及优·海外置业攻略及优·海外置业攻略「及优海外」官方知乎专栏关注专栏及优 的文章{&debug&:false,&apiRoot&:&&,&paySDK&:&https:\u002F\u002Fpay.zhihu.com\u002Fapi\u002Fjs&,&wechatConfigAPI&:&\u002Fapi\u002Fwechat\u002Fjssdkconfig&,&name&:&production&,&instance&:&column&,&tokens&:{&X-XSRF-TOKEN&:null,&X-UDID&:null,&Authorization&:&oauth c3cef7c66aa9e6a1e3160e20&}}{&database&:{&Post&:{&&:{&title&:&及优锦囊|在“万税之国”投资置业，你可能需要知道这些&,&author&:&jiyoulp&,&content&:&\u003Cblockquote\u003E每周，我们会挑选一个大家都关心的热门话题，汇集及优社区内专家的观点和经验，打包成一个“及优锦囊”。\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E夫风闻，美国乃“万税之国”，而且美国人民每年都得自己填表报税。在美国进行投资置业的活动，税务问题自然也是绕不开的。什么情况下需要缴税？怎么缴税？不缴税有什么后果？今天这个锦囊，我们就来一波围绕税务问题的问与答，聊一聊最关键的几个问题。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」什么人需要在美国缴税？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E「A」不管是在美国居住生活，还是仅仅在美国投资，都可能产生需要申报税费的收入。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E税务居民的判定标准有两个，一个是绿卡或公民。一个是在美国实际停留天数，对于非持国际学生或学者签证的外国人，如果根据特定计算公式计算出在美停留超过183天（即，1x当年停留天数+1\u002F3x去年停留天数+1\u002F6x前年停留天数），则会被归纳为税务居民。美国税务居民需全球报税（即在全球范围内的收入所得需在美国缴纳所得税）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E非美国税务居民，仅对美国境内的收入纳税申报即可。比如就房产投资来讲，美国境内房屋出租所收租金、房屋出售所得资金，都属于在美国境内的收入，需要申报。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E\u003Cb\u003E「回答来源」\u003C\u002Fb\u003E及优社区内旧金山注册会计师倪霁瑶, 毕业于圣托马斯大学，已在社区内解答38个问题，获得389赞。\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-7aaa2209cbc136bb10fb891b64c55208.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&454\& data-rawheight=\&296\&\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」在美国如何缴税？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E「A」 与国内不同，在美国要进行每年的税务申报，英文原称Tax Return，实际上主要就是针对多扣的税费申请退税。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E美国每年的报税截止日期针对不同身份的人，组织，企业都有不同的报税截止日期。简单梳理下，3月15日是合伙制类别企业的截止日期。4月15日这个截止日期是针对美国公民或者绿卡个人层面的。6月15日是针对海外个人投资者的截止日期，包括中国公民在美国报税。9月15日是3月15日的企业申报了延期处理的，有半年时间的时间延长办理合伙制类别企业的税表。10月15日则是美国公民、绿卡持有者和中国公民的统一延后税务办理截止日期。总得来说，延后处理税表是可以申请的，但是欠款要在原截止日期内交给国税局，否则会有罚款和利息。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E\u003Cb\u003E「回答来源」\u003C\u002Fb\u003E及优社区内迈阿密税务经理黄敏, 毕业于美国宾州州立大学，已在社区内解答38个问题，获得293赞。\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-aee930c7fda3cb7dbe052c8.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&454\& data-rawheight=\&255\&\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」美国不同州不同城市在税收上有差别吗？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E「A」 美国不同地方的税收是有比较大区别的，以房产税为例，全美国的每个州每年都征收房产税，房产税主要由房贷利息、保险费用和地税组成。但是，每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同，税率分布在1%~3%不等，并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。同时，不同地区每年征收房产税的频率也不一样，例如费城每年只收一次，而新泽西州每年则会征收四次。据统计，2016年美国房地产税率最高的州分别为新泽西、伊利诺伊州、德克萨斯州、新罕布希尔州和佛蒙特州。而税率最低的州分别是夏威夷、阿拉巴马、科罗拉多、田纳西州和特拉华州。夏威夷的税率仅为0.32%，而最高的新泽西则为2.31%，是夏威夷的7倍多。 \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E单凭房产税率并不能比较出各州实际税负差距。因为各地用以计算房产税基的房屋价值不同，评估方式也不同。美国的税务问题整体来看较为复杂，各类不同税种之间互相有交叉，单独割裂看某个税种，可能会因为信息不明而造成重复纳税的浪费。因此建议买房前后应该充分了解当地的税务政策，提前做好税务规划。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E「回答来源」\u003C\u002Fb\u003E及优社区内持有不同州注册会计师执照的税务专家在社区内多个回答的共同确认。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」在美国当房东，租金所得的上税金额大概是多少？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E「A」 首先区分租金收入是以个人名义出租收入还是公司名义收入。如果是个人名义出租，租金收入加上个人其他收入一起需要综合考量。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E举例来说，如果合并年收入是$95,000的话，按照单身居住在纽约市，联邦所得税$16,321, 纽约州所得税$5,278，纽约市所得税 $3,051, 社保和医疗税$7,268, 共计约$32,000美元，税率33.68%左右。 夫妻双方合并报税税率不到30%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这里需要注明的是，房屋的地产税、物业费、贷款利息和保险、维修费用以及折旧等都是可以冲减收入的，所以实际税率会比上面计算的要低。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果房屋是以公司名义出租，那么同样租金收入减去相应支出后，税前利润缴纳公司所得税，美国联邦公司所得税率一般在35%，税前收入5万美元以下的税率为15%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E\u003Cb\u003E「回答来源」\u003C\u002Fb\u003E及优社区内纽约注册会计师梁恩泽，毕业于美国伊利诺伊州大学香槟分校，已在社区内解答38个问题，获得324赞。\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-348a391eaf1d99bea3360.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&395\& data-rawheight=\&263\&\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」税务问题那么复杂，该如何处理好？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E「A」 要有计划地做好财产和税务计划，尤其是对于移民来说，在拿到美国绿卡之前或在三年之内在美国共居住183天之前，就要做规划。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E移民迁之前、最好把海外房产处理了、否责一些地区房子的增值远远超过50万美金、在将来卖掉时要交大量的资本利所得。我的客户这样的情形屡见不鲜。结果要交大笔税金。建议在美迁之后再买回房屋。你的股票也是同样的道理。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E每个人的情况都不同，建议美迁之前和美国有执照的注册会计师详谈以便做好规划。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E\u003Cb\u003E「回答来源」\u003C\u002Fb\u003E及优社区内旧金山注册会计师王莉，毕业于美国德克萨斯大学阿灵顿分校，已在社区内解答12个问题，获得93赞。\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E「Q」不缴税可以吗？会有什么后果？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E「A」 有些收入是就算纳税人自己不报，IRS（美国国税局）也是已知的。因为税务局会从支付费用的一方收到信息税单（information return）（例如W-2工资单，各种1099等，这些表格在支付方寄给纳税人的同时，也会有一份相同的文件直接寄给国税局）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E漏报税务局已知的收入，税务局的系统会显示提交的税单信息与其系统中同一税号下的记录不符，进而直接计算滞纳金并发通知给纳税人令其缴付。通常情况下对于漏报错报的收入，税务局是以要求补交欠税和额外收缴罚息的形式处理。对于恶意漏报情节严重，金额巨大的，可能还会有刑事惩罚。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E\u003Cb\u003E「回答来源」\u003C\u002Fb\u003E及优社区内旧金山注册会计师倪霁瑶, 毕业于圣托马斯大学，已在社区内解答38个问题，获得389赞。\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E正如专家所言，每个人的具体税务问题都是不一样的，而美国的税务体系又是出了名的复杂细致，这正是美国相关从业人员业务要求很高的原因。对于每一个在美国投资置业或者有移民计划的人，和专业人员合作、提早做好税务规划都是必要的。今天的锦囊妙计，你都学到手了吗？欢迎关注下一期及优锦囊，获取更多置业知识。\u003C\u002Fp\u003E\u003Chr\u003E\u003Cp\u003E还有更多海外置业疑问？欢迎来及优社区获取更多答案~\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E手机端直接戳这里进入移动社区：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fm.jiyoulp.com\u002Fapp\u002Fhome?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=18\&\u003E及优LinkPro | 上及优，做聪明的海外投资人\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E电脑端可以直接：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fwww.jiyoulp.com\u002F?