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　　原标题:万字长文盘点重庆楼市现状！这是一个撕裂城市的真实面目！
　　来源：米宅米宅（mizhaimizhai） 作者：十一侠
　　重庆，这个从中国近现代史以来，就从来没有低调和消停过的城市，终于等来了米宅考察的脚步。此刻是晚上11点30分，我坐在重庆酒店的房间里写这几天的考察报告，窗外高悬一轮圆月，有微风，温度刚刚好。
　　这一刻，就是最美的山城，也是重庆山城最美的时刻！
　　一个撕裂的世界
　　数天前，我们乘坐高铁从成都东站出发，在重庆沙坪坝站下车。租车一路从老城的边缘开往重庆核心区的渝中洪崖洞。窗外的景色从破弊、杂乱，逐渐演变为高楼林立，山脉青翠。我们穿过了一座座的高架桥和山洞，迎来了属于重庆的大江大河，以及山地特有的巍峨壮观的摩天大楼。
　　这一路的重庆是属于山城的。而这一刻我的心情也是喜悦的！重庆果然没让我失望！
　　而在第二天，当我们去目前重庆正火的悦来-中央公园版块调研时，汽车一路开过去，我们看到的却是大片平整的土地，只有起伏的点滴小山在做城市的点缀。而原本密密麻麻的高楼，也忽然被稀疏的低密度楼层取代，这一刻，我才知道，原来重庆还有另一个世界的。
　　这一刻是和所有现代化城市几乎无区别的重庆↓
　　这两个世界就如同是被撕裂开了一般，共存一个空间之内。一边是你以为你住在一楼，但其实你住的却是18楼，每一栋楼都是两梯十几户的奇特山地居住情形；一边又是容积率不超过2.5，甚至低于全国众多城市容积率的江北新城。
　　长江和嘉陵江，将重庆硬生生地撕裂成两个世界。
　　如今看来，这两个世界虽然共同用着一个称谓，但不管是气质，还是现实存在的样态，都截然不同。老城的土著会对中央公园嗤之以鼻，而照母山的新人又会对老城那些耸立在大山间的蜂窝状高密度住宅感到毛骨悚然。
　　以至于，我们的重庆考察报告，也不得不分为上下篇。也许只有这样，才可以将那些属于它们各自的特色分别安放。如此，才可以彼此相安无事！
　　本篇是米宅重庆考察大城市楼市盘点的上篇。
　　今天，我们先来说两江新区，位于长江和嘉陵江以北的那个广袤的区域，那个旧重庆之外的另一个崭新世界！
　　两江新区中央公园-悦来组团盘点
　　两江新区中央公园-悦来组团是目前整个两江新区最热的组团之一。这个大片区内，一共有数个标志性的事物，从西往东，分别是西部最大的国际会展中心、亚洲最大的城市公园和重庆江北机场。
　　目前这个组团也是两江新区北部城市自然延伸区域内，可开发用地最多的区域。整个组团内土地平整，间或有小山点缀，兼具城市现代规划和自然风情。
　　中央公园版块
　　中央公园有3000多亩，被定义为城市公园。整个版块，就是以这个公园为核心进行打造。西边是亚洲最大的会展中心，东边是重庆江北国际机场。三者共同组成了重庆两江新区的北部组团。
　　整个片区是集重庆全市之力进行打造，财政投入非常巨大。公共轨道交通密集，共有三条地铁线和轻轨线相互交织，密集度甚至超过了主城区。
　　片区内规划了近300万方商业，引入中粮大悦城、龙湖天街、万科商业、合景泰富商业等集体打造。政府限定5年内建成。
　　重庆市政府将几个事业单位引入，分别是重庆市检察院、重庆报业集团、重庆档案馆、重庆电视台。
　　片区房地产基本概况
　　1、整个片区打造时间开始于2014年，在照母山组团土地开发后期，政府向北打造了这个版块。目前框架已经完成，但是生活配套极度稀缺，人烟稀少。距离解放碑有27公里。目前还基本没有交房项目，也没有二手房市场，市场价格目前来看并未坐实。
　　2、片区的开发节奏如下：
　　2011年，当地开发商鹏润成为第一个进驻该片区的开发商，当时拿地楼面价1736元每平米。做了后来的鹏润悦秀上东。
