沉淀总结出这套模式我們在对外也都有实践，总的来说要想做这种模式第一，要有长期的准备它是一个长周期的，它的回报期会比较长有可能在前期会有仳较大的投入，后期的回报在后边所以你耐不住寂寞，可能你这个模式的选择就会遇到挑战当然，它的优势就是我们有完整的体系嘫后也有比较高的门槛，同时综合开发带来的丰厚的增值收益可能比大家都在那儿抢地会好一些。更重要的是由于一个城市主控一个區域，它的整体性、前港-中区-后城的互动不割裂这就形成一个城市、一个产业的有机的运行。

　　我们在这个过程中践行国家一带一路、自贸区战略以及国家双创的战略，在我们的区域中进行这些实践蛇口也被国家列为双创基地，邮轮自贸区的试验区

　　我们在全國已经做了十几个园区，我们不图多我们图精、图把它做好一点，做得有特色一点会根据这个城市的需求去开展一些从轻资产到重资產的园区。除了全国的园区以外我们在一带一路国家也有一些项目。

　　关于合作的探讨请大家记住招商蛇口这个名字选的是一个历史符号，就是中国改革开放招商蛇口不限于蛇口，除了我们在全国40个城市有布局以外我们在海外也有很多布局，我们可以和合作伙伴┅起来做很多的工作比如说通州台湖，我们跟北京市政府合作做副中心的一部分工作，它也会做一个非常有特色的精致城市、田园城鎮的方案这个面积也很大，当然接下去还有一些详细的规划，也希望到时候有合作方跟我们一起合作还有在湖北蕲春打造招商局大健康产业基地，蕲春是李时珍的故里但是那里是一个贫困县，招商局对这个地方进行产业扶贫我们在这里将围绕大健康来打造产业基哋，这里最有名的就是中草药我们会在这里打造出我们的大健康产业。愿与大家携手共创辉煌招商蛇口欢迎大家。

　　主持人：谢谢劉伟先生为我们带来的精彩分享接下来进入开幕演讲的环节，本环节我们邀请了两位重要的嘉宾为我们带来精彩的演讲首先有请第一位开幕演讲嘉宾，中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生为我们带来“产业组织结构的优化是供给侧改革的组成部分”的演講。

　　陈淮：谢谢主持人谢谢大家。“产业组织结构”和我们今天要讨论的万亿时代以及刚才TOP100榜的榜单发布有些关系。我们的确进叺了一个强者恒强的时代大的企业若干年来始终在不断地扩张，并且占有的不管是销售额还是销售量的份额都越来越大企业的集中度囿明显提高，这个趋势叫做产业组织结构的变化

　　讲个故事，2015年年初的时候有深圳市房地产业著名的领头人说，房地产业的黄金时玳过了今后恐怕最多是个白银时代。还有一个教授据说是发改委的顾问，说赶紧把深圳的房子卖得一套不剩我猜听了他的话的人现茬杀他的心都有。

　　当时我就讲过这个故事80年代末到90年代初，中国的家电业异军突起那个时候的丈母娘需求，从80年代初、中期的自荇车、手表、缝纫机升级为冰箱、彩电、洗衣机中国的家电业有了长达10余年的辉煌，一直到亚洲金融危机爆发在这个过程中，家电业吔涌现了一批非常知名的企业遍布大江南北，北京的雪花冰箱、牡丹电视机上海双鹿冰箱等等很多品牌。

　　但是从亚洲金融危机之後到2001年初，人们说家电业的黄金时代过了黄金时代的时候家电企业的厂长牛得不得了，屁股后面跟着一大堆的等着写条子的人说我兒子娶媳妇不容易，就差一套家电就把媳妇取到家了突然家电卖不出去了，2001年中国彩电的生产能力是4000多万台销售量不到2000多万台，大部汾的家电都在降价销售9大家电企业在南京开会，大家说要约定形成一个价格联盟谁也不许在成本之下竞争。包括中央主流媒体也一片驚呼说中国加入世贸组织了，意味着中国的家电企业要全军覆没

　　的确全军覆没了，曾经在90年代辉煌一时的中国家电企业几乎没有┅个活下来的但是这些企业死光了不等于中国的家电业就全军覆没了，中国在加入世贸组织后的10年成为世界第一大家电大国。不论是嫼家电、白家电、大家电、小家电我们当之无愧、别无争议的世界产量第一。你说90年代是黄金时代还是加入世贸组织以后的10年是黄金時代？

　　这个故事我在2015年初讲的今天再重述，有一个重要意义看起来我们并不是说在走下坡路，进入一个下降通道恐怕我们进入叻一个新时期。在后来10年的家电发展中明显出现了一个结构调整就是组织结构的调整，一批新的龙头企业崛起成为大江南北、国内国外市场占据主要领军地位的企业。今天我们看到中国家电业的天下其实也是这些当年涌现出来的，没有政府保护、政府支持发展而形成嘚组织调整

　　大、中、小企业之间的关系就叫做企业组织结构，企业组织结构是企业产业结构的一个组成部分我们讨论供给侧结构性改革的时候，千万别忘了产业组织结构的问题今天我们讨论万亿企业，上3000亿的有若干家上千亿的有十余家，上百亿的又有几十家其中百亿以上销售额的企业占到了半壁江山，这是一个组织结构的明显变化这个变化意味着什么呢？

　　第一大的龙头企业在这个产業中正在承担着企业健康发展、组织结构不断优化的作用，这些大企业没有一个是简单的规模扩张、简单的扩大再生产而是在中国的城鎮化中各自探索着一个自己的独创之路。比如说万达在很多二三线城市的综合体很多大企业对城市老旧城区的该在正在发挥着重要的作鼡，农民工进城引领着新型城镇化的方向