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=18\&\u003E浏览网页\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T12:08:42.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&review&,&commentCount&:0,&likeCount&:2,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T20:08:42+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fv2-b48a441e14a3_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:2},&&:{&title&:&告别傻傻分不清楚：租售比、售租比、年租金收益率一门清&,&author&:&jiyoulp&,&content&:&\u003Cblockquote\u003E\u003Ci\u003E为了避免“傻傻分不清楚”，也避免听到数字“不明觉厉”\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E对于投资者和新移民，有两个问题非常令人头痛：自住房是该买是该租？或者，投资房该卖还是租出去？这个时候，你往往会接触一个叫“租售比”的神奇数字，很多专家和投资者都喜欢讨论租售比，除此之外，你可能还会穿插着听到“售租比”、“年租金收益率”。有时候这几个概念容易混淆，也有可能在短时间内没法一下听出数字背后的意义。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E为了避免“傻傻分不清楚”这几个概念的情况发生，也避免听到数字“不明觉厉”的情况发生，这篇文章我们就一起来看看这几个数字。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E租售比、售租比、年租金收益率分别是什么？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E租，顾名思义是租金，售，顾名思义是房价，但是租售比和售租比略有不同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E租售比在国内较为常用，很多国外的经纪人顺应国内的习惯有时候也会用这个概念，投资者如果需要查询国内城市的数据做参考的话，查到的也多为租售比。租售比=月租金\u002F房价，算出来的是一个分子为1的数“1：XXX”，这个数字的含义是假设租金水平保持不变，将房子租出去，XXX个月可以收回成本。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E售租比在北美地区比较常用，房产经纪人使用的可能性更高。和租售比不同的是，售租比=房价\u002F年租金，这里不但租金和房价的位置调换了，而且用了“年租金”，这样算出来你的售租比是很干净的“XX”一个数字，代表租金水平不变的情况下，将房子租出去，XX年可以收回成本。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-b07a32ce410d8ce244f478.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&454\& data-rawheight=\&302\&\u003E\u003Cp\u003E虽然单位和样子有点不一样，租售比和售租比表达的都是一个非常值得的信息：房子的投资价值高不高。一般来说，可以收回成本的时间越短，代表投资价值也比较高。不过这只是一个初步的判断，具体情形还要具体分析。比如底特律作为知名的废墟城，租售比怕是不低（据说只有1:100左右），或者说，售租比怕是不高，收回成本的时间不长，但是能不能租出去就是另外一回事了……\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E而年租金收益率，也很简单，就是年租金\u002F房价。是不是有点眼熟？没错，其实就是售租比的倒数，一般会以X%的形式表示，代表一年下来，靠出租收回了当初买房成本的百分之多少。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E看看实例，对这几个数字的高低心中有数\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E在知道这些数字怎么来之后，还得对高低有一个概念，才可以在一眼看过去的时候知道大概处在什么水平。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E先说说国内，根据中国房价行情网给出的数据，2017年9月，全国范围内租售比最低（回本最慢）的城市是厦门，只有1:1207。也就是说，在租金维持不变的情况下，在厦门这个时候买房当了房东，要出租房子1207个月才能收回成本····也就是100多年，年租金收益率在1%左右。其他还有廊坊1:963（80年）、天津1:901（75年）、石家庄1:900（75年）、上海1:833（69年）、深圳1:831（69年），而北京排在第九位，租售比1:787，当房东要65年收回成本，年租金收益率在1.5%的水平。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这个租售比水平听起来是不是很低了？也就是说，收回成本的时间相当长。一般来讲，国际上认为租售比在1\u002F300-1\u002F200之间是比较合理的，也就是200-300个月可收回成本，对应的售租比是16-25，也就是16-25年收回成本，年租金收益率在4%-6.2%之间。由于房产交易市场和房屋租赁市场是两码事，并不总是同步同幅联动，所以在房价超快速增长的时候，房租往往不会上涨同样的幅度，二者的差距拉开，租售比就会降低、售租比上升、年租金收益率下降。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-61e4caba7539b8afcc2f2.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&443\& data-rawheight=\&332\&\u003E\u003Cp\u003E接下来我们看看美国，根据及优社区内专家余慧的回答，2016年洛杉矶租售比1\u002F456，在洛杉矶当房东，出租房子需要456个月也就是38年回本；旧金山租售比1\u002F550，在假设租金不变的情况下，550个月也就是45年回本，年化租金收益率是2.2%；此外纽约租售比1\u002F420，需要35年回本。从美国全国范围来讲，租售比从2005年的1\u002F264下降2007年的1\u002F288，之后又回升到1\u002F228，年化租金收益率5.2%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E从上面这些例子不难看出，美国房产出租收回成本的时间普遍还是短于国内的（相似地位的城市相比较）。不过相信你也注意到了，虽然国际上认为租售比在1:200-1:300是比较正常的，但是对于房地产市场比较热的地区，在这个区间内还是比较少的，不能用这个标准直接给投资房下“判决书”，尤其是在热门区域，更要结合周边地区数据、历史数据等横向、纵向综合分析。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E此外还要强调的是，由于租售比、售租比常常被混淆，建议投资者根据数字判断对方说得是年租金计算的多少年回本，还是月租金计算的多少个月回本。不管怎么变，都可以看成XX:1或者1：XX的形式，重要的是XX这个数字。有了上面的举例，你也可以大概判断出对方说的是月租金计算的还是年租金计算的。\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Chr\u003E\u003Cp\u003E还有更多海外置业困惑？欢迎来及优社区收割更多专业回答~\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E手机端直接戳这里进入移动社区：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fm.jiyoulp.com\u002Fapp\u002Fhome?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=19\&\u003E及优LinkPro | 上及优，做聪明的海外投资人\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E电脑端可以直接：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fwww.jiyoulp.com\u002F?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=19\&\u003E浏览网页\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T09:19:39.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&review&,&commentCount&:0,&likeCount&:28,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T17:19:39+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-d17d27ec86f98fec769d10e_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:28},&&:{&title&:&及优锦囊|产权调查到底是在查什么？有那么重要吗？&,&author&:&jiyoulp&,&content&:&\u003Cblockquote\u003E\u003Ci\u003E每周，我们会挑选一个大家都关心的热门话题，汇集及优社区内专家的观点和经验，打包成一个“及优锦囊”。今天要说的，是“怎么证明你买的房子真的就是你的房子”的问题，在国内，这个问题只需要房主亮出房产证和身份证就能验明正身，但是美国却没有房产证，怎么办？没有证，有房产调查啊~\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E“怎么证明你买的房子真的就是你的房子了？”这个问题听起来很令人头疼，也有点不讲道理，但是却无比重要。在国内，有房产证“验明正身”，美国没有房产证这种存在，又怎么证明产权问题呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其实这就是产权调查和产权保险起到的作用了，产权调查不仅能调查清楚房屋的产权究竟属于谁，还能查清楚连带在产权上的一系列问题，保证买到的房子产权清楚，而房产保险又是在这之后上了另一层保护，今天这个锦囊，我们汇集了一系列关于产权问题的回答。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」什么是产权调查？由谁调查？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E「A」\u003C\u002Fb\u003E 产权调查（Title Research）简单来说就是通过调查来确保卖房者确实是房产所有人，确保这个买卖交易是有效的。在美国没有房产证这一说，所以要想知道某个房产的主人到底是谁，就需要去房屋所在区域的官方机构查询这套房子的契约记录（Deeds Records）。为确保交易房产其产权的合法性，产权公司会进行产权搜索，这是对房产所有权记录的彻底的检查。产权调查由律师在过户前完成\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E【回答来源】及优社区内波士顿房地产经纪人余慧, 香港科技大学和美国波士顿大学双博士，已在社区内解答54个问题，获得503赞。\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-dbeb57fbde.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&492\& data-rawheight=\&327\&\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」什么时候进行产权调查？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E「A」\u003C\u002Fb\u003E 产权调查一般会在合同签署完毕后，买方律师向产权公司订产权报告并审阅，看该房屋的产权是否存在问题，可不可以过户。调查费用由买方支付，通常几百元美金，需2~4个星期。有时买方律师也会在买方授权下提前开始产权调查以节省时间。在产权过户完成之前的任何一个环节买家都可以退出交易。