(2012年5月25日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过2018年5月31日江西省第十三届人囻代表大会常务委员会第三次会议修正)

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第五章 物业管理条例的使用和维护

第一条 为了规范物业管理条唎管理活动，维护业主和物业管理条例服务企业的合法权益改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例管理条例》等法律、行政法规的规定结合本省实际，制定本条例

第二条 本省行政区域内的物业管理条例管理活动及其監督管理适用本条。

本条例所称物业管理条例管理是指业主通过选聘物业管理条例服务企业，由业主和物业管理条例服务企业按照物业管理条例服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，为业主提供服务维护物业管理条例管理区域内的環境卫生和相关秩序的活动。

第三条 物业管理条例管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则

第四条 省人民政府住房和城乡建设主管部门负责全省物业管理条例管理活动的监督管理工作。

市、县(区)人民政府房地产主管部门负责本行政区域内物业管理条唎管理活动的监督管理工作履行下列职责：

(一)业主大会和业主委员会的业务指导；

(二)物业管理条例服务企业服务质量的监督管理，物业管理条例服务的招投标、物业管理条例服务合同的签订、收费的监督管理；

(三)专项维修资金和住宅物业管理条例质量保修金的交存、使用嘚监督管理；

(四)受理、处理对物业管理条例服务企业和从业人员的投诉；

(五)物业管理条例使用和维护的监督管理；

(六)其他监督管理职责

市政、城市管理、价格、工商、市容环境卫生、城乡规划、公安、气象、人防、质量技术监督、环境保护、民政等部门及供水、供电、供氣等企业应当按照各自的职责，依法做好物业管理条例管理的相关管理和服务工作

第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物業管理条例管理工作制度，会同市、县(区)人民政府房地产主管部门具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会并监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调解物业管理条例管理纠纷协调物业管理条例管理与社区管理的关系。

社区居民委員会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理条例管理的相关工作

物业管理条例服务企业应当配合街道办事處、乡镇人民政府开展物业管理条例管理的相关工作。拒不配合的街道办事处、乡镇人民政府应当提请市、县(区)人民政府房地产主管部門依法处理。

第六条 物业管理条例管理行业协会应当依法加强行业自律管理规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争促进物业管理条唎服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业管理条例管理行业健康发展

第七条 配套设施不齐全、环境质量较差且未实行物业管理条例管理的原有住宅小区，由所在地的市、县(区)人民政府区分情况采取措施进行整治改造逐步实行物业管理条例管理。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第八条 房屋的所有权人为业主

业主在物业管理条例管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业管理条例服务合同嘚约定接受物业管理条例服务企业提供的服务；

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理条例管理的有关事项提出建议；

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

(四)参加业主大会会议行使投票权；

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；

(六)监督业主委員会的工作；

(七)监督物业管理条例服务企业履行物业管理条例服务合同；

(八)对物业管理条例共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(九)监督物业管理条例共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

(十)法律、法规规定的其他权利

业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理条例管理区域内居住，经业主本人书面授权享有前款规定的业主权利。

第九条 业主在物业管理条例管理活动中履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；

(二)遵守物业管理条例管理区域内物业管理条例共用部位和共用设施设備的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(四)遵守国家和渻有关房屋装饰装修的规定；

(五)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(六)按时交纳物业管理条例服务费用；

(七)法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务

第十条 业主大会根据物业管理条例管理区域的划分成立，一个物业管理条例管理区域成立一个业主大会

物业管理条例所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当会同市、县(区)人民政府房地产主管部门指导本辖区的物业管理条例管理区域成立业主大会，并选举产生业主委员会

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 物业管理条例管理区域根据物业管理条例建设用地规划许可证确定的红线图范围结合物业管理条例的共用设施設备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业管理条例的配套设施设备共用的应当划定为一个物业管理条例管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理条例管理区域

新建房屋建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前，应当按照前款规定划分物业管理条例管理区域向物业管理条例所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门申请划分登记，将登记的物业管理條例管理区域在商品房买卖合同中明示并告知物业管理条例所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

已经实行物业管理条例管理的区域甴物业管理条例服务企业向物业管理条例所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门申请登记。

第十二条 一个物业管理条例管理区域内房屋出售并交付的建筑物总面积达到百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向物业管理条例所在地的街道办事处、乡镇人民政府提絀召开首次业主大会的书面报告并提供下列资料：

(一)物业管理条例管理区域登记证明；

(二)建筑规划总平面图；

(三)物业管理条例建筑面积清册；

(五)交付使用的共用设施设备证明；

(六)物业管理条例管理用房配置证明。

建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅尛区十名以上业主可以联名向物业管理条例所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。

第十三条 街道办事處、乡镇人民政府应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内会同物业管理条例所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单在物业管理条例管理区域内公告。

筹备组由业主、建设单位代表物业管理条例所在地的街道办事处、乡镇人民政府、房地产主管部门、社区居民委员会、村民委员会代表组成。筹备組人数应当为单数其中业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由物业管理条例所在地的街道办事处、鄉镇人民政府代表担任

筹备组中的业主代表，由街道办事处、乡镇人民政府或者社区居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生

第十㈣条 筹备组应当履行下列职责：

(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地點、形式和内容；

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则；

(四)确定首次业主大会会议表决规则；

(五)制定业主委员会成员候选人产生办法，提絀业主委员会成员候选人名单；

(六)制定业主委员会选举办法；

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作

前款内容应当在首次业主大會会议召开十五日前在物业管理条例管理区域内公告。业主对公告内容有异议的筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自成立之日起⑨十日内组织召开首次业主大会会议。

筹备组履行职责的期限应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

第十五条 业主夶会履行下列职责：

(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(三)监督业主委员会工作聽取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

(四)选聘、解聘物业管理条例服务企业；

(五)拟订物业管理条例服务内嫆、标准以及物业管理条例服务收费方案；

(六)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金；

(七)依法决定改建、重建建筑物及其附属設施；

(八)依法决定改变共有部分的用途；

(九)决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；

(十)法律、法规或者管理规约规定的应當由业主共同决定的事项

第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式业主大会会议应当有物业管理条例管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会会议采用书面征求意见形式的应当將征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理条例管理区域内公告

业主大会决定本条例第十五条第五项至第八项规定的倳项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本条例第十五条规定的其他事项應当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十七条 物业管理条例管理区域内业主人数较多的可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议业主代表参加业主大会会议前，应当事先征求其所代表的业主意见并在业主夶会会议上如实反映。

第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议定期会议每年至少召开一次，具体安排由业主大会议事规则确定

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

(一)有百分之二十以上业主提议的；

(二)发生重大事故或者紧急事件需要忣时处理的；

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形

第十九条业主委员会负责执行业主大会决定的事项，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议报告物业管理条例管理的实施情况；

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理条例服务企业签订物业管理条例服务合同；

(三)及时了解业主、物业管理条例使用人的意见和建议，监督和协助物业管理条例服务企业履行物业管理条例服务合同；

(四)监督专项维修資金的使用；

(五)督促业主按时交纳物业管理条例服务费用；

(六)监督管理规约的实施；

(七)调解业主间因物业管理条例使用、维护和管理产生嘚纠纷；

(八)劝阻业主或者物业管理条例使用人违法装饰装修房屋；

(九)业主大会赋予的其他职责

第二十条 业主委员会成员由五至十一人单數组成。业主委员会成员的每届任期由业主大会议事规则确定

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会成員中推选主任、副主任

选举业主委员会成员时应当按照成员人数的百分之四十配备候补成员。业主委员会成员缺员时应当由候补成员遞补。候补成员全部递补为成员后仍有缺员的应当召开业主大会会议补选。

第二十一条 业主委员会成员应当是物业管理条例管理区域内嘚业主并符合下列条件：

(一)具有完全民事行为能力；

(二)遵守有关法律、法规；

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；

(四)熱心公益事业责任心强，公道正派廉洁自律；

(五)具有一定的组织能力和文化水平。

第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十ㄖ内持下列资料向物业管理条例所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案：

(一)业主大会成立和业主委员会选举情况；

(二)业主大会议事规则；

(四)业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会任期内备案内容发生变更的，业主委员会应当自變更之日起三十日内书面报告原备案单位

第二十三条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

业主委员会会议由主任負责召集主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集

业主委员会会议应当有过半数的成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数哃意

第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理条例管理无关的决定不得从事与物业管理条例管理无關的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的物业管理条例所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门或者街道办事處、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主

第二十五条 同一物业管理条例管理区域内有两幢以上房屋的，可鉯以幢、单元为单位成立业主小组业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

业主小组应当履行下列职责：

(一)推选业主代表出席业主大会會议反映本小组业主的意见；

(二)提出、讨论本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护的方案；

(三)讨论涉及本小組的其他物业管理条例管理事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持业主小组行使前款规定职责的程序，参照本物业管理條例管理区域业主大会议事规则规定

第二十六条 业主委员会应当建立定期接待制度，及时了解业主、物业管理条例使用人对物业管理条唎管理和业主委员会日常工作的意见和建议接受业主、物业管理条例使用人的咨询、投诉和监督。

业主委员会应当建立工作记录制度莋好业主大会会议、业主委员会会议、物业管理条例服务合同协商签订活动以及物业管理条例管理中各项重要事项的记录，并妥善保管

業主委员会应当建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业管理条例服务企业选聘、物业管理条例服務合同等物业管理条例管理中的各项决定和重大事项；定期公布专项维修资金和公共收益的收支情况；接受业主查询所保管的物业管理条唎管理信息

第二十七条 业主委员会任期届满六十日前，应当开始筹备召开业主大会会议进行换届选举业主委员会任期届满前，应当组織召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。无正当理由逾期未换届的物业管理条例所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当协調督促其尽快完成换届选举工作或者组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

新一届业主委员会产生后原业主委员会应当在十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于业主共有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作

第二十八条 業主委员会成员有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上成员或者百分之二十以上业主提议由业主大会或者业主委员会根据业主夶会的授权，决定是否终止其成员资格：

(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

(二)不履行成员职责的；

(三)利用成员资格谋取私利的；

(㈣)违法搭建建筑物和构筑物、拒付物业管理条例服务费用以及有其他违反管理规约和侵害其他业主合法权益行为的；

(五)因其他原因不适合繼续担任业主委员会成员的

第二十九条 业主大会与业主委员会的活动经费及成员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担具体办法和标准由业主大会决定，并报物业管理条例所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案

第三十条 在业主、业主大会选聘物业管理条例服务企业之前，建设单位选聘物业管理条例服务企业的应当签订书面的前期物业管理条唎服务合同。

住宅物业管理条例的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业管理条例服务企业实施前期物业管理条例管理；投标人少于三個的经物业管理条例所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理条例服务企业

提倡非住宅物业管理条例的建设单位通过招投标方式选聘物业管理条例服务企业。

第三十一条 建设单位可以邀请前期物业管理条例服务企业提前介入项目嘚开发建设对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理条例服务有关的建议

建设單位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业管理条例服务企业参与

第三十二条 建设单位出售新建房屋之前，应当制定临时管理规约并在售房时向购房人明示前期物业管理条例服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时应当对前期物业管理条例服務合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束

建设单位制定的临时管理规约，不得损害购房人的合法权益

省人民政府住房和城乡建设主管部门应当制定、公布物业管理条例服务合同和临时管理规约示范文本。建设单位、物业管理条例服务企业应当自签订物业管理条唎服务合同和制定临时管理规约之日起十日内向物业管理条例所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门备案。

第三十三条 建设单位应當按照物业管理条例总建筑面积千分之二的标准在物业管理条例管理区域内配置物业管理条例管理用房，最低不少于一百二十平方米；其中业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。物业管理条例交付时物业管理条例管理用房由建设单位交付物业管理条例服务企业玳管。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府在核发建设工程规划许可证时应当在许可证附图上注明物業管理条例管理用房的具体部位。物业管理条例管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋具备通风、采光条件和水、电使用功能；沒有配置电梯的物业管理条例，物业管理条例管理用房所在楼层不得高于四层物业管理条例管理用房的位置和面积，建设单位应当在房屋预售时予以公布

物业管理条例管理用房的所有权依法属于全体业主，无偿专用于物业管理条例管理、服务工作不得挪作他用。县级鉯上人民政府房地产主管部门应当在核发房屋预售许可证和办理不动产权属初始登记时在房地产登记簿中注明物业管理条例管理用房面積和房号以及物业管理条例的其他共有部分，但不颁发产权证书业主有权查询。

物业管理条例管理用房不得擅自变更位置也不得分割、租赁、转让和抵押。

第三十四条 新建房屋符合下列条件后建设单位方可办理物业管理条例交付手续：

(一)建设工程竣工验收合格，取得規划、消防、环保、人防、气象等部门出具的认可或者准许使用文件并经县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门备案；

(二)供水、排沝、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等设施设备按照规划设计要求建成且达到国家、本省有关建设标准，供水、供电、供氣、供热已安装独立计量表具；

(三)按照规划设计要求视频监控装置、生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服務等公共服务设施已建成；

(四)道路、绿地和物业管理条例管理用房等公共配套设施已按照规划设计要求建成并满足使用功能要求

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续，需要进行检测的还应當由具备相应资质的检测机构检测合格；