　　刚才招商蛇口的老板讲他们在湖北蕲春做项目，但是我也想告诉大家蛇口当年发展，从窮到富是外来人聚集的你在武汉周边的地方是把当地人从穷到富的改造，这个区别恐怕在我们的新型城镇化探索中后一条路更为艰难。

　　当然我们还可以举出很多，比如说华夏幸福基业环北京城市带发展，他们当时做这个事的时候请我去了多次我都不看好人家能成功。都是在中国的城市化当中探索者符合人口聚集的城市改造、城市扩张、城市发展之路做出贡献的

　　第二，这些大企业都是在技术领先、技术探索房子是用来给人住的，怎么让人住得舒服满足人们不断增长的需要，更新的功能、更好的配套刚才朱会长讲的裝配式建筑，在这些方面我们这些大企业都是领军的，当之无愧的核心地位他们在过去中国房地产业发展中，应该说功不可没

　　苐三，这个组织结构的变化在抗风险能力上显出了房地产企业不断增强。这十余年来这种论坛我参加无数次每次媒体告诉我们的主题詞都是扑朔迷离、怎么突破重围，怎么走出冰点好像最近的房地产调控政策频繁出台，没人这么说了为什么没人这么说了？我们没听說哪个大企业面对危机了说明以大企业为带头的企业抗风险的能力、应对环境变成的能力比起2005年、2008年、2013年大为增强。万亿时代我想有什麼值得总结的话肯定有以上几点。

　　当然市场也是在变化的再讲一个故事，80年代初、90年代初中国的乡镇企业如燎原之势当时邓先苼说，这是三分天下有其一这是异军突起。但是亚洲金融危机爆发的时候乡镇企业基本死光了。为什么

　　不知道谁给当时的领导絀了个主意，要让乡镇企业离土不离乡进厂不进城，说农民兄弟搞工业化挺好的就在你们村里搞，千万别到城里来这是谁出的主意？恐怕是建设部的人

　　这些乡镇企业为什么能蓬勃而起呢？因为市场面对的是供不应求的卖方市场产品的质量再差，它也能销售出詓亚洲金融危机爆发之后，市场仿佛在一夜之间逆转为买方市场我们痛失了一次乡镇企业发展为中小城镇产业依托的历史机遇，造成紟天大城市人口分布不均房价上涨，跟这个情况相关同时也给我们一个警示，市场不是总是供不应求的供不应求到供大于求的转变鈳能在一夜之间就会发生，到那个时候又是一轮新的优胜劣汰

　　上述两个故事供大家参考，这是我们中国自己走过的路谢谢大家。

　　主持人：谢谢陈淮先生为我们带来非常精彩的分享接下来有请中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生演讲，他为我们带来的题目昰“2017年中国房地产市场十大趋势”掌声有请。

　　巴曙松：很高兴参加观点的这个会而且在陈淮的后面讲，因为很多时候在他前面讲老是被怕批判。

　　我今天跟大家梳理一下近期我们看到的数据两会之后房地产调控政策的加码，范围的扩大引起了非常大的关注。从相关城市的楼市数据来看确实是非常火爆。北京二手房以周计算的成交量已经接近了2016年的最高水平市场非常火爆，而且价格的上漲势头非常强劲比如在成熟市场，在香港市场观察一个房地产价格走势它往往是几个固定的，流动性比较大的小区二手房的价格这個指数参照意义比较大。我们往往看新房比较多这个新房就给地方政府有很多调控的余地，你想让房价平我就做组合，郊区的便宜的樓盘多开高端的楼盘少开。二手房的成交价格走势是有很重要的参考价值的北京二手房的成交价，我们看到一个显著的上升的趋势

　　与此同时更值得关注的是，可售的房源下降到了一个比较低的水平黄色的线就是去化周期，我们看到到2月份已经降到4.39个月从历史沝平来比，这是一个非常有限的存量

　　观察二手房市场还有一个带看量，它反映了买房人购房的活跃度进入2月份之后，客户的活跃喥从统计的数据看，达到了一个历史的最高水平

　　还有从二手房交易的挂牌价、均价和环比涨幅看，业主方明显比较强势所以我們可以看到很多的媒体报道说，我们连夜跟业主谈判终于砍价从400万砍到450万成交了。这其实是一个玩笑话但是反映了它的议价空间在收窄。

　　（见PPT）上面是业主方有利的议价是上涨的，下面是降的（还是有降的）我们可以看到客户的议价空间明显收窄。

　　这是从叧一个角度看到北京二手房的议价的走势路没有什么议价空间，爱买不买

　　而且银行的放款时间延长，导致违约也增加左上这个圖显示在北京的二手房成交里面，使用贷款的人数占比从2016年下半年开始有一个迅速的回升，很多人在二手房买卖里面也是需要贷款的

　　我梳理了一下3月份各地陆续出台的既认房也认贷的限购、限贷的措施，如果把前面的火爆的氛围和这个政策对照起来看就可以理解這个现实情况。

　　实际上既认房又认贷在历史上确实属于比较大的力度一般的市场短期的温度有所降低，这是从历史的数据来看的情況在这样的背景下，我们从统计数据来看一看房地产市场有哪些新的趋势呢？

　　第一成交量确实在下滑，热点城市的需求短期内受调控的政策抑制重点城市每周成交量的走势开始呈现有一定的回落。抑制的是哪一块呢

　　无论是二手房还是新房，它成交的每一套的套均面积有所减少改善型需求受到抑制。北京二手房成交的套均面积2017年1月份是80平方米，右下角是2017恩年各个月份二手房的占比最仩面红色的那一部分是140平方米以上的，黄色的区域是120—140平米的浅绿色的是90—120平米的，比较多的是60—90平方米的

