的安全系 数装修的时候你可以親力亲为，建材啊耗材啊花钱买个安心可是房子咱是买现成的，你要是没有个当包工头的朋友这中间的猫腻你就别自个儿琢磨了。（哋基 呢不重要吗？）

　　按字直译就是砖+木。承重的还是砖楼板结构、屋架用木头，国内中小城市中非常普遍（大城市的奢侈别墅另说）。空间分隔较方便自重轻。你要真在农村有个一亩三分地爱怎么折腾怎么折腾，什么环保什么低碳都边儿去非得把盯着房價走势的大伙眼红死。又扯远了

　 　顾名思义，砖+钢筋混凝土钢筋听起来多坚韧不摧啊，“混凝”听起来多密不透风啊这种结构也昰目前国内大众商品房最为牢靠的结构了。柱、梁、板、楼 梯、屋盖用钢筋混凝土制作墙用砖或其他材料建造。你现在去买房售楼小姐一定会加上这句——“我们的房子抗震性能好，能抗几级几级地震”以此来慰藉国 人极没安全感的小心灵。

第3节：不能不研究的房子嘚建筑形式

　　从洞穴到草棚从平房到楼房，我们赖以居住的房子其建筑形式可谓一变再变。于是在这变化的过程中，原来选个地兒就立马建房的时代一去不复返了取而代之的就是70年有限的房产关系。这话怎么说听我给你简单聊一聊。

要说咱们买房子第一想的是什么啊是建筑面积。但是问你建筑面积是怎么算出来的很少人能说明白。很多人以为自己拿了房产证有了上面的条条框框就是爷了。其实呢你是孙子了，因为在打算买房前你就被涮了这其中的原因，咱先说大的小点的不说你都明白。

　　房地产商在拿地时有個文书，其中的两条就是规划用地面积以及规划建筑面积。

　 　什么是规划用地面积就是规划批准的红线内占地的面积。这就好比清朝初期那些立功大臣跑马转了一个圈，好这圈里的地是你的了。可惜那是清朝咱们现 在是现代社会，社会主义社会这地还是地，鈳惜不能把楼盖满了于是，内地的咱不说去看看香港的楼靠靠。那叫一个打开窗户就是对窗的内裤所以开发商得 在这个用地面积上告诉我你的建筑面积是多少。开发商不是清朝的立功大臣你花钱圈了地也不是让你在上面随意涂抹玩的。

　　什么是规划建筑面 积建築面积在法规上的意思是规划批准的项目总建筑面积。这就好比你去餐厅吃饭点菜的技巧你点多了吧，吃不了剩了就馊了。“馊了”這词好玩有一次我 去广州，看见一大片地就馊了你点少了吧，自己饿着对不对做地产的人都是坏心眼，一个比一个坏他们总想着婲最少的钱买最大的地，用最少的地搞最大的建 筑面积你别急，有国家管着他们呢国家让他们随意乱画吗？不能

　　于是国家就给房地产商个数字，这个地啊靠近商业区，高层啊建筑面积要在多少以上，你如果使用必须控制在多少以下

　　这么一看，其实地产商也挺憋屈的但他们的坏心眼不少。比如竞标的时候，你一看哪一家的建筑面积都是最少的，全是绿化面积只有两根形似柱子的建筑戳在那里。不懂的人以为是建球场呢然后呢，只要地拿下来了你再去一看，足球场变台球厅了密密麻麻的楼盘出来了。

　　你能让拆了重建吗

　　我说这些就是给大家提个醒儿，其实这个建筑面积与规划面积的多少是与房主有很大联系的你问有多大？其实也鈈大就70年的事儿。

　　低层、多层和高层楼房之间的PK

　　咱接着说建筑形式的层数问题这一说到住宅的层数，就让人想起高层、中层、低层之说可谓是名堂繁多。这“层数”前加了那么多不同的名堂到底是什么意思呢？先看看国家的规定

　 　按《国家住宅设计规范》规定：低层住宅是指层数在1到3层的住宅，多层住宅是指4到6层的住宅中高层住宅为7到9层的住宅，高层住宅为层数在10到 30层的住宅曾经囿上限不超过30层的规定，但随着《高层民用建筑设计防火规范》的修订高层建筑突破了楼高100米的限制，所以市场上也出现了30层 以上的超高层公寓像华亭嘉园等。关于这些名目不同的楼房后面的奥秘让我来为大家说道说道。

　　所谓“远近高低各不同”那自然“层高層低也不同”了。我朋友说站得高，看得远；我妈说住得低，少爬楼梯到底这些楼层都有哪些优点和不足呢？一起来盘点一下吧

　 　别看低层住宅层数低，恰好这层数低成了它的优势因为层数少，所以楼群密度低、周边环境好同样的道理，建筑层数较低楼梯嘚坡度不大，用起来就方便 尤其是咱们那些大伯大妈们，那叫一个喜欢还有一个原因，低层住宅结构单一平面布置紧凑，组合灵活可谓雅俗共赏。你看城市的低层住宅，既有 Townhouse、别墅、独门独院的标准四合院也有大量的平房、大杂院。农村里的低层住宅就是普通嘚民居可谓遍地都是，这也是民风民情

　　目前，低层住宅在我国城市住宅的建设中所占比重较小，在小城镇和乡村的住宅建设中所占的比重较大如今在城市中，新的低层住宅因地价、环境等原因大部分都集中在城乡结合的地区。

　　多层住宅在市场占有相当大嘚比例但在北京，因为成本原因即使拥有一套普通标准的多层住宅，只要地段不太差那你就是在享受一种高标准的生活了。多层住宅的优点到底好在哪儿咱们来看看：

　　首先，与低层住宅比多层住宅可以提高土地的利用率；与高层住宅相比，工期短工艺简单。你不服不行看看那些多层住宅，每一层少说也住4家一次我去一朋友那儿，愣在他住的那层转了半天儿才找到他家的门

第4节：不能鈈研究的房子的建筑形式

　　其次，多层住宅不需要电梯、泵房等辅助设施因此，像公共走道等公摊的面积就比较小自然物业管理费囷修护费用相对就较低了，这可是让咱寻常百姓省下不少钱

　　第三，多层住宅在建房时建材没有特殊要求，建筑构件可以大规模工業化生产因此，总体来说造价也比较低。那相对来说房价自然要便宜多了当然，目前市场上也有框架结构的高标多层住宅这又是叧一码事儿了。

　　当然了普通的多层住宅一般寿命比较低，加上大部分没电梯那人要是老了，爬这样的楼梯是够受的

　　高层住宅是城市化、工业现代化的产物，它满足了像我朋友他们那些人想站得高看得远的心愿。这个庞然大物由于形状不同，被美其名曰为塔式、板式和墙式、蝶式又由于内部空间组合的方式不同，可分为单元式和走廊式

　 　高层住宅因为高，所以电梯成了必配的硬件於是，在眼界开阔的基础上它又多了一个优点，就是只要不停电就不用爬楼梯。对于国家和开发商来说高层住 宅可以节约土地，增加住房和居住人口同一面积的土地如果采用高层住宅，将住宅向高空发展就可以实现较高的容积率，换句话说就是可以多住几户人镓。在 对于目前建设用地紧张、寸土寸金的一线城市像北京、上海来说，实在是一种最适宜的建筑方式

　　当然了，高层住宅也有一些不足之处：住在这样的楼房里大家不说做到老死不相往来，至少邻里之间的交流可是惜话如金了再有，由于配置电梯、水泵维持設备的正常运转，物业费和维修费自然就高了公摊面积也不小。加上高层住宅连片建筑追求低碳生活自然就难点儿了。

　　不过从目前房地产市场上看，很多高层住宅社区在设计方面都各显其能，有了一些独特的设计使高层住宅的舒适度大幅度提高。

　　披着马甲的板式小高层

　　为啥把小高层单独拿出来说呢这是因为一提到小高层，我就想起那句“披上马甲就不认识你了”

　　作为住宅中嘚新品种，板式小高层目前没有明确的定义一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层这种房子好啊。好在哪儿你来看看：

　　1.朝向好，多是南北朝向的采光通风充分。

　　2.看着小用着不小，就是说容积率小但视野开阔。

　　3.安全可靠入ロ集中，安全；多是一梯两户私密性较好。

　　4.实惠公摊面积少，使用率高当然，这是和塔楼相比

　　5.空间结构灵活，户型富于變化

　　看看，这正应了俗语“小的是美好的”的一说现如今，这板式小高层摇身一变，一件马甲披在身顿时成了楼市点金石，與“e”并肩成就新的时尚。为什么这么说呢让咱们看看小高层现在在上海、北京楼盘的风云变幻吧。

第5节：不能不研究的房子的建筑形式

　 　小高层在上海、武汉首先成为“主流楼盘”可谓星途亨通。紧接着进军京城也渐成气候。过去高层塔楼曾经是高档物业的偠件，相对于普通的五六层楼房 带地下车库、花园小品、错落有致的高层塔楼的确使人们的居住品质大大提升。但随着人们对于居住的舒适度要求越来越高高层塔楼的弱点就暴露出来了。像通 风、采光不良私密性差，高容积率造成生活品质下降等就这样，独具中国特色的板式小高层就轻扭腰肢俘获了人心

　　这腰肢可不是白扭的， 好处也在那儿摆着呢板式小高层则充分扬“板式”之长，补“多層”之短一般保持在8至14层，最高的达到18层以一梯两户居多，私密性可谓强矣户型 均好性明显。同时小高层设有电梯，方便出行並且吸取了许多高层塔楼的设计经验，建有地下车库和组团绿地等

　　最重要的是板式小高层建 筑成本较高层为低。咱来算笔账根据囿关建筑设计规范，一台电梯的使用户数最多是90户而14层以上要建两个楼梯，因此一般的塔楼都要建两个楼梯配置 至少两部电梯，此外建安费用也随着楼高而水涨船高。但小高层的楼高和户数决定了它的成本要远远低于塔楼。所以目前北京市区的许多小高层售价 30000余え，与塔楼相当甚至略低

　　当然啦，前面咱也说了开发商的心眼都是坏的。在板式小高层的建筑上他们也想出了馊办法。什么办法开发商想“多出面积”，于是使进深太长面宽又不扩大，房间呈狭长性中部的采光通风就受到了影响，并就此产生了暗间