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E【回答来源】及优社区内波士顿房地产经纪人余慧, 香港科技大学和美国波士顿大学双博士，已在社区内解答54个问题，获得503赞。\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」产权调查都调查什么？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E「A」\u003C\u002Fb\u003E 先强调一下，房产调查如果有问题，就一定要解决了才能转移产权，如果卖主不愿意解决所查出的问题，那么买主就可以中断合同，定金退回给买主。房产调查一般包含：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1. Covenants：一些既有约定，比如和政府约定不做商用，或与邻居约定房屋的外形等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2. Easements：一般而言是指房产前面有一部分道路，邻家等等有通行权。比如您家房屋边有个公园或海滩，可公园或海滩其他各处都是封闭的，您的其他邻里只有通过您屋前一段路才能享受此公园或海滩，这时您的邻里通行时您不能说No。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3. Right of way：这是更细化的通行权，如水电公司要在房产中铺设维护管道。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4.Liens：代表这个房产上有欠费。譬如：A.房屋成交时，没有缴清政府的过户税，或者物业费，产权上会出现L 这些Liens在房屋买卖成交前是都必须去掉的，这个尤其是为了保护买方利益。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E5. Encroachments：一般是指目标房屋的一部分侵犯到了邻家房屋的领地。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E6. Judgment：代表房主或所在地产与第三方有纠纷并提交法院，如房主与他方有债务纠纷涉及此房，或房主有婚姻官司涉及此房等等。在产权调查中发现这类字眼出现，一定要卖方立刻清除或承诺立刻清除。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E7. Financial charges：这通常反映房屋现在的主人或卖家用房产做抵押和有几个贷款。如刚买房时资金不足，需要用房屋抵押，从银行贷房价的50%等等;又比如住到一定时候，家中有事项急需用大笔资金又需用此房抵押申请第二次贷款，如果此时找的是不同的贷款银行，这时房产权证上就会出现两个贷款。这些都是产权调查能够得到的信息，也是卖家在房屋交易中需要承诺还清并从房产权证上清去的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E【回答来源】及优社区内多伦多房地产经纪人王剑，毕业于加拿大麦吉尔大学，已在社区内解答50个问题，获得414赞。\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-ba116a9b4fbccd111d62e70a0a826a45.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&2301\& data-rawheight=\&1536\&\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」什么是产权保险？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E「A」\u003C\u002Fb\u003E 产权保险（Title Insurance）是为避免产权登记时出现的遗漏和失误而设立的保险，以保护产权为目标。承保人是业主，如果是贷款买房，贷款公司会要求购买房产保险。一般情况下，卖方会为买方买一份产权保险，以确保卖方无违法纪录、保障买房的产权安全。一旦产权公司证实了产权的合法性，就会提供产权保险，以保护买家对可能产生的房产所有权纠纷的索赔或诉讼。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E【回答来源】及优社区内波士顿房地产经纪人余慧, 香港科技大学和美国波士顿大学双博士，已在社区内解答54个问题，获得503赞。\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」产权保险的保险范围是什么？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E「A」\u003C\u002Fb\u003E 产权保险一般保伪造、欺骗（假冒前任屋主的卖主等）、登记错误、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、前房主欠缴的地税、产权上无效的贷款、未记录的特殊土地使用权、假冒前任屋主的卖主、未显示的（他人）使用权、未被发现的遗嘱等一系列问题。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E【回答来源】及优社区内洛杉矶房地产经纪人尹方，毕业于美国加州大学尔湾分校，已在社区内解答17个问题，获得116赞。\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-b127bae6600cbcab3be1cb.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&5760\& data-rawheight=\&3840\&\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」产权调查和产权保险对买房者有什么好处？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E「A」\u003C\u002Fb\u003E 产权调查之所以在美国至关重要，是因为在美国没有房产证这一说，所以要想知道某个房产的主人到底是谁，就需要去房屋所在区域的官方机构查询这套房子的契约记录（Deeds Records）。在美国由于土地是私有的，二手房产权转移的次数很多；新房下面土地的产权也可能有历史上的产权问题。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E而房产保险也同样重要，无论是新房还是二手房，产权保险是保证美国房地产交易顺利进行的最重要的制度。美国私有地产交易的历史悠久，对于五十年以上的老房子，这种产权调查也不能确保万无一失，因为很多记录可能遗失了，而这时一旦有人拥有证据证明自己享有部分或者全部产权，就是一个很麻烦的纠纷。因此，有的买房者会购买产权保险，确保在自己持有该房产期间，该房产是属于自己的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E【回答来源】及优社区内波士顿房地产经纪人余慧, 香港科技大学和美国波士顿大学双博士，已在社区内解答54个问题，获得503赞。\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E在成熟的房地产交易市场上，没有什么环节是“多余的”。“房产调查”是在美国买房流程中时间中排在最后、重要程度排第一的环节。其实专门的房产调查公司的存在，正是这一环节不可小觑的一个佐证。今天的及优锦囊，你都学到了吗？欢迎持续关注及优社区，获取更多锦囊妙计~\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Chr\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E手机端直接戳这里进入移动社区：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fm.jiyoulp.com\u002Fapp\u002Fhome?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=20\&\u003E及优LinkPro | 上及优，做聪明的海外投资人\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E电脑端可以直接：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fwww.jiyoulp.com\u002F?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=20\&\u003E浏览网页\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T09:33:08.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&review&,&commentCount&:0,&likeCount&:2,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T17:33:08+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-e241b050ec1a64c970f42d2d67528e1a_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:2},&&:{&title&:&金门大桥：这一抹国际橘，原本只是为了活命而造&,&author&:&jiyoulp&,&content&:&\u003Cblockquote\u003E\u003Ci\u003E一居室公寓月租金超过 3500 美元\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E“一座价值三千五百万美元的钢竖琴！”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E八十年前，《旧金山日报》用这样的句子形容刚刚正式开放的金门大桥，正式投入使用的那一天，20万市民涌上桥面庆祝这一伟大时刻，他们的欢呼声宣示着旧金山就此翻开崭新一页。然而在欢呼之后,可能很少有人能想到, 这座价值3500万美元的大桥的深远价值：在八十年后让当地的地产租金达到世界第一高——1居室的平均租金达到了3500美元\u002F月。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E不得以的工程，原本只是为了活命\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E金门大桥这样一个宏伟的工程，看上去很像一个奢侈品的大手笔工程，实际上却是在巨大的阻力下建造起来的。这让人想起了阿里巴巴集团CEO张勇对于双十一全民购物节的经典总结：双十一是为了活命搞出来的，谁也没想到那么成功。金门大桥也是如此。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E一百多年前的旧金山淘金热兴起，涌入当地的人口激增，到了1900年已达百万。城市经济本来一片欣欣向荣，却因为基础设施不堪人口的负荷遭遇到了瓶颈：金门海峡割裂了旧金山与加州，加州的南北要道101公路没有办法贯通全州。海峡南北两岸的居民只能靠渡轮来往，拥挤不堪。而公路交通的发展让美国的其他城市享受着经济向上的红利，到了1920年，旧金山的经济发展已经落到美国平均水平以下，连加州第一大城市的地位也被洛杉矶抢了去。长此以往，旧金山很有可能一蹶不振，就此成为一个萧条的小岛。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-2714fcc3a357dc4b55b7d9b7de994796.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&1126\& data-rawheight=\&720\&\u003E\u003Cp\u003E屋漏偏逢连阴雨，紧接着，1930年代美国进入了大萧条时期，旧金山的处境就更加的岌岌可危：五个人里就有一个人是失业的。政府在倍感焦虑之际，终于，有人望着横在眼前的金门海峡，想到了一个自救的办法：建造横跨海峡的金门大桥来解决就业危机。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其实这是个没有办法的办法。因为当时的政府根本拿不出那么大的一笔钱来启动这个浩大的工程。经过将近十年的上下游说和筹措，最终，加州六个郡的居民通过投票，可以说是全民集资兴建了金门大桥。这其中还伴随着美洲银行（Bank of America）的金融创新，以收益的当地民众自己的住宅、农场和公司为抵押，美洲银行主导发行了3500万美元的工程债券。正式这种全民的竭泽而渔，金门大桥才算能够启动投入建造，当然出现开头提到的那种万人空巷的庆祝场面也就顺理成章了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-00b655ca16d27fadafeb81e.