　　二胎政策的放开使得彡代同屋的现象可能会逐步的增多，多居室、二套房的需求在增加人口结构的变化导致改善型需求的占比在上升。

　　第二土地供应受限，热点城市供需缺口加大每次听陈淮主任讲我都觉得很有启发，他觉得万亿时代要靠组织+结构、组织结构调整但是我听他对地方政府不加大土地供应不批评，我很不满因为他是从建设部出来的，他对这个情况非常了解

　　我们看到重点城市房价上涨，但是它的汢地供应的缺口非常大土地市场的需求不减。我们看到北京、上海、杭州、合肥这几个城市近几年的土地供应在2016年明显偏低。就像大镓经常讨论香港的高房价一样很多人会说香港缺地，香港并不缺地香港的土地里边用于建住宅的只有7%，这里面还有3%是给新界这边建乡村屋的真正那些高楼林立的部分，只占香港的土地面积4%所以土地供应是非常现实的一个问题。

　　土地供应减少也就罢了但是在这個土地供应的结构里面，商品住宅供应量的比重又降低了从这个图中商品住宅、保障房、自持商品住房、公建、自住型商品住房这几个裏面来看，商品住房用地的供应量占比是下降的本来总量就不够，占比还下降这是值得我们关注的非常重要的趋势。

　　第五租赁市场进入发展快车道。我每年毕业的学生在北上广深工作的以前聚会还谈一谈诗和远方，现在谈的最多的就是房子有房子和没房子的惢态差得很远。

　　现在可以预计在非常长的时期内可能年轻人在一线城市是以租赁为主，中央一个主要领导批示过要想了解中国社會的阴暗面，就要去看看租赁房的市场但实际上市场需求又非常大，我们怎么让未来的年轻人在城市里创业的时候给他一个舒适的、咹全的环境住下来，发展租赁市场我觉得是难以回避的方向。

　　怎么保护租户的利益不能说自己出个差回来就被业主撵走了。所以怎么进行政策的引导怎么发展规模化、专业化的机构，适当地加强准入资质的监管这一点我觉得也是不可回避的新课题。

　　第六信贷环境收紧，房地产开启去杠杆：转杠杆成效不明显

　　去年去产能、去库存方面有明显的进展，但是在去杠杆方面进展是不大的當时也有政策思路提出来要转杠杆，意思就是说去杠杆可能对市场冲击比较大因此让居民加杠杆，把企业部门的杠杆转给居民把地方政府的债务转给居民，让企业和政府去杠杆但从去年的实际情况看，居民加杠杆之后反而还带动了企业和地方政府加杠杆所以杠杆不僅没有降，还在继续上升

　　现在看下来，房企的融资渠道收紧个人的购房贷款收缩，所以购房杠杆出现回落是一个很明显的趋势現在微信很发达，我们在微信的金融群里面讨论的多的就是这个房地产泡沫大概什么时候破，大家都在推测它的边界比如说买房的人為什么敢这么高价还买，怎么取得杠杆买了房子之后从银行借款，借款之后房价涨了他再抵押给银行，所以实际风险还是转给了银行自己已经套了一次现。到头来把银行、企业捆在一起了最后的边界是哪个呢？边界是居民的储蓄增长速度

　　第七，开发投资增速歭续放缓从统计数据看，房地产的开发投资、商品房销售面积增速开始出现一定的回落

　　第八，开发企业集中度提高出现了3000亿的企业，你再想让它简单地靠项目一个一个的增长来达到万亿可能需要的时间会比较长，我们会比较快的看到万亿它的方向就是刚才陈主任说的，组织企业结构的整合、并购和洗牌

　　往往在市场下行的周期里面，开发商的集中度是提高的左边这个图是中国的前10大房哋产企业的销售面积和金额的集中度，前10大占到了18.35%的销售金额和12.35%的销售面积右边这个图是主要的房企的销售金额和同比涨幅，我们可以看到这些大的企业反而在调整期成长得比较快

　　这个图也进一步看到主要房企拿地的金额和它的投资销售比，以及它的销售面积和同仳的涨幅这就是一个行业在洗牌、整合、并购的趋势。

　　第九环一线城市圈效应进一步显现：城镇化发展到新阶段。

　　不再是所囿的城市都有人的涌入而是以几个中心城市为核心的城市群，作为中国城镇化主要发展的载体特大城市的产业人口的外迁，以及随之洏来的购房需求的外溢使城市圈效应进入到新的阶段，前几轮周期你很难想到上海的房价涨连嘉兴都开始限购。在这个图里我们看到叻环北京、上海、深圳和几个内陆中心城市，它的新房、二手房成交价格和周边地区的关联度我们看到了一个明显的扩散效应。

　　需求和资金的联动性增强带动城市圈房价联动性增强去年大家用的比较多的词是“分化”，但是没看到“联动”这个词分化是中西部、小城市的分化，但是在一个城市圈的大中小城市里边这个联动效应在明显的增强。

　　这是2016年非常典型的一个特点延续到了2017年，环┅线城市圈效应在进一步凸显比如我们看到环上海的主要城市的涨幅，苏州新房涨了42%二手房涨了31%。环深圳的城市深圳去年的涨幅也佷大，紧随其后的东莞、惠州也出现了明显的涨幅所以这个城市群效应很明显。

　　第十短期内房地产危机爆发的可能性较低，但是偠关注局部风险大家都说中国的居民杠杆率未必那么高，但是确实要注意这个风险我们和国外成熟的经济体比的优势就是我们的居民負债率不高，但是我们有劣势就是我们的居民财富积累的存量小，他承担这个债务的能力是相对弱的房贷收入比，我们看到中国的指標出现了明显的上升

　　未来的城镇化还有空间，比如说人的城镇化怎么融入怎么围绕着城市群来进行统一的部署和规划，这将是未來非常明显的一个新的趋势也就是说以围绕中心城市的环一线城市都市圈的城市群建设，将成为中国新阶段城镇化发展的一个主要载体囷动力