　　一直到两年后，2013年11月港资香港置地才开始进驻拿地，当时拿下两块地，一块楼面价3502元，一块4002元。开发了现在的公园大道。
　　一年后，2014年10月，鲁能和金茂同时进入，分别拿下现在的鲁能城和金茂国际生态城地块，但是鲁能楼面价3560元，金茂楼面价3529元。
　　一年后，2015年12月，鲁能和中交再次拿地，做了现在的鲁能泰山7号和中交中央公园，鲁能楼面价3012元，中交楼面价3220元。
　　再次一年后，2016年12月，金辉和华润进驻拿地，做了现在的金辉中央铭著和华润公园九里。金辉楼面价6480元，华润楼面价6164元。
　　2017年3月，雅居乐进驻，拿地价直接到了9352元。
　　15三年，土地市场非常稳定，2016年开始翻翻，2017年更为凶猛。
　　需要说明的是，整个片区全是大地块，动辄几百亩。最小也有200亩，最大鲁能泰山7号576亩。
　　3、片区在售楼楼盘详情如下
　　金茂国际生态城：占地300亩地，产品是高层、联排、合院都有。目前在售联排，只剩边户，套内310平，总价460-480万，单价清水15000，只剩几套。
　　即将开售的是合院，面积360-422平，价格510万到640万。最后清盘的高层售价14000，已无高层产品。
　　鹏润鹿山台，是悦秀上东的其中一期，五月将开一栋洋房，七加一，套内93-105两种户型。清水价格16000。刚开过的一栋高层，两梯八户，均价13500。
　　鲁能中央公馆，高层已售罄，高层价格14500。
　　鲁能泰山七号，3月30日晚上刚开了两栋楼，均价13500，小户型75-101。27层两梯六户。再开大平层，两梯两户。时间未知、具体产品信息未知。
　　华润公园九里，片区内的品质盘，产品为大平层、洋房、联排。平层户型120-140，两梯三户，18层，清水，一月开的价格是14000。四月开一栋，不到60套，价格预计超过15000，排号已经排满，只能排五月的号。洋房七层，一梯两户，户型是从120-140-160-190平，160平、190平的是跃层，顶楼和底楼，均价18000。清水。四月开一栋。
　　金辉中央铭著，高层15000均价，洋房均价。
　　中交中央公园，四月开三栋洋房，112套，价格17000。
　　雅居乐地王项目未开，一切未知。
　　悦来版块
　　整个版块的核心是悦来西部国际会展中心，已经建成投入使用。号称是西部地区最大的会展中心，这让悦来成为了整个重庆的会展中心版块。
　　整个版块分为三个部分：北部的智慧城，功能定位城市文化创意；中部会展城，定位国际会议、会展演出；南部生态城，定位生态宜居。
　　南部的生态居住区采取网格式小组团规划， 3.44平方公里规划了93个地块。整个片区内不能用空调。采用地源热泵、江水源热泵、污水源热泵，夏季制冷，冬季供暖，一年8个月。并且还是海绵城市设计。
　　整个片区规划好，城市界面非常美，整洁有序，与蔡家版块隔江相望。低密住宅为主。价格相比蔡家版块，高层产品均价高2000，在。洋房在17000左右。片区内产品基本无精装。
　　楼盘详细如下：
　　北京城建龙樾生态城，四月开两栋高层，套内107平共36套房源，套内128平共68套房源。价格清水14000。两梯三户，小高。17层左右。洋房17000。
　　融创碧桂园望江府，8层，160大户型，17000左右。
　　北辰悦来一号，四月中旬开一栋高层，33层，三梯八户，户型从65-79平，价格预计13000。这是我在片区内看到的最刚需的项目。
　　棕榈泉悦江国际，在售均为高层大平层，套内138-160-180平，三种户型，价格是看江的均价24000。属于片区内典型的CEO盘。
　　蔡家新城
　　蔡家新城是这两年新兴的城市版块，但从重庆市的区域规划图上看，并不属于两江新区，但因为空间接近，这里我们暂且仍算作两江。
　　两江新区的宇宙中心照母山土地越来越稀缺，城市只能再次向北发展。在中央公园和悦来土地大热之后，与悦来仅一江之隔的蔡家受到波及。