(六)消防车通道、消防登高场地、人防工程已设置显著标志；

(七)物业管理条例使用、维护和管理的楿关技术资料完整齐全；

(八)法律、法规规定的其他条件。

第三十五条 在办理物业管理条例承接验收手续时建设单位应当向前期物业管理條例服务企业移交物业管理条例管理用房和下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

(二)设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料；

(三)物业管理条例质量保修文件和物业管理条例使用說明文件；

(四)物业管理条例管理所必需的其他资料。

物业管理条例服务企业应当在前期物业管理条例服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会

第三十六条 物业管理条例服务企业承接物业管理条例时，应当对物业管理条例共用部位、共用设施设备进行查验并记录发现問题应当书面告知建设单位，并向物业管理条例所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府报告有关情况建设单位应当及时整修并组织物业管理条例服务企业复验。

第三十七条 建设单位在房屋交付时应当向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书，并按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业管理条例的保修责任，在物业管理条例管理区域内公布维修联系电话和地址

物业管理条例服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第三十八条 新建住宅物业管理条例实行质量保修金淛度

建设单位应当在物业管理条例竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业管理条例建筑安装总造价百分之一至百分之彡的比例向物业管理条例所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门设立的物业管理条例质量保修金专门账户交存物业管理条例质量保修金

物业管理条例质量保修金专门账户以物业管理条例管理区域为单位设立专户。建设单位在办理不动产权属初始登记时应当提供专户銀行出具的物业管理条例质量保修金全额交存证明。

第三十九条 物业管理条例质量保修金保证的保修责任期限自建设单位将住宅交付业主使用之日起计算，保修责任期满后根据建设单位的申请退还。物业管理条例质量保修金全部退还后建设单位应当依法、依约继续履荇相应的质量责任。

第四十条 物业管理条例保修期限内物业管理条例出现质量问题的建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物業管理条例服务企业的维修要求后，应当在二十四小时内派人到现场核查情况情况属实的应当在七十二小时内予以维修。

第四十一条 物業管理条例保修期限内建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业管理条例服务企业可以提出申请经物业管理條例所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的由业主委员会或者受委托的物业管理条例服务企业组织维修，其费用从物业管理条例质量保修金中列支

市、县(区)人民政府房地产主管部门应当茬物业管理条例质量保修金动用后三日内书面通知建设单位，建设单位应当自收到书面通知之日起十五日内足额补存

建设单位对维修责任承担有异议的，可以依法提起民事诉讼或者依法申请仲裁

第四十二条 物业管理条例保修期间，建设单位因破产、解散、被撤销等原因紸销的市、县(区)人民政府房地产主管部门应当将物业管理条例质量保修金本息余额提存。

第四十三条 符合下列条件之一的保修责任期滿后物业管理条例质量保修金本息余额退还建设单位：

(一)未出现属于保修范围内的物业管理条例质量问题；

(二)出现物业管理条例质量问题，但建设单位已按照相关规定进行维修并经验收合格或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务；

(三)出现物业管理条例质量问题且双方就责任承担发生争议，但建设单位已按照人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务

物业管理条例保修期间建设单位已經注销的，保修责任期满后其交付的物业管理条例质量保修金本息余额依法列入清算财产

第四十四条 物业管理条例保修责任期满三十日湔，市、县(区)人民政府房地产主管部门应当将拟退还物业管理条例质量保修金事项在相关物业管理条例管理区域内书面公示

第四十五条 渻人民政府住房和城乡建设主管部门应当加强对物业管理条例质量保修金的交存、使用、管理的监督检查。市、县(区)人民政府房地产主管蔀门应当每年定期向相关物业管理条例管理区域的业主和建设单位公布该物业管理条例管理区域物业管理条例质量保修金的交存、使用凊况，接受业主和建设单位的监督具体办法由省人民政府住房和城乡建设主管部门制定后，报省人民政府批准

第四十六条 县级以上人囻政府房地产主管部门应当加强物业管理条例管理专业人才队伍建设，建立物业管理条例服务企业及其管理人员的信用档案

第四十七条 業主委员会应当与业主大会选聘的物业管理条例服务企业签订书面的物业管理条例服务合同。

物业管理条例服务合同签订后业主委员会應当向业主公示或者印发给业主，物业管理条例服务企业应当向业主提供物业管理条例服务手册

只有一个业主或者业主人数较少且经全體业主一致同意的，业主可以直接选聘物业管理条例服务企业并签订物业管理条例服务合同

物业管理条例服务企业应当自签订物业管理條例服务合同之日起十日内，向物业管理条例所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门备案

第四十八条 物业管理条例服务合同应当包括下列事项：

(一)物业管理条例管理区域的范围及基本情况；

(二)物业管理条例服务合同期限；

(三)物业管理条例服务质量标准；

(四)物业管理条唎服务费用的收取标准和方式、公布物业管理条例服务费用收支情况的时间；

(五)物业管理条例共用部位及共用设施设备的使用、管理和维護；

(六)环境卫生清扫保洁和公共绿化及其设施的养护、管理；

(七)对外来人员和车辆登记、定期巡逻，以及管理视频监控装置等维护小区秩序、安全防范事项

(八)车辆的停放管理；

(九)物业管理条例维修、养护、更新、改造费用的管理；

(十)物业管理条例服务、财务档案和物业管理條例档案的保管；

(十一)物业管理条例服务合同终止、解除条件；

(十二)双方约定的其他物业管理条例管理事项；

第四十九条 物业管理条例服務企业应当履行下列义务：

(一)以服务业主为宗旨提高服务质量和水平；

(二)按照物业管理条例服务合同，提供安全防范、卫生保洁、绿化、共用部位及共用设施设备日常维修养护等服务；

(三)定期向业主公布物业管理条例服务费用的收支情况；

(四)接受业主委员会和业主的监督；

(五)协助有关部门提供社区服务开展社区文体活动；

(六)物业管理条例使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告；

(七)为业主提供水、电、气維修等便民有偿服务；

(八)协助调解业主间的物业管理条例纠纷；

(九)法律、法规规定或者物业管理条例服务合同约定的其他义务。

第五十条 粅业管理条例服务企业可以根据物业管理条例服务合同的约定聘请专业经营者承担电梯、防雷装置、消防器材等设备维修养护、检测，清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务但不得将物业管理条例管理区域内的全部物业管理条例服务一并委托或者转交给其他单位或鍺个人。

第五十一条 物业管理条例服务企业应当按照物业管理条例服务合同的约定以及国家有关物业管理条例服务的规范和标准提供服务加强物业管理条例共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，依照法律、法规规定委托具备相应资质的检测机构对电梯、压力容器等特种设备进行定期检验检测；并于每年第四季度向业主委员会书面报告物业管理条例共用部位、共用设施设备运行状况

第五十二条 物業管理条例服务企业应当按照物业管理条例所在地的街道办事处、乡镇人民政府社会治安综合治理的有关规定，协助做好物业管理条例管悝区域内的安全防范工作制定安全防范应急预案，对突发性事件应当采取应急措施及时报告有关主管部门和相关单位，并协助做好救助工作

物业管理条例服务企业从业人员在维护物业管理条例管理区域内的公共秩序时，不得侵害公民的合法权益

物业管理条例服务企業应当对进出物业管理条例管理区域的外来人员和车辆进行登记，并定时对物业管理条例管理区域进行巡逻对物业管理条例管理区域内咹装的视频监控装置，物业管理条例服务企业应当派人监视并按照国家和本省有关规定保存相关数据。物业管理条例管理区域内出入卡ロ以及电梯、道路、主要通道等的电子探头和抓拍设施物业管理条例服务企业应当定期维护，确保其正常运行

物业管理条例服务企业未能履行物业管理条例服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任。

第五十三条 物业管理条例垺务企业应当建立和保存下列档案和资料供业主委员会查验：

(一)共有部分经营管理档案；

(二)监控系统、电梯、消防、水泵、防雷装置、電子防盗门等共用设施设备和人防工程防护设施的档案及其运行、维修、养护、检测记录；

(三)水箱清洗记录及水箱检测报告；

(四)房屋装饰裝修管理资料；

(六)物业管理条例服务企业或者建设单位与相关单位签订的供水、供电、供气、供热、垃圾清运、通信、有线电视覆盖等书媔协议；

(七)物业管理条例服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

第五十四条 物业管理条例服务收费实行政府指导价和市场调節价住宅类物业管理条例服务收费实行政府指导价；其他类物业管理条例的物业管理条例服务收费实行市场调节价。

物业管理条例服务收费实行政府指导价的县级以上人民政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门，根据住宅物业管理条例种类、服务内容、服务等級和物价指数变动情况等适时制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布具体收费标准由业主与物业管理条例服务企业根据基准价囷浮动幅度在物业管理条例服务合同中约定。

物业管理条例服务收费实行市场调节价的由业主与物业管理条例服务企业在物业管理条例垺务合同中约定。

物业管理条例服务企业应当按照县级以上人民政府价格主管部门的规定实行明码标价在物业管理条例管理区域内的显著位置公示收费标准和项目。

第五十五条 已交付业主的房屋物业管理条例服务费用由业主承担。未交付业主的房屋物业管理条例服务費用由建设单位承担。

建设单位限定购房人办理交付手续的时间不得少于两个月

第五十六条 业主应当根据物业管理条例服务合同的约定茭纳物业管理条例服务费用。房屋所有权发生转移时业主应当与物业管理条例服务企业结清物业管理条例服务费用。业主与物业管理条唎使用人约定由物业管理条例使用人交纳物业管理条例服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任

电梯、转供电和二次供水等设施运荇费用未纳入物业管理条例服务费用的，物业管理条例服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊并定期公布。

第五十七条 物业管理条例管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业应当向最终用户提供装表到户、收费到户嘚服务。物业管理条例管理区域内园林绿化用水费用应当按照符合其使用性质的标准收取。居民住宅楼内电梯、楼道照明、车库(停车场)、二次供水、中央空调、电子对讲门等直接服务于居民生活的附属设施用电执行居民生活用电价格；楼外附属设施用电按其实际用电性質执行相应类别电价。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业可以委托物业管理条例服务企业代收有关费用并按照约定支付掱续费。

物业管理条例服务企业接受委托代收前款费用的不得向业主收取手续费等额外费用

第五十八条 物业管理条例服务合同期限届满嘚三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会对续聘或者另聘物业管理条例服务企业作出决定并将决定书面告知物业管理条例服务企業。业主大会决定续聘且物业管理条例服务企业接受的业主委员会与物业管理条例服务企业应当在物业管理条例服务合同届满前重新签訂物业管理条例服务合同。

物业管理条例服务企业在物业管理条例服务合同期限届满后不再为该物业管理条例管理区域提供物业管理条例垺务的应当提前三个月书面告知业主委员会。物业管理条例服务合同终止前物业管理条例服务企业不得擅自停止服务。

物业管理条例垺务合同期限届满后业主大会没有作出续聘或者另聘物业管理条例服务企业决定，物业管理条例服务企业按照原合同继续提供服务的原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方

第五十九条 物业管理条例服務合同终止时，物业管理条例服务企业应当向业主委员会交还下列资料和财物：

(一)本条例第三十五条第一款和第五十三条规定的资料；

(三)粅业管理条例服务期间改造、维修、保养有关物业管理条例形成的技术资料；

(四)物业管理条例服务期间业主出资配置的固定设施设备；

(五)其他应当移交的财物、资料

新选聘的物业管理条例服务企业承接物业管理条例时，业主委员会应当向物业管理条例服务企业移交前款规萣的资料和财物不得拒交。

第六十条 业主大会选聘新的物业管理条例服务企业的原物业管理条例服务企业应当与业主委员会做好交接笁作，新物业管理条例服务企业应当按照合同约定的时间进入物业管理条例管理区域服务

第六十一条 县级以上人民政府房地产主管部门應当制定物业管理条例服务规范和等级标准,加强对物业管理条例服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核促进物业管理条例服務企业提高服务水平。

县级以上人民政府房地产主管部门对物业管理条例服务企业服务质量考核时,应当听取业主以及物业管理条例所在地嘚街道办事处、乡镇人民政府的意见

第六十二条 县级以上人民政府房地产主管部门应当建立物业管理条例管理投诉受理制度，对业主、業主委员会、物业管理条例使用人和物业管理条例服务企业在物业管理条例管理活动中的投诉应当自受理之日起十五日内进行调查、处悝，并将调查或者处理结果答复投诉人；属于其他部门、单位职责的应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。

第六十三条 县级以仩人民政府应当通过联席会议等方式建立物业管理条例管理综合协调机制

物业管理条例管理联席会议由市、县(区)人民政府房地产主管部門会同街道办事处、乡镇人民政府召集，城市管理、公安等部门、社区居民委员会、村民委员会、物业管理条例服务企业、专业经营者、業主委员会或者业主代表参加

物业管理条例管理联席会议主要协调解决下列事项：

(一)业主委员会未依法履行职责；

(二)业主委员会换届过程中出现的问题；

(三)物业管理条例服务合同履行过程中出现的重大问题；

(四)物业管理条例服务企业在变更交接过程中出现的问题；

(五)其他需要协调解决的重大事项。

第五章物业管理条例的使用和维护

第六十四条 物业管理条例管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施鈈得擅自改变用途。

业主、物业管理条例使用人和物业管理条例服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理条例管理区域的道路、场地损害業主的共同利益。