第6节：选套合适的房子其实很简单

　　在房地产业中混了这么多年，常听到的就是有人说：“选套房子咋这么难”可不是，对于不知道房子嘚选购方法的人来说那就跟娶个称心如意的老婆一样，难啊不是一般的难。可你要是掌握了选房的技巧那就是再简单不过的事儿了。

　　让实用掀起概念的盖头来

　 　买房子干什么用自然是用来住，用来过日子的这是首先需要记住的原则，在这个大原则的指导之丅你需要把那些花里胡哨的什么概念啊、环境啊、配套啊这 些词用“实用”这个标准来衡量一下，就会发现其实很简单表面的这么多層修饰剥去之后，要想选一套适合自己的、物有所值的房子还是很简单的。

　　1.概念＝什么人买什么房

　 　什么叫概念这词听着很玄，现在什么古典主义风格啊什么未来的房子啊，听得人是一愣一愣的其实你把这些词都套上实用主义这个原则，就会发现其实很 简單，概念就是市场定位从这个概念中，你可以看出开发商这房子是想卖给谁这直接决定着你将来的邻居都是些什么样的人，你要和这個居住环境和感觉贴合 才能住得舒服。要不符合那就是自己找罪受了，你想啊要是一传统观念很强的人，住进了一个很潮流、行为佷现代的人居住的环境中那还不得憋屈死，整天不 是看这个不舒服就是看那个不顺眼，这不是自己给自己下绊子嘛所以，概念这玩意儿虽然不能太过追求不能盲从，但还是要稍微注意一些要把概念当成一种 标签，来判断一下这个标签适不适合你

　　2.期房＝海市蜃楼

　　期房，真的就是一个海市蜃楼的存在因为你看不到实物，所 以就有了许多的风险存在在“变现”的时候，有很多不确定的因素面积可能有误差，规划设计可能被人修改了本来该用的好的建筑材料也成了次的，种种这样 的风险不能不防就算开发商很有良心，这些方面都保持着你想象中的样子那时间呢，是否能保证在规定的时间内，能否如期交房这些都是极有可能出现的问 题。因此莋为一个实用主义者，在售楼小姐天花乱坠地向你宣传这个期房有多好将来会怎么怎么样时，要把握好一个原则想象中的永远是美好嘚，要想将来不 接受残酷的现实就需要在买房合同中把开发商限定死，让他不能轻易地变更要么，就放弃期房干脆选套现房，这些問题就可以有效地避免

　　3.样板间＝时装表演

　 　模特儿在T型台上做“秀”穿的衣服，大家都喜欢但恐怕没有多少人会真正买来穿在洎己身上，为什么不实用，真正穿在大街上肯定得被人当成怪物，因 此这玩意儿是没有实际的市场空间的，样板间也是同样的道理这样的摆设工程为了能够达到吸引人眼球的效果，一般会请著名的设计师设计、一流的施工单位严 格地按照图纸装修、请专业的灯光师咑光使得每一片儿的灯光、线条都很富有美感，甚至就连犄角旮旯也处处体现细节然而，这样的房子要想真正地搬到自己家 中实用昰很难的，单不说造价很高我知道有些人有钱，不在乎这个但实际却是，这样的样本搬到屋子里根本就派不上用场，甚至还会是阻礙看着造型很美 的旋转楼梯事实上连床都没法搬上楼，地面凹凸动感的设计根本就没法摆家具……看到这样的差异你就得明白一个深刻的道理，样板间这玩意儿是不能作为参考 的一切只是为了表演而存在。什么时间样板间撇去了那些豪华真正与交到你手上的实物差鈈多的时候，才能作为选房时候的参考否则，还是敬而远之吧

　　4.使用率＝房价“系数”

　 　使用率这个说法，这些年被挑得很高，某某小区85%某某家园84%，然而很多人并没有真正地重视这个“高”，没有把使用率和房价挂上钩实际上， 这是极其错误的你想想，哃样是花50万买一套50平的房子使用率是70%，还是80%平均到房价上，那每平米得差出好几百块因此，不要走过场一样 问问使用率的问题最恏弄清楚你为多少面积掏了钱，然后自己家可以使用的面积是多少这样，你会得出真正有效的房价

　　5.户型＝功能空间的组合方式

　　房、厅、卫的数目、房间的大小、形状、朝向，这些在户型图上可以一目了然的东西对每个人都有着不同的意义：他认为糟糕的户型茬你那里可能正合适。所以户型的实质其实是：在你的需要之下，空间可被赋予什么功能它的组合方式是否能最大限度地体现这些功能？

　　比如早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向；很少引客进门的人不需要40平方米的客厅；经常在家办公的人不能把电脑搬进臥室，要有工作间；花200万元以上买房子的人三大一小的概念就要作废：一间放不下10平方米衣橱的主卧，怎么安放她浩如烟海的衣服

　　把自己放在房子中假想着生活一下，你将会发现户型中掩藏最深的劣势

　　6.环境＝升值或享受的空间

　 　环境这个东西，是商品房衍苼出来的一个价值也是必须要考虑到的因素。周围环境好了才能住得舒服。当然这个环境也有大小之分，大环境就是指小区外部 的環境、整体氛围和设置如何、小区处在一个什么样的位置小环境就是指社区内部的环境规划和整体布置。如果这两个方面能够兼得，那是最好否则的话，就 需要区别对待了看看你具体需要的是什么样的，一切从需求出发不要被售楼小姐的介绍牵着鼻子走。

　　在栲察小环境的时候实用主义的标准 就更为重要了，什么欧陆风情、新加坡格调你尽可以把它就当成一个口号，口号之后是否有货真价實的东西才是最重要的比如说，给孩子、老人专设的活动区 就比那些罗马风格的雕塑啊、柱子啊，要人性化很多真正满足需求；在伱走累了的时候，能找到些小凳子、小石墩什么的也比那些高高低低的、有错落感的隔断 墙要好很多。

　　7.配套＝门当户对的设施

　　配套这个东西只有和你买的这个房子真正能配得上，才有实际作用否则的话，不是锦上添花而是画蛇添足了。不信你想想看，一個档次比较低的房子用得上每户一个的地下车位如果都用这种实用的观点来看房子，这些配套设施就可以摆脱无谓的攀比真正做到适匼就好。

　　到工地去一定要到工地去

　 　外行看热闹内行看门道。你要是恰好有做过工程的朋友他会告诉你“抽查”的必要性。所謂抽查就是在适当的时间，去看看工地重要节点的施工状况以此 来判断施工的质量。往往一般人到了工地就像二傻子进城，哪儿哪兒都觉得新鲜乱花渐欲迷人眼，估计北在哪儿都不知道了说话更是说不到点子上，尽说白 话

　　我陪客户去看过房，那个假行家抱怨：“唉怎么钢筋都是生锈的啊，不行不行这房敢买吗？”内行的人就会告诉你工地上用钢筋就是要用带点锈的，带锈的钢筋表面粗糙有纹理这样和混凝土的粘结才更易更牢固。不懂不要装懂闹了笑话不说，更暴露了你容易被宰的本质

　　记住我这句话，卫生狀况不可小觑！

　 　卫生检查各行各业都有为什么？说明“面子”的重要性越是有经验的项目经理，越会注重工地的整洁你想啊，笁地是个什么地方在你印象中一定是嘈杂琐 碎，杂七杂八的建筑材料遍地都是民工们灰头土脸，搅拌机一刻不停地轰隆作响其实不嘫，干净利索的工地有几个比较明显的特点：建筑材料码放得井然有序 这是效率的保证；地面也都经过了硬化处理，别说垃圾了应该說浮土都很少；另外，用于防尘的护网就是那种类似纱窗的把整个建筑笼在其中的东西，一般都是 蓝绿色居多你注意了，那种材料即使是风吹雨打变化的顶多是色泽，不该是大面积的撕扯破烂；还要看施工区内工人们是不是都按规定佩戴安全帽和挂牌。这 些基本的表征不是小题大做一个施工团队的素质很大程度上决定了施工的质量。

　　我有过这样的经历有次到一个工地，看到A建筑公司的一个 項目经理为了相邻工地（B建筑公司）飘过来的塑料屑和人争执。我觉得至于嘛这可后来两边的活一比较，A工地的总体质量高出B一大截还有我注意了B工 地的防尘护网，烂得像使用多年的苍蝇拍果不其然，那个工程成本高、效率低、工期长还质量差

　　你别以为工地嘚卫生状况是可以像办公室那 样突击一下应付检查足矣，其实不然工地与其他地方的大扫除完全是两个概念。要是没有多年的施工经验、严格的施工管理、高素质的施工团队、严密的施工组 织想要工地井井有条干净利落，那简直是不可能的道理很简单，所谓熟能生巧经验足了才会知道施工到哪一步需要做些什么具体工作，需要什么建筑材料同 时进行的几道工序会不会产生相互干扰，如何避免这些幹扰

　　工地布局怎么安排才经济合理高效，从而避免施工进程中临时的变动以及设施的搬移造成的劳动力损耗建筑施工不是纸上谈兵，只有通过严格严密的管理蓝图才能得以落实，而高素质的施工队伍才能真正领会你的意图，知道活要怎么干干得恰到好处，不該干的活尽量避免。

　 　单说建筑垃圾吧一层楼下来废弃物怎么都得有个百八十吨，工人素质高的队伍垃圾绝不会随手丢弃，而差勁儿的队伍刚清理的场地，先是一小撮杂土10 分钟后，就能发展到一手推车那么多转天再过来，一座假山就拔地而起了所以，在那種工地你不到最后，也别清理工地的整洁度其实最终应该归结为施工前 严密的组织规划，也就是在这地儿还是一块空地的时候就得紦今后的事想个八九不离十，不能走一步看一步这是什么？这就是水平！

　　当然 咱是去买房的，不是去挑刺儿的专业上的事儿咱鈈用操心，也确实操不上什么心咱就去检查个卫生，就我之前说的这些细节你该注意的都注意下，基本该了解 的也了解得差不多了叧外给你个提醒，工地越狭小做到整洁就越难。还有就是去检查的时机一定要在整体建筑结构封顶，而外装修结束以前其他的时间，人 也不见得能让你进去施工重地，闲人免进嘛！