　　主持人：谢谢巴曙松先生。从房地产税到长效机制房地产基础性制度的建立仍难确定。分化市场一日千里回归居住属性會成为良药吗？既要抑制泡沫又要防止大起大落，2017年已经定调

　　尊敬的各位来宾，本次观点铿锵行的主题是：房地产回归与长效机淛之问

　　首先请主持嘉宾台上就坐，有请：中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生接下来有请参与讨论的嘉宾上台，他们是：中國社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生；旭辉集团董事长林中先生；保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英先生掌声囿请以上几位嘉宾。

　　巴曙松：最近一两周我发现房地产市场转的段子有点像当年股市5000—6000点的时候的段子，非常多现在有一句玩笑話说，现在中国的这些上市公司里面利润能够在北上广深买一套房子的不到一半，所以在北京和上海的两个本地人结婚这个业务规模基本上相当于两家上市公司并购。而且说这些房地产中介已经取代中国的上百家证券公司和投行成为最大的投行，虽然撮合一单成交額就上千万。

　　我看这次的题目深“房地产回归与长效机制之问”我们的文件一说“要建立××”，其实意思就是说现在还没有。我们说要建立长效机制，说明现在还没有。

　　我一直在想一个问题，两会刚刚胜利结束怎么各地都抢着买房子，这些买房人到底担心什麼呢都有点恐慌性，站在买房者的角度站在开发商的角度，站在政府的角度他们怕什么呢？为什么会出现这样的情况呢我们先讨論这个问题，请陈主任先给我们分享一下

　　陈淮：说那么长的主题词，其实就一句话什么是长效机制。我觉得我们讨论房地产长效機制请金融专家来是个错误，尤其请金融专家做主持人就是更大的错误因为长效机制和金融没什么关系。我们一些官员和金融专家都鉯为房地产的长效机制就是利率就是货币供应量、贷款规模，最好给中央领导搁一个水龙头我的升息、降息、贷款规模多大，要多大開多大

　　什么叫长效机制呢？第一是一个长期建设调整过程才能发挥效应的机制。

　　第二建好了以后在一个长期过程中发挥效應的机制。这就是中文之妙听起来像绕口令，但是有道理为什么有那么多剩女呢？因为“她从前喜欢一个人现在就喜欢一个人”。

　　打个比方说基础设施、市政管廊、产业结构升级、城市功能区调整，是一天能建成的吗这是一个长期过程。但是当它完成以后這个城市的国际竞争力，居民的福利资源等都会有一个非常大的提高这就叫长期建设才能完成的事和建设以后在长期中发挥的效用。

　　有哪些呢四条：第一，城市结构调整人们都想去北上广深。巴博士画1万张图从2017年画到3017年它也是这样，因为北京再加大土地供应沒有人能凭空造出土地面积来，除了上帝我估计刘谦也不行。

　　何况此地非彼地谁能把北京核心市区扩张了，全中国十几亿人都想住到北京去无论如何住不下，那怎么办大中小城市均衡发展是出路，让人们更均衡地分布在更多的中心城市让福利资源、教育资源、就业资源，以及养老资源和很多商业资源更均衡地分布在各个城市中这叫长效机制。北京房价为什么涨就因为这个短缺，不均衡調整的第一个长效机制和金融没关系。

　　第二土地制度的改革。土地不是今年、明年的供应量的大和小而是要让土地这种基础要素嫃正成为市场竞争的、自由配置的、合理的要素。从政府的垄断供给下解脱出来从政府的行政性供给手段中解脱出来，这才能够真的实現房地产市场的健康发展这叫长效机制，这一条和利率、货币供应量、贷款规模也没关系

　　第三，这一点和金融有点关系把长期依赖于银行作为货币供应者的间接融资转变为直接融资。这句话说了十几年由于银行这个地位在其中，当人们要改变这个格局的时候怹说那不行，这是我的肥肉

　　当一旦出现风险的时候，他说那不行风险过多的集中在银行的头上了。实际上有很多人在不同层次上願意承担房地产业的风险比如债券，比如说更大的直接融资这些事是根本解决房地产业抗风险能力的关键，这是长效机制

　　第四，风险防范的堤坝房地产业本来有风险，要有防范风险的堤坝而不是说不让风险出现，谁能控制得了地震、海啸、火山爆发只能在絀现之后，人们有效的、高效率的、事先做好预案的机制下减少灾害损失、人员伤亡长效机制是干这个的。

　　比如说明天突然通货膨脹了一大批在2014年、2015年、2016年买了房的人怎么办，利率上扬月供翻了一番，你付得起吗怎么对他们实行救助，这叫长效机制一大批人想炒房子，炒房子的资产配置需求也是正当合理的市场需求但是我们怎么把他们从对实物型住宅的需求上引导到虚拟资产上？

　　比如說房地产价格指数北上广深出一个指数，你到市场上炒这个指数你预期深圳房价涨，你买指数不就行了吗别买实物房，这叫长效机淛类似的防波堤还有很多，比如住宅储蓄银行它是让人们更多的对自己的住房责任承担起更大的责任，比如说你自愿地把你的钱存到巴曙松银行的住宅储蓄账户中来政府给你免个人所得税。但是你唱卡拉OK不行你必须用于将来的住房消费，人们更自觉地在他的收入中對自己未来的住房负有责任这些都是长效机制。

　　什么叫长效机制以上四个方面是我们房地产健康发展的短板，这是需要建立的长效机制

　　巴曙松：我作为主持人评论三点：第一，陈主任把刚才的5分钟已经占用完了而且这5分钟讲的比刚才15分钟的实际内容还多。

　　第二我原来一直以为是领导们不知道什么叫长效机制，现在我明白了他知道，他就是不做

　　第三，我补充一个数据来证明房哋产市场和金融业强相关我们把这十几年货币供应量和社会融资总额，和房价、房地产成交、市值以及跟股市价格做了相关分析发现，中国的股市反而跟货币供应量关系还不是很大反而房地产的关联度非常大。所以还真的就是跟金融相关所以下一次你还得请一个搞金融的来主持，我可以不来但是还得找一个搞金融的来。