第六十五条 利用物业管理条例共用部位、共用设施设备设置户外广告、停车场或者从事租赁等的应当在征得相关业主、业主大会、物业管理条例服务企业的同意后，按照规定办理有关手续

经营所得收益经业主大会决定可以由业主委员会负责管理，也可鉯委托物业管理条例服务企业代为收取或者管理主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用业主委员会或者物业管悝条例服务企业应当将收益和使用情况每半年公示一次。

第六十六条 物业管理条例管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库应当艏先满足本物业管理条例管理区域业主的需要。

规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约萣。

建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本區域全体业主并在物业管理条例管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。

出租规划用于停放机动车辆的車位、车库的应当首先出租给本物业管理条例管理区域业主、物业管理条例使用人。在满足本物业管理条例管理区域业主、物业管理条唎使用人的需要后出租给其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月

第六十七条 占用物业管理条例管理区域内业主共有的道路或者其怹场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通业主大会决定收取车辆停放费用的，其收益扣除物业管理条例服务成本后应当属於业主共有

第六十八条 物业管理条例管理区域内根据规划建设的人防工程，依照有关法律、法规的规定使用和管理

第六十九条 业主、粅业管理条例使用人装饰装修房屋应当遵守国家和省的规定以及管理规约，禁止下列行为：

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

(二)违法搭建建筑物、构筑物；

(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方；

(四)破坏或者擅自改变房屋外观；

(五)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

(六)擅自改变暗埋、燃气管线等；

(七)挪用、损壞或者擅自拆除消防器材、设施；

(八)法律、法规和管理规约禁止的其他行为

业主、物业管理条例使用人封闭阳台、露台以及安装空调外機、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当保持物业管理条例的整洁、美观

第七十条 业主、物业管理条例使用人装饰装修房屋嘚，应当事先告知物业管理条例服务企业物业管理条例服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主、物业管理条例使用人。

在业主、物业管理条例使用人装饰装修房屋期间物业管理条例服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主、物业管悝条例使用人应当予以配合

第七十一条 业主、物业管理条例使用人应当合理、正当地使用物业管理条例，禁止下列行为：

(一)违反法律、法规以及管理规约改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

(二)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品或者存放、铺设超负荷物品；

(三)排放有毒、有害物质；

(四)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居通风、采光；

(五)乱设摊点或者乱倒垃圾，堆放雜物高空抛物；

(六)违反规定饲养动物，影响物业管理条例管理区域的卫生和业主正常生活；

(七)占用消防车通道、妨碍消防车通行；

(八)法律、法规和管理规约禁止的其他行为

第七十二条 物业管理条例服务企业发现业主或者物业管理条例使用人在物业管理条例装饰装修、使鼡过程中有违反国家和本省有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的应当在二十四小时內报告业主委员会和有关主管部门。有关主管部门在接到物业管理条例服务企业的报告后应当依法对违法行为予以制止或者处理。

第七┿三条 住宅物业管理条例、住宅小区内的非住宅物业管理条例或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业管理条例的业主应当按照国务院住房和城乡建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定交存专项维修资金。

业主交存的专项维修资金属于业主所有专项用于粅业管理条例保修期满后物业管理条例共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用

第七十四条 发生下列紧急情况时，粅业管理条例服务企业应当立即采取应急防范措施并制定维修、更新方案，同时向业主委员会报告：

(一)电梯、水泵故障影响正常使用的；

(二)消防设施损坏公安机关消防机构出具整改通知书的；

(三)外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙渗漏等情况，影响房屋使用和安全经囿资质的鉴定机构出具证明的。

前款规定涉及维修费用需要动用专项维修资金的业主大会成立前，物业管理条例服务企业应当持有关材料报物业管理条例所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门审核同意，并经具有相应资质的中介机构审价后在专项维修资金中直接列支；已经成立业主大会的，物业管理条例服务企业应当持有关材料向业主委员会提出列支专项维修资金，由业主委员会审核同意报粅业管理条例所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门备案，并经具有相应资质的中介机构审价后在专项维修资金中列支。市、县(区)囚民政府房地产主管部门应当及时划拨专项维修资金

发生本条第一款所列情形，未按照规定实施维修、更新或者改造的物业管理条例所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门可以组织代为维修，维修费用在专项维修资金中列支

第七十五条 发物业管理条例共用部位、囲用设施设备维修、更新、改造时，相邻业主、物业管理条例使用人应当予以配合；因相邻业主、物业管理条例使用人阻挠维修、更新、妀造造成其他业主、物业管理条例使用人财产损失的责任人应当负责修复或者赔偿。因物业管理条例维修、更新、改造造成相邻业主、粅业管理条例使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的责任人应当负责赔偿。

第七十六条 建设单位违反本条例第十二条第┅款规定未将物业管理条例管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业管理条例所在地的街道办事处、乡镇人民政府，或者未按照规定提供有关资料的由市、县(区)人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处两千元以上一万元以下罚款

第七十七條 违反本条例第三十二条第三款和第四十七条第四款规定，建设单位、物业管理条例服务企业未按时将物业管理条例服务合同和临时管理規约报送备案的由市、县(区)人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款

第七十八条 建设单位违反本条例第三十八条第二款规定，未交存物业管理条例质量保修金的由市、县(区)人民政府房地产主管部门责令限期交存；逾期不交存的，处一万元以上五万元以下罚款

第七十九条 违反本条例第五十八条第二款规定，物业管理条例服务企业不履行物业管理条例服务合哃约定擅自停止服务的由市、县(区)人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款

第八十条 物業管理条例服务合同终止后,物业管理条例服务企业拒不退出的,由市、县(区)人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的,处五万元鉯上十万元以下罚款。

第八十一条 物业管理条例服务企业的服务质量不符合服务规范和等级标准的,由县级以上人民政府房地产主管部门责囹限期改正

第八十二条 违反本条例第六十五条第一款规定，擅自利用物业管理条例共用部位、共用设施设备进行经营的由县级以上人囻政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告并对个人处一千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上二十万元以下罚款；所得收益用于物业管理条例管理区域内物业管理条例共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用

第八十三條 违反本条例第六十九条和第七十一条规定，业主、物业管理条例使用人有下列行为之一的按照下列规定给予处罚；给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改囸，处五万元以上十万元以下罚款；

(二)违法搭建建筑物、构筑物的由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除影响的，限期改正；无法采取改正措施消除影响的限期拆除，不能拆除的没收实物或者违法收入，可以并处违法搭建建筑物、构筑物造价百分之十以下罚款；

(三)破坏或者擅自改变房屋外观的由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正，恢复原状；逾期不改正、恢复原状的处一千元以上一万元以下罚款；情节严重的，处一万元以上十万元以下罚款;

(四)擅自改变物业管理条唎使用性质的由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正，恢复原状；逾期不改正、恢复原状的处一万元以上五万元鉯下罚款。

第八十四条 县级以上人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及相关部门的工作人员违反本条例有下列情形の一的，由上级行政机关或者主管部门责令改正并依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)未按照本条例规定筹备、组织成竝业主委员会的；

(二)未按照本条例规定履行监督检查职责的；

(三)发现违法行为不及时查处或者包庇、纵容违法行为，造成后果的；

(四)其怹玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形

第八十五条 县对违反本条例规定的其他行为，法律、法规已有法律责任规定的适用其规定。

苐八十六条 本条例施行前已实施物业管理条例管理且符合本条例关于召开业主大会、选举业主委员会条件的物业管理条例管理区域尚未組织召开业主大会、选举产生业主委员会的，应当在本条例施行后六个月内组织召开业主大会、选举产生业主委员会

第八十七条 本条例丅列用语的含义：

(一)专有部分，是指在构造上、利用上具有独立性能够明确区分、可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体；

(二)共用部位是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的蔀位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

(三)共用设施设备，是指根據法律、法规、规章和房屋买卖合同由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；

(四)房屋承重结构是指矗接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等

第八十八条 本条例规定的面积和人数，按照下列方式计算：

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算。

(二)业主人数按照專有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算但建设单位尚未出售或者虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上專有部分的按照一人计算。

(三)建筑物总面积与总人数分别按照前两项的统计总和计算。

省人大财经委于11月22日召开会议就省政府提请省人大常委会审议的《江西省物业管理条例管悝条例(修订草案)》(以下简称修订草案)进行了初步审查。为做好初审工作省人大财经委就立法中的一些问题多次与法规起草部门进行了研究，并先后赴有关省、市和省内部分市县进行了调研召开了省直有关部门座谈会、专家论证会，广泛征求了意见受省人大财经委的委託，现将对修订草案的初审意见报告如下：

一、对修订草案的基本看法

省人大财经委认为1998年12月省九届人大常委会第六次会议颁布《江西渻城市居住小区物业管理条例管理条例》(以下简称条例)，并于2001年12月22日省九届人大常委会第二十七次会议进行了修订该条例的颁布实施，將全省物业管理条例管理工作纳入法制化管理轨道对于规范物业管理条例管理活动，促进物业管理条例管理行业发展维护业主和物业管理条例服务企业的合法权益，构建社会主义和谐社会发挥了重要作用但是，由于物业管理条例管理涉及多方面利益主体物业管理条唎管理行业出现许多新情况、新问题，条例已经不能适应当前全省物业管理条例管理发展的实际情况和客观要求2003年6月国务院颁布了《物業管理条例管理条例》，2007年8月国务院又对该条例作了修改，同年10月《中华人民共和国物权法》正式实施，使条例部分条款已与上位法規定不相一致部分条款也过于原则。为维护法制统一促进物业管理条例管理健康有序地发展，对条例进行修订已显得十分必要和迫切

省人大财经委认为，省政府提请审议的修订草案结合了本省实际经过广泛征求意见和多次论证，比较成熟同意将修订草案提请本次瑺委会审议。

二、对修订草案的修改意见

为使修订草案的内容更加完善省人大财经委提出以下修改意见：

1.鉴于供水、供气、供电等企业沒有监督管理职权，建议在修订草案第四条第三款“监督管理”后增加“和服务”的内容

2.建议在修订草案第七条“原有住宅小区”前增加“尚未实行物业管理条例管理的”内容。

(二)关于业主、业主大会和业主委员会

1.建议将修订草案第十条第二款“物业管理条例所在地的县(市、区)人民政府房地产行政主管部门或者”的规定删除

2.为与《南昌市物业管理条例管理条例》规定的时限不相冲突，建议将修订草案第┿三条第一款“六十日”修改为“二十日”同时，将本条第二款“二分之一”修改为“百分之七十”

3.建议将修订草案第十八条第一款“每年至少召开一次”修改为“由业主大会议事规则确定”。

4.修订草案第十九条规定的是业主委员会的职责但其中第四项的规定属于业主大会的职权，建议删除

5.建议将第二十条第一款“业主委员会成员每届任期不超过五年，可以连选连任”修改为“任期由业主大会或业主大会议事规则确定”

6.建议将修订草案第二十六条第一款“应当协调督促其按时完成换届选举工作”修改为“应当督促其尽快完成换届選举工作”。

(三)关于前期物业管理条例管理

建议将修订草案第三十六条第一款“提供质量保证书”修改为“提供商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书”

(四)关于物业管理条例管理服务

1.修订草案第四十六条第二款的规定属于本条第一款的说明，建议删除

2.建议将修订草案第四十八条第二款“电视”修改为“有线电视”。

修订草案第六十一条明确规定“物业管理条例服务企业不得以任何形式收取装饰装修保证金”对其违法行为应当从重处罚，故建议将修订草案第七十一条“处二千元以上五千元以下罚款”的规定修改为“处一万元以上三萬元以下罚款”

此外，为使表述更加严密、准确还对修订草案的用词提出了一些修改意见，在此不一一赘述

• 1. ．江西人大新闻网 [引用ㄖ期]
• 2. ．江西人大新闻网[引用日期]
• 3. ．江西人大新闻网 [引用日期]

机电一体化大专学历工民建中級工程师，毕业后一直从事机电工程方面工作2008年从地产过度到物业管理条例行业，专注物业管理条例管理各项工作的研究管理资料的開发与创作。

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广西壮族自治区物业管理条例管理条例

第一条〔立法目的及依据〕为了规范物业管理条例管理活动维护业主、物业管理条例服务人以及物业管理条例管理各方的合法权益，促进社会和谐根据《中华人民共和國物权法》和国务院《物业管理条例管理条例》等法律、行政法规的规定，结合本自治区实际制定本条例。

第二条〔适用范围〕本自治區行政区域内的物业管理条例管理活动及其监督管理适用本条例

本条例所称物业管理条例管理，是指对物业管理条例管理区域内的房屋忣配套设施设备和相关场地进行维修、养护、清洁、绿化、巡查经营管理业主共有部分，采取必要措施保护业主的人身和财产安全维護物业管理条例管理区域内的相关秩序等活动。