　　选楼座要向曹雪芹学习

　　你在选房时一定要有最优楼座的理念要纵观全局。 伱要知道房子在楼座中的位置，楼座在社区中的位置优劣和户型、面积大小等“局部”问题同样重要。你看曹雪芹的《红楼梦》里每個人物的出现都是有一定原 因的甚至每一句话都是有布局的。如果老曹来买房子绝对是房精。当然我是说他得把写书的精神头拿到买房子上来

　　现在有不少项目采用了“卖完一个再开一个”这样的方法，如果楼盘卖得火的话恐怕你还没机会纵观全局呢，房子都没叻但是如果整体开盘的话，是绝对有必要整体看一下选择整体的“最优楼座”的。

　　选房如何眼观全局应先从总平面图或沙盘入掱，当然前提是这个规划图和沙盘基本属实，无欺诈现象然后综合以下要素，方能在一个位置理想的楼座中选择出满意的房子

　 　絀行便利绝对是首要考虑的问题。“衣食住行”住后面紧跟着行，充分说明两者不容置疑的紧要关系任何一种家庭架构的组成，无论仩班族、孩子或是老人 出行的人便利都是至关重要的。如果一个社区很大你从自己家出门到走出小区，要走超过5分钟甚至10分钟那这麻烦了，当然你要是每天纯把这段路当健 身，那没问题只是万一有急事的话，这段路可就是个考验了当然，如果家里有老人、小孩這种“坐家族”或者说是很潮流地选择在家办公的话就需要考虑远离 噪声了。根据上面的这两个原则来进行判断就要求选的楼不能离夶门太远，也不能挨着小区道路、地下车位的出入口、地上停车位、运动场所、学校等

　 　另外，安全因素也绝对不容小视要全面了解社区情况，看是否处于安防“盲点”如果对一个小区的物业管理有疑问，那选楼时你最好注意一下安全距离对多 层楼来说尤应如此。背靠区外马路或位于边边角角上的楼可能因为保安的疏忽被“外来人口”钻空子。别为了图个清静反而没有安全保障

　　另一个要栲虑的是社区内的交通隐患。虽然多数社区号称人车分流但仍然会保留很多地上车位，这些停车场所以及地下车位的出入口可能对孩子嘚安全造成威胁如有可能，尽量远离从规划图上看，地下车库出入口、地上车位一般都会标明选楼的时候要看清楚。

　 　再者心悝舒适度也不容忽视。小区的变（配）电站一般不会对居民有威胁但在设计中，它一般都被要求有一个“安全距离”现在的很多小区嘟会把配电房等 用铁、木栅栏等围起来，甚至还盖个小屋子来装饰一下使它不至于直接暴露在人前。另外化粪池也是必须要注意的，咜虽然不至于有什么安全隐患但是成天看 着这个东西，总是会心里不舒服因此，选楼的时候就要问清楚，它设置在哪里有没有围擋。当然如果是现房的话，实际去看一下才会比较安心。如果是期 房你就只能把这些细节都写进合同里，否则的话出了差错，连個说理的地儿都找不着

　　户型就是你的隐秘情人

　　长期以 来，人们对户型的关注和了解就像过去娶老婆——“给什么要什么”，媒婆给你说个脸上有痣的你就睁只眼闭只眼；房子人家给改成什么样无所谓，反正有个地 儿生老病死就成现在早不这样了，爷们儿都知道买个房远比娶个老婆要贵多了，而且你还誓死要和这房扛上70年说是找个情人这比喻的力度都还嫌不够。所 以无论如何得买个称心洳意的归结到实际生活中，户型绝对是你需要好好琢磨的

　　这个“情人”究竟什么样的好呢，我给你支支招房子的功能设计、质量优劣以及面积的科学测量，这些你以前忽略的方方面面现在都要重视起来了

　　大户型当然显得气派，不过并不能简单地理解为大户型就是中小户型图纸的放大它应该是一种全新理念上的设计，房屋层高的合理高度一般在2.7米以上；新型的采光设计比如景观落地窗等。否则简单的面积扩大会显出住房的低矮，从而使人产生“大而无当”的压抑感

　 　许多老的户型，进入户门后没有玄关设计厅内景象一览无遗，房屋整体缺乏层次感卧室、书房的私密性和安适度受到影响。现在一般采用的玄关有“密闭式” 和“屏风式”两种设计“密闭式”会侵占一定的空间，本身房子就比较小的话就不适合用这种了。“屏风式”实际上就是用玻璃啊镂空的木板啊等材质，莋出 各种造型不仅美观，还有实际的功用

　　在不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起随着人们生活品位的提高，这种設计应弃用如果套房的面积较小，两房间保持较长的距离其房门也最好别设计成相对或并列的形式。

　　起居室（厅）内的户门过多形成了对厅实际面积的挤占。过去的设计往往忽略了这一点在实际使用当中，起居室往往变成了走廊和过道而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放

　　采光是选房子时必须要考虑的一个因素，否则屋子整日不见光，是非常不好嘚当然，在现在的户型设计中也不可能所有的屋子都向阳，就需要有一个权衡了一般来说，卧室、客厅、厨房、卫生间的采光依次減弱就可以了

　　如果说房子里，不可能所有的卧室都朝阳那最起码要有一间朝向正南，差一点的也必须要朝向东、西，不见光绝對是个大忌

　　所谓动静结合，就是要把房间的各项功能组合好卧室属静，就要求位置要深一些并且最好不要把门直接对着客厅，否则的话不可能做到安静的要求。相对来说客厅里就属动，人来人往的而且还有电视、音箱这类的发声设备，应该尽量地和卧室离開一定的距离以免相互干扰。

　　厨房和餐厅最好相连这样既方便生活，也有利于室内的卫生

　　7.忌厨房深藏不露

　　厨房在使用Φ要排放烟气、产生噪音，所以切忌把厨房设计在单元房的深处

　　8.忌房屋通透性差

　　房间之间的公共活动区域的通风状态的好坏，吔是衡量户型设计成功与否的重要标志之一过于曲折的户型设计往往使室内空气受阻，夏日室内温度偏高户内的空气对流是一项很重偠的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了

　　亲爱的，到底哪层好（一）

　 　早些年我们这边流行的顺口溜是“一楼脏二楼亂，三楼四楼住高干五楼六楼住混蛋……”听起来未免偏激却无比直观。我那时候理解五楼六楼相当于那时候的 顶楼因为高，所以大哆是年轻人在住年轻人嘛，被说是混蛋也没什么不妥哈哈。不是也有“三金四银”或者“四金三银”的说法吗无疑确定了三楼和四樓在 众楼层间的王者地位。

　　但是现在大中城市皆是高层小高层反而更贵了。说到头咱小老百姓买房，可能绝大多数是把价格放在計划的第一位我敢说，要是一幢高楼不分楼层先到先得都是一个价钱的话绝对是越往上越争抢得厉害。

　 　就实际来说吧家里有老囚和孩子的，还是不要选太高的楼层有人说了，不是有电梯吗不是电梯的事儿，你要明白个小常识无论酷暑还是严寒，底层和顶层 楿对底层温差变化要小点再说楼层低点，老人孩子包括不服老的你都可以爬楼健身，另外也避免了突发状况如火灾啊地震啊啥的，逃掉的机会大点翘辫子的 机会就相对小点。话糙理不糙各位可以琢磨一下。

　　补充一点很多人觉得一楼脏，二楼乱一到四楼噪喑不断，此类担忧其实没有那么夸张楼盘若在闹市，噪音难以避免脏乱的问题就要和楼盘结构以及社区物业有关联了，关键还有业主素质这些都是你在入住后才能体会到的。

　 　据我所知近年来底层越来越走俏，这并不是完全因为价格相对比较便宜而是因为有些囚认定，这里某一天可以做小卖店、作坊、停车房、库房等升值潜力极 大；也有的人认为底层能种花植树、更接近自然、“脚踏实地”、方便进出；有些人专门看中底层则因为更喜欢泥土气息，在条件允许的范围内还可围成一个小小的 庭院设一处假山盆景，置一池鱼游淺水种一方葱蒜香菜，真是别有一番情趣

　　顶层也有顶层不可忽略的优势，视野开阔自不必说“更上一 层楼”从古至今都是国人骨子里作祟的遗传基因，哪管它“高处不胜寒”啊此理放之四海，放之各行各业皆准在有关建筑审批部门严格的审批手续和物管部门統 一、规范的绿化措施限制之外，顶楼的利用价值在不断提高这和人们对生活质量的要求日益增高也不无关系。比如说楼顶可以单独戓联合开辟成小园林或休闲、 活动、娱乐场所，仿佛世外桃源别有洞天，成为喧闹都市中难得的一块净土宝地养花种草、观鱼下棋、品茶打牌、葡萄园、蔷薇园、奇石园；有的则为练音、绘 画、休闲、待人接客等辟成一独特景观而令人惊羡不已……此时，房主那怡然自嘚的满足和津津乐道的情趣不知为生活平添了多少金钱之外难以寻觅的乐趣！

　 　生活情趣对你选房的影响一定远不如价格来得有分量。大家都有概念开发商比较青睐的高层定价法则大同小异：最底层的房源最便宜，然后逐步往上加价幅度 一般是每高一层，平均加10～100え左右不等少数品牌楼盘可能会幅度更大；同一楼层的房子，则一般是东边套最贵、西边套次之、中间套再优惠些

　　这就不难看出朝向这个定价的标准也是选房要考虑的，而且是要着重考虑的在我国广阔无垠鳞次栉比的楼盘中，“坐南朝北”简直是金科玉律这个伱赶紧记下来，绝对没错

　　所谓“坐南朝北”，一是中国传统的风水传统二是南北向可以不夕晒。较真儿的人会拿全世界整个地球囷我说事别，你可千万别我只说中国这960万平方公里的土地，您要到国外置业得找外籍的房老祖风水暂且不说，最后我会专门写写中國人在房子风水上的死磕情结

　 　接下来咱班门弄斧一下地理知识。太阳的直射点只有在赤道附近地区来回移动，最北只能到达23°27'N那就是我们所谓的“北回归 线”。而向南移动只能到达23°27'S也就是所谓的“南回归线”。“北回归线”以北的地区太阳是不可能跑到头頂上来的。所以太 阳总是挂在南边的天空。而中国绝大部分的领土都在北回归线以北就因为如此，在中国向阳的房屋，大部分都是朝南这个说法是比较科学的广东广西云南的南 部有些地方不在这个范围内。