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&740\& data-rawheight=\&1084\&\u003E\u003Cp\u003E因为，这座大桥的成功，是那些倾家荡产民众的全部希望。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E就业之上，意料之外的地产发展\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E金门大桥一开始投入建造，就立竿见影的带来了计划之内的好处：浩大的工程需要大量的人力，由此为当地创造了很多工作岗位。又因为在水势凶险的海峡之上做工具有一定危险性，对应的薪酬也很不错，时薪可以到5.5美元。打一开工，就有许多失业者在附近终日等待，一旦有人退出不干就顶替上去。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-ef0d0b5c7ea93594fcda1ed.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&558\& data-rawheight=\&404\&\u003E\u003Cp\u003E然而它给城市的好处还远远多于意料：旧金山这个三面环水的孤单半岛终于和海湾地区的几个城镇连接在了一起，不再是穷途末路的衰落城市。美国西海岸大动脉1号公路从这里通过，桥面上六个车道上每天有10万辆汽车川流不息。围绕着旧金山湾，9个县市最终形成了人均收入全美最高的大都会区——旧金山湾区。旧金山市正是这个大都会区的中心，除了传统经济的高速发展，还拥有了全世界著名的高等学府斯坦福大学、加州大学伯克利分校以及高科技产业区硅谷，高密度高薪人才的地理聚集位为当地的地产大发展储备了巨大的势能。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E从房价和通勤可以窥见旧金山如今的经济水平：旧金山一间一居室公寓一个月租金超过 3500 美元，租金之高位列全美大城市之首。而根据美国最大的上市房地产数据平台zillow.com的最新数据，2017年6月旧金山的平均房价已经达到85万美元，超过全美平均房价20万美元的3倍多，而该地区的待售库存也是全美最少的，仅有3000多套。当然，这里的统计数据仅代表均价，而对于高薪人才密集的旧金山来说，偏离均值的高价房屋不在少数\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E回首旧金山走过的百年，城市的轨迹的确和金门大桥这个地标有着不可分割的联系。金门大桥的总工程师曾不经意的一语中的：“它的巨大入口宛如一扇力量之门，带你进入一个奇妙的世界。”如今看来，这个奇妙的世界便是这个焕发着生机的旧金山。
\u003C\u002Fp\u003E\u003Chr\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E手机端直接戳这里进入移动社区：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fm.jiyoulp.com\u002Fapp\u002Fhome?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=21\&\u003E及优LinkPro | 上及优，做聪明的海外投资人\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E电脑端可以直接：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fwww.jiyoulp.com\u002F?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=21\&\u003E浏览网页\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T12:19:20.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&review&,&commentCount&:0,&likeCount&:5,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T20:19:20+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fv2-c756fb9f590c4f1bf4ad6_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:5},&&:{&title&:&“以房养学”是不是一条好思路？&,&author&:&jiyoulp&,&content&:&\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cblockquote\u003E\u003Ci\u003E“以房养学”这个概念早已不新鲜，随着越来越多学子出国留学，和国内学生宿舍费用低廉不同，出国留学的学费加生活费是一笔不小的开支，于是投资房产＋子女留学相兼顾的“以房养学”开始受欢迎。今天这篇文章，我们不吹不黑，单纯讲讲“以房养学”的思路到底是什么。\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E子女出国成本高，除了学费生活费，还有绕不开的住宿费。不管是住宿舍还是租房价格都不低，这钱花出去就如同泼出去的水，成为教育成本的一部分。怎么能让这钱别就这么泼出去？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E买一套校园周边的房子，毕业之后再卖出去，等于免费住上几年，说不定还能赚上一笔升值价差——这对于资产日渐充盈的留学生家庭来说，成为了替代租房的新选项。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E看似土豪实则精明的买卖帐\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E为什么很多人认为买优于租？为了搞清楚这个问题，我们首先得来按照“以房养学”的思路来算一算。社长在streeteasy.com上任选了一处位于华尔街的１居室，可以10分钟地铁到达NYU纽约大学校园，假设现有一纽约大学的大一新生，我们分别假设TA选择租四年房，和选择在一开始买一套房毕业后再出售来计算：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-c82cec2d4fd90f7a29a014bb11dcd2cd.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&891\& data-rawheight=\&628\&\u003E\u003Cimg src=\&v2-d266d67ad256ec7146ebf1315ecd0cce.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&1005\& data-rawheight=\&369\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E＊自1945年以来纽约市平均房产价格年复合增长率为７％，这里假设四年期间保持平均增长率\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E看表格可能有些麻烦，社长来梳理下。其实这个表格可以表达出来的信息很简单：对于租房来说，就是不断花租金，以每月2500美元计算，四年的净支出就是12万美元。如果把租的这套房买下来，花费主要由三部分组成：一房价、二管理费、三房产税，而收入是四年后再把这个房子卖出去的售价，收入扣除花费的净收入是14万5千多美元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cu\u003E买是净收入，租是净支出，这么折算下来，这位纽约大学的留学生，如果买房自住四年后再卖房，会比租四年房多赚26万多美元，折合人民币约180万元\u003C\u002Fu\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E180万人民币是什么概念呢？正好填平了TA在纽约大学四年的学费加生活费！如此说来，的的确确是做到了以房养学。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-e37e15fb02b1e952b7f2ec.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&990\& data-rawheight=\&643\&\u003E\u003Cp\u003E所以，有些人会觉得一上来就买房的大一新生好土豪，其实人家是算明白帐的，不但四年住得舒服不用搬来搬去，而且在经济帐上还占了大便宜。当然，这是拥有启动资金（购房款，至少是首付）的优势了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E以房养学经济帐的关键是房价增长率\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E虽然刚才纽约大学的例子算下来确实成功以“房”养了“学”，但是在这个计算里，有一个关键的前提不可忽视。一旦这个前提改变，可真是差之毫厘，失之千里。　\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这个最关键的前提就是房价的增长率。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果社长把增长率从刚才的7%换作2%，四年后的房屋售价就从74万美元降到了61万美元，买比租多赚得那26万美元的收益就被拦腰截下一半，那么原来以房养学的如意算盘也就没办法完全实现了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果把增长率降到-2%，也就是说非常不巧的这个地区的房价还在持续微跌，那么四年下来，买和租的净支出就大致相当，还可能赔进去少量的交易费用。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果再倒霉一点，这四年赶上了地产回落周期，那么买会比租在财务上更吃亏。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E很多对房产市场一向乐观的看多派会觉得社长是多虑了，这里社长也承认自己并不是地产市场预测的专家，只是客观的提供一组数字给大家参考。查阅美联储的数据，\u003Cu\u003E纽约作为美国独一无二的超级都市，从1945年到2015年的70年间平均住宅价格的年增长率是7%；如果拉到全美国所有地区的平均值，这个数值为2%，恰好是美国多年来的名义GDP增长率，正好打败通货膨胀。如果不看一线城市，只看美国其他小城市或者广袤农村地区的平均，房价的增长率通常还低于2%这个平均数\u003C\u002Fu\u003E。要知道，很多美国一流的大学比如普渡大学、明尼苏达大学等等，恰恰都坐落在the middle of nowhere，也就是我们俗称的“鸟不拉屎的地方”。在这些增长缓慢、停滞甚至下跌的地区，还想用“以房养学”的这个套路就不好使了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E今天算完以房养学这笔账，估计会有精明人将地区房价增长当作筛选留学学校的硬条件了。以房养学的确很诱人，尤其是在房价稳定增长的地区更是如此。不过社长还是觉得，以房养学这件事，本质上还是为了让求学这件事的性价比更高，降低获得理想教育的成本。如果本末倒置，为了以房养学，为了地区热门房价增长情况好，就放弃自己首选的学校，损失教育机会，仍然是得不偿失的。更何况就算不上学，依然可以买那些高增长地区的房子做投资，不是么？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Chr\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E手机端直接戳这里进入移动社区：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fm.jiyoulp.com\u002Fapp\u002Fhome?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=22\&\u003E及优LinkPro | 上及优，做聪明的海外投资人\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E电脑端可以直接：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fwww.jiyoulp.com\u002F?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=22\&\u003E浏览网页\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T13:44:13.