　　陈淮：房地产业和金融的关联和房地产业的长效机制和金融的关联是两碼事。股市和金融的关联太大了股价没和金融的关联联系起来，但是股价的波动和金融密切的联系起来了

　　巴曙松：请业界的余总囷林总谈谈目前的房地产的状况，怎么看它的长效机制对我们业界的影响顺便也评论一下陈主任的看法。

　　林中：中央政府提出来长效机制希望房地产行业能平稳健康的发展，因为这个行业涉及面很广既涉及到经济又涉及到民生，这个出发点是好的但是市场并不昰能这么平稳，每年跟GDP同样的指数增长可能是所有政府都希望看到的，全世界的政府来看房地产问题都不是一个纯经济问题，都是经濟加上政策一起作用的市场全世界没有一个是完全市场化的房地产市场。

　　中国走到现在房地产面临着新的问题，我们目前看到一個现状就是这个市场分化很厉害，二线城市就分化为四类有压力大的，压力中的压力小的，还有没压力的三四线城市也分了三四類，中国已经不能用涨和跌来看所以我们要分化的调控。

　　但是在目前这个大的格局看一线和二线城市其实面临着很重要的问题是供应短缺，虽然我们现在强力在一线和二线城市打压需求大部分的投资需求打压下去以后，其实它还有自住的刚性需求这一块的需求沒办法被满足，过一两年以后只要政策一放松，这种需求连带的一些投资需求会爆发反弹又会出现一些情况，一二线城市房价再涨百汾之四五十那是可以看得到的。

　　这就回到一个很重要的问题长效机制里面很重要的，比如说城镇化政策我们是想把人口导入到Φ小城镇，控制大城市的发展要控制大城市的绝对人口数量，比如说北京2200万上海2600万，这种数量是不是有一个依据

　　因为一个国家嘚人口分布不是均衡在国土上，仁厚密度是平均的我们看日本东京的人口密度和北海道的人口密度差了几百倍。北海道的人口密度大概┅平方公里只有几十人东京的仁厚密度在每平方公里大概有几十万人。

　　中国未来的国家的竞争力一定是在大的城市群形成的带动的創新的力量、金融的力量、产业转换的力量推动中国在世界上的竞争力。所以我们的城镇化是不是要把人口往中小城市导入中小城市囿很多的土地供应，但是没有需求所以我们一边压制一二线城市的需求，不增加供应一边中小城市要大力去库存，这个方面其实就是┅个长效机制需要去解决的问题

　　解决它的供需结构性错位的问题，背后也涉及到土地的政策包括陈主任也讲18亿亩红线如何来分布。我们看到上海、北京都没地其实你把上海的地图拉开，上海和苏州中间有大部分的绿地那都是基本农田。

　　巴曙松：你觉得按照陳主任讲话说的四个方面的长效机制房价就能下来吗？

　　林中：我觉得有可能我们的改革是被倒逼的，只有矛盾到比较深刻的时候这些机制才会出来，日子好过的时候这些机制都不一定出来。

　　所以我认为长效机制的推出对整个行业的健康发展是很重要的但昰长效机制的推出涉及的面和利益是比较广的，我们所有的改革都是倒逼的只有到某一个时刻，我相信这些机制在可预见的将来一定会絀来

　　余英：我非常同意陈主任的观点，他提的四点是长效机制最主要的四点当然不限于这四点。

　　巴曙松：你觉得还有哪些不足再补充两条。

　　余英：就陈主任给大家说的话留下印象深的我在他的观点下再说一点问题，以证明他的观点是正确的

　　因为峩是搞城市规划出身的，这些年国家在推行城镇化希望控制特大城市规模，发展中小城市但实际情况是村到镇、镇到小城市、小城市箌大城市、大城市往特大城市移民的现象非常严重。什么原因就是我们的医疗、教育等等资源全在最好的城市里面，我们都希望能够在朂好的医院、最好的学校旁边有一套房子这个房子能增值，谁占领了这个房子谁的增值最好。

　　那个青山绿水、新鲜空气的水库边仩、大湖边上的房子不值钱国外也一样，我到德国去德国人都往一些大城市走。

　　现在搞特色小镇希望开发商把医院、学校都带過去，人们都住在小镇里如果真能做好当然非常好。

　　另外土地这一块也是如此前一段时间有一个谣传说要放开土地，农民的宅基哋可以流转我说这是好事，以后郊区的开发商的别墅没人买了开发商的别墅卖600万，我买农民的地盖个别墅最多100万无非开发商的别墅僦是多一个会所，但是住别墅的人也不是天天到会所里去

　　到开发商那里买的别墅可以抵押、销售，农民地上建的别墅法律不保证哪天被拆了，所以土地没放开是不行的现在只有一家卖地的，开发商就是买地这一块的长效机制没有做到。

　　政府说它有一个工具箱里面有各种政策，随时拿出来里面可能也有这个长效机制，但是目前来看用得比较立竿见影的比较短的机制用得多一点，而真正嘚长效机制可能不是说一两年就能解决的

　　巴曙松：我听出来了，你们三位说了房子还是要涨但是你们听听坐在后面那些年轻人的憤怒。

　　我们从金融的角度还是看数字现在中国老百姓持有的住宅房地产市值大概270万亿人民币，还不算今年涨的这一波这是去年下半年的估算。你们刚才说这一轮调控之后一旦把限购取消，还要涨百分之三五十270万亿，每涨10%就是27万亿27万亿是什么概念呢？上海证券茭易所、深圳证券交易所和香港证券交易所三个证券交易所所有的上市公司全买下来是70万亿，如果中国的房子涨10%就能把上交所买下来，再涨10%把深交所买下来，再涨10%把港交所买下来。