　　2017年万科、朗诗、保利、金科等众多一线开发商涌入蔡家。但整个蔡家新城版块给人的感觉是杂乱、无序。整体来讲，缺乏系统性的规划。
　　片区内容积率基本在2.5之下，产品以洋房和叠墅，小高为主。高层户型也基本在两梯六户，很少有三梯八等高密度产品，户型也以刚改为主。
　　在我们调研时，片区内基本无平销的新房在售。区域内并不缺房源，基本每一个月都会推盘，但每次都能清盘。在4月，整个片区会集中加推一批房源。特点是每个项目的房源都不多，每个项目大概200-300套。
　　片区高层价格，清水套内左右，洋房套内14000左右。整个片区内只有恒大和万科带精装，万科价格在套内13000元。
　　片区内有轻轨6号线，已开通，规划有10号线和13号线。
　　在售楼盘详情如下：
　　碧桂园长桥江山，这是个纯别墅的项目，位于蔡家的西边边沿地带。这是碧桂园收购的红鼎的项目，纯别墅住宅，目前在售一期，是红鼎的前期房源，并非碧桂园开发，品质很好。独栋480平起，最大1500平。价格1000万-5000万。有18栋高尔夫球场，整个地块2000多亩，高尔夫1600亩，开发地块500亩。
　　龙湖椿山，这是蔡家的一个品质项目，目前在售的只有两套别墅，售价是联排280平的售价370万，310平的售价430万。整个地块400多亩。下一批开洋房。价格和户型均未知，开盘时间未知。
　　金科是最早进入蔡家的本土开发商，金科城已经开发了超过五年。目前金科在这个片区一共有四个项目：
　　金科金辉博翠山，在售一期高层，四月开两栋，三梯六户，26层，上批一月份开的时候，售价是套内。户型套内85-96-105，建面100多-120多。200多套房子排了600个号。
　　金科集美嘉悦，容积率2.5，高层和洋房产品，高层3.15号售完，价格11200。在售8层洋房，一楼124，二楼117，三楼114。价格13200。比博翠山品质低。
　　金科美院，66-77-88-三房，99四房，三梯六户。12000，四月开两栋高层，200多套房子。六号线曹家湾站900米。
　　金科城，洋房108-121，价格。3月15号开200套高层，价格12000。
　　万科观承，这个是和保利合作的项目，在售二期高层，两梯六户，76、100两种户型。三月价格13000，精装。下次推盘在5月。
　　东原嘉悦湾，1000多亩的大盘，蔡家新城江景位置最好的房子，一期二期以别墅为主，二期清水高层11000。三期高层下半年开，户型套内60到100，预计精装13000。
　　两江新区大照礼组团盘点
　　重庆一路向北，从最早的江北嘴观音桥，转移到后来的照母山，再延伸至大竹林，然后是礼嘉。这是一个方向。
　　在这个同时，再次向北，从2014年开始打造了现在了中央公园-悦来组团。这是另一个发展方向。
　　重庆一路向北的发展，成为城市板块迁移的最完美样本。此后会做专门文章进行阐述。
　　在中央公园-悦来之后，接下来我们看的是两江新区的照母山-大竹林-礼嘉组团，被当地人合称为大照礼组团。
　　照母山开发时间为09-10年，大竹林为2012年左右。礼嘉开始于2012年，但真正发力在2017年。三者合成称大照礼，为两江新城核心组团。
　　其中照母山开发已经进入尾声，大竹林开发也已经进入尾声，礼嘉成为2017以来最热的版块。正是政府通过不断拍地一手炒热了这个版块。
　　大照礼组团容积率都很低，大竹林限制1.9，九曲河限制2.0，礼嘉限制3.0，整体依然是以低密住宅为主。
　　大照礼组团和中央公园-悦来版块一起构成了两江新区的基本框架。其特征是第三产业＋舒适宜居。
　　大照礼组团楼市现状
　　1、礼嘉片区
　　整个片区限制容积率3.0。
　　其实整个片区开发起始时间非常早，2012年龙湖进驻拿地1600亩，做了两江新宸，这可谓是该片区的开始。但是因为时运不济，一直没有起来。只是在2017年照母山和大竹林的开发都已经进入到了尾声，礼嘉终于成为政府热捧的区域。