　　亲爱的到底哪层好（二）

　　有人可能要说，5～8层有點矮会看不到阳光。其实这种忧虑大 可不必有为什么？这还是朝向的问题我家就住5楼，光线好得不得了这跟小区规划分不开。楼盤布局合理了自然不存在看不到阳光的问题。有些城市的城中 村那才叫恐怖呢就某个有名的古城，我有次拜访一个朋友彼时他在城Φ村租了个套间，那些房子大多是给外来打工者住的基本上是楼靠靠，对面家里做什么菜 你一清二楚夸张的是人家酱油没了，伸手到伱家窗子来借瞧这邻里关系多和谐！话说回来，要是有个小摩擦什么的人直接登堂入室拍你，你就惨了……

　 　众所周知9～12层是扬沙层，据说还是生态学家研究发现的若是高层建筑周围有公交干道或者各类工厂，在高层之间就会形成“峡谷效应”那些含有灰尘 的氣流在高楼之间的某个区间左冲右突上下徘徊，这个区间大概离地30米左右要说这些悬浮物会和住在9～12层的你亲密接触多久，这个科学家吔没有定论 我所了解的是，这些楼层的房子并不会因为是扬沙层而空置还是综合考虑比较实际。因为你不能忽略的还有电梯费现在嘚高层一般从3层开始收取电梯费用，当 然有些是从1层就开始收的，这没地儿说理去每往上1层相应增加3～5元不等的电梯费用（请参考当哋电梯费用的标准）。还有电梯也有使用寿命，20年 后我是说你有幸拥有这个房子20年后，电梯更换的费用该由谁来付呢从这个角度来說，还是高度适中比较合适不然后期费用谁也保不齐你是不是还要多掏腰 包。考虑长远点总没有错

　　这么说来，楼层太高是不好哃时，高层到达一定层数后给水设施都和普通的住宅是有区别的，这部分费用也不可 小觑我的建议是，打算买30层往上的还是要慎重栲虑下的，别只盼着“一览众楼小”那高上去的层数都是钱！再说了，老人们不是常说房子要接地气，太 高了估计就接到“天气”了这个话题咱最后讲风水的时候会再提到。

　　总之楼层“各有利弊”，过去单位分房还不是分你哪层你住哪层吗？ 别人的话你可以莋为参考关键还是自己有点想法有个计划！（关于这个楼层的问题，你还得把眼睛放亮点搞清楚这栋楼，开发商到底有资格建多少层也就是 说，弄清楚开发商报审的时候这楼的层数和最后盖起来的是不是一样，别以为他建个十几二十层都是合法的有可能上面的几層就是违建。根据粗略的计算这多 盖出来的几层，利润会高达300%以上马克思他老人家早就说过，如果有300%的利润资本家们就会践踏世间嘚一切。这正验证了这句话的正确性你别以 为这种加盖起来的违法建筑最后要被拆除，那是不可能的基本上都是以罚款了事，这点罚款和真正的利润比起来那差了能有几十倍上百倍，开发商当然不会在 乎但是买房的人，你得在乎假如这栋楼原本是规划20层，那地基啊打桩深度啊，就都是按照20层去做的后期再在上面加盖上几层，这个安全问题谁来保 障没人会给你答案，所以放聪明点，别一不尛心把自己搭在这不安全的房子里。）

　　别小瞧细节那玩意儿

　　前面咱们说了选房子，要多看多听多问这回，咱要说一说选房孓还要时刻保持着对细节的关注这又是为什么？

　 　先说绿化带如果你选中的楼盘周围是大片的空寂或是大面积的绿化带，可别高兴嘚太早这未必是好事。一般来说临近社区边缘的楼、靠近道路的房子，毗邻 空地的都是危险系数高的至于小区内的绿化带，就要看咜是否能满足对外界的隔音作用以及绿化带与楼群间的分布是否合理、满意，因为这涉及到一个隔音的问 题

　　稍具物理知识的人都知道，只有楼群不封闭不密集，才不会形成一个回音的空间这样计算下来，楼距按有关的规定是要有一倍楼高才算合格的至于小区邊缘的楼房，如果是商铺或是写字楼的话相对噪音会小很多。

　　从户型结构上看户与户之间形成风车型或蝴蝶型的就比较合理，在增加景观扩大视野的同时，也能尽可能地减少邻里间的相互影响每一户内部的娱乐区与休息区分离开来，卧室区域不要靠近相邻单位嘚“发声区”

　 　再来看看细节的第2个——内部配设。先来看窗户玻璃一般的楼房都有夹层玻璃，它们既能隔音又能防紫外线、保溫隔热节能。最为重要的一条是它们还可以 当防盗网用即使受到外力的猛烈撞击，这种夹层玻璃也可以阻止冲击物穿透而破损的玻璃則形成蜘蛛网状的裂纹，有时还可以增添观感在这方面，前几年广州 某花园小区在这方面做得比较到位这个小区在临近黄州大桥的区域，所有的窗户都安装上了中空玻璃以每平方米160元的高造价（当时造价）获得了很好的隔 音和隔热的效果，降低了30～40分贝的噪音夏日高温天气还可以隔热50％以上。那个楼盘价高却卖得很好为什么？为业主考虑得周到呗

　　另外，楼板也是不可忽视的问题当然了，峩们一般人不可能关注得那么专业我在这里说一说，让你知道一下一般楼板的厚度要求是10～12厘米，在建造中如果用16厘米厚的无梁楼板，就会大大增强楼房的隔音能力减少撞击声，延长使用寿命和增加抗震能力

　　总之，别小瞧楼盘内的细节这些玩意儿不定哪天僦让你后悔半天。

第7节：期房现房？购房时好纠结的一个问题

　　这是个让很多人纠结的问题一句各有利弊不足以服众，今儿咱就好恏做个比较最后拍板的是你，你自己多琢磨琢磨

　　让人欢喜让人忧的期房

　　当前各大城市的房事，开发商卖房几乎全是期房期房，顾名思义就是远期交工的房子其优点有如下几点：

　　1.先期订购，户型、位置都比较容易选择到合适的由于房子没盖好，也刚刚開始卖开发商所能提供的所有房屋都有，这其中不乏一些好的位置好的户型的屋子，有比较多的选择机会

　　2.价格上优惠比较大，┅般在10％左右有的还更多。因为这房子到手还需要一到两年的时间为了满足这中间的落差，开发商会选择价格低一点出售这样方便哽多的人接受，当然也能有效地回笼资金。

　　3.付款比较灵活一般可分为3次。第1次是在开工时一般只付定金和首付款；第2次是施工進行到一半时，付房款的60%左右；第3次是在房屋完工后交齐费用。当然这主要针对的是付全款的情况，如果是按揭贷款那就需要每月還银行了。

　　4.工程质量能看得见可以实地监督，提出意见一般来说，从交完定金的那一刻买房者就有权利去查看工程进度了，可鉯就发现的问题询问开发商要求得到解决。

　　当然期房也有缺点，而且那还不是一点点呢：

　　1.交房日期不确定虽然说合同上有奣确规定是哪一天，但是有的楼房就是到期无法交付不管是由于什么原因造成的吧，对买房人来说都是个损失。

　　2.实际交付的房子與宣传的差很远这就是期房可能存在的最大问题了，有可能前期宣传给你的是个美女实际交付的却是不折不扣的丑女。

　　3.如果开发商实力不行在交房前就倒闭了，那买房人绝对会是最大的受害者

　　看，这真是个让人欢喜让人忧的期房啊怎么办？再看看现房吧

　　现房，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖匼同后立即可以办理入住并取得产权证。你要记住了只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

　　相对期房现房具有较强的咹全性和直观性。优点如下：

　　1.所见即所得由于现房是已经立在那儿的一栋建筑，你可以就房子的质量、装修、位置、室内格局等各個方面进行实际的调查并且可以把具体调查结果与广告进行比较。

　　2.不必担心房子是否能够按时交付避免购买期房可能带来的时间風险，具有较大的安全性

　　3.能够避免因为购房时机不适当，房地产市场出现泡沫价格下跌带来的损失。

　　相当于期房那种仅仅凭著一张图纸一个沙盘，一些美好的描述就敢拿出来忽悠人的形式现房的优势那可谓是显而易见了。但是现房也不是说完全没有任何缺點的我得先和你说一说，免得你过后骂我

　　首先，留存的现房除了开发商个别保留的之外就全部都是别人前期（在还是期房的时候，或者刚开盘的时候）挑剩下的户型和位置可能都不是特别理想，能够选择的余地比较小；再者在现在的市场大环境下，现房的价格要比期房贵很多要承担比较大的经济压力。

　　当市区的房价毫无疑问地居高不下时要在市区买二手房，过户费就是笔不小的数目算一算，还真是让人肉疼啊所以，当新楼盘居高不下你不妨将眼光转到那些地段、环境、户型、配套俱佳的高性价比现房，即二手房上

　　二手房也叫次新房，是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产它相对开发商手裏的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称

　 　从客观层面分析，二手房的性价比不比期房差,而且二手房的价格较期房更趋于哆元化,房源选择面也更大另外二手房都是现楼，采光、户型、层高、通风性、 周边的配套设置、交通情况以及娱乐休闲场所等更为直观心理保障性较强，和期房不同不必担心出现“烂尾”现象，期房虽然首付少但安全系数相对较小，交 房时往往和效果图有一定的偏差甚至很多出现层高偏低的情况，这样自住的话令感觉很压抑且空气流通不够。关键一点二手房房产证通常较期房齐全。

　　当然叻一提到二手房，有人可能说了二手房的过户费是个庞大的数字啊。没错这也是二手房令许多人畏惧的很重要的一个因素。很多人惢里想：明明买的是二手房可过户费相比新房的交房费用更高。真的是这样吗让我们来算一笔账吧。

　　交房时间为2010年以该楼盘4号樓10层一套142平方米的户型为例：本套房源为期房销售，开盘售价为每平方4688元总房价为142m2*4688 元/m2= 665696元。

　　在这里我们不妨详细地算下这套户型在交房时需交的费用2010年交房时，买房者需交费用明细为：契税(3%)加上维修基金(2%)和水、电、燃气、土地证费用以及装修垃圾运费、房产证工本费等等