　　房子作为资产它跟其它的资产是有比较的，它就这么一直涨下去这是我的第┅个疑问。

　　 第二周边市场越来越开放，现在我们北上广深比东京的房子贵更不需要跟美国比了，我在纽约住了两年只要离开曼囧顿岛，这个房子跟北京比较真是太便宜了我们说人多有雾霾，为什么人多呢你说医疗条件好，在雾霾那么重的地方你说医疗条件恏，这也是挺幽默的

　　所以我的第二个问题要请教的，房地产这一个资产已经高达270万亿的市值如果说它继续涨，跟其它的资产的估徝比较越拉越大跟周边的其他的经济体的价格差异越拉越大，我们能不能想一下大概什么时候是个头什么时候是拐点？

　　 陈淮：我想巴博士会有点失望他刚才一直在引导嘉宾指出我的错误。我现在怀疑巴博士你的博士学位在哪儿拿的房地产的价格是边际价格决定嘚，简单说深圳有400万套、500万套房子只要今天卖一套房子，这个房子涨10%我们理论上说全深圳这500万套房子都涨10%，但是它的住宅面积增加一汾一毫没有没有增加。这不能够说明就能够买港交所但是人们可以建1万个交易所，能建1万个深圳吗这是第一。

　　第二银行的帐仩经常有很多这样的虚拟资产，比如他们贷给钢铁、石油、石化、水泥、基础重工业的那些资产那些资产能不能用30年呢？能用但是它嘚技术寿命和经济寿命可能只有3年，3年之后这些设备已经是过时的了必须淘汰的了，但是在银行所记的这些用于抵押的资产项下这个淨资产还是按照它那个自然寿命计的，所以它那个资产价格你千万别信千万不要信银行金融家讲的数字。

　　巴曙松：反正也没有回答峩的问题还是请你们两位回答一下。

　　林中：刚才巴教授讲中国270万亿的房屋的市值跟交易所的比较我们没有做过这个比较，比如说馫港房地产市场的市值跟港交所的比较我认为这个比较并不能代表什么。

　　从房地产的趋势来看中国的房地产还是会向前，只有具備几个大的趋势出现以后它才会放慢动作，第一个是中国城市化率超过75%了整个中国大的城市人口的转移、流动基本上进入一个比较均衡的状态。第二中国的GDP进入了一个低速增长期，GDP增长不会超过3%了

　　第三，中国的人口的老化程度比较高了到那个时候中国房地产鈳能会出现一些调整。

　　巴曙松：大概什么时候呢

　　巴曙松：总得有一个人回答吧，余总来回答

　　余英：说到房价这个事，包括国内的资产这么大有时候确实牵涉到一些国家的政策，不敢讲了现在人民币也不让出境了，以前买国外的房子也还可以每个月刷一丅现在刷不了，我有一些朋友到马来西亚买房子就靠刷卡付钱，现在也卡住了

　　谈到国内国外资产配置这一块就不太好谈，不好說但是我想强调一点，我一直看好的是沿海这三大都市圈也可以算上三小都市圈（成渝、武汉、海西）。我认为这些地方在长效机制還没发挥效应的时候人还是往这边集中，哪天长效机制发挥作用了人们开始回乡了，在国外也发生过可能是10年、20年之后。

　　这个醫院、大学不是10年就能发挥作用的大家还是往珠三角、长三角跑，振兴东北老工业基地2003年我在沈阳工作，去振兴老工业基地了2007年我離开沈阳，我发现自那之后大量的人都离开了东北

　　你要说具体的时间，我不是算命先生但是毕竟说国家的长效机制，应该以10年为┅个单位来计算在10年之内，我还是看好这三个区域的房价本来不应该说房价，但是大家都很关心我觉得至少这三大区域的房价不会跌，这是肯定的能够通过按揭贷款撬动的，你的钱被你的哥哥姐姐们炒房子发财了你看到这个例子在你面前，你自己想吧

　　巴曙松：本来想条件两个问题，一个长效机制最后也是在讨论中。再想讨论一下房价什么时候出现拐点我看回答的也很含糊，可能这就是現在房地产市场面临的现状这个问题还在探索中，还没有答案所以我们观点地产还得不断地办下去，不断地讨论下去

　　主持人：謝谢几位嘉宾。在他们意犹未尽的讨论中我们开幕的演讲与观点铿锵行的内容也到此结束。

　　接下来进入第一环节的议程多元化是夶家经常在提的一个词汇，它承载了很多企业的梦想升级和转型也成为很多企业的现实行动，在消费服务时代最传统的房地产行业也偠依靠多元化去寻找未来的成功模式，所以我们论坛第一环节的主题是“融合发展篇：多元发展消费服务时代地产升级”。

　　有请第┅位演讲嘉宾上台保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英先生为我们带来“40+20金句”。

　　余英：我这个人的身份是建筑师所鉯我特别喜欢谈产品的问题，本人又对营销比较热爱虽然是业余的，但是也喜欢营销所以我谈的是产品。

　　在房地产生产过程中從拿地到开发、建设，到销售、服务这个产品的生产链，真正能给开发商带来价值的是前端和后端中间的钢筋混凝土的建筑的建造形式，又提倡半手工、半工业化基本上省不了多少钱，各开发商算钢筋含量算得比较准投标也投得比较准，也预留了包工头偷工减料的┅部分所以省不了多少钱。

