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中华会计网校《会计实务操作“营改增”公开课》课程讲座01
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营改增新时代房地产企业开发经营各环节会计核算、纳税实务操作
授课专家：边志广
开课时间：
结束时间：
课　　时：6天
地　　点：济南
费　　用：￥9800
房地产企业总经理、财务部门人员、税务部门人员及相关项目经理；非房地产企业想快速成为房地产企业会计核算和税务问题高手的财务人员均可参加
&尊敬的各位财务人员：
1、您想在房地产企业做一名优秀的财务会计吗？
2、您知道房地产企业如何建账、建几本帐、建什么账吗？
3、您在大学里学过房地产会计核算与纳税实务吗？
4、您懂得房地产行业的核算方法与特点吗？
5、您知道会计职称考试中有房地产会计与涉税处理吗？
6、您了解房地产行业营改增后的新政策吗？
7、您知道房地产行业如何规避纳税风险与降低税负的技巧吗？
8、您想在房地产企业做财务经理或财务总监吗？
9、您知道房地产企业所得税和土增税两大税种的区别吗？
10、您知道所得税汇算与土增税清算的具体方法吗
11、您知道为什么房地产行业连续几年税局都作为重点检查的对象吗？
12、您知道房地产企业从筹建、买地、规划、开发、预收、销售、融资、清盘等各环节的会计处理与纳税实务操作方法与技巧吗？
& & &欢迎您参加边老师亲自授课的《营改增新时代房地产企业开发经营各环节会计核算、纳税实务操作》的&税政、实例、工具&三位一体顶级课程，彻底帮助您全面掌控营改增后房地产企业从筹建、买地、规划、开发、预收、销售、融资、清盘等各环节的会计处理与纳税实务操作方法与技巧、正确做好房地产企业营改增的税务规划，减轻企业税负，提高自身价值！
【培训收益】
1、让学员系统掌握房地产行业会计核算账簿设置、成本核算方法等技巧；
2、让学员正确把握最新的税收政策及在房地产企业各环节实际工作中的运用；
3、掌握营改增税收政策对房地产企业的影响与操作方法；
4、帮助学员在实际工作中建立合理的纳税体系与动态防范机制；
5、使学员在工作中从经济、理财的角度合理安排税收筹划，依法节税，合理避税；
6、帮助您迅速提升房地产企业的核算与管理水平，充分展示您在公司及在同行中的个人价值和魅力。
【课程内容】
共三个阶段
（第一阶段：含第一、二、三部分）
（第二阶段：含第四、五部分）
（第三阶段：含第六、七、八部分）
第一部分：营改增后房地产企业建账与会计核算
一、房地产会计核算的特点 & &&
二、常用的会计科目 & & & & &
三、营改增后如何建账？
1、如何设立&应交税费---应交增值税明细账&十个专栏的明细账？每个专栏核算的内容是什么？ & &
2、如何确认成本核算对象
3、确定成本对象的原则
4、确定成本核算对象方法 & & & &&
5、成本核算对象和成本项目之间的关系
四、房地产开发成本的会计核算
1、开办费的涉税账务处理 & & & & & &&
2、土地获取后的涉税账务处理 &
3、前期工程核算的内容及核算
4、建设安装阶段：
⑴建设施工阶段一般涉及的工作内容 &
⑵建筑施工工程核算的内容及方法 &&
⑶&甲供材&的处理 & & &&
5、基础设施的建造核算的内容及方法
6、公共配套核算的内容及方法 &
7、开发间接费： &&
⑴区分开发间接费与期间费用 & &&
⑵&开发间接费&科目核算的内容及方法
8、成本归集、分配及结转的会计处理 & & & &&
9、预提配套设施费的核算
10、开发产品成本的结转 &&
第二部分：房地产企业开发经营各环节涉税新政解读与纳税风险防范
1、公司设立阶段会计处理与涉税新政解读
2、土地取得阶段会计处理与涉税新政解读
3、规划立项阶段会计处理与涉税新政解读
4、开发建设阶段会计处理与涉税新政解读
5、项目销售阶段会计处理与涉税新政解读
6、项目清算阶段会计处理与涉税新政解读
7、企业利润分配阶段会计处理与涉税新政解读
8、企业融资阶段会计处理与涉税新政解读
9、企业日常费用支出阶段会计处理与涉税新政解读
第三部分：房地产企业营改增涉税疑难问题解析
1、房地产企业是营改增纳税人吗？
2、房地产企业应该办理一般纳税人吗？
3、房地产企业可能涉及到增值税哪些税率？
4、房地产企业预收房款如何预交增值税？
5、房地产营改增后发生非正常损失如何处理？
6、购买土地的出让金能否抵扣进项税额？
7、房地产营改增后支付的借款利息进项税额如何抵扣？
8、已经完工待售的房屋营改增后如何纳税？
9、营改增后&甲供材&的业务如何纳税处理？
10、房地产企业营改增后发票有几种？如何使用？
11、房地产企业营改增后进项税额、销项税额、进项税额转出等处理技巧
12、房地产企业营改增后收取租金如何交纳增值税？
13、营改增企业销售已使用过的旧固定资产如何纳税？
14、营改增企业销售已使用过的不动产如何纳税？
15、房地产企业营改增新老项目如何划分？
16、房地产企业老项目采用哪种计税方法？
17、房地产企业新项目采用哪种计税方法？
18、房地产企业一般计税方法如何扣减土地价款？
19、房地产企业购买税控设备和交纳技术维护费如何财税处理？
20、房地产企业营改增后所面临的5大挑战
21、房地产企业应对营改增后求生9大绝招