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&review&,&commentCount&:0,&likeCount&:3,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T21:44:13+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fv2-d33e2efdfe1b_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:3},&&:{&title&:&及优锦囊|我交的物业费都到哪里去了？&,&author&:&jiyoulp&,&content&:&\u003Cblockquote\u003E\u003Ci\u003E每周，我们会挑选一个大家都关心的热门话题，汇集及优社区内专家的观点和经验，打包成一个“及优锦囊”。\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E物业费大家都不陌生，国内的物业费一般是按照平米数计算，每平米每月1元左右，如果是一个100平米的房子，每年的物业费支出大概在1200元左右。到了美国，情况稍有变化，面对每年动辄几百美元甚至上千美元的物业费，很多人内心是拒绝的。普遍较高的物业费都用在了哪里？不交可以吗？这次的及优锦囊，我们就来看看专家怎么说。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」买什么房子需要交物业费？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E「A」 美国的房屋类型主要有三种：Single\u003Cbr\u003EFamily House(独栋别墅)、TownHouse(联排别墅)、Condo(公寓)。其中独栋根据小区档次和服务，没有物业费或者只收取较少的物业费，业主享有较大的居住空间和很高的独立性。联排别墅和公寓一般会有“业主委员会”，英文简称HOA，由HOA负责公关地区的管理，收取相应的物业费用。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E【回答来源】及优社区内休斯敦房地产经纪人隋雨洁, 美国宾夕法尼亚大学硕士。已在社区内回答45个问题，收获361个赞。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」物业费用来干嘛了？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E「A」美国物业管理的收费总类可以分两种，管理费和专属费用。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E一般的管理费会包括水费，用来维护社区的设施和物业，好比社区的24小时门卫工资、草坪的维护啊等等。也就是说有些社区是有自己的泳池，会所，等设施，这样的HOA会比较贵。 有些社区，没有这些设施的自然会便宜。而专属费用专用费是社区为了某一特定的项目而向业主收取的额外费用，一般高端社区用的比较多。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E【回答来源】及优社区内波士顿房地产经纪人余慧, 香港科技大学和美国波士顿大学双博士，已在社区内解答54个问题，获得503赞。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-b48c6baafe1dfc107bfa54dea8312d1e.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&454\& data-rawheight=\&303\&\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」一年要交多少物业费？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E「A」美国不同地区以及不同房型和社区档次之间有比较大的差异。一般独立屋是没有物业费的，一些高档社区收取物业费的话大概是每年几百美元到几千美元不等。联排别墅或者公寓的HOA费用比较高，一个月要100-500美元不等。管理费具体金额就要看房型，区域和服务，以及住宅面积。对于公寓，通常住的坪数愈大，费用也愈高。旧一点的住宅费用也会比新住宅高，因为东西旧可能需要维修的频率比较高。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E【回答来源】及优社区内洛杉矶房地产经纪人钱立立, 美国加州大学洛杉矶分校学士，已在社区内解答52个问题，获得348赞。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」物业费是不是越低越划算？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E「A」 物业费是否划算要看所在地区及目标房产的维护需求。比如在纽约、旧金山这样的城市，比起一些不下雪的城市，物业费可能就会包含冬季铲雪。在一些高档的社区，有游泳池、健身房等设施，自然也会产生相应的维护费用。就算说到独立屋，虽然没有物业费或者物业费相对较低，但是相应地，自己需要兼顾庭院草坪的护理、垃圾处理等，而美国的人工费又较高，因此很难说物业费的数值高低可以和划算与否相挂钩。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E「回答来源」\u003C\u002Fb\u003E及优社区内持有不同州经纪牌照的多名美国地产经纪人在社区内的多个回答共同确认。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」如何考察物业费是不是“钱有所值”？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E「A」 HOA费用的计算方法，一般是物业根据您房子所占地面积（室内是属于您自己的，不包括在HOA费用计算内），以及整个社区的公共空间分摊给每家每户。HOA费用包含什么在您购买时就会详细说明，比如有些社区HOA是包含您家房子的屋顶、外罩面（墙），有些HOA是不包含这两样的。 你可以在考察物业费时要求了解物业管理所包含的内容是什么，然后再做综合考量。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E【回答来源】及优社区内波士顿房地产经纪人余慧, 香港科技大学和美国波士顿大学双博士，已在社区内解答54个问题，获得503赞。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-cc2acdfde5.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&454\& data-rawheight=\&302\&\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」不交物业费可以吗？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E「A」 如果你所在的社区是有物业费用的，则应当按时按规缴纳费用。HOA 的权力主要看取决于HOA 成立时订立的章程，规章和执行细节。HOA规范业主的装饰、安装、绿化、展示等行为；维护公共财产、公共设施的维修和运转；代表业主向政府或者其他机构表达意见、参与谈判。而维护业主的利益。当购买社区内的住房时，买方要签署合同遵守HOA的各项规章并每个月支付管理费。 投资者在购买投资房产的时候，需要对所在社区的规章制度有所了解，以免造成不必要的麻烦。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E【回答来源】及优社区内波士顿房地产经纪人余慧, 香港科技大学和美国波士顿大学双博士，已在社区内解答54个问题，获得503赞。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E「Q」非美国居民在美国当房东，物业费可以抵税吗？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E「A」 非美国税务居民仅针对美国境内的收入减去成本费用后申报纳税即可。具体来讲，您在美国的投资房如果出租的话，申报税单时，租金收入可以减去房产税，贷款利息，贷款保险金，物业费用，修理费用，及折旧费用等。这些为了使房子可以达到出租状态的必要支出都是可以抵减收入抵税的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E【回答来源】及优社区内的纽约注册会计师梁恩泽, 美国伊利诺伊州大学香槟分校硕士，已在社区内解答39个问题，获得324赞。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E依据所在地区以及目标房型和社区的不同，物业费会有比较大的区别。美国的社区性质更强、HOA的效力更强，物业费覆盖范围更加明确，约束力也更强。作为业主则应根据自己的需求进行考察，确定物业费的覆盖范围和价格自己是否认可，一旦签署合同，则应遵守约定维护社区的利益。今天的及优锦囊，你都学到了吗？欢迎持续关注及优社区，获取更多锦囊妙计。\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E手机端直接戳这里进入移动社区：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fm.jiyoulp.com\u002Fapp\u002Fhome?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=23\&\u003E及优LinkPro | 上及优，做聪明的海外投资人\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E电脑端可以直接：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fwww.jiyoulp.com\u002F?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=23\&\u003E浏览网页\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T11:34:47.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&review&,&commentCount&:0,&likeCount&:3,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T19:34:47+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fv2-0bfc24b51c16fc474ac0ba_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:3},&&:{&title&:&拆我房子？不存在的！这个西雅图老奶奶说她哪儿也不去&,&author&:&jiyoulp&,&content&:&\u003Cblockquote\u003E\u003Cb\u003E让人动容的不仅是故居难舍,还有现代文明培育出的个体尊重\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E2009年上映的动画片《飞屋环游记》全球总票房高达7.31亿美元。 一场为爱进行的冒险之旅，搭载着气球帐篷和小木屋，不知曾感动了多少柔软的心。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E你可能不知道，影片中那个能飞行世界的小木屋是有原型的！ 它就位于西雅图巴拉德街区（1438 NW 46th St Seattle, WA 98107），2009年电影宣传期间，片方还曾给这座房子挂满了气球，到现在，专程去参观的游客仍然络绎不绝。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-d88df57c7b.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&780\& data-rawheight=\&520\&\u003E\u003Cp\u003E除了对电影的好奇和喜爱，人们来参观这座房子还有一个重要的原因：它当时的主人，因为难舍故居拒绝了开发商天价搬迁费，无论周遭发生什么变化，都泰然地生活在老屋里。这份执拗的坚持，被美国民众视为了平民英雄主义 。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E而社长今天要讲的，就是这间著名小屋的著名主人——伊迪丝·美斯菲尔德（Edith Macefield）与开发商之间的故事。