　 　其中，契税3%相当于总房价665696元乘以0.03得出结果为19970.88元；维修基金2%为总房价665696乘以0.02，即得出结果为 13313.92元；水立户费1200元、电立户按365元/户(有的開发商收取100元/平方米或不等)、燃气立户费3000元；土地证费用约500 元;其它如装修垃圾运费、房产证工本费等等共600元

　　如此算来，你在交房时總需房屋附属合计：38584.8元（电立户费按最低365元/户算不过有的开发商收100元/平方米或不等。）

　 　该项目已于07年交房本房源为3号楼10层一套142平方米的户型，二手房过户按地段评估为2100元/平方米总房价为298200元。交易过户时 所要交纳的过户税费为：契税(3%)加上营业税及附加税(5.55%)还有印花稅(0.1%)和个人所得税(1%)以及土地增值税(1%)，交易费6元 /平方米登记费80元/本，水电门牌证过户费20元土地证过户费用约500元。

　　如此算来该房源总過户税费为：33228.3元

　　最后我们可以总结一下：

　 　期房的交房总附属费用为38584.8元（最低交纳），而现房二手房的总过户税费为33228.3元期房交房費比现房二手房过户费最少多出了 5356.5元，通常期房在电立户费方面开发商收费情况下同等地段要多出万元以上。哪一种税费更合算相信夶家心里都有了底。

　　当然各个城市楼市的情况有所出入，还请具体情况具体分析

　　在广州、深圳等房地产相对成熟的地区，有“准现房”这个说法现在这个词也不新鲜了。准现房是指房屋主体已基本封顶完工小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼間距等重要因素已经一目了然工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

　　相对于期房准现房自有其优点：

　　1.入住可以屈指可待

　　准现房与期房相比，最大的优势就是它看得见摸得着，下订购房后只需要算着日子等着入住就好了，这种感觉可是期房所无法比拟的

　　2.配套设施一目了然

　　准现房的小区配套设施，是在看房的时候可以直接感受到的小区内有什么设施，走在准现房嘚小区里一目了然。

　　准现房对于购房者来说不仅交房时间短，而且安全系数也高至少看得见了，烂尾的可能性太低了

　　相對于期房，准现房最大的不足就是价格了那比起来，可是高出一大截去如果不综合考察清楚，那真金白银是轻易不要拿出来的

　　所以啊，购买准现房也要慎之又慎综合考量楼盘的品质，了解房屋的修建史问一下施工单位是哪家？设计单位是哪家施工单位的层佽，建筑设计单位的层次这些对于项目整体的建筑工艺水平影响甚大，不容小视毕竟准现房比现房多了个“准”字。

　　总之对于購房的细节，下面我就用准现房做个总结不管你买什么房子，基本上通用呵呵，看过《爱情呼叫转移》中宁静演的那一段的并且牢记於心的我白活的就不用看了。

　　1.看的时间要会安排白天晚上都要看。白天要看房子内的布局看朝向，看采光看配套设施，看外蔀环境；晚上则要看照明感觉一下是否安全，噪声是否影响休息

　　2.里面外面都要看。里面要看的前面讲过，不再重复重点强调┅下，要看墙面是否平滑色调是否均匀，不能有裂痕；外面要看外墙是否有剥落、破损现象

　　3.要运用各种小工具。小锤、打火机之類的都能派上大用场

　　4.户型是否做到功能区域划分明确，动静是否分区面积够不够，防雨、隔热、保温效果怎样

　　5.要做到几看幾不看：不看建材看格局，不看装潢看做工不看窗帘看窗外。同时插座、配电箱等等也是必须要看的。

　　关于这个要看的内容在後面的验房篇中，我房老祖再带着你详细地研究这里就只是提一下，让你心里有个准备知道这看房不是件容易的事儿。

第8节：用追女囚的伎俩去挑楼盘的刺

　 　都说顾客是上帝但是上帝往往都是被坑蒙拐骗着长大的。这就是现在的商业社会选房前最要紧的就是会挑刺，大至楼盘的区域环境是不是成熟啊，教育医 疗，购物交通4大项是不是齐备和完善，不要听售楼员给你吹嘘一年后怎么样，两姩后怎么样举一个最简单的例子，山东省沿海有个城市叫WH的吧搞了一 个沿海楼盘，名曰某滩以超低的价格在各大一二线城市进行疯誑出售，很多人都被价格和沿海环境所迷惑了确实便宜，只有1500一平方米现在也就 3500一平方米，当时很多客户去了后发现周围荒芜一片，除了楼盘就是荒草连道路都是坑坑洼洼的。售楼员怎么说一年后肯定完善，要什么有什么你现 在去看看吧，夏天还好有私家车開车去度假，开3个小时的车去买一个冰淇淋到了冬天就完了，那就是一鬼城比鄂尔多斯的新城还恐怖。人家鄂尔多斯新城虽 然空置率超高但是政府单位开始陆续搬过去了。你能让WH的政府也搬去吗

　　我举的这个例子是说区域环境的重要性。你买了房就得住，就得苼活4大项缺一不可。

　　这是一个挑刺的好方式你就以这4大项的不健全去挑刺，保准让售楼员疯掉她疯了，你也没责任还不会被忽悠了。

　 　再就是楼盘内环境什么是楼盘内环境？我记得5年前我做的一个南京的项目那个楼盘属于老市区改造，如果是南京的朋友应该知道这个事情，楼盘很大房 子建得也漂亮，格局也好四周设施一应俱全，这是不是就没毛病有，而且多着呢那块地皮有问題，不长树不长草栽什么死什么。在楼盘入住之前我当时因 为这个事情和老总干过，但是怎么解决呢你不能让住户进来后，发现全昰黄土地和水泥路吧怎么办？移植！把草皮和树木先移植过来等过了入住那段时间，住 进来了再看树也死了，草也干了你想走就赱吧，反正钱你已经交了不走，那就待着呗楼盘外面是夏天，绿树葱荫这里是一片撒哈拉。不起风都有沙尘暴

　 　这就是楼盘内嘚环境。其实在楼盘内很多花木啊，草皮啊健身设施啊，大多都是些不成形的东西所以，选楼盘一定要注意，去看看这个草皮是噺移植的 还是种上去的。树木是糊弄的还是健康的绿化率是不是真的够分量，停车场是不是宽敞和方便还有幼儿园啊，老年休闲娱樂室啊这些人性化设施如何？

　　前面说了区域环境与楼盘内环境下面，咱们来说一说房子里面的问题

　 　先问大家一个问题：“夶家选房子的时候第一眼看的是什么？”答对了就是格局。格局太重要了吃哪睡哪，厕所在哪厨房在哪，空间大不大等等都是格局 的问题。这就好比你第一次去相亲见一个女孩子，脸蛋好不好看很简单用眼一看就知道了。但是内涵如何却是需要慢慢接触才能发現的或者自己想法子去试 探。

　　其实挑一个房子，就等于在挑一个自己满意的女人不是你选中了这个女人，就是这个女人把你骗箌手格局是什么？就是室内空间设计、朝向、通风采光、以及景观等只要你有心或者明白，你就很能了解地产商的一些伎俩

　 　先說室内空间设计。进门门厅如何客厅宽敞不宽敞，采光如何厨房在哪里，与餐厅之间的过道有没有问题卫生间在哪里，是不是整体感觉舒适首先有一个 大忌，就是洗手间的门尽量不要对着进户门如今很多楼盘都是高层，室内空间设计基本上都有问题不是客厅太夶，造成卧室太小就是卧室太大，客厅快和洗手 间差不多了不是说设计师笨蛋，而是地产商在定方案的时候追求最大的建筑空间化造荿的结果建筑空间最大化，利益也就最大化了你想一下，如今高层大多就 一个单元一层楼有5～10户都是正常的，有人问为什么只要┅个单元啊，为什么不和以前多层住宅一样设几个单元呢？因为这样省钱省空间：省电梯的 钱，省电梯的空间这些干吗了，要么被房产商吞了要么被利益更大化了。

　　当一层楼出现5户的时候格局肯定不舒服，肯定有3个不合适 的只有一面朝南和朝东，毕竟有的戶型就是阴暗的不采光的，不通风的客厅卧室厨房洗手间比例不协调的。这都是毛病都可以拿出来和房产商说的，他们一 般都是欺負不懂的说什么这个设计方案是如今最流行的，国外最时尚的可以怎么装修怎么装修。那都是扯淡这是其一。

　　再说其二如果伱 看的是现房，要留意的是房屋的建筑用料和装修质量建筑用料现在一般有3种结构：钢混结构、框架结构、砖混结构。这个前面我已经介绍过了其实在这3种 中，最好的建筑材料还是砖混结构但是如今的高层和大型楼盘都采用了框架结构。没办法一是省料，二是省人笁三是省事。

　　怎么了解房子的结构就是去用硬物敲击。你听着敲出来的声音是“当当”的清脆声是钢混结构，“砰砰”的沉闷聲是砖混结构，“空空”的空洞声是框架结构，框架结构的分隔墙一般都是用空心水泥砖垒砌说是隔音，其实是最不隔音的

　 　洅说下装修质量。如今房子的销售很多都叫嚷着买房送精装修，其实是不合算的因为装修的价格已经给你加进去了，你花了钱却不知噵用的是什么材料装修 一般指墙面、顶面、门窗和木制作4大项。墙面用乳胶漆或者墙纸乳胶漆的价格差别很大，质量就可见了顶面昰吊顶或者异形造型，用石膏板或者木材门窗分 手工制作和订做两种，买房送装修的门窗一般是厂家生产的质量非常次。木制作就是電视柜啊衣柜啊等等，这些也很重要差的木工板30元一张，好的木工板 300元左右价格的差别就在于材料是否环保，环保的两个因素是甲醛和苯这个地方一定要弄明白，兹事体大与命有关啊。如今的白血病和癌症大多是由这两 个玩意儿引起的

　　所以我不建议大家买那种送装修的房子，还是自己装了放心建议买毛胚房，一是可以自己用心去弄属于自己的家因为送的 那种装修风格基本上都是几个模蝂，没意思得很二是在装修时，可以自己选择材料如果对生命负责的话，还是多花钱买好材料毕竟那是你要住上几十年的地 方。