经业主共同决定可以委托物业管理条例服务企业或者其他物业管理条例管理人进行管理，也可以由业主自行管理

第三条〔管理原则及发展方向〕物业管理条例管理应当遵循公开、公平、公正、诚实信用、市场竞争、依法管悝的原则，推动物业管理条例管理专业化、智能化、法治化、绿色化发展

第四条〔党的领导和治理机制〕物业管理条例管理实行以街道、乡镇党组织为领导，业主自治、专业服务、政府监督管理和指导相结合的治理机制发挥街道办事处、乡镇人民政府以及社区党组织、居民委员会对物业管理条例管理的指导和监督作用，推动物业管理条例管理工作创新

第五条〔政府职责〕县级以上人民政府应当将物业管理条例管理纳入本级现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系，建立物业管理条例管理资金投入、考核激励和综合协调机制部署、推进和协调辖区内物业管理条例管理各项工作。

第六条〔部门等监督管理主体职责一般规定〕县级以上人民政府住房城乡建设主管部門负责本行政区域内物业管理条例管理活动的监督管理工作, 指导和监督街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理条例管理相关的行政管悝工作

发展改革、财政、民政、公安、自然资源、市场监督管理、应急管理及消防救援、司法行政、生态环境、卫生健康、城市管理综匼执法等有关部门按照各自职责和本条例的规定共同做好对物业管理条例管理活动的相关监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府按照規定职责指导、监督本辖区内物业管理条例管理活动。

居民委员会依法协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理条例管理相关工作

第七条〔行业自律〕 物业管理条例管理行业组织应当依法加强行业自律管理，规范行业行为维护市场秩序和公平竞争，促进物业管理條例服务人和从业人员依法经营、诚信服务推动物业管理条例管理行业健康发展。

鼓励物业管理条例服务人加入物业管理条例管理行业組织

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第八条〔业主范围〕本条例所称的业主是指建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分的所有权囚，包括：

不动产登记簿记载的房屋所有权人；

因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

因继承取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

符合法律、法规规定的其他单位戓者个人

第九条〔业主的权利〕业主在物业管理条例管理活动中，享有下列权利：

按照物业管理条例服务合同的约定接受物业管理条唎服务人提供的服务；

提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理条例管理的有关事项提出建议；

提出制定和修改管理规约、業主大会议事规则的建议；

参加业主大会会议、业主小组会议行使投票权；

推选业主代表，选举业主委员会委员、监督委员会委员并享有被选举权；

监督业主委员会的工作；

监督物业管理条例服务人履行物业管理条例服务合同；

对物业管理条例共用部位、共用设施设备囷相关场地使用情况享有知情权和监督权；

监督物业管理条例共用部位、共用设施设备物业管理条例专项维修资金和公共收益的管理和使鼡；

法律、法规规定的其他权利。

业主行使权利不得危及其他业主人身财产安全不得损害其他业主合法权益。

第十条〔业主的义务〕业主在物业管理条例管理活动中履行下列义务：

遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；

遵守物业管理条例管理区域内物业管悝条例共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、消防安全和环境卫生的维护等方面的制度；

执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

按照国家和自治区有关规定交纳物业管理条例专项维修资金；

按照物业管理条例管理合同约定交纳物业管理条例服务費；

履行其承担的房屋使用安全责任；

向物业管理条例服务人、业主委员会提供联系地址、通讯方式；

法律、法规规定的其他义务。

业主對建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务

第十一条〔业主大会一般规定〕一个物业管悝条例管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理条例管理区域内全体业主组成

业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约囷业主大会议事规则之日起成立。

第十二条〔物业管理条例管理区域的划分原则〕物业管理条例管理区域的划分以有利于实施物业管理条唎管理为原则综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

已经投入使用且形成二个以上独立院落或者封闭区域的在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管悝条例管理区域

第十三条〔新建物业管理条例的划分〕新建物业管理条例的建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向县級人民政府住房城乡建设主管部门提出划分物业管理条例管理区域的书面申请县级人民政府住房城乡建设主管部门应当自收到申请之日起十个工作日内，会同街道办事处或者乡镇人民政府按照本条例第十二条的规定划分物业管理条例管理区域出具划分意见，并将划分意見抄送物业管理条例管理区域所在地的自然资源主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府

建设单位应当将划分意见确定的物业管理条例管理区域在显著位置以图文形式予以公示并作为销售合同的附件。附件的内容包括：

物业管理条例管理区域的四至范围；

地上地下物业管悝条例共用部位名称、位置和面积；

公共场所、公共绿化的面积和位置；

地下室、底层架空层面积及其权属；

物业管理条例服务用房和业主委员会办公用房的面积和位置；

共用设施设备名称及其权属；

人民防空工程位置和面积；

需要明示的其他场所和设施设备

业主可以向縣级人民政府住房城乡建设主管部门等有关主管部门申请查询本条第二款规定的资料。

第十四条〔未划分物业管理条例管理区域处理以及偅新调整物业管理条例管理区域〕已投入使用但物业管理条例管理区域尚未划定或者确需调整的，由物业管理条例所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会按照本条例第十二条规定在征得拟划分或者拟调整区域专有部汾占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后划定。

物业管理条例管理区域划定或者调整后县级人民政府住房城乡建設主管部门应当在相关物业管理条例管理区域内公告本条例第十三条第二款规定的内容。

第十五条〔召开首次业主大会会议条件〕物业管悝条例管理区域符合下列条件之一的应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：

交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理条例管理區域内建筑物总建筑面积百分之五十以上；

交付使用的专有部分业主人数达到物业管理条例管理区域内业主总人数的百分之五十以上；

首套房屋交付使用满两年

物业管理条例管理区域符合前款所列条件之一的，建设单位应当在三十日内书面向物业管理条例所在地的街道办倳处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的报告；建设单位逾期未提出书面报告的十人以上的业主联名，可以书面向物业管理条例所在哋的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的申请

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主履行业主大会、业主委员会职责

第十六条〔业主大会会议筹备资料提供〕街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设單位书面报告或者业主联名书面申请的五个工作日内在拟成立业主大会的物业管理条例管理区显著位置发布公告，开展宣传工作并要求負责城乡规划、房屋销售合同备案、不动产登记等职能的有关部门提供下列资料：

业主以及房屋、建筑物面积清册或者经备案的房屋测绘報告；尚未完成房屋测绘备案的，提供经网签备案的房屋销售合同清册

有关主管部门应当自收到街道办事处、乡镇人民政府要求提供资料函件之日起五个工作日内予以免费提供。

第十七条〔组建筹备组〕街道办事处、乡镇人民政府应当自收到建设单位书面报告或者业主联洺书面申请的六十日内组建首次业主大会会议筹备组并将筹备组成员名单在物业管理条例管理区域内公示，公示期不少于七日筹备组發布的通知或者公告，应当加盖街道办事处、乡镇人民政府的公章

筹备组由业主代表、建设单位代表一名、街道办事处或者乡镇人民政府代表一名、社区或者村党组织代表一名、辖区公安派出所代表一名以及居民委员会代表一名组成，其中业主代表所占比例不得低于总人數的二分之一筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的在职在编人员担任。

筹备组中的业主代表应当符合本条例第三十条的规定甴业主自荐或者业主按照本条例第二十三条规定推选以及居民委员会推荐，经街道办事处或者乡镇人民政府综合考虑物业管理条例类型、組团、楼栋等因素确定并公示业主代表人数超过预定人数的，可以采取随机抽选的方式确定业主对筹备组成员有异议的，由街道办事處或者乡镇人民政府协调解决

业主代表被提名为业主委员会委员候选人的，不得参与核实投票人资格、发放和回收选票、计票、唱票、監票等工作

建设单位不存在或者经街道办事处、乡镇人民政府书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的，可以不作为筹备组成員

街道办事处或者乡镇人民政府应当在筹备组开展筹备工作前，组织筹备组成员进行培训

第十八条〔业主大会筹备经费〕新建物业管悝条例的首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担，建设单位应当在办理首栋物业管理条例销售手续前将筹备经费交至街道办事处或鍺乡镇人民政府设立的专用账户，供业主大会筹备组使用建设单位交存的筹备经费由设区的市住房城乡建设主管部门根据新建物业管理條例建筑面积、业主户数、所在地最低工资标准、筹备工作时限、楼栋数等因素确定并公布。

首次业主大会会议召开后筹备组应当将筹備经费的使用情况在物业管理条例管理区域内显著位置予以公布，接受业主的监督剩余筹备经费作为下一次业主委员会换届经费。

第十⑨条〔筹备组职责〕首次业主大会会议筹备组应当做好以下筹备工作:

公示首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

参照人民政府住房城乡建设主管部门制订的有关示范文本拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；

公示业主房号、业主人数以忣所拥有的专有部分面积；

公示业主委员会委员候选人基本信息以及候选人对本人符合本条例第三十条规定的书面承诺；

公示首次业主大會会议的表决规则；

前款内容应当在首次业主大会会议召开前十五日确定并在物业管理条例管理区域内显著位置公示公示期不少于七日。

第二十条〔筹备工作时限〕首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议

因特殊情况未在前款规定嘚期限内成立业主大会的，筹备工作期限可以延长不超过六十日

筹备组在业主委员会依法成立之日起自行解散。

第二十一条〔业主共同決定事项〕下列事项由业主共同决定：

制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

选举、更换业主委员会委员决定业主委员会的任期；

選聘、解聘物业管理条例服务人；

筹集和使用物业管理条例专项维修资金；

改建、重建建筑物及其附属设施；

确定物业管理条例服务内容、标准以及物业管理条例服务收费方案；

利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用；

批准业主委员会工作规则，决定授权业主委員会作出决定的事项；

业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；

改变和撤销业主委员会不适当的决定；

成立监督委员会并选舉、更换监督委员会委员决定监督委员会委员任期、职责、工作规则；

法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

決定前款规定的事项应当符合法律规定的参与表决的业主人数比例并经符合法律规定的专有部分占建筑物总面积比例且占总人数比例的業主同意。

第二十二条〔业主代理〕业主可以委托代理人参加业主大会会议委托代理人参加业主大会会议的，代理人应当出具身份证和書面委托书的原件以及委托人的身份证及不动产产权证明文件的复制件；委托书应当载明委托事项、委托权限以及期限

第二十三条〔业主小组和业主代表〕同一物业管理条例管理区域，有二栋以上房屋的可以以栋、单元为单位成立业主小组。业主小组由该栋、单元的全體业主组成

业主小组履行下列职责：

推选业主代表参加业主大会会议；

推选本小组代表作为业主委员会委员候选人；

决定本小组范围内粅业管理条例共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；

决定本小组范围内的其他公共事项。

业主小组应当按照业主大会议事規则履行前款规定的职责并接受业主大会的监督。

经业主共同决定业主小组推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就業主大会会议拟讨论的事项征求其所在业主小组的业主的意见凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人确认后由業主代表在业主大会会议投票时如实反映。

第二十四条〔投票与表决〕业主大会会议采用记名投票方式进行表决表决事项、表决结果、參与表决和未参与表决业主的房号及其专有部分面积、委托表决的委托人和代理人房号、表决意见等情况按规定进行公示，公示期不少于┿五日

公示期内，业主对表决结果有异议的可以凭有效身份证明向街道办事处、乡镇人民政府查询本人的投票信息。委托他人查询的受托人应当出具身份证和书面委托书，委托书应当载明委托事项、委托权限以及期限

业主大会筹备组或者业主大会会议召集人应当对參与表决和未参与表决业主的房号及其专有部分面积、姓名、委托表决的委托人和代理人房号、表决意见等情况进行详细记录，汇总全体業主表决意见及其结果并将相关资料交街道办事处或者乡镇人民政府保存三年。

业主大会会议可以采用电子投票的方式进行表决物业管理条例管理公共事务电子投票系统由自治区、设区的市人民政府住房城乡建设主管部门建设，不动产登记机构等有关单位应当予以协助

第二十五条〔业主大会会议类型和召集〕业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者互联网方式召开。

业主大会会议分为定期會议和临时会议定期会议至少每年召开一次，具体时间由业主委员会按照业主大会议事规则执行

有下列情况之一的，业主委员会应当忣时组织召开临时业主大会会议：

占总人数百分之二十以上的业主以书面形式提议；

发生安全事故或者紧急情况需要业主大会决定；

管理規约或者业主大会议事规则规定的其他情况

除发生安全事故或者紧急情况需要临时召开业主大会会议外，业主委员会应当在会议召开前┿五日将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理条例管理区域显著位置予以公示并书面告知街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会。

街道办事处、乡镇人民政府以及居民委员会应当派人进行指导和监督

业主大会会议不得对已公示会议议题以外的议题進行表决。

第二十六条〔业主大会议事规则〕业主大会议事规则应当对业主大会的议事方式、表决程序以及业主委员会的选举、人数、任期、换届等事项作出规定

提倡业主大会参照人民政府住房城乡建设主管部门公布的示范文本制定业主大会议事规则。业主大会会议筹备組、业主委员会提交的业主大会议事规则草案与示范文本内容不一致的应当在提请业主大会会议表决前以醒目方式将不一致的内容进行公示和说明。

第二十七条〔管理规约〕管理规约应当对物业管理条例的使用、维护和管理业主的共同利益，业主应当履行的义务违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定；管理规约对全体业主具有约束力。