（第二阶段：含第四、五部分）
第四部分、企业所得税预交、汇算清缴疑难问题解析
1、确认开发产品完工的条件是什么？
2、房地产企业销售未完工产品取得预收款的所得税如何处理？
3、房地产企业预计计税毛利率如何确定？
4、开发产品预收款何时确认收入实现？
5、开发产品完工销售收入包括哪些内容？
6、开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，是否应确认为销售收入？
7、开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应在何时确认为销售收入的实现？收入的金额如何确定？
8、哪些情况下须对开发产品视同销售计缴所得税？视同销售的收入如何确认？
9、租赁收入在何时确认？
10、房地产开发企业的成本、费用区分为哪几类？
11、什么是计税成本？ & & & &
12、什么是成本对象？
13、确定成本对象的原则是什么？
14、确定成本对象需要向主管税务机关备案吗？
15、开发产品计税成本支出包括哪些内容？ & & & &&
16、开发企业计税成本如何核算？
17、共同成本和不能分清负担对象的间接成本，如何分配至各成本对象？
18、&以地换房&方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？
19、以接受投资的方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？
20、预提费用可以作为计税成本吗？
21、企业建造的停车场所的成本如何处理？
22、企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的如何处理？
23、已销开发产品的计税成本如何计算？
24、企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，所得税上如何处理？
25、企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，如何扣除？
26、企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，在所得税上如何处理？
27、企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）在所得税上如何处理？
28、企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可以在所得税税前扣除吗？
29、企业开发产品转为自用的，可以税前扣除折旧费用吗？
30、合作建房分配开发产品的，所得税上如何处理？
31、合作建房分配利润的，所得税上如何处理？
32、以地换房的，出地方所得税如何处理？
33、房地产企业广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数如何掌握？
34、房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损的，如何办理退税？
35、对房地产企业何时可以核定征收企业所得税？
36、未完工收入计算的毛利是否允许扣减期间费用？
37、未完工收入是否允许扣减税金及附加？
38、未完工收入是否允许作为三项费用的扣除基数？
39、未完工收入季度申报表填列方法
40、未完工收入年度41张申报表填列方法
第五部分 &营改增后发票的领用、管理、开具方面疑难问题与纳税安排
1、自日起企业的发票如何领用？
2、自日起企业的增值税发票新系统如何开具？
3、企业租金收入、向承租方收取的电费水费等能否开具专用发票？
3、企业善意取得虚开增值税专用发票的税务处理？
4、企业恶意取得虚开增值税专用发票的税务处理？
5、企业取得失控增值税专用发票的税务处理？
6、增值税专用发票认证期？超过认证期的票如何处理？ & &&
7、如何鉴定虚开增值税发票？
8、三流不一致、四流不统一就判断是虚开增值税专用发票吗？
9、一般纳税人丢失已开具专用发票的税务处理
（第三阶段：含第六、七、八部分）
第六部分、 土地增值税预交、清算疑难问题解析
1、哪些情况下需要缴纳土地增值税（征税范围）？
2、无偿赠与房地产是否需要缴纳土地增值税？
3、转让股权是否需要缴纳土地增值税？
4、转让码头泊位、机场跑道等基础设施是否需要缴纳土地增值税？
5、计算土地增值税的扣除项目有哪些？
6、地方政府要求房地产开发企业代收的费用在计征土地增值税时如何处理？
7、转让房地产取得的货币为外币的，在计算土地增值税时如何折合人民币？
8、土地增值税的税率是多少？
9、怎样速算土地增值税税额？
10、土地增值税主要有哪些优惠政策？
11、土地增值税的纳税义务发生时间、纳税申报时间、纳税期限是怎样规定的？
12、房地产企业土地增值税纳税申报与一般企业土地增值税纳税申报有何不同？
13、开发房地产项目需要到税务机关办理项目登记、备案吗？什么时候登记、备案？登记、备案时需要提供什么资料？
14、预缴土地增值税的纳税义务发生时间如何确定？
15、预缴土地增值税的计税依据如何确定？
16、土地增值税的预征（缴）率是多少？
17、如何计算土地增值税的预缴税额？
18、预缴土地增值税如何申报？