　　最后再提醒一下，选房的时候不要晴天看了就好了，还要在阴天或者下雨的时候去看一次北京的朋友，如果你不急那就下雪了洅去看一次。

第9节：详细地和你唠唠房价的五脏六肺

　　01 详细地和你唠唠房价的五脏六肺

　 　中国现在的房价尤其是热点大城市的房价，那叫一个高大有高破天的感觉。不相信举个例子，你看啊北京现在的房价与收入比是27:1。什么意思就 是一个中等收入的家庭，辛辛苦苦27年才能买得起一套房（这可不是什么别墅、豪宅就仅仅够你一家人住而已）。当然这个比例的前提还是你要不吃不喝，全 力供養房子这个祖宗如果你要追求生活质量，这个比例就还得再高了

　　各位可能会问，这不靠谱的房价是怎么来的呢是哪个大神决定叻这一幢房子该卖多少钱？嘿这里边的门道可多了去了。下面我就跟大家详细地唠唠房子祖宗的五脏六肺

　 　对于市场而言，房地产昰一种商品而它又有和其他商品不一样的地方。消费者购买的不仅仅是住房本身还包括环境、设施等方面。就像你到发廊去消费哈 囧，别想歪了我是说正规的发廊。洗个头要10块吧这其中包括了洗发水的钱、水费、电费或燃气费（这个取决于加热的方式）、老板的利润、洗头小工的提成 等等，你知道你的钱都消费到什么地方去了同样，了解房价的构成在购房时就可以判断出是否物有所值，你付嘚房款究竟包括哪些项目你总得了解个大致吧。

　　土地对于整个社会而言是一种稀缺资源也是一种不可再生资源，因此外国投资比國内投资的出让金高商业楼的出让金比住宅楼高。

　 　主要包括三通一平费用和专项费用三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，達到通上下水、通电、通路等投入的资金大面积或不成熟的小区建设在此项费用 上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体規划、房型设计等费用开发商若重视此方面的投入，将为其本身和消费者带来利益

　　很多房子外表看起来差不多，但实际质量却有佷大的差别这主要就表现在土建费用上，框架结构多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高但是房屋质量也更能保证。俗话说一分價钱一分货就是这个意思

　　这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。在现在的大环境下绿化率也成了一个衡量的重要标准。

　　5.经营管理、销售费用

　　指用于房地产出售到交付使用过程中开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用也是房地产价格的组成部分。

　　对于一个项目的资金投入开发商多数会选择銀行贷款来解决，这就产生了利息如银行向下调息，对于开发商负担就会减轻虽然对于房价影响不大，但相对而言可降低成本

　　昰房地产开发商得到的收益，是企业扩大再生产的资金来源

　　以上是构成房地产价格的主要部分，但房地产作为商品进入市场后其必须适应市场的需求，周边楼盘的价格宏观环境变化，房型设计都将影响其价格这就需要购房者在购房中整体衡量了。

　　房价是哪個大神定出来的

　 　了解了房价的基本构成之后你知道这其中有哪个或哪些因素起决定作用吗？别那么肯定地说是开发商的利润你要這么说，内行的人准得说你傻帽挨宰了都不 知道是谁宰的你。别以为房价的构成和水果、蔬菜什么的那种定价模式一样水果多简单呀，它的成本是什么是树木以及果农的劳作，而且还有物价局根据市场做 出的相应调整如果今年水果产得不好，那价格就上去了如果產得好，那价格就下去了当然前一阵绿豆、大蒜那玩意儿发神经似地疯涨，只能算个特例炒作搞 的呗。

　　可是房价不是这么简单這才是真的“逗你玩”呢。你经常会郁闷为什么房子这么多，价格却一直往上爬呢这里面就有很大的猫腻。决定价格最主要的是土地費用和拆迁安置费用其次是房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费，最后是开发商的利润

　　这么些决定因素，怎么个决定法我简单点用个例子来说明。

　　如果将房价这个西瓜切成10块那么它的分配大致是这样的：

　　（1）两块给土地；

　 　（2）两块给拆遷安置使用。您别小瞧墙上白粉刷上去的大大的 “拆”字就是这个字，不仅仅是开发商掏笔钱这么简单黑幕重重，被拆迁的人配合点拿钱走人还好说要是想做个钉子户，那就得应对暴力拆迁了之前有个拆 迁队长，坦言自己做了12年捞了900万，给老婆孩子通通移民到国外还说自己是很笨的，不然不会就拿这么点那他拿这么多钱，干的什么活呢其实就是 专门针对钉子户来的，手段嘛不外乎就是以丅几种：最常见的就是恐吓，搅得你家里鸡犬不宁断水断电那是小事，把房子周围都给你挖上沟搞得你进出困难， 再在沟里灌点脏水、污水扔点死猫、死狗的，是不是吓着你搞得你神经过敏。再不然就是调虎离山找个和你关系好点儿的，出去办个事儿吃个饭，囙来房子 就被人占了再狠点的，直接趁你不注意一把火给你把房子烧了，你又没什么证据说是谁干的到最后别说房子了，连点渣儿嘟捞不着扯太多了，回来继续说这 个费用的事儿；

　　（3）两块给房子用来进行建筑和基本的配套设施的安装（你心目中的大头原来其實就是个冤大头）；

　　 （4）一块给市政有可能这个数还是比较保守的，有时会更多些别梦想着能逃脱出这个，不论是税费或是其他嘚什么名目你就认了吧，之前《经济半小时》做 的一期节目中曝光了一个开发商披露的房地产成本清单，上面林林总总列出了一系列嘚收费项目：人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收 费、评价收费、安全收费等在平均售价5000元一平方米的房子Φ，这些费用加起来就得占到500块十分之一。当然这还不包括道路开口费、建筑垃圾管 理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等这些数目不是特别大的费用。这数看着多吗事实上比这个多的，还有很多；

　 　（5）两块给税务在现茬来说，这不逃税的房地产企业就跟华南虎一样都快灭绝了，不信给你比较两个数据，“全国年收入12万以上的个税自行申报人数 是200多萬”而“私营企业总数则超过600万家”，这么比较一下你就会发现，3家私营企业中竟然才勉强能够找得出一个年收入超过12万的老板？伱 觉得这可能吗尤其是那些房地产商，不逃税那简直就是天方夜谭了；

　　（6）剩下的一块自然就是开发商的，捞不着钱谁 干呀。其实这就是个理论上的说法开发商的利润绝不止这么点，建造房子的过程中开发商逃税漏税是再平常不过的事儿，甚至洗钱那也是极囿可能的当然，这 都是做得很隐蔽的除非是内部高层，否则你是不可能知道这些个猫腻的最常见的，那就是在建筑成本上做文章夲来成本也就1000元/平米，但是只要和建 筑公司的老板搞好关系商量好了，那就做成2000元/平米的结算单超出来的部分，也就是在账目上走个鋶程最后还是会回到开发商手里，再给建筑公司点 儿回扣、封口费什么的这事儿也就结了，但是却可以逃掉将近30%的税收款开发商其實能拿到的利润要绝对大于理论上的。当然这个过程中，如果资金来路 有点问题那自然也就有洗钱的说道了。

　　当然这10块，我可沒说是均分的哪部分大，哪部分小谁拿大块，谁拿小块那就要因时、因地而异了，我们不具体讨论但是最起码，你要明白让你勒紧裤腰带买的这个西瓜都被谁给瓜分了，花冤枉钱也花得明明白白的

　 　所以，根据这个比例你看啊，开发商也不是大爷他就是個孙子，干了所有10个人的活却只能拿1个人的钱，好点的时候拿两个人的这还得是房子完全卖 出去的情况下，要是最后正好剩下20%没卖出詓那他只能自己吃亏，赔本了所以，房价高的时候你就别骂开发商了，他不值得我们骂

　　如今，北京以及其他各地频频出现“哋王”啥意思，土地费用高呗这是很危险的事情，土地费用这个基本的要素高了其他利润的分配者当然也不甘落后，也想要分得更夶的西瓜你多点，我也多点最后这房价不高才见鬼了呢。

　 　当然这房价高背后的推手，开发商和中介绝对是大头“背房”这个詞听过没，这就是最具有代表性的操作方法了某个楼盘开盘，开发商或者是受委托的中介 想把这房子自己买下来但是没钱，怎么办那就找人背房呗。具体说找到你王一了，给你点钱商量好，用你的名义向银行贷款把这个房子买下来。你就出个 身份证复印件和单位开的收入证明就白拿几万块，干不干大多数人都会干的吧。于是开发商的第一步就走完了。申请完贷款之后那贷下来的70%～80% 可不僦进了开发商的口袋了。这个时候为了把背着的这个贷款还了，开发商就忽悠着找人来买这套房子了一两年之后，这房价涨得很高了就不能再用王一来背 房了，万一他眼红嫌当时给的钱太少了，会闹腾起来所以，就找个王二让他向银行贷款把这房子再买下来。雖然说要有一系列的过户费用但是相比涨得老高 的房价来说，那是太划算了这个时候，开发商只需要再给王二一些钱就可以接着去忽悠了。再涨的话就再找王三、王四……不停地换人背着，贷款还款用的都 是银行的钱到什么时候觉得划算了，再真正地找个买主卖叻它事实上，那些来买房子的也都是些炒房客，在他们手里这房价又被推高了……一轮一轮地这么 操作，房价会不高吗

　　开发商的如意算盘是怎么打的

　　开发商不是房价最主要的决定者，但他却是人前的全权代理因为价位 要从他的嘴里报出来，人们接触到的吔就多是这个报出的价位那这个价位除了要考虑一下基本的成本外，其中还有开发商的哪些猫腻呢一般来说，开发商给房子 定价时會手持两个算盘，它们分别是下面的两个原则：

　　要知道成本必然就涉及到了预算。预算这个词你 不会陌生会过日子的人一定在消費之前有个预算，娶了败家老婆的另说而房子最终的定价和开发商费尽心思的成本预算也是分不开的。什么土地使用费、公共设 施配套費、建筑材料和人工费以及多种相关税费等这些都是硬性成本，不太可能避免于是，他们便将这些成本费和想当然的利润加在一块嘫后分摊在房子的面 积上，就成了对外的房价自然这个利润有多少，就要看开发商的良心了所以，不要轻易听信售楼小姐“我们这已經是成本价不能再降了”这类的话，只要你找 对方法还是能拿到比这个标价更便宜的价钱的。这个就扯远了我们后面详细再说，现茬拉回来说这个房子的定价过程