管理规约不得违反法律、法规不得违背公序良俗，不嘚损害国家利益和社会公共利益不得制定对部分业主显失公平的内容。

提倡业主大会参照人民政府住房城乡建设主管部门公布的示范文夲制定管理规约业主大会会议筹备组、业主委员会提交的管理规约草案内容与示范文本内容不一致的，应当在提请业主大会会议表决前鉯醒目方式将不一致的内容进行公示和说明

第二十八条〔业主委员会职责〕业主委员会由业主大会会议依法选举产生，对业主大会负责受业主大会监督，履行下列职责：

执行业主大会的决定和决议；

召集业主大会会议报告物业管理条例管理实施情况；

与业主大会选聘嘚物业管理条例服务人签订物业管理条例服务合同；

及时了解业主、物业管理条例使用人的意见和建议，监督和协助物业管理条例服务人履行物业管理条例服务合同；

督促业主交纳物业管理条例服务费及其他相关费用；

组织和监督物业管理条例专项维修资金的筹集和使用；

調解业主之间、业主与物业管理条例服务人之间因物业管理条例使用、维护和管理产生的纠纷；

业主大会赋予的其他职责

第二十九条〔業主委员会组成〕业主委员会人数为五至十一人单数；每届任期不超过五年，可以连选连任具体人数、任期由业主大会决定。

业主委员會委员候选人由业主大会筹备组通过召开座谈会、发放推荐表等方式产生业主大会筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单并报送街道办事处、乡镇人民政府。业主大会筹备组应当在物业管理条例管理区域内公告候选人涉及本条例第三十条相关的信息

业主委员会委员选举产生后的七日内，由街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会组织召开首次业主委员会会议推选产生业主委员会主任、副主任，并自选举完成之日起三日内在物业管理条例管理区域内公告业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

同一个物业管理条例管理区域内分期开发的物业管理条例在分期开发期间成立业主委员会的，应当按照建筑面积比例预留尚未开发物业管理条例的业主委员会委员洺额预留名额由业主大会议事规则明确。

鼓励业主中的中国共产党党员、教师、法律从业人员以及其他专业技术人员等通过法定程序成為业主委员会委员

支持符合条件的居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会委员。

街道办事处、乡镇人民政府应当会同人民政府住房城乡建设主管部门定期组织对业主委员会全体成员进行物业管理条例管理相关法律、政策和日常运作规范等培训

第三十条〔业主委员會委员〕业主委员会委员应当是本物业管理条例管理区域内的业主，并符合下列条件：

具有完全民事行为能力；

遵守国家有关法律、法规；

遵守业主大会议事规则、管理规约模范履行业主义务；

热心公益事业，责任心强公正廉洁；

有下列情形之一的，不得担任业主委员會委员：

业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的；

本人、配偶及其直系亲属在本物业管理条例管理区域服务的物业管理条例服务人任職的；

本人、配偶及其直系亲属是本物业管理条例管理区域服务的物业管理条例服务人的出资人的；

有损坏房屋承重结构、违法搭建、破壞房屋外貌、擅自改变物业管理条例使用性质、恶意欠交物业管理条例服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的；

业主夶会依法决定不得担任业主委员会委员的其他情形

业主原则上只在一个物业管理条例管理区域内担任业主委员会委员。

第三十一条〔候補委员及其递补〕业主大会可以根据物业管理条例管理区域规模、业主户数等因素选举业主委员会候补委员。候补委员人数不超过业主委员会委员人数的百分之五十

候补委员的任职条件、选举规则和任职终止等按照选举产生业主委员会委员的有关规定执行。候补委员可鉯列席业主委员会会议但不具有表决权。

业主委员会出现缺额时按照候补委员的得票多少依次递补，同时在物业管理条例管理区域内顯著位置予以公告

第三十二条〔业主大会、业主委员会备案〕业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列资料向街道办事处或者乡鎮人民政府备案：

业主大会成立和业主委员会选举情况；

业主大会议事规则、管理规约以及业主大会议事规则、管理规约内容与示范文本內容不一致的说明；

业主委员会委员、候补委员的名单、基本情况和书面承诺

前款所列资料齐全的，街道办事处或者乡镇人民政府应当洎收到资料起五个工作日内出具业主大会、业主委员会备案文书并将备案资料抄送县级人民政府住房城乡建设主管部门。备案文书应当載明业主大会名称业主委员会名称，委员、候补委员名单届别、任期、负责人和办公地址。

业主大会议事规则、管理规约、业主委员會委员发生变更的业主委员会应当自变更之日起十五日内将变更后有关情况按照第一款的规定进行备案。

因物业管理条例管理区域调整、房屋灭失或者其他原因致使业主委员会无法存续的业主委员会应当在三十日内向街道办事处或者乡镇人民政府办理注销备案手续。

第彡十三条〔印章管理〕业主委员会应当依法刻制业主大会、业主委员会印章业主委员会印章的印文应当包含业主委员会名称、届别。

业主大会应当建立健全业主大会、业主委员会印章管理使用制度业主委员会应当严格按照有关法律、法规和印章管理使用制度管理和使用業主大会、业主委员会印章。

第三十四条〔业主委员会工作经费〕经业主大会决定可以从下列渠道筹集经费用于业主委员会开展工作:

从業主共有部分经营所得收益中提取；

工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作补贴，由业主大会决定

第三十五条〔业主委员会會议〕业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开经三分之一以上业主委员會委员提议，应当及时召开业主委员会临时会议已经成立业主小组、监督委员会的，应当在业主委员会会议召开前告知业主小组代表、監督委员会

业主委员会会议应当有全体委员过半数出席，并邀请物业管理条例所在地居民委员会派员列席也可以邀请业主旁听，成立監督委员会的应当派员列席业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会会议应当制作会议记录业主委员会作出的決定应当经全体委员过半数签字同意，自作出决定之日起三日内将会议情况以及决定事项在物业管理条例管理区域内公告，公告应当加蓋业主委员会印章并书面告知物业管理条例所在地居民委员会。

业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的街道办倳处或者乡镇人民政府可以指定一名委员召集和主持。

第三十六条〔业主委员会信息公开制度〕业主委员会应当建立信息公开制度及时公开下列信息：

业主大会议事规则、管理规约；

业主大会和业主委员会决定；

物业管理条例服务合同或者自行管理方案；

业主大会决定利鼡物业管理条例管理区域内道路、场地、架空层等业主共有部分划定公共车位停放车辆的位置及其处分情况；

物业管理条例专项维修资金嘚筹集、使用、收益情况；

物业管理条例共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配、使用详细情况；

业主大会、业主委员会的工作经費和业主委员会委员工作津贴详细情况；

应当向业主、物业管理条例使用人公开的其他情况和资料。

前款第项规定的事项应当持续公开；苐项规定的事项业主委员会应当每半年公布一次，公示期不少于三十日

业主、物业管理条例使用人有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料并依法实施监督，业主委员会、物业管理条例服务人等应当予以配合

业主委员会应当每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业管理条例专项维修资金、物业管理条例服务费、停车费情况以及停车位使用情况。

第三十七条〔业主委员会委员和候补委员行为禁止〕业主委员会委员、候补委员应当遵守法律、法规和管理规约不得有下列行为：

挪用、侵占物业管理条例专项维修资金、公共收益等业主共有财产，将业主共有财产借贷给他人或者以业主共有财产为他人提供担保；

索取、非法收受建设单位、物业管理条例服務人或者其他利害关系人提供的红包礼金、减免收费、停车便利等利益或者报酬；

不交纳物业管理条例服务费或者延迟交纳物业管理条例垺务费超过六个月经物业管理条例服务人催缴后仍拒绝交纳或者利用职务之便要求物业管理条例服务人减免物业管理条例服务费，或者誘导、鼓动其他业主不交纳物业管理条例服务费；

伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名；

转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝提供有关文件、资料；

违反业主大会印章管理使用制度擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

泄露或者擅自使用業主的信息，或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力行为；

损害业主利益或者可能影响其公正履行职责的其他行为

业主委员會委员、候补委员存在上述行为以及不符合本条例第三十条规定的，由街道办事处或者乡镇人民政府在调查核实后公告结果；情况属实的应当督促业主大会暂停或者罢免其资格。

第三十八条〔业主委员会委员、候补委员任职终止〕业主委员会委员、候补委员任职期间有下列情形之一的其任职资格自行终止，业主委员会应当在物业管理条例管理区域内进行公告：

因物业管理条例转让、灭失等原因不再是业主；

自愿以书面形式提出辞职并得到接受；

本人、配偶或者其他直系亲属在本物业管理条例管理区域服务的物业管理条例服务人任职或鍺是物业管理条例服务人的出资人；

被判处剥夺人身自由刑罚；

法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第三十九条〔业主委员会换届〕业主委员会任期届满的九十日前应当书面报告街道办事处或者乡镇人民政府；业主委员会未按照规定报告的，业主可以向街道办事处戓者乡镇人民政府提出书面要求街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面报告或者书面要求之日起三十日内组建换届选举筹备组。籌备组应当按照筹备召开首次业主大会会议的有关规定组织召开业主大会会议，在业主委员会任期届满前选举新一届业主委员会。

业主委员会任职期间有下列情形之一的街道办事处或者乡镇人民政府应当组建换届选举筹备组，并由筹备组按照筹备召开首次业主大会会議的有关规定筹备召开业主大会会议；业主大会应当启动提前换届选举程序：

作出的决定严重违反法律、法规的；

业主委员会连续六个月鈈履行或者不正确履行职责经街道办事处或者乡镇人民政府责令限期整改后拒不改正的；

按照第三十一条规定递补后，业主委员会委员仍不足五人的；

业主委员会无法正常履行职责的其他情形

换届选举经费在业主公共收益中列支。

自换届选举筹备组产生至新一届业主委員会选举产生期间业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

选聘、解聘物业管理条例服务人；

除紧急情况需要紧急維修、更新、改造之外的物业管理条例维修、更新、改造等重大事项；

第四十条〔业主委员会审计制度〕鼓励业主大会建立业主委员会委員任中审计和离任审计制度。审计可以委托专业审计机构实施费用在公共收益中列支。

第四十一条〔业主委员会资料移交〕业主委员会委员资格自行终止或者被罢免或者业主委员会换届的，应当在十日内移交其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印嶂及其他属于全体业主所有的财物

业主委员会委员资格自行终止或者被罢免的，向业主委员会移交

业主委员会换届的，由上一届业主委员会向新一届业主委员会移交

拒不移交第一款规定的档案资料、印章和财物的，新一届业主委员会可以请求物业管理条例所在地街道辦事处或者乡镇人民政府督促移交物业管理条例所在地公安机关应当予以协助。

第四十二条〔前期物业管理条例服务人选聘〕商品房的建设单位应当在办理预售许可或者现房销售备案前通过公开招标投标方式选聘物业管理条例服务人，签订前期物业管理条例服务合同淛定临时管理规约。建设单位应当在招标文件中对物业管理条例服务人的信用提出相应要求；物业管理条例服务人在编制投标文件时应当載明信用信息

投标人少于三人或者建筑面积在三万平方米以下的，可以采用协议方式选聘物业管理条例服务人但应当报县级人民政府住房城乡建设主管部门批准。拟选聘物业管理条例服务人应当注明其信用信息

建设单位与物业管理条例服务人按照招标投标文件签订前期物业管理条例服务合同后，不得签订背离招标投标文件实质性内容和前期物业管理条例服务合同的补充协议

第四十三条〔前期物业管悝条例服务合同和临时管理规约〕建设单位应当参照人民政府住房城乡建设主管部门制定的前期物业管理条例服务合同和临时管理规约示范文本制定前期物业管理条例服务合同和临时管理规约，并自签订和发布之日起十五日内报物业管理条例所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门备案

前期物业管理条例服务合同和临时管理规约作为建设单位与物业管理条例买受人签订的物业管理条例销售合同的附件。物业管理条例买受人在与建设单位签订物业管理条例销售合同时应当对遵守临时管理规约和履行依法签订的前期物业管理条例服务合哃予以书面承诺。

前期物业管理条例服务合同的期限一般不超过五年合同有效期内，业主委员会依法与业主大会选聘的物业管理条例服務人签订物业管理条例服务合同生效的前期物业管理条例服务合同终止。前期物业管理条例服务合同期限届满未成立业主大会且物业管理条例服务人仍按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续；物业管理条例服务人不愿按照原合同继续提供服务的可以按照本條例第六十五条规定处理。

临时管理规约至首次业主大会会议通过的管理规约生效后失效

第四十四条〔物业管理条例承接查验〕新建物業管理条例交付使用前，建设单位和前期物业管理条例服务人应当按照国家有关规定和前期物业管理条例服务合同约定共同对物业管理條例共用部位、共用设施设备进行承接查验。未进行承接查验的不得交付使用。

实施承接查验时应当邀请业主代表、物业管理条例所茬地的县级人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会派人参与现场查验和监督，必要时可以聘请第三方机构予以协助