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-875df5f7372efbd27248f.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&780\& data-rawheight=\&529\&\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E固执的房主：“我不需要钱，钱对我已没有意义”\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E21世纪初，西雅图迎来亚马逊、谷歌等高科技公司，随之而来的还有一大波企业员工。整个城市掀起了一股建设热潮，密集的公寓和购物中心开始进驻，原本工薪阶层居住的独户房屋开始被取代。2006年，85岁的伊迪丝和时代变迁撞个满怀，开发商拿着图纸来到她居住的街区，准备建造一幢综合购物中心。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在美国，地产开发商需要给原居民一笔等于甚至高于市值的补偿金。很快地，伊迪丝的邻居们接受了补偿金并陆续搬走了。但是伊迪丝不肯。在那之前的几十年，伊迪丝在这里照顾自己的母亲、又送走自己的母亲，照顾自己的儿子、又送走自己的儿子，这座不足90平米的小房子，已经变成了她全部精神与感情的栖息所。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-2a4be8aea5be.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&368\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cu\u003E开发商不厌其烦地一次又一次提高补偿金，最后甚至加价到了100万美元\u003C\u002Fu\u003E。要知道那时候伊迪丝的\u003Cu\u003E房子仅值8000美元，地皮仅值12万美元\u003C\u002Fu\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E换作其他人，选择显而易见。然而，面对已经不能叫补偿的回报，执拗到令人肃然起敬的伊迪丝，说出了那句后来相传甚广的话：“我不想搬。我不需要钱。钱对我已经没有意义。“ （I don’t want to move. I don’t need the money. Money doesn’t mean anything.）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这里社长忍不住插播一句评论，很多人把伊迪丝称作“西雅图最强钉子户”云云，但伊迪丝和很多为了多占便宜而故意刁难的“钉子户“，看起来虽然相像，却是云泥之别。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E开发商：没有永恒的利润，却有长久的友谊\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E高昂补偿金被拒绝了，眼看着快要到嘴的这块地皮，却似乎不得不放弃，开发商该怎么办呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E故事的戏剧性恰恰就来自开发商面对伊迪丝所做出的决策。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E购物中心当然要继续建造，但是，\u003Cu\u003E开放商居然就为了伊迪丝变更了计划，生生将伊迪丝的这片地从图纸中挖了去\u003C\u002Fu\u003E。不仅没有和伊迪丝闹个鱼死网破，更神奇的是，这个项目的工程总监马丁还和伊迪丝建立了越来越深厚的友谊。故事的最后，伊迪丝被这份尊重和真诚打动，立下遗嘱，在自己死后将这座房产赠与了马丁。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-aea567b9ce.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&634\& data-rawheight=\&409\&\u003E\u003Cp\u003E这个故事之所以被美国人重视和铭记，不仅因为伊迪丝贫贱不能移、富贵不能淫、威武不能屈， \u003Cu\u003E而是因为这个故事代表了现代文明之下，人与人之间互相尊重、彼此协作的社会契约精神，\u003C\u002Fu\u003E每个人的个体权利与私有财产都应当被保护的契约精神。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cu\u003E所以说 ，“个人财产不容侵犯”哪里是被笔写进了美国第五宪法修正案，明明已经被刻印在了当代人们的精神世界之中\u003C\u002Fu\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-a2c0fefd20d0f89b99aaa8.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&995\& data-rawheight=\&399\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E社长知道很多人到美国，都会去看看自由女神或者华尔街，因为那些都是西方现代文明的符号。下一次，不妨去参观一下伊迪丝的这间故居Edith Macefield’s House，虽没有高昂建筑成本，里面却也树立着现代文明的精神丰碑。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Chr\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E手机端直接戳这里进入移动社区：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fm.jiyoulp.com\u002Fapp\u002Fhome?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=24\&\u003E及优LinkPro | 上及优，做聪明的海外投资人\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E电脑端可以直接：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fwww.jiyoulp.com\u002F?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=24\&\u003E浏览网页\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T13:30:50.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&review&,&commentCount&:0,&likeCount&:3,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T21:30:50+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fv2-cc7b13b0af217a6ba49bcee_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:3},&&:{&title&:&叛逆的灵魂苏醒，这里再次为世间献上“最万圣”的表演&,&author&:&jiyoulp&,&content&:&\u003Cblockquote\u003E\u003Cb\u003E万圣节来临，通往过去的大门打来，\u003C\u002Fb\u003E \u003Cb\u003E格林威治村的叛逆灵魂苏醒，在这一夜为世间献上最瑰丽的艺术品\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E尽管10月31日才是真正的万圣节，上周末，中国各大城市里年轻人最爱去的地方，夜晚的街头就已经出现三三两两的“鬼怪”，人们已经迫不及待的开始了万圣节的庆祝。不过，万圣节狂欢者在国内多多少少有点孤单，打扮成鬼魅的人们甚至被主流交通工具拒绝。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E而在大洋彼岸的美利坚，万圣节早在十月中旬就拉开了帷幕，纽约作为美国的文化中心自然走在前头，市民早早就开始装点院子、准备服装，为自己策划万圣节的活动。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-c9cb6b82d8ba8c550130.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&450\& data-rawheight=\&308\&\u003E\u003Cp\u003E10月31日的夜晚，蓄积多时的纽约曼哈顿下西区的格林威治村，一场一年一度的万圣节大巡游上演，几万名“鬼怪”走上街头，几百万游客慕名而来观赏这场盛事。在这一天，不狂欢才是非主流。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E持续44年的年度“闹鬼”盛事\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E带着尖顶帽子的丑陋女巫、脸色惨白的尖牙吸血鬼、目光呆滞的僵尸、悬浮在空中的骷髅头、不可名状的奇怪生物······\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E从1973年起，每年10月31日的夜晚，就会有浩浩荡荡的巡游队伍，第6大道与春天街交界﹝6thAvenue&SpringStreet﹞起，一直游行至第23街（6thAvenue&23rdStreet），全程大约2个小时。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在这里，你可以随时成为几万巡游者的一员，你可以成为任何奇怪的鬼魅。实际上，只要你在这一天踏进格林威治村，你就很难仅仅只做一名旁观者。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-111cd50b7088efd4d9bd.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&450\& data-rawheight=\&281\&\u003E\u003Cp\u003E不夸张的说，万圣节这个起源于西方的节日现在已经席卷全球，美国的万圣节的气氛总是最高涨的。光在美国本地，就有很多值得关注的万圣节看点，但是要说到最著名、最盛大，还要数格林威治村的纽约万圣节大巡游。不管是其持续44年的悠久历史，还是格林威治村这个地方本身的魅力，都为这场巡游注入着活力。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E格林威治村孕育出美国最热闹的万圣节盛事，与其说是偶然，不如说是一种必然。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E这里是格林威治村，美国的“巴黎左岸”\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E一提到纽约，人们首先想到的当然是华尔街之狼的所在地曼哈顿，那里有林立的写字楼，有令人神往的中央公园，以及不计其数的高端公寓。但其实，曼哈顿的下西区，还有着一片纽约人的精神绿地，那就是格林威治村，也称作西村。从曼哈顿下西区14街、GreenichAv周围一直到华盛顿广场周围，纽约人也会亲切地称其为“The Village”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E全世界著名、纽约最受人注目的万圣节盛事，被命运之神放在格林威治村，是再合理不过的事。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E自19世纪初格林威治形成之后，这里就渐渐成为文艺工作者和叛逆青年的聚集地，爵士乐、摇滚乐、电影在这里开花，年轻的乐手、摄影师、作家在这里汇聚，他们奇装异服，来来往往，创造着各类前卫作品。艺术与理想主义，是那个年代格林威治的代名词。无数人心中的伟大音乐人和诗人鲍勃·迪伦也曾是“村中人”。因着浓厚的文艺氛围和随处可见的复古咖啡馆，这里被称作美国的“巴黎左岸”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-ae09a9fa322f2a11eed7ef.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&849\& data-rawheight=\&564\&\u003E\u003Cp\u003E纽约万圣节大巡游，就起源于70年代的格林威治村，传说是一个面具制作家兼木偶操作师的简单创意，后来逐渐演变为一年一度的万人大巡游。