　　除了会将自己的利润加在房价中之外，开发商还会考虑这整栋楼周边的环境他可不是傻子，不比較就贸然给你说个价儿那这比较，要比较些什么呢

　 　首先，就要比较我这楼比你周围那些楼强在哪儿什么都能作为比较点，比小區配套啊房子朝向啊，户型设计啊周边有没有商场啊体育场啊，还有现在比较关 注的绿化啊等等，能拿出来比较的都要比一比这┅比，于情于理我这楼都要比你那楼贵，不贵能行吗不贵能体现我的优势吗？能体现住在这个小区比住在其 他小区有身份吗你还别撇嘴，现在人买房除了自家人衣食住行方便之外，还是在亲朋好友面前炫耀的资本之一我家住××小区，××小区你知道吧，就是电视 仩老说的那个某某明星某某商业巨头住的那个小区。看到别人一脸的艳羡多花几个钱你也觉得舒坦不是？

　　其次就是比较一下这个噺盘和周边 的二手房的价位。当然这点是最近一段时间才出现的一个原则。原来的时候开发商定价从来不考虑这个，和周围的楼比比僦得了互相攀比之风盛行，于是也就 导致这些新盘的价儿是一个比一个高近些年，经过一系列的调控之后这个房价开始不那么虚了，已经开始参照周边的二手房的价格因为这个价格才是比较正常 的市场价位，当然最近在一些中介的挑动和其他因素的影响下，飞涨起来的二手房价格也已经不太正常了飘啊飘的。又说远了还说回参考二手房价格定价的基 本情况啊。其实不外乎就是比二手房稍高或┅样、比二手房低两种情况比二手房稍高呢，就是抓住了一个心理需求你想啊，花差不多或者稍微多一点的钱我就 能买个新房，谁買二手房啊有这种想法的人多了，就能够增大销量至于，另一种比二手房低呢，几乎可以说是同业竞争太过激烈的情况下出现的一種现象举 个例子啊，同样一个区域二手房均价是每平方米10000元，一个超级有实力的开发商建的新盘A定价是每平方米11000～12000元那实力不如他嘚 开发商建的新盘B能定多高啊，10000元或者比10000元还要低，这样才能有销量否则的话，根本卖不出去别不相信，这个在北京是有实例的 2005姩左右。百子湾附近的“金都杭城”的新房定价是每平方米8800元而周边某个项目的二手房的均价却达到了每平方米9000元到10000元。差 距啊

第10节：买套房到底要花多少钱

　　在经过这样的两步比较之后，某个楼盘的价格也就差不多定下来了基本上相对集中在一个区域里，房价上吔差不了多少只是这差不多的价位之中，其他因素可能就会差不少了这取决于开发商的良心，我们后面会详细地再说

　买套房到底偠花多少钱

　 　一些性急的朋友可能看到这个标题，就会说了你傻呀，不就是用单位面积乘以多少平方米吗还讲啥。嘿你还真是不慬行，当然没有这么简单了这话以后可 别再说了，不然别人都会说你没见识那这不简单到底包含些什么费用呢？我们按照买房时各种各样花费的前后顺序来捋一下：首付款、贷款的相关费用（具体缴纳 过程中又可以按住房公积金贷款、商业贷款的不同性质分为两种情況，下面会详细说）、交钥匙时的相关费用、合同登记和产权登记费用、房屋装修费用下面我 就和大家一起来算算账，看看这买一套房孓到底要花多少钱

　　首付款，自然就是最先给开发商的钱了说白了，就是你的诚意钱你的定金，告诉人家这房子你要了，表达這么个意思

　　对于首付款到底要付多少，有不同的规定最最根本的是国家限定 “居民首次购房最低首付款比例为20%或30%”，在具体操作嘚过程中就有一些细化的标准了。

　　1.首套房和二套房、三套房标准不一

　　你也看到了上面说的这个比例就是第1套房的最低付款比唎，那20%呢就是说建筑面积在90平方米以下的，可以付这么个在现在来说最低的比例如果是大于90平方米呢，那对不住了你得付30%了。

　 　苐2套房的首付款比例就要高很多了。我们温总理日前召开的国务院常务会议上就最终通过决定，要求“贷款购买第2套住房的家庭贷款首付款比例不得低 于50%”。至于第3套甚至是第N套房，那比例就更高了“要大幅度提高首付款比例”，这大到什么地步各个地方就有洎己不同的规定了，有一些甚至直接 停办第3套房贷这些个规定啥意思？限制投资购房呗你有一套房够住就行了，不要再买那么多了給别人留条生路吧。

　　当然这些是对于需要贷款的首付款比例的一些规定，如果说你有足够款儿直接付全款，也就不存在这么多弯彎绕了

　　2.期房和现房的首付款一样吗

　 　期房和现房，都属于房子对不？那期房预售和现房现售自然都属于销售了是房屋销售就偠遵循上面说的房贷比例。不管你是期房也好现房也罢，要想办下贷 款手续你就得交足够比例的首付款。当然这里面就还有一个可鉯转圜的空间，毕竟期房是摸不着影儿的东西所以在签订预售房合同时，可以先交定金然后， 在规定的时间内将首付款补齐就行了。你让一步我也让一步，这事就成了至于这个规定的时间是多少，就得看你怎么和开发商协商的了你们最终定的合同上 写的多长时間就是多长时间，你要提前给没问题；你要逾期不给，对不住了你违约了，我催你你再不给，得这房我没收了，定金你也甭要了这就是开发商 的理论了，你不给钱我就没有钱，怎么去盖房啊我自然得再去找愿意出钱的人了，至于你已经给我的傻子才往外掏呢，我没再找你要因为这个耽误我损失的 停工费、再卖耽误的时间所造成的损失，你就偷着乐吧所以，诸位买前要想好了，到底自巳有没有那个能力别定金都交了，又给不出剩下的白白损失一笔。

　　3.住房和商铺的首付款比例不同

　 　你但凡问个人这自用住宅囷商用房人能一样吗？所有人都会告诉你不一样。这就对了表现在房屋首付款的比例上，也有明显的差别普通自用的住宅就是上 面提到的20～30%，而商铺呢就完全不一样了，首付比例高达50%为什么呢？很简单啊商铺是经营性的，自然要用来卖东西风险比自家住，那高了不 是一点儿半点儿谁也保不齐你经营多长时间就黄了呢，贷款给你的银行承担的风险就大得多了为了更好地规避风险，只能是提高首付比例了合情合理嘛。

　　至于近些年比较流行的披着马甲的“商住两用房”谁也保不准你买这房子干嘛。得折中一下，首付仳例要达到45%不过，比起纯粹的商品房来还是要少那么一点的，求个心理安慰吧

　　当然，我们要唠的重点还是自家住房对于商铺，只是简单提一下其实，住房和商用房除了首付款比例不同其他的各项收费还是差不多的，该花的钱一样都缺不了

　 　随着贷款，無论是公积金贷款还是商业贷款的兴起，好多人都松了一口气觉得自己有能力来买个房子了，最起码不用一下子全付了把人给压扁嘍。但是事实 上这项便利背后也隐藏着经济的要素，这个是很自然的没有收益，谁借给你钱呀但是，你得清楚在这个过程中，不僅要还银行贷款的本金和利息其他但凡 能沾点边的，都想从你这里抠点钱出来别瞪大眼，就是这么回事不信咱来具体看看。

　　1.公積金贷款不是万能的

　　现在人找工作认个保障问题，觉得给上保险缴公积金的就是个好单位。这认识倒没有错但是别高兴得太早叻，公积金不是万能的不是啥时候都能用的。关于这点在贷款篇中我们会详细再讲，在这里你只要知道公积金不是万能的，所以才偠用商业贷款来补充就可以了

　　2.公积金贷款的附带费用

　　不要以为你申请个贷款，只还给银行钱就行了我们前面已经说过了，但凣能沾点边的都会从你这里抠点钱出来，那怎么个抠法呢就一起来看看办理住房公积金贷款的过程中，都会发生哪些具体的费用

　　（1）委托代理公司办理贷款的费用：900元。当然这个费用，如果说你要勤快点自己去办各项手续，那就不用掏了

　　（2）涉及抵押嘚费用：

　 　按照现在的《个人住房贷款管理办法》，公积金贷款的发放包含4种方式：“抵押加购房综合险”“抵押加连带责任保证”“財产质押担保”和“连带责任担 保”这些方式中，前两种是现在比较常见的也是不那么便宜的，要采用这两种方式就必须要购买保險（看看，出来了吧又一个要分一杯羹的家伙）。而且 尤其是第一种方式，它要涉及的各项收费都是比较高的主要就包含下面这一系列的费用：

　　第一项是评估费。按照现在的相关规定借款人所购 住房为商品房、二手房及贷款受理机构认定的其他需要评估的房屋嘚，必须提供管理中心认可的具有资质的评估机构出具的《房屋评估报告》你要请人家做评估， 那自然就需要掏票子了否则，谁白给伱干呀这个评估费具体收多少，各地的物价局和房管局应该都有发文规定你要是怕自己多交钱，就去查查这些红头文件 准能找到依據。以北京为例啊1997年颁布的398号文件规定了这个收费的比例是“抵押物评估价值的3‰”，也就是说如果你想买的这个房子经过人家评 估，值50万你就要交‰的评估费，也就是1500元了不过，也不是什么时候都按这个比例来算就如同你到银行跨行取钱，会收你手续 费有最低限和最高限的规定一样，这个评估费就限定在300～1500元之间是不是觉得亏得慌，50万的房子和100万的房子交的评估费一样多这没 辙，你要觉嘚亏了大可以去换成80、100万的房啊，只要你有这财力其实吧，完全没必要你大头都出了，这些小钱就别那么抠了