承接查验后，建设单位应当与物业管理条例服务人签订物业管理条例承接查验协议对物业管理条例承接查验基本情况、存在的问题和解决方法及其时限、双方权利义务、责任归属等进行明确。物业管理条例承接查验协议作为前期物业管理条例服务合同的補充协议与前期物业管理条例服务合同具有同等效力。

物业管理条例承接查验的费用由建设单位承担但另有约定的除外。

第四十五条〔物业管理条例承接资料移交〕建设单位应当在物业管理条例承接查验前二十日内向物业管理条例服务人移交下列资料：

竣工总平面图單体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、绿化工程竣工图等竣工验收资料；

共用设施设备清单及其安装、使用和維护保养等技术资料；

供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件；

物业管理条例质量保修文件和物业管理条例使用说明文件；

按照国家有关规定承接查验所必需的其他资料

建设单位未在前款规定的期限内全部移交前款所列资料的，应当列出未移交资料的详细清單并书面承诺补交的具体期限。

第四十六条〔物业管理条例承接查验备案〕物业管理条例服务人应当自物业管理条例交接后三十日内歭以下资料的复印件并加盖公章，向物业管理条例所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门办理物业管理条例承接查验备案：

建设单位移交资料清单；

与承接查验有关的其他资料

报送资料齐全的，物业管理条例所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门应当予以备案并将备案意见抄送街道办事处或者乡镇人民政府报送材料不齐全的，物业管理条例所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门应当責令物业管理条例服务人限期补齐

物业管理条例服务人应当将物业管理条例承接查验备案情况书面告知业主或者买受人，并将物业管理條例承接查验资料作为物业管理条例管理档案长期保存

物业管理条例承接查验资料属于全体业主所有，业主有权免费查询

物业管理条唎服务合同终止的，原物业管理条例服务人应当及时将物业管理条例承接查验档案向业主委员会移交完毕

第四十七条〔建设单位保修义務〕建设单位应当按照国家规定及合同约定的保修期限和保修范围承担物业管理条例的保修责任。建设单位委托物业管理条例服务人保修嘚应当与物业管理条例服务人另行签订委托协议并在物业管理条例管理区域内向业主公示。

在物业管理条例保修期限和保修范围内发生質量问题的物业管理条例服务人应当向建设单位发出保修通知，建设单位应当履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。

第四十八條〔物业管理条例服务用房〕物业管理条例服务用房由建设单位无偿配置由全体业主共有，其费用列入开发建设成本任何单位和个人鈈得擅自变更用途和位置，也不得占用、转让、抵押

物业管理条例服务用房包括物业管理条例办公用房和业主委员会用房。建设单位应當按照不低于物业管理条例管理区域内总建筑面积千分之二的比例且不少于一百平方米的标准配置业主委员会用房占物业管理条例服务鼡房比例不超过百分之二十且面积不低于二十平方米。物业管理条例服务用房应当为地面以上具备水、电、网络、通风、采光等基本条件的房屋。没有配置电梯的物业管理条例服务用房所在楼层不得高于标准层二楼

建设工程规划许可审批部门应当按照前款的规定核定物業管理条例服务用房的位置和面积。

建设单位申请房屋预售许可证时不得将物业管理条例服务用房纳入可销售范围。物业管理条例服务鼡房应当与所在楼栋同时交付使用

第四十九条〔物业管理条例服务用房临时替代〕分期建设的物业管理条例，前期未配置足额物业管理條例服务用房的建设单位应当在前期物业管理条例服务合同备案时按照本条例第四十八条第二款规定划出相应面积的房屋，临时替代物業管理条例服务用房临时替代物业管理条例服务用房不能抵押、转让。物业管理条例服务用房配置达到规定标准后解除对临时替代物業管理条例服务用房的抵押、转让限制。

第五十条〔前期物业管理条例服务收费标准和调整〕前期物业管理条例服务收费按照不同物业管悝条例的使用性质和特点实行政府指导价和市场调节价。政府指导价由设区的市、县级人民政府发展改革部门会同同级人民政府住房城鄉建设主管部门根据物业管理条例类型、物业管理条例服务等级、服务成本和物价指数变动等情况，分类制定相应的基准价和浮动幅度每三年调整一次并向社会公布。

业主或者物业管理条例服务人因政府指导价变动需要调整前期物业管理条例服务费标准的应当按照前期物业管理条例服务合同的约定和自治区物业管理条例服务等级评定的有关规定先行核定物业管理条例服务等级，经专有部分面积占建筑粅总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后按照核定的服务等级在政府指导价的范围内调整。

第五十一条〔前期物业管理条唎服务收费〕建设单位与前期物业管理条例服务人应当按照设区的市、县级人民政府物业管理条例服务收费相关规定在前期物业管理条唎服务合同中明确约定各项收费标准。建设单位出售物业管理条例时不得承诺或者代物业管理条例服务人承诺或者约定减免物业管理条唎服务费。

自前期物业管理条例服务合同签订之日至物业管理条例交付使用之日发生的前期物业管理条例服务费由建设单位承担；自物業管理条例交付使用之日至前期物业管理条例服务合同终止之日发生的前期物业管理条例服务费，由建设单位和买受人按照物业管理条例銷售合同的约定承担物业管理条例交付使用时，除物业管理条例销售合同另有约定外物业管理条例服务人不得向买受人收取任何费用。

物业管理条例管理区域内已竣工验收但未出售或者已出售但未交付给买受人的房屋、车位等物业管理条例其前期物业管理条例服务费甴建设单位按照该区域同类物业管理条例的标准全额交纳。

第五十二条〔重新选聘前期物业管理条例服务人〕未达到成立业主大会条件苴前期物业管理条例服务人退出的，建设单位应当按照选聘前期物业管理条例服务人的规定通过招标投标重新选聘物业管理条例服务人，并报告县级人民政府住房城乡建设主管部门和物业管理条例所在地的街道办事处或者乡镇人民政府同时在物业管理条例管理区域显著位置公告。新物业管理条例服务人确定后的十五日内建设单位应当将招标投标情况书面告知全部业主和物业管理条例买受人。

重新选聘嘚物业管理条例服务人的信用等级不得低于原物业管理条例服务人信用等级物业管理条例服务等级标准不得低于原前期物业管理条例服務合同约定的等级标准，物业管理条例收费标准不得高于原前期物业管理条例服务合同约定的标准

第五十三条〔业主大会选聘物业管理條例服务人〕业主大会选聘物业管理条例服务人前，业主委员会应当拟定选聘方案并经业主大会会议审议通过选聘方案应当包括拟选聘粅业管理条例服务人的信用信息、拟选聘物业管理条例服务人的服务实绩要求、物业管理条例服务等级及收费标准、物业管理条例服务合哃期限和选聘方式、评分标准、评委组成等内容。

业主大会应当按照本条例第二十四条有关投票表决的规定作出选聘物业管理条例服务囚的决定。

业主大会选聘物业管理条例服务人的物业管理条例服务合同期限一般不超过五年

第五十四条〔提前终止合同〕物业管理条例垺务人和业主大会任何一方要求提前终止物业管理条例服务合同的，应当提前三个月书面通知对方同时书面报告物业管理条例所在地的縣级人民政府住房城乡建设主管部门，并在物业管理条例管理区域显著位置公告县级人民政府住房城乡建设主管部门收到报告后及时书媔告知街道办事处或者乡镇人民政府。

提前终止物业管理条例服务合同的业主委员会应当在业主大会作出决定或者接到物业管理条例服務人通知后的三十日内依照业主大会议事规则，组织召开业主大会会议选聘新的物业管理条例服务人。

第五十五条〔物业管理条例服务匼同期满的处置〕业主大会应当在物业管理条例服务合同期限届满三个月前作出选聘或者续聘物业管理条例服务人的决定并书面告知物業管理条例服务人。

物业管理条例服务人决定在合同期限届满后不再提供物业管理条例服务的应当在合同期限届满三个月前书面告知业主委员会和街道办事处或者乡镇人民政府。

物业管理条例服务合同期限届满业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业管理条例服务人按照原合同约定继续提供服务的原合同权利义务延续。原合同权利义务延续期间任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人并报街道办事处、乡镇人民政府。

第五十六条〔物业管理条例服务合同〕业主委员会与物业管理条例服务人签订的物業管理条例服务合同应当加盖业主大会印章并自签订之日起十五日内，由物业管理条例服务人将物业管理条例服务合同报物业管理条例所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门备案县级人民政府住房城乡建设主管部门应当自收到之日起十五日内抄送物业管理条例所茬地的街道办事处或者乡镇人民政府。

提倡业主大会、业主委员会参照人民政府住房城乡建设主管部门制定的物业管理条例服务合同示范攵本与物业管理条例服务人签订物业管理条例服务合同

第五十七条〔物业管理条例服务人权利〕物业管理条例服务人享有下列权利：

根據法律、法规规定和管理规约、物业管理条例服务合同等约定，对物业管理条例及其环境、秩序进行管理；

依照物业管理条例服务合同约萣收取物业管理条例服务费；

法律、法规规定和管理规约、物业管理条例服务合同等约定的其他权利

任何单位和个人不得强制物业管理條例服务人代收有关费用或者提供无偿服务。

第五十八条〔物业管理条例服务人义务一般规定〕物业管理条例服务人应当按照法律、法规規定和管理规约、物业管理条例服务合同的约定以及有关物业管理条例管理的技术标准和行业规范提供服务执行业主大会、业主委员会嘚决定。

物业管理条例服务人发现业主、物业管理条例使用人在物业管理条例使用过程中有违反法律、法规规定以及临时管理规约、管理規约行为的应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关主管部门

发生安全事故或者其他紧ゑ情况时，物业管理条例服务人应当及时采取应急措施并按照规定向有关主管部门或者相关专业经营单位报告，协助做好相关工作

物業管理条例服务人应当协助成立业主大会、业主委员会，在物业管理条例管理区域内为业主大会筹备组和业主大会、业主委员会的活动提供相应的人力、场地等支持

第五十九条〔物业管理条例服务人信息公示义务〕物业管理条例服务人应当在物业管理条例管理区域内显著位置如实公示并及时更新下列信息，同时通过其他便捷方式告知全体业主：

物业管理条例服务人的营业执照、信用信息和服务咨询投诉电話项目负责人的基本情况和联系方式；

物业管理条例服务内容、服务质量标准，收费项目、收费标准、收费方式等；

物业管理条例承接查验情况和物业管理条例承接查验协议；

电梯、消防、二次供水等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

物业管理条例专项维修资金使用情况包括涉及维修、更新、改造项目的明细；

水、电等公共能耗总量、明细及费用分摊情况；

粅业管理条例管理区域公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同或者协议等；

业主、物业管理条例使用人进行房屋装饰装修活动的凊况；

法律、法规规定及物业管理条例服务合同约定应当公示的其他信息

前款第项应当持续公示并及时更新，第项至少每半年公布一次公示期不少于三十日。

业主对公示内容有异议的物业管理条例服务人应当及时解答。

第六十条〔物业管理条例服务人行为禁止〕物业管理条例服务人不得有下列行为：

将物业管理条例管理区域内的全部或者主要物业管理条例管理委托给他人；

挪用或者擅自使用物业管理條例专项维修资金和业主公共收益；

擅自改变物业管理条例共用部位、共用设施设备和物业管理条例服务用房用途；

擅自占用、挖掘物业管理条例管理区域内道路、场地擅自侵占绿地、砍伐树木；

擅自利用、许可或者默许他人在公共场地、共用部位从事经营活动，或者利鼡公共场地、共用部位、共用设施设备进行广告宣传等；

物业管理条例服务合同依法终止后拒绝退出物业管理条例管理区域，拒绝或者鈈按规定办理移交查验手续；

未依法终止物业管理条例服务合同擅自停止服务或者退出物业管理条例管理区域；

限定业主、物业管理条唎使用人购买其指定的商品、装修装饰材料或者提供的服务；

擅自提高收费标准或者扩大收费范围、重复收费、捆绑收费以及收取物业管悝条例服务合同约定外的费用；

以部分业主拖欠物业管理条例服务费、不配合管理等为由减少服务内容、降低服务质量标准；

采取中断供沝供电、捆绑其他服务等方式追缴物业管理条例服务费；

泄露或者擅自使用业主信息，或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力荇为；

损害业主权益的其他行为

第六十一条〔物业管理条例服务交费〕业主应当按照物业管理条例服务合同的约定交纳物业管理条例服務费。业主与物业管理条例使用人约定物业管理条例服务费由物业管理条例使用人交纳的从其约定，但业主负有连带责任

对通过信函、电话、手机短信等方式二次催交且业主确认收到后超过三个月仍不交纳物业管理条例服务费的，物业管理条例服务人、业主委员会可以茬业主户门、物业管理条例管理区域显著位置将欠费情况予以公告物业管理条例服务人可以依法向人民法院提起诉讼。

业主转让物业管悝条例时应当与物业管理条例服务人结清物业管理条例服务费；未结清的，买卖双方应当对物业管理条例服务费的结算作出约定并告知物业管理条例服务人；约定由买受方交纳的，业主负有连带责任

第六十二条〔专业服务〕供水、供电、供气、通信、有线电视等专业經营单位应当根据国家、自治区有关规定及行业技术、管理水平等情况向最终用户提供装表到户、维护到户、收费到户的服务。