19、未按规定预缴土地增值税是否加收滞纳金？
20、如何确定土地增值税的清算单位？
21、哪些情况下房地产企业应当进行土地增值税清算？
22、哪些情况下税务机关可以要求房地产企业进行土地增值税清算？
23、房地产企业何时需要到税务机关办理土地增值税清算手续？
24、营改增后土地增值税清算时收入如何确定？
25、营改增后土地增值税清算时哪些情况属于视同销售行为？
26、 对自用或出租的开发产品是否征收土地增值税？
27、 土地增值税清算时对扣除项目需要提供什么凭证？
28、 土地增值税清算案例题详解
第七部分、其他税种疑难问题解析
1、房地产企业的开发产品在什么情况下需要缴纳房产税？
2、对按照房产原值计税的房产，房产原值是否包含地价（为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等）？
3、宗地容积率低于0.5的，如何确定计入房产原值的地价？
4、对房地产开发公司建造商品房的用地是否征收土地使用税？
5、以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，何时开始缴纳土地使用税？
6、已出售的开发产品何时停止缴纳土地使用税？
7、以协议方式受让土地使用权的，其契税计税是否包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费？
8、以竞价方式出让的，契税计税依据是否包括市政建设配套费以及各种补偿费用？
9、因减免土地出让金而承受国有土地使用权的，是否亦减免契税？
10、期房购买者退房时已经缴纳的契税是否可以退还？
11、购买已装修的房屋，装修费用是否包括在契税计税价格内？
12、企业合并时，合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，是否要缴纳契税？
13、企业分立时，派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，是否缴纳契税？
14、土地使用权出让合同、转让合同是否要缴纳印花税？
15、商品房销售合同应按何种税目缴纳印花税？
16、对个人销售或购买住房，印花税有何优惠？
17、房地产企业与贷款公司的借款合同是否缴纳印花税？
18、个人所得税具体政策及改革动向
第八部分：师生讨论，互动交流。
中国注册税务师，中国著名&财税三栖&实战专家，从事财税研究及实际工作20多年，曾担任某财税学校校长，某税务局征收分局局长，某税务稽查局局长，现任国家税务总局北戴河培训中心教授，清华大学财税总监高级研修班特聘教授，担任多家大中型企业财务、税务顾问。多次为国家税务总局举办的各省税务征管处长培训班、税务稽查骨干培训班授课，常年巡回为全国各地税务干部、财务人员授课累计达近千场，针对我国财税人员目前的业务素质情况，在全国首创独特的教学方法----新税法在会计核算中应用模拟训练营，曾多次举办《房地产企业会计核算与纳税处理实务操作班》。边老师还应邀为：北京城建、海南路桥、新疆兵团建工集团、风帆股份、乐凯股份、天威英利集团、河北建设集团千秋管业公司、北京白象集团、北京中一建设集团、中国石油、山东东营化工公司、山西省万家寨引黄工程总公司、中国海军总装备部等近百家大中型企业做内训。主编参编教材十余部，主讲课程：新所得税汇算清缴与纳税调整，新税法在会计核算中的应用，纳税评估和税务稽查的风险防范、税企之间常见涉税争议处理技巧等等。具有深厚的财税理论功底，创新能力强、实战经验足，极具互动性的演讲风格，深受全国税务干部、企业财务人员欢迎和赞誉，被誉为&财税培训的演讲专家&、&纳税核算的实战专家&、&财税理论与实际操作完美结合的训练导师&、&财务策划和纳税筹划的九段高手&。
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产品名称：企业纳税实务操作与风险防范
作者：顾瑞鹏&
定价：49元
出版日期：2016年7月
出版社：中国铁道出版社
实战派税务专家精心打造，一本书帮你解决企业纳税风险。风险不可怕，可怕的是风险的存在你不知道——企业创业，在经营上如果不知道税收风险，你永远都不会知道后果会怎样。——要问自己赚多少钱，先问自己要交多少税。
本书从企业日常涉税业务的现状出发，引入全新纳税预算思维，通过企业经营全程的业务实操分析，提供了企业系统的纳税预算管理和实操体系、严密的税收风险管控方法和完善的涉税科学处理的方法。本书在框架体系上遵循读者的学习规律，内容安排贴近企业的实际业务、政策依据采用新的权威法规、实操运作构建原创的创新视角，系统、全面、完善地帮助企业识别和化解纳税风险，具有一定的深度和广度，对企业业务的实操具有较强的指导和参考意义。
顾瑞鹏 大学副教授，经济学硕士，注册税务师，高级纳税筹划师，注册税务咨询师。中国企业财务管理协会理事，北京财税研究院研究员，中国企业联合会税收筹划项目专家组成员，上海税收筹划研究中心研究员，上海人才培训发展中心专家组成员。兼任数十家大中型企业税务顾问、财税监理。长期受聘国内著名高校总裁班、EMBA、MBA的教学，熟悉税务稽查的相关政策和应对技巧。“浅入深出”的演说和幽默、随和、互动的授课风格，深得学员的喜爱与追捧。在中国针对纳税筹划首次提出 “十大思想”及税收管理“四大模型”，善于运作加工制造、房地产建安以及各类服务业涉税业务操作及设计，在全国近三十个省举办专题税收类讲演数百场，数万家大型企业、上市公司接受其培训及指导。