　　2017年，整个片区拿下了数块楼面价超过11500的地块，企业联合体进行拿地，并只能进行现房限售。重庆的政策是，楼面价超过11000，即必须现房销售。
　　政府对该片区也进行了高规格规划，片区土地分为两部分，一共只有42个地块供地产20强拿地，剩余地块则基本由国资掌握，供产业和其他配套。
　　可以明显的感觉到这个片区比中央公园要热一些。
　　片区楼盘详情：
　　整个片区内在售项目很少，在售热盘只有两个：龙湖昱湖壹号和华宇旭辉御景湖山。
　　日，龙湖以7437元每平的楼面价拿下了昱湖壹号的地块，华宇以7380元的楼面价拿下了御景湖山，并联合旭辉进行开发。
　　龙湖昱湖壹号：洋房、大平层、高层住宅都有。大平层刚开过盘，户型115-128-158-196平，价格22000，清水。周末人很多，找个置业顾问都需要排号。
　　五月左右将开高层，套内均价18000左右。
　　华宇旭辉御景湖山：整体容积率2.7。在售大平层， 套内126平，跃层，在售的是8号楼，一共18层，均价19000，还有十几套房子。
　　五月推两栋高层，户型80-103平，三梯六户，均价17000。一共310套房子。高层项目非常抢手，基本买不着。四月将有从北京来的炒房团，直接找的旭辉董事长的关系。很多关系户都是由领导直接经单元楼层号发给置业顾问，直接内定。
　　龙湖项目配件有龙湖天街，华宇旭辉项目配建有类成都太古里式街区商业，设计师和成都太古里是同一个，两者合计有60万方。
　　2017年8月，土拍大戏在礼嘉片区风起：
　　8月29日，金科、香港置地、金茂以10753元的楼面价联合拿地。
　　8月30日，招商、香港置业联合体以11500的楼面价联合拿地。
　　8月30日，雅居乐以10962的楼面价拿地。
　　8月30日，金融街以11500元的楼面价拿地。
　　8月31日，香港置业以11500元的楼面价拿地。
　　如今，以上地块无一问市。
　　2、九曲河组团
　　该片区容积率限制在2.0。
　　九曲河版块以九曲河森林公园为主体进行开发，九曲河森林公园占地1972亩，全长5公里。
　　该片区空地少，很难形成大组团开发，所以起步也很晚，目前在售的有三个项目。
　　东原旭辉江山樾，2015年拿地，楼面价3000多。目前在售叠拼和高层。高层还剩一栋，三梯六户，32层，一共100多套房子，80-90-100三种户型。价格是上一批4月初刚开过盘，均价，清水。最后一栋预计6月开。置业顾问明确告知，高层没有希望买到，因为关系户太多。项目自带2万商业。地铁6号线800米。
　　远洋九公子，2016年拿地，楼面价5000。整个地块300亩。距离轻轨6号线400米。上一批开售的均价是洋房14000，高层。四月会开一批洋房，户型94-110-120。五月开最后一栋高层，三梯八户，户型67-82-85。
　　龙湖九里晴川，2017年拿地9000多。四月初开的高层15000，洋房。四月会开一批洋房，预计清水价20000。
　　3、大竹林组团
　　大竹林组图整体容积率只有1.9。
　　这个容积率，就算是以低密为主的在两江新区内，也算是低的，主要以低密居住功能为主。整个片区，被三个开发商瓜分，金科、龙湖和协信，三个重庆本地的开发商。
　　2012年，龙湖进驻，开发了龙湖江与城，这也成为整个片区开发的起始。
　　目前整个组团的开发已经进入到尾声，预计2018年即可开发完毕。
　　龙湖新江与城，继江与城之后，龙湖开发的延续性项目，但只剩两套洋房，280平，价格320万，顶跃。还有一批高层年底开，所有信息未知。
　　金科2016年才进驻，开发了金科天元道，第一批销售价格均价只有6000元。目前在售洋房和高层。2018年1月，高层开了一批，均价14500精装，下一批五月开，预计16000左右，简装。高层选房需全款优先，商贷买房最低要付五成。