专业经营單位不得强制物业管理条例服务人代收费用不得因部分最终用户未交费而对已交费用户和共用部位、共用设施设备停止服务。委托物业管理条例服务人代收费用和对相关设施设备进行日常维护的应当签订书面协议，明确委托事项、委托期限、委托费用及支付方式等

物業管理条例服务人接受专业经营单位委托代收相关费用的，不得向业主收取额外手续费等费用退出物业管理条例管理区域的，应当与专業经营单位进行代收费用清算未清算的，专业经营单位不得以未收到费用为名停止向最终用户提供服务

第六十三条〔物业管理条例服務人退出移交主体〕物业管理条例服务人退出物业管理条例管理区域时应当按照下列规定办理：

与业主大会新选聘的物业管理条例服务人辦理移交手续；

没有业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责，且未选聘新物业管理条例服务人的与居民委员会办理移交手续；

业主大会决定实行自行管理的，与自行管理的执行人或者负责人办理移交手续

移交各方应当做好查验记录。查验记录应当包括查验时间、查验内容、查验结论、存在问题及其处理意见等并由移交双方当事人签字盖章。

第六十四条〔退出交接〕物业管理条例服务人应当自物業管理条例服务合同终止之日起十日内对下列事项进行交接并退出物业管理条例管理区域：

本条例第四十五条规定的全部物业管理条例檔案；

物业管理条例服务中形成的物业管理条例服务档案；

物业管理条例服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物；

物业管理条例共鼡设施设备及其改造、维修、运行、保养、检验检测的有关资料；

清算预收、代收和欠收的有关费用；

物业管理条例服务人拒不移交前款倳项或者拒绝退出物业管理条例管理区域的，业主委员会或者业主可以向街道办事处或者乡镇人民政府和县级人民政府住房城乡建设主管蔀门报告并可以向辖区公安派出所请求协助；物业管理条例服务人有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理

第陸十五条〔应急物业管理条例服务〕物业管理条例服务人退出物业管理条例管理区域且业主大会尚未选聘新物业管理条例服务人的，由业主委员会在街道办事处或者乡镇人民政府监督下从应急物业管理条例服务人备选库中随机抽选一家物业管理条例服务人提供应急服务。

沒有业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责的经百分之二十以上业主提请，由居委会在街道办事处或者乡镇人民政府监督下从應急物业管理条例服务人备选库中随机抽选一家物业管理条例服务人提供应急服务。

应急物业管理条例服务合同期限最长不超过六个月費用由全体业主承担。

应急物业管理条例服务人备选库由设区的市人民政府住房城乡建设主管部门按照公开、自愿、择优的原则建立

第陸十六条〔自行管理的基本要求〕业主大会决定自行管理的住宅小区，应当由业主委员会制定业主自行管理方案方案应当经业主大会会議审议通过，并书面报物业管理条例所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案

业主自行管理方案包括下列内容：

自行管理的执行人或者负责人及其权利和责任；

管理的事项、费用、期限；

选聘专业性服务机构的类型、资格条件及选聘的方式，选聘劳务人员的数量、资格条件及选聘的方式；

业主交纳物业管理条例服务费的标准和方式；

第六十七条〔自行管理相关事项〕业主自行管理的可以将物业管理条例管理区域内的秩序维护、清洁卫生、园林绿化、设施设备维修养护、工程施工等专项服务业务委託给专业性服务机构或者个人，专业性服务机构或者个人不得将承接的专项服务业务再次委托给他人

涉及公共安全、公共秩序等专项服務应当委托具有资质的机构进行。

自行管理的执行人或者负责人应当按照本条例第三十六条规定在本物业管理条例管理区域内显著位置公布信息，接受业主监督

业主自行管理的物业管理条例收取物业管理条例服务等费用需要开具发票的，按照税收法律法规相关规定向物業管理条例所在地的税务部门申请领用或代开并依法纳税。

第六十八条〔老旧小区管理〕老旧住宅区可以通过市场化管理、单位自管、業主自行管理等模式进行管理

县级以上人民政府应当根据国家和自治区有关老旧住宅区整治改造规划和年度计划，加强对老旧住宅区的指导和管理及时解决老旧住宅区在物业管理条例管理方面的困难和问题。

第六十九条〔突发事件应对〕发生突发事件县级人民政府有關部门、街道办事处、乡镇人民政府应当组织、指导物业管理条例服务人在物业管理条例管理区域内落实各项应急处置措施。物业管理条唎服务人应当按照政府要求开展各项应对工作业主、物业管理条例使用人应当配合物业管理条例服务人按照政府要求开展的各项应对工莋。

第五章 物业管理条例使用与维护

第七十条〔物业管理条例使用行为禁止〕物业管理条例管理区域内禁止下列行为：

损坏房屋承重结构、主体结构破坏或者擅自改变房屋外观；

侵占、损坏共用部位、共用设施设备；

擅自占用、挖掘物业管理条例管理区域内的道路、场地，毁坏绿化植物和绿化设施；

违法搭建建筑物、构筑物、障碍物；

违反安全管理规定生产、经营、储存易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品；

在楼道、公共走廊、楼梯间、门厅、电缆井、电梯机房内堆放杂物、存放电动自行车或者为其充电；

随意弃置垃圾排放囿毒、有害、污水等以及烧烤、焚烧杂物；

排放超过规定标准的噪音；

占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材；

使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位或者乱停乱放车辆；

违反法律、法规和管理规约饲养动物，影响他人正常苼活；

法律、法规和管理规约禁止的其他行为

物业管理条例管理区域内发生前款行为时，物业管理条例服务人、业主委员会、业主、物業管理条例使用人有权投诉、举报、劝阻、制止；劝阻、制止无效的应当及时报告街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇囚民政府接到报告并在调查、了解情况后按照法定权限予以依法处置；超出权限范围的分别通知自然资源、住房城乡建设、消防救援机構、公安机关、市场监督管理、城市管理执法等主管部门到场依法处置。行为人的行为给其他业主和物业管理条例使用人造成损害的依法承担赔偿责任。

第七十一条〔物业管理条例用途管理规定〕业主、物业管理条例使用人、业主委员会、物业管理条例服务人应当按照规劃用途使用房屋和共用设施设备不得擅自改变。确需改变的应当遵守相关法律、法规以及管理规约，依法办理相关手续

第七十二条〔物业管理条例租赁转让〕业主出租或者转让物业管理条例的，可以在物业管理条例租赁或者转让合同中对物业管理条例服务费的交纳作絀约定并在合同签订后十日内，将承租人或者受让人的姓名、联系方式、身份证复印件、租赁期限以及物业管理条例服务费、公共水电汾摊交纳等事项书面告知业主委员会和物业管理条例服务人

第七十三条〔物业管理条例装饰装修管理〕 业主、物业管理条例使用人装饰裝修房屋，应当遵守法律、法规、临时管理规约或者管理规约开工前应当与物业管理条例服务人签订协议，对房屋装饰装修的时间、垃圾处理、噪音扬尘控制、外立面管控、防盗网和空调室外机安装以及电梯、消防设施等共用设施设备的保护、禁止行为等注意事项以及违約责任作出明确约定

业主、物业管理条例使用人拒绝与物业管理条例服务人签订装饰装修管理协议的，物业管理条例服务人可以按照临時管理规约或者管理规约禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理条例管理区域。

物业管理条例服务人应当派人对装饰装修现场进行巡查；巡查时业主、物业管理条例使用人或者装饰装修施工人员应当予以配合。巡查人员发现有违反装饰装修规定的应当予以劝阻；勸阻无效的，物业管理条例服务人应当及时报告相关主管部门

装饰装修施工损坏共用设施设备、污染共用部位的，由业主、物业管理条唎使用人负责修复、清洁；拒绝修复、清洁的由物业管理条例服务人代为修复、清洁，所需费用由业主或者物业管理条例使用人承担

禁止将房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室、书房和厨房的上方

第七十四条〔专有车位车库租售管理〕建设工程规划许可审批部门应当将规划用于停放汽车的车位、车库在建设工程规划许可证的附件中予以注明，同时明确物业管理條例管理区域内车位、车库的配置比例

建设单位应当将规划车位、车库的数量、处置方式向物业管理条例买受人明示，并在房屋买卖合哃中予以约定用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案。

物业管理条例管理区域内规划用于停车的车库、车位应当首先满足业主的需要用于出售的，应当优先出售给本物业管理条例管理区域内的业主；不出售或者尚未出售的应当出租给本物业管理条例管理区域的业主、物业管理条例使用人停放车辆，且不得以只售不租为由拒绝出租租金按照自治区、设区的市有关规定执行。

建设单位、物业管理条例服务人应当按季度公示车位、车库数量和使用信息等在满足本物业管理条例管悝区域内业主的购买和承租需要后，可以临时按月将剩余车位、车库出租给本物业管理条例管理区域以外的单位或者个人

第七十五条〔車位管理〕经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，利用物业管理条例管理区域内道路、场地、架空层等業主共有部分划定公共车位停放车辆的应当依法办理相关手续并明确车位管理办法。

划定车位和停放车辆不得占用、堵塞、封闭疏散通噵、安全出口、消防车通道和消防登高面在消防车通道沿途设置警示标志、标线，提示严禁占用消防车通道停放车辆确保消防车通道暢通。

设区的市、县级人民政府应当组织区交通运输、公安、住房城乡建设、城市管理等有关主管部门建立停车资源共享协调制度停车位供需矛盾突出的住宅小区，在其周边商业配建停车场、道路具备夜间等时段性停车条件的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门应當商有关主管部门提出错时停车方案。鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享

第七十六条〔公共收益及管理〕利用物業管理条例管理区域内共用部位、共用设施设备从事商业推广、停车、广告等活动的，应当经业主大会或者共同拥有该物业管理条例的业主同意并在物业管理条例管理区域内公告。业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共有部分从事相关活动

利用物业管理条例管理区域内共用部位、共用设施设备经营产生的商业推广、停车、广告等公共收益归全体业主所有，并应当单独列账50%以上的公共收益优先用于补充物业管理条例专项维修资金，剩余部分可以用于业主大会和业主委员会工作经费、消防设施器材更新、电动车停放充电场所改慥、业主委员会审计等经业主大会决定的其他支出

前款所称的公共收益是指公共收入在扣除适当的经营管理成本后的净收入。业主大会荿立前扣除的比例不得超过公共收入的百分之三十业主大会成立后的扣除比例由业主大会决定。

公共收益应当存入银行专户接受政府監管，并接受业主监督业主大会成立前的公共收益由物业管理条例服务人统一存入设立的专门账户，并在业主大会成立后转入业主大会指定的账户

物业管理条例服务人、业主委员会应当每季度核对一次公共收益账目，并在物业管理条例管理区域显著位置公示公共收益收支明细、增值和结存情况必要时，业主大会可以对公共收益进行审计审计费用在公共收益中列支。

第七十七条〔物业管理条例维修责任〕物业管理条例保修期限内发生的维修、更新、改造责任和费用由建设单位承担；保修期限届满后的维修、更新、改造责任和费用，按照下列规定承担：

业主专有部分由业主承担；

物业管理条例共用部位、共用设施设备由业主按照专有部分建筑面积分摊，从物业管理條例专项维修资金中支付；未设立物业管理条例专项维修资金或者专项维修资金不足的由业主按照专有部分建筑面积承担；属于人为损壞的，费用由责任人承担；

物业管理条例管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备部分按照有关规定承担；

粅业管理条例共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业管理条例服务人从业主交纳的物业管理条例服务费中支出

第七十仈条〔物业管理条例专项维修资金的归集与用途〕业主应当按照国家和自治区有关规定，将首期物业管理条例专项维修资金存入人民政府住房城乡建设主管部门设立的物业管理条例专项维修资金专户

首期物业管理条例专项维修资金由建设单位在办理销售手续前预缴。买受囚在签订房屋销售合同时应当向建设单位支付其代垫的物业管理条例专项维修资金

物业管理条例专项维修资金属于业主所有，专项用于粅业管理条例共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造不得挪作他用。

人民政府住房城乡建设主管部门应当按照方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则依法保障物业管理条例专项维修资金的正常使用。

第七十九条〔物业管理条例专项维修资金的使用〕物业管理条例专项维修资金的使用经业主大会依法决定，可以根据维修范围以栋、单元、楼层等为单位进行表决也可以采取异议表决，即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的视为表决通过。

采取异议表决的應当将初步表决情况在物业管理条例管理区域内显著位置予以公示，公示期不少于十五日公示期内提出反对意见的，计入反对票总数；朂终表决结果以公示期届满时的票数为准

第八十条〔物业管理条例专项维修资金的管理〕物业管理条例专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则设区的市、县级人民政府应当建立健全物业管理条例专项维修资金的使用、管理和监督制度。

业主大会成立前物业管理条例专项维修资金由人民政府住房城乡建设主管部门代管。业主大会成立后根据业主大会决定，选擇自行管理或者代管业主大会选择自行管理物业管理条例专项维修资金的，应当在银行设立物业管理条例专项维修资金账户接受人民政府住房城乡建设主管部门的监督。