第一章 企业的纳税风险到底来自何处 ............................... 1
1.1 必须要充分认识企业存在的税收风险.......................................... 2
1.2 化解纳税风险的“三部曲”........................................................ 6
1.3 统筹考量企业经营才会降低纳税风险........................................ 10
第二章 纳税预算是化解企业纳税风险的良方 ....................17
2.1 引入企业纳税预算，降低企业纳税风险..................................... 18
2.2 纳税预算表的设计是纳税预算的关键........................................ 21
第三章 强化企业纳税管理的六脉神剑 ..............................29
3.1 如何搞清楚业务流程与企业税收的关系..................................... 30
3.2 如何确保签订的合同在税收上无风险 ........................................35
3.3 如何运用业务转化的思维实现多方案提供................................. 383.4 税收管理中企业必须具有系统考量的思维................................. 42
3.5 企业如何在不同主体间进行涉税信息的共享和传递 ................... 45
3.6 博弈思维在纳税预算管理中如何平衡运用................................. 49
第四章 万事开头难，公司设立中的纳税风险 ....................52
4.1 公司设立的细节对税收的影响................................................... 53
4.2 公司分立合并中如何利用税收政策............................................ 62
第五章 资金融集：融集资金不要融来税收风险 .................70
5.1 如何识别和规避资金借贷中的纳税风险..................................... 71
5.2 如何识别和规避资金池管理模式下的纳税风险.......................... 83
5.3 统借统贷融资模式的纳税处理与风险........................................ 86
5.4 向自然人借款可能会给企业带来纳税风险................................. 91
5.5 吸收投资可能会同时吸收来纳税风险........................................ 95
第六章 物资采购：增值税不要为了抵扣而抵扣 .................99
6.1 你知道你虚开了增值税发票吗................................................. 100
6.2 正确认识和理解增值税才会降低纳税风险............................... 108
6.3 怎么样才能正确识别和避免虚开增值税发票.............................114
6.4 如何识别和化解“甲供材”的纳税风险................................... 123
6.5 如何进行正确的进项税额抵扣................................................. 127
6.6 正确识别进项税额不允许进行抵扣的情形............................... 131
6.7 正确识别和化解平销返利的税收风险...................................... 135
第七章 收入实现：管控和化解纳税风险才是王道 ............138
7.1 不同营销策略下纳税风险的利与弊.......................................... 139
7.2 如何准确把握不同结算方式下的纳税处理............................... 147
7.3 如何正确识别“视同销售”和把控纳税风险............................ 152
7.4 如何正确处理销售中违约金和价外费用的纳税问题 ................. 158
7.5 如何正确处理销售中手续费和业务提成的纳税问题 ................. 161
7.6 公司内部总分之机构间货物移送的纳税风险识别与处理 .......... 165