若不是格林威治村这样的叛逆之乡，又怎会和万圣节的鬼魅一拍即合？\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E房价大涨，人员更迭，格林威治村的精气神还在\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E如果读完上一段就踏进格林威治村，你也许会觉得有点奇怪——现在的格林威治村，文艺的气息尚在，可是看起来分明没有激烈的叛逆，而多了几分宁静平和。随处可见的红砖外墙，有新有旧的各色涂鸦、惬意的小咖啡馆，和步履从容的休闲行人，偶尔，你还能看到挂着NYU旗子的建筑，那就是“散养”的纽约大学了。为什么格林威治村不再叛逆？答案很简单，这里曾有过人员的更迭，而原因正是高涨的房价。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E上世纪八十年代，里根时代，格林威治村中的房价飞涨，大部分精神世界高扬但物质世界脱节的年轻艺术工作者都被渐渐挤走，中产阶级代替他们搬进了村中，与剩下的一部分物质也充分的艺术家一同继续村中的生活。格林威治村渐渐沉淀下来，有了现在既文艺又平和，既骄傲又生活化的模样。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-a4dcaccde233ef5f2f808de6df481bc1.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&848\& data-rawheight=\&565\&\u003E\u003Cp\u003E现在的格林威治村，房价水平也保持着“曼哈顿姿态”。根据Trulia.com给出的市场数据，格林威治村在售房屋的中位价是1458万元，平均每平方米的售价达到约15万元，租金中位价则是53000元。在过去的一年，格林威治村的房屋中位价上涨10%，月租金上涨6%。中产阶级搬来这里，高端艺术家继续青睐这里，投资客也被吸引了来。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E有人戏称，现在走在格林威治村的街头，十个行人里大概有五个华尔街下班来遛弯的，四个来观瞻的游客，还有一个潜藏的艺术家。而万圣节大巡游，大概就是打开了过去的大门，格林威治村叛逆的灵魂将在今天苏醒，为世界献上最正宗、最有创意、最有艺术精神的狂欢。\u003C\u002Fp\u003E\u003Chr\u003E\u003Cp\u003E还有更多海外置业疑问？欢迎来及优社区亲自消除疑惑~\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E手机端直接戳这里进入移动社区：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fm.jiyoulp.com\u002Fapp\u002Fhome?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=25\&\u003E及优LinkPro | 上及优，做聪明的海外投资人\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E电脑端可以直接：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fwww.jiyoulp.com\u002F?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=25\&\u003E浏览网页\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T12:12:59.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&review&,&commentCount&:0,&likeCount&:2,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T20:12:59+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fv2-d16bdd9adb34_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:2},&&:{&title&:&除了关注GDP, 美国城市还有一个步行指数排行榜&,&author&:&jiyoulp&,&content&:&\u003Cblockquote\u003E\u003Cb\u003E以小见大，步行指数才不仅仅在说走路那些事儿\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E当我们说起“在美置业”，实际上在说一个很笼统的概念。美国国土面积9,629,091平方公里，共有50个州，光10万人以上的城市就有275座，实在很难一言蔽之。也因此，很多想去美国置业的人面临的第一个难点就是：到底哪座城市才是真正适合自己的？这时候如果有一个简单干净的指标，让人看一眼就知道不同城市的脾性就好了！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E社长今天就给大家安利一个非常有意思的指标——“步行指数”，社长还喜欢戏称步行指数是GDP的“平价替代品”，比起GDP这个自上而下的宏观指标，步行指数同样有说服力，却自下而上、更直接、更接地气。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E步行指数，丈量城市生活品质与便捷的新视角\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E所谓步行指数（walkability），简单来讲就是一个地区适合步行的程度，不用开车就能到达附近的商店、学校和公园的可能性和数量是多少，这个概念近几年在美国很是流行。“走着就能去”代表着方便，很多“走着就能去”就构成了便捷的生活，步行指数也就成为丈量城市生活品质与便捷的新视角。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-68a5e66e.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&866\& data-rawheight=\&577\&\u003E\u003Cp\u003E别看这个“步行指数”是一个很小的维度，它的计算并不简单，不同的算法会纳入不同的元素。比如查询步行指数最常用的walkscore.com，数据来自谷歌、教育网站、美国人口普查以及用户自己添加的地点等，并且有自己专门的算法：统计目标地址到附近设施的各种路径，根据距离长短进行打分，再汇总计算。步行5分钟（400米）以内的计分最多，超过30分钟的步行距离就不纳入计分范围了。同时算法还会参考当地人口密度、道路状况比如街区长度或交叉路口数量等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E社长接下来就以这个网站为例，和大家讲讲怎么用步行指数看美国不同城市和你的匹配度。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E从步行指数看美国，被量化的生活品质\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E事物一旦被打分，就会变得有些抽象，步行指数不会读，也就只是一个数字罢了。对于步行指数该怎样去解读，walkscore网站已经分好了区间，什么区间对应什么类型的生活，一目了然。比如90分以上是“步行者的天堂－日常活动都不需要用到车”，70~89分则是“非常适合步行－大多数事务可以不开车就完成”，以此类推。最低的一档是0~24分：“依赖车辆－几乎所有的日常事务都得开车”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-0ddb946e521f626f3fbde9c8.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&528\& data-rawheight=\&314\&\u003E\u003Cp\u003E一个数字，一个简单的解释，只消寥寥数语，在这个区域生活是什么体验竟然生动地展现在了眼前。社长不禁感叹一句，生活品质就这么被walkscore的算法工程师给量化了，实在是一件很厉害的事情。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E这个地方适合我吗？用步行指数看看\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E有分数就要有比较嘛，于是在walkscore的美国地图上，每个城市都依据步行指数的高低附上了不同的颜色，整个地图花花绿绿的，可以清晰地看到美国的步行指数分布。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E此外walkscore也很自然地为美国的城市排了排名，在用户查询的每一个城市上，都鲜明地标记着步行指数多少以及在美国排多少，首页还推出了“全美Top10排行榜”，纽约、旧金山、波士顿获得前三，之后是迈阿密、费城、芝加哥、华盛顿、西雅图、奥克兰和长滩。对于已经有心仪房产的用户，walkscore的用法还可以更加简单粗暴：直接输入目标房产的地址，就能获取该房子的步行指数。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-0beb9f47c61aad.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&452\& data-rawheight=\&146\&\u003E\u003Cp\u003E根据walkscore给出的步行指数以及评价，你可以对目标城市是否适合你有一个大致的判断，比起对于经济上层建筑的了解，步行指数更像是提供一个是否“脾性相投”的参考。如果你喜欢老友记里，和三五好友在自己的公寓楼下就可以泡泡咖啡馆聊聊天，那么社长建议你选择80分以上的地方，比如纽约、旧金山、波士顿；如果你愿意用一部分的自驾出行来换取生活空间的相对舒展，建议选择65分以上的地方，比如西雅图，芝加哥；如果你总是很宅的窝在家里，还很享受驾驶的乐趣，那你的选择余地就更大了，要知道很多步行指数偏低的地方自然风景更胜，比如那个连《继承者们》都不放过的取景胜地圣地亚哥。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E对于生活的选择，还是要回归到生活的本质上。步行指数用数字去量化生活品质，拒绝因为不了解产生的错觉。说起错觉，社长给大家讲个恐怖故事：著名的拉斯维加斯步行指数仅有41，是一个“依赖开车的城市”。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Chr\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E手机端直接戳这里进入移动社区：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fm.jiyoulp.com\u002Fapp\u002Fhome?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=26\&\u003E及优LinkPro | 上及优，做聪明的海外投资人\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E电脑端可以直接：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fwww.jiyoulp.com\u002F?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=26\&\u003E浏览网页\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T15:50:52.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&review&,&commentCount&:0,&likeCount&:2,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T23:50:52+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-83ba752f9aa_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:2},&&:{&title&:&“黑五”很多商家都要撂挑子回家过节，包括“全能建材城”HomeDepot&,&author&:&jiyoulp&,&content&:&\u003Cblockquote\u003E双十一又要来了，你的钱包是不是已经蠢蠢欲动＋瑟瑟发抖了？本周四，及优的福利又来了~不管双十一来与不来，我们都是免费放送干货的小可爱！