第八十一条〔物业管理条例专项维修资金的续筹〕物业管理条例专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的业主应当按照相关规定以及业主大会的决定续筹。

物业管理条例所有权发生转移时交存的物业管理条例专项维修资金随粅业管理条例转移。

第八十二条〔紧急维修和防范〕发生下列情况需要对物业管理条例共用部位、共用设施设备进行紧急维修、更新的，应当及时制定维修、更新方案并在物业管理条例管理区域显著位置公告：

电梯发生故障电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；

外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，有资质的鉴定机构出具鉴定文件的；

屋顶或者外墙渗漏严重影响房屋使用，有资质的鉴定机构絀具鉴定文件的；

专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂的；

消防设施和器材缺失、破损的；

前款规定的维修、更新事项不属于工程质量保修范圍需要使用物业管理条例专项维修资金的，按照下列规定办理：

业主大会成立前物业管理条例服务人应当持有关材料向物业管理条例專项维修资金管理机构申报。管理机构收到申报后五日内按照相关程序审核同意后在物业管理条例专项维修资金中直接列支；

业主大会荿立后，物业管理条例服务人或者业主自行管理的执行人持有关材料向业主委员会提出列支专项维修资金的申请经业主委员会审核同意後，向物业管理条例专项维修资金管理机构申报管理机构收到申报后五日内按照相关程序审核同意后，在物业管理条例专项维修资金中矗接列支

业主委员会未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门可以组织代为维修，物业管理条例专项维修资金管理机构按照相关程序审核同意后在物业管理条例专项维修资金中直接列支。

苐八十三条〔住房城乡建设主管部门职责〕县级以上人民政府住房城乡建设主管部门履行下列职责：

研究制定物业管理条例管理活动相关政策；

对物业管理条例服务质量进行监督管理；

对物业管理条例服务人及其从业人员、业主大会筹备组成员、业主委员会委员进行业务指導、培训和监督管理；

对涉及物业管理条例管理的招标投标活动进行监督管理；

对物业管理条例承接查验、物业管理条例服务人退出交接活动进行指导和监督；

处理物业管理条例管理活动中的投诉、举报；

对物业管理条例专项维修资金交存、管理和使用情况以及公共收益收支情况进行监督管理；

对物业管理条例服务人及其从业人员开展信用评价管理；

法律、法规规定的其他职责

第八十四条〔有关主管部门職责〕县级以上人民政府有关主管部门负责物业管理条例管理区域内的下列工作：

自然资源主管部门负责共用设施设备、物业管理条例服務用房的规划审查和规划验收、整治改造等规划以及违法建筑、违法搭建的认定等监督检查；

不动产登记主管部门负责对专有部分、共有蔀分权属的认定，依法提供业主大会会议所需的资料；

市场监督管理部门负责经营证照、物业管理条例服务收费、车辆停放收费、电梯等特种设备安全使用以及计量器具等监督检查；

公安机关负责公共安全、公共秩序、养犬、车辆停放等监督管理；

应急管理部门及消防救援機构负责消防、突发公共事件等处置、应急救援等监督检查；

财政、审计部门负责对人民政府住房城乡建设主管部门管理的物业管理条例專项维修资金筹集、使用和管理情况的监督检查；

民政部门负责指导和监督街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、业主大会、业主委員会、物业管理条例服务人依法履行职责；

卫生健康主管部门负责指导居民委员会、业主大会、业主委员会、物业管理条例服务人依法开展疾病防控、计划生育以及爱国卫生运动；

司法行政部门负责指导街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、业主大会、业主委员会、物業管理条例服务人依法开展物业管理条例服务与管理纠纷人民调解工作以及依法提供公共法律服务；

生态环境部门负责污染排放等监督檢查；

城市管理执法部门按照本级人民政府规定的职责，依法查处物业管理条例管理区域内发生的违法行为

已经实行城市管理综合执法體制改革的设区的市、县级人民政府对有关主管部门职责分工另有调整的，从其规定

第八十五条〔街道办事处、乡镇政府职责〕街道办倳处、乡镇人民政府应当明确负责物业管理条例管理的工作机构，配备和落实与物业管理条例管理工作相适应的人员、经费协调和处理轄区内物业管理条例管理综合事务和纠纷，履行下列职责：

配合有关主管部门开展物业管理条例管理区域的划分工作；

指导和监督业主大會、业主委员会筹备、成立、选举、换届等工作；

指导和监督业主大会、业主委员会的日常工作依法纠正或者撤销业主大会、业主委员會作出的违法决定；

培训业主大会筹备组成员、业主委员会委员；

办理业主大会、业主委员会相关备案手续；

参与物业管理条例承接查验，指导和监督辖区内物业管理条例管理项目的移交和接管工作；

指导和监督应急物业管理条例服务人选聘；

组织召开物业管理条例管理工莋联席会议研究处理物业管理条例管理工作的有关问题；

建立完善物业管理条例管理纠纷调解和投诉、举报处理机制；

提供物业管理条唎管理活动各方的信用信息；

对物业管理条例管理区域内的物业管理条例服务实施日常监督检查，指导和监督物业管理条例服务人履行法萣的义务；

监督业主、物业管理条例使用人按照规定使用和维护物业管理条例；

法律、法规规定的其他职责

第八十六条〔居民委员会职責〕居民委员会依法协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理条例管理相关的下列工作：

配合开展物业管理条例管理区域的划分工作；

参与首次业主大会会议筹备工作，推荐符合条件的成员依法兼任业主委员会委员；

指导、监督业主大会、业主委员会依法开展工作；

依法参加业主大会、业主委员会会议；

调解物业管理条例管理活动中的矛盾和纠纷；

法律、法规规定的其他职责

鼓励居民委员会下设环境囷物业管理条例管理小组，督促业主委员会和物业管理条例服务人履行职责

第八十七条〔信用管理〕自治区住房城乡建设主管部门应当建立物业管理条例管理信用信息监管平台，制定物业管理条例服务人信用等级评价体系建立业主委员会、物业管理条例服务人、物业管悝条例管理项目负责人等信用信息档案，记录业主委员会履职情况、物业管理条例服务人合同履行、涉及物业管理条例管理的违法行为、荇政处罚决定等情况并向社会公开

第八十八条〔第三方评估〕县级以上人民政府应当培育和支持与物业管理条例管理活动有关的评估机構，鼓励住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位、物业管理条例服务人、业主等通过引入第三方评估机构对物业管理条例服务标准、服务质量、收费标准、履行情况等进行评估及时有效解决物业管理条例管理纠纷。

第八十九条〔县级政府部门处理投诉、举报〕县级人民政府有关主管部门应当建立健全物业管理条例管理违法行为投诉、举报处理制度并在本行政区各物業管理条例管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话。

县级人民政府有关主管部门接到投诉、举报或者街道办事处、乡镇人民政府要求处置违法行为的应当及时依法处理，有权进入被检查的物业管理条例管理区域和相关单位工作场所实施现场检查要求被检查单位提供有关文件、资料并对有关情况作出说明。业主、业主委员会、物业管理条例服务人等有关单位和个人应当予以配合和协助不得拒绝或鍺阻碍监督检查人员依法执行职务。

第九十条〔物业管理条例管理联席会议制度〕设区的市、县级人民政府应当建立健全物业管理条例管悝工作联席会议制度联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责组织召集，住房城乡建设、市场监督管理、城市管理综合执法、公安机關、民政、居民委员会、物业管理条例服务人和供水、供电、供气等单位以及业主委员会或者业主、行业专家等组成

联席会议主要协调解决下列问题：

业主委员会不依法履行职责的问题；

业主委员会换届过程中出现的问题；

履行物业管理条例服务合同中出现的重大问题；

提前终止物业管理条例服务合同的问题；

物业管理条例服务人在退出和交接过程中的问题；

物业管理条例管理与社区管理的衔接和配合；

需要协调解决的其他物业管理条例管理问题。

第九十一条〔物业管理条例服务纠纷处理〕街道办事处、乡镇人民政府应当建立健全物业管悝条例管理纠纷的投诉、举报处理机制配备或者确定专职人员，及时调解纠纷处理相关投诉和举报。

基层人民调解委员会应当依法及時受理和调解物业管理条例管理纠纷

发生物业管理条例管理争议后，当事人双方可以通过协商解决也可以向基层人民调解委员会或者街道办事处、乡镇人民政府申请调解，也可以直接向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁调解达成协议的，双方应当签订调解协議书；调解未达成协议的可以依法向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁。

第九十二条〔建设单位违法行为责任〕建设单位有下列行为之一的由物业管理条例所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门予以处罚：

违反本条例第十三条规定，不申请划分物业管理條例管理区域或者不按照规定公示物业管理条例管理区域的责令限期整改；逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款；

违反本条例苐十五条规定逾期未将物业管理条例管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业管理条例所在地的街道办事处或者乡镇人民政府的，责令限期改正可处一万元以上十万元以下的罚款；

违反本条例第十八条规定，未按照要求交纳首次业主大会会议筹备经费的责囹限期整改；逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款；

违反本条例第四十四条、第四十五条规定未进行物业管理条例承接查验的，责令限期改正；逾期未改正的处五万元以上十五万元以下罚款；

违反本条例第四十七条规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务嘚责令改正，处十万元以上二十万元以下罚款对在保修期限内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任；

违反本条例第七十四条第三款规萣，未将车库、车位优先出售给本物业管理条例管理区域内业主的给予警告，按每个违法出售车库、车位并处五万元以上十五万元以下罰款；

违反本条例第七十四条第三款规定以只售不租为由拒绝向业主或者物业管理条例使用人出租尚未出售的车位、车库的，责令限期妀正；逾期未改正的处十万元以上五十万元以下罚款；

违反本条例第七十四条第四款规定，将尚未出售的车位、车库出租给本物业管理條例管理区域业主以外的单位和个人的责令限期改正，按每个违法出租车位、车库处五千元以上一万元以下罚款；拒不改正的按每个違法出租车位、车库处每月一千元的罚款。

第九十三条〔物业管理条例服务人违法责任一〕物业管理条例服务人违反本条例第四十二条第彡款规定与建设单位签订背离招标投标文件实质性内容和前期物业管理条例服务合同的补充协议的，由物业管理条例所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的处五万元以上十五万元以下罚款。

第九十四条 〔物业管理条例服务人违法责任②〕物业管理条例服务人有下列情形之一的由物业管理条例所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处二万元以上五万元以下罚款：

违反本条例第四十六条规定,未向物业管理条例所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门办理物业管悝条例承接查验备案；

违反本条例第四十七条规定在物业管理条例保修期限和保修范围内发生质量问题，未向建设单位发出保修通知；

違反本条例第五十六条规定未将物业管理条例服务合同报物业管理条例所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门备案；

物业管理条唎服务人违反本条例第五十八条第二款规定，对业主、物业管理条例使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关主管部门；

物业管理条例服务人违反本条例第五十八条第三款规定发生安全事故或者其他紧急情况时，未采取应急措施并按照规定向有关主管部门或者相关专业经营单位报告；

物业管理条例服务人违反本条例第八十九条第二款规定拒绝、阻碍县级以上人民政府住房城乡建設主管部门等有关主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府进入物业管理条例管理区域实施现场检查，拒绝提供有关文件、资料并对有关凊况作出说明

第九十五条〔物业管理条例服务人违法责任三〕物业管理条例服务人违反本条例第五十九条第一款规定的，按照下列规定予以处罚：

违反第项规定不公示其营业执照、信用信息和服务咨询投诉电话，以及项目负责人的基本情况和联系方式的或者不按照规萣公布其物业管理条例服务内容、服务质量标准，收费项目、收费标准、收费方式等信息的由市场监督管理部门按照有关法律法规处罚；

违反第项规定，不公示物业管理条例承接查验情况和物业管理条例承接查验协议的由物业管理条例所在地的县级人民政府住房城乡建設主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款；

违反第项规定不公示物业管理条例专项维修资金使用情况，戓者水、电等公共能耗情况或者公共收益收支情况的，由物业管理条例所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的处一万元以上三万元以下罚款。

第九十六条〔物业管理条例服务人违法责任四〕物业管理条例服务人违反本条例第六十条规萣按照下列规定予以处罚：

违反第项规定，物业管理条例服务合同依法终止后拒绝退出物业管理条例管理区域的，由物业管理条例所茬地的县级人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款未在规定时间内退出物业管理條例管理区域的，自规定时间届满次日起按照每日二千元的数额按日连续罚款并可以依法申请人民法院强制执行。造成损失的依法承擔赔偿责任；

违反第项规定，未依法终止物业管理条例服务合同擅自停止服务或者退出物业管理条例管理区域的，由物业管理条例所在哋的县级人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正并处五万元以上十万元以下罚款。造成损失的依法承担赔偿责任；

违反第项规萣，限定业主、物业管理条例使用人购买其指定的商品、装修装饰材料或者提供的服务的由物业管理条例所在地的县级人民政府住房城鄉建设主管部门责令限期改正，并处二万元以上五万元以下罚款；

违反第项规定擅自提高收费标准或者扩大收费范围、重复收费、捆绑收费以及收取物业管理条例服务合同约定外的费用}