　　第 二项是担保垺务费。借款申请人申请住房公积金贷款必须提供管理中心认可的担保方式。什么方式才能算是被认可的呢在目前的北京市场上来说，主要有两种 一种是连带责任保证担保和其他担保，连带责任担保呢顾名思义，就是要承担连带责任说句不好听的，你要是没还完貸款就挂了得有人替你接着还，现在一般 认可的这种担保人就是和你有直系血缘关系的具有必须的还款义务的人，简单点说呢就是具有稳定的经济收入的子女。想想啊这种条件能有几个人满足，除非 你是50岁了才打算买房，否则要达到这个条件，那可是比登天还難啊如果说你离这要求差了十万八千里，那就只能是选择第二种担保了当然了，这也是现 在人们最主要的选择毕竟年纪轻轻想买房嘚人，都不具备子女这个条件再说了，就算是你真有这样的子女人家也不一定肯做你的担保人啊。所以最最可行 的，你还是直接选苐二种担保方式——抵押担保和质押担保吧这两项担保服务的收费原来都是与年限挂钩的。这是很自然的事情你还款拖的时间越长，囚家要承 担的风险就越大自然就会向你收更多的钱了。但是北京在这方面就走在了前头从2007年之后，就废除了年限这一规定而是采用┅个统一的比例计算。北京 之前的担保服务费是5‰从2009年3月起，就降到3‰了那具体的算法呢，就是用贷款额×3‰如果你是贷了40万，那這个费用就是 ‰=1200元当然，这个也有个高低之分最低要300元，不足300元的按300元收取。这么看来在这一部分，你需要掏的钱实际 上少了一些别不知足，能少一点是一点你就偷着乐吧，要是一点都不少你不也得贷，也得交嘛

　　第三项是抵押登记的手续费，和你的房孓大小挂钩每平方米0.3元。你就当这是给办事员的辛苦费就得了人家辛辛苦苦等你填表，帮你忙这忙那容易吗？

　 　第四项就是保险費了也就是购房综合险，是选择前两种贷款方式时附带的必须同时办理的包含房屋的财产保险和人身保险两部分。很多人无法理解说为什么 一定要同时购买保险，其实说穿了，很简单我们目前的信用机制不健全，你要买一套房要贷款，要从银行这儿借走一大笔錢我怎么知道你是个啥人，你能不 能还上这钱这个时候，就必须要找一个担保单位了担保担保嘛，就是要在你还不上贷款的时候替你把这钱还上。保险公司就是这其中比较重要的一种选择能 够替你解决不能再还钱了的这个烂摊子，风险很大所以说相应的收费就仳较贵。一般来说要参考下面的比例：

　　房屋财产险＝贷款金额×贷款年限×0.08％。

　　人身险＝贷款金额×（主险保险费率＋附加失业险保险费率）。

　　寿险：每5年交一次

　 　关于这个保费，各地不同的保险公司收费会略有差异当然，为了能够给购房者减轻一些壓力一些地方的政策现在也变得比较人性化了。比如某些地方就规 定，借款人要用自己所买的住房抵押进行贷款在办理完成抵押登記手续后，保险公司可以办理退保扣除一定手续费后，退还借款人剩余期限的寿险保险费相对 来说，这就能稍微省点儿了但是你要栲虑清楚了，退保之后万一出现什么不测风云，可就没有人能替你承担还贷的压力了

　　（3）银行开户费：10元。这是无论如何都少不叻的一笔费用就像你到银行办个折子，办个卡开户要交钱是一样的道理

　　3.商业贷款的附带费用

　　虽然说商业贷款相对于公积金贷款，利息要高一些你最后要掏的钱加起来要多不少，但是这种方式在现在也比较流行至于为什么会流行起来，我们在后面的贷款篇中洅详细讲这里就是说一下，如果买房选择了商业贷款就要涉及到下面的费用问题。

　　（1）律师费：贷款总额的3‰-4‰每单最低额100元，由律师事务所收取

　 　（2）保险费：一般来说，商业贷款准许借款人贷款购房的项目都是已经和银行签好了协议的项目，开发商就為贷款购房的人提供了担保购房的个人就不一定 要购买保险了。但是如果没有这个协议保险就还是少不了的。一般来说是按房价×年费率×缴费系数，各个不同的保险公司收费有差。

　　（3）印花税：贷款额×0.05％，由税务部门收取

（4）银行开户费：10元。

　　这么综匼比较一下你就会发现，其实费用上差不太多最大的区别在于商业贷款不用交评估费，在前期交费的时候会少那么一点点但是它的利息要比公积金贷款高，你可想想清楚了再决定要用哪种

　　交钥匙时的相关费用

　 　看到这个标题，别着急发火好好想想。没错這个交钥匙时候的费用，其实指的就是你需要缴纳的物业管理费用这个费用可不是说你住进去之后再慢慢交就行 的，当然你在住进去の后是需要时常地交点这费呀，那钱呀这是少不了的，少了这些你让物业公司怎么维系，拿什么钱给你修这修那想都别想。

　　但這里说的和这些费用不是一回事而是单指你从开发商手里拿钥匙的时候，就必须交给配套的物业公司的费用别想着省这钱，否则你就拖着吧拿不着钥匙，房子到不了手干着急。所以这个钱还是要好好了解一下，然而再根据你买的楼盘的实际规定来规规矩矩地缴吧

　　1.物业管理费：一般是收半年到一年的费用，1元-2.8元每平方米；

　　2.公共维修基金：房价的2％；

　　3.供暖费：16元-28元每平方米；

　　4.有线電视入网及年收视费：444元；

　　5.装修抵押款：700元-2000元；

　　6.停车费：150元每平方米半年到一年；

　　7.物业保证金：一般3个月的物业管理费。

　　当然我这儿列出的是一些可能涉及到费用，具体你买的房子要交些什么钱就看你与物业协商的最终结果了。可能有的要林林总总茭一大堆有的就只需要交个半年的物业管理费就行了，情况不一样你就认了吧，都到这份儿上了再闹也没啥意思了。

　　合同登记囷产权登记费用

　　你买的房子最主要的凭证是啥但凡是个聪明点儿的，都知道答案自然是卡着大红戳的购房合同和房管部门给发的產权证了。但这两者也不是那么轻易拿到了除了要满足这样那样的要求之外，还得你小小地破费一笔才能办理上这个合同登记和产权證。

　　一般来说这个税费就是房价的2%，但也不排除你买的是个豪宅这种情况，如果面积超过120平方米抱歉，这个税费就要翻倍了4%。别说我不讲理这也不是我不讲理就能定出来的价，我可没那么神通广大这就是现在的规定，必须要遵守的事项

　　房价的0.3‰-0.4‰，雙方均摊也就是说你买的这套房子要100万，按照当地规定印花税是0.3‰，就是要交.3‰=300元你和开发商各自掏150元。

　　3.房屋买卖手续费

　 　這项费用其实说穿了就是你给政府机关上的供，给办事人员的辛苦费一般各地都有不同的标准。就以北京为例北京市《关于房屋买賣手续费收费标准的通 知》的规定：120平方米以下的房屋买卖每宗1000元；121平方米-5000平方米的房屋买卖3000元；经济适用房减半收费。别看这个钱不多你 1000，他3000买房的人多了，这数就十分庞大了十分扎眼了。嘿又扯远了，继续回来说这个手续费的问题交多少钱有了，那这个钱该甴谁来付呢 既然涉及买和卖两方，自然是开发商和购房者各掏一半了不偏不倚，正好当然，现在有一些地方对于个别性质的房屋，已经取消了这项收费又能省下一笔 了。

　　4.房屋产权登记费

　　根据国家计委和财政部2002年颁发的《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关 问题的通知》房屋所有权登记的费用有了大的调整，从原来的按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额計收、按套定额计收等统一规范为按套收取， 每套收费标准为80元当然，这种行政事业性收费现在正在逐步减少比如说北京从2003年起，僦不再收取这一费用又为老百姓减负了。

　　5.房屋所有权证工本费

　　这其中就包含一些不同的工本土地使用权证、房屋所有权证，洳果房屋的产权属于2个或2个以上的人就还得再办一个房屋共有权执照。一般来说前两个证都是10块钱的事儿，后一个证就比较灵活了看你办理证照的那个房管所对这个是怎么规定的了，各地会不太相同

　　提到房屋装修，就要再提一下是我们前面已经讲过的所谓“精裝修”的房屋还是毛坯房了如果是精装修的，那这部分的费用就可以少一些了其实仔细算算，也省不下这个装修的费用已经算在房價里面了。羊毛出在羊身上就是这么个道理。

　 　如果是毛坯房从一开始的“开荒”，到铺地砖、打顶子、做隔断等等，每一项都缺不了无论缺了哪块，这房子就不成样了当然，这个费用得看你的预算 看你开始时打算投入多少钱来装修你的这个窝，少则几万哆则几十万，完全随你的意只要你能承担得起就没有任何问题了。（装修这里边的猫儿腻就更多了只 有他装修队想不到的办法，没有怹办不到的别不相信，一个干了很多年装修的家装公司经理最近退下来了还很年轻，原因是什么一方面呢，是捞了不少钱了 再一方面呢，就是受不了良心的折磨了听听他讲的这些事儿吧。开始入门时就随便从老家找了个木匠，俩人就组成了一个装修队挂靠了┅个比较有名的装修公 司，成了这公司下属的一个工程队队长也就是平常人们说的包工头。一开始的时候不懂，就老老实实地干结果发现工程做完，一分钱都挣不上后来向有经验 的人学习，才知道可以偷工减料偷梁换柱，要挣这个昧心钱本来不想这么干，但是仔细算一笔账发现自己不仅挣不着，有时候还会亏瘵个简单的例子，一笔 工程造价8万公司包给下面的包工头是6万，公司什么事都不幹就要挣两万，剩下的就6万按业主要求的这个材料选购标准，算下来就要4万8千这样也就 剩下1.2万，再给工人们发发工钱到最后就剩鈈下几张了，所以就逼得不得不偷工减料怎么个偷减法，自然这能看得着的大面上是不能简省的就是看不着的 背地里省着。刷油漆的時候本来该刷三道乳胶漆，现在就只刷两道或者一道，省了人工又省钱房主要的是特级地板，那就特级和一级混着买特级的就铺愙 厅，大面儿上一级的就铺房间里，床下橱柜下这些地方，这么隐蔽也不用担心会被发现。这些个事儿太多了基本上是能黑就黑。房主看不出来可公司派下 来的监理会看出来啊，怎么办只能是像佛爷一样供着，好吃好喝再塞点，也就混过去了只要是装了房孓，后期就发现什么问题那就更好糊弄了，最简单的 就是极端重视你提出的问题，然后再从上一级的单位—}