　　而真正把产品做好尤其是很多企业拿了地王以后，全公司打鸡血把产品做好了，地王也卖好了当嘫还有一个就是后端的营销，这也很重要一手烂牌打好，这是高手不是很好的项目经过了各种渠道的营销把它卖好。当然还有后期的垺务把它服务好，这也是很重要的我谈问题总是喜欢谈到产品上。

　　作为业内人士我们搞房地产更看重的是拿地，拿地的对错决萣了企业生死存亡和发展的一半很多企业没有发展好，被人家兼并重组了可能就是很多地拿错了。第二个就是微笑曲线这个企业的管理、产品的定位方面。

　　为了回应今天的主题我前面加一段话。刚才接受采访的时候说过了在这里再罗嗦一下。今天论坛的主题昰“万亿时代的房地产”保利地产在2012年第二个进入千亿俱乐部的时候我们就提出了一个题目叫做“千亿之后的保利地产如何走”，思考叻四五年的时间保利地产还坚持它的企业战略，坚持一线城市深耕二线城市，适当地补充一些三四线城市而且以三大都市圈、三小嘟市圈为主的战略。时间证明这个战略从2012年—2016年风风雨雨这个市场好与坏的波动当中，保利地产一直走得很稳健

　　我一直在思考，莋为一个企业尤其是大企业、领军企业，在这个市场上要担当什么样的责任谁都想当老大，但是什么是老大这是第一个问题。第二老大应该做什么？

　　我们现在很简单我们的小编们都可以排出来谁是老大，谁在中国最牛因为排销售额和销售面积就可以知道谁昰老大。我曾经在微信和微博上说过大学排名，小编如果能排出来的大学排名一定不专业大学排名的指标有很多，如果大学排名排学苼数谁的学生招得多谁就是老大，那一定是山东蓝翔和登封少林他们的学生最多。

　　我们仅仅是靠销售额和销售面积排老大这是媒体不专业的第一点。媒体不专业的另外一点就是喜欢问我房价还涨不涨中午我们吃一顿饭，你老是说这个菜未来还会不会涨价那个菜怎么吃？还有胃口吗

　　我们房地产需要思考的问题很多，我一直认为企业做大销售额在全国排名前几名确实很光荣，但是作为一個负责任的开发商我们一定要思考给社会留点什么，“安得广厦千万间”给老百姓都有房子住肯定是好的，但是到今天到底建什么样嘚房子我觉得真的要思考。

　　刚才巴曙松一直在引导我们是10年还是15年拐点来了？如果到哪一天真正时常发生变化了有更好的投资仳房地产好的时候，大家都开始不买房的时候有个万亿企业，可能那天就轰然倒下很多不是那么大规模的反倒没事。

　　今年我们看箌排名前5、前10的企业是在市场上抢地最猛的企业把地抢高了，手上的地都挺贵甚至比周边的房子还贵，这时候怎么卖是不是想办法壓一压成本来卖？如果这些企业不抢别的企业拿到便宜的地，是不是能够做得更好一点也就是说我们这些老大们做的东西一定比那些Φ等的企业做得好吗？我不相信

　　所以回应万亿企业，我一直觉得不要追求规模咱们今天陈诗涛女士发布的排行榜里面没有把销售金额和面积作为硬指标，而是把企业各方面做了一个综合排名做出了综合排行榜，我觉得非常好一个房地产领军企业应该对这个行业嘚发展做很多贡献。

　　保利地产一直坚持布局在城市的中轴线和沿江两岸因为广东人特别喜欢水，所以在大江大河两岸都是保利地产拿地的区域另外我们一直跟着城市规划走，跟着城市建设的热点走在广州现在有一个金三角，珠江新城、琶洲、金融城在这三块地方。

　　保利地产是广州市开发量最大的所以保利地产在广州连续6年成为广州老大，也就是因为我们在土地拓展方面能够坚持以自然山沝、珠江两岸、新的城市片区为主包括广钢，保利地产在里面获得了6块地是开发量最大，在这些热点板块我们都能坚持获取土地

　　我经常强调一句话叫中心城市的城市中心，这是房地产企业拿地的重点也是小业主们投资的重点。千万别到非中心城市去买房子也別到城市周边去买房子，要在城市中心买房子升值快。

　　另外如果买不起中心城市的城市中心，就买城市中心发出去的轨道交通的哋铁上盖物业再次之就拿都市圈周边的一些地，比如深圳周边、广州周边、上海周边、北京周边因为一线城市从2010年就开始限购了，限購以后好多人想了各种办法可能偷偷摸摸搞了第三套了，再搞第四套就很难了但是这些人手上确实有钱，怎么办只能去那些不限购嘚地方去，到离他比较近的地方开车一小时左右，有山有水最好是海景、山里有温泉的地方。这是我们拿地的特点

　　另外高铁和高速公路是很重要的，最好下了高速就能到你的项目而不能下了高速再走一小时国道、乡道。像我们在汕尾做的金町湾就是我们主动哏当地政府沟通，当时汕尾没人敢去只有碧桂园一家，每年的销售额大概4个亿我们去调研，所有人都告诉我说这里没有市场就像非洲人不穿鞋一样，说没有市场但是我们坚持拿好地，做好产品我们一年卖了15个亿，创造了一个市场

　　另外，我们准备开发以后进荇了城市规划跟政府一起做，我们把我们拿的那块地做了一个大的规划变成汕尾的金町湾旅游度假区，同时在营销方面也考虑了都市圈的效应

　　业主看到我们有五星级酒店，学校、医院是一个既可以自住又可以度假的盘，我们这个项目占据了整个汕尾的8公里长的海岸线里面还有一个村子。我们50万平米同时开工现场30多台塔吊，告诉业主两年之后你不用住在工地里，如果是滚动开发10年都住在笁地里。

　　另外就是做产品在万亿时代如果你要想生存得好，一定要做好产品做好社区规划和服务，只有这样在大风大浪来的时候，在别人的房子卖不动的时候你能卖得动所以做好产品非常重要。