　　金科的洋房是两个地块一起在售，一个七层104平，一个8-11层132平。均价都是18000，清水。
　　4、照母山
　　照母山是整个两江新区的核心区，也是最早开发的区域，开始于2009年。
　　目前已经进入到尾声。这个片区也是几天来在重庆的探盘中，售楼处最清淡的一个版块。
　　整个片区很多项目都要交豪宅税，重庆政策超过建面15500需要交豪宅税，千分之五每年。
　　恒大御府，洋房从70平到190平，均价18000。
　　恒大世纪城，洋房均价。
　　和记黄埔h湖园，在售类独栋别墅，统一是230平，临街售价320万，临湖售价900万。
　　恒大照母山，只剩两套高层一楼的一室一厅简装房，均价15000多。还剩一栋洋房未开，清水15000。洋房这个还是可以考虑的。
　　世茂郡悦府，整体占地550亩，开发了十年，照母山09年开始开发时，世茂已经开始进驻拿地。目前在售的是洋房，五月会开两栋洋房，户型是125，均价17000，清水。一梯两户。
　　两江新区楼市现状总结
　　1、重庆目前一直在重点发展两江新区，照母山已经开发近乎完成，所以大量供地在中央公园-悦来版块、礼嘉版块、蔡家版块。
　　2、中央公园片区均价和悦来版块差不多，高层左右，后期的高价地会超过15000。两个版块紧贴在一起，容积率都很低，密度小，多山多公园，居住舒适度很高，但也制约了片区的成熟和发展。因为距离老城稍远，预计整个片区5年内很难成熟，只能等到规划的商业建成集中入市后再看。
　　3、整个两江新区的热点板块，比如说礼嘉、悦来-中央公园等，以及一些热点楼盘，都需要找关系，虽然公开摇号，但关系户先得，这一点和成都非常不一样。
　　4、整个江北新区随着早期低价出让的土地，出货时间已长，刚需产品越来越少。后期高价地入市，预计价格将拉升。
　　而重庆的限价原则是：地价+周边均价，并且规定单个楼盘每次开盘的涨幅不能超过上次同类型物业售价的10%。所以开发商都很聪明，小步慢跑，几乎每月一开，每次一两栋楼，几百套房子。
　　5、因为供应太多太大，人们对二手房认可程度并不深。整个片区二手房也并不热，一二手也基本无倒挂现象，或者热点楼盘轻微倒挂。高层抢手只是因为房源供应过于稀少。
　　6、总体看来，整个重庆北部新区均以低容积率、低密度的住宅为主，高层产品存量很少，多以洋房和叠墅为主。
　　可以明显感受到的是，刚需产品极度稀缺，高层户型以刚改和改善大平层为主。所以，每有高层刚需产品出来，都非常抢手，找关系现象非常严重，普通人基本无望。
　　刚需正在逐渐被两江新区抛弃，因为他们在这里已经无房可买。下一步他们该往哪里走？是去南部的旧城，还是去跨过整整一座大山的西永大学城？但无论去哪里，他们都只能偏离城市动能发展的核心方向，越走越远。
　　7、目前来看，两江新城经过持续的热度，在今天已经并无洼地。也许个别项目因为前期地价低，所以价格也会低些，但很会就会因为高频次的开盘而将价格迅速拉升。但重庆肯定是有洼地的，只是重庆的洼地，并不在两江新区。
　　8、目前来看，重庆自身是一个非常正常的市场。大量的土地出让、大量的新盘入市，政府虽然限价，但是并不是将开发商一把拍死，并且允许开发商不断涨价，来赚取利润。重庆后期的涨幅，大概率是因为去年的高价地入市，政府不得不放开备案价。重庆是我今年所看到的城市中，最正常的一个。
　　9、你已经知道，重庆是分开割裂的两个世界，一个是老城，一个是两江新区，两者是截然不同的两种存在。
　　但很多人说，重庆老城才是土著的重庆，两江新区只属于外地人。那么，谁才能真正代表重庆的未来？如果目前的两江新区已无洼地，那么，重庆真正的洼地在哪里？
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