\u003Cbr\u003E本次的主讲嘉宾是纽约COMPASS地产公司经纪人、美国佩斯大学市场营销学士甄欣，和大家聊聊留学租房、以房养学的故事，\u003Ca href=\&https:\u002F\u002Fm.weike.fm\u002Flecture\u002F5030153\&\u003E戳这里\u003C\u002Fa\u003E直接进入课程。\u003Cbr\u003E言归正传，说到双十一，美国的”黑色星期五“就总会被提及。今天这篇文章，我们就来聊聊这个元老级消费者狂欢节。\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E不止一次地，中国的双十一会被拿来和美国的黑色星期五做比较，阿里巴巴一手缔造的这个节日，现在每年都牵动着全中国消费者的神经。而大西洋彼岸的美国，“黑色星期五”自19世纪80年代诞生以来，也令无数消费者尽折腰。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E很多商家选择关店过节，包括HomeDepot\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E不同于国内的双十一是一个扎根于电商的节日，黑色星期五此前一直是线下门店的狂欢日。每年的感恩节是11月的第四个星期四，而其后一天的那个周五，就是所谓的“黑色星期五”了。在黑五的鼎盛时期，黑五往往会从感恩节之后的零点就开始，美国人往往会在感恩节的晚上就去排队。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-7befafe1359.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&848\& data-rawheight=\&565\&\u003E\u003Cp\u003E而现在，情况在发生变化，一些商场去年就宣布在感恩节正常休息，不加入“32小时不打烊”的行列，今年撂挑子回家过节的商场只多不少。除了我们也熟知的Costco大型超市以外，还有我们可能还不太熟，但是美国人家喻户晓的“全能建材城”HomeDepot。这次HomeDepot的促销贯穿整个11月，最高折扣4折，国外媒体认为“这对于正好想提升家装体验的家庭来说，是一个绝好的机会。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“全能建材城”对中国消费者来说，实在是没什么吸引力。在国内没有人会在双十一去关注建材店的打折信息。这其实是中美消费者生活方式的不同导致的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E在美国买房，“全能建材城”不得不知\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E如果你有一些生活在美国的朋友，不管他们是在那边工作、学习还是彻底移民，八成都会有一个明显的变化——动手能力节节高。什么换灯泡、修空调、刷墙漆……通通信手拈来不在话下。如果你回想下看过的美剧，也不难想起来剧里的角色自己动手丰衣足食的画面，比如《欲望都市》里的女主心情不好，二话不说自己把墙壁刷成暖黄色；《人人都爱雷蒙德》里的老爹亲自带着俩儿子给屋子外墙刷上新的颜色，甚至连家里的楼梯坏了，也是老爹自己动手修的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-806a5b0be218a3d8868d9b.jpg\& data-caption=\&↑《人人都爱雷蒙德》截图，不小心被喷了油漆的玛丽···\& data-rawwidth=\&1280\& data-rawheight=\&720\&\u003E\u003Cp\u003E这的确是一个巨大的中美差异，我们习惯请人来做的活计，美国人更习惯亲自上阵。这既和美国城市的去中心化、汽车普及有关，也和美国的人工费较贵有关。也是在这种差异下，HomeDepot只能在北美大地上开花结果。所谓“衣食住行”，HomeDepot就是专门做和“住”有关的一切。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E大到瓷砖、木材、锄草机，小到电线、水管、电锯，不管是家里房顶坏了需要翻补一下，还是门把手坏了得换个新的，又或者你像美剧主角那样心血来潮想给家里换个新颜色，甚至以上几件事你同时要做，去一趟HomeDepot可以买到所有材料和工具。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-bf7bb9fab68.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&846\& data-rawheight=\&566\&\u003E\u003Cp\u003E在谷歌地图上搜索，可以看到HomeDepot在全美范围内遍地开花。如果你在美国买房子，不管是自住还是投资当房东，如果毗邻一个HomeDepot，那真是太棒了。其实不管是在美国留学，还是在那边工作甚至定居，过程中会遇到很多HomeDepot这样在中国并不常见，但是在美国大行其道的事物，我们在留学、工作、置业的过程中，转换思维永远都是第一步。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-37d974e28d4a2109c3caee0.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&847\& data-rawheight=\&565\&\u003E\u003Cp\u003E虽然全美的知名连锁店纷纷加入节假日打烊的行列，但是及优的专家不打烊；在双十一大家都在打折的时候，及优不打折，因为我们联手及优专家福利免费送！惊不惊喜？意不意外？这周四我们一起转换思维，聊聊美国留学租房、以房养学那些是，\u003Ca href=\&https:\u002F\u002Fm.weike.fm\u002Flecture\u002F5030153\&\u003E点这里\u003C\u002Fa\u003E立刻进入课程 ↓ 希望我们的课程福利能带给你惊喜。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-cc970b1a6c9.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&840\& data-rawheight=\&480\&\u003E\u003Chr\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E手机端直接戳这里进入移动社区：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fm.jiyoulp.com\u002Fapp\u002Fhome?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=27\&\u003E及优LinkPro | 上及优，做聪明的海外投资人\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Ci\u003E电脑端可以直接：\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fwww.jiyoulp.com\u002F?utm_source=zhihu&utm_medium=airticle&utm_content=27\&\u003E浏览网页\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T07:50:50.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&review&,&commentCount&:0,&likeCount&:2,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:true,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T15:50:50+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-24a44c6ff3c_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:2},&&:{&title&:&收租虽开心，可别忘了交税哦&,&author&:&jiyoulp&,&content&:&\u003Cblockquote\u003E\u003Cb\u003E\u003Ci\u003E作为一个纯粹、大写的海外投资者，在美国买套房子出租当房东，也得缴税吗？\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E美国的税务问题，颇有点像美国的小费文化一样——令人略感烦恼。尤其对于海外置业者来说，税收也是成本的重要组成部分，直接影响我们的决策，因此格外让人在意。在海外置业者当中，最常见的就是非美国居民，作为一个纯粹、大写的海外投资者，在美国买套房子出租当房东，也得缴税吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E哪怕从没踏足美利坚，租金收入也得交税\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E首先给一个确切的回答：非美国税务居民在美国买房当房东，所收租金属于在美国境内的个人所得，因此要缴纳个人所得税（包含联邦税和州税）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“美国税务居民”是指美国居民、绿卡持有者及在美国一年停留超过183天的人，或者三年内平均每年停留超过122天的人。而很多海外置业者，其实是生在中国长在中国，既不是美国人也没有美国绿卡，看房的时候去美国几次，远没有到半年的时长，更有置业者从未踏足美国，全程异地操作，这样的置业者就是“非美国税务居民”了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-0b321f4ecb9.jpg\& data-caption=\&\& data-size=\&normal\& data-rawwidth=\&692\& data-rawheight=\&692\&\u003E\u003Cp\u003E但是“非美国税务居民”不等于不用交税的居民，而是仅针对在美国境内产生的收入交税——而我们这篇文章所说的在美国的租金收入，自然就在征税范围内。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E交税金额得具体再算，好消息是美国可以抵税\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E目前来讲，在美国一年内的租金收入如果低于4050美元，则虽然要报税但不产生税费。超过这个数字，则依据阶梯产生不同比例的税费，比如9325美元以下是10%、美元是15%等等，最高线是470701美元，年租金在这个数额及以上的，征收39.6%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果你觉得这是一个坏消息，那么听听下面这个好消息：有很多费用可以用来抵税。“抵税”的最直白解释就是：“抵掉一些费用之后再交税”。比如在美国收的租金这一个人所得，可以被在该房产上所做的必要花销进行抵冲，之后再计算税费。什么是在房产上所做的必要花销呢？包括但不限于保险费、管理费、物业费、中介费、清洁费、维修费、房东支付的水电费、垃圾清理费、地产税费、房屋贷款利息、由于该房事宜而产生的差旅费、由于要申报出租收入而产生的会计师费，等等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E交税不仅是付出，也是保障\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E上文中也说过，对于海外投资者来说，“税”怎么看都是付出去的成本。于是总有人忍不住问这样的问题：不交税行不行啊？我只是收个租金而已嘛，和租客直接现金交易，不交税也没什么问题的吧！还有人会觉得，我把房子租给熟人嘛，天知地知你知我知的，不交税没什么问题的吧！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E交税只是付出吗？非也，有的时候，交税也是对房东的一种保障。为什么这么说呢？因为最难的合法纳税记录，是证明该租客有租客责任的最有力证据。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-9ca8bcf4.jpg\& data-caption=\&\& data-size=\&normal\& data-rawwidth=\&665\& data-rawheight=\&720\&\u003E\u003Cp\u003E国内的房东多少有点居高临下的意味，掌握着几乎绝对的话语权，不交房租赶紧走人，损坏东西赶紧走人，甚至是房东自己突然要卖房子或者自住进来，那么让租客走人也是天经地义，并且没什么难度。但是我们多次提到过，在美国房东不可以随随便便就赶租客走，租客有什么违约或不当的行为}