第八章 收益分配：合理税收决定了到底能拿多少 ............169
8.1 工资薪酬如何配置才能实现税负的节约................................... 170
8.2 如何正确把握福利的“三化”才能降低纳税成本..................... 173
8.3 离退休人员返聘如何正确进行纳税.......................................... 193
8.4 正确理解和运用职业年金的纳税政策...................................... 197
第九章 企业转型的新困惑：资本交易时税收的风险与红利 .....200
9.1 个人股权转让的纳税政策延续及理解...................................... 201
9.2 如何正确理解与运用个人股权转让的政策............................... 205
9.3 企业重组涉税事项的正确处理与风险化解............................... 2229.4 资产（股权）投资行为中四种节税方法运用............................ 234
9.5 公司资产划转中几种特殊情况的纳税处理............................... 238
9.6 公司资产划转中几个需要注意的问题...................................... 245
9.7 企业注销清算可以看作是企业纳税的清算............................... 247
后记 企业盈利新模式：向财务要财富 ........................251
版权所有. 京ICP备号我们公司是小规模营改增企业，以收取房租物业费为主营业务收入，通常收进来的钱是业主预交一年的费用，我们不能全额确认为当期收入【会计实操吧】_百度贴吧
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保存至快速回贴【活动】深圳市商业保理协会关于举办商业保理营改增政策解读及会计处理实务操作培训班的通知
各会员单位、各商业保理公司：　　根据财政部、国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税〔2016〕36号) 》要求，自日起，我国营改增试点将全面推开。为帮助深圳商业保理企业及时了解相关政策，提高企业会计处理实务操作技能，深圳市商业保理协会将于4月17日在深圳举办商业保理营改增政策解读和会计实务操作培训班，届时将邀请国家税务总局专家，全国知名会计师事务所负责人解读政策、指导会计处理实务操作，并为学员现场答疑解惑。　　请各会员单位相关管理人员、财务负责人届时参加。　　附件：1.课程介绍;2.报名回执　　深圳市商业保理协会　　日　　(联系人：陈宇静　孔锦 电话：1
传真： 邮箱：szfa@szsyblxh.org.cn)附件1：商业保理营改增政策解读及会计处理实务操作培训班课程介绍
& &　　一、时间及地点　　时间：日(周日，全天)　　地点：深圳　　二、培训对象　　商业保理企业相关管理人员、财务负责人　　三、课程安排　　(一)17日上午(9:00-12:00)：　　主讲人：靳东升，经济学博士，国家税务总局巡视员、研究员，国家税务总局税收科学研究所副所长、研究员，中国国际税收研究会常务理事、副秘书长　　1.营改增新政深度解析　　2.全面营改增对商业保理行业的影响　　(二)17日下午(14:00-17:30)　　主讲人：实战派财务专家，全国知名会计师事务所负责人　　1.营改增政策下的税收筹划及需要注意的问题　　2.商业保理公司会计处理实务　　3.商业保理会计处理典型案例分析及常见问题解答　　四、课程费用　　1.会员单位免收培训费，象征性收取资料费、证书工本费、茶歇及餐费等500元/人。　　2.非会员单位培训费2000元/人，包含讲师费、研修费、场租费、资料费、证书工本费、茶歇、午餐费用;住宿费、交通费自理。　　3.收款账户：　　户 名：深圳市商业保理协会　　开户行：中国银行深圳东滨路支行　　账 号：87　　4.请参加培训人员提前通过银行转账方式划付相关费用，并在汇款用途中备注“培训费”及发票抬头信息(发票将在报到时统一提供)。　　五、报名方式　　1.协会秘书处联系方式　　联系人：陈宇静　孔 锦　　电话：1 　　传真：0　　邮箱：szfa@szsyblxh.org.cn　　QQ群：　　2.报名截止时间：日17时附件2：　　报 名 回 执单位名称地址姓名部门及职务手机电话邮箱发票抬头　　注意事项　　1.请将报名回执传真或Email发送至协会秘书处　　2.报名截止时间：日17时　　3.开课当天请凭《报名回执》入场　　联系方式　　联系人：陈宇静 孔　锦　　电话：1 　　传真：0　　邮箱：szfa@szsyblxh.org.cn　　微信： & & & & & & & &　　　　　　　公众号 & & & & & & & & & 学员群（点击下载）
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