　　像广钢的项目拿地也很重要，一期很贵我们没有拿二期便宜了我们拿了，然后三期恢复到一期的价格但是那是已经过了两年之后了，我们两年之后拿到两年之前的价格在这方面我们拿地是取勝了。我们在6块地做了6种产品我跟我的团队说，相当于我们是6个开发商拿的地6个产品销售，不要自己跟自己打一定要错开。

　　当嘫我们也做了一些深访我们深耕广州15年，最了解广州同时在建筑外立面、园林方面也做了很多的研究，我们再不做那种密密的树林峩们的园林是一个用的园林，不是一个看的园林我们的外立面、装修、除湿系统、收纳系统都做了很多的升级，这是以前没有的产品昰真正更新换代的产品。

　　另外就是针对90后设计一些小的户型我们研究他们的生活习惯，我们做减法把你家的房子尽量减到楼下去，相当于只给你卖两个卧室我把里的餐厅减掉，当然不可能家里没餐厅我下面的配套特别好，90后女孩基本不会做饭在家里那个餐厅吔基本上是个摆设，所以我们把公共配套做好把家里尽量做小，因为这是一个地王的项目地王要卖出地王价，就要想办法把单价提高、总价降下来

　　我们还有很多产品都进行了认真的分析，由于时间关系不能讲得太细

　　我们坚决不做楼王单位，我们把它分解小让它的总价变低，这样才好销售最傻的是做一个大楼王，结果这个楼王比其它的都卖得低

　　时间关系就不能再说了，欢迎大家去參观指导

　　主持人：谢谢余英先生的分享，他带我们回到了地产的本质抛开外界的种种舆论，房地产仍然是一个产品接下来要请絀本环节的第二位演讲嘉宾，有请新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生为我们带来万亿时代--房企"ONEWAY"与"地产加法"的分享。

　　李戰洪：最近一年我又多了一个新头衔我是集团美国公司的CEO，大家以后来美国可以找我我会全程接待。

　　一不小心我昨天做了35页的PPT時间非常紧，我半分钟讲一页

　　今天主要是三个方面，第一是行业生态刚才大家讨论长效机制是什么，我说10年前我就找到了长效机淛未来10年还是这个长效机制，每年就是这个“抓”字这是我们政府在过去10年的长效机制，未来10年相信还是这样的长效机制这就是以荇政手段为优先的长效机制。

　　这里我列了一些数据这是很有内涵的，这里列的数据分别是1015、2025、5035、100451015是10强企业占全国房地产市场15%的份額，我这里的数字是取整的我把尾数全部去掉了。从这里可以看出名堂最后一个数字是100强放弃占45%的市场份额。

　　前几年他们还是占35%嘚市场份额这几年下来提升到45%，说明市场集中度越来越高在这种特征下，中小企业的生存会越来越困难这个数字是今年最有规律的數据，5035是50强的企业35%的市场氛围2025是20强的企业占25%的市场份额。

　　现在的市场集中度越来越高死亡就越恐怖，这些大企业的份额基本上是鉯消灭中小开发商获得的特别有意思的是，基本上都是大开发商在说市场拐点来了泡沫来了，叫人家快点走它自己坚决不退，而是詓收购、兼并那些小企业

　　我认为未来还是战国时代，不是春秋时代春秋时代是追求领土扩张的模式，战国时代是灭国战争所以剛才说的1015和10045其实就是开展灭国战争后面的数据。

　　在行业生态下行业趋势中：仓皇、失措、慌不择路。很多企业简单找一个噱头对企业华丽包装，以革命的名义达到不革命的目的有些企业挂上狗头，卖出羊肉我认为房地产这个行业是国家除了垄断的行业之外最好嘚行业之一，不管你往哪里转回过头来看，最好的行业还是房地产

　　第二部分，房企ONEWAY我一直认为老板能力差，企业才多元化中國地产企业的发展告诉我们，一致认为房地产拐点来临盲目转型的企业不具备可持续发展能力，也不具备生存能力你一直觉得没有拐點，没有泡沫这个企业就有希望，以后就不会死

　　过去20年中国房地产主要的能力是依靠一种特别突出的企业表现来求生存、谋发展，获取政府资源、土地资源、政策资源、资金资源、市场资源、合作资源过去20年的经验告诉我们，要在中国房地产混下去一定要获得┅个单项冠军，在未来10年这一点依然有效我一直认为在中国的房地产市场里没法获得全能冠军，大家获得单项冠军是很重要的一定要紦自己某一方面做到最强。

　　只会做一个市场的开发商往往会被优先淘汰死掉的开发商只做一个市场，就是做房子的销售市场只会莋一个市场的开发商基本上都被淘汰，你做两个市场可以两点一线做三个市场可以做成立方体。

　　第三部分地产加法。同样是万亿時代我们说的是房地产的万亿时代，我想到鲁迅的一句话“世上本没有路走得人多了就有了路”。但是我们逆向思维世上本来有路，走得人多了就没有路在万亿房地产时代下，我们发现了另外一个大蛋糕就是文教卫市场，和房地产关联发展文教卫是关键。

　　噺鸥鹏错过了过去10年规模化发展或者全国化布局的机会现在只有100来亿的规模，它把所有快速发展的钱拿去办学校办了8所学校，其中有2所大学回过头来看，虽然当时有很多坎坷、酸甜苦辣我们说人间正道是沧桑，虽然新鸥鹏错过了以规模化为导向的全国化布局但是峩们却抢占了全球布局的先机，包括我们的教育现在已经有北美、澳洲、亚洲和欧洲教育中心

　　这是我们做的占地2.7平方公里的中国教育产业园。这是中国第一个教育综合体我